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Arrendamientos urbanos con opcion de compra

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PresentacióN Arrendamientos Opcion A Compra Def PresentacióN Arrendamientos Opcion A Compra Def Presentation Transcript

  • ARRENDAMIENTOS URBANOS CON OPCIÓN A COMPRA EN VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO
  • UNIDAD DIDÁCTICA 1
    • EVOLUCIÓN NORMATIVA HISTÓRICA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
  • 1.1. RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
    • La ley vigente es la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que tiene su base en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964.
    • Se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995; los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales.
    • La LAU actual se compone de un Preámbulo, 40 artículos distribuidos en 5 Títulos, 10 Disposiciones Adicionales, 6 Disposiciones Transitorias, 1 Disposición Derogatoria Única y 4 Disposiciones Finales.
    • La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos es de aplicación general en toda España, si bien el propio texto hace remisiones expresas a las normas de las CCAA para determinadas cuestiones relacionadas con el régimen de las viviendas de protección oficial y el depósito de las fianzas.
  • 1.2. EVOLUCIÓN NORMATIVA
    • ANTES DE LA L.A.U. DE 1.964
    • El arrendamiento se regulaba por las normas que establecía el Código Civil, pensadas para el arrendamiento de fincas rústicas, que resultaron insuficientes e inadecuadas para hacer frente al problema de la escasez de viviendas y locales que se empezó a notar, en nuestro país, a principios del presente siglo y que alcanzó su punto álgido tras la guerra civil (1936-1939).
    • El Estado intervino regulando de forma que el arrendamiento se convirtió en un poderoso instrumento en manos de los propietarios de inmuebles.
    • Empezó a reclamarse una regulación que asegurase una eficaz protección del arrendatario.
  • 1.2. EVOLUCIÓN NORMATIVA
    • LA L.A.U. DE 1.964
    • Surgió para adecuar todo lo relativo a la propiedad urbana a las demandas de la sociedad y de la situación económica en ese momento. Sin embargo, establecía sistemas de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario y poco favorables para el arrendador.
    • Establecía la prórroga forzosa para el arrendador aunque potestativa para el arrendatario.
    • Es decir, que la LAU del 64 fomentaba escasamente que los propietarios de pisos o locales quisieran ponerlos en alquiler dentro del mercado.
    • Distinguió entre arrendamiento de vivienda -al que denominaba inquilinato- y arrendamiento de local de negocio.
  • 1.2. EVOLUCIÓN NORMATIVA
    • REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/1985, DE 30 DE ABRIL, SOBRE MEDIDAS DE POLÍTICA ECONÓMICA: DECRETO BOYER
    • Se promulga con el objeto de mejorar el sector de la construcción y aumentar la oferta de viviendas para alquilar,
    • Introdujo dos modificaciones muy importantes en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos:
      • la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio.
      • la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
    • Consigue el objetivo de que los propietarios tuvieran mayor interés en poner sus viviendas en el mercado de alquiler pero también que hubiera gran inestabilidad y rotación en los mismos, ya que los contratos de alquiler eran, en muchas ocasiones, excesivamente cortos en su duración.
    • Los contratos anteriores a esta fecha seguirían rigiéndose por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964.
  • 1.3. CARÁCTER SUPLETORIO DEL CÓDIGO CIVIL
    • El Código Civil tiene en el Derecho español carácter supletorio para todas aquellas cuestiones civiles no reguladas por ley concreta.
    • La prelación de normas, tal y como establece la actual L.A.U., es la siguiente:
    • Lo que establezca la voluntad de las partes, siendo válida toda cláusula que acuerden, siempre que no sea contraria a Derecho o en perjuicio del arrendatario
    • - Artículo 6 del Código Civil: “los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”.
    • - Artículo 1.255 del Código Civil: “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”
    • Las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para lo no pactado
    • 3. El Código Civil: de manera supletoria para todo lo que no haya sido pactado o no se recoja en la LAU.
  • 1.4. RÉGIMEN TRANSITORIO
    • Existe en materia de Arrendamientos Urbanos una pluralidad de regímenes normativos que coexisten en la actualidad:
    • • El Texto Refundido de 1964, que es aplicable a los contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985.
    • • El Real Decreto Legislativo de 1985, que rige para los contratos de arrendamientos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.
    • • La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aplicable a los contratos que se celebren a partir del 1 de enero de 1995.
    • A los anteriores, hay que añadir las normas del Código Civil relativas al contrato de arrendamiento que quedan reservadas para los arrendamientos excluidos de la legislación especial.
  • 1.4. RÉGIMEN TRANSITORIO
    • El Régimen Transitorio abarca el tratamiento específico que establece la LAU del 94 para los arrendamientos concertados antes de su publicación, pero que siguen vigentes tras la misma.
    • Este Régimen se regula en las Disposiciones Transitorias de la Ley y consiste en un denso y complejo sistema que intenta abarcar toda la casuística existente.
    • En la actualidad, la mayoría de los contratos de arrendamiento que nos encontramos se regulan por la LAU actual, pero en los despachos de los abogados hay multitud de demandas por causa de arrendamientos anteriores.
  • 1.4. RÉGIMEN TRANSITORIO
    • Por lo tanto, en los arrendamientos urbanos coexisten varios regímenes normativos:
    • • L.A.U. DE 1964 : El Texto Refundido de 1964, con las modificaciones contenidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que es aplicable a los contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985.
    • • DECRETO BOYER 2/1985 : El Real Decreto Legislativo de 1985, completado con las normas del Texto Refundido de 1964 y con las modificaciones introducidas por la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Rige para los contratos de arrendamientos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.
    • L.A.U. DEL 94 : La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aplicable a los contratos que se celebren a partir del 1 de enero de 1995.
  • UNIDAD DIDÁCTICA 2
    • LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
  • LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
    • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, basada en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
    • Se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995
  • ESTRUCTURA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
    • La LAU de 1.994 se estructura en:
    • 40 artículos
    • 10 Disposiciones Adicionales
    • 6 Disposiciones Transitorias
    • 1 Disposición Derogatoria Única
    • 4 Disposiciones Finales
  • ESTRUCTURA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
    • La distribución es la siguiente:
    • Preámbulo: Justificación
    • TÍTULO I. AMBITO DE LA LEY. Artículos 1 al 5: ámbito de aplicación, tipos de arrendamiento, régimen aplicable y arrendamientos excluidos
    • TÍTULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA: 5 Capítulos. Artículos del 6 al 28: normas generales, duración del contrato, la renta, derechos y obligaciones de las partes, suspensión, resolución y extinción del contrato.
    • TÍTULO III. DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
  • ESTRUCTURA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
    • TÍTULO IV. DISPOSICIONES COMUNES: Artículos 36 y 37: Fianza y formalización del arrendamiento.
    • TÍTULO V. PROCESOS ARRENDATICIOS: Artículos 38 al 40: Competencia, Procedimiento y acumulación de acciones
    • DISPOSICIONES ADICIONALES: De la Primera a la Décima: Sobre Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento, modificaciones de la Leyes (Hipotecaria, de Enjuiciamiento Civil, de Arbitraje) depósito de fianzas, ayudas al alquiler, etc.
    • DISPOSICIONES TRANSITORIAS: De la Primera a la Sexta: para regular el Régimen Transitorio y los Procesos Judiciales
  • ESTRUCTURA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1.994
    • DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA. Disposiciones anteriores que se derogan.
    • DISPOSICIONES FINALES: De la Primera a la Cuarta: Naturaleza de la Ley, entrada en vigor, Índice de Precios al Consumo, Compensaciones por vía fiscal.
  • 2.1. CARACTERÍSTICAS DE LA LAU DE 1.994
    • Es de aplicación general en toda España, si bien el propio texto hace remisiones expresas a las normas de las CCAA para determinadas cuestiones relacionadas con el régimen de las viviendas de protección oficial y el depósito de las fianzas.
    • Introduce la distinción entre contrato de arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
    • Se establece el régimen de protección del arrendatario en el arrendamiento de vivienda y el de la autonomía de la voluntad de las partes para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda
  • 2.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU DEL 94
    • Arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda : por vivienda entiende la ley aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de “primera vivienda” del arrendatario. Se aplicará la LAU también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias o espacios arrendados como accesorios de la finca por el mismo arrendador
    • Arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de vivienda , es decir, arrendamientos de temporada, siempre inferiores al año, o aquellos establecimientos en los que se ejerza alguna actividad distinta de la de vivienda.
  • 2.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU DEL 94:
    • EXCLUSIONES
    • Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU del 94 y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil:
    • Las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta:
    • a) porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios.
    • b) viviendas militares, que se regirán por su legislación específica.
    • c) Arrendamientos de inmuebles que se vayan a utilizar para aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, que se regirán por la Ley de Arrendamientos Rústicos
    • d) El uso de viviendas universitarias.
    • Los arrendamientos de las denominadas “viviendas suntuosas”, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m 2 , o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (el salario mínimo es de 624 euros/mes, por lo que el tope mínimo es 3.432 €/mes )
  • 2. 3. TIPOS DE NORMAS EN LA LAU DEL 94
    • Las normas pueden ser, según la LAU del 94:
    • Normas imperativas : Obligan independientemente de la voluntad del individuo. Así, en los arrendamientos de vivienda, lo son las relativas a la duración del contrato, la renta, derechos y obligaciones de las partes, suspensión, resolución y extinción del contrato. En todo caso, son válidos los pactos referidos a materias propias del Título II que beneficien al arrendatario en mayor medida de lo que lo hace el régimen legal.
    • En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda serán imperativos únicamente los aspectos relativos a la fianza y formalización del arrendamiento y a los procesos arrendaticios.
