Guide scpi février_2013

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Guide SCPI 2013 par MeilleureSCPI.com

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  • 1. Version de Février 2013Le guide de l’investissement en SCPIS C P I
  • 2. 1Pourquoi ce guide ?Rendez-vous surPour découvrir notre sélection des meilleurs placements en SCPIEn tant que spécialiste du conseil eninvestissement immobilier, nous vousdevons la transparence et la bonnecompréhension du marché des SCPI etde l’investissement immobilier afin devous donner les clés d’un investissementréussi.Chez MeilleureSCPI.com, vous apporterl’information la plus transparente est un de nosobjectifs principaux. Visiter le patrimoine des SCPIavant d’investir c’est désormais possible avechttp://www.MeilleureSCPI.com/patrimoine-SCPI/JonathanDHIVERF o n d a t e u r d eMeilleureSCPI.com0 805 696 022Appel gratuit depuis un poste fixeContact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interdite
  • 3. 2SommaireQu’est-ce que la SCPI ?‣ Concrètement, qu’est-ce que c’est ?‣ Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’en immobiliertraditionnel?‣ Existe-t-il différents types de SCPI ?‣ Quels sont les risques réels liés à ce type d’investissement ?‣ Quelques chiffres clés.Comment fonctionne la SCPI ?‣ Comment acheter des parts de SCPI ?‣ Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI?‣ Pour quelle durée je m’engage ?‣ Quels sont les frais des SCPI ?‣ Comment vendre mes parts de SCPI ?‣ Qui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?Définir votre projet d’investissement en SCPI‣ Les critères pour bien choisir sa SCPI‣ Comment définir mon budget ?‣ Souscrire un prêt immobilier pour l’acquisition de parts de SCPI?‣ La SCPI, un investissement transparentSCPI : Société Civilede PlacementImmobilierAvertissementCet guide n’est pas un conseil d’investissement et ne doit pas déterminer le choix d’une souscriptionen SCPI. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir l’avis de MeilleureSCPI.comCe document n’est pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.comContact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interdite
  • 4. 3 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeQu’est-ce que la SCPI ?Concrètement, qu’est-ce que c’est ?‣ Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier  sont des sociétésd’investissements collectifs. Elles ont pour objectif premier d’acquériret de gérer un patrimoine immobilier.‣ Pour cela, elles collectent des capitaux auprès des épargnants(souscripteurs de parts) appelés aussi associés. Ces capitaux sontensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que deslogements, bureaux, commerces, locaux d’activité...‣ Les associés perçoivent un revenu régulier, issu des loyers dupatrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de laSCPI.
  • 5. 4 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditePourquoi investir dans une SCPI plutôt qu’enimmobilier traditionnel?Vous investissez dans l’immobilier classique dans un objectif locatif ?‣ Les avantages :➡ Création d’un patrimoine➡ Entrées régulières de revenus locatifs➡ Valeur de placement relativement peu volatile➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser uneplus-value, ou de les céder à ses héritiers‣ Les inconvénients :➡ Besoin d’un montant d’investissement minimum élevé➡ Gestion lourde➡ Risque de non-paiement des loyers➡ Vacances locatives➡ Charges de copropriété (Travaux...etc)Vous investissez en SCPI plutôt qu’une voie plus «classique» ?‣ Les avantages classique de l’immobilier :➡ Création d’un patrimoine➡ Entrées régulières de revenus locatifs➡ Valeur de placement relativement peu volatile➡ Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser uneplus-value, ou de les céder à ses héritiers‣ Les avantages spécifiques à la SCPI :‣ Une gestion prise en charge :➡ Ce sont des sociétés, agréées par l’Autorité des MarchésFinanciers (AMF), qui endossent la fonction de gestion dupatrimoine immobilier.‣ Une mutualisation des risques :➡ Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, peutcompenser les mauvais résultats d’un bien par les bons résultatsd’autres biens et être quand même bénéficiaire;
  • 6. 5 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interdite➡ Importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dansplusieurs SCPI.‣ Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins :➡ Accessible dès 5 000 €, l’épargnant peut investir en fonction de sacapacité d’investissement ;➡ Possibilité de ne vendre qu’une partie de ses parts deSCPI en cas de besoin.Quels sont les risques réels liés à ce typed’investissement ?‣ La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certainsrisques : perte de valeur et/ou absence de rendement.Cependant la répartition géographique (région parisienne, Province) etla diversification dans la typologie d’immobilier (bureaux, commerces,activités...) permet de limiter et d’atténuer ces risques.‣ La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI.Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l’AMF.Cependant si une société de gestion venait à défaillir, la gestion de laSCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestionagréée par l’AMF.‣ Le capital n’est pas garanti :La responsabilité financière des porteurs est limitée aux apports aucapital.‣ La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier enfonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts deSCPI :La réglementation du marché secondaire organise la liquidité desparts.lI est donc important d’être bien accompagné. Pour toutequestion concernant les risques n’hésitez pas à nous contacter.
