El documento presenta una perspectiva del entorno económico internacional y su impacto en el sector inmobiliario chileno. Resume que la economía mundial sigue creciendo fuerte a pesar de los riesgos como la crisis de las hipotecas subprime en EEUU. Sin embargo, la desaceleración del crecimiento mundial podría afectar negativamente a la economía chilena debido a su dependencia de las exportaciones.

1. ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR
INMOBILIARIO
INASEI
2007
Tomás Izquierdo
Director
GEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA

2. TEMARIO
MAÑANA
– Economía Internacional: La Importancia del Entorno Económico.
– Situación Actual y Perspectivas para Economía Chilena
– La importancia del Tipo de Cambio.
TARDE
– Evolución de la Oferta Inmobiliaria.
– Determinantes de la Demanda Inmobiliaria.
– Situación Actual M° Inmobiliario Santiago.
– Potencial del Mercado de Segunda Vivienda.
– La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile?
– El Fenómeno de los Departamentos.
– Pulso del Negocio Inmobiliario.
– Conclusiones Generales.

3. ECONOMÍA INTERNACIONAL :
LA IMPORTANCIA DEL ENTORNO ECONÓMICO

4. DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL
Ciclos Económicos Chilenos se Relacionan Fuertemente con
los de la Economía Mundial
– Economía Pequeña y Abierta
– Exportaciones Aún Concentradas
Deterioro Crecimiento Mundial se Traduce en:
– Menor Demanda de Nuestras Exportaciones
– Caída en Precios Exportaciones (Cobre emblemático)
– Deterioro en Términos de Intercambio PX/PM
– Ello Afecta el Ingreso de la Economía

5. DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL
Mecanismos de Transmisión:
– Menor DDA Comodities Deterioro Términos de Intercambio,
ello Deterioro en el Ingreso de la Economía.
– Lo que se Transmite a Través de la Rentabilidad del Sector
Exportador.
Consecuencias:
– Si Economía Estaba Sobrecalentada (Año 1998) Ajuste
Brusco
• Aumento Tipo de Cambio
• Alza Tasas de Interés
• Rápida Impacto sobre Demanda Interna
– Si Economía Tiene Holguras Ajuste mas Gradual.

6. ANALISIS SITUACIÓN ACTUAL

7. ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL
Se enterarán 5 años con crecimiento en torno al 5 %
Economía Mundial Sigue Creciendo Fuerte a pesar de Ajuste en
Estados Unidos.
Contribuyen:
– La Globalización
– Mayor Movilidad de Capitales
– Se Produce donde es más Rentable
– Gran Aporte de China e India
– Europa del Este
¿Cambió el Crecimiento Potencial Mundial?
– Subestimación Sistemática del crecimiento
– Velocidad de Cambios hacen Menos útiles los Modelos Predictivos
– ¿Se Desplazó la Frontera de Producción?

8. ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL
Riesgos
– Desequilibrios en Estados Unidos
– Contagio Mercado Crédito Hipotecario al Resto del Sistema
Financiero
– Crisis Mercados Financieros, recesión Mundial.
– Recrudecimiento de la Inflación
– Importante Riesgo Geopolítico
– ¿Nuevas Alzas en Precio del Petróleo?
– Desaceleración Crecimiento Mundial

9. CRISIS HIPOTECAS SUB PRIME EEUU
ESCENARIO PROPICIO PARA BURBUJAS:
– Exceso Ahorro Mundial vs Alternativas Inversión “Seguras”
– Ahorro Proviene de Asia y Países Petroleros
– Bajas Tasas de Interés, Gran Liquidez
Deficiente Rol de Clasificadoras de Riesgo
Gran Sofisticación Financiera
Mercados Financieros Globalizados
En un Principio se genera Mucha Incertidumbre en Mercados Financieros, nadie
se atreve a prestar.

10. 4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
7.5
01-Jun-98
13-Jun-98
25-Jun-98
07-Jul-98
19-Jul-98
31-Jul-98
12-Ago-98
24-Ago-98
05-Sep-98
17-Sep-98
29-Sep-98
11-Oct-98
23-Oct-98
04-Nov-98
16-Nov-98
28-Nov-98
10-Dic-98
22-Dic-98
03-Ene-99
15-Ene-99
27-Ene-99
TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 M. JUN. 1998-MAR.1999
08-Feb-99
20-Feb-99
04-Mar-99
Eurodolar
Fed. Funds
16-Mar-99
28-Mar-99

11. 4.4
4.6
4.8
5.0
5.2
5.4
5.6
5.8
6.0
01/01/2007
13/01/2007
25/01/2007
06/02/2007
18/02/2007
02/03/2007
14/03/2007
26/03/2007
07/04/2007
19/04/2007
01/05/2007
13/05/2007
Eurodolar 1 mes
25/05/2007
Fed Funds Efectiva
06/06/2007
18/06/2007
30/06/2007
12/07/2007
24/07/2007
05/08/2007
17/08/2007
TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 MES 2007
29/08/2007
10/09/2007
22/09/2007
04/10/2007

12. Escenario Más Probable
Autoridades Monetarias Seguirán Monitoreando y Reaccionando si
es Necesario
Nuevas Bajas de Tasas en EEUU (Captura de la Autoridad)
Al Menos Mantención de Tasas en Europa y Japón
Gradual Normalización de Mercados Financieros
Paridades se Mantienen en Rangos Actuales un Buen Tiempo
Economía Mundial Mantiene Buen Ritmo de Crecimiento