    • Normas dispositivas : Obligan cuando no existe una voluntad expresa en contrario del individuo. Así, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por la LAU o el Código Civil en cuanto a: enajenación de la finca arrendada, conservación, mejora y obras del arrendatario, derecho de adquisición preferente, cesión del contrato y subarriendo, muerte del arrendatario, indemnización al arrendatario, resolución de pleno derecho…
  • 2.3. TIPOS DE NORMAS EN LA LAU DEL 94
    • Según el Código Civil:
    • Artículo 6 : “los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”.
    • Artículo 1.255 : “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”
  • UNIDAD DIDÁCTICA 3
    • CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN INMUEBLE DE NATURALEZA URBANA. GENERALIDADES
  • 3.1. CONCEPTO, TIPOS Y CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS EN EL CÓDIGO CIVIL
    • CONCEPTO DE CONTRATO
    • Según el Código Civil en su artículo 1.254, existe contrato desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio.
    • El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.
  • 3.1. CONCEPTO, TIPOS Y CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS EN EL CÓDIGO CIVIL
    • TIPOS DE CONTRATOS SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
    • Arrendamiento de cosas : sería el caso del contrato de arrendamiento urbano, que según el artículo 1.543 del Código Civil, es aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
    • Arrendamiento de servicios: El arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario, que está obligado a retribuir estos servicios.
    • Arrendamiento de obras : : Una parte se obliga a ejecutar una obra por un precio cierto, que recaerá sobre el producto ya acabado
  • 3.1. CONCEPTO, TIPOS Y CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS EN EL CÓDIGO CIVIL
    • CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL
    • Consensual: Se perfecciona por el consentimiento
    • Bilateral: Se celebra entre dos partes
    • Sinalagmático: Genera obligaciones por ambas partes
    • Oneroso: Se establece un precio
    • Conmutativo: Las contraprestaciones por ambas partes son equivalentes
    • De tracto sucesivo: De duración prolongada en el tiempo
  • 3.1. TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS SEGÚN LA NORMA DE REFERENCIA
    • En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, se diferenciaba entre arrendamientos de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio. Se refería esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
    • El Decreto Boyer distinguía entre contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocios.
    • La actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, diferencia entre arrendamiento de vivienda (recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario) y arrendamiento para uso distinto del de vivienda ( Arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior)
  • 3.2. CONTENIDO MÍNIMO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DE NATURALEZA URBANA
    • Nos referimos fundamentalmente al contrato de arrendamiento de vivienda, ya que el de uso distinto se rige por la voluntad de las partes.
    • Las partes pueden exigir que el contrato se celebre de forma escrita, aunque es válido el contrato verbal.
    • La LAU establece que los contratos de arrendamiento son inscribibles en el Registro de la Propiedad, para lo cual será necesario que se formalicen en escritura pública.
  • 3.2. CONTENIDO MÍNIMO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DE NATURALEZA URBANA
    • El contrato de arrendamiento debe contener, al menos:
    • ELEMENTOS PERSONALES
    • Los elementos personales del contrato de arrendamiento son:
    • - El arrendador, persona que arrienda la vivienda a otra, y que debe tener la capacidad mínima para contratar, pero sin que deba ser necesariamente dueño de la cosa ni tener poder de disposición sobre la misma.
    • - El arrendatario o inquilino, quien ocupa el inmueble arrendado, y que podrá ser una persona física o el representante de una persona jurídica
    • El contrato debe establecer los derechos y obligaciones de cada uno de ellos.
  • 3.2. CONTENIDO MÍNIMO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DE NATURALEZA URBANA
    • OBJETO DEL CONTRATO
    • El objeto del contrato es la edificación habitable, extendiéndolo la ley al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otros elementos accesorios. Quedan excluidos de esta regulación las viviendas suntuarias.
    • ELEMENTOS FORMALES DEL CONTRATO
    • La identidad de los contratantes.
    • La determinación de la finca objeto del arrendamiento.
    • La duración que se establece del arrendamiento.
    • La renta que debe pagarse.
    • Obligaciones de las partes.
    • Los demás pactos que quieran establecer las partes.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
    • Se establecen genéricamente por el Código Civil y son recogidas por la LAU a lo largo de todo su articulado.
    • Las obligaciones de cada parte se corresponden con los derechos de la otra.
    • OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
    • Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. Art.1554-1.
    • Conservar la cosa en el estado de servir para el uso al que se destina. Art.1554-2
    • No perturbar al arrendatario en el uso o disfrute de la cosa arrendada y responder por los vicios ocultos que pudieran existir.
    • Pagar, salvo pacto en contrario, cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre la propiedad de ésta.
    • Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la finca, no los gastos por mejoras útiles o de recreo.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
    • OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
    • El derecho a usar de la cosa arrendada conforme al destino y finalidad para la que se arrendó, con la diligencia de un padre de familia. (Art.1555-2.)
    • La obligación de pagar el precio en los términos convenidos. (Art. 1555-1.)
    • Responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya y responder también de los deterioros causados por las personas de su casa. (Arts. 1563 y 1564.)
    • La obligación de poner en conocimiento del arrendador, en el más breve plazo posible, la necesidad de realizar obras de conservación. Si no cumple con estas obligaciones, será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionen al propietario. Art. 1559.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
    • Obligación de tolerar obras o reparaciones urgentes de la finca. (Art. 1558.)
    • Pagar los gastos de escritura del contrato, salvo pacto en contrario.(Art.1555-3)
    • Devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió el arrendatario, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. (Arts. 1561 y 1562)
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Distinguimos entre Obras de Conservación y Obras de Mejora.
    • Obras de Conservación
    • El Tribunal Supremo ha considerado como obras de conservación las que afectan a tejados, techos, cubiertas, las tendentes a evitar filtraciones, humedades procedentes de aguas residuales o la reparación e instalación de agua caliente, entre otras.
    • Obras de Mejora:
    • Que pueden ser:
    • De mero lujo o suntuarias que desea realizar el arrendador.
    • Las debidas a una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada..) y que han de ser realizadas sin poder esperar a la finalización del contrato.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Obligaciones y derechos del arrendador
    • Realizar, sin derecho a elevar la renta, reparaciones indispensables para conservar la vivienda, sea por transcurso del tiempo o por desgaste natural de la misma. Es decir, las necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
    • Finalizar el contrato unilateralmente si el deterioro ha sido producido por el arrendatario o por las personas de su casa, o cuando se haya producido por una causa no imputable al arrendador.
    • Finalizar el contrato unilateralmente si el arrendatario realiza obras sin previo aviso y consentimiento del arrendador
    • No realizar obras de mero lujo o suntuarias sin el consentimiento del arrendatario.
    • Comunicar al arrendatario con tres meses de antelación al inicio obras de mejora establecidas por disposición legal, su intención de realizarlas, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Obligaciones y derechos del arrendatario:
    • Poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones indispensables para la conservación de la vivienda.
    • Realizar, previa comunicación al arrendador, las reparaciones que sean urgentes para evitar con ello un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador. Si las obras de reparación durasen más de veinte días, el arrendatario tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Realizar las reparaciones pequeñas debidas al desgaste por el uso de la vivienda sin necesidad de comunicar su realización al arrendador.
    • SI no se pactan en el contrato cuáles son estas reparaciones “pequeñas”, el Código Civil establece en su Art.1580 que se deberá estar a la costumbre del lugar.
    • En todo caso se suelen considerar como tales las reparaciones o reposiciones de puertas, cerraduras, persianas, cristales, grifería, pintura de paredes y de techos...
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Soportar las obras de Mejora debidas a una disposición legal. Si estas obras afectan de modo relevante a la vivienda el arrendatario podrá , en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras, desistir del contrato.
    • El desistimiento dará lugar a la extinción del contrato en el plazo de dos meses desde el mismo, durante los cuales las obras no podrán comenzar.
    • Asimismo el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • El arrendatario no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador, manifestado por escrito, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trasteros, plaza de garaje..) o que provoquen una disminución de la estabilidad o de la seguridad de la misma.
    • En el caso de no existir autorización del arrendador, éste tiene derecho, bien a resolver unilateralmente el contrato, bien a exigir al arrendatario, al concluir el contrato, la reposición de las cosas al estado anterior, o ambas cosas a la vez.
    • Si el arrendador conserva en la vivienda la modificación efectuada por el arrendatario no podrá exigir en ese caso indemnización alguna
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • El arrendatario, previa notificación al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con la que viva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o la de los familiares que convivan con él.
    • En este sentido, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador
  • 3.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: REALIZACIÓN DE OBRAS EN LA VIVIENDA
    • Si en la vivienda se han realizado obras de conservación o se han realizado obras acordadas por una autoridad competente, que la hagan inhabitable, el arrendatario tiene la opción de elegir entre suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin percibir por ello ninguna indemnización.
    • En el caso de elegir la suspensión del contrato, éste se paralizará hasta la finalización de las obras, además de suspenderse también la obligación de pagar la renta.
    • Una vez finalizadas las obras y comunicadas la misma al arrendatario este tendrá derecho a retomar el contrato y la vivienda en las mismas condiciones que tenía en un principio
  • 3.3. LA DURACIÓN DEL CONTRATO
    • Trataremos el arrendamiento de vivienda ya que el arrendamiento para uso
    • distinto del de vivienda tendrá la duración que libremente pacten las partes.
    • Plazo mínimo
    • En principio, tanto arrendador como arrendatario pueden pactar libremente la duración del contrato.
