Presentacion Camara Inasei Mendoza Octubre 2007

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1. Slide 1: ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO INASEI 2007 Tomás Izquierdo Director GEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA
2. Slide 2: TEMARIO MAÑANA – Economía Internacional: La Importancia del Entorno Económico. – Situación Actual y Perspectivas para Economía Chilena – La importancia del Tipo de Cambio. TARDE – Evolución de la Oferta Inmobiliaria. – Determinantes de la Demanda Inmobiliaria. – Situación Actual M° Inmobiliario Santiago. – Potencial del Mercado de Segunda Vivienda. – La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile? – El Fenómeno de los Departamentos. – Pulso del Negocio Inmobiliario. – Conclusiones Generales.
3. Slide 3: ECONOMÍA INTERNACIONAL : LA IMPORTANCIA DEL ENTORNO ECONÓMICO
4. Slide 4: DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL Ciclos Económicos Chilenos se Relacionan Fuertemente con los de la Economía Mundial – Economía Pequeña y Abierta – Exportaciones Aún Concentradas Deterioro Crecimiento Mundial se Traduce en: – Menor Demanda de Nuestras Exportaciones – Caída en Precios Exportaciones (Cobre emblemático) – Deterioro en Términos de Intercambio PX/PM – Ello Afecta el Ingreso de la Economía
5. Slide 5: DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL Mecanismos de Transmisión: – Menor DDA Comodities Deterioro Términos de Intercambio, ello Deterioro en el Ingreso de la Economía. – Lo que se Transmite a Través de la Rentabilidad del Sector Exportador. Consecuencias: – Si Economía Estaba Sobrecalentada (Año 1998) Ajuste Brusco • Aumento Tipo de Cambio • Alza Tasas de Interés • Rápida Impacto sobre Demanda Interna – Si Economía Tiene Holguras Ajuste mas Gradual.
6. Slide 6: ANALISIS SITUACIÓN ACTUAL
7. Slide 7: ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL Se enterarán 5 años con crecimiento en torno al 5 % Economía Mundial Sigue Creciendo Fuerte a pesar de Ajuste en Estados Unidos. Contribuyen: – La Globalización – Mayor Movilidad de Capitales – Se Produce donde es más Rentable – Gran Aporte de China e India – Europa del Este ¿Cambió el Crecimiento Potencial Mundial? – Subestimación Sistemática del crecimiento – Velocidad de Cambios hacen Menos útiles los Modelos Predictivos – ¿Se Desplazó la Frontera de Producción?
8. Slide 8: ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL Riesgos – Desequilibrios en Estados Unidos – Contagio Mercado Crédito Hipotecario al Resto del Sistema Financiero – Crisis Mercados Financieros, recesión Mundial. – Recrudecimiento de la Inflación – Importante Riesgo Geopolítico – ¿Nuevas Alzas en Precio del Petróleo? – Desaceleración Crecimiento Mundial
9. Slide 9: CRISIS HIPOTECAS SUB PRIME EEUU ESCENARIO PROPICIO PARA BURBUJAS: – Exceso Ahorro Mundial vs Alternativas Inversión “Seguras” – Ahorro Proviene de Asia y Países Petroleros – Bajas Tasas de Interés, Gran Liquidez Deficiente Rol de Clasificadoras de Riesgo Gran Sofisticación Financiera Mercados Financieros Globalizados En un Principio se genera Mucha Incertidumbre en Mercados Financieros, nadie se atreve a prestar.