13. EEUU
Largo Ciclo de Fuerte Crecimiento Económico
Gran Dinamismo de la Demanda (inversión y Consumo)
Notables Incrementos en Productividad
Economía Flexible se Adapta Bien a Cambios de Escenario
– Situación Geopolítica
– Shock precio Petróleo
– Burbuja Bursatil
– Burbuja Inmobiliaria
Problemas:
– Déficit Cuenta Corriente (6%PIB)
– Brusco Ajuste Mercado Inmobiliario
– Deterioro Cartera Inmobiliaria (Sub Prime)
– Incertidumbre Mercados Financieros
Perspectivas:
– Lo más Probable es Mantener Aterrizaje Suave
– Próximo Año perfil de crecimiento Opuesto
– Tasa de Instancia Bajará algo Más

14. 75
80
85
90
95
100
105
110
115
120
Ene-96
Ago-96
Mar-97
Oct-97
May-98
Dic-98
Jul-99
Feb-00
Sep-00
Abr-01
Nov-01
Jun-02
(Indice 1997=100)
Ene-03
Ago-03
Mar-04
Oct-04
PRODUCCION INDUSTRIAL 1997-2007
May-05
Dic-05
Jul-06
Feb-07

15. INFLACION SUBYACENTE Y DEFLACTOR
CONSUMO EN EEUU
4 ,0 S ub ya c e nt e
3 ,5 D e fla c t o r
3 ,0
2 ,5
2 ,0
1,5
1,0
0 ,5

16. DEFICIT COMERCIAL EN EEUU
Nov-97
Ene-87
Ago-94
Sep-95
Ene-00
Feb-88
Feb-01
Mar-89
Mar-02
Jun-92
Jun-05
Abr-90
Oct-96
Abr-03
Dic-98
Jul-93
Jul-06
May-
May-
-40,000
-140,000
-240,000
-340,000
-440,000
-540,000
-640,000 PROMEDIO MÓVIL 12 MESES
-740,000
-840,000
-940,000

17. NIVEL DE EMPLEO EN EEUU 1993-2007
(Miles de Personas)
150000
145000
140000
MILES
135000
130000
125000
120000
Oct-93
Oct-94
Oct-95
Oct-96
Oct-97
Oct-98
Oct-99
Oct-00
Oct-01
Oct-02
Oct-03
Oct-04
Oct-05
Oct-06

18. SOLICITUDES BENEFICIO DESEMPLEO 1990-2007
(Miles de Personas)
550000
500000
450000
400000
350000
300000
250000
32879
33215
33551
33887
34223
34559
34895
35231
35567
35903
36239
36575
36911
37247
37583
37919
38255
38591
38927
39263

19. 60
70
80
90
100
Ene-89 110
Dic-89
Nov-90
Oct-91
Sep-92
Ago-93
Jul-94
Jun-95
May-96
Abr-97
Mar-98
(Miles
Feb-99
Ene-00
Dic-00
Nov-01
(Univ. Michigan 1996=100)
Oct-02
Sep-03
Ago-04
Jul-05
EXPECTATIVAS CONSUMIDORES 1989-2007
Jun-06
May-07

20. MILES
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
2,200
2,400
Ene-85
Ene-86
Ene-87
Ene-88
Ene-89
Ene-90
Ene-91
Ene-92
Ene-93
Ene-94
Ene-95
Ene-96
Ene-97
(Miles de Unidades)
Ene-98
Ene-99
Ene-00
Ene-01
INICIACIÓN DE VIVIENDAS 1985-2007
Ene-02
Ene-03
Ene-04
Ene-05
Ene-06
Ene-07

21. TASA POLITICA MONETARIA EN EEUU
6 ,8
LIB O R
5,8 F e d . F und s
4 ,8
3 ,8
2 ,8
1,8
0 ,8

22. EUROPA
Mejor Ritmo de Crecimiento
Gran Aporte de Europa del Este (7,2% Crecimiento 2007)
Se capitalizan Reformas
Menor Tasa de Desempleo
Problemas:
– Contagio desde EEUU
– Problemas Fiscales
– Faltan más Reformas Estructurales
• M° Laboral
• Carga Tributaria
• Ajuste Fiscal
Perspectivas:
– Mantienen Buen Crecimiento
– Mejoran Expectativas e Inversión
– Tasas de Interés por ahora no seguirá Subiendo
– Riesgo Ajuste M° Inmobiliario.

23. ASIA
Aporte Creciente de China e India
Gran Potencial de Crecimiento
Dinamismo de China e India ayudan a Región (Japón)
Perspectivas:
– Región Mantendrá Alto Dinamismo
– Aumenta su participación en la Producción Mundial de Bienes y
Servicios
– Poco a Poco se integrarán más en Cuenta de Capitales y Sistema
Financiero
– Chinos Están Permitiendo Gradual Apreciación del yuan
– Seguirán con Alto Ahorro (financian brecha de EEUU)
– Ayudan a Mantener alto el Precio de los Comodities

24. JAPON
Algo de Incertidumbre Política
Se Afirma Sistema Financiero
Mejora Confianza Interna
Se recupera Inversión
Ayuda China
Comienza a Desaparecer la Deflación
Aparece Plusvalía Inmobiliaria.
Cuesta Reflotar Consumo Interno
Mantendrán Tasa Muy Baja y Moneda Devaluada

25. Variación Anual
0
1
2
3
4
5
6
1996.1
1996.3
1997.1
1997.3
1998.1
1998.3
1999.1
1999.3
2000.1
2000.3
2001.1
2001.3
2002.1
2002.3
2003.1
2003.3
2004.1
2004.3
2005.1
2005.3
2006.1
Proyección
2006.3
CRECIMIENTO EN DOCE MESES USA+JAPÓN+CHINA+EU(25), 1996-2007
2007.1
2007.3
2008.1
2008.3