    • Si ambas partes pactan en el contrato un plazo inicial inferior a cinco años, el arrendador se ve obligado a prorrogar año tras año el contrato hasta cumplir el término mínimo de cinco años; siempre y cuando el arrendatario no manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, que no desea renovarlo.
    • En el caso de que ambas partes no pacten expresamente la duración del mismo se entenderá que es por el periodo de un año, teniendo derecho el arrendatario a las sucesivas prórrogas hasta los cinco años de plazo mínimo.
  • 3.3. LA DURACIÓN DEL CONTRATO
    • Prórrogas
    • Una vez trascurrido el plazo mínimo de cinco años, obligatoriamente el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres, siempre y cuando ninguna de las partes contratantes, ni arrendador ni arrendatario, notifique a la otra, con al menos un mes de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.
    • Sin embargo, existe una excepción a la prórroga obligatoria del contrato y es cuando en el mismo se ha hecho constar de forma expresa que el arrendador tiene necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de cinco años para destinarla a su vivienda permanente.
    • En este caso el arrendador deberá ocupar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde la extinción del contrato.
    • .
  • 3.3. LA DURACIÓN DEL CONTRATO
    • Si no es así, el arrendatario seguirá ocupando la vivienda arrendada por un nuevo período de cinco años y se le deberá indemnizar por los gastos que el desalojo le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco
    • NOVEDAD: El Congreso ha aprobado el 25 de junio de 2009 una iniciativa en la Comisión de Justicia, que todavía tiene que pasar por el Senado, y que permitirá a los propietarios rescindir el contrato a sus inquilinos si necesitan la casa para su uso, el de familiares en primer grado (padres o hijos) o para su ex cónyuge.
    • Votaron a favor PSOE, CiU y Grupo Mixto; el PP se abstuvo y el único voto negativo llegó del representante del grupo IU.
  • 3.3. LA DURACIÓN DEL CONTRATO
    • Desistimiento del contrato por el arrendatario
    • Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, vendrá obligado al pago de la renta y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con 30 días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.
  • 3.3. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
    • Por resolución del contrato se entiende la posibilidad que la ley otorga a ambas partes del contrato a finalizar la relación arrendaticia que existía entre ellos.
    • La resolución del contrato de arrendamiento se produce por principio general en caso de incumplimiento (se puede exigir cumplimiento o resolver).
    • No obstante, son causas de resolución de pleno derecho:
    • Causas de resolución por parte del arrendador:
    • Falta de pago de la renta u otra cantidad que haya asumido el arrendatario en el contrato. Así, por ejemplo, gastos de comunidad cuando su repercusión al arrendatario haya sido pactada por las partes.
    • No prestación de la fianza o de sus actualizaciones
  • 3.3. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
    • Subarriendo o cesión no consentida.
    • Daños dolosos, obras no consentidas.
    • Actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
    • Que la vivienda esté deshabitada, o deje de estar destinada a ser primera vivienda.
    • Declaración de ruina de la finca por autoridad competente.
    • No utilización de la vivienda arrendada como vivienda permanente.
    • Uso distinto de la finalidad del contrato, utilización de la finca arrendada
    • como vivienda para ejercer alguna actividad.
    • Cesión de la vivienda a otra persona o personas sin consentimiento del arrendador.
    • Subarriendo parcial o total sin consentimiento del arrendador
    • Fallecimiento y no notificación del titular del contrato
    • Subrogaciones indebidas.
    • Obras irregulares.
  • 3.3. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
    • Causas de resolución por parte del arrendatario:
    • No realización por el arrendador de obras de reparación de conservación de la vivienda.
    • Perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
    • Resolución o Extinción por causas objetivas
    • Estas causas de extinción operan de forma automática, es decir, al contrario de las anteriores, no es necesario que ninguna de las partes tenga un actuar determinado, así cuando se den los presupuestos que a continuación se exponen estaremos ante una causa de extinción:
  • 3.3. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
    • Cuando se pierda la finca por causa no imputable al arrendador, tanto si se trata de una perdida material, como sería la destrucción física de la vivienda, (sin que pueda reconstruirse ni repararse) como cuando se trate de una pérdida jurídica (en el supuesto, por ejemplo, de expropiación forzosa).
    • Por declaración firme de ruina acordada por la Autoridad Competente. En este sentido, la vivienda ha de encontrarse en una situación de imposibilidad de uso o disfrute de la misma.
  • 3.3. SUBARRIENDO Y CESIÓN
    • La cesión del contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como tal arrendatario, quedando así subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía frente al arrendador. Es necesario el previo consentimiento escrito por parte del arrendador en caso de arrendamiento de vivienda.
    • El subarriendo , en cambio, implica la celebración de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la vivienda arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento
  • 3.3. SUBARRIENDO Y CESIÓN
    • La vivienda sólo se podrá subarrendar en forma parcial, siendo necesario el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
    • El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó y el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento inicial.
    • Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
  • 3.3. SUBARRIENDO Y CESIÓN
    • Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial... etc.
    • En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)
    • Si se produce la fusión , transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.
  • 3.3. SUBROGACIÓN
    • La subrogación consiste en la sustitución de una de las partes contratantes de la relación arrendaticia (arrendador/arrendatario) por un tercero que asume sus derechos y obligaciones.
    • Puede ser un tercero que ocupe la posición del arrendador o un tercero que ocupe la posición de arrendatario. Y en este sentido aparecen dos tipos de subrogaciones:
    • Subrogaciones en la posición del arrendador
    • Quien adquiere una vivienda arrendada asume los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador transmitente hasta que transcurran los cinco años de duración mínima del arrendamiento, si estos todavía no han transcurrido.
    • Todo ello, salvo que desconozca el arrendamiento porque el mismo no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad o no conste en la escritura de compraventa.
  • 3.3. SUBROGACIÓN
    • Subrogaciones en la posición de arrendatario:
    • Puede ser por abandono, cese de convivencia o muerte del arrendatario y, en todo caso, la persona que quiera subrogarse en el arrendamiento ha de notificarlo por escrito al arrendador. Pueden darse los siguientes casos:
    • Si el arrendatario (titular del arrendamiento) desistiera del contrato sin consentimiento del cónyuge que viviera con él, el cónyuge podrá subrogarse en la misma posición que tenía aquel.
    • En el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, el cónyuge no titular del arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida como consecuencia de adjudicación judicial o por convenio, relativos a la separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • 3.3. SUBROGACIÓN
    • En caso de muerte del arrendatario, la Ley establece una enumeración de personas con derecho a subrogarse, es decir, ponerse en el lugar de arrendatario, con sus mismos derechos y deberes: el cónyuge o pareja, descendientes, ascendientes o hermanos, y personas minusválidas.
    • La LAU exige un periodo de convivencia de 2 años anterior al fallecimiento y una escala de preferencias si son varias las personas que solicitan la subrogación.
  • 3.3. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
    • En el caso de que el arrendador tenga intención de vender la vivienda arrendada, la LAU concede prioridad al arrendatario frente a terceros para la adquisición de la misma.
    • El derecho de adquisición preferente es único pero se le denomina de un modo u otro en función de cuando sea ejercitado, antes (tanteo) o después (retracto) de la venta de la finca.
    • Derecho de Tanteo :
    • Por tanteo entendemos la facultad que tiene el arrendatario de adquirir la vivienda, en el caso de que el arrendador tenga intención de venderla.
    • Para poder el arrendatario ejercitar este derecho es necesario que el arrendador haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
  • 3.3. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
    • Esta decisión de venta por parte del arrendador ha de ser un proyecto de venta definitivo y no quedarse en una mera intención o promesa de venta.
    • El arrendatario tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el arrendador.
    • Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo tras este periodo, el arrendador iniciar de nuevo la propuesta de venta.
    • Si no se ejercita el tanteo dentro del plazo legal el derecho se extingue y en este caso, no podrá ejercitar el derecho de retracto.
  • 3.3. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
    • Derecho de Retracto :
    • Puede ejercitar este derecho el arrendatario, una vez que se hubiera vendido la vivienda, en los siguientes casos:
    • - Si el arrendador hubiera vendido la vivienda sin haberlo puesto en conocimiento del arrendatario.
    • - Si se hubieran omitido condiciones esenciales de la trasmisión en la notificación al arrendatario o fueran diferentes a la venta realizada.
    • - Si fuera inferior el precio efectivo de la compraventa que el notificado.
    • En todos estos casos, el arrendatario tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida.
  • 3.3. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
    • El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación, que en forma fehaciente deberá hacer el adquiriente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
    • Además, el ejercicio del derecho de retracto, en virtud de lo dispuesto en el Art. 1.518 del Código Civil, exige que el arrendatario consigne o pague el precio estipulado en la escritura, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y ello a fin de que al comprador, a quien se le priva de su adquisición legítima, no se le perjudique.
    • El arrendatario podrá renunciar a estos derechos (tanteo y retracto) solo en aquellos contratos de arrendamiento cuya duración pactada sea superior a cinco años en el caso de vivienda. En el caso de alquiler para uso distinto, las partes pueden pactar la renuncia a este derecho o modificarlo según les convenga.
  • 3.3. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
    • Límites al ejercicio del Derecho de Adquisición Preferente
    • - Si la vivienda arrendada perteneciera también a otro arrendador, es decir, un condueño. Éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos.
    • - Si el arrendador hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento
  • 3.3. LA FIANZA
    • Una de las obligaciones del arrendatario es devolver la finca al finalizar el contrato tal y como la recibió.
    • Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendado en buen estado y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas.
    • La fianza se establece en la LAU en el Artículo 36, como obligatoria, en metálico y en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
    • Durante los cinco primeros años de duración del contrato, en arrendamientos de vivienda, la fianza no estará sujeta a actualización.