10. Slide 10: 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 01-Jun-98 13-Jun-98 25-Jun-98 07-Jul-98 19-Jul-98 31-Jul-98 12-Ago-98 24-Ago-98 05-Sep-98 17-Sep-98 29-Sep-98 11-Oct-98 23-Oct-98 04-Nov-98 16-Nov-98 28-Nov-98 10-Dic-98 22-Dic-98 03-Ene-99 15-Ene-99 27-Ene-99 TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 M. JUN. 1998-MAR.1999 08-Feb-99 20-Feb-99 04-Mar-99 Eurodolar Fed. Funds 16-Mar-99 28-Mar-99
11. Slide 11: 4.4 4.6 4.8 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 01/01/2007 13/01/2007 25/01/2007 06/02/2007 18/02/2007 02/03/2007 14/03/2007 26/03/2007 07/04/2007 19/04/2007 01/05/2007 13/05/2007 Eurodolar 1 mes 25/05/2007 Fed Funds Efectiva 06/06/2007 18/06/2007 30/06/2007 12/07/2007 24/07/2007 05/08/2007 17/08/2007 TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 MES 2007 29/08/2007 10/09/2007 22/09/2007 04/10/2007
12. Slide 12: Escenario Más Probable Autoridades Monetarias Seguirán Monitoreando y Reaccionando si es Necesario Nuevas Bajas de Tasas en EEUU (Captura de la Autoridad) Al Menos Mantención de Tasas en Europa y Japón Gradual Normalización de Mercados Financieros Paridades se Mantienen en Rangos Actuales un Buen Tiempo Economía Mundial Mantiene Buen Ritmo de Crecimiento
13. Slide 13: EEUU Largo Ciclo de Fuerte Crecimiento Económico Gran Dinamismo de la Demanda (inversión y Consumo) Notables Incrementos en Productividad Economía Flexible se Adapta Bien a Cambios de Escenario – Situación Geopolítica – Shock precio Petróleo – Burbuja Bursatil – Burbuja Inmobiliaria Problemas: – Déficit Cuenta Corriente (6%PIB) – Brusco Ajuste Mercado Inmobiliario – Deterioro Cartera Inmobiliaria (Sub Prime) – Incertidumbre Mercados Financieros Perspectivas: – Lo más Probable es Mantener Aterrizaje Suave – Próximo Año perfil de crecimiento Opuesto – Tasa de Instancia Bajará algo Más
14. Slide 14: 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 Ene-96 Ago-96 Mar-97 Oct-97 May-98 Dic-98 Jul-99 Feb-00 Sep-00 Abr-01 Nov-01 Jun-02 (Indice 1997=100) Ene-03 Ago-03 Mar-04 Oct-04 PRODUCCION INDUSTRIAL 1997-2007 May-05 Dic-05 Jul-06 Feb-07
15. Slide 15: INFLACION SUBYACENTE Y DEFLACTOR CONSUMO EN EEUU 4 ,0 S ub ya c e nt e 3 ,5 D e fla c t o r 3 ,0 2 ,5 2 ,0 1,5 1,0 0 ,5
16. Slide 16: DEFICIT COMERCIAL EN EEUU Nov-97 Ene-87 Ago-94 Sep-95 Ene-00 Feb-88 Feb-01 Mar-89 Mar-02 Jun-92 Jun-05 Abr-90 Oct-96 Abr-03 Dic-98 Jul-93 Jul-06 May- May- -40,000 -140,000 -240,000 -340,000 -440,000 -540,000 -640,000 PROMEDIO MÓVIL 12 MESES -740,000 -840,000 -940,000
17. Slide 17: NIVEL DE EMPLEO EN EEUU 1993-2007 (Miles de Personas) 150000 145000 140000 MILES 135000 130000 125000 120000 Oct-93 Oct-94 Oct-95 Oct-96 Oct-97 Oct-98 Oct-99 Oct-00 Oct-01 Oct-02 Oct-03 Oct-04 Oct-05 Oct-06
18. Slide 18: SOLICITUDES BENEFICIO DESEMPLEO 1990-2007 (Miles de Personas) 550000 500000 450000 400000 350000 300000 250000 32879 33215 33551 33887 34223 34559 34895 35231 35567 35903 36239 36575 36911 37247 37583 37919 38255 38591 38927 39263
19. Slide 19: 60 70 80 90 100 Ene-89 110 Dic-89 Nov-90 Oct-91 Sep-92 Ago-93 Jul-94 Jun-95 May-96 Abr-97 Mar-98 (Miles Feb-99 Ene-00 Dic-00 Nov-01 (Univ. Michigan 1996=100) Oct-02 Sep-03 Ago-04 Jul-05 EXPECTATIVAS CONSUMIDORES 1989-2007 Jun-06 May-07
20. Slide 20: MILES 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200 2,400 Ene-85 Ene-86 Ene-87 Ene-88 Ene-89 Ene-90 Ene-91 Ene-92 Ene-93 Ene-94 Ene-95 Ene-96 Ene-97 (Miles de Unidades) Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 INICIACIÓN DE VIVIENDAS 1985-2007 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Ene-07
21. Slide 21: TASA POLITICA MONETARIA EN EEUU 6 ,8 LIB O R 5,8 F e d . F und s 4 ,8 3 ,8 2 ,8 1,8 0 ,8
22. Slide 22: EUROPA Mejor Ritmo de Crecimiento Gran Aporte de Europa del Este (7,2% Crecimiento 2007) Se capitalizan Reformas Menor Tasa de Desempleo Problemas: – Contagio desde EEUU – Problemas Fiscales – Faltan más Reformas Estructurales • M° Laboral • Carga Tributaria • Ajuste Fiscal Perspectivas: – Mantienen Buen Crecimiento – Mejoran Expectativas e Inversión – Tasas de Interés por ahora no seguirá Subiendo – Riesgo Ajuste M° Inmobiliario.
