Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Like this? Share it with your network

Share

Eerste presentatie OFFICENTER MAASTRICHT april 2012

  • 2,324 views
Uploaded on

General presentation for the potential investor team of OFFICENTER MAASTRICHT.

General presentation for the potential investor team of OFFICENTER MAASTRICHT.

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
2,324
On Slideshare
2,314
From Embeds
10
Number of Embeds
2

Actions

Shares
Downloads
8
Comments
0
Likes
0

Embeds 10

http://www.linkedin.com 8
https://www.linkedin.com 2

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. De nieuwe groei-strategie van een business center groep Naar 6 en meer business centers in onze regio Stap 4 : Officenter MaastrichtPresentatie april 2012, t.a.v. potentiële investeerders Gelieve vertrouwelijk te behandelen www.officenter.be Pagina 1
  • 2. Structuur van de presentatie I. Historiek II. Product en klanten III. De markt IV. Kritische succes factoren OFFICENTER V. Groeiambities OFFICENTER en Officenter Maastricht VI. Conclusies VII. Bijlagen : I. Financiële vergelijking ‘Officenter/zelf huren’ II. Enkele reflexies van Officenter gebruikers III. Marktstudie ‘business centers in België’www.officenter.be Pagina 2
  • 3. I. HISTORIEK Wie zijn we, wat hebben we gedaan ? Christa Jouck  10 ‘Hasseltse’ investeerders 8 Turnhoutse investeerders  12 Antwerpse investeerders  10 jaar ervaring  Stijn Lauwers,  Tania Stouthuysen, vastgoedstyling  Jan Adriaenssens, Groep Jorssen projectontwikkelaar  Sébastien Hendrickx,  Dimitrie Baeten, L.K.M. in het  Steven Vandeput, projectontwikkelaar  Harry De Smedt, IT ondernemer management van bouwcoördinator  Koen Vanlommel, I.T. ondernemer  Marc Vandebroeck, Groep Trafuco business centers  Saskia Mussels, architect  Peter Aertsen,  Marcel Le Moine, Patramarc  > 20 jaar ervaring  Raf Kinet, I.T.-leverancier verzekeringsmakelaar  Ingrid Bijnens, Runtime in de service-  Jaak Nijs, zorgsector  Werner Van Hooghten, Dietmar  Kris Nys, Administri industrie  Reginald Vossen, BAN Van Dyck, Hilde Swaans , Dirk Goris en Ronny Luyten,  Wernet Schrauwenn, accountant (Horeca, Vlaanderen  accountants Infraligne) Guido Verswijvel, e.a. Finpower partners OFFI- CENTER 1990 - 2009 2010 2011 apr/2012 MAAS- TRICHT  Koen Batsleer  20 jaar ervaring in financieel Overname en Overname en BEDRIJVEN- management van CENTRUM groeiende ‘herprofilering’ ‘herprofilering’ KMO’s. OFFICENTER ‘BERKENHOF’ tot RUPELSTREEK  Kern-doelgroep OFFICENTER wordt HASSELT OFFICENTER van ‘Officenter business TURNHOUT A12 centers’. www.officenter.be Pagina 3
  • 4. I. HISTORIEK OVERNAME OFFICENTER HASSELT, begin 2010 OFFICENTER was opgericht in 1980 als ‘business-center’ van 4.700 m², maar was - om te overleven - geëvolueerd naar een verhuurder van ‘grotere’ oppervlaktes (Provincie, Kind & Gezin) Een 10-tal ondernemende personen uit regio Hasselt, rond Christa en Koen, zagen de mogelijkheid om dit gebouw eind 2009 over te nemen, met als doel het te herprofileren :  Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes  Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’  Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele kantooroplossingen’ (co-working, flex- en virtuele kantoren) Met de overname van OFFICENTER in HASSELT hebben wij voor meer dan 150 ondernemingen een uitvalsbasis in Hasselt gecreëerd. www.officenter.be Pagina 4