  • 7. 6 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeExiste-t-il différents types de SCPI ?Il existe deux types principaux de SCPI :‣ Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilierd’entreprise : bureaux, locaux dactivités, commerces et entrepôts➡ SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d’immeuble oupériphérie)➡ SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...)➡ SCPI Internationale (qui investissent en France et à l’étranger)➡ SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas dedividendes)➡ SCPI Régionale (qui investissent en Région hors région parisienne)‣ Les SCPI fiscales qui investissent exclusivement dans l’immobilierd’habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des bienstotalement réhabilités➡ SCPI Duflot (qui investissent dans des appartements ou maisonéligible au dispositif Duflot)➡ SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans lesZPPAUP* et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation àêtre rénovés)➡ SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocationà être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers)vous accompagne dans la sélection de la SCPI la plus adaptée à vosobjectifs d’investissement.*ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain etpaysager
  • 8. 7 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeQuelques chiffres clésAu premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, géréespar 24 sociétés de gestion agréés par l’AMF.Source : IEIF SCPI DataService02,254,56,7591988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 20105,165,636,045,7366,386,686,917,437,687,637,738,097,586,345,675,434,935,536,016,356,696,947,08Rendement net des SCPI (en %)©Fotolia
  • 9. 8 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeSource : IEIF SCPI DataServiceSource : IEIF SCPI DataService9 75013 00016 25019 50022 75026 0001996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1S 20128 9777 5257 1017 8948 2198 7489 36710 56911 54513 28915 16117 25917 27418 95722 31524 84025 742Capitalisation des SCPI (Millions d’euros)5001 0001 5002 0002 5003 0001996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1S 201212422786,962461,13939,23886,811388,371107,421215,85909,57824,53400,78253,57199,64161,1363,0163,4181,57Collecte nette annuelle des SCPI (Millions d’euros)
  • 10. 9 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeComment fonctionne la SCPI ?Comment acheter des parts de SCPI ?Il existe deux formes de SCPI :‣ Les SCPI à capital fixe : un capital plafond est inscrit dans les statuts.La société de gestion augmente progressivement le capital de la SCPIjusqu’à atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, lecapital reste fixe. On peut donc souscrire :➡ sur le marché primaire lors d’augmentation de capital et del’émission de nouvelles parts;➡ sur le marché secondaire, ce marché est organisé et permet dedéterminer le prix de vente.‣ Les SCPI à capital variable : il n’y a pas de marché secondaire ce quipermet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manière permanente.Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion.vous accompagne dans l’acquisition de parts de SCPI surces deux marchés. ©Fotolia