23. Slide 23: ASIA Aporte Creciente de China e India Gran Potencial de Crecimiento Dinamismo de China e India ayudan a Región (Japón) Perspectivas: – Región Mantendrá Alto Dinamismo – Aumenta su participación en la Producción Mundial de Bienes y Servicios – Poco a Poco se integrarán más en Cuenta de Capitales y Sistema Financiero – Chinos Están Permitiendo Gradual Apreciación del yuan – Seguirán con Alto Ahorro (financian brecha de EEUU) – Ayudan a Mantener alto el Precio de los Comodities
24. Slide 24: JAPON Algo de Incertidumbre Política Se Afirma Sistema Financiero Mejora Confianza Interna Se recupera Inversión Ayuda China Comienza a Desaparecer la Deflación Aparece Plusvalía Inmobiliaria. Cuesta Reflotar Consumo Interno Mantendrán Tasa Muy Baja y Moneda Devaluada
25. Slide 25: Variación Anual 0 1 2 3 4 5 6 1996.1 1996.3 1997.1 1997.3 1998.1 1998.3 1999.1 1999.3 2000.1 2000.3 2001.1 2001.3 2002.1 2002.3 2003.1 2003.3 2004.1 2004.3 2005.1 2005.3 2006.1 Proyección 2006.3 CRECIMIENTO EN DOCE MESES USA+JAPÓN+CHINA+EU(25), 1996-2007 2007.1 2007.3 2008.1 2008.3
26. Slide 26: 9.0 8.6 8.8 8.4 PROMEDIO 1991-2000 8.1 8.2 2004 8.0 7.4 2005 2006 7.0 2007 2008 6.0 5.7 5.4 5.5 5.1 5.0 5.0 5.1 4.9 4.8 5.0 4.4 3.9 4.0 3.6 3.2 3.3 3.0 2.9 3.0 2.6 2.7 2.6 2.4 2.2 1.9 1.8 2.0 1.4 1.0 0.0 U.S.A. ZONA EURO ASIA-PACÍFICO AMÉRICA LATINA ECONOMÍA MUNDIAL
27. Slide 27: SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS PARA LA ECONOMÍA CHILENA
28. Slide 28: PIB PAISES 2006 (US$ Bill) $1,400 PIB POR PAISES AÑO 2006 1159 (US$ Bn) $1,200 1068 $1,000 840 $800 $600 $400 214 187 173 146 $200 $0 A E IL A IA O AL IL N Ñ IC AS C G PA TI H U EX TU BR C EN AL ES M R D G PO AN AR
29. Slide 29: Población 2006 (Millones) Población 200.0 189.0 (millones Personas) 150.0 108.5 100.0 50.0 43.1 39.1 16.5 10.4 8.0 0.0 ANDALUCIA BRASIL MEXICO ESPAÑA ARGENTINA CHILE PORTUGAL
30. Slide 30: PIB PPP 2006 (US$) 30,000 PIB PPP 25,959 (US$) 25,000 23,980 20,283 20,000 15,000 14,200 12,098 10,346 10,000 8,614 5,000 - ESPAÑA ANDALUCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO BRASIL
31. Slide 31: PARTICIPACIÓN PIB POR SECTORES (%) RESTO INDUSTRIA 18.7% 17.3% CONSTRUCCION 7.3% SS FINANCIEROS MINERIA 15.8% 8.8% TRANS. Y COM SS PERSONALES 9.7% COMERCIO 12.2% 10.2%
32. Slide 32: DESEMPEÑO ECONÓMICO RECIENTE CRECIMIENTO PIB 14.0 7,8 12.0 10.0 8.0 5,3 2,7 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007
33. Slide 33: FORTALEZAS POLITICAS MACROECONÓMICAS BAJO RIESGO PAIS ACUERDOS COMERCIALES CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTITUCIONES
34. Slide 34: AMENAZAS INTERNAS: – Falta de Conducción Política – Problema Energético – Daño Expectativas y Clima de Negocios EXTERNAS – Mercados Financieros – Shocks de Precios Claves – Petróleo – Desaceleración Mundial – Riesgo Geopolítico
35. Slide 35: 3000000 5000000 7000000 9000000 11000000 13000000 15000000 17000000 1987.I 1988.I 1989.I 1990.I 1991.I 1992.I 1993.I PIB Gasto 1994.I 1995.I 1996.I 1997.I Pesos de 1986 1998.I 1999.I 2000.I GASTO INTERNO 1987-2006 2001.I 2002.I 2003.I 2004.I 2005.I 2006.I 2007.I
36. Slide 36: AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS LO BUENO: – Crecimiento de 5,9 % el Primer Semestre. – Fuerte Expansión Demanda Interna – Bien la Industria, Comercio, Construcción y Servicios – Buen Volumen de Ventas Inmobiliarias – Record en Ventas de Automóviles – Colocaciones Creciendo muy fuerte (Créditos Consumo e Hipotecario) – Muy buen resultado de las Empresas – Bolsa con ALTA plusvalía acumulada. – Cuentas Externas muy Superavitarias
37. Slide 37: AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS LO MALO: – Accionar del Banco Central – Inflación – Clima Laboral y Sindical Enrarecido – Posible Escalada de Demandas Sociales – Desgaste político y Descomposición en la Concertación – Propuestas “Complicadas”: Salario Etico; Consejero BC…. – Falta Conducción Política – Problemas con Vecinos – Deterioro Expectativas de Mediano y Largo Plazo – Falta de Proyecto de L/P, pérdida de Crecimiento Potencial – Falta Cohesión y Voluntad Política para Tomar Decisiones Técnicas Correctas.