26. 9.0 8.6 8.8
8.4
PROMEDIO 1991-2000
8.1 8.2 2004
8.0
7.4
2005
2006
7.0 2007
2008
6.0 5.7
5.4 5.5
5.1 5.0 5.0 5.1
4.9 4.8
5.0
4.4
3.9
4.0 3.6
3.2 3.3
3.0 2.9
3.0 2.6 2.7 2.6
2.4
2.2
1.9 1.8
2.0
1.4
1.0
0.0
U.S.A. ZONA EURO ASIA-PACÍFICO AMÉRICA LATINA ECONOMÍA MUNDIAL

27. SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS PARA LA
ECONOMÍA CHILENA

28. PIB PAISES 2006
(US$ Bill)
$1,400
PIB POR PAISES AÑO 2006
1159 (US$ Bn)
$1,200
1068
$1,000
840
$800
$600
$400
214 187 173 146
$200
$0
A
E
IL
A
IA
O
AL
IL
N
Ñ
IC
AS
C
G
PA
TI
H
U
EX
TU
BR
C
EN
AL
ES
M
R
D
G
PO
AN
AR

29. Población 2006
(Millones)
Población
200.0 189.0 (millones Personas)
150.0
108.5
100.0
50.0 43.1 39.1
16.5 10.4 8.0
0.0
ANDALUCIA
BRASIL
MEXICO
ESPAÑA
ARGENTINA
CHILE
PORTUGAL

30. PIB PPP 2006
(US$)
30,000
PIB PPP
25,959 (US$)
25,000 23,980
20,283
20,000
15,000 14,200
12,098
10,346
10,000 8,614
5,000
-
ESPAÑA
ANDALUCIA
PORTUGAL
ARGENTINA
CHILE
MEXICO
BRASIL

31. PARTICIPACIÓN PIB POR SECTORES
(%)
RESTO INDUSTRIA
18.7% 17.3%
CONSTRUCCION
7.3%
SS FINANCIEROS
MINERIA 15.8%
8.8%
TRANS. Y COM SS PERSONALES
9.7% COMERCIO 12.2%
10.2%

32. DESEMPEÑO ECONÓMICO RECIENTE
CRECIMIENTO PIB
14.0
7,8
12.0
10.0
8.0 5,3
2,7
6.0
4.0
2.0
0.0
-2.0
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

33. FORTALEZAS
POLITICAS MACROECONÓMICAS
BAJO RIESGO PAIS
ACUERDOS COMERCIALES
CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTITUCIONES

34. AMENAZAS
INTERNAS:
– Falta de Conducción Política
– Problema Energético
– Daño Expectativas y Clima de Negocios
EXTERNAS
– Mercados Financieros
– Shocks de Precios Claves
– Petróleo
– Desaceleración Mundial
– Riesgo Geopolítico

35. 3000000
5000000
7000000
9000000
11000000
13000000
15000000
17000000
1987.I
1988.I
1989.I
1990.I
1991.I
1992.I
1993.I
PIB
Gasto
1994.I
1995.I
1996.I
1997.I
Pesos de 1986
1998.I
1999.I
2000.I
GASTO INTERNO 1987-2006
2001.I
2002.I
2003.I
2004.I
2005.I
2006.I
2007.I

36. AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS
LO BUENO:
– Crecimiento de 5,9 % el Primer Semestre.
– Fuerte Expansión Demanda Interna
– Bien la Industria, Comercio, Construcción y Servicios
– Buen Volumen de Ventas Inmobiliarias
– Record en Ventas de Automóviles
– Colocaciones Creciendo muy fuerte (Créditos Consumo e
Hipotecario)
– Muy buen resultado de las Empresas
– Bolsa con ALTA plusvalía acumulada.
– Cuentas Externas muy Superavitarias

37. AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS
LO MALO:
– Accionar del Banco Central
– Inflación
– Clima Laboral y Sindical Enrarecido
– Posible Escalada de Demandas Sociales
– Desgaste político y Descomposición en la Concertación
– Propuestas “Complicadas”: Salario Etico; Consejero BC….
– Falta Conducción Política
– Problemas con Vecinos
– Deterioro Expectativas de Mediano y Largo Plazo
– Falta de Proyecto de L/P, pérdida de Crecimiento Potencial
– Falta Cohesión y Voluntad Política para Tomar Decisiones Técnicas
Correctas.

38. ¿Cómo Vienen el Mediano Plazo?
El Escenario Más Probable:
– Buen Crecimiento 2007, 2008 y 2009.
– Tasas de Interés Suben Moderadamente
– Mercado Laboral Sólido
– Aumento Inflación, Mantención Expectativas Económicas Débiles
– Se Mantiene Falta de Conducción Política
– Se adelanta Carrera Presidencial
– No se Daña la esencia del Modelo (Velasco)
– ¿Surge con más Fuerza y Cohesión la Oposición?