  • 3.3. LA FIANZA
    • La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
    • El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
    • También puede darse el supuesto de que el importe de la fianza que obra en poder del arrendador no sea suficiente para cubrir esas posibles eventualidades, por lo que tendría derecho a reclamar la diferencia.
  • 3.3. LA FIANZA
    • La fianza debe depositarse en el Organismo público que tenga asumida dicha competencia.
    • Se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad.
    • Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico (avales, fianzas personales, seguros, etc.)
    • Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos. (Incorporado por Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social)
  • 3.3. LA RENTA
    • La renta es el precio o la contraprestación que el arrendatario ha de pagar por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.
    • Su determinación y obligatoriedad de pago se establece en el Artículo 17 de la LAU, que añade la obligación del arrendatario de pago tanto de la renta como de las cantidades asimiladas a la renta, en el caso de que así se pacte por las partes: IBI, comunidad de propietarios, basuras, suministros y servicios, etc.
    • El arrendador y el arrendatario son libres para determinar tanto la cantidad de la renta, como la forma, lugar y procedimiento para realizar el pago de la misma.
    • Si ambas partes nada han pactado, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, debiendo abonarse en metálico y en la vivienda arrendada y debiendo entregar el arrendador un recibo o cualquier otro documento que acredite el pago de la renta por el arrendatario.
  • 3.3. LA RENTA
    • Serán a cargo del arrendador los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
    • En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
    • 1) Actualización de la renta
    • La renta puede ser objeto revisión o actualización tal y como se recoge en el Artículo 18 de la LAU.
    • Se entiende por actualización la operación de acomodar la cuantía de la renta al valor que se convino en el contrato, representado por el importe de la renta entonces pactada, de tal modo que aquel valor se mantenga invariable, cualquiera que sea el movimiento del valor del dinero.
  • 3.3. LA RENTA
    • Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la actualización de la renta se realizará en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato aplicando la variación experimentada por el Índice de Precios de Consumo en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
    • A partir del sexto año de duración, la renta se actualizará anualmente según lo que las partes contratantes convengan y, si nada se ha pactado, por la regla anteriormente expuesta.
    • El arrendador deberá notificarlo al arrendatario por escrito (o también en el recibo de la mensualidad de pago precedente) en el mes anterior a aquel en que pretenda que surta efecto la actualización, acompañando, si el arrendatario lo exige, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.
  • 3.3. LA RENTA
    • 2) Límites a la actualización de la renta
    • La renta puede ser elevada por parte del arrendador, cuando se hayan realizado obras de mejora en la vivienda o local, a no ser que se pacte en contrario. En la LAU se establecen ciertos límites para este derecho del arrendador:
    • Es un Derecho, que sólo se puede ejercitar cuando transcurra el plazo legal mínimo de cinco años.
    • El derecho a elevar la renta no podrá exceder del 20% de la renta anual vigente en el momento de terminación de las obras.
  • 3.3. LA RENTA
    • Es necesaria la notificación por escrito del arrendador al arrendatario, una vez finalicen las obras, justificando debidamente los cálculos y los costes de las mismas.
    • - Asimismo el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por las obras, así como a una indemnización de los gastos que las obras le obliguen a realizar.
  • UNIDAD DIDÁCTICA 4
    • FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
  • 4.1. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • OBLIGACIONES FISCALES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA
    • En el caso de los arrendamientos de vivienda, el arrendatario es siempre una persona física y en este caso, como el arrendatario es un particular, no tiene obligación de retener el IRPF al arrendador.
    • El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ( ITPAJD), siendo el arrendatario el sujeto pasivo de dicho impuesto.
    • No obstante, se considera subsidiariamente responsable de su pago al arrendador si hubiera percibido del arrendatario el primer plazo de la renta sin haberle exigido el pago del impuesto. El plazo para pagarlo es de 30 días hábiles desde la formalización del contrato.
  • 4.1. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • En el caso de los arrendamientos de fincas urbanas, podrá satisfacerse la deuda tributaria en metálico en la Delegación de Hacienda de la Comunidad de Madrid ( modelo 600), o mediante la utilización de efectos timbrados, adquiridos en el estanco, según la siguiente escala determinada por la ley:
    • Hasta 30,05 euros : 0,09
    • De 30,06 a 60,10 : 0,18
    • De 60,11 a 120,20: 0,39
    • De 120,21 a 240,40: 0,78
    • De 240,41 a 480,81: 1,68
    • De 480,82 a 961,62: 3,37
    • De 961,63 a 1.923,24: 7,21
    • De 1.923,25 a 3.846,48: 14,42
    • De 3.846,49 a 7.692,95: 30,77
    • De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
  • 4.1. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • BENEFICIOS FISCALES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA
    • Los inquilinos podrán desgravarse en la declaración de la renta parte del dinero que destinen al alquiler, tanto a nivel estatal como autonómico, aunque en este caso las deducciones dependen de cada Comunidad Autónoma. En la actualidad pocas son las comunidades autónomas que no disponen de ninguna deducción fiscal por el alquiler de vivienda.
    • Las deducciones por Comunidad Autónoma se reflejan en el Manual de la Renta 2008 de la Agencia Tributaria. En Madrid, se establece una deducción del 20% , con un máximo de 840 €/año, para menores de 35 años con una renta inferior a los 24.000 euros individuales y 39.000 conjuntos y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible.
  • 4.1. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • En el tramo estatal , los arrendatarios podrán deducir el 10,05 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Ayudas adicionales al alquiler para el inquilino
    • El Ministerio de Vivienda ha desarrollado durante los últimos años y especialmente meses un programa para fomentar el alquiler y también para que cada vez más personas puedan acceder a esta forma de vivienda. Desde el Ejecutivo establecen una serie de condiciones básicas para poder acceder a las ayudas al alquiler :
    • - Inquilinos preferentemente jóvenes que no sean mayores de 35 años.
    • - Ingresos familiares anuales no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples . (Estos ingresos se refieren a los de todos los ocupantes de la vivienda, exista o no, relación de parentesco entre ellos). El IPREM 2.009 es de 6.326,86 euros/ año
    • - Renta anual que han de satisfacer: entre un mínimo de un 2% y un máximo del 9% del precio máximo para las viviendas protegidas para arrendamiento de renta básica.
    • - Superficie máxima computable para la vivienda: 90 m2 útiles.
    • - Presentación del contrato de arrendamiento para su visado.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • La cuantía y el tiempo máximo del que se podrán disfrutar de estas ayudas:
    • - Cuantía máxima anual: 40% de la renta anual, que no exceda de 2.880 euros.
    • - Duración máxima: 24 meses, si persisten las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda.
    • - No se puede obtener nuevamente esta ayuda hasta pasados 5 años.
    • De todas formas, las indicaciones del Ministerio de Vivienda sólo actúan como líneas generales que marcan un límite máximo que después cada Comunidad Autónoma puede o no aplicar según estime oportuno.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Además, desde la Sociedad Pública de Alquiler de Viviendas también se informa de estas ayudas y ofrecen una serie de subvenciones adicionales para los inquilinos que alquilen viviendas a través del programa de la SPAVIV. Entre sus ayudas destacan el asesoramiento a la hora de buscar vivienda, así como la seguridad de contar con el respaldo del estado, facilidades para conseguir un aval y sobre todo el poder alquiler bajo unas condiciones y un precio justo.
    • El Plan Vivienda Joven del Ministerio plantea más ayudas al alquiler para los jóvenes de entre 22 y 30 años través de la renta de emancipación . En concreto se trata de un cheque de 210 euros mensuales para el pago del alquiler durante un máximo de cuatro años, a lo que hay que añadir un préstamo de 600 euros que se puede utilizar como fianza y 120 euros adicionales para los gastos de tramitación.
    • NOVEDAD: Se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado de 8 de abril de 2009, el Real Decreto 366/2009, de 20 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre que se regula la renta básica de emancipación de los jóvenes.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Para acceder a la ayuda del aval  y de la fianza no podrán haber transcurrido más de tres meses desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento . Antes de esta modificación, para solicitar estas ayudas sólo se tenía en cuenta si el contrato de arrendamiento era posterior al 1 de enero de 2008.
    • En el caso de que el solicitante de la renta básica de emancipación no pueda presentar el certificado de haberes del año en curso, se admitirá la presentación de otra documentación que permita evaluar los ingresos de forma suficiente.
    • Si la fuente regular de ingresos del solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de ingresos se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio, correspondientes a la declaración presentada por el solicitantes, relativa al período impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentación vencido a la solicitud de la renta básica de emancipación.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Si el interesado no hubiera presentado declaración por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos se efectuará mediante declaración responsable, o tomando como referencia las cantidades declaradas en concepto del Impuesto sobre el Valor Añadido y/o de las pagadas a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los trimestres vencidos del año en curso.
    • Si el solicitante dispone de más de una fuente de ingresos, los ingresos computables serán la suma de los ingresos derivados de dichas fuentes.
    • Cuando el pago del alquiler se realice mediante recibos domiciliados, el solicitante deberá aportar el último recibo domiciliado, en el que consten los datos de la domiciliación del recibo siguientes: NIF y sufijo que identifican al emisor del recibo, así como la referencia.
    • En el caso de que no existiera la referencia catastral de la vivienda alquilada, el solicitante deberá aportar el certificado emitido por el Catastro o referencia catastral del suelo o de la finca.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • No podrán ser beneficiarios de la renta básica de emancipación quienes sean titulares de bienes y derechos con un valor, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y   Actos Jurídicos Documentados , superior a 110.000 €.
