SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

jaargang 20
NUMMER 1
december 2012
De (on)betaalbaarheid van het wonen
Afwaarderen, of juist opwaarderen?
Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?
Wonen boven winkels
M A G A Z I N E
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Afwaarderen
van vastgoed?!
Thema

Service magazine december 2012
Redactioneel
Geachte lezer,
Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20e
SERVICE-bestuur is reeds maanden hard aan
de slag om de leden een waardige aanvulling op hun studieprogramma te bieden.
Door de kabinetsplannen wordt deze taak steeds moeilijker, maar met beperkte middelen
gaan wij ons dit jaar inzetten om er een prachtjaar voor onze leden én voor onszelf
van te maken. Naast de nodige activiteiten brengt SERVICE ook dit jaar drie keer
een wetenschappelijk gericht vastgoed magazine uit, genaamd SERVICE Magazine.
Het 19e bestuur, onder leiding van Tim Op Heij, heeft zijn taken keurig overdragen
en een degelijke basis neergelegd waarop de huidige commissie verder zal bouwen.
De nieuwe commissie bestaat uit Iris van Donselaar, Sandra van den Helm, Barzien
Khoshbakht, Lieke van der Wal en ondergetekende. Het blad dat nu voor u ligt is het
resultaat van het enthousiasme en de inspanningen van deze commissie.
Het thema van dit magazine is “afwaarderen”. Het blijkt een thema te zijn dat in de
praktijk slechts beperkt bespreekbaaris . Voor dit magazine hebben we een aantal
auteurs gevonden die hun visie op het onderwerp met u willen delen, waarvoor wij
dankbaar zijn. Het resultaat van de inspanningen van de auteurs is zeker niet
onverdienstelijk.
Als laatste wil ik Pauline van den Berg welkom heten aan de leerstoel Real Estate
Management & Development. Het bestuur van SERVICE is verheugd dat er in navolging
van stijgende interesse in de master REM&D, ook via het aantrekken van nieuwe
docenten wordt gewerkt aan het leveren van voldoende hoogwaardige onderwijs.
Wij zien de toekomst rooskleurig tegemoet en alle bestuurs- en commissieleden zetten
de schouders eronder, om van dit vierde lustrumjaar een onvergetelijke ervaring te
maken voor iedereen. We wensen u veel leesplezier toe, alvast de beste wensen voor het
nieuwe jaar en dat het voor eenieder op alle fronten een succesvol jaar mag worden!
Ivo Schepers
Hoofdredacteur
Colofon
Algemeen
SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE
Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd
door studievereniging SERVICE, de studievereniging van
de studierichting Real Estate Management and Develop-
ment van de faculteit Bouwkunde aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie
keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.
Bronnen
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit
dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van
bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doel-
einden is alleen toegestaan met toestemming van het
bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van
de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid
worden aanvaard.
Redactie
Ivo Schepers Hoofdredacteur
Iris van Donselaar Redacteur
Sandra van den Helm Redacteur
Tim Op Heij Redacteur
Barzien Khoshbakht Redacteur
Lieke van der Wal Redacteur
Ontwerp en opmaak
Eline Pellis
www.elinepellis.com
Cover afbeelding
Digital Genetics
Drukwerk
Drukkerij OCC dehoog
Bestuur
Sander van Tuijl Voorzitter
Nick Peters Secretaris
Luc Toren Penningmeester & Acquisiteur
Ivo Schepers Hoofdredacteur
Meggie van de Werf Reiscommissie
Rixt de Jong Intermediair
Rick Willemsen Lustrumcommissie
Stichtingsbestuur
Steven de Ridder Voorzitter
Ella Stoop Penningmeester
Roy Zöld Acquisitie
Stefan van Hoef Magazine
Paul Sengers Magazine
Raad van Advies
drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)
ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. R.M. Weisz RA (Timevest)
Sponsoren
ABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, AT
Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep,
Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN,
Syntrus Achmea, Provada,
Contactgegevens
Stichting SERVICE Magazine
Vertigo 08H09
Postbus 513
5600 MB Eindhoven
T: 040 24 750 93
F: 040 24 384 88
W: www.SERVICE-studievereniging.nl
E: info@SERVICE-studievereniging.nl
dat noemen wij passie.
Alsjedoetwat
werken,nooitte
leukvindthoefjeje
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures
binnen bouw en techniek op www.continu.nl
V.l.n.r.: Sandra van den Helm, Lieke van der Wal, Ivo Schepers, Iris van Donselaar &
Barzien Khoshbakht

Inhoud
4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?
5 Column -De vastgoed winnaars van morgen
8 Wonen boven winkels
11 De (on)betaalbaarheid van het wonen
De woonkosten van Eindhovense huishoudens in beeld gebracht
Thema
17 Introductie thema: Afwaarderen van vastgoed?!
19 Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?
De impact van de huizenmarktcrisis op gebiedsontwikkelingen
24 Marktwaarde en stichtingskosten in een dalende markt
27 Afwaarderen, of juist opwaarderen?
30 Van nieuwbouw naar ombouw
Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming
33 Flexibiliteit als wapen tegen afwaardering
Starre kantorenmarkt vraagt om flexibiliteit en nieuwe mindset
36 Vastgoed in het buitenland - Londen met hoge snelheid?
Vastgoed in Olympisch Londen
39 Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoed
42 Een goede buur, of een verre vriend?
45 Eén jaar in de praktijk
47 Contact studievereniging SerVicE
48 Afstudeerder TU/e - Potentie voor beleggers in de huidige corporatievoorraad
50 SerVicE Actief
52 Afstudeerverslagen TU/e - REMD
56 Contact SerVicE magazine
8
36
48
33
33
8
36
“Buiten het gezichtsveld
van de traditionele
vastgoedpartijen voltrekt
zich een internet-revolutie
die enorme gevolgen heeft
voor de mens.” - Pagina 5
“De gemiddelde prijs voor
een woning ligt nu op
hetzelfde niveau als 8 jaar
geleden.”- Pagina 19
“In de fiscale literatuur
wordt nu gedebatteerd
over de vraag of men
vastgoed mag opwaarderen
zonder het vastgoed te
verkopen.’- Pagina 27
“...zonder een project
is er geen markt en
daarmee geen prijs die
wordt betaald voor het
leegstaande pand.”
- Pagina 30

4 5Service magazine december 2012
Lectori
Salutem
Graag wil ik mij even voorstellen
als nieuwe werknemer bij de
mastertrack Real Estate Management
& Development aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Mijn naam is
Pauline van den Berg en ik ben sinds
juli 2012 in dienst als universitair
docent. Hoewel ik nieuw ben bij
de groep REM&D, is de faculteit
bouwkunde van de TU/e niet nieuw
voor mij. Ik ben in 2002 begonnen aan
de opleiding bouwkunde en na mijn
afstuderen in 2007 heb ik hier een
promotietraject gevolgd bij de groep
Urban Planning.
Voordat ik begon met de opleiding bouwkunde, heb ik van 1998 tot 2002
culturele antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen
(nu Radbout Universiteit). Tijdens deze studie heb ik me vooral gericht
op materiële cultuur: de manier waarop mensen hun bezittingen en hun
directe woonomgeving gebruiken om hun identiteit uit te drukken. Het
gedrag van mensen in hun directe omgeving heeft mij altijd geïnteresseerd.
Vanuit deze interesse ben ik in 2002 begonnen aan de opleiding bouwkunde.
Tijdens de bachelorfase ben ik er achter gekomen dat ik ontwerpen leuk
vind, maar dat het doen van onderzoek mijn echte passie is. Ik heb de
masterrichting Urban Design and Planning gedaan en ben in 2007
afgestudeerd met een onderzoek naar de invloed van sociale netwerken
en telecommunicatie op verplaatsingen die mensen maken voor sociale
activiteiten.
Mijn afstudeeronderzoek heb ik voortgezet tijdens mijn
promotieonderzoek binnen de Urban Planning groep aan
de TU/e. Afgelopen september heb ik hiervan mijn proef-
schrift verdedigd. In mijn promotieonderzoek kon ik beide
opleidingen combineren en kwamen zowel de gebouwde
omgeving als het gedrag van de gebruikers aan de orde.
Na mijn promotieonderzoek kon ik direct aan de slag als
docent bij REM&D. Op dit moment begeleid ik projectwerk
en verzorg ik onderwijs op het gebied van research skills
en real estate literature. Naast inhoudelijke kennis probeer
ik als docent ook een aantal vaardigheden over te dragen
aan studenten, zoals het uitvoeren van onderzoek, schrijven,
kritisch lezen en reflecteren op hun eigen werk en dat van
anderen. Dit zijn vaardigheden die dagelijks van pas komen
en die belangrijk zijn voor een academische houding.
Een andere belangrijke taak als docent is het begeleiden
van afstudeerders. Studenten kunnen bij mij afstuderen
op thema’s die te maken hebben met sociale structuren in
wijken, kwaliteit van leven in de woonomgeving, de sociale
gevolgen van processen zoals krimp, vergrijzing en herstruc-
turering en de invloed van sociale netwerken op activiteiten-
patronen, verhuisgedrag, of woningkeuze.
In deze afstudeerthema’s is mijn interesse voor het gedrag
en de beleving van gebruikers van de gebouwde omgeving
zichtbaar. Ik vind het een uitdaging om mijn kennis over
deze thema’s over te dragen op studenten. Ik hoop dat onze
afstudeerders net zo enthousiast zijn over deze thema’s als
ik en dat ze inzien dat vastgoedbeheer vooral om mensen
gaat en niet alleen om gebouwen en geld.
De genoemde thema’s staan niet alleen centraal in de
afstudeeronderzoeken die ik begeleid, maar ook in onder-
zoek dat ik zelf uitvoer. Verderop in dit magazine is een
artikel te lezen over een onderzoek naar de rol van sociaal-
demografische kenmerken en buurtkenmerken bij het
vormen van sociale contacten met buurtgenoten waar ik
momenteel mee bezig ben.
Column
De vastgoed
winnaars van
morgen
Over afbraak, transformatie
en opbouw
Laat mij deze bijdrage aan Service Magazine beginnen met het
goede nieuws: studenten Real Estate gaan een gouden toekomst
tegemoet. In de huidige barre tijden is dat wellicht moeilijk
voorstelbaar, maar de winnaars van morgen zitten vandaag in de
collegebanken. De studenten van vandaag staan aan de wieg van
de transformatie van de vastgoedmarkt, die in de komende tien
jaar plaats zal vinden en ongekende nieuwe mogelijkheden zal
bieden.
Het slechte nieuws: voordat de nieuwe generatie het stuur kan
overnemen, moet het oude ‘vastgoed-denken’ worden afgebroken.
Dat kost even tijd, maar het gaat gebeuren. Onvermijdelijk. De
transformatie naar de nieuwe vastgoedrealiteit geschiedt in 3
fases: afbraak, transformatie en opbouw.
Fase 1. De Afbraak
De afbraak van de traditionele vastgoedmarkt is reeds in volle gang.
Het gaat vanzelf. Daarbij is het interessant te constateren dat deze
afbraak niet wordt veroorzaakt door nieuwe inzichten, maar door
fouten uit het verleden. De Nederlandse vastgoedpartijen krijgen
de kapitale rekening gepresenteerd voor hun korte termijn ‘winst-
denken’. In de afgelopen tien jaar is massaal gebouwd voor de
leegstand en dit zelfgecreëerde monster doet ons nu de das om.
Krampachtige pogingen om de realiteit te verdoezelen zijn op een
fiasco uitgelopen. Het kantorenconvenant, bedoeld om de leegstand
te bestrijden door sloop, is amper drie maanden na ondertekening
door haar eigen initiators alweer onderuit gehaald. En recente
verkooptransacties laten aan duidelijkheid niets te wensen over:
leegstaande kantoren brengen 200-400 per vierkante meter op.