  • 11. 10 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeQuelle fiscalité est appliquée aux revenus ?Rédigé avec RAVET & ASSOCIÉS (partenaire deMeilleureSCPI.com), cabinet davocats au service desentreprises et des particuliers, en France et à létranger. Ledépartement fiscal du cabinet dispose dune forte expertiseen ingénierie patrimoniale.Notre contact privilégié, Me Cyril Maucour, pourra vous accompagner sur demande en répondant àtoutes vos interrogations concernant votre fiscalité ainsi que vos droits dassocié de SCPI(rémunération à votre charge).La SCPI est «transparente» fiscalement, elle n’est pas assujettie à limpôt, ce sont doncles associés qui sont redevables des impôts sur les revenus de la SCPI. Ces revenus sontde deux types  : revenus fonciers (les loyers) et revenus mobiliers (revenus desplacements financiers réalisés par la SCPI).Par ailleurs, le détenteur de parts de SCPI est également redevable des droitsd’enregistrement à l’occasion de l’acquisition des parts et à l’imposition sur les plus-values au moment de la cession de ces mêmes parts.‣ Droits d’enregistrement sur l’acquisition de parts :Lacquisition de parts de SCPI à capital fixe est assujettie aux droitsd’enregistrement. Le montant des droits est égal à 5% du prix d’acquisition.‣ Imposition des revenus fonciers :De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de partsd’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers.En tant qu’associé, le porteur de parts de SCPI perçoit des revenus issus dupatrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s’analysent, d’un point de vuefiscal, en « revenus fonciers », soumis au barème progressif de limpôt sur lerevenu et aux contributions sociales de 15,5%.Lassocié peut bénéficier du régime du micro-foncier si ses revenus fonciersglobaux sont inférieurs à 15.000 euros et sil perçoit des revenus fonciers"classiques" issus de la location nue dimmeubles détenus en direct.Dans le cas où le porteur de part aurait financé lacquisition de ses titres avecun prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers (horsapplication du régime micro-foncier).Par ailleurs, les éventuels déficits fonciers que subit l’associé au titre desautres biens immobiliers qu’il détient peuvent être imputés sur les revenusfonciers perçus au titre des parts détenues dans la SCPI.
  • 12. 11 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interdite‣ Imposition des revenus financiers :La SCPI dispose d’une trésorerie qui est investie sur des comptes à terme etplacements sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituentdes « revenus mobiliers » soumis au barème progressif de l’impôt sur lerevenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 15,5%.Il convient de préciser qu’à compter du 1er janvier 2013, l’associé ne peutplus opter pour le Prélèvement Libératoire Fixe (« PLF »).‣ATTENTION Désormais, un acompte obligatoire de 24% est prélevé à la source.L’impôt finalement dû sera calculé par application du barème progressif etlacompte sera régularisé à la hausse ou à la baisse le cas échéant. A noter queles associés dont le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année estinférieur à 25.000 euros pour une personne seule ou 50.000 euros pour un couplepeuvent demander à ne pas être soumis à ce prélèvement.‣ Plus-value sur les cessions de parts:‣ Les cessions de parts entraînent une plus-value imposée suivant le régimedes plus-values immobilières des particuliers.‣ Au moment de la cession, un prélèvement global de 34,5% du montant de laplus-value est opéré (impôt sur le revenu de 19% + prélèvements sociaux de15,5%).‣ Cependant, des abattements progressifs sont appliqués pour finalementréduire le taux d’imposition à 0% après 30 ans de détention. Le barème desabattements est le suivant :‣ 0% pour les 5 premières années de détention‣ 2% pour chaque année de 6 à 17 ans‣ 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans‣ 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans‣ ATTENTION Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle à été instauréepour les plus-values supérieures à 50.000 euros. Le taux varie entre 2% et 6%en fonction du montant de la plus-value. Les abattements pour années dedétentions sont applicables à cette taxe additionnelle.!