  • 5. I. HISTORIEK OVERNAME BERKENHOF  OFFICENTER TURNHOUT, juni 2011 BERKENHOF was gebouwd in 1995 als 2.600 m² ‘bedrijvencentrum’, maar de eigenaar zag in 2009 geen toekomst meer, en wilde er ‘service-flats’ van maken … – maar … dit bleek te duur. Samen met een 9-tal ondernemende personen uit Turnhout heeft OFFICENTER dit gebouw overgenomen, en gaan we dit herprofileren  Van een ‘verhuurder’ van kantoorruimtes  Naar een ‘aanbieder van werkplaatsen’  Met bijkomend accent op ‘vergaderfaciliteiten’ en ‘flexibele kantoren’ (uur/dagbasis) Officenter Turnhout lijkt ook ‘sneller’ te groeien dan voorzien :  Meer dan 550 aanwezigen op onze openingsreceptie hebben kennis kunnen maken met ons concept.  4 maanden na opening is OFFICENTER TURNHOUT al de thuisbasis van 50 ondernemingen, en is meer dan 50 % van de ‘ruimte’ ingenomen. Met de overname van OFFICENTER in TURNHOUT kunnen ‘wij’ bewijzen dat ons ‘model’ multipliceerbaar is naar ‘gelijkwaardige’ steden toe. www.officenter.be Pagina 5
  • 6. I. HISTORIEK Overname Bedrijvencentrum Rupelstreek  OFFICENTER A12, april 2012 Gebouw Bedrijvencentrum Rupelstreek  Traditioneel B.C.  Eigendom van Eandis, KBC en POM Antwerpen Beschrijving :  2.050 m² grondoppervlakte  1.850 m² oppervlakte, goed voor ca. 40 kantoren  Unieke ligging aan de A12, nipt voldoende parkeerplaatsen (21  30) beschikbaar  Beperkte renovatiekost om hiervan een OFFICENTER te maken Op 6 weken tijd werden 12 locale ondernemers gevonden om samen met ons dit project te realiseren : Jan Adriaenssens (Gorssen), Peter Aertsen (KBC), Dimitri Baeten (LKM), Ingrid Bijnens (Runtime), Harry De Smedt (Cumfides), Marcel Le Moine (Patramarc), Kris Nys (Admini), Werner Schrauwen (accountant), Marc Van den Broeck (Trafuco), Koen Vanlommel (Netropolix) en Guido Verswijvel (Finpower) Het pand werd in maart 2012 defintief verworven, en wordt tegen eind april 2012 volledig heringericht naar de OFFICENTER- normen. Tegen eind april 2012 zou ons derde OFFICENTER aan de A12 in Aartselaar een feit moeten zijn. www.officenter.be Pagina 6
  • 7. II. PRODUCT EN KLANTEN EEN BUSINESS CENTER : wat behelst dit ?  Aanbod van :  Aanbod aan :  Vaste werkplaatsen Relatie-  KMO’s tot 5-7 werkplaatsen  Flexibele werkplaatsen  Brusselse ondernemingen welke  Virtuele werkplaatsen ‘spreiding’ van werkplaatsen willen  Vergaderlocaties Aanvullende  Vraag naar ‘tijdelijke’ werkplaatsen (projecten, akties, …) m² ver- huren Eigenschappen ‘Serviced Offices’  Voordelen ‘op drie niveau’s’ :  Secretariaat (Telefoonpermanentie,  Zeer flexibele verhuurformule postbehandeling) diensten  Total cost of ownership ca. 20 %  Incl. onderhoud, telefonie, I.T., lager dan ‘alternatieve formules’ print-en kopiediensten (huren, kopen – zie bijlage 1)  All-in prijszetting ‘per werkplaats’, netwerk  Inclusief een uniek relationeel niet ‘per m²’ netwerk Business centers bieden een oplossing voor de stijgende vraag naar flexibele, all-in infrastructuurformules. www.officenter.be Pagina 7
  • 8. II. PRODUCT EN KLANTEN ‘Close to home’ en ‘close to market’  Grote bedrijven  Hoofdzetel in Brussel of Antwerpen  Medewerkers willen niet meer dagelijks op en neer naar deze steden rijden  Door de IT-evolutie kan men op heden ook de werkplaats flexibeler invullen.  Sterk groeiende vraag naar ‘flexibele werkplaatsen’ in regionale steden zoals Hasselt, Turnhout, …  Samenwerkingsverbanden zullen KMO’s tot 7 bedienden : hier noodzakelijk zijn rond flexibiliteit is belangrijker dan meerdere locaties en een gedacht…. gemeenschappelijk IT-platform. Business centers zijn aktief in een ‘zeer snel veranderende markt’ met ‘lange termijn investeringen’ (><) www.officenter.be Pagina 8