Alle hardnekkige ontkenning ten spijt is het inmiddels duidelijk
dat de Nederlandse vastgoedmarkt een afschrijvingsronde van
Spaans/Ierse proporties te wachten staat. Dit alles komt overigens
geenszins als een verrassing. In de afgelopen jaren heeft het IMF
Nederland bij herhaling gewaarschuwd voor de opzwellende
vastgoedbubbel. Daarbij werd ons land steeds in hetzelfde rijtje
gezet als Spanje en Ierland gezet. Het Monetaire Fonds had
gelijk en de zaak staat nu op instorten. Omstanders doen alvast
een flinke stap achteruit. De markt is compleet
stilgevallen, want niemand pakt een vallend mes.
Wegblijven is het devies.
Fase 2. De Transformatie
De transformatie is eigenlijk de meest interessante
ontwikkeling. Want terwijl de lemen vastgoedreus
begint te scheuren wordt het fundament ook (onzicht-
baar) van binnenuit aangevallen. Alle zekerheden en
aannames waarop onze vastgoedmodellen en ons
‘vastgoed-denken’ waren gebaseerd, komen namelijk
te vervallen.
Tot voor kort was een langjarig huurcontract met
‘goudgerande’ bedrijven als KPN, Philips, Aegon
of ING het non plus ultra in de vastgoedsector. Zij
boden precies wat gewenst was: geen gedonder in
de tent en een winstgevende, stabiele kasstroom
tot in lengte der jaren. Zo groot was ons geloof in
het onveranderlijke dat we zelfs de waarde van ons
vastgoed rechtstreeks koppelden aan de lengte van
de huurcontracten.
“In de afgelopen jaren heeft het IMF
Nederland bij herhaling gewaarschuwd
voor de opzwellende vastgoedbubbel.”
Maar rendementen uit het verleden zijn bepaald
geen garantie voor de toekomst. Want buiten het
gezichtsveld van de traditionele vastgoedpartijen
voltrekt zich een internetrevolutie die enorme
gevolgen heeft voor mens, maatschappij en (al
helemaal) het gebruik van ons vastgoed.
Door de exponentieel toenemende nieuwe toepas-
singen van het internet gaat de kern van ons
‘vastgoed-denken’, stabiliteit en voorspelbaarheid,
op de schop. Groot wordt klein en klein wordt groot.
Binnen enkele jaren blijken ’oersolide’ business-
modellen in elkaar te kunnen storten. Efficiënte
IT-verzekeraars als Brand New Day zullen bureau-
cratische kolossen als Delta Lloyd of Aegon moeite-
loos verslaan. BinckBank en Knab leggen met hun
Norbert ter Mors BBA
Na zijn studie bedrijfskunde (Nyenrode) heeft hij 25 jaar in de commerciele
makelaardij gewerkt, in binnen- en buitenland. Hij was onder andere actief
bij DTZ Zadelhof en Colliers International. Sinds 2011 is hij eigenaar/directeur
van RentReview; een organisatie die uitsluitend werkt voor huurders.
Dr.ir. P.E.W. van den Berg
Pauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de Katholieke
Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de Technische
Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sinds
juli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate
Management & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.

6
online activiteiten de logge grootbanken over de
knie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maanden
verdwijnen toen WhatsApp op de markt verscheen.
Philips kan straks met de helft van haar personeel
uitkomen. In de aankomende jaren zullen vele
tienduizenden Nederlandse banen verdwijnen, ook
van goed opgeleid personeel.
Maar ook de haarvaten van de maatschappij veran-
deren razendsnel. Thuiswerken heeft een enorme
vlucht genomen. De retailbranche ziet haar omzet
verdwijnen richting de online shops die, vaak vanuit
de achterkamer veel efficiënter en goedkoper kunnen
aanbieden. Hyperefficiënte distributeurs als Amazon
zullen de schakel worden tussen producent en
consument. Nieuwe bedrijven zijn totaal anders
opgezet dan vroeger: kostenefficiënt, flexibel,
transparant en via de cloud.
“De ontwikkelaar van morgen is niet
langer de op winstmaximalisatie
beluste ‘hit & run’ organisatie.”
We zijn op weg naar een maatschappij waarin
niet winstmaximalisatie maar transparantie en de
menselijke maat de heersende waarden zijn. Grote
bedrijven zullen het onderspit delven tegen goed
georganiseerde, efficiënte netwerken, die ook
nog eens snel van samenstelling veranderen.
Arbeidscontracten zullen niet meer voor onbepaalde
tijd zijn. Zekerheden maken plaats voor bewegelijk-
heid en individuele onafhankelijkheid.
Fase 3. De Opbouw
Als het internettijdperk definitief is doorgebroken zal
de kantorenleegstand spectaculair zijn toegenomen.
Vooral de ‘back-offices’ in de perifere gebieden,
relikwieën uit het industriële tijdperk, zullen het
moeten ontgelden. Nadat ze zijn afgeschreven kunnen
deze gebouwen worden gesloopt. Ze zijn domweg
niet meer nodig. De post-industriële bedrijven zoeken
elkaar op, bij voorkeur in de stad en op plaatsen waar
het plezierig is om te werken. In het aanstaande
internettijdperk zullen bedrijven flexibele organisaties
zijn, die een flexibele werkomgeving nodig hebben.
Kantoorhuurders worden kantoorgebruikers: ze gaan
zitten waar het de moeite waard is om te verblijven.
Lange huurcontracten worden niet meer aangegaan.
De beleggingswaarde van kantoorpanden zal straks
dus niet meer afhangen van de lengte van het
huurcontract, maar van de bezettingsgraad van
het gebouw. Kantoorgebouwen zullen ‘short stay’
locaties zijn, waar gebruikers in en uit lopen, en een
contract voor maximaal drie jaar zullen aangaan.
De vastgoedwinnaars van morgen zijn de beleggers en de
ontwikkelaars die de slag naar de nieuwe gebruiker kunnen
maken. Het zijn de beleggers die de oude zekerheden loslaten
en een huurder niet langer behandelen als een cash-cow, maar
als een welkome en gewaardeerde gast. Ze worden niet gedreven
door angst (lange huurcontracten), maar door opportuniteit en
dienstverlening. De toekomst is aan de beleggers die beseffen dat
niet hun gebouwen de belangrijkste assets zijn, maar de huurders.
Hij leunt niet comfortabel achterover in zijn luie stoel, maar
wil zijn gebouwen actief managen en zal het contact met zijn
huurders niet overlaten aan een suffe beheerder.
“Buiten het gezichtsveld van de traditionele
vastgoedpartijen voltrekt zich een internet-
revolutie die enorme gevolgen heeft voor de
mens.”
De ontwikkelaar van morgen is niet langer de op winstmaximalisatie
beluste ‘hit & run’ organisatie. Evenmin is het de ontwikkelaar
die ‘duurzaamheid’ voorwendt om lekker door te bouwen aan de
leegstand. De ontwikkelaar van de toekomst maakt deel uit van
de maatschappij, innoveert en draagt bij aan de oplossing van het
leegstandsprobleem. Hij is bovendien degene die de behoefte van
de nieuwe generatie gebruiker begrijpt en kan vertalen naar een
gebouw. De ontwikkelaar van morgen is niet de ontwerper van
een kantoorgebouw dat door een gebruiker gehuurd moet worden,
maar creëert een omgeving waar een huurder graag wil verblijven.
Wie om zich heen kijkt ziet nu al tal van initiatieven die
richtinggevend zijn. In Utrecht roeit Creative Valley tegen
de stroom van de leegstand in. Hetzelfde geldt voor gebouw
De Pionier, een oud ROC schoolgebouw dat nu tjokvol zit met
huurders. En wat te denken van Spaces in Amsterdam, waar de
bezettingsgraad inmiddels 100 procent is en uitgebreid wordt
met het naburige gebouw van 12.000 vierkante meter. Een ander
fraai voorbeeld is kantoorproject Zuidpark, het voormalige
(oersaaie) V&D hoofdkantoor aan de Spaklerweg in Amsterdam,
dat na een grondige renovatie en voorzien van Europa’s grootste
dakmoestuin, inmiddels weer helemaal verhuurd is. Stuk voor stuk
zijn dit voorbeelden van plaatsen waar huurders graag verblijven
en waar de menselijke maat herkenbaar is. Stuk voor stuk zijn
het ook voorbeelden van gebouwen die gerund worden door
eigenaren/ asset=managers die dagelijks in hun gebouw aanwezig
zijn. Ze kennen hun huurders. Het zijn geen huisbazen, maar
hotelmanagers.
De transformatie van de vastgoedmarkt zal sneller plaatsvinden
dan menigeen voor mogelijk houdt. De (financiële) verliezen zullen
groot zijn en onderweg naar de nieuwe realiteit zullen er veel
uitvallers zijn. Maar juist deze slachtoffers maken de weg vrij voor
de winnaars van het nieuwe tijdperk: de vastgoedstudenten die de
slag kunnen maken van ‘vast-goed’ naar ‘sociaal-goed.
4 5 6 JUNI
2013AMSTERDAM RAI
www.provada.nl
info@provada.nl
+31 (0)30 60 514 24
Vind ons op Twitter @PROVADAre
DEEl DE
InSpIRATIE!
MAKE IT HAppEn
MAKE IT REAl
PROVADA, hét jaarlijkse ontmoetings-
punt van de vastgoedbranche in de
Amsterdam RAI.
Drie dagen lang treffen vastgoedpartijen
elkaar in een professionele omgeving om
plannen, ideeën en visies met elkaar te
delen. Daarnaast worden er diverse
inhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd.
PROVADA, de beurs waar inhoud en
netwerken samenkomen.

Wonen
boven
winkels
Leegstand in kantoren, kerken en
schoolgebouwen, het zijn geen
onbekende verschijnselen meer.
De laatste twee jaar zien wij een
stijging in leegstaande kantoorpanden
en voorlopig is het einde van deze
stijging niet in zicht. Al langer speelt
in centra van (historische) binnen-
steden de leegstand in etages boven
winkels. De kern van het probleem is
dat niemand zich ziet als probleem-
eigenaar terwijl er toch veel redenen
zijn om de leegstand aan te pakken.
30 jaar Wonen boven Winkels
De leegstand in de etages is circa 40 jaar geleden ontstaan. De eerste
initiatieven om deze toenemende leegstand te bestrijden zijn in de jaren 80
opgestart. In de jaren erna zijn er zeker successen geboekt. Maar de aantallen
van gerealiseerde woningen steken schril af tegen de massale leegstand die
de binnensteden nog kennen. Leiden, Haarlem, Utrecht, Amsterdam en
Maastricht hebben gezamenlijk honderden nieuwe woningen opgeleverd.
Maar uit een inventarisatie van de landelijke vereniging Wonen boven Winkels
Nederland blijkt dat er landelijk 40.000 lege etages zijn.
De gerealiseerde successen zijn mede tot stand gekomen door het inbrengen
van subsidies. De subsidies werden verstrekt door lokale overheden of
woningstichtingen. Het financieel mogelijk maken van projecten door middel
van subsidies heeft Wonen boven Winkels een stempel gegeven van dure
projecten. Maar ook dat vraagt enige nuancering. Het is waar dat financiële
rendementen, bij Wonen boven Winkels projecten, laag zijn – vandaar ook de
massale leegstand – maar de maatschappelijke winst is
aanzienlijk. De leefbaarheid van binnensteden blijft op peil,
monumenten worden gerenoveerd, voorzieningen worden
optimaal benut, er hoeft minder beslag gelegd te worden op
schaarse productiemiddelen (duurzaamheid) en last but not
least jonge urbans krijgen woningen aangeboden waar zij
het liefste wonen; in de dynamiek van het centrum.