    • Es incompatible la percepción simultánea de la renta básica de emancipación con las ayudas al inquilino, para el pago de la renta, financiadas en el marco de planes estatales de vivienda.
    • Quienes sean titulares de otra vivienda, deberán aportar nota registral de la misma, a efectos de comprobar si disponen del uso y disfrute, y un certificado del valor de la vivienda determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales emitido por el órgano competente de la Comunidad Autónoma donde esté situada la vivienda, para comprobar que el valor de la misma no excede del 60% del precio máximo de una vivienda protegida de régimen general.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Antes de esta modificación cuando un solicitante era titular de una vivienda debía presentar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles. Por ejemplo, si la vivienda está en la Comunidad de Madrid, debe acudir a la Subdirección General de Valoraciones, sita en la calle Zurbano, nº 51.
    • Se ha suprimido la imposibilidad de acceder a la renta básica de emancipación en el caso de que la vivienda arrendada estuviera sometida a algún régimen de protección pública que estableciera límites a su renta máxima en alquiler.
  • 4.1. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • OBLIGACIONES FISCALES DEL ARRENDADOR DE VIVIENDA
    • En el caso de los arrendamientos de vivienda, con relación al IRPF, las cantidades que perciba el arrendador tienen diferente clasificación según se considere como arrendador a titulo particular o como actividad empresarial.
    • Así, en el caso de arrendador a titulo particular , sin actividad económica, las cantidades percibidas por el alquiler tendrá que declararlas en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
  • 4.1. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Para el caso de arrendador con actividad empresarial , es decir, cuando para ejercer la actividad de arrendamiento se cuenta con un local y de una persona contratada a jornada completa dedicados exclusivamente a la gestión de los arrendamientos, los alquileres que perciba se declaran como rendimientos de la actividad económica (si es empresario individual tributará en el IRPF y si es persona jurídica lo hará en el impuesto de sociedades).
  • 4.1. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • BENEFICIOS FISCALES DEL ARRENDADOR DE VIVIENDA
    • Las ayudas y subvenciones al alquiler para los arrendadores por parte de las administraciones públicas se concretan por una parte en medidas económicas y en seguridad (de pago, conservación de la vivienda…) por otra.
    • Respecto a la parte económica , existen una serie deducciones e incentivos fiscales por arrendar un piso , siempre que el uso sea exclusivamente para vivienda:
    • E l propietario está exento de repercutir el IVA en las facturas que emita, aunque sí deberá declarar los beneficios que obtiene en la declaración de la renta .
    • Estas ganancias serán el resultado de restar los gastos deducibles a los ingresos netos (lo que consigue por el alquiler menos lo que le cuesta alquilar la casa).
  • 4.1. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Los gastos deducibles incluyen cualquier coste que se origine debido al arrendamiento, por ejemplo:
    • - Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda
    • - Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda
    • - Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo
    • - Gastos por la formalización del arrendamiento
    • - Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento
    • - Gastos de conservación y reparación
    • - Gastos de servicios y suministros
  • 4.1. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • - La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo)
    • - Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca
    • - Las primas de contratos de seguro de la vivienda
    • A este rendimiento neto se le practican después una serie de reducciones fiscales, que sirven para maximizar el beneficio del arrendador. La reducción de carácter general es del 50%, aunque puede llegar al 100% para los alquileres a inquilinos de entre 18 y 35 años.
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Al margen de estos beneficios que otorga Hacienda , desde el Ministerio de Vivienda ofrecen una serie de ayudas adicionales .
    • La más importante son los 6.000 euros que ofrece para cubrir los gastos que pueda ocasionar el asegurar la vivienda contra impagos y desperfectos. De esta forma, el propietario tiene la certeza de que siempre cobrará su dinero y que recuperará cualquier pérdida ocasionada por el alquiler de la vivienda.
    • Para poder acceder a las ayudas del Ministerio de Vivienda (que se solicitan a través de las autoridades autonómicas) la vivienda debe cumplir unos requisitos :
    • tener una superficie inferior a 120 metros cuadrados.
    • estar alquilada por lo menos durante 5 años
    • que el precio máximo anual a percibir por el alquiler no supere el 5,5% del precio legal de referencia (el de las viviendas protegidas de renta concertada)
  • 4.1. AYUDAS ADICIONALES EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
    • Respecto a la parte de seguridad
    • Desde la Sociedad Pública de Alquiler de Viviendas explica las ventajas adicionales de arrendar a través de este organismo , que sobre todo ofrece seguridad al propietario y le permite desentenderse de buena parte de las gestiones.
    • En este sentido, además de las ayudas es posible acceder a préstamos para mejorar la vivienda en condiciones favorables sin comisiones de apertura, un plazo carencia de seis meses y por un importe máximo de 20.000 euros a devolver en cinco años.
  • 4.2. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • OBLIGACIONES FISCALES DEL ARRENDATARIO DE LOCAL
    • El arrendatario de inmueble urbano para uso distinto del de vivienda, puede ser una persona física que no ejerce actividad económica alguna ( p.e. arrendamiento de temporada), o una persona jurídica, que ejerce alguna actividad empresarial en dicho inmueble.
    • Debe retener el 18%, (desde el 1 de enero del 2007), del importe íntegro de la renta y trimestralmente, deberá presentar el Modelo 115, e ingresar las retenciones practicadas, a la Agencia Tributaria.
    • Anualmente, deberá presentar el Modelo 180, que no es más que un resumen
    • anual de las retenciones practicadas, con los datos de los arrendadores.
  • 4.2. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • Existen casos en los que no se debe retener al propietario el 18% del importe del alquiler:
    • Cuando se trate del arrendamiento de viviendas que subscriban las empresas para sus empleados.
    • Cuando la renta anual satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 € (locales de "renta antigua", por ejemplo).
    • Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 del Impuesto sobre Actividades Económicas, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y al aplicar las reglas de cálculo de dicho impuesto la cuota no hubiese resultado cero.
  • 4.2. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • En el caso del IVA que el arrendador le repercute, el 16 %, el arrendatario se lo deducirá en su declaración correspondiente dependiendo del régimen de IVA al que esté sometido.
    • BENEFICIOS FISCALES DEL ARRENDATARIO DE LOCAL
    • No existen beneficios propiamente dichos, sino que la tributación dependerá de
    • su volumen de negocio.
  • 4.2. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • OBLIGACIONES FISCALES DEL ARRENDADOR DE LOCAL
    • La regla general es que los alquileres están sujetos y no exentos al IVA, salvo en el caso de arrendamiento de vivienda. Es decir, todo propietario que ponga un inmueble en alquiler en principio tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto:
    • Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861: “Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el censo de empresarios, profesionales y retenedores". En este alta indicar que es empresario arrendador.
    • Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA ( 16%)
    • Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
  • 4.2. OBLIGACIONES FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • Presentación del modelo 311(resumen anual del IVA).
    • En el caso del IRPF, es lo mismo que si alquilara un inmueble para vivienda habitual. Se le retiene el 18%.
  • 4.2. BENEFICIOS FISCALES EN ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO
    • BENEFICIOS FISCALES DEL ARRENDADOR DE LOCAL
    • Son los mismos que en el caso del arrendamiento para vivienda habitual en el
    • caso de que sea una persona física.
    • Si el arrendador es una empresa, y alquila a un particular ( por ejemplo en arrendamiento de temporada), también estará exenta de IVA y tendrá beneficios fiscales de hasta el 90% en el impuesto de sociedades.
  • UNIDAD DIDÁCTICA 5
    • RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
  • RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS .
    • El incumplimiento, por cualquiera de las partes, de las obligaciones resultantes del contrato da derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato (artículo 1.124 Código civil)
    • Los conflictos, en materia de arrendamientos urbanos, se producen en la mayoría de los casos por la no realización de obras necesarias por parte del arrendador o la falta de pago de la renta por parte del inquilino.
    • La falta de pago de la renta está regulada en el artículo 27.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. En ella se dispone que se puede resolver el contrato no sólo por falta de abono de la renta, sino también de cualquiera de las cantidades asimiladas o que corresponda pagar al arrendatario (elevación de la renta por mejoras, gastos generales, servicios, tributos, etc.) en virtud del contrato.
  • RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
    • Sin embargo, para que opere esta causa de resolución es preciso que el arrendador no haya impedido el pago sino que haya colaborado para ello, facilitando el recibo y concurriendo al lugar de pago pactado, o en su defecto a la vivienda arrendada.
    • Para evitar el incumplimiento del pago de la renta por parte del inquilino, el arrendador puede tomar, entre otras, las siguientes medidas:
    • a) Seguro de daños y responsabilidad civil a los inquilinos.
    • b) Avales bancarios y en casos extremos avales inmobiliarios.
    • c) Inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad.
  • RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
    • Las diferencias de las partes pueden ser solucionadas mediante:
    • A) Acuerdo o transacción. Según se estipula en el artículo 1.809 del Código civil, de cara a evitar la provocación de un pleito.
    • B) Arbitraje.
    • C) Recurso ante la jurisdicción ordinaria.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • La Ley 22/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incorpora en su articulado a la institución arbitral para la solución de conflictos que puedan plantearse en materia arrendaticia. Establece la posibilidad de que las partes, en la relación jurídica, puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
    • El arbitraje es una institución previa a la del juez del Estado que tiene por finalidad resolver ante un tercero la controversia que le plantean dos o más partes que declaran someterse al dictamen del dirimente. El Arbitraje se halla regulado en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • Es imprescindible que en el contrato de arrendamiento o “a posteriori” si no figurase en él, en documento aparte, los contratantes establezcan el pleno sometimiento a la vía arbitral con renuncia a la jurisdicción del Estado que les pueda corresponder.