  • 9. III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIE Een rijke, maar arme historiek 1985-1995 : ‘Boom’ van ‘bedrijvencentra’ :  1985-95 : oprichting van ‘bedrijvencentra’ in diverse steden in Vlaanderen  1989-90 : Officenters in Hasselt, Sint Truiden en Mechelen  1989 : Oprichting ‘Antwerp business center’, Intercenter in Lummen (Christa) interna Eind-  1994 : Carlo Top bouwt zijn meubelwinkel in Gent om tot ‘Parkoffice’. Rijlabels tionaal Privaat Publiek (leeg) totaal  1989 : eerste business center REGUS in Brussel Brussel 14 33 3 50  Huidig wereldmarktleider met meer dan 1.000 business centers in 78 Antwerpen 5 8 5 18 landen Gent 1 4 2 7 1995-2005 : Overlevingsperiode voor business centers Charleroi 3 3  Regus overleeft via een Chapter 11 in 2003 Hasselt 1 2 3  Officenter Sint Truiden en Mechelen worden omgevormd tot Namen 2 2 appartementsgebouwen Mechelen 1 1 2  Vele initiatieven worden gesloten (Inter Center, Bedrijvencentrum Turnhout) Sint-Niklaas 1 1 2 Aalst 1 1 2 2005 – 2008 : Tweede ‘boom’ van de markt Kortrijk 1 1 2  Regus, NCI (Multiburo) openen meer vestigingen in België (leeg)  Diverse ‘nieuwe’ starters (Silver Square, MC Square, Frame 21, …) Eind-totaal 23 57 38 118 2008-10 : De crisis ‘beinvloedt’ de groei van deze markt. De business center markt heeft een zeer specifieke historiek. www.officenter.be Pagina 9
  • 10. III. DE BUSINESS CENTER MARKT IN BELGIE Een rijke, maar arme historiek Marktgroei slechts 3 %/jaar over de voorbije 10 jaar  Ca. 50 % van de business centers in België  Beperkte groei semi-publieke markt, en ‘flexibele’ internationale markt. zijn nog steeds operationeel verlieslatend !  Marktgroei private markt gemiddeld 6 %/ jaar  Enkel spelers met voldoende Marktgroei 2006-2010 wel meer dan 10 % per jaar ! schaalvoordelen (Regus, Multibureau, …)  Private en semi-publieke markt ca. 10 %/jaar lijken in staat om operationeel rendabel te  Internationale spelers : 20 % groei/jaar zijn. De business center markt kent een beperkte groei (3 %/jaar), en blijft qua rentabiliteit ondermaats… www.officenter.be Pagina 10
  • 11. IV. OFFICENTER GROEIPAD 2012 – 2014 5-6 Regionaal gespreidde OFFICENTERS Eindh  Met Aartselaar Turn oven en Maastricht hout hebben we onze ‘minimale schaalgrootte’ bereikt’Aartselaar  Verdere groei nog mogelijk in : Has- selt  Leuven Maas Leu- tricht  Luik ven  Eindhoven Luik www.officenter.be Pagina 11
  • 12. IV. KRITISCHE SUCCES FAKTOREN ‘Officenter’ Hasselt/Turnhout Schaalvoordelen  Management-kennis  Marketing - kennis  Business center management  Marktkennis  Financieel (M&A) management  Naambekendheid, relatienetwerk  ISO-norm  Website  Symbiose van Aankoopkracht  Schaalvoordelen zeker aanwezig ‘centrale know- how’ + ‘lokale verankering’ lijktLocatie-gebonden  Locale verankering  Gebouw  Locaal netwerk van aangewezen  Ligging cruciaal  Invalsweg klanten/clusters/ondernemin  Parkeergelegenheid gen  Station/openbaar vervoer  Lokaal ‘investor team’  ‘Visibiliteit’ niet cruciaal  Basisbezetting creëren  Prijs = opportuniteit noodzakelijk  Aanbreng/credibiliteit  Ter compensatie’ opstartverliezen’  Kostprijs moet laag blijven. www.officenter.be Pagina 12
  • 13. V. OFFICENTER OPPORTUNITEIT MAASTRICHT Gebouw GGD ZZL :  Is al geruime tijd ‘te koop’  Niet evident om koper te vinden Echter :  Zeer goed gelegen  Parkingplaatsen beschikbaar  > 7.000 m² grondoppervlakte  3.500 m² is ideale grootte gezien ‘grootte’ Maastricht  Wel behoorlijke renovatiekost te voorzien Volgens ons is dit gebouw ideaal om er een ‘OFFICENTER MAASTRICHT’ in te vestigen www.officenter.be Pagina 13
  • 14. V. OFFICENTER OPPORTUNITEIT MAASTRICHT Inschatting totale investeringskost Aankoopprijs : 2.25 Mio Renovatiekosten : 0.75 Mio Meubilair/IT/technieken : 0.5 Mio Opstartkosten/opstartverliezen / erelonen : 0.25 Mio Totale kost ca. 3.75 Mio €, ca. 1.000 €/m² ‘all in’ www.officenter.be Pagina 14