38. Slide 38: ¿Cómo Vienen el Mediano Plazo? El Escenario Más Probable: – Buen Crecimiento 2007, 2008 y 2009. – Tasas de Interés Suben Moderadamente – Mercado Laboral Sólido – Aumento Inflación, Mantención Expectativas Económicas Débiles – Se Mantiene Falta de Conducción Política – Se adelanta Carrera Presidencial – No se Daña la esencia del Modelo (Velasco) – ¿Surge con más Fuerza y Cohesión la Oposición?
39. Slide 39: EL PROBLEMA INFLACIONARIO ES UN HECHO: LA INFLACIÓN SE DESBORDÓ PRINCIPAL RAZÓN, ERROR DE DIAGNÓSTICO Y REACCIÓN TARDÍA POR PARTE DEL BANCO CENTRAL RAZONES: – Shocks de Precios (la razón “oficial”) – Terreno Fértil (Gasto, Brechas, M° Laboral) – Precios Desalineados – Larga Historia Inflacionaria, la Indexación. – La Inercia, el Riesgo de Perder Ancla Nominal (CABALLO CORRIENDO). EL TEMA POLÍTICO: CAMBIO PRESIDENTE BCO. CENTRAL ESCENARIO MÁS PROBABLE: UN DURO APRENDIZAJE, SE LOGRA EL CONTROL A MEDIADOS DE 2009.
40. Slide 40: PERSPECTIVAS INFLACIÓN, TASAS y TIPO de CAMBIO INFLACIÓN: – DICIEMBRE 2007: 6,7% – MARZO 2008: 7,2% – DICIEMBRE 2008: 4,5% – AGOSTO 2009: 3,5% TASAS: SUBEN POCO MÁS TIPO DE CAMBIO: – DICIEMBRE 2007: 480 – PROMEDIO 2008: 480-500 – DICIEMBRE 2008: 500
41. Slide 41: LA ACTIVIDAD BAJA RITMO HACIA TENDENCIA SOSTENIBLE EN TORNO A 5,0% RAZONES: – SECTORIALES • MINERIA • ELECTRICIDAD • CAPACIDAD INSTALADA – DEMANDA • EXPECTATIVAS • INFLACIÓN SIN EMBARGO: – NO HAY RIESGO DE BAJÓN DE ACTIVIDAD – ECONOMÍA MUY SÓLIDA, GRANDES HOLGURAS – EN 2008 AYUDA GASTO PÚBLICO Y CARTERA DE INVERSIÓN
42. Slide 42: IMACEC DESESTACIONALIZADO Y VARIACION 12 MESES Índice eje izquierdo 125 Índice Desestacionalizado var. Eje derecho 10 Var.12 meses 8 120 6 4 115 2 0 110 -2 105 -4 -6 100 -8 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Ene-07
43. Slide 43: -50 -30 -10 10 30 50 70 Ene-90 Dic-90 Nov-91 Oct-92 Sep-93 Ago-94 Jul-95 Jun-96 May-97 Abr-98 Mar-99 (Var % 12 Meses) Feb-00 Ene-01 Dic-01 Nov-02 Oct-03 Sep-04 Ago-05 IMPORTACIONES BIENES DE CONSUMO Y CAPITAL Jul-06 Jun-07
44. Slide 44: EVOLUCION GASTO PRODUCTO 19.0 15.0 PIB TOTAL 11.0 GASTO 7.0 porcentajes 3.0 -1.0 -5.0 -9.0 1997.I III II 2000.I III II 2003.I III II 2006.I III II IV IV IV IV
45. Slide 45: EVOLUCION GASTO PRODUCTO PIB GASTO I 6.3 12.8 2005 II 7.3 13.2 III 5.2 10.4 IV 4.2 7.8 AÑO 5.7 11.0 I 5.0 7.8 2006 II 4.0 6.2 III 2.6 3.6 IV 4.3 6.6 AÑO 4.0 6.0 I 5.8 6.4 2007 II 6.1 7.4 III 4.7 6.7 IV 5.5 6.9 AÑO 5.5 6.9 I 5.1 6.2 2008 II 5.0 6.0 III 5.6 6.0 IV 4.5 5.8 AÑO 5.0 6.0
46. Slide 46: LA IMPORTANCIA DEL TIPO DE CAMBIO