    • Este convenio puede adoptar la forma siguiente:
    • “ Nº________________ CONVENIO ARBITRAL incorporado como Anexo al
    • contrato de arrendamiento de fecha ___/___/____ relativo al inmueble sito
    • ____________________ calle ________________ C. P. _______.
    • “ Las partes, cuyas circunstancias personales constan en el contrato citado y que
    • se dan aquí por íntegramente reproducidas acuerdan que todo litigio, discrepancia,
    • cuestión o reclamación resultantes de la ejecución o interpretación del presente
    • contrato de arrendamiento, se resolverá mediante ARBITRAJE DE DERECHO
    • establecido en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, aceptando
    • expresamente la obligación de cumplir la decisión arbitral que se dicte, así como la
    • designación del Árbitro y procedimiento arbitral que figura en este Convenio
    • Arbitral.”
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • ¿QUIÉN PUEDE ADMINISTRAR EL ARBITRAJE?
    • Según el Artículo 14 de la Ley de Arbitraje de 2003, los arbitrajes puedes ser administrados por:
    • Corporaciones de derecho público que puedan desempeñar funciones arbitrales, según sus normas reguladoras, y en particular el Tribunal de Defensa de la Competencia.
    • Asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales y conforme a sus propios reglamentos.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • Designación del árbitro.
    • Hay que distinguir dos supuestos:
    • a) Que no se hubiera suscrito Convenio arbitral.
    • En este caso la parte interesada en resolver la discrepancia por vía arbitral podrá dirigirse a la otra, incluso existiendo cláusula de sometimiento a juzgados y tribunales para que acepte el arbitraje, proponiéndole árbitro o la Corte o Asociación designadora de árbitro.
    • Si la parte requerida acepta, por alguno de los medios admitidos en derecho, entonces el arbitraje tomará eficacia y desplazará a la jurisdicción del Estado.
    • El árbitro será nombrado por la Institución a la que se remitan o de común acuerdo. Y si aceptado el Convenio, alguna de las partes no quiere designar al árbitro habrá que acudir al procedimiento judicial de nombramiento, mediante una tramitación muy sencilla, regulada en el artículo 25 de la Ley 60/2003.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • b) El segundo supuesto se produce cuando las partes ya han acordado el pacto de arbitraje, bien en el contrato de arrendamiento, o bien en documento separado. Ello les obliga a seguir lo expresamente convenido en cuanto a la designación del árbitro, que normalmente aparece ya fijado, bien como árbitro “ad hoc” o bien mediante remisión a la Corte o Institución arbitral que corresponda.
    • Aunque el número de árbitros puede ser 1, 3 ó 5, es recomendable que en materia arrendaticia sea de un sólo árbitro para reducir costes. El árbitro podrá emitir su laudo en derecho o equidad.
    • Según la nueva ley, si no se dice nada el arbitraje es de derecho. Aunque pueden pactar que quien dicte el laudo no sea letrado en ejercicio, debe ser una persona no neófita en la materia.
    • El trámite se inicia normalmente con escrito de demanda en el que se relatan brevemente los hechos y la cuestión a someter al árbitro, indicándose las pruebas de las que pretende valerse la parte que lo inicia. Acto seguido, se contesta por la contraparte con indicación de las pruebas de que piensa valerse. Y el árbitro puede citar a una audiencia o pueden las partes prescindir de este trámite.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • Las notificaciones y comunicaciones se consideran recibidas el día en que hayan sido entregadas, son válidas las realizadas por telex, fax y otros medios de comunicación electrónico o telemática que permitan dejar constancia de remisión y recepción, (Art. 4 LA.)
    • El procedimiento termina con el laudo, a través del que el árbitro decide la controversia, que debe tener unas condiciones mínimas en cuanto a la forma:
    • Debe recogerse por escrito y ser firmado por el árbitro, siendo posible el soporte electrónico, óptico o de otro tipo siempre que quede constancia del mismo.
    • También deberá estar motivado aunque sea de equidad.
    • Los árbitros notificarán directamente a las partes el laudo sin necesidad de ser protocolizado notarialmente, aunque cualquiera de las partes a su costa podrá instar al árbitro antes de la notificación para que el laudo se protocolice.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • Conforme la vigente LAU, el árbitro debe dictar en materia arrendaticia el laudo en el término de tres meses salvo que las partes dispongan otra cosa.
    • También cabe el laudo “homologado” que consiste en que las partes de mutuo
    • acuerdo antes de que el árbitro dicte su laudo, lleguen a una transacción entre ellas y le piden al árbitro que se lo homologue.
    • El laudo es firme y tiene los mismos efectos que las sentencias judiciales.
    • Para hacerlo efectivo se acude al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se haya dictado el arbitraje y esta ejecución se despacha, aunque contra el laudo alguna de las partes haya ejercitado acción de anulación en la Audiencia Provincial.
  • 5.1. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. El arbitraje.
    • La acción de anulación ante la Audiencia Provincial solo procede por los motivos tasados en el artículo 41 de la Ley de Arbitraje y no puede afectar al contenido del laudo que es inmodificable. Es decir, que sólo puede atacarse el laudo del árbitro porque no exista convenio o éste sea invalido o nulo o porque el árbitro haya resuelto fuera de plazo o sobre materias diferentes a las que las partes le hayan sometido, o bien porque no le haya sido notificada a alguna de las partes el nombramiento del árbitro o no se haya seguido el procedimiento antes señalado.
  • 5.2. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Resolución judicial.
    • Para cualquier incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento, tanto propietario como inquilino pueden acudir a la justicia ordinaria. Según el artículo 121 de la LAU “el conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponderá a los juzgados y tribunales de la jurisdicción ordinaria”.
    • Cuando se trata de un litigio sobre arrendamiento urbano, los artículos 26 a 28 de la LAU recogen los campos que pueden dar lugar a la suspensión, resolución y extinción del contrato. Así, por ejemplo, podrían ser causa del litigio el incumplimiento de las obligaciones de la otra parte como:
    • La realización de daños causados dolosamente en la finca por parte del arrendatario.
    • La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  • 5.2. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Resolución judicial.
    • El subarriendo o la cesión no consentida por el arrendador.
    • Cuando en la vivienda tenga lugar actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.
    • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
    • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda,
    • etc.
  • 5.2. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Resolución judicial.
    • En el caso de que el conflicto sea porque el arrendatario deja de pagar las rentas debidas, el arrendador tiene, además de las alternativas analizadas anteriormente, las siguientes posibilidades de actuación contra el inquilino moroso: desahucio sin requerimiento previo, desahucio con requerimiento previo, interposición de demanda de cantidad, e interposición de ambas acciones acumuladas.
    • Desahucio sin requerimiento previo.
    • Opción aconsejada para el caso en que las cantidades sean muy elevadas o se sepa que el inquilino tiene una mala situación económica.
    • El arrendador puede dirigirse al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca directamente y pedir el desahucio por falta de pago de la renta y/o cantidades asimiladas (artículo 38 LAU).
  • 5.2. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Resolución judicial.
    • En este escenario puede que el arrendatario pague antes de la celebración de
    • la vista o bien que consigne las cantidades adeudadas ante el tribunal o notarialmente. Con esto el arrendador conseguirá las cantidades que reclamaba en su demanda, pero se paralizará la acción de desahucio si el arrendatario procede al pago. Es lo que se llama enervación, que no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente
    • Desahucio con requerimiento previo.
    • Opción aconsejada para el caso de que no se pretenda la enervación de la acción de desahucio, pagando antes de la vista.
    • En este caso, se da la opción de requerir el pago al arrendatario moroso con al menos dos meses de antelación antes de interponer demanda de desahucio, y así, si el arrendatario se resistiese a pagar, se puede interponer demanda de desahucio.
  • 5.2. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Resolución judicial.
    • Interposición de demanda de cantidad
    • En este supuesto no se exigirá el desahucio y se recomienda para aquellos casos en los que se trate de arrendamientos de elevada cuantía y que se tenga constancia de la solvencia económica del inquilino.
    • Se seguirán los trámites siguiendo el criterio de la cuantía, de tal manera que si la cantidad reclamada es superior a 3.000 euros se utilizará el juicio ordinario y si es inferior o igual se utilizará el juicio verbal. (Artículos 249 y 250 de la
    • LEC.)
    • Interposición de ambas acciones acumuladas.
    • Es decir, acción de desahucio y acción de reclamación de las rentas tal como se indica en el artículo 438.3 de la LEC y artículo 40.2 LAU.
    • Se admite la acumulación de acciones y el procedimiento a seguir será el del juicio verbal.
  • 5.3. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Ventajas del arbitraje sobre el proceso judicial.
    • Brevedad en la tramitación: tres meses para dictar laudo frente a un año para dictar sentencia, sin contar con la cantidad de recursos, que postergan aún más.
    • Confidencialidad: lo que se dice en el arbitraje es privado y queda entre las partes y el árbitro, mientras que todo lo que se declara y aporta a un proceso del Estado es público y notorio.
    • Reducción de costes: aún teniendo que pagar al árbitro e incluso sirviéndose de abogado en el arbitraje, resulta más económico que el proceso del Estado, que con la vía de los recursos, encarece el procedimiento.
  • 5.3. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. Ventajas del arbitraje sobre el proceso judicial
    • Agilidad y Mediación: La tramitación del arbitraje puede ser pactada por las partes, dentro de unos limites. Ya hemos visto cómo se puede prescindir de la vista o audiencia ante el árbitro e incluso cabe solicitar del árbitro medidas, suspensiones o prórrogas que no siempre son admitidas en el proceso judicial del Estado.