39. EL PROBLEMA INFLACIONARIO
ES UN HECHO: LA INFLACIÓN SE DESBORDÓ
PRINCIPAL RAZÓN, ERROR DE DIAGNÓSTICO Y REACCIÓN TARDÍA
POR PARTE DEL BANCO CENTRAL
RAZONES:
– Shocks de Precios (la razón “oficial”)
– Terreno Fértil (Gasto, Brechas, M° Laboral)
– Precios Desalineados
– Larga Historia Inflacionaria, la Indexación.
– La Inercia, el Riesgo de Perder Ancla Nominal (CABALLO CORRIENDO).
EL TEMA POLÍTICO: CAMBIO PRESIDENTE BCO. CENTRAL
ESCENARIO MÁS PROBABLE: UN DURO APRENDIZAJE, SE LOGRA EL
CONTROL A MEDIADOS DE 2009.

40. PERSPECTIVAS INFLACIÓN, TASAS y TIPO de CAMBIO
INFLACIÓN:
– DICIEMBRE 2007: 6,7%
– MARZO 2008: 7,2%
– DICIEMBRE 2008: 4,5%
– AGOSTO 2009: 3,5%
TASAS: SUBEN POCO MÁS
TIPO DE CAMBIO:
– DICIEMBRE 2007: 480
– PROMEDIO 2008: 480-500
– DICIEMBRE 2008: 500

41. LA ACTIVIDAD
BAJA RITMO HACIA TENDENCIA SOSTENIBLE EN TORNO A 5,0%
RAZONES:
– SECTORIALES
• MINERIA
• ELECTRICIDAD
• CAPACIDAD INSTALADA
– DEMANDA
• EXPECTATIVAS
• INFLACIÓN
SIN EMBARGO:
– NO HAY RIESGO DE BAJÓN DE ACTIVIDAD
– ECONOMÍA MUY SÓLIDA, GRANDES HOLGURAS
– EN 2008 AYUDA GASTO PÚBLICO Y CARTERA DE INVERSIÓN

42. IMACEC DESESTACIONALIZADO Y VARIACION 12 MESES
Índice eje izquierdo
125 Índice Desestacionalizado
var. Eje derecho 10
Var.12 meses 8
120 6
4
115
2
0
110
-2
105 -4
-6
100 -8
Ene-04
Ene-05
Ene-06
Ene-07

43. -50
-30
-10
10
30
50
70
Ene-90
Dic-90
Nov-91
Oct-92
Sep-93
Ago-94
Jul-95
Jun-96
May-97
Abr-98
Mar-99
(Var % 12 Meses)
Feb-00
Ene-01
Dic-01
Nov-02
Oct-03
Sep-04
Ago-05
IMPORTACIONES BIENES DE CONSUMO Y CAPITAL
Jul-06
Jun-07

44. EVOLUCION GASTO PRODUCTO
19.0
15.0
PIB TOTAL
11.0 GASTO
7.0
porcentajes
3.0
-1.0
-5.0
-9.0
1997.I
III
II
2000.I
III
II
2003.I
III
II
2006.I
III
II
IV
IV
IV
IV

45. EVOLUCION GASTO PRODUCTO
PIB GASTO
I 6.3 12.8
2005 II 7.3 13.2
III 5.2 10.4
IV 4.2 7.8
AÑO 5.7 11.0
I 5.0 7.8
2006 II 4.0 6.2
III 2.6 3.6
IV 4.3 6.6
AÑO 4.0 6.0
I 5.8 6.4
2007 II 6.1 7.4
III 4.7 6.7
IV 5.5 6.9
AÑO 5.5 6.9
I 5.1 6.2
2008 II 5.0 6.0
III 5.6 6.0
IV 4.5 5.8
AÑO 5.0 6.0

46. LA IMPORTANCIA DEL TIPO DE CAMBIO

47. PERSPECTIVAS PARA EL TIPO DE CAMBIO Y
EFECTOS SOBRE SECTOR INMOBILIARIO
Tipo de cambio de Equilibrio podría Estar por Debajo de Nivel
Actual. (Ej Precio CU mayor a US$ 200 Ctvs por 7 AÑOS)
Favorece y Estabiliza Crecimiento de Sectores No Transables:
– Comercio
– Servicios
– Construcción e Infraestructura
Promueve una Reasignación de Recursos Hacia Sector No
Transable. (Ejemplo países Petroleros).
Se Intensifica el Uso de Insumos Importados con Aumentos de
Productividad.
Se Mantiene Contenida la Inflación y se Usa Holgura Externa.

48. cent.US$/lb
59
79
99
119
139
159
179
199
219
239
259
279
299
319
339
359
379
399
419
2/Ene/01
8/May/01
14/Sep/01
23/Ene/02
31/May/02
7/Oct/02
11/Feb/03
19/Jun/03
24/Oct/03
1/Mar/04
7/Jul/04
PRECIO DEL COBRE DIARIO
9/Nov/04
14/Mar/05
15/Jul/05
16/Nov/05
20/Mar/06
24/Jul/06
24/Nov/06
30/Mar/07
3/Ago/07

49. 600
1,600
2,600
3,600
4,600
5,600
6,600
7,600
Ene-92
Nov-92
Sep-93
Jul-94
May-95
Mar-96
Ene-97
Nov-97
Sep-98
Jul-99
US$ Millones
May-00
Mar-01
Ene-02
Nov-02
EXPORTACIONES TOTALES 1992-2007
Sep-03
Jul-04
May-05
Mar-06
Ene-07

50. TÉRMINOS DE INTERCAMBIO 1997-2006
Base 1996=100
200 50.0
180 40.0
Indice
160 Var. 12 meses 30.0
140 20.0
120 10.0
100 0.0
80 -10.0
60 -20.0
1997.I
III
II
2000.I
III
II
2003.I
III
II
2006.I
IV
IV
IV
IV