47. Slide 47: PERSPECTIVAS PARA EL TIPO DE CAMBIO Y EFECTOS SOBRE SECTOR INMOBILIARIO Tipo de cambio de Equilibrio podría Estar por Debajo de Nivel Actual. (Ej Precio CU mayor a US$ 200 Ctvs por 7 AÑOS) Favorece y Estabiliza Crecimiento de Sectores No Transables: – Comercio – Servicios – Construcción e Infraestructura Promueve una Reasignación de Recursos Hacia Sector No Transable. (Ejemplo países Petroleros). Se Intensifica el Uso de Insumos Importados con Aumentos de Productividad. Se Mantiene Contenida la Inflación y se Usa Holgura Externa.
48. Slide 48: cent.US$/lb 59 79 99 119 139 159 179 199 219 239 259 279 299 319 339 359 379 399 419 2/Ene/01 8/May/01 14/Sep/01 23/Ene/02 31/May/02 7/Oct/02 11/Feb/03 19/Jun/03 24/Oct/03 1/Mar/04 7/Jul/04 PRECIO DEL COBRE DIARIO 9/Nov/04 14/Mar/05 15/Jul/05 16/Nov/05 20/Mar/06 24/Jul/06 24/Nov/06 30/Mar/07 3/Ago/07
49. Slide 49: 600 1,600 2,600 3,600 4,600 5,600 6,600 7,600 Ene-92 Nov-92 Sep-93 Jul-94 May-95 Mar-96 Ene-97 Nov-97 Sep-98 Jul-99 US$ Millones May-00 Mar-01 Ene-02 Nov-02 EXPORTACIONES TOTALES 1992-2007 Sep-03 Jul-04 May-05 Mar-06 Ene-07
50. Slide 50: TÉRMINOS DE INTERCAMBIO 1997-2006 Base 1996=100 200 50.0 180 40.0 Indice 160 Var. 12 meses 30.0 140 20.0 120 10.0 100 0.0 80 -10.0 60 -20.0 1997.I III II 2000.I III II 2003.I III II 2006.I IV IV IV IV
51. Slide 51: -14,000.0 16,000.0 26,000.0 36,000.0 46,000.0 56,000.0 66,000.0 6,000.0 -4,000.0 02/01/1991 02/01/1992 02/01/1993 02/01/1994 02/01/1995 02/01/1996 Importaciones Exportaciones Bza. Comercial 02/01/1997 02/01/1998 02/01/1999 02/01/2000 02/01/2001 (Acumulado 12 meses) 02/01/2002 02/01/2003 BALANZA COMERCIAL 1991-2007 02/01/2004 02/01/2005 02/01/2006 02/01/2007
52. Slide 52: PROYECCIÓN DE BALANZA DE PAGOS 2006-2008 (Millones de US$) 2006 2007 2007 2008 Trimestres (P) (P) I II III IV Año I II Año Año Exportaciones 13.621 15.140 15.679 13.677 58.116 16.522 17.920 66.627 64.202 Importaciones 8.388 8.794 9.381 9.341 35.903 9.399 10.501 42.203 46.999 Saldo Balanza Comercial 5.233 6.346 6.298 4.337 22.213 7.123 7.419 24.423 17.203 Servicios Netos -3.798 -4.384 -5.061 -3.715 -16.957 -3.735 -4.334 -16.790 -12.001 Cuenta Corriente 1.435 1.962 1.236 622 5.256 3.388 3.085 7.633 5.203 Cuenta Financiera -2.076 -1.493 -1.405 -1.831 -5.803 -2.822 -3.230 -6.383 -1.673 Saldo Balanza de Pagos -1.071 1.421 -75 1.723 1.984 -4.122 2.538 1.633 3.383 Prom. Móvil Cuenta Corriente (1) 2.164 3.784 5.543 5.256 5.256 7.209 8.331 7.633 5.203 Saldo Cta.Cte/Pib (1) 1,7 2,8 3,9 3,6 3,6 4,8 5,4 4,6 2,7
53. Slide 53: DEFICIT EN CUENTA CORRIENTE / PIB (%) Promedio 2004-2008 = 2,7 4.0 2.0 Muy Raro - -2.0 -4.0 -6.0 Promedio 1980 - 2003 = 4,3 % -8.0 CTA CTE/PIB -10.0 -12.0 -14.0 -16.0 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20
54. Slide 54: $/US$ 500 540 580 620 660 700 740 780 2/Ene/01 4/May/01 10/Sep/01 15/Ene/02 17/May/02 23/Sep/02 24/Ene/03 29/May/03 2/Oct/03 | 4/Feb/04 8/Jun/04 7/Oct/04 8/Feb/05 9/Jun/05 7/Oct/05 TIPO DE CAMBIO OBSERVADO 2001-2007 6/Feb/06 8/Jun/06 6/Oct/06 8/Feb/07 12/Jun/07 26/Sep/07
