Straatman Koster advocaten<br />de Ronde Tafel van SKa,<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitati...
Straatman Koster advocaten<br />de Ronde Tafel van SKa,<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitati...
Hoofdlijnen Grondexploitatiewet
Actualiteiten grondexploitatie</li></ul>Juni 2011 | 1<br />
Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Grondexploitatie o...
verrekenen van kosten in de grondprijs
 sluiten van exploitatieovereenkomst op basis van exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud)
 heffen van baatbelasting
 heffen van leges
Zwakke punten:
vrijwilligheid bij exploitatieovereenkomst (free riders)
 strikte gebondenheid aan exploitatieverordening (op straffe van nietige afspraken)
 baatbelasting ligt politiek gevoelig</li></ul>Juni 2011 | 2<br />
Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Grondexploitatie o...
exploitatieovereenkomsten van vóór 1 juli 2008 en
 exploitatieovereenkomsten die strekken ter uitvoering van een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp vóór dat tijdstip in o...
Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Gronde...
door middel van een anterieure of – na vaststelling exploitatieplan  (EP) – posterieure exploitatieovereenkomst ofwel
 na vaststelling van EP: over de band van omgevingsvergunning
primaat bij privaatrechtelijk kostenverhaal, publiekrechtelijk kostenverhaal ‘stok achter de deur’</li></ul>Juni 2011 | 4<...
Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Gronde...
grote(re) mate van contractsvrijheid
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Presentatie Grondexploitatiewet

1,202 views
1,126 views

Published on

Sheets behorende bij ronde tafel bijeenkomst Actualiteiten Omgevingsrecht van Straatman Koster

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
1,202
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
9
Actions
Shares
0
Downloads
7
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Presentatie Grondexploitatiewet