51. -14,000.0
16,000.0
26,000.0
36,000.0
46,000.0
56,000.0
66,000.0
6,000.0
-4,000.0
02/01/1991
02/01/1992
02/01/1993
02/01/1994
02/01/1995
02/01/1996
Importaciones
Exportaciones
Bza. Comercial
02/01/1997
02/01/1998
02/01/1999
02/01/2000
02/01/2001
(Acumulado 12 meses)
02/01/2002
02/01/2003
BALANZA COMERCIAL 1991-2007
02/01/2004
02/01/2005
02/01/2006
02/01/2007

52. PROYECCIÓN DE BALANZA DE PAGOS 2006-2008
(Millones de US$)
2006 2007 2007 2008
Trimestres (P) (P)
I II III IV Año I II Año Año
Exportaciones 13.621 15.140 15.679 13.677 58.116 16.522 17.920 66.627 64.202
Importaciones 8.388 8.794 9.381 9.341 35.903 9.399 10.501 42.203 46.999
Saldo Balanza Comercial 5.233 6.346 6.298 4.337 22.213 7.123 7.419 24.423 17.203
Servicios Netos -3.798 -4.384 -5.061 -3.715 -16.957 -3.735 -4.334 -16.790 -12.001
Cuenta Corriente 1.435 1.962 1.236 622 5.256 3.388 3.085 7.633 5.203
Cuenta Financiera -2.076 -1.493 -1.405 -1.831 -5.803 -2.822 -3.230 -6.383 -1.673
Saldo Balanza de Pagos -1.071 1.421 -75 1.723 1.984 -4.122 2.538 1.633 3.383
Prom. Móvil Cuenta Corriente (1) 2.164 3.784 5.543 5.256 5.256 7.209 8.331 7.633 5.203
Saldo Cta.Cte/Pib (1) 1,7 2,8 3,9 3,6 3,6 4,8 5,4 4,6 2,7

53. DEFICIT EN CUENTA CORRIENTE / PIB
(%)
Promedio 2004-2008 = 2,7
4.0
2.0 Muy Raro
-
-2.0
-4.0
-6.0
Promedio 1980 - 2003 = 4,3 %
-8.0
CTA CTE/PIB
-10.0
-12.0
-14.0
-16.0
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20

54. $/US$
500
540
580
620
660
700
740
780
2/Ene/01
4/May/01
10/Sep/01
15/Ene/02
17/May/02
23/Sep/02
24/Ene/03
29/May/03
2/Oct/03
|
4/Feb/04
8/Jun/04
7/Oct/04
8/Feb/05
9/Jun/05
7/Oct/05
TIPO DE CAMBIO OBSERVADO 2001-2007
6/Feb/06
8/Jun/06
6/Oct/06
8/Feb/07
12/Jun/07
26/Sep/07

55. 45.00
55.00
65.00
75.00
85.00
95.00
105.00
115.00
Ene 77
Ene 78
Ene 79
Ene 80
Ene 81
Ene 82
Ene 83
Ene 84
Ene 85
Ene 86
Ene 87
Ene 88
Ene 89
Ene 90
Ene 91
(1986=100)
Ene 92
Ene 93
Ene 94
Ene 95
Promedio 1977- 07= 87,2
Ene 96
Ene 97
TIPO DE CAMBIO REAL 1977-2007
Octubre 2007 91,6
Ene 98
Ene 99
Ene 00
Ene 01
Ene 02
Ene 03
5,0% Mayor a promedio Histórico
Ene 04
Ene 05
Ene 06
Ene 07

56. CONCLUSIÓN
El Actual Nivel esta Sobre el de Equilibrio:
– Cuenta Corriente.
– Términos de Intercambio.
– Quantum Exportado.
– Tipo de Cambio Real Sectorial.
– Caída es Sana, Va hacia Nivel más de Equilibrio
Perspectivas:
– Puede Caer Algo Más.
– Tenemos el Síndrome del País Minero.
– Seguirá Mostrando Volatilidad.
– El tipo de Cambio Real no se Maneja: cae por la buena o por la mala.
Recomendación:
– Incrementar Productividad en Forma Permanente. TC a la Baja
Abarata Nuevos Equipos.
– Pelear en ámbitos Regulatorios (Laboral, Sanidad, Medio Ambiente
Etc). Carga Tributaria.
– Usar Mecanismos de Cobertura.

57. ¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?

58. VOLATILIDAD SECTOR CONSTRUCCIÓN
(Tasa Var % Anual)
22
12
2
61
64
67
70
73
76
79
82
85
88
91
94
97
00
03
06
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
-8
PIB TOTAL
-18 PIB CONSTRUCCIÓN
-28

59. VOLATILIDAD DE LA INVERSION
(Tasa Var % Anual)
35
25
15
5
-5
61
64
67
70
73
76
79
82
85
88
91
94
97
00
03
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
PIB TOTAL
-15
INVERSIÓN
-25
-35

60. VOLATILIDAD DE LA CONSTRUCCION
(Tasa Var % Anual)
24.0
TOTAL Crec. Prom Tot: 5,4
19.0
CONSTRUCCION Crec. Prom Const: 5.2
14.0
9.0
4.0
-1.0
-6.0
-11.0
91
93
90
95
98
92
94
96
97
99
00
03
01
02
04
05
08
06
07
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20
19
19
20
20
19
20
19
19
20

61. ¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?
Existen Buenos Argumentos para pensar en un ritmo de
Crecimiento Más Estable:
•Política Fiscal Anticíclica y no Discrecional que también Contribuye a
Atenuar Ciclo Externo por Fondos en el Exterior.
•Inversiones de AFP Realizarán Importante Aporte.
•Tasas de Interés Más Bajas y Estables:
•Menor Productividad Marginal de la Inversión
•Cuenta de Capitales Abierta
•No se requiere “Reaccionar” a política Fiscal (1998)
•Respecto al Ciclo de la Construcción:
• Empresas más Grandes y Eficientes
• Empresas más Especializadas
• Mejor Manejo de la Información
• Nuevos Nichos

62. Evolución de la Oferta Inmobiliaria

63. EDIFICACIÓN APROBADA PRIVADA Y PÚBLICA RM
(Promedio Móvil 12 Meses)
Vivienda
2
m
400,000 Industria,Comercio y Servicios Financieros
Servicios
300,000
200,000
100,000
0
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
E.97
E.98
E.99
E.00
E.01
E.02
E.03
E.04
E.05
E.06
E.07

64. EMPLEO SECTOR CONSTRUCCIÓN
560
540
520
Número de Ocupados (Miles)
500
480
460
2003 2004
440
2005 2006
2007
420
400 M-J
J-S
E-M
N-E02
M-M
S-N
Trimestre Móvil

65. REMUNERACIONES REALES
(Promedio Móvil Var. 12 Meses)
6.0
4.0
2.0
0.0
(%)
-2.0
-4.0 Variación Remuneración Construcción
Variación Remuneración General
-6.0
-8.0
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
E.98
E.99
E.00
E.01
E.02
E.03
E.04
E.05
E.06
E.07

66. DESPACHOS DE CEMENTO
(Millones de sacos)
40
35
30
25
20
Variación 12 meses (%)
15
10
5
0
E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
-5
-10
-15

67. DESPACHO DE BARRAS DE ACERO
(Toneladas)
180
160
140
120
Variación 12 meses (%)
100
80
60
40
20
0
E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
-20

68. DESPACHOS FISICOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN
(Promedio Móvil. Indice 1980 =100)
320
310
300 2003
290
2004
2005
2002
Base Promedio 1980=100
280
2006
270 2007
260
250
240
230
220
210
200
My
Jl
Nv
Ene
Ma
Sp

69. IMACEC E IMACOM
(Prom Móvil Var. % 12 meses)
15
10
5
Variación 12 meses (%)
0
E.97 Jn E.98 Jl E.99 Jl E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl
-5
IMACON
-10 IMACEC
-15
-20

70. PROYECCION CRECIMIENTO SECTOR CONSTRUCCION
PONDERACION 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Viv.Priv 34.3% 3.0 11.3 5.5 4.8 3 3
Viv.Pub. 7.7% 3.0 4 4 8 8 10
VIVIENDA 42.0% 3.0 10.0 5.2 5.4 3.9 4.3
I.Priv. 41.5% 3.5 13.2 3 11 9 7
I.Pub. 16.5% 3.0 7.2 2.5 14 11 8
INFRAEST. 58.0% 2.5 9.4 2.1 11.9 9.6 7.3
SEC . CONSTRUC. 3.2 10.8 3.9 9.1 7.2 6.0

71. DETERMINANTES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA

72. DETERMINANTES DE CORTO PLAZO
Segmentos Medio Altos y Altos (Sobre 3.000 UF)
– Expectativas.
– “Oportunidad”
– Tasas de Interés.
– Precios.
– Percepción de Ingreso Permanente
– Evolución del Mercado de Valores
Seg. Medios, Medio Bajos y Bajos (Bajo 3.000 UF)
– Empleo. Percepción de Estabilidad Laboral.
– Remuneraciones Reales
– Acceso al Crédito.
– Cuota Vs. Arriendo.

73. ESTIMACION DE EMPLEO Y REMUNERACIONES
(Var % 12 Meses)
18
12.0 2007
2004 16
11.5
2005
11.0 2006 14 MASA SALARIAL = 7,5% 12 MESES A AGOSTO
10.5
12
10.0
9.5 10
9.0
8
8.5
8.0 6
7.5
4
7.0
6.5 2
6.0
0
5.5
Feb-87
Feb-88
Feb-89
Feb-90
Feb-91
Feb-92
Feb-93
Feb-94
Feb-95
Feb-96
Feb-97
Feb-98
Feb-99
Feb-00
Feb-01
Feb-02
Feb-03
Feb-04
Feb-05
Feb-06
Feb-07
Jul
Abr
Oct
Mar
Ene
Feb
May
Jun
Ago
Sep
Nov
Dic
-2
ESTIMACIÓN DE EMPLEO Y REMUNERACIONES
(Var % 12 Meses)
2007 2008
2003 2004 2005 2006
I II III IV AÑO I II III IV AÑO
Empleo 3.9 2.5 4.1 1.7 2.9 3.4 2.5 2.3 2.8 2.4 2.3 2.0 1.9 2.2
Rem. Reales 0.8 1.8 2.0 2.0 3.9 3.3 3.7 3.5 3.6 2.1 2.3 2.6 3.2 2.6
Planilla 4.7 4.3 6.1 3.7 6.8 6.7 6.2 5.8 6.4 4.5 4.6 4.6 5.1 4.7
Desocupación 9.5 10.0 9.3 7.8 6.7 6.9 6.0 5.3 6.2 6.6 6.8 5.9 5.2 6.1