Alsof het bouwen van nieuwe woningen in uitwaaigebieden
geen geld gekost heeft. Gronden bouwrijp maken, nieuwe
wegen aanleggen, nieuwe voorzieningen zoals scholen,
winkelcentra en daarbij het aanleggen van openbaar groen
zijn kosten geweest die de gemeenschap heeft moeten
opbrengen. Maar het bouwen en wonen in nieuwe wijken
heeft ook geleid tot toegenomen mobiliteit met allerlei
neveneffecten zoals files en milieuverontreiniging. Inmiddels
is het beleid van de Rijksoverheid gericht op de ‘compacte
stad’ als de toekomst van wonen, werken en recreëren.
Maar de praktijk is – zoals zo vaak – weerbarstiger.
“Onder druk van de fors gestegen
vierkante meter winkelprijzen hebben
eigenaren en huurders de bestaande
trappenhuizen naar de etages
verwijderd.”
Maatschappelijk en beleidsmatig is er draagvlak voor wonen
boven winkels. Waarom blijven de realisaties van nieuwe
woningen in aantallen dan zo gering? Aan de hand van de rol
van betrokken partijen wordt een beeld geschetst van de
problematiek. Hier wordt nog eens benadrukt dat de leegstand
zich vooral voordoet op A1-locaties.
De eigenaar
De pandeigenaar verhuurt het pand bij voorkeur aan een
grote keten. De keten is in staat om de hoge huren, die
betaald moeten worden op A1-locaties, te dragen. De lokale
ondernemer is al lang afgehaakt op A1 locaties. De eigenaar
verhuurt het hele pand waardoor hij geen omkijken heeft
naar zijn pand maar waarmee hij ook andere functieontwik-
kelingen in de etages blokkeert.
P.P.M. Penders
Sinds 1998 is Paul projectleider bij Wonen Boven Winkels in Maastricht. In
meerdere steden is hij werkzaam geweest als adviseur of als ontwikkelaar.
Daarnaast verbonden aan RO Groep welke organisatie zicht richt op
de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In november 2012 is hij
aangesteld als bestuurder van Wonen Boven Winkels Nederland.
Indien de eigenaar al tot nieuwe inzichten komt ten aanzien van het etagege-
bruik en hij de etages wil renoveren tot woningen begint hij al met zijn eerste
verliespost. Hij moet de huurder compenseren voor het afstaan van de etages
omdat deze in de vaststelling van de huurprijs een (overigens beperkte)
waarde hebben. Volgens een vuistregel levert een vierkante meter woning
circa 120 euro per jaar op. Een vierkante meter winkeloppervlakte levert een
veelvoud hiervan op. Bovendien hoeft hij in de laatste optie nagenoeg niet te
investeren. Bij de eerste optie wel want na langdurige leegstand in de etages
moet er eerst fors geïnvesteerd worden om de etagewoning bewoonbaar op
te leveren. Kortom, de eigenaar heeft geen financiële prikkel bij het renoveren
van etages.
De toegang
Een tweede probleem om Wonen boven Winkels te stimuleren is het feit
dat – vooral in historische – binnensteden onder druk van de fors gestegen
vierkante meter winkelprijzen, eigenaren en huurders bestaande trappenhuizen
naar de etages hebben verwijderd. Er zijn steden bekend waar in de
hoofdwinkelstraten nagenoeg geen enkele opgang naar de etages te vinden
is. De Amsterdamse Kalverstraat mag zich in dit aspect de absolute koploper
noemen. De winkelfunctie voert daar de absolute boventoon.
De winkelhuurder
Waar in de jaren zestig en zeventig de winkelier nog boven zijn eigen winkel
woonde, is dit vanaf de jaren tachtig al lang niet meer het geval. De winkel
wordt gerund door een bedrijfsleider die de boven gelegen etages alleen bij
hoge uitzondering bezoekt. Zijn focus ligt op het halen van zijn verkooptargets.
Hij of zij heeft geen belang bij het stimuleren van een verbouwing tot
woningen die ook nog eens voor overlast zal zorgen.
De gemeente
Vanuit haar publieke rol hecht de gemeente veel belang bij een multifunctioneel
gebruik van de binnenstad. In de centra van steden is vaak sprake van
monocultuur. De winkelfunctie is sterk vertegenwoordigd. De gemeente wil
hier meer balans aanbrengen maar het ontbreekt haar aan instrumenten om
een herstel van de woonfunctie af te dwingen bij eigenaren.
Uit bovenstaande blijkt dat er teveel financiële en juridische
knelpunten zijn om het probleem grondig aan te pakken.
Tegenover bovengenoemde knelpunten staan ontwikkelingen
die juist pleiten wonen boven winkels eens echt op de politieke
en maatschappelijke agenda te zetten. De markt: de vraag
naar woningen in de binnenstad. De leegstand in de etages is
een verschijnsel dat pas een jaar of 40 gaande is. Van oudsher
waren binnensteden altijd bewoond. In de jaren ‘70,
gestimuleerd door de ongekende welvaartsgroei kregen de
binnenstadse ondernemers de mogelijkheid om ruimer,
mooier en groener te gaan wonen. Dit was het begin van de
groeiende leegstand in de etages.
Hiermee is niet beweerd dat er geen vraag is naar wonen in
de binnenstad. Integendeel. De vraag naar binnenstedelijk
Figuur 2
De verborgen werelden achter de verhullende facades in
de winkelstraat
Figuur 1
De facades aan de winkelstraat

wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten en
starters op de woningmarkt willen juist graag in de binnen-
stad wonen. De aanwezigheid van veel voorzieningen past
perfect in hun lifestyle. Het zijn overigens niet alleen jongeren
die in de binnenstad willen worden. Ook de toename van
eengezinshuishoudens creërt een grotere vraag naar
kwalitatief goede en betaalbare woningen. Daarbij willen
ook senioren graag wonen op plekken waar veel voorzieningen
op korte afstand bereikbaar zijn. De vraag naar binnenstedelijke
woningen is er. Het aanbod is aanwezig, maar het is aanbod
dat kwalitatief ver onder de maat ligt.
“De geschiedenis leert ons dat in tijden
van crisis nieuwe initiatieven en ideeën
nodig zijn.”
Een andere ontwikkeling is het veranderde koopgedrag van
de consument. Consumenten kopen steeds vaker via de
webwinkel. De winkelier krijgt het moeilijker om het hoofd
boven water te houden. De detailhandel staat onder druk
hetgeen op termijn ook weer gevolgen heeft voor de
pandeigenaar. Deze heeft geen enkel belang bij een lege
winkel waardoor uiteindelijk ook het straatbeeld in negatieve
zin wordt aangetast. Een winkelstraat met groeiende leegstand
heeft een negatief effect op de beleggingswaarde van de
winkel. En dat gaat geld kosten.
Wat te doen?
Wonen boven winkels kan gestimuleerd worden door de
eigenaar een beter financieel rendement te bieden. Maar
daarnaast moeten partijen die belang hebben bij een
aantrekkelijke binnenstad veel meer de handen ineen slaan.
Beide punten worden hieronder toegelicht.
Al eerder is aangegeven dat het eigenaren ontbreekt aan
een financiële prikkel om de woonfunctie te herstellen. Deze
prikkel kan verkregen worden door het subsidiëren van de
renovatie. Maar in het huidige economisch klimaat is dat een
oplossing die niet veel op steun kan rekenen. Desondanks zijn
er gemeenten die een subsidieregeling voor wonen boven
winkels in stand houden. Ondanks deze steun blijkt het rendement te laag
om eigenaren te prikkelen om de lange weg naar wonen boven winkels via
architecten, vergunningen, de notaris, banken en aannemers te bewandelen.
Een tweede oplossing kan gevonden worden in het verhogen van de huur. De
Nederlandse woningmarkt, koop-en huur, is volstrekt niet transparant en er is
geen sprake van marktwerking. De huurmarkt wordt beïnvloed door de regels
voor huurtoeslag en het woningwaarderingsstelsel. De Nederlandse koopmarkt
wordt gedomineerd door de discussie over de hypotheekrente aftrek.
Toch worden er af en toe kleine stappen gezet om de markten ‘ open te
breken’. De voormalige minister van binnenlandse zaken Donner heeft het
vorig jaar voor elkaar gekregen dat in zogenaamde schaarste gebieden de
huren verhoogd mochten worden met maximaal 125 euro. Dit geldt voor
gebieden in de Randstad en delen van Noord-Brabant. Waarom deze maat-
regel ook niet toepassen in binnensteden waar in de praktijk blijkt dat er veel
vraag is naar deze woningen? Met andere woorden: veel vraag, betekent ook
hogere (markt)prijzen.
Een eenvoudig rekenvoorbeeld
Een studio van 35 vierkante meter levert per maand volgens het woning-
waarderingsstelsel 350 euro huur op. Bij een rendement van 7 procent
betekent dit dat de eigenaar maximaal 60.000 euro zal investeren in de
renovatie van een woning. Indien deze huur verhoogd mag worden tot 475
euro neemt de investering toe tot 80.000 euro. Een aanzienlijk verschil.
Belangrijke voorwaarde is wel dat de markt deze huurprijs kan opbrengen.
Dat vergt natuurlijk kennis van de lokale huurmarkt. Maar dan is wel sprake
van marktwerking in plaats van gereguleerde huren. Helaas moet geconstateerd
worden dat het nieuwe regeringsbeleid weer veel vraagtekens oproept.
De hoogte van de huren wordt afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde.
De effecten van dit voornemen op de hoogte van de huur zullen per regio
heel verschillend uitpakken.
Een andere manier kan gevonden worden door eigenaren ruimte te bieden
om meer rendement uit het pand te halen. Dit kan gerealiseerd worden door
winkeluitbreiding. Er zijn binnensteden waar aan de achterzijde van winkel-
straten zogenaamde expeditiehoven liggen. Deze hoven worden gebruikt voor
de bevoorrading van de winkels maar zijn doorgaans niet de meest aantrek-
kelijke plekken. In Eindhoven heeft men het idee opgevat om de eigenaren
uitbreiding van de winkel toe te staan ten koste van de expeditiehoven
waardoor de etages beschikbaar komen voor een herstel van de woonfunctie.
Bij eigenaren kan dit idee op veel steun rekenen. Een vierkante meter winkel
levert immers een hoger rendement welke gebruikt kan worden om het lage
rendement op de woningen te compenseren.
Maar naast een financiële prikkel is er meer nodig. Dat is een gemeenschap-
pelijke visie op het functioneren van de binnenstad. Deze visie moet komen
van partijen die belang hebben bij een goed functionerende binnenstad. Dat
zijn de gemeente, pandeigenaren en winkelketens. Deze partijen moeten hun
verantwoordelijkheid nemen in de strijd tegen de verdere verloedering van
etages en de opkomst van de concurrerende webwinkels. Speel in op de vraag
van wonen in de ‘compacte stad’, pas lopende huurcontracten aan, en neem
als eigenaar genoegen met lage rendementen waar nu helemaal geen
rendement tegenover staat.
De geschiedenis leert ons dat in tijden van crisis nieuwe initiatieven en ideeën
nodig zijn. Wonen boven winkels is niet nieuws onder de zon. Maar als
pandeigenaren, winkelketens en gemeenten hun binnenstad klaar willen
maken voor de toekomst dan kan een nieuwe visie op leegstand gekoppeld
aan daadkracht al heel wat leven in de binnenstad verzorgen.
Figuur 3
De staat van een bovenverdieping van een winkel, welke
al tijden leegstaat
De (on)betaal-
baarheid van
het wonen
De woonkosten van
Eindhovense huishoudens
in beeld gebracht
Het wonen heeft zijn prijs, net als
ieder ander product of andere dienst.