  • 15. V. OFFICENTER Eerste draft ‘financieel plan’ Jaar : 1 2 3 nieuwbouw# werkplaatsen : 49 84 119 Totale oppervlakte kantoren : 3.500Bezettingsgraad 35% 60% 85% Business center ruimte 2.750Omzet : 335.200 503.200 671.200 # werkplaatsen : 140EBITDA : 78.100 214.600 351.100 Aankoopkost 2.200.000Afschrijvingen : -187.500 -187.500 Renovatie 750.000Intrestlasten -148.545 -148.545 -145.599 IT/Meubilair 250.000Netto resultaat : -70.445 -121.445 18.001 Erelonen/kosten 250.000Cash-flow : -70.445 66.055 205.501 Opstartkosten : 200.000Terugbetalingen 147.326 Onvoorzien : 100.000EBITDA vs. investering 2,08% 5,72% 9,36%Dekking terugbetalingsdruk 139,49% Totale investering : 3.750.000  Basis-conclusies  Rentabiliteit vanaf 3de jaar hoger dan ‘kantoorverhuur’  Let wel, onvolldoende om ‘nieuwbouwkost’ (ca. 6-8 Mio) rendabel te maken !  Echter, 2 opstartjaren met eerst een cash-drain, en dan een break-even-jaar.  Bij financiering op 15 jaar, wel ruimte op ‘terugbetalingsverplichtingen’ vanaf jaar 3 www.officenter.be Pagina 15
  • 16. V. OFFICENTER Eerste aanzet ‘financieringsstructuur’ Basis-uitgangspunten :  Bankfinanciering : 75 % moet haalbaar zijn :  Officenter in België : 75 – 80 % financiering  In Nederland zal dit minder evident zijn, maar met ondersteuning vanuit de Officenter groep moet dit wel haalbaar zijn.  25 % ‘eigen inspanning’  Officenter Holding : 40 %, ook evt. waarborgstelling voor de ‘banklening’  Locale partners : 60 %, 1/3de in de vorm van kapitaal, 2/3de in de vorm van achtergestelde lening.  Rendement ‘achtergestelde lening’ : 7 %,  Potentiële meerwaarde onroerend goed : voor 20 k€ ‘kapitaal’ wordt men eigenaar van 175 m² bureelruimte  meerwaarde op ‘lange’ termijn. www.officenter.be Pagina 16
  • 17. VI. CONCLUSIES OFFICENTER heeft het potentieel van haar formule bewezen  Officenter Hasselt bewijst dat regionale business centers rendabel kunnen uitgebaat worden  Met Officenter Turnhout tonen we aan dat ons business model ‘kopieerbaar’ is, en dat er duidelijk schaalvoordelen in deze markt zijn. Verdere groei naar 5-6 business centers is de logische volgende stap  Telkens in combinatie met ‘locale investeerders’ (netwerk of basisbezetting – geld alleen is niet voldoende)  Management gecentraliseerd rond 1 persoon, maar met locale verankering Het pand in Maastricht vormt een ideale ‘4de stap’ in het groeipad van OFFICENTER  Marktpotentieel groter dan in Hasselt  Marktvraag latent reeds aanwezig OFFICENTER streeft zowel een financieel als een economisch/sociaal doel na www.officenter.be Pagina 17
  • 18. BIJLAGENwww.officenter.be Pagina 18
  • 19. Bijlage : Inschatting kosten op jaarbasis voor 4 kantoren voor 4 personen Consultingkantoor Advocatenkantoor Oplossing OfficenterInfrastructuurkosten 21.524 23.879 19.800 All-in vergoeding 19.800 Huur gebouw 12.500 15.420 incl Onroerende voorheffing 1.000 1.629 incl Brandverzekering 250 175 incl Kosten poetsen kantoren 1.920 1.328 incl Kosten poetsen ramen 840 incl. incl Kosten poetsen tuin 1.250 geen incl Kosten beveiliging/alarmcentrale 175 geen incl Elektriciteit 1.125 952 incl Water 250 271 incl Stookolie - Gas 1.000 1.450 incl Parkeerkosten n.r. 1.440 incl Afschrijvingen inrichting 3500 7 500 500 incl Afschrijving meubilair 5000 7 714 714 inclKantoorkosten 9.267 9.463 5.424 Huur kopieertoestel 2.120 1.741 incl. Kosten kopieertoestel 1.050 15000 (OF kopies, overig papier) Aankoop papier 150 150 incl. Afschrijving I.T.-server 6000 5 1.200 1.200 500 exclusief eigen P.C.s Kosten informaticaondersteuning 1.750 1.500 750 SLA Officenter Internetabonnement 840 971 incl. Afschrijving telefooninstallatie 3000 7 429 429 incl. Telefoon 2.778 3.471 3.124 tarieven telefoon 90 % van normale tarieven (excl. mobiele telefonie) p.m. p.m. p.m.Secretariaatskost 2.500 2.500 0 Parttime secretaresse : 2 uur/week 2.500 2.500 incl. TOTALE KOSTPRIJS : 33.291 35.842 25.224 132% 142% Per persoon, per maand : 693,56 746,71 525,50 www.officenter.be Pagina 19