  • 13. 12 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditePour quelle durée je m’engage ?L’investissement en immobilier doit être considéré comme un placementlong terme, il est en général conseillé d’attendre une certaine durée pourqu’il prenne de la valeur avant de le revendre.Pour les parts de SCPI, c’est le même principe.Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet à long terme. Lesouscripteur peut acquérir progressivement des parts ou recourir à uncrédit immobilier afin de se constituer un capital/patrimoine.D’autres éléments sont à prendre en compte, tels que les aménagementsd’amélioration effectués par une SCPI afin de valoriser son patrimoine,des obligations minimales de détention des parts dans le cas de la SCPIfiscale, ou encore la fiscalité immobilière qui permet de bénéficier d’unediminution progressive des taxes sur la plus-value immobilière.Dans le cas des SCPI fiscales :L’engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans àcompter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdrel’intégralité des avantages fiscaux. La non-transmissibilité de l’avantagefiscal réduit très fortement la liquidité des parts.Quels sont les frais ?Comme tout propriétaire d’un bien immobilier, un souscripteur en SCPIsupporte des frais d’acquisition, de gestion et de cession.‣ Les frais d’acquisition sont compris dans le prix d’une part. Ilscorrespondent aux frais de notaires et aux droits d’enregistrement (cfpage 11).‣ Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion dupatrimoine de la SCPI ainsi qu’à sa diversification. Ils sont comprisdans le rendement versé, c’est-à-dire que les revenus locatifs verséssont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net.‣ Selon le mode de cession, les frais correspondent à un pourcentagedu montant de la cession ou un montant défini (cession directe).
  • 14. 13 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeComment vendre mes parts de SCPI ?La liquidité des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI :‣ Pour les SCPI à capital variable :L’associé fait une demande de remboursement de la part à la valeurde retrait (définie par la société de gestion). La demande est acceptéeseulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la société degestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destinééventuellement à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds deremboursement peut être constitué à partir de cession d’actifsimmobiliers.‣ Pour les SCPI à capital fixe :Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des«confrontations» ont lieu tout au long de l’année et un carnet d’ordresrecense l’ensemble des ordres d’achat et de vente. Le marchésecondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de loffre et de lademande. L’acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marchésecondaire est soumise aux droits d’enregistrement. ©Fotolia
  • 15. 14 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeCONTR Ô L E QUALITÉCONTRÔLEQUALITÉAPPROUVÉQui encadre la gestion de la SCPI ? Qui contrôle ?‣ L’autorité des marchés financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI,lors de la création et de l’augmentation de capital ainsi qu’à la sociétéde gestion de la SCPI.‣ L’assemblée générale des SCPI élit la société de gestion, vote lesrésolutions, choisit les experts immobiliers, l’associé peut prendre partà la vie de son placement.‣ Le conseil de surveillance composé d’un minimum de sept membresde la SCPI (nommés par l’Assemblée Générale des SCPI) contrôlela société de gestion.‣ Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documentscomptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères.‣ L’expert immobilier est un expert indépendant de la société de gestionqui valorise le patrimoine de la SCPI chaque année.viseSCPIBienimmobilier 1Bienimmobilier 2Bienimmobilier 3Bienimmobilier 4Société de gestionExpertimmobilierAssocié 1Associé 2Associé 3Associé 4Associé 5Associé nConseil desurveillanceRapportannuelComptesAnnuelsAMFCommissaireaux comptesBulletinstrimestrielsévaluevérifie etcontrôlegère lacertifie lesetest détenue par lesassociésBienimmobilier nsont adressésaux associésagréeetcontrôlela......
  • 16. 15 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeDéfinir votre projet d’investissementLes critères pour bien choisir sa SCPIQuatre points essentiels sont à prendre en compte :1. L’examen de la composition du patrimoine de la SCPI et l’assurancequ’elle dispose d’un portefeuille diversifié sur des secteursgéographiques porteurs (Ile-de-France, grandes métropolesrégionales…)2. Le patrimoine ne doit pas être trop ancien, sinon, il risque denécessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle del’environnement.3. Lire attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Il fautbien identifier le niveau du « report à nouveau » qui représente lesréserves dont dispose la SCPI. Ces réserves permettent augestionnaire, en cas de difficulté de baisse des revenus locatifs, dedistribuer un rendement correct en utilisant ce fonds.4. S’assurer que le taux d’occupation des immeubles est supérieur à90%.étudie tout au long de l’année les critèresimportants pour l’acquisition de part de SCPI.N’hésitez pas à contacter nos consultants.