74. INDICE DE EXPECTATIVAS ECONÓMICAS
95 SOBRE VALOR 50
85
EXPECTATIVAS
POSITIVAS. SE
75
HA PRODUCIDO
65
IPEC
UN RETROCESO
55 EN PRIMER
45 TRIMESTRE.
LOS BUENOS
35
Septiembre 2007 NÚMEROS DE
42.3
25
ACTIVIDAD Y
15 EMPLEO
PROVOCARÍAN
.I
.I
Ju .I
Ag 4
04
En g 0 5
M 3
Se 07
N 6
Ab 6
07
Ju 6
92
97
02
0
0
0
0
-0
r-
n-
p-
ar
o
n
o
ov
A
er UNA
RECUPERACION
DE EXPECTATIVAS
A PARTIR DE MAYO

75. ¿Diría que es un buen momento para Comprar Vivienda?
(% Respuestas Positivas)
65
55
45
Sí
35 Lo hará
25
15
5
e
ar
ar
ar
n
p
p
p
p
r
n
n
n
l
04 ct
0 5 ic
0 6 ic
0 7 ic
Ju
Ab
En
Ju
Se
Ju
Se
Ju
Se
Ju
Se
20 D
20 D
20 D
20 O
M
M
M
03
20
Fuente: ADIMARK

76. RELACION TASAS CHILE Y EEUU
TASAS DE INTERÉS BCU Y TESORO TASA POLITICA MONETARIA
INDEXADA 10 AÑOS 2002-2007
4.5
BCU-10
4.0 Tesoro Index.10 7.0
3.5 6.0 TPM
3.0 5.0 Fed. Funds
4.0
2.5
3.0
2.0
2.0
1.5
1.0
1.0
0.0
Sep-02
Dic-02
Mar-03
Jun-03
Sep-03
Dic-03
Mar-04
Jun-04
Sep-04
Dic-04
Mar-05
Jun-05
Sep-05
Dic-05
Mar-06
Jun-06
Sep-06
Dic-06
Mar-07
Jun-07
37104
37226
37347
37469
37591
37712
37834
37956
38078
38200
38322
38443
38565
38687
38808
38930
39052
39173
39295
EXISTE UNA FUERTE CORRELACION ENLAS TASAS DE INTERES NORTEAMERICANAS
Y CHILENAS, TANTO EN LA TASA DE POLÍTICA MONETARIA (GRAF DERECHA) COMO
EN LAS DE LARGO PLAZO INDEXADAS.

77. PROYECCION TASAS DE INTERES
Tasa PRC 8
Pol Moneta 8 Años 7
SUBYACENTE
Mar-04 1.75 2.35 6 IPC
Mar-05 2.75 2.18 5
Mar-06 4.75 2.95
4
Jun-06 5.00 3.00
(%)
3
Sep-06 5.25 3.10
2
Dic-06 5.25 2.90
1
Mar-07 5.00 2.65
Jun-07 5.00 3.00 0
Ene-97
Ene-98
Ene-99
Ene-00
Ene-01
Ene-02
Ene-03
Ene-04
Ene-05
Ene-06
Ene-07
Sep-07 5.75 3.10 -1
Dic-07 6.00 3.20 -2
Mar-08 6.25 3.25
Jun-08 6.50 3.30
Sep-08 6.50 3.40 Tasas de Interés L/P se mantendrán Bajas en el Mediano Plazo.
Dic-08 6.50 3.50 Expectativas del mercado de Inflación de Largo Plazo aún
ancladas en torno a 3%, Centro del Rango Meta.

78. CONCLUSIONES CORTO PLAZO
Determinantes de Demanda de Corto Plazo Mostrarán una Evolución
Relativamente Positiva en un Horizonte de 24 meses.
– La Demanda por Viviendas bajo UF 3.000 se mantendrá Más Estable
favorecida por Buena Evolución del Mercado Laboral.
– Demanda por Viviendas de Mayor Valor es más Variable por su mayor
Sensibilidad a las Expectativas Económicas y Políticas.
– Se Mantendrán Tasas de Interés Atractivas
– Inflación Genera Incertidumbre C/R a Futuro de la UF.
– La Demanda por 2° Vivienda seguirá Creciendo Fuerte (oportunidad).

79. Situación Actual
M° Inmobiliario Santiago

80. PERMISOS EDIFICACIÓN VIVIENDA APROBADA E INICIADA Y MESES PARA
AGOTAR STOCK: REGIÓN METROPOLITANA
(Promedio móvil 12 meses)
Miles m2
450 24
Meses Agotar Stock
Permisos Edificación
400 Meses Agotar Stock 22
20
350
18
300
16
250
14
200 12
150 10
E.98
E.99
E.00
E.01
E.02
E.03
E.04
E.05
E.06
E.07
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl
Jl

81. OFERTA NUEVA DE CASAS Y DEPARTAMENTOS
Oferta Nueva= Stock 1 - Stock 0 + Vtas 1
2,500.0
2,000.0
CASAS
DEPARTAMENTOS
1,500.0
1,000.0
500.0
-
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
Fe o
Fe o
Fe o
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Ag
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Ag
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b
b
b
b
Fe

82. VENTA CASAS GRAN SANTIAGO 2001–2007
1,600.0
Ventas 2004
1,400.0 Ventas 2005
Ventas 2006
Ventas 2007
1,200.0
1,000.0
800.0
600.0
400.0
zo
ro
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M
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Fe
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Se
N

83. VENTA DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO 2001–2007
2,500.0
Ventas 2003
2,300.0
Ventas 2004
Ventas 2005
2,100.0 Ventas 2006
Ventas 2007
1,900.0
1,700.0
1,500.0
1,300.0
1,100.0
900.0
700.0
500.0
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Se
N