  1. 1. Straatman Koster advocaten<br />de Ronde Tafel van SKa,<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet: de kost gaat voor de baat uit’<br />Door: mr. J.J. (Joost) Hoekstra<br />16 juni 2011<br />
  2. 2. Straatman Koster advocaten<br />de Ronde Tafel van SKa,<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet: de kost gaat voor de baat uit’<br />Agenda:<br /><ul><li>Grondexploitatie onder de WRO (oud)
  3. 3. Hoofdlijnen Grondexploitatiewet
  4. 4. Actualiteiten grondexploitatie</li></ul>Juni 2011 | 1<br />
  5. 5. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Grondexploitatie onder de WRO (oud) (I):<br /><ul><li>Vier wijzen van kostenverhaal (gesloten systeem):
  6. 6. verrekenen van kosten in de grondprijs
  7. 7. sluiten van exploitatieovereenkomst op basis van exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud)
  8. 8. heffen van baatbelasting
  9. 9. heffen van leges
  10. 10. Zwakke punten:
  11. 11. vrijwilligheid bij exploitatieovereenkomst (free riders)
  12. 12. strikte gebondenheid aan exploitatieverordening (op straffe van nietige afspraken)
  13. 13. baatbelasting ligt politiek gevoelig</li></ul>Juni 2011 | 2<br />
  14. 14. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Grondexploitatie onder de WRO (oud) (II):<br /><ul><li>Artikel 42 WRO (oud) nog steeds van toepassing op:
  15. 15. exploitatieovereenkomsten van vóór 1 juli 2008 en
  16. 16. exploitatieovereenkomsten die strekken ter uitvoering van een bestemmingsplan, waarvan het ontwerp vóór dat tijdstip in ontwerp ter inzage is gelegd</li></ul>Exploitatieverordening ex artikel 42 WRO (oud) niet (geheel) intrekken, anders vervalt grondslag kostenverhaal<br />Juni 2011 | 3<br />
  17. 17. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (I):<br /><ul><li>Kostenverhaal:
  18. 18. door middel van een anterieure of – na vaststelling exploitatieplan (EP) – posterieure exploitatieovereenkomst ofwel
  19. 19. na vaststelling van EP: over de band van omgevingsvergunning
  20. 20. primaat bij privaatrechtelijk kostenverhaal, publiekrechtelijk kostenverhaal ‘stok achter de deur’</li></ul>Juni 2011 | 4<br />
  21. 21. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (II):<br /><ul><li>Anterieure overeenkomsten:
  22. 22. grote(re) mate van contractsvrijheid
  23. 23. niet gehouden aan de limitatieve kostenlijst Bro, wel ‘reflexwerking’
  24. 24. vrij contracteren over (inrichtings-)eisen
  25. 25. let wel op algemene beginselen van behoorlijk bestuur; staatssteun; artikel 122 Woningwet; verhaal van kosten van ruimtelijke ontwikkelingen, die los staan van de grondexploitatie (grondslag in structuurvisie); en direct werkende regels EP (indien vastgesteld voor andere bouwplannen binnen exploitatiegebied)</li></ul>Juni 2011 | 5<br />
  26. 26. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (III):<br /><ul><li>Posterieure overeenkomsten:
  27. 27. kostenverhaal in overeenstemming met EP/limitatieve kostenlijst,
  28. 28. anders nietige afspraken, risico onverschuldigde betaling</li></ul>Juni 2011 | 6<br />
  29. 29. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (IV):<br />De raad is verplicht – gelijktijdig met bestemmingsplan (BP), wijzigingsplan of omgevingsvergunning waarbij van BP wordt afgeweken – EP vast te stellen, tenzij:<br /><ul><li>geen sprake is van bouwplannen als bedoeld in Bro; of
  30. 30. sprake is van een ‘kruimelgeval’ (zie artikel 6.2.1a Bro) of
  31. 31. kostenverhaal anderszins is verzekerd (let op staatssteun) en (kort gezegd) geen eisen aan fasering en uitvoering hoeven te worden gesteld</li></ul>Vaststelling uitwerkingsplan niet gekoppeld aan EP (maar uitwerkingsplan treedt pas in werking na herziening EP)<br />Juni 2011 | 7<br />
  32. 32. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (V):<br />Enige overige aandachtspunten EP:<br /><ul><li> procedurele koppeling met planologisch besluit
  33. 33. verplicht en facultatief deel
  34. 34. jaarlijkse herziening (alleen beroep mogelijk bij structurele wijzigingen)
  35. 35. niet meer kosten verhalen dan opbrengsten
  36. 36. berekening exploitatiebijdrage
  37. 37. restitutie te veel betaalde exploitatiebijdrage (let op bij anterieure overeenkomst!) </li></ul>Juni 2011 | 8<br />
  38. 38. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (I):<br /><ul><li>Jurisprudentie ABRvS EP
  39. 39. wie zijn belanghebbenden
  40. 40. besluit geen EP vast te stellen
  41. 41. begrenzing EP
  42. 42. inbrengwaarde
  43. 43. toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit
  44. 44. fasering
  45. 45. samenhang EP – BP
  46. 46. varia</li></ul>Juni 2011 | 9<br />
  47. 47. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (II):<br />Wie zijn belanghebbenden?<br /><ul><li> vaak aan de orde bij besluit geen EP vast te stellen
  48. 48. art. 8.2 lid 5 Wro: eigenaar gronden en degene die een exploitatieovereenkomst heeft gesloten
  49. 49. ABRvS 2 december 2009, BR 2010, 39: anderen wiens belang rechtstreeks bij EP zijn betrokken? </li></ul>Juni 2011 | 10<br />