55. Slide 55: 45.00 55.00 65.00 75.00 85.00 95.00 105.00 115.00 Ene 77 Ene 78 Ene 79 Ene 80 Ene 81 Ene 82 Ene 83 Ene 84 Ene 85 Ene 86 Ene 87 Ene 88 Ene 89 Ene 90 Ene 91 (1986=100) Ene 92 Ene 93 Ene 94 Ene 95 Promedio 1977- 07= 87,2 Ene 96 Ene 97 TIPO DE CAMBIO REAL 1977-2007 Octubre 2007 91,6 Ene 98 Ene 99 Ene 00 Ene 01 Ene 02 Ene 03 5,0% Mayor a promedio Histórico Ene 04 Ene 05 Ene 06 Ene 07
56. Slide 56: CONCLUSIÓN El Actual Nivel esta Sobre el de Equilibrio: – Cuenta Corriente. – Términos de Intercambio. – Quantum Exportado. – Tipo de Cambio Real Sectorial. – Caída es Sana, Va hacia Nivel más de Equilibrio Perspectivas: – Puede Caer Algo Más. – Tenemos el Síndrome del País Minero. – Seguirá Mostrando Volatilidad. – El tipo de Cambio Real no se Maneja: cae por la buena o por la mala. Recomendación: – Incrementar Productividad en Forma Permanente. TC a la Baja Abarata Nuevos Equipos. – Pelear en ámbitos Regulatorios (Laboral, Sanidad, Medio Ambiente Etc). Carga Tributaria. – Usar Mecanismos de Cobertura.
57. Slide 57: ¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?
58. Slide 58: VOLATILIDAD SECTOR CONSTRUCCIÓN (Tasa Var % Anual) 22 12 2 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 -8 PIB TOTAL -18 PIB CONSTRUCCIÓN -28
59. Slide 59: VOLATILIDAD DE LA INVERSION (Tasa Var % Anual) 35 25 15 5 -5 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 PIB TOTAL -15 INVERSIÓN -25 -35
60. Slide 60: VOLATILIDAD DE LA CONSTRUCCION (Tasa Var % Anual) 24.0 TOTAL Crec. Prom Tot: 5,4 19.0 CONSTRUCCION Crec. Prom Const: 5.2 14.0 9.0 4.0 -1.0 -6.0 -11.0 91 93 90 95 98 92 94 96 97 99 00 03 01 02 04 05 08 06 07 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 19 19 20 20 19 20 19 19 20
61. Slide 61: ¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento? Existen Buenos Argumentos para pensar en un ritmo de Crecimiento Más Estable: •Política Fiscal Anticíclica y no Discrecional que también Contribuye a Atenuar Ciclo Externo por Fondos en el Exterior. •Inversiones de AFP Realizarán Importante Aporte. •Tasas de Interés Más Bajas y Estables: •Menor Productividad Marginal de la Inversión •Cuenta de Capitales Abierta •No se requiere “Reaccionar” a política Fiscal (1998) •Respecto al Ciclo de la Construcción: • Empresas más Grandes y Eficientes • Empresas más Especializadas • Mejor Manejo de la Información • Nuevos Nichos
62. Slide 62: Evolución de la Oferta Inmobiliaria
63. Slide 63: EDIFICACIÓN APROBADA PRIVADA Y PÚBLICA RM (Promedio Móvil 12 Meses) Vivienda 2 m 400,000 Industria,Comercio y Servicios Financieros Servicios 300,000 200,000 100,000 0 Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl E.97 E.98 E.99 E.00 E.01 E.02 E.03 E.04 E.05 E.06 E.07
64. Slide 64: EMPLEO SECTOR CONSTRUCCIÓN 560 540 520 Número de Ocupados (Miles) 500 480 460 2003 2004 440 2005 2006 2007 420 400 M-J J-S E-M N-E02 M-M S-N Trimestre Móvil