  • 20. Bijlage 2 : Enkele getuigenissen van Officenter-klanten :Het all-inn-concept: de “diensten” die Officenter aanbiedt, zijn compleet naar accommodatie alsook pricing. Alle faciliteiten zijn tevinden: je kantoor op zich, de vergaderruimten, en indien nodig de ruimere vergaderlokalen waar zelfs mogelijkheden zijn totorganiseren van seminars voor klanten. De aanwezigheid van een brasserie is een meerwaarde: voor jezelf is er snel een snelle hapter beschikking maar tevens een hapje met een klant/medewerker hoort tot de mogelijkheden. De pricing is tevens all-inn: geenverborgen kosten, duidelijke prijsstelling. •Ann Van Baelen, Accountantskantoor A & Co, 4 medewerkersDe dienstverlening van OFFICENTER is voor ons enorm tijdsbesparend : telefonische permanentie is aanwezig, er is een postpunt, ener is meer dan voldoende parking. Zo verkrijg is als jonge onderneming heel wat credibiliteit en een professionele uitstraling. En, de40 andere bedrijven in het gebouw vormen een sterk professioneel netwerk van gelijkgestemden. •Bart Martens, Etalentis N.V., een engineeringsbedrijf met 4 centrale medewerkersHet is het concept van Officenter dat voor ons doorslaggevend was om ons hier te vestigen : een aangename, dynamischewerkomgeving met de juiste facilitaire omkadering (secretariaat op afroep, vergaderzalen, kopieën printfaciliteiten). Dezeprofessionele omgeving wordt ook enorme gewaardeerd door onze bezoekers. Tot slot creëert de maandelijkse ‘meet and greet’hetgeen de onderlinge contacten en het netwerk tussen de vele ondernemingen in OFFICENTER stimuleert. •Jan Boots, BRO N.V., strategie-adviesbureau met groeiambities.Persoonlijk apprecieerde ik de hulp van Officenter om toegang te krijgen tot hun uitgebreide KMO-netwerk in de regio’s enorm.Daarenboven was ik enorm positief verrast door de kennis en professionaliteit die ik terugvond bij de andere bedrijven in hetOfficenter. Deze gezamenlijke kennis en klantenportefeuilles bundelen kunnen leiden tot mooie resultaten! Het management vanOfficenter werkt actief mee aan het bij elkaar brengen van al deze bedrijven. Dit geeft ons alleszins een beloftevolle basis tot succesin deze KMO groeipolen •Bart Geraerts, ICT4Me, IT-bedrijf uit Zellik met een bijkantoor in HasseltAls professioneel netwerk voor business angels vormen de diensten van OFFICENTER de perfecte invulling van onze vereisten op hetvlak van infrastructuur : een professionele kantooromgeving, een ruim netwerk van ondernemingen binnen het gebouw en 10vergaderzalen van verschillende groottes waardoor we heel wat van onze netwerkevents hier lokaal kunnen organiseren. Tot slotvinden we hier in Officenter ook een perfecte aansluiting bij andere dienstverleners aan de ondernemers waarop wij ons richten. •Reginald Vossen, directeur BAN Vlaanderen, netwerk voor business angels, 5 vaste medewerkers; www.officenter.be Pagina 20
  • 21. Bijlage 3 : Klantentevredenheid blijft de focus van onze organisatieBeste Christa,Vooreerst mijn allerbeste wensen voor 2012.Ik wens je een heel goede gezondheid toe en hoop dat al je dromen en wensen werkelijkheid mogenworden.Voor het afgelopen jaar wil ik je danken, hoe je medewerkers de telefoon permanentie hebben waargenomen voor de firma, waar sommige klanten onszelf persoonlijk op attent hebben gemaakt overvriendelijk- en hoffelijkheid van je medewerkers.Proficiat, je weet ze te kiezen (maar ja, wat had ik anders van je verwacht)Nogmaals mijn dank en een prettig jaar zonder zorgen.Jean-Pierre www.officenter.be Pagina 21