    • Especialidad: Los árbitros en materia arrendaticia, como en cualquier otra cuestión, deben o pueden ser especialistas sobre la materia lo que es garantía de un final más acertado. Mientras que el juez del Estado, tiene que ver muchas materias que a veces le impiden especializarse
  • UNIDAD DIDÁCTICA 6
    • ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
  • 6.1. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA . Concepto.
    • La definición de alquiler con opción a compra, referida a cualquier tipo de bien, es al acuerdo por el cual una persona tiene el derecho a utilizar un bien durante un tiempo determinado y a poder adquirir dicho bien en una fecha concreta por el precio estipulado.
    • Referido al arrendamiento, el alquiler con opción a compra es una modalidad de compraventa que ofrece al arrendatario la posibilidad de adquirir un inmueble en régimen de alquiler con opción a comprarlo pasado un tiempo.
    • El derecho de opción supone una especie de “plus” en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.
  • 6.1. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Concepto.
    • La principal característica de esta modalidad estriba en que los pagos que se van realizando durante la vida del contrato de arrendamiento no es dinero perdido.
    • Cuando transcurra este periodo y el arrendamiento finalice, estas cantidades o el porcentaje que se pacte a tal fin, se descontarán en el precio final de la vivienda que el inquilino tendrá que abonar.
    • La fórmula es ventajosa tanto para el propietario como para el comprador:
    • El primero porque da salida a una vivienda que tiene vacía y que ahora mismo no vende al precio que solicita y le permite al menos una renta mensual.
    • El segundo porque evita asumir el coste de una hipoteca y va pagando poco a poco un alquiler con la opción de obtenerlo en propiedad pasado un tiempo sin que pierda el dinero invertido
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA . Aspectos jurídicos.
    • Se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.
    • La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.
    • Sí está reconocido a efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carácter de derecho real).
    • Debe considerarse admitido con base en el articulo 1255 del Código Civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por inconveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”) y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA . Aspectos jurídicos.
    • Desde el punto de vista jurídico, el alquiler con opción a compra no difiere de otros tipos de arrendamientos.
    • Su regulación la fija un contrato de arrendamiento al uso entre las partes, conocidas como arrendador y arrendatario.
    • La diferencia estriba en que el contrato incluye una cláusula adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra relativas al precio, cargas, otorgamiento de escritura pública, plazo y gastos e impuestos
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Aspectos jurídicos.
    • Los interesados firman un contrato mixto en el que el arrendador o propietario de la vivienda cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en los términos que fije el contrato.
    • Llegado el momento de la compra, ambos, arrendador y arrendatario, se comprometen a elevar a escritura pública de compraventa el anterior contrato.
    • Es decir, que aunque este tipo de contrato no dispone de una cobertura legal le será de aplicación en cualquier caso, la presente Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 1.255 del Código Civil.
    • Es importante determinar en el contrato de arrendamiento con opción de compra la duración de la opción; ésta podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará, necesariamente, en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Aspectos jurídicos.
    • Hay que pactar si la totalidad de las cantidades desembolsadas en concepto de renta hasta el momento del ejercicio de la opción se imputan al precio de compra del inmueble o si se imputan sólo una parte de dichos pagos.
    • El resto del precio de la compra se abonará, íntegramente, en la fecha en que se ejerza el derecho de opción a compra.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Elementos del contrato.
    • Constituyen sus elementos principales, como también se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario:
    • la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa.
    • la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición.
    • la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción,
    • De todo ello, se deduce que el optatario ( el arrendador) queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante ( arrendatario) y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (SSTS de 8-03-91; 13-11 y 22-12-92; 4-02-94 y 14-02-95).
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Contenido del contrato.
    • El contenido de un contrato de alquiler con opción a compra es similar a la que podemos encontrar en otros modelos de contrato de arrendamiento, salvo la inclusión en el mismo de una cláusula adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra.
    • Los interesados, por tanto, firman un contrato mixto en el que el arrendador o propietario de la vivienda cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en los términos que fije el contrato.
    • Llegado el momento de la compra, ambos, arrendador y arrendatario, se comprometen a elevar a escritura pública de compraventa el anterior contrato.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Contenido del contrato
    • Las principales cláusulas que debe contener un contrato de alquiler con opción a compra son:
    • Datos personales de las partes que suscriben el contrato: Arrendador y arrendatario.
    • Manifiesto en el que el arrendador declara que es propietario de una vivienda, adquirida según escritura de compraventa y el arrendatario manifiesta su deseo de alquilarla con opción de compra.
    • Cláusulas. En esta parte del contrato se describen las condiciones que lo regirán: Plazos, cantidades, situación del mobiliario, etc. entre las principales están:
    • 1. Cláusula donde se detalla que la vivienda está libre de cargas y ocupantes.
    • 2. Finalidad de la residencia. Uso que el arrendatario hará de la vivienda.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Contenido del contrato
    • 3. Duración del contrato: El periodo de tiempo de este alquiler es variable y depende de las condiciones del contrato, aunque lo habitual es que dure entre 3 y 5 años.
    • 4. Situación del mobiliario y condiciones en las que el arrendatario debe devolver la finca para el caso de que la opción no se ejecute.
    • 5. Precio del alquiler. Cuotas mensuales, forma de pago, duración, cantidad entregada al arrendador en concepto de pago por adelantado y cantidad en concepto de fianza.
    • 6. A quién corresponde el pago de los gastos de agua, gas o electricidad.
    • 7. Posibles reparaciones. Qué parte está obligada a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, que dependerán de si los desperfectos son ocasionados por el desgaste o son obras de mejora o de estructura o necesarias para conservar la habitabilidad.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Contenido del contrato.
    • 8. Derechos de cesión o subarriendo.
    • 9. Juzgados y Tribunales a quién corresponde la resolución de posibles litigios.
    • 10. Opción de Compra : En este conjunto de cláusulas, se recogen las condiciones que marcarán la futura compraventa y, así, habrá que detallar:
    • - El precio de venta de la vivienda y el descuento de las mensualidades de renta. El optante, debe procurar que el contrato recoja un precio de compra venta de acuerdo con el mercado.
    • - Declaración de que el inmueble se transmitirá libre de arrendatarios y ocupantes.
    • - Fecha para elevar a escritura pública el contrato de compraventa debiendo el optante procurar que el plazo de alquiler antes de la compra sea lo más extenso posible (entre 3 y 5 años por ejemplo) y que a la hora de realizar la compra venta, lo pagado hasta entonces en concepto de alquiler sea descontado del precio de la vivienda en su totalidad. No obstante entre el 50% y el 100% es lo habitual
    • - Gastos e impuestos a quién corresponda.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Contenido del contrato.
    • Jurisprudencialmente también se han establecido los requisitos mínimos que debe contener la cláusula que regule la opción de compra en el contrato de arrendamiento con opción de compra, y así:
    • Que las dos condiciones esenciales de la compraventa, el objeto y el precio estén bien precisados y determinados al redactar el contrato. Es decir, que se exprese clara y específicamente la finca y objeto sobre el que recae la opción de compra, así como el precio que se fije para su posible adquisición por el optante.
    • Que exista un convenio expreso entre las partes (Art. 14, párrafo 1º, de Reglamento Hipotecario, de 14 de Febrero de 1947), en el que con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el Art. 1262 C.C. aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual.
    • Que se exprese clara y específicamente el plazo en el que se ejercitará la opción. No es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado, por muy breve que sea éste. El establecimiento de pacto se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada.
  • 6.2.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Características.
    • Además de las características propias de los contratos de arrendamiento, el contrato de opción de compra tiene unas características específicas:
    • No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente. La perfección del contrato de compraventa depende, pues, exclusivamente de la decisión del optante, sin que el concedente deba realizar una nueva y ulterior declaración de voluntad.
    • La posición jurídica del optante es de una clara prevalencia sobre la del concedente. En su mano está la perfección y ulterior cumplimiento del contrato definitivo.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Características.
    • Es inscribible, de forma voluntaria, en el Registro de la Propiedad, siempre que, además de los requisitos necesarios para la inscripción, reúna los siguientes:
    • 1) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
    • 2) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiese convenido para conceder la opción.
    • 3) El plazo para el ejercicio de la opción.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Características.
    • La posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad el arrendamiento con opción de compra protege, en especial, al arrendatario. Y ello porque advierte a un tercero de la existencia de dicho derecho en el supuesto de que el arrendador tenga intención de llevar a cabo un acto de disposición del inmueble en beneficio de un tercero, distinto del arrendatario.
    • Así, por virtud de la inscripción en el Registro la opción de compra es oponible frente a terceros adquirientes posteriores, por lo que el optante puede ejercitar una acción frente a aquéllos.
    • En el supuesto, también válido, de no haber sido inscrito el derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad, el optante, en el caso de incumplimiento por parte del arrendador vendedor, podría instar una acción indemnizatoria contra éste.
  • 6.2. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Ventajas y Desventajas.
    • VENTAJAS PARA EL ARRENDATARIO
    • El inquilino desembolsará una señal menor a la que tendría que dar en caso de compra de una vivienda.
    • Podrá decidir comprar o no la vivienda en el plazo estipulado con el propietario, que suele ser de entre dos y cinco años.
    • Si decide comprar pero el propietario se retracta y opta por no vender, éste deberá devolver al arrendatario el dinero que pagó por la opción de compra.
    • Una vez empezado el contrato de arrendamiento, podrá bloquear el precio de compra.
    • Tendrá más tiempo para ahorrar y conseguir un inmueble.
    • El arrendatario puede vivir en el inmueble el tiempo pactado y comprobar así si se adapta a sus necesidades.
    • El dinero adelantado por la renta se recupera en el momento de la compra.