  50. 50. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (III):<br />Besluit geen EP vast te stellen (I)<br /><ul><li> indien met alle eigenaren van gronden waarop bouwplannen kunnen worden gerealiseerd, overeenkomsten zijn gesloten en op resterende gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd (o.m. ABRvS 18 augustus 2010, 200900844/1/R3)
  51. 51. ‘anterieure’ overeenkomst pas gesloten na vaststelling BP: vernietiging EP, tenzij bijzondere omstandigheden (ABRvS 18 augustus 2010, BR 2010, 174) </li></ul>Juni 2011 | 11<br />
  52. 52. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (IV):<br />Besluit geen EP vast te stellen (II)<br /><ul><li> buiten BP gelaten omdat geen anterieure overeenkomst tot stand is gekomen en vanwege voortgang van de door de raad gewenste ontwikkeling(ABRvS 9 maart 2011, 201008041/1/R3)
  53. 53. betaalplanologie? </li></ul>Juni 2011 | 12<br />
  54. 54. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (V):<br />Begrenzing EP<br /><ul><li> planologisch of functioneel duidelijke samenhang tussen delen
  55. 55. beoordelingsvrijheid raad (o.m. ABRvS 18 mei 2011, 200904066/1/R1)</li></ul>Juni 2011 | 13<br />
  56. 56. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (VI):<br />Inbrengwaarde (I)<br /><ul><li> dubbele rol: enerzijds kostensoort, anderzijds van belang bij berekening exploitatiebijdrage
  57. 57. botsing belangen: eigen perceel zo hoog en buurmans perceel zo laag mogelijk
  58. 58. werkelijke waarde conform art. 40b tot en met 40f Onteigeningswet, behalve voor gronden welke zijn onteigend, waarvoor onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven: volledige schadeloosstelling (bijkomende schade) </li></ul>Juni 2011 | 14<br />
  59. 59. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (VII):<br />Inbrengwaarde (II)<br />ABRvS 9 februari 2011, TBR 2011, 66 (Beverwijk):<br /><ul><li>inbrengwaarden binden onteigeningsrechter niet
  60. 60. ‘op onteigeningsbasis worden verworven’: raad dient bij inbrengwaarde op basis van volledige schadeloosstelling aannemelijk te maken dat gronden zullen worden onteigend dan wel op onteigeningsbasis zullen worden verworven (dus geen zelfrealisatoren)
  61. 61. vanwege financiële consequenties moeten alle partijen kennis kunnen nemen van taxatierapporten </li></ul>Juni 2011 | 15<br />
  62. 62. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (VIII):<br />Inbrengwaarde (III)<br />ABRvS 9 februari 2011, TBR 2011, 67 (Nunspeet):<br /><ul><li>taxatie door onafhankelijk deskundige, niet betrokken bij onderhandelingen over minnelijke verwerving (ABRvS 18 mei 2011, 200904066/1/R1)
  63. 63. taxatie schriftelijk en goed gemotiveerd, inzage bieden in vergelijkingstransacties</li></ul>ABRvS 25 mei 2011, 200907178/1/R3:<br /><ul><li> complexbenadering (art. 40d Onteigeningswet) en vergelijkingsmethode </li></ul>Juni 2011 | 16<br />
  64. 64. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (IX):<br />Toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit <br />ABRvSBeverwijk:<br /><ul><li>raad niet aannemelijk gemaakt dat bovenplanse kosten toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan (kosten weg die bestaande woonwijk grotendeels ontsluit, kosten groen- en waterplan zonder toereikende motivering en kosten parkeerplaatsen die reeds bestaand tekort dekken) </li></ul>Juni 2011 | 17<br />
  65. 65. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (X):<br />Fasering<br />ABRvSBeverwijk:<br /><ul><li>raad moet niet alleen motiveren waarom is gekozen voor fasering, maar ook waarom voor deze vorm
  66. 66. gelet op regiefunctie komt raad ruime mate van beleidsvrijheid toe
  67. 67. beleidsvrijheid strekt niet zo ver dat raad fasering louter ten gunste van de gemeente vaststelt</li></ul>Juni 2011 | 18<br />
  68. 68. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (XI):<br />Samenhang EP – BP, ABRvSBeverwijk en Nunspeet: <br /><ul><li>vernietiging EP brengt geen vernietiging BP mee, want wet verplicht daar niet toe en ingevolge de Wabo geldt aanhoudingsplicht voor het verlenen van omgevingsvergunningen zolang EP niet onherroepelijk is
  69. 69. doorgaans zal gehele EP worden vernietigd
  70. 70. ABRvS stelt raad in staat (binnen 26 weken) EP vast te stellen (of niet)
  71. 71. andersom, vernietiging BP brengt wel vernietiging EP mee (o.m. ABRvS 30 maart 2011, 200906021/1/R1)</li></ul>Juni 2011 | 19<br />
  72. 72. Straatman Koster advocaten<br />Actualiteiten omgevingsrecht<br />Onderdeel: ‘Grondexploitatiewet’<br />Actualiteiten grondexploitatie (XII):<br />Varia <br /><ul><li> ontbreken exploitatieopzet EP ‘ondervangen’ door ter inzage legging (ABRvS 12 januari 2011, TBR 2011, 65)
  73. 73. bouwclaimovereenkomst kan ook anterieure overeenkomst zijn; naamgeving overeenkomst is irrelevant; mate van verbindendheidspeelt beperkte rol (ABRvS 19 januari 2011, 201006426/1/R2)
  74. 74. beleidsvrijheid raad keuze aantallen en situering sociale woningbouw (ABRvS 2 maart 2011, BR 2011, 91)</li></ul>Juni 2011 | 20<br />
  75. 75. Straatman Koster advocaten<br />Hartelijk dank voor uw aandacht…<br />mr. J.J. (Joost) Hoekstra<br />010 – 24 00 447 | 06 – 302 16 572 | j.hoekstra@straatmankoster.nl<br />Juni 2011<br />

×