De kosten van het wonen kunnen
voor huishoudens aanzienlijk zijn.
Het inkomen dat over blijft is vaak
beperkt. De woonkosten worden
niet alleen bepaald door de netto
huur of hypotheek, maar ook door
woongerelateerde kosten voor energie,
water, belastingen en verzekeringen.
Met name deze kosten zijn de laatste
jaren sterk gestegen. Door de cumulatie
van de kosten is het wonen voor
sommige typen huishoudens duur
geworden. Is het wonen voor hen nog
wel betaalbaar?
Om inzicht in deze vraag te krijgen is gedurende 2012 een
uitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke kosten van
het wonen in de stad Eindhoven (Leussink & Smeets, 2012).
De populatie bestond uit huurders en kopers, woonachtig in
een betaalbare huur- of koopwoning. Het betreft huurwonin-
gen tot € 652,52 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot
€ 250.000,-. De selectie van huurwoningen is gebaseerd op
door de corporaties beschikbaar gestelde bestanden. De
selectie van de koopwoningen heeft plaatsgevonden op basis
van door de gemeente Eindhoven aangereikte gegevens.
Het aantal huishoudens in een betaalbare huur- of koopwoning
in Eindhoven bedraagt ca 70.000, waarvan ruim 39.000 in de
sociale huursector. In Eindhoven zijn in de sociale huursector
4.288 enquêtes uitgezet. Van deze enquêtes zijn er 947 ingevuld.
Dit brengt de totale respons voor de Eindhovense sociale
huursector op 21,9 procent. In de koopsector zijn in totaal
8.966 enquêtes uitgezet. Daarvan zijn er 589 volledig ingevuld
(respons: 7 procent ).
De gegevens zijn representatief naar huishoudenssamenstelling.
Een toets op basis van inkomen bleek niet mogelijk. Inkomens-
gegevens voor de hele populatie zijn niet beschikbaar.
Er bestaat de indruk dat goedkope ‘scheefwoners’ in de
huursector ondervertegenwoordigd zijn. Deze vonden de
vragenlijst wellicht te bedreigend.
Om beide sectoren vergelijkbaar te maken zijn de onderzochte
huishoudens op basis van twee criteria ingedeeld.
1. Samenstelling van het huishouden en leeftijd van de
hoofdbewoner.
Onderscheiden zijn tien typen:
• Alleenstaanden in de leeftijdscategorieën
<30 jaar, 30-54 jaar, 55-74 jaar en >74 jaar;
• Tweepersoonshuishoudens in dezelfde
leeftijdscategorieën;
• Gezinnen en eenoudergezinnen.
Drs. Ir. M.I.K. Leussink & Dr. J.J.A.M. Smeets
Marieke Leussink1
studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke
Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real
Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de
Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker
bij het onderzoeksinstituut Interface.
Jos Smeets2
studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitair
hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management &
Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit
Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden
onderzoeksinstituut Interface.
1 2

2. Op basis van het inkomen.
Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:
• De primaire doelgroep I is afgebakend op basis van de huurtoeslaggrens.
• De primaire doelgroep II wordt gevormd door de groep vanaf deze grens
tot € 34.085,-.
• De secundaire doelgroep bestaat uit inkomens tussen € 34.085,-
en € 43.000,-.
• De tertiaire doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met een
inkomen hoger dan € 43.000,-.
De onderzoeksgegevens maken een vergelijking van beide sectoren langs
deze twee lijnen mogelijk. De gegevens voor de huursector afzonderlijk zijn
minstens zo interessant.
Methode
De totale woonkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. In figuur 1 wordt
de kostenopbouw van de huur- en koopsector schematisch weergegeven.
Door een confrontatie van kosten en besteedbaar inkomen ontstaat een
inzicht in verhoudingen, de zogenaamde ‘quotes’.
Op basis van deze gegevens kunnen verschillende quotes berekend worden:
• Huurquote (HQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
uitgegeven aan de netto huur (inclusief servicekosten);
• Koopquote (KQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
uitgegeven aan de hypotheek (inclusief servicekosten, kosten VVE,
verzekering en onroerendezaakbelasting );
• Energiequote (EQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat
wordt uitgegeven aan gas en elektriciteit;
• Water & Belastingquote (WBQ), wat het deel van het besteedbaar
inkomen is dat wordt uitgegeven aan water en belastingen (de
afvalstoffenheffing).
• Woonquote (WQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
besteed aan de totale woonkosten.
De diverse quotes kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen
verschillende groepen binnen en tussen de sectoren.
Resultaten
Betaalbaarheid huursector
De diverse quotes lopen sterk uiteen. De grote verschillen
worden niet zozeer verklaard uit de variatie in kosten, maar
vooral door het verschil in besteedbaar inkomen. Na betaling
van de totale woonkosten houden bepaalde inkomens relatief
weinig over. Dit overige besteedbare inkomen wordt ook wel
het ‘residuele inkomen’ genoemd (Haffner & Bouwmeester,
2012).
Uit tabel 1 blijkt dat het gemiddelde besteedbare inkomen
van alleenstaanden en eenoudergezinnen lager is dan die van
andere huishoudens. Ze hebben immers maar één inkomen.
De vaste en variabele woonkosten zijn relatief hoog. Hun
residuele inkomen is daardoor laag, zo blijkt uit figuur 2.
De woonquotes zijn meestal boven het gemiddelde. Bij
eenoudergezinnen is de totale woonquote zelfs 44 procent.
Alleenstaanden en eenoudergezinnen behoren vaak tot de
primaire doelgroepen. Van de primaire doelgroep I zijn de
huur- en woonquote respectievelijk 29 procent en 42 procent.
Van de primaire doelgroep II is de huurquote 26 procent en
de woonquote 35 procent. De primaire doelgroep I wordt
gevormd door huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.
Een deel van hen maakt echter geen gebruik van dit recht. Uit
het onderzoek blijkt dat wanneer een huishouden huurtoeslag
ontvangt, de huurquote lager is, namelijk 27 procent. Doet
men dit niet dan bedraagt deze 32 procent. Van de secundaire
doelgroep is de huurquote 22 procent en de woonquote 30
procent. Voor de tertiaire doelgroep bedraagt de huurquote
18 procent en de woonquote 23 procent.
Vergelijking huren en kopen
Het onderzoek maakt ook een vergelijking tussen de koop-
en huursector mogelijk. Huishoudens in de koopsector zijn
minder vaak alleenstaande eenverdieners en hebben hogere
inkomens per huishouden. Ze behoren minder vaak tot de
primaire doelgroepen; ruim de helft behoort zelfs tot de
tertiaire doelgroep met een inkomen boven de € 43.000,-.
De opbouw van hun woonkosten is in figuur 2 toegelicht.
Uit een vergelijking van de totale huur- en koopquotes
ontstaat het volgende beeld:
Jonge één- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar hebben
in de koopsector een hogere woonquote. Met name tweeper-
soonshuishoudens in de koopsector hebben een veel hogere
woonquote (31 procent ten opzichte van 22 procent).
Middelbare eenpersoonshuishoudens (30 tot 54 jaar) en
(eenouder)gezinnen hebben in de huursector een hogere
woonquote dan in de koopsector. Middelbare tweepersoons-
huishoudens hebben in beide sectoren vergelijkbare quotes.
Oudere één- en tweepersoonshuishoudens (vanaf 55 jaar)
hebben in de koopsector, soms aanzienlijk, lagere woon-
quotes. Deze groep heeft een relatief hoog inkomen en heeft
de hypotheek waarschijnlijk grotendeels afgelost. In ieder
geval is hun koopquote laag, variërend van 8 tot 16 procent.
De woonquotes van de onderscheiden doelgroepen laten een
ander beeld zien. In alle doelgroepen nemen de woonquotes
Figuur 1
Kosten van het wonen in de huur- en koopsector
Huishoud-samenstelling N Huur Energie Water &
Belasting
Totale
Woonkosten
Gemiddeld
inkomen
Overig
besteedbaar
HQ EQ WBQ Woon Quote
alleenstaand <30 jaar 35 € 358 € 67 € 30 € 452 € 1.427 € 975 25% 5% 2% 32%
tweepersoons <30 jaar 32 € 403 € 110 € 44 € 555 € 2.523 € 1.968 16% 4% 2% 22%
alleenstaand 30-54 jaar 130 € 377 € 97 € 30 € 504 € 1.272 € 767 30% 8% 2% 40%
tweepersoons 30-54 jaar 35 € 463 € 128 € 44 € 635 € 2.345 € 1.709 20% 5% 2% 27%
gezin 103 € 445 € 166 € 53 € 658 € 1.876 € 1.218 24% 9% 3% 35%
eenoudergezin 74 € 346 € 144 € 48 € 535 € 1.224 € 689 28% 12% 4% 44%
alleenstaand 55-74 jaar 186 € 375 € 108 € 30 € 510 € 1.281 € 771 29% 8% 2% 40%
tweepersoons 55-74 jaar 156 € 451 € 134 € 44 € 628 € 1.961 € 1.334 23% 7% 2% 32%
alleenstaand >74 jaar 91 € 427 € 102 € 30 € 558 € 1.467 € 910 29% 7% 2% 38%
tweepersoons >74 jaar 68 € 460 € 125 € 44 € 630 € 1.952 € 1.321 24% 6% 2% 32%
totaal 910 € 409 € 121 € 38 € 566 € 1.609 € 1.043 25% 7% 2% 35%
Noot: missing values: n=37
N = aantal respondenten HQ = huurquote EQ = energiequote WBQ = water&belastingquote
Tabel 1
Kosten en –quotes naar soort per type huishouden in de
betaalbare huursector in Eindhoven
Figuur 3
woonquotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huur- en koopsector
Figuur 2
kosten en quotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huursector.
Vastewoonkosten
Besteedbaarinkomen
Variabele
woonkosten
Huur (incl.
servicekosten)
Hypotheek
(incl. verzekering,
VVE, OZB)
- Huurtoeslag - Hypotheekrenteaf-
trek
= Netto hypotheek
Huur/koop
Quote
EQ
WBQ
Woonquote
= Netto huur
Energie
(gas & electriciteit)
Water & Gemeentelijke belasting
(m.u.v. OZB)
Totale woonkosten
alleenstaand <30 jaar
€ 3.000
€ 2.500
€ 2.000
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€ 0
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
alleenstaand >74 jaar
tweepersoons >74 jaar
Overig besteedbaar
inkomen
Water & Belastingen
Energie
Netto huur
Woonquote in huursector
Woonquote in koopsector
tweepersoons <30 jaar
primaire doelgroep II
primaire doelgroep I
tweepersoons 30-45 jaar
tertiaire doelgroep
gezin
gezin
gezin
eenoudergezin
eenoudergezin
eenoudergezin
alleenstaand 30-45 jaar
secundaire doelgroep

14
af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeft
in de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgroep
II heeft in de koopsector een iets hoge quote. De secundaire
en tertiaire doelgroep hebben in de huursector lagere quotes
dan in de koopsector. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt door
de goedkope ‘scheefwoners’.
Oplossingrichtingen voor kostenbeheersing
De woonkosten voor huishoudens behorende tot de primaire
doelgroepen zijn hoog. Het betreft vooral alleenstaanden
en eenoudergezinnen. Dit resulteert in een laag residueel
inkomen voor deze groepen waardoor participatie in de
samenleving belemmerd wordt. De omvang van het probleem
wordt eerder groter dan kleiner. Het aantal alleenstaanden
neemt toe en de kosten voor het wonen worden alleen maar
hoger.