84. VENTA VIVIENDAS GRAN SANTIAGO 2001–2007
3,700.0
Ventas 2004
Ventas 2005
3,200.0 Ventas 2006
Ventas 2007
2,700.0
2,200.0
1,700.0
1,200.0
zo
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M
ct
ie
ie
ie
Fe
O
ov
pt
ic
D
Se
N

85. STOCK DE CASAS Y DEPARTAMENTOS SANTIAGO
35,000.0
30,000.0
Stock Casas
Stock Dptos
25,000.0
20,000.0
15,000.0
10,000.0
5,000.0
-
ay
ay
98
En un
05
l
ov
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Ju
Ab
Ag
Se
Ag
Fe
D
O
O
M
M
M
M
N
J
e
e
En

86. STOCK Y VENTA DE CASAS SANTIAGO
(Promedio Móvil 12 Meses)
9000 1200
1100
Stock Casas
8000 Venta Casas
1000
900
7000
800
6000
700
600
5000
500
4000 400
ay
ay
98
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Ju
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D
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M
M
M
M
N
N
A
e
e
En

87. TOTAL SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS
13.0
12.0
11.0
Promedio móvil 12 meses
10.0
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
07
98
99
00
01
02
03
04
05
06
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
l
Ju
e
e
e
e
e
e
e
e
e
e
En

88. STOCK Y VENTA DEPARTAMENTOS SANTIAGO
(Promedio Móvil 12 Meses)
40,000.0 1,700.0
35,000.0
1,500.0
Stock Dptos
30,000.0 Vta Dptos
1,300.0
25,000.0
1,100.0
20,000.0
900.0
15,000.0
700.0
10,000.0
5,000.0 500.0
Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul Ene Jul
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07

89. SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOS
31.0
29.0
Promedio móvil 12 meses
27.0
25.0
23.0
21.0
19.0
17.0
15.0
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
l
Ju
e
e
e
e
e
e
e
e
e
e
En

90. STOCK Y VENTA DE VIVIENDAS TOTAL SANTIAGO
(Promedio Móvil 12 Meses)
40,000.0
2,600.0
Stock Total
35,000.0 Venta Total 2,400.0
2,200.0
30,000.0
2,000.0
1,800.0
25,000.0
1,600.0
1,400.0
20,000.0
1,200.0
15,000.0 1,000.0
07
e l
e l
e l
e l
e l
e l
e l
e l
e l
l
98
99
02
03
06
00
01
04
05
En J u
En J u
En J u
En J u
En J u
En J u
En J u
En J u
En Ju
Ju
e
En

91. SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS TOTAL
23.0
21.0
Promedio móvil 12 meses
19.0
17.0
15.0
13.0
11.0
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
En Jul
e
e
e
e
e
e
e
e
e
e
En

92. DIAGNOSTICO
MANTENCIÓN EN NIVEL DE VENTAS
CONTENCIÓN DE LA OFERTA ACOTA SOBRE STOCK
SORPRENDE CAUTELA DE LA INDUSTRIA
EL PRECIO SE MANTIENE
CIERTA INCERTIDUMBRE POLÍTICA Y ECONÓMICA HACE MENOS
PROBABLE SOBRE OFERTA

93. DIAGNOSTICO (Cont)
Para este año y el 2008 podemos esperar mantención de buen
volumen de ventas en vivienda por:
– Crecimiento alto de la Economía.
– No se prevé un Ajuste Brusco de la Demanda:
• Buen Mercado de Valores
• Variada Oferta
• Precios Atractivos
• Tasas de Interés siguen siendo bajas.
• ¿Mejores Expectativas?
• Menor Desempleo Aumenta Sensación de Seguridad
• Crecimiento del Empleo y Remuneraciones Reales

94. El Fenómeno de los Departamentos

95. LAS POSICIONES EN DISPUTA
- Densificación:
- Preservar Tierra Agrícola
- Disminuir Costos de Transporte
- Mejorar Eficiencia de la Ciudad
- Aprovechar Infraestructura Existente
- Suburbios Conectados:
- Preferencia de “La Familia Chilena”
- Tendencia de Grandes Ciudades
- Valoración del Espacio y Vida Familiar
- Tendencia a Aumento de Automoción
- Mayor Ingreso Requiere Mayor Tamaño Vivienda
- Mayor Ingreso Implica Mayor Tiempo para Ocio

96. COMPOSICION EDIFICACIÓN CASAS DEPARTAMENTOS SANTIAGO
(Unidades)
43,000
CASAS
DEPARTAMENTOS
38,000
33,000
28,000
23,000
18,000
13,000
8,000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

97. OFERTA DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGO
COMPOSICIÓN CASAS-DEPARTAMENTOS
(PROMEDIO 2006)
CASAS
6.928
20%
DPTOS
28.399
80%

98. ¿NO SE CUMPLE LO ESPERADO?
Razones por las que Cambia el Patrón Esperado en Demanda:
– Ojo Efecto Vivienda Social en Mix Histórico Casas/Dptos
– Nuevos Nichos
– Valoración Consolidación:
• Educación, Salud, Cultura, Comercio.
– Cercanía Familia
– Aumento Participación Femenina en Fuerza Laboral
– Se Achica el Tamaño de la Familia
– Disponibilidad de Tiempo para Ocio
– Costos de Transporte (Combustibles, Peajes Autos)
– Paradoja de la Distancia (ejemplo real)
– Seguridad
– Costos Mantención vs Gastos Comunes
– Cambio Cultural Valora Vida Urbana (Aumento del Ingreso)
– Subsidio Renovación Urbana

99. Mercado de Oficinas