  • 6.3. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Ventajas y Desventajas.
    • DESVENTAJAS PARA EL ARRENDATARIO.
    • Pagará una renta mensual algo más elevada.
    • Perderá las cantidades desembolsadas en caso de que decida no comprar.
    • La subida de los tipos de interés podría afectar a su capacidad de compra.
  • 6.3. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Ventajas y Desventajas.
    • VENTAJAS PARA EL PROPIETARIO.
    • Durante el tiempo que dure el arrendamiento está recibiendo una renta mayor que la que recibiría con un contrato de alquiler normal.
    • Tiene casi garantizada la venta del inmueble.
    • Tiene la seguridad de que el inquilino cuidará el piso como si fuera suyo, incluso invirtiendo dinero en su mantenimiento.
    • Conserva los beneficios tributarios de la propiedad durante el período de renta y no tiene que pagar impuestos sobre el dinero de la opción hasta que se acredita formalmente a la propiedad .
  • 6.3. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Ventajas y Desventajas.
    • DESVENTAJAS PARA EL PROPIETARIO.
    • El precio de venta se estipula en el momento de la firma del contrato, por lo que no podré beneficiarse si dicho precio sube en el futuro.
    • La venta se realiza de manera gradual, con lo que no recibe una gran cantidad de dinero en el momento en que se realiza.
    • EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
    • Se aprecian como causas de extinción de la opción:
    • a) su ejercicio: es decir, el mero transcurso del plazo.
    • b) y su falta de ejercicio: es decir, la renuncia.
  • 6.3. ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Extinción.
    • El transcurso del plazo opera este efecto automáticamente; si la opción no se ejercitó dentro del plazo el concedente debe y puede considerarse liberado de la relación contractual que le unía al optante.
    • Una vez ejercitada la opción oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el propietario pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa que el arrendatario haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.
    • Una vez consumada la opción y, por tanto, perfeccionada la compraventa, ésta queda sometida a su propia regulación (Art. 1445 y ss. del Código Civil), con arreglo a la cual (Art.1450 C.C.).
    • Además, el contrato de opción se extingue por las causas generales de extinción de los contratos.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • Es un tema sobre el que no existe legislación, por lo que existen muchas interpretaciones y casuística al efecto y, de hecho, el sector inmobiliario va realizando contratos en función de cada caso planteado en interés de sus clientes. Estos contratos son válidos legalmente mientras no vayamos en contra del derecho, aunque estemos mezclando figuras jurídicas distintas.
    • Sin embargo, el tratamiento fiscal variará en función del contrato que realicemos. Aquí, además, estamos sujetos a la interpretación que se haga de la Ley Tributaria aplicable, e incluso, la Dirección General de Tributos realiza interpretaciones contradictorias de la norma, en periodos de tiempo muy próximos entre sí.
    • Sumémosle, que hay varias propuestas políticas y legislativas pendientes, que seguramente cambiarán el tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra en próximas fechas.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • El tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra, mientras dure el alquiler, es el mismo que cualquier alquiler en cuanto al IRPF y a las posibles deducciones, tratadas anteriormente en este curso.
    • En cuanto a la deducción por inversión en la adquisición o rehabilitación en vivienda habitual, la regulación del Impuesto sólo contempla dos supuestos en los que cabe practicarla con anterioridad a la formalización de la adquisición: La cuenta ahorro vivienda y los pagos realizados al promotor como entregas a cuenta.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • La Dirección General de Tributos ya se ha pronunciado en el sentido de que el arrendamiento con opción de compra no encaja en ninguno de ambos supuestos, por lo que sólo será practicable dicha deducción una vez se ejerza la opción de compra, sobre la base del importe que en dicho momento se abone y siempre y cuando se cumpla con el requisito de que se habite en el plazo de doce meses desde su adquisición y que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, siendo el contribuyente titular del pleno dominio de la misma, aunque sea compartido, durante dicho plazo.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • Con respecto al IVA, distinguiremos entre:
    • ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA DE VIVIENDAS:
    • El arrendamiento con opción de compra en viviendas de segunda mano , o, en segundas o ulteriores entregas, considerando siempre la vivienda habitual, tributa de la siguiente forma:
    • Se considera una prestación de servicios que está sujeta, pero exenta de IVA en el caso de arrendamientos con opción de compra que no sean considerados primera entrega.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • En el caso de ejercitarse la opción de compra, se liquidará el 7% (en el caso de Madrid), por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, incluida la parte de alquiler que se ha venido pagando como parte de la compra.
    • En caso de primera entrega , que a efectos del IVA se considera cuando se utiliza ininterrumpidamente el inmueble por un plazo no superior a dos años por el arrendatario-optante y luego se ejercita la opción de compra, sería tanto un arrendamiento, como una entrega NO exenta de IVA.
    • En este caso, habría que rectificar mediante facturas, la parte de recibo mensual que correspondiera a la compra que se ha venido liquidando al 16%, al igual que la “entrada” que hubiera podido pactarse entre partes, y aplicar el 7% correspondiente al ejercicio de la opción y, por tanto, a la entrega de la vivienda.
    • Si no se ejercitase la opción, se considera válida la tributación al 16% que se ha venido realizando por todo lo que supone una exclusión de la exención, establecida por la Ley del IVA al arrendamiento de viviendas
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • (NOVEDAD: El 16 de junio de 2.009, el la Comisión de Economía y Hacienda del Congreso ha aprobado el proyecto de ley que recoge, entre otras medidas, la rebaja del IVA en arrendamientos con opción a compra en viviendas nuevas, del 16% al 7%, aunque esta rebaja tardará aún meses en hacerse efectiva, puesto que aún tiene que pasar por el Senado.)
    • En el caso de que el primer inquilino esté más de dos años sin ejercer la opción de compra, y esta opción no se hubiera renovado, el alquiler dejará de llevar IVA. Si al final el inquilino compra, la compraventa tributará al 7%.
    • En el caso de que una vez transcurridos los dos primeros años de alquiler, se cambie de inquilino-optante, este arrendamiento estaría exento de IVA por ser segunda transmisión.
    • Esto favorecería al inquilino, pero no al promotor, ya que no podrá deducirse el IVA que en su momento pagó al realizar la promoción inmobiliaria.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • En todo esto, existe gran confusión según se interprete.
    • Así, si atendemos a la interpretación que realiza la DGT (Dirección General de Tributos) en su consulta vinculante de 27-10-2008, se concluye lo anteriormente expuesto, y es la interpretación mayoritaria.
    • Sin embargo, si interpretamos literalmente el párrafo tercero del apartado 22 del Art. 20 de la Ley del IVA, consideraríamos que en los contratos de alquiler con opción de compra, no debería aplicarse el plazo de los dos años al cambiar de inquilino y la venta del inmueble estaría siempre sujeta y no exenta de IVA.
    • Se está analizando una posible enmienda planteada por Ezquerra Republicana de Cataluña para ampliar el plazo a 10 años de sujeción a IVA.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • En el caso de establecer en el contrato el pago de una prima de inicio por la opción, y únicamente si la supuesta compra estuviera sujeta a IVA, es decir, en primeras entregas, esta prima tributaría junto al alquiler al 16% y en el momento en que se ejercite dicha opción, al precio de venta se descontará la opción pagada al 16% y se repercutirá el IVA al 7%.
    • Si esta prima se eleva a pública en escritura y se inscribe en el Registro de la Propiedad, tributará por AJD al 1%, en cuyo caso, la base imponible se calculará sobre el mayor de los siguientes valores: el valor pactado por el precio de la opción, o el 5% del valor de venta del inmueble.
    • Es decir, que únicamente ocurriría esto en caso de establecer esa especie de “entrada” inicial y si ésta se realizara en escritura pública. En otro caso, se trataría de una compraventa normal que se tributaría como tal en el momento de ejercerse (por el 7% de IVA y por el 1% de AJD otorgarse en escritura pública)
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • Otra cuestión importante, es distinguir si el contrato que vamos a realizar es un arrendamiento con opción de compra, o una compraventa con pago aplazado, es decir, cuando existe una obligación por parte del inquilino a ejercer la opción de compra.
    • En este caso, se considera que existe una transmisión a los efectos del IVA, ya que el devengo del IVA se produce cuando existe puesta en posesión del bien, considerándose la misma en el momento de la firma del contrato, y en este caso el IVA se devenga sobre el precio total de la transmisión acordada entre las partes desde el inicio del contrato de arrendamiento.
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA DE LOCALES:
    • La ley del IVA declara sujetos al impuesto los arrendamientos de inmuebles siempre que no sean viviendas.
    • Se incluye en el concepto de contraprestación tanto la renta como las cantidades asimiladas a la misma ( IBI, participación en gastos generales, etc.), tal y como establece la Dirección General de Tributos, entre otras, en sus resoluciones de 7 de Febrero de 1986 (BOE del 11), 13 Marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de Junio de 1986 (BOE del 13),
    • En el caso de los arrendamientos con opción de compra, esta contraprestación estará formada por la cantidad que deba satisfacer el inquilino en el momento en que se produce la compraventa del local más las cantidades que ha venido pagando mensualmente, a lo largo del período de arrendamiento, en concepto de opción de compra
  • 6.3.ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. Fiscalidad.
    • En definitiva, al final del proceso, cuando se ejercita el derecho de opción, Hacienda acepta que
    • el arrendamiento de viviendas está exento de IVA (Art. 20. uno. 23ª b),
    • que la opción no está sujeta hasta que se ejercita (Art. 8. 2. 5ª) y que
    • el tipo impositivo una vez que se ejercita la opción es el 7% (Art. 91. Uno. 1. 7º).