Het vraagstuk van de woonkostenbeheersing is echter
complex. Het is niet alleen afhankelijk van de vaste en
variabele kosten, maar hangt ook in hoge mate samen met
de inkomenshoogte van huishoudens. Daarnaast speelt ook
de match tussen het huishoudeninkomen en de prijs en het
energiegebruik van de woning een rol. Het woonprogramma
in de woningbouw is decennia lang afgestemd op woon-
wensen van gezinnen terwijl de vraag steeds verder is
geïndividualiseerd. De hoge woonquotes voor alleenstaanden
maken dit probleem steeds zichtbaarder. De vraag is of de
overconsumptie van woondiensten door alleenstaanden en
eenoudergezinnen vrijwillig is of dat de structuur van het
aanbod hen daartoe dwingt. Hoe dan ook, de woonkosten zijn
hoog, vrijwillig of gedwongen.
Het inkomensvraagstuk overschrijdt het domein van de
volkshuisvesting. Wel is de onderconsumptie van de huur-
toeslag een aandachtspunt. Het verschil in huurquote tussen
huishoudens die wel gebruik maken van deze voorziening
en zij die de regeling niet kunnen of willen gebruiken, is
aanzienlijk.
Daarnaast zal het aanbod aangepast dienen te worden. Vaak
wordt verduurzamen van woningen als oplossing gezien. Uit
het onderzoek blijkt echter dat de energiequotes maar weinig
samenhangen met de energieprestaties van de woning.
Hetzelfde type huishouden heeft in een bepaald type woning
vaak even hoge kosten, ongeacht het label van deze woning.
Bovendien is de energiequote slechts een beperkt deel van de
totale woonquote. Het is zinvoller om verduurzaming van
woningen af te stemmen op de transformatie van de
woningvoorraad. Woonprogramma’s bij transformatie dienen
beter afgestemd te worden op de woonbehoefte van kleine
huishoudens.
Daarnaast zijn op korte termijn nog een reeks van maatregelen mogelijk die
de kosten beheersbaar houden:
• herdefiniëring passendheid
Bij woningtoewijzing worden steeds minder passendheidscriteria
gehanteerd. Criteria voor de relatie tussen inkomen en huurprijs en/of
huishoudgrootte en woninggrootte worden steeds minder gehanteerd.
Woningzoekenden kunnen steeds vrijer kiezen, ook al leidt dat tot
overconsumptie van woondiensten. De vraag is of woningzoekenden over
voldoende informatie beschikken ten aanzien van de totale woonkosten
van een woning. Het is aan te bevelen om de transparantie in de kosten
van het wonen te vergroten.
• terugdringen van scheefheid
Veel huishoudens in de secundaire en tertiaire doelgroepen wonen
goedkoop ‘scheef’. Hun quotes zijn aanzienlijk lager, ook in vergelijking
met de koopsector. Hoewel het terugdringen van goedkope scheefheid
nadelen heeft, is vanuit het oogpunt van kostenbeheersing wenselijk.
• gedragsaanpassing
Het onderzoek laat ook zien dat gedrag van invloed is op de energiekosten.
Minder vertrekken overdag stoken en de thermostaat lager instellen,
heeft invloed op de energie kosten. Dit rationele stookgedrag komt in de
koopsector meer voor dan in de huursector. Voor zover het type installatie
dit toelaat, kan in de huursector enige kostenbesparing verkregen worden
door rationeler stookgedrag.
Kortom, de vraag of het wonen voor bepaalde groepen niet onbetaalbaar
dreigt te worden kan helaas alleen positief beantwoord worden. De vraag
welke oplossingen het meest effectief zijn is minder eenduidig te beantwoorden.
De uitdaging om oplossingen te verzinnen is daardoor niet minder groot.
Referenties
Leussink, M. & Smeets, J. (2012). Woonkosten in beeld. Een onderzoek naar de
woongerelateerde kosten van Eindhovense huishoudens in de betaalbare huur en
koopsector in 2012. Interface, Eindhoven.
Haffner, M. & Bouwmeester, H. ( 2012). Is huren te duur? Real Estate Quartely,
oktober 2012, pp 36-46.
Word jij het nieuwe bestuur van de
Bouwkunde Bedrijvendagen 2013?
www.bouwkundebedrijvendagen.nl
info@bouwkundebedrijvendagen.nl
Voor meer informatie of om je aan te melden:

Service magazine december 201216 17Service magazine december 2011
Introductie thema
Afwaarderen
van
vastgoed?!
Sla een willekeurig dagblad open en
je wordt ermee geconfronteerd; het
duivelskind dat ‘crisis’ heet. Voor de
economische markten zijn het geen
mooie tijden, dus ook niet voor de
vastgoedmarkt. Woningwaardes dalen,
de kantoren- en winkelleegstand
neemt toe, gemeentes krijgen
hun grond niet meer verkocht
en nieuwbouwprojecten vallen
noodgedwongen stil. Door de extreem
lage vraag naar deze onroerende zaken
lijkt afwaardering vrijwel noodzakelijk.
Leegstaande gebouwen herbestemmen
naar een nieuwe functie is ook een
veelgenoemde kreet. Schreeuwend
langs de zijlijn lijkt dit een logische
vervolgstap, maar gaat dit wel zo
makkelijk?
Afwaarderen
De waarde van commercieel vastgoed is gebaseerd
op de verwachte huuropbrengsten gedurende de
exploitatieperiode en een restwaarde aan het einde
van de beoogde exploitatieduur (gecorrigeerd met
inflatie, exploitatiekosten en rendementseisen). Ruwweg
kan dus gesteld worden dat wanneer er zich géén
huurders melden en het pand ook niet door nieuwe
investeerders gekocht wordt, het pand geen waarde
vertegenwoordigd (hooguit een negatieve waarde).
Stel dat een pand 8 miljoen euro kostte om te aan te
kopen (beleggingswaarde), dan vertegenwoordigt
het een nieuw aangekocht pand dus in geval van
leegstand vanaf de aankoop, alleen een negatieve
waarde van 8 miljoen. Om toch huurders te vinden
zouden vastgoedeigenaren kunnen zakken in hun
huurprijs. Omdat een dalende huurprijs een dalende
bedrijfswaarde tot gevolg heeft, moet deze waarde
bijgesteld worden in de boeken; het “afwaarderen”.
Dit geldt niet alleen voor de commerciele vastgoed-
markt, maar ook voor de private markt. Wanneer de
vraag daalt, daalt de waarde van een object.
Herbestemmen
Leestaande panden zijn een doorn in het oog van van
velen. Niet alleen voor de voormalige krakers; ook
voor omwonenden, gemeentes en niet op de laatste
plaats voor de financiers/eigenaren. Herbestemmen
is puur fysiek-ruimtelijk gezien een ideale oplossing
voor dit probleem, ware het niet dat de financier
van het betreffende pand geen genoegen neemt met
een toekomstige vastgoedwaarde die lager is dan
de investeringswaarde. Helaas is dit vaak wel het
logische gevolg van herbestemmen.
Herbestemmingen vereisen in de meeste gevallen
een aanpassing aan het gebouw. Deze kosten komen
bovenop de aanschafwaarde van een gebouw. De
aanschaf en de verbouwing samen dienen terug
verdient te worden. Dit kan alleen als de nieuwe
functie dit redelijkerwijs toe staat. Wanneer kantoren
bijvoorbeeld omgebouwd dienen te worden tot
woningen, dient de toekomstige cash-flow de totale
beleggingkosten te evenaren. Wordt dit niet gehaald
dan is de investering niet de moeite waard.
Voornamelijk de aanschafprijs van het pand zal
hier veel invloed op hebben. De huidige eigenaar
zal dus moeten hopen dat er een nieuwe huurder
komt voor de huidige functie (kantoor), kan hopen
op koper die het gevraagde bedrag biedt of hij
moet gaan afwaarderen op de verkoopprijs om het
voor de nieuwe functie rendabel te houden. Een
kantoor ombouwen naar bijvoorbeeld een creative
broedplaats is iets wat veel gebeurt. Hier zit wel gaat
wel zo’n 2/3 van de waarde verloren. Een creative
Ivo Schepers - SerVicE
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meter
huur op, tegenover een kantoor wat gemiddeld zo’n 125-150 euro
per vierkante meter opleverd aan huur.
Voor institutionele beleggers is dit ‘verlies’ tot op zeker hoogte wel
op te vangen wanwege de schaalgrootte van de portefeuille, maar in
gevallen van particulier beleggen is dit vaak moeilijker aangezien zij
die verliezen vaak niet kunnen compenseren met winsten uit andere
beleggingen. Functies zoals wonen en creative industrie (waar vraag
naar is) zouden best in het betreffende pand gevestigd kunnen
worden om huurders te vinden, maar leveren vaak niet genoeg
op om de investering voor transformatie (en de oorspronkelijke
investering) terug te verdienen. Er moeten dus creative ideeen
komen om de de verliezen te beperken. Hoe dan ook, afwaarderen
lijkt vaak bittere noodzaak wanneer het exploitatiemodel niet
sluitend is en de vooruitzichten op een toekomstige huurder,
binnen de huidige functie, niet rooskleurig zijn.
Asset &Liability Management
Investeerders zijn er in allerlei soorten en maten. In het commercieel
vastgoed zitten vooral veel banken, verzekeraars, pensioenfondsen,
private investeerders en beursgenoteerde investeerders (Janssen,
2010). De lopende investeringen (activa) bepalen een groot deel van
de bedrijfswaarde van deze bedrijven. Naast het investeren hebben
ze vaak ook bepaalde financiële verplichtingen (passiva) richting
hun geldschieters (aandeelhouders, etc.). Om de inkomsten en
uitgaven in balans te houden kunnen dergelijke organisaties gebruik
maken van Asset&Liability Management (ALM).ALM is een wijze van
bedrijfsvoering waarbij beslissingen over activa en passiva op elkaar
worden afgestemd (ING, 2012). Een klein overzicht van de liabilities
die enkele investeerders hebben staan weergegeven in tabel 1.
Om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen voldoen (en dus
het voortbestaan van hun onderneming te waarborgen) stellen
investeerders het afwaarderen liever uit, in de hoop dat er nog
huurders/kopers komen voor de initieel beoogde vraagprijs. De
risico’s die ze lopen zijn te groot:
• Pensioenfondsen wachten met afwaarderen omdat grote
afboekingen hun dekkingsgraad in gevaar brengen.
• Banken lopen in het extreemste geval risico dat bij grote
afwaarderingen (en de navolgende media-aandacht) de spaarders
massaal hun geld op komen halen met alle gevolgen van dien.
• Hypotheken worden niet meer verstrekt aangezien de
huizenprijzen nog steeds dalen. Een hogere hypotheek dan de
waarde van het onderpand brengen uitstaande leningen van
banken in gevaar.
• Gemeentes boeken grote waardes af op hun grond. Wanneer deze
balans te negatief wordt, komt de gemeente onder toezicht te
staan. Investeringen voor inwoners zijn niet meer te doen, met als
gevolg dat burgers migreren naar naastgelegen gemeentes.
In goede tijden kunnen afwaarderingen best gedaan worden,
maar in economisch slechte tijden lopen ook de opbrengsten uit
andere assets zoals obligaties en aandelen terug. De liability-kant
van ALM zou door afschrijvingen in gevaar kunnen komen. Grote
afschrijvingen worden dus liever, vanwege lijfbehoud, uitgesteld.
Afwaardering op de vastgoedmarkt?!
In dit magazine zullen een aantal invalshoeken aangaande
afwaardering worden besproken. Tristan Kunen en Gijs Kant (Brink
Groep) belichten de gevolgen van de crisis voor gebiedontwikkeling.
De huizenprijzen dalen en hebben hierdoor, zoals later zal blijken,
grote gevolgen voor de te behalen rendementen
op de grond. Ze belichten dit probleem vanuit
gebiedsontwikkeling en dragen enkele oplossingen aan
om ontwikkelingen op gang te houden. Grondwaardes
zijn dus onder andere gelieerd aan woningwaardes.