65. Slide 65: REMUNERACIONES REALES (Promedio Móvil Var. 12 Meses) 6.0 4.0 2.0 0.0 (%) -2.0 -4.0 Variación Remuneración Construcción Variación Remuneración General -6.0 -8.0 Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl E.98 E.99 E.00 E.01 E.02 E.03 E.04 E.05 E.06 E.07
66. Slide 66: DESPACHOS DE CEMENTO (Millones de sacos) 40 35 30 25 20 Variación 12 meses (%) 15 10 5 0 E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl -5 -10 -15
67. Slide 67: DESPACHO DE BARRAS DE ACERO (Toneladas) 180 160 140 120 Variación 12 meses (%) 100 80 60 40 20 0 E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl -20
68. Slide 68: DESPACHOS FISICOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN (Promedio Móvil. Indice 1980 =100) 320 310 300 2003 290 2004 2005 2002 Base Promedio 1980=100 280 2006 270 2007 260 250 240 230 220 210 200 My Jl Nv Ene Ma Sp
69. Slide 69: IMACEC E IMACOM (Prom Móvil Var. % 12 meses) 15 10 5 Variación 12 meses (%) 0 E.97 Jn E.98 Jl E.99 Jl E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl -5 IMACON -10 IMACEC -15 -20
70. Slide 70: PROYECCION CRECIMIENTO SECTOR CONSTRUCCION PONDERACION 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Viv.Priv 34.3% 3.0 11.3 5.5 4.8 3 3 Viv.Pub. 7.7% 3.0 4 4 8 8 10 VIVIENDA 42.0% 3.0 10.0 5.2 5.4 3.9 4.3 I.Priv. 41.5% 3.5 13.2 3 11 9 7 I.Pub. 16.5% 3.0 7.2 2.5 14 11 8 INFRAEST. 58.0% 2.5 9.4 2.1 11.9 9.6 7.3 SEC . CONSTRUC. 3.2 10.8 3.9 9.1 7.2 6.0
71. Slide 71: DETERMINANTES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA
72. Slide 72: DETERMINANTES DE CORTO PLAZO Segmentos Medio Altos y Altos (Sobre 3.000 UF) – Expectativas. – “Oportunidad” – Tasas de Interés. – Precios. – Percepción de Ingreso Permanente – Evolución del Mercado de Valores Seg. Medios, Medio Bajos y Bajos (Bajo 3.000 UF) – Empleo. Percepción de Estabilidad Laboral. – Remuneraciones Reales – Acceso al Crédito. – Cuota Vs. Arriendo.
73. Slide 73: ESTIMACION DE EMPLEO Y REMUNERACIONES (Var % 12 Meses) 18 12.0 2007 2004 16 11.5 2005 11.0 2006 14 MASA SALARIAL = 7,5% 12 MESES A AGOSTO 10.5 12 10.0 9.5 10 9.0 8 8.5 8.0 6 7.5 4 7.0 6.5 2 6.0 0 5.5 Feb-87 Feb-88 Feb-89 Feb-90 Feb-91 Feb-92 Feb-93 Feb-94 Feb-95 Feb-96 Feb-97 Feb-98 Feb-99 Feb-00 Feb-01 Feb-02 Feb-03 Feb-04 Feb-05 Feb-06 Feb-07 Jul Abr Oct Mar Ene Feb May Jun Ago Sep Nov Dic -2 ESTIMACIÓN DE EMPLEO Y REMUNERACIONES (Var % 12 Meses) 2007 2008 2003 2004 2005 2006 I II III IV AÑO I II III IV AÑO Empleo 3.9 2.5 4.1 1.7 2.9 3.4 2.5 2.3 2.8 2.4 2.3 2.0 1.9 2.2 Rem. Reales 0.8 1.8 2.0 2.0 3.9 3.3 3.7 3.5 3.6 2.1 2.3 2.6 3.2 2.6 Planilla 4.7 4.3 6.1 3.7 6.8 6.7 6.2 5.8 6.4 4.5 4.6 4.6 5.1 4.7 Desocupación 9.5 10.0 9.3 7.8 6.7 6.9 6.0 5.3 6.2 6.6 6.8 5.9 5.2 6.1