  • 17. 16 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeComment définir mon budget ?Quelques questions à se poser.En fonction de vos objectifs : réduction d’impôts, revenus immédiat, quelsprojets envisagez-vous? quand ? quelle épargne souhaitez-vous yconsacrer?En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investirou vendre ?En fonction de votre situation : quelle épargne ? quel âge ? quellesituation familiale ? quelle ville ?En fonction des solutions : quels placements ? quel bien immobilier ?vous accompagne dans la définition de votre projet,n’hésitez pas à contacter nos consultants (0805 696022 appel gratuit depuis un fixe).
  • 18. 17 Contact : 0805 696 022(appel gratuit depuis un fixe)© MeilleureSCPI.com - 2012Toute reproduction interditeSouscrire un prêt immobilier pour l’acquisition departs de SCPI?En décidant d’acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire aucomptant, ou à l’aide d’un prêt bancaire.Dans le cadre d’un prêt bancaire : deux possibilités‣ Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et àmesure le capital emprunté. Les échéances étant composées desintérêts et du capital.‣ Soit un prêt bancaire in fine : vous remboursez tout le capital àl’échéance (les annuités ne représentent que les intérêts déductiblesdes revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande unnantissement d’un contrat d’assurance vie (le montant de ce contratservira à rembourser le capital à l’échéance).Vous avez la possibilité de financer jusqu’à 100 % les parts de SCPIachetées.Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels.a noué des partenariats avec plusieurs banques quifinancent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales.Nous vous aiderons à trouver le meilleur taux definancement ainsi que la meilleure assurance de prêt.La SCPI, un investissement transparentQue l’on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent ànotre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la noted’information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d’information. Cesinformations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur desuivre l’évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion etenfin sa performance financière.vous informe régulièrement à travers sa section actualitésdes SCPI, des dernières acquisitions, augmentation decapital, cession...
  • 19. 18 MeilleureSCPI.com231, rue Saint Honoré - 75001 ParisTél : +33 1 82 28 90 28 / Email : contact@meilleurescpi.comwww.MeilleureSCPI.com S.A.S. au capital de 10 000 € - RCS Paris 532 567 583MentionsLégalesMeilleureSCPI.com en quelques mots‣ Site internet dédié à la SCPI : créé par des professionnels delinvestissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet :➡ Daccéder à une large sélection de SCPI➡ De comparer des SCPI en fonction des critères importantsd’investissement➡ De sinformer (sur le patrimoine, les taux doccupation...)➡ Dinvestir (acquisitions, simulation, conseils)‣ Les raisons de nous choisir :➡ Être accompagné par des experts en investissement immobilier etbénéficier de notre expérience et connaissance du marché de laSCPI et du marché de l’immobilier➡ Obtenir les conditions de financement et acquisition les plusadaptées.‣ Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalementindépendante n’appartenant à aucune société de gestion. Cest votregarantie davoir un conseil objectif.‣ Notre rémunération : Nous sommes rémunérés par les sociétés degestion, cela vous permet d’être accompagné et d’investir sans fraissupplémentaires.‣ Agrément de MeilleureSCPI.com :➡ Conseiller en Investissement Financier CIF auprès de lAnacofi CIFassociation agrée par lAMF sous le numéro E002608➡ Activité de démarche bancaire ou financière enregistrée au registrede l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro2112423506HQ.
  • 20. © Crédit Photo Nicolas Thomas - 2012© MeilleureSCPI.com - 2012