Paul Nelisse (Colliers International) zal aan de hand
van woningwaardes en stichtingskosten verduidelijken
waarom het in de meeste regio’s niet meer lucratief is
om nieuwbouw te plegen.
Herbestemmen(en dus vaak afwaarderen) lijkt
in sommige gevallen niet rendabel. Toch is tijdig
herbestemmen vaak een bittere noodzaak. Rinus
Vader (Royal Haskoning DHV) zal uitleggen
waarom je beter snel af kan waarderen en welke
stappen nodig zijn om van leegstand, volstand
te maken. De leegstand, die zich voornamelijk
focust op de kantorenmarkt, kan hiermee grote
voordelen halen ten op zichte van de concurrentie.
Leegstand is overigens een fenomeen dat optreedt
als wanneer het aanbod niet meer aansluit op de
vraag. De veranderende marktomstandigheden
vragen hierdoor om een andere benadering. Olle
van Alphen (Annexum) laat zien wat nodig is om
aan de veranderende vraag te kunnen voldoen om
afwaardering een stap voor te zijn.
Fiscaal gezien wordt afwaardering net iets
anders benaderd. Tom Berkhout, verbonden aan
Nyenrode Business Universiteit, laat zien hoe je
belastingtechnisch hiermee om kan springen. Door
strategisch af te waarderen, of juist op te waarderen,
kunnen veel kosten bespaard worden.
ING (2012), Begrippenlijst ING. Geraadpleegd op 8
november 2012, op http://www.ing.com/Ons-Bedrijf/
Over-ons/Begrippenlijst.htm
Smid, J.W. (2004). Wonen in een kantoor. Technische
Universiteit Delft, Delft
Blankvoort, M. & Goudswaard, T. (2008).
Herbestemmen van kantoren. Geraadpleegd op 8
november 2012, op www.markblankvoort.nl.
Janssen, I.I. (2010). De markt voor
vastgoedmanagement. In Vermeulen, M. &Wieman, M.
(Eds.), Handboek vastgoedmanagement, (pp. 34-43).
Groningen: Noordhoff Uitgevers.
Ir. T. Kunen & G. Kant
Tristan Kunen1
is sinds 2008 werkzaam als adviseur bij Brink Groep. Hij
houdt zich bezig met financiële en strategische vraagstukken bij vastgoed- en
gebiedsontwikkelingen. Hij verzorgt tevens cursussen voor het Nederlands
Vastgoed Instituut en is gastdocent aan de Avans Hogeschool in Tilburg.
Tristan studeerde Real Estate Management and Development aan de
Technische Universiteit Eindhoven.
Gijs Kant2
is student aan de Technische Universiteit Eindhoven. Om de
master Real Estate Management and Development af te ronden is hij
momenteel bezig met zijn afstudeeronderzoek bij Brink Groep. Het onder-
werp van zijn afstudeeronderzoek is “Financiële situatie van gemeenten
ten gevolge van verliezen op de grondvoorraad”.
1 2
Help!
Waar is mijn
grondwaarde
gebleven?
De impact van de
huizenmarktcrisis op
gebiedsontwikkelingen
“Gemeenten verliezen miljoenen op
onbebouwde grond.” vermeldt een
recent onderzoek van Nieuwsuur.
Niet geheel onverwacht natuurlijk.
De media besteedt aan dit
onderwerp immers veel aandacht
sinds de ‘uitbraak’ van de crisis
op de woningmarkt. Op de radio,
televisie en in kranten wordt de
gemeente Apeldoorn, waar de wet-
houders zijn opgestapt als gevolg
van de enorme verliezen op in het
verleden aangekochte gronden,
vaak als schrijnend voorbeeld
genoemd. Iedereen is inmiddels
bekend met de gevolgen. Maar hoe
is deze situatie ontstaan? En zijn er
oplossingsrichtingen voorhanden?
Hoe is deze situatie ontstaan?
Voordat we iets kunnen zeggen over mogelijke
oplossingsrichtingen, moeten we eerst begrijpen
hoe de ‘problemen’ zijn ontstaan. Vandaar eerst
een kort stukje theorie, waarin de oorzaak
van de grondwaardedaling wordt verklaard.
Gebiedsontwikkelingen bestaan globaal uit vier fases:
1 Aankoop van gronden in huidige staat.
2 Geschikt maken van deze gronden voor (her)
ontwikkeling.
3 Ontwikkeling van het nieuwe vastgoedprogramma.
4 Verkoop van het gerealiseerde vastgoed.
Voordat gronden worden aangekocht, gaat de grond-
exploitant (vaak een gemeente of projectontwikkelaar)
na wat hij hiervoor maximaal kan betalen. Dit bepaalt
hij door de opbrengstpotentie van de locatie bij (her)
ontwikkeling te berekenen. Deze waarde moet in elk
geval meer bedragen dan het aankoopbedrag en wordt
berekend op basis van marktconforme aannames en
uitgangspunten. Zie figuur 1 op de volgende pagina.
laat de relatie tussen de verschillende fases in het
vastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces zien.
“De gemiddelde prijs voor een woning
ligt nu op hetzelfde niveau als 8 jaar
geleden.”
Als door veranderende marktomstandigheden deze
aannames en uitgangspunten moeten worden bijgesteld,
dan heeft dat gevolgen voor de opbrengstpotentie van
de locatie. Als de grondexploitant dan al gronden heeft
aangekocht op basis van achterhaalde aannames en
uitgangspunten, kan het voorkomen dat het aankoop-
bedrag niet meer kan worden terugverdiend met de
gebiedsontwikkeling. Een gemeente kan dit opvangen
als dit incidenteel voorkomt. Komt dit echter structureel
voor, zoals in Apeldoorn, dan ontstaan grote problemen.
Investeerder Liabilities
Pensioenfonds Dekkingsgraad pensioenen
Gemeente Uitkeringen betalen, onderhoud
Gemeente, salarissen ambtenaren
Banken Uitkeren spaargelden
Vastgoedfondsen Uitkeren rendementen aan
participanten in een fonds
Tabel 1
Overzicht verplichtingen van verschillende investeerders

Aan de hand van een voorbeeldwoning is deze
situatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisualiseerd.
De woning heeft een VON-prijs van € 350.000,- en
de grondquote bedraagt 30 procent. De grondquote
geeft de verhouding weer tussen de grondwaarde van
de woning en de VON-prijs (beiden exclusief BTW).
De residuele grondwaarde van deze woning bedraagt
in dit geval € 87.000,- .
“Doordat de grond in het verleden
te duur is aangekocht, zal de
grondexploitant op basis van nieuwe
inzichten een aanzienlijk verlies
moeten nemen.”
Stel dat een grondexploitant op basis van markt-
conforme uitgangspunten in 2008 grond heeft
aangekocht tegen de maximale aankoopsom. De crisis
in de woningmarkt slaat toe en de huizenprijzen
dalen. De gemiddelde prijs voor een woning ligt nu op
hetzelfde niveau als acht jaar geleden. Ten opzichte
van de piek in 2008 zijn de huizenprijzen volgens de
NVM reeds met 15 procent gedaald. Rabobank en het
Economisch Bureau van ING geven aan dat een verdere
daling van circa 10 procent in de lijn der verwachtingen
ligt. Dit beeld kan enigszins worden genuanceerd,
aangezien ook een daling aan de kostenkant optreedt.
De kostprijs van woningen zal evenals de grondkosten
– weliswaar in beperktere mate – dalen door
veranderende marktomstandigheden en daarnaast zijn
conjuncturele aanbestedingsvoordelen te behalen. In
ons rekenvoorbeeld is uitgegaan van zowel 10 procent
daling van de kostprijs van woningen als 10 procent
daling van grondkosten.
Het effect is groot: de grondwaarde daalt met maar
liefst 57 procent. Dit betekent voor de grondexploitant
dat zijn eerder ingecalculeerde grondopbrengst
meer dan halveert. Een daling van 10 procent van de
grondkosten zal dit effect slechts in beperkte mate
compenseren. Doordat de grond in het verleden te
duur is aangekocht, zal de grondexploitant op basis
van nieuwe inzichten een aanzienlijk verlies moeten
nemen. Als de grond is verworven voor een lager
bedrag dan de maximale aankoopsom, dan zal de
geprognosticeerde winstbuffer hard verdampen.
Wat is de omvang van het probleem?
Ter illustratie laat figuur 4 de effecten zien als
de ingezette daling van de huizenprijzen van
structurele aard is. In de periode 2009-2015 dalen
de huizenprijzen in totaal met 25 procent, de kosten
met 10 procent en vanaf 2016 zullen zowel kosten als
opbrengsten weer structureel stijgen met een langjarig
gemiddelde van 2 procent. Het VON-prijsniveau van
2008 wordt in dit scenario pas weer bereikt in 2029
en het grondprijsniveau zal structureel achterblijven.
Aangezien niemand een glazen bol heeft, blijven
toekomstvoorspellingen koffiedik kijken. Wellicht dat
de VON-prijsdaling minder structureel van aard is en
dat op termijn een ‘inhaalslag’ zal plaatsvinden. Zo’n
zelfde inhaalslag kan echter ook aan de kostenkant
optreden. De conclusie blijft echter, ongeacht het
scenario wat op zal treden, ongewijzigd.
En dan hebben we het alleen nog maar over de
nominale effecten van prijsontwikkelingen. Een
bijkomend en wellicht nog groter probleem is de
stagnatie van de afzet. Een vertraging van het
afzettempo leidt tot oplopende rentekosten. Deze
rentekosten kunnen in ons voorbeeld niet meer
worden opgevangen aangezien gronden te duur zijn
aangekocht. Als klap op de vuurpijl draagt ook de
politiek niet bij aan het herstel op de woningmarkt.
Enerzijds door de verhoging van het BTW-tarief van
19 naar 21 procent en anderzijds door de onzekerheid
over de hypotheekrenteaftrek en verscherpte regels
met betrekking tot het afsluiten van hypotheken.
Desondanks onderkent het nieuwe kabinet de omvang
van het probleem en heeft een aparte ministerpost in
het leven geroepen voor de woningmarkt.
“Het VON-prijsniveau van 2008 wordt
in dit scenario pas weer bereikt in 2029
en het grondprijsniveau zal structureel
achterblijven.”
Op de effecten hiervan zullen we in dit artikel niet
verder ingaan. Maar het mag duidelijk zijn dat er
een structureel en groot probleem is ontstaan bij
grondeigenaren. Daar waar grondspeculanten in het
verleden nog bergen met geld verdienden, verkeren ze
momenteel in zwaar weer.
Wat zijn de gevolgen voor grondeigenaren en
gebiedsontwikkelingen?
Gemeenten zijn de grootste partij op de grondmarkt
en moeten nu dan ook verliezen nemen op hun
grondvoorraad. Nederlandse gemeenten hebben
in totaal nog 13 miljard euro aan grondposities
in hun boeken staan. Op basis van resultaten uit
voorgaande jaren nemen veel gemeenten winsten
uit het gemeentelijk grondbedrijf structureel op in
hun gemeentelijke begroting. Door veranderende
marktomstandigheden blijven deze winsten momenteel
uit. Sterker nog: er ontstaan verliezen waardoor de
gemeentelijke begroting niet meer sluit. Dit heeft
als direct gevolg dat gemeenten moeten bezuinigen
(bovenop de al aangekondigde bezuinigingen opgelegd
vanuit het Rijk). Investeringen in sociale voorzieningen,
openbare ruimte, infrastructuur en duurzaamheid
worden heroverwogen of uitgesteld.