74. Slide 74: INDICE DE EXPECTATIVAS ECONÓMICAS 95 SOBRE VALOR 50 85 EXPECTATIVAS POSITIVAS. SE 75 HA PRODUCIDO 65 IPEC UN RETROCESO 55 EN PRIMER 45 TRIMESTRE. LOS BUENOS 35 Septiembre 2007 NÚMEROS DE 42.3 25 ACTIVIDAD Y 15 EMPLEO PROVOCARÍAN .I .I Ju .I Ag 4 04 En g 0 5 M 3 Se 07 N 6 Ab 6 07 Ju 6 92 97 02 0 0 0 0 -0 r- n- p- ar o n o ov A er UNA RECUPERACION DE EXPECTATIVAS A PARTIR DE MAYO
75. Slide 75: ¿Diría que es un buen momento para Comprar Vivienda? (% Respuestas Positivas) 65 55 45 Sí 35 Lo hará 25 15 5 e ar ar ar n p p p p r n n n l 04 ct 0 5 ic 0 6 ic 0 7 ic Ju Ab En Ju Se Ju Se Ju Se Ju Se 20 D 20 D 20 D 20 O M M M 03 20 Fuente: ADIMARK
76. Slide 76: RELACION TASAS CHILE Y EEUU TASAS DE INTERÉS BCU Y TESORO TASA POLITICA MONETARIA INDEXADA 10 AÑOS 2002-2007 4.5 BCU-10 4.0 Tesoro Index.10 7.0 3.5 6.0 TPM 3.0 5.0 Fed. Funds 4.0 2.5 3.0 2.0 2.0 1.5 1.0 1.0 0.0 Sep-02 Dic-02 Mar-03 Jun-03 Sep-03 Dic-03 Mar-04 Jun-04 Sep-04 Dic-04 Mar-05 Jun-05 Sep-05 Dic-05 Mar-06 Jun-06 Sep-06 Dic-06 Mar-07 Jun-07 37104 37226 37347 37469 37591 37712 37834 37956 38078 38200 38322 38443 38565 38687 38808 38930 39052 39173 39295 EXISTE UNA FUERTE CORRELACION ENLAS TASAS DE INTERES NORTEAMERICANAS Y CHILENAS, TANTO EN LA TASA DE POLÍTICA MONETARIA (GRAF DERECHA) COMO EN LAS DE LARGO PLAZO INDEXADAS.
77. Slide 77: PROYECCION TASAS DE INTERES Tasa PRC 8 Pol Moneta 8 Años 7 SUBYACENTE Mar-04 1.75 2.35 6 IPC Mar-05 2.75 2.18 5 Mar-06 4.75 2.95 4 Jun-06 5.00 3.00 (%) 3 Sep-06 5.25 3.10 2 Dic-06 5.25 2.90 1 Mar-07 5.00 2.65 Jun-07 5.00 3.00 0 Ene-97 Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Ene-07 Sep-07 5.75 3.10 -1 Dic-07 6.00 3.20 -2 Mar-08 6.25 3.25 Jun-08 6.50 3.30 Sep-08 6.50 3.40 Tasas de Interés L/P se mantendrán Bajas en el Mediano Plazo. Dic-08 6.50 3.50 Expectativas del mercado de Inflación de Largo Plazo aún ancladas en torno a 3%, Centro del Rango Meta.
78. Slide 78: CONCLUSIONES CORTO PLAZO Determinantes de Demanda de Corto Plazo Mostrarán una Evolución Relativamente Positiva en un Horizonte de 24 meses. – La Demanda por Viviendas bajo UF 3.000 se mantendrá Más Estable favorecida por Buena Evolución del Mercado Laboral. – Demanda por Viviendas de Mayor Valor es más Variable por su mayor Sensibilidad a las Expectativas Económicas y Políticas. – Se Mantendrán Tasas de Interés Atractivas – Inflación Genera Incertidumbre C/R a Futuro de la UF. – La Demanda por 2° Vivienda seguirá Creciendo Fuerte (oportunidad).
79. Slide 79: Situación Actual M° Inmobiliario Santiago
80. Slide 80: PERMISOS EDIFICACIÓN VIVIENDA APROBADA E INICIADA Y MESES PARA AGOTAR STOCK: REGIÓN METROPOLITANA (Promedio móvil 12 meses) Miles m2 450 24 Meses Agotar Stock Permisos Edificación 400 Meses Agotar Stock 22 20 350 18 300 16 250 14 200 12 150 10 E.98 E.99 E.00 E.01 E.02 E.03 E.04 E.05 E.06 E.07 Jl Jl Jl Jl Jl Jl Jl