Vorige maand meldde Ralf Pans, directievoorzitter
van de VNG, dat de verliezen op de grondvoorraad
ondertussen opgelopen zijn naar 4 miljard euro.
Er zijn gemeenten met voldoende eigen vermogen
of reserves om deze verliezen op te kunnen vangen, maar voor
andere gemeenten wordt de financiële situatie steeds penibeler.
Gemeenten die geen sluitende begroting in kunnen dienen, worden
onder financieel toezicht van de provincie geplaatst. Als sprake
is van structurele financiële problemen, wordt een zogenaamde
artikel 12-status toegekend. Dit houdt in dat de gemeente onder
financiële curatele van het Rijk wordt geplaatst. Het Rijk zal extra
geld uittrekken om de desbetreffende gemeente uit de financiële
problemen te krijgen, maar daar gaat zeer streng financieel toezicht
vanuit het Rijk mee gepaard.
Voor gemeenten geldt dus in zekere zin dat zij, met het oog op de
continuïteit van het maatschappelijk en publiek belang, worden
opgevangen door het Rijk als zij in financiële problemen komen.
De verliezen op grondposities zijn echter onafwendbaar en dit
gaat gepaard met de inzet van veel publiek geld. Marktpartijen
hebben doorgaans een minder lange adem dan gemeenten. Zij
hebben vaak onvoldoende buffers en reserves om deze verliezen
te dekken en zijn naarstig op zoek naar alternatieven. Steeds meer
projectontwikkelaars kloppen bij gemeenten aan met het verzoek om
hun gronden over te nemen. Dit artikel beperkt zich echter vooral
tot de situatie bij gemeenten.
Zijn er oplossingsrichtingen voorhanden?
Partijen zullen de financiële tegenvallers primair proberen op
te lossen in het project zelf. Er wordt een beroep gedaan op de
post onvoorzien. Vervolgens kunnen planoptimalisaties worden
doorgevoerd. De praktijk wijst uit dat de post onvoorzien vaak
onvoldoende is om tegenvallers op te kunnen vangen of zelfs
helemaal niet aanwezig is, en planoptimalisaties gaan vaak gepaard
met ongewenst kwaliteitsverlies. Denk hierbij aan de kwaliteit van
de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast moeten partijen
zich afvragen of dit kortetermijndenken de juiste oplossing is voor
langjarige gebiedsontwikkelingen.
Door verscherpte regelgeving dienen gemeenten niet in exploitatie
genomen gronden (NIEGG) te waarderen op basis van huidig
gebruik. Dit huidig gebruik is vaak landbouw. De agrarische waarde
schommelt rond de € 10,- per vierkante meter en gronden zijn veelal
aangekocht voor minimaal het tienvoudige. Dit resulteert in grote
verliesnemingen. Wat zijn de alternatieven om toch tot ontwikkeling
over te gaan?
Levensvatbare eerste fase tot ontwikkeling brengen
Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich door hun grootschaligheid:
honderden woningen worden ontwikkeld in een plangebied van
enkele hectare. Het is zinvol om na te denken over een slimme
fasering. Vaak zijn al aanzienlijke kosten gemaakt voor het gehele
plangebied. De boekwaarde bestaat uit reeds verworven gronden
en reeds gemaakte plankosten. Door toedoen van veranderende
marktomstandigheden is het geen optie (meer) om het gehele
gebied ineens in ontwikkeling te nemen. Wachten op betere
tijden is eveneens geen optie, aangezien de renteteller over de
boekwaarde hard door blijft tikken. Een uitkomst kan dan zijn om
een levensvatbare eerste fase te ontwikkelen. Deze fase moet een
dergelijke kritieke omvang hebben dat de opbrengstpotentie van de
ontwikkeling voldoende is om (een groot deel van) de boekwaarde
te dekken. Anderzijds kan de fase niet te groot zijn vanwege het
afzetrisico.
Figuur 1
Relatie tussen vastgoed- en gebiedsontwikkeling
Figuur 2
Bepaling maximaal aankoopbedrag voorafgaand aan crisis op woningmarkt
Figuur 3
Gevolg voor grondwaarde bij 25 procent daling VON-prijs en 10 procent
daling kosten
Figuur 4
Langjarige ontwikkeling van grondwaarde als VON-prijsdaling van
structurele aard is
Vastgoedontwikkeling woning
VON-prijs = € 350.000
Grondquote = 30%
Daling VON-prijs 25%
Daling investeringskosten 10%
61.000
45.500
-25%
-57%
289.000
217.000
87.000
37.000
Grond
opbrengst
100%
43%
Verlies
Max.
aankoopsom
Aankoopsom
100%
Grondkosten
100%
Grondkosten
90%
202.000
180.000
350.000262.500
Gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling
Gevolg: daling grondopbrengst 57%
Daling grondkosten 10%
Gevolg: verliesneming
BTW
VON-prijs
excl. BTW
Grondwaarde
woning
Grondwaarde
overige
objecten
Max.
aankoopsom
Grondkosten
Grondwaarde
woning
Opgeslagen
Aanneemsom
VON-prijsincl.BTW
Gebiedsontwikkeling
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
VON-prijzen Investeringskosten
Grondwaarde Gemiddelde inflatie langjarig
2008 2013 2018 2023 2028 2033

22
Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengsten
van een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om het vervolg
van het project te heroverwegen. Als na afronding van de eerste fase
betere tijden zijn aangebroken, kan alsnog het gehele project worden
ontwikkeld. Als de markt nog altijd slecht is, dan is het mogelijk
om het project ‘op ijs’ te zetten zonder dat de renteteller doortikt.
Ook is het mogelijk om nogmaals een levensvatbare vervolgfase te
ontwikkelen.
“Daar waar grondspeculanten in het verleden
nog bergen met geld verdienden, verkeren ze
momenteel in zwaar weer.”
Het grote voordeel van dit alternatief is dat ondanks alles toch een
start kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling. Hierdoor kan
de gemeente voldoen aan haar volkshuisvestingsbehoefte. Belangrijk
hierbij is dat de eerste fase een succes wordt, waarop de rest van de
gebiedsontwikkeling kan voortborduren. Het doen van concessies in
het kwaliteitsniveau van de ontwikkeling zijn dus niet aan de orde in
deze oplossingsrichting.
Mogelijke rol van gemeente als grondfinancier
Als een gemeente een gezamenlijke grondexploitatie voert met
marktpartijen, dan kan – onder voorwaarden – gebruik worden
gemaakt van het financieringsvoordeel van de gemeente. De
gemeente kan namelijk relatief goedkoop vreemd vermogen
aantrekken. Het is daardoor goedkoper om de grond op de balans
van de gemeente te plaatsen. De rentekosten drukken minder
op het plansaldo van de gebiedsontwikkeling als de gemeente
de gronden van marktpartijen overneemt.
Deze constructie kan niet zonder meer klakkeloos worden toegepast.
Enerzijds door de Europese wet- en regelgeving op het gebied van
staatssteun. Anderzijds moet de gemeente zich ervan bewust zijn
dat haar risicoprofiel toeneemt. Dit risico kan en moet voldoende
worden afgedekt door aanvullende zekerheden, overeen te komen
met marktpartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
• het doorberekenen van een (marktconforme) risico-opslag
bovenop de werkelijke financieringsrente van de gemeente;
• het zekerstellen van de uitname van bouwrijpe gronden uit de
grondexploitatie door middel van een bouwclaim waardoor het
afzetrisico niet (volledig) voor rekening komt van de gemeente;
• het afgeven van bank- of concerngaranties door marktpartijen;
• het achterhouden van een deel van het aankoopbedrag totdat het
risicoprofiel van het project voldoende is afgebouwd.
Deze financieringsconstructie in combinatie met aanvullende
zekerheden moet ervoor zorgen dat sprake is van marktconforme
voorwaarden waardoor geen sprake is van oneerlijke concurrentie.
Energie als tijdelijke exploitatiemogelijkheid
Aanvullend op bovenstaande oplossingsrichtingen
kan de braakliggende bouwgrond tijdelijk worden
geëxploiteerd. Veel gemeenten in Nederland hebben
ambities op het gebied van duurzaamheid of
energieneutraliteit. De gronden waarop voorlopig toch
geen ontwikkeling plaatsvindt, kunnen tijdelijk worden
gebruikt voor de opwekking van duurzame energie.
Een goed voorbeeld hiervan is XL Businesspark Twente.
Het oorspronkelijke plan besloeg de ontwikkeling van
zware industrie en bedrijvigheid. Door moeizame
grondverkopen hebben de deelnemende gemeenten
al flink afgeboekt en gezamenlijk besloten de boeg
om te gooien. Het 23 hectare grote terrein in Almelo
wordt mogelijk volledig ingericht met PV-panelen en
wordt daarmee het grootste zonnepark van Nederland.
Door toenemende technologische ontwikkelingen
nemen de kosten voor het produceren van zonne-
energie de komende jaren aanzienlijk af en is het voor
de exploitant van de PV-panelen mogelijk om een
vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.
“Wachten op betere tijden is eveneens
geen optie, aangezien de renteteller
over de boekwaarde hard door blijft
tikken.”
Wat kunnen we hieruit concluderen?
De dagelijkse praktijk leert ons dat grondeigenaren
momenteel problemen ondervinden door de waarde-
daling die optreedt als gevolg van veranderende
marktomstandigheden. Het rekenvoorbeeld in
dit artikel benadrukt nogmaals de omvang en de
impact hiervan. Vooral in projecten waar gronden
al zijn aangekocht of anderszins verplichtingen zijn
aangegaan, ontstaan grote problemen.
De voorbeelden in dit artikel laten zien dat er
oplossingsrichtingen voorhanden zijn. Deze
voorbeelden zijn illustratief en uiteraard niet limitatief.
Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich vaak door
hun unieke karakter waardoor in de praktijk per
definitie maatwerkoplossingen nodig zijn. Dit artikel
benadrukt de toenemende behoefte aan professioneel
risicomanagement bij gebiedsontwikkelingen. Er is
steeds meer aandacht nodig voor het inventariseren,
kwantificeren en beheersen van risico’s en de verdeling
van het risicoprofiel tussen de participerende partijen
in de gebiedsontwikkeling.
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap
als je met je eerste
carrièrestap Nederland
vooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed.
Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we
de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam
wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met
jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie
met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde
teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je
het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus?
Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
Our experience with
institutional investors globally
helps us provide an even better
service for our clients locally
At Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complement
their portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.
And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts who
understand you and the markets that you are looking to invest in.
To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.com
Accelerating success.

Marktwaarde
en stichtings-
kosten in
een dalende
markt
De waardes van onroerend goed
staan onder druk en de verschillende
stakeholders, zoals beleggers en
financiers, willen daar meer dan ooit
tevoren inzicht in krijgen. Op dat
terrein is een belangrijke rol weggelegd
voor taxateurs. Zij kunnen immers
inzicht verschaffen in de waarde van
het onroerend goed. Het gaat dan
niet alleen om de uitkomst van de
taxatie, maar ook de bijbehorende
onderbouwing. Wie de recente
discussies gevolgd heeft weet dat
correcte waarderingen en transparante
taxaties hoog op de agenda staan. We
kunnen in dit verband bijvoorbeeld
verwijzen naar de rondetafel
bijeenkomst van 9 oktober jl. van
de AFM, DNB, de vastgoedsector en
accountants.
Het arsenaal van de taxateur
De professionele taxateur, aangesloten bij RICS
en/of Vastgoedcert, heeft inmiddels een goed
gevulde gereedschapskist. We benoemen hierna de
belangrijkste. Allereerst zijn er de taxatiestandaarden
van de RICS, zoals vastgelegd in het zogenaamde
“Red Book”, deze geven internationale geaccepteerde,
uniforme richtlijnen voor de wijze waarop er getaxeerd
dient te worden. Daarnaast is de transparantie van de
Nederlandse vastgoedmarkt weliswaar niet perfect,
maar toch wel van een redelijk hoog niveau. Via
het Kadaster en de BAG viewer zijn basisdata
zoals oppervlaktes, huidige eigenaren en zakelijke
rechten van alle onroerende zaken voor een ieder
toegankelijk. Verder zijn de rekenmodellen van de
professionele taxateurs wel op orde. Desalniettemin
zijn aanvullingen in het instrumentarium altijd
welkom. En laat nou de feitelijke marktontwikkeling
nog een extra instrument opleveren, namelijk een
toets van de marktwaarde aan de stichtingskosten.
Op dit laatste zullen we hieronder nader ingaan.
"De winstmarge voor project-
ontwikkelaars dus voorheen
doorgaans positief."
Marktwaarde en stichtingskosten
Tot voor de crisis gold over het algemeen dat
de marktwaarde van het onroerend goed boven
de bouwkosten uitkwam. Niet voor niets werd
in de opgaande conjunctuur veel gebouwd, de
stichtingskosten van een gebouw lagen namelijk onder
de verwachte verkoopopbrengst ervan waardoor
bouwen erg lucratief was. De winstmarge voor
projectontwikkelaars was dus voorheen doorgaans
positief. Maar met het kantelen van de markt heeft het
proces zich omgekeerd. Niet langer is de verwachte
verkoopopbrengst van een gebouw hoger dan de
stichtingskosten, en daarmee is het vooruitzicht op
winstgevende projectontwikkeling uit beeld verdwenen.
De faillissementen van bedrijven als Midreth, Phanos
en Eurocommerce spreken wat dat betreft boekdelen.
We kunnen uit de verhouding tussen marktwaarde
en stichtingskosten blijkbaar opmaken hoe de
Dr. Paul Nelisse FRICS RT
Paul is sinds 2007 werkzaam voor Colliers International. Als senior taxateur
richt hij zich op de taxatie van woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkels
en grond. Paul heeft zich voorts gespecialiseerd in erfpacht en zet zijn kennis
hierover in bij taxaties en adviezen.
vastgoedmarkt ervoor staat, en dat is een interessant gegeven
voor een taxateur. Een marktanalyse maakt immers onderdeel
van een uitgebreid taxatierapport uit. Maar ook zonder de toets
van marktwaarde aan stichtingskosten te rapporteren kan deze
toets een nuttig hulpmiddel voor de taxateur zijn.
De vragen die ons vervolgens bezig houden zijn: hoe kun je zo’n
toets uitvoeren en wat levert het aan inzicht op? De toets kan op
verschillende manieren uitgevoerd worden. Een eerste wijze van
toetsing is het separaat ramen van de afzonderlijke componenten
(marktwaarde en stichtingskosten) en deze met elkaar te vergelijken.
De stichtingskosten bestaan uit de grond - plus de bouw - en
bijkomende kosten. Het bepalen van de totale grondkosten van een
gebouw gebeurt doorgaans aan de hand van de kaveloppervlakte
en de grondprijzen zoals die bijvoorbeeld door de gemeente
gehanteerd worden. De bouwkosten kunnen het eenvoudigst
bepaald worden op basis van referentieobjecten. Hiervoor zijn
boekjes met bouwkosten van referentieobjecten beschikbaar. De
toets gaat overigens uitdrukkelijk uit van de huidige bouwkosten;
afschrijvingen zoals toegepast in de vervangingswaardemethode
worden uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten. De reden
hiervoor is dat de afschrijvingscomponent deels door marktfactoren
beïnvloed kan worden en er daardoor geen sprake zou zijn van een
zuivere toets. Een andere wijze van toetsing is de grondkosten in
mindering brengen op de marktwaarde en het residu te vergelijken
met de geraamde bouwkosten van het gebouw. Tenslotte kan ook
getoetst worden door de bouwkosten in mindering te brengen op
de marktwaarde en het residu met de grondkosten te vergelijken.
Het komt er telkens op neer, dat onderzocht wordt of er een verschil
bestaat tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan de
hand van een eenvoudig voorbeeld wordt hierna een en ander
geïllustreerd:
Marktwaarde Stichtingskosten verschil
Marktwaarde (vrij van huur en
gebruik) van woning X
182.500
Stichtingskosten van woning X:
Grondkosten: kavel van 200 m2
,
en grondprijs € 275 / m2
55.000
Bouw- en bijkomende kosten:
b.v.o. van 140 m2
à € 900 / m2
126.000
Totale stichtingskosten 181.000
Verschil: marktwaarde minus
stichtingskosten
1.500
Tabel 1
Voorbeeldberekening van marktwaarde en stichtingskosten
Stel, we gaan uit van een woning van 140 vierkante
meter bruto vloeroppervlak en een kavel van 200
vierkante meter. Op basis van vergelijking met
andere vergelijkbare woningen in de omgeving die
recent verkocht zijn kan de marktwaarde thans, vrij
van huur en gebruik, op 182.500 euro kosten koper
vastgesteld worden. Zou een woning met hetzelfde
formaat nu nieuw gebouwd moeten worden, dan
zou daar allereerst een kavel voor benodigd zijn.
De kosten daarvan zijn gelijk aan de grondprijs
per vierkante meter vermenigvuldigd met het
kaveloppervlak, in het voorbeeld 200 vierkante
meter x 275 euro = 55.000 euro. Vervolgens zou
de woning gebouwd moeten worden. De bouw-
en bijkomende kosten die hiermee gemoeid
zijn kunnen op basis van referentieprojecten uit
een bouwkostenboekje op 126.000 euro geraamd
worden, dit is het product van 140 vierkante
meter en 900 euro per vierkante meter. De totale
stichtingskosten van een woning die even groot is
als de getaxeerde woning bedragen daarmee 181.000
euro. Overigens is de winstmarge voor de bouwer
reeds in deze stichtingskosten begrepen. We zien dat
in dit voorbeeld het verschil tussen de marktwaarde
en de stichtingskosten marginaal is, slechts 1.500
euro. Het bouwen van de woning is nog net lucratief.
"Voor deze woningwaarde kun je
eigenlijk alleen nog eenvoudige
woningen bouwen."
Tenslotte resteert de vraag wat voor inzicht deze
toets nu oplevert. Om dat te verduidelijken plaatsen
we bovenstaand voorbeeld tegen de achtergrond
van dalende vastgoedprijzen en afwaarderingen.
Stel dat de marktwaarde van de woning in het
afgelopen jaar met acht procent is gedaald, dan
was deze vorig jaar nog 198.000 euro waard.
Uitgaande van gelijke omstandigheden, was het
verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten
dan 17.000 euro. In een jaar tijd is het blijkbaar een
stuk onaantrekkelijker geworden om deze woning
nieuw te bouwen. En als de dalende trend van
huizenprijzen zich voortzet, dan is het over een
jaar niet langer lucratief deze woning nog nieuw
te bouwen. Op zijn beurt is een dalende trend
een gevolg van de marktverhoudingen, waarbij
het aanbod de vraag overtreft. Door derhalve
de marktwaarde aan stichtingskosten te toetsen,
kan een aanvullend inzicht verkregen worden in de
marktomstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld leiden
tot een extra bevestiging dat het aanbod wel erg
ruim is, of dat de bouw van nieuwe wijken niet
langer aannemelijk is.

Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS
Tom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Business Universiteit
Nyenrode en directeur van het Nyenrode Real Estate Center.
Hij is tevens voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum,
een multidisciplinair team van vastgoedadviseurs.
Afwaarderen,
of juist
opwaarderen?
In de huidige vastgoedmarkt kan het
voor ondernemers gunstig zijn hun
vastgoed fiscaal af te waarderen.
Het idee is fiscale winsten te
verminderen met fiscaal aftrekbare
afwaarderingsverliezen (fiscale
boekwaarde minus lagere waarde).
Hierdoor kunnen ondernemers het
te betalen belastingbedrag drukken.
Maar het omgekeerde — het fiscaal opwaarderen van vastgoed —
kan ook interessant zijn; juist in crisistijden. Als een ondernemer
verliezen heeft geleden die hij niet binnen afzienbare tijd kan
compenseren met winsten (in eerdere of latere jaren), dreigt
‘verliesverdamping.’ De fiscale verliesverrekening is namelijk
gebonden aan termijnen, waardoor niet-gecompenseerde verliezen
op een gegeven moment verloren gaan.
In de huidige praktijk speelt dan ook de vraag of ondernemers,
die fiscaal een stille reserve in hun vastgoed hebben, de fiscale
boekwaarde van hun vastgoed mogen verhogen tot de marktwaarde.
Door deze verhoging maken ze een fiscale boekwinst (hogere
marktwaarde minus lagere fiscale boekwaarde), die ze compenseren
met de verrekenbare verliezen. Op de nieuwe, verhoogde fiscale
boekwaarde van het vastgoed kunnen ze dan vervolgens weer fiscaal
afschrijven, zodat er in de toekomst weer nieuwe aftrekposten
ontstaan.
Het financiële belang van fiscaal af- en opwaarderen
In deze paragraaf wordt aan de hand van voorbeelden
het financiële belang van af- en opwaarderen toegelicht.
In de fiscale praktijk duidt men opwaarderen ook wel
aan met de term ‘herwaarderen.’ De uitgangssituatie
luidt als volgt:
Fiscale boekwaarde pand € 10.000.000
Bedrijfswaarde/
marktwaarde pand
€ 7.000.000
Te betalen vennootschapsbelasting zonder
afwaardering:
Fiscale winst € 3.000.000
Te betalen
vennootschapsbelasting
over de fiscale winst 25%
€ 750.000
Als de onderneming het pand kan afwaarderen naar
lagere bedrijfswaarde/marktwaarde, wordt de winst
nihil en betaalt de onderneming geen belasting:
Fiscale winst vóór
afwaarderingsverlies
€ 3.000.000
Af: afwaardering
€ 10.000.000 -/-
€ 7.000.000
€ 3.000.000 -/-
Fiscale winst na
afwaardering
€ 0
Te betalen
vennootschapsbelasting
over de fiscale winst
(25% * € 0)
€ 0
Het pand staat na de afwaardering fiscaal voor
€ 7.000.000 te boek. De ondernemer moet in
de jaren erna het pand blijven doorwaarderen
op de bedrijfswaarde totdat de hypothetische
afschrijvingslijn weer wordt geraakt. Daarna hervat
hij de afschrijving weer.
Woningtype en marktsegment
Een andere mogelijkheid is een nadere analyse naar
woningtype of marktsegment.
Dit kunnen we illustreren aan de hand van de feitelijke
ontwikkelingen op de woningmarkt sinds het begin
van de financiële en economische crisis, medio 2008.
We zullen aannemen dat de grondquote van woningen
in die tijd gemiddeld steeds 30 procent was, zodat
we een uitgangspunt hebben om de gemiddelde
woningprijzen te verdelen in een gronden gebouw
component. Verder gaan we, per provincie, uit van de
feitelijke prijsontwikkeling van woningen alsmede de
volume-ontwikkeling van nieuwbouwwoningen sinds
medio 2008. Zie tabel 2.
Uit deze gegevens is op te maken dat de woningprijzen
in alle provincies gedaald zijn. Waar deze dalingen
hebben geresulteerd in waarden per vierkante meter
opstal van bestaande woningen van circa 1.000
euro, is de productie van nieuwbouwwoningen fors
teruggelopen. Voor deze woningwaarde kun je eigenlijk
alleen nog eenvoudige woningen bouwen. Dit zijn
overigens de provincies waar zich overwegend de
krimpgebieden bevinden, zoals Oost-Groningen en
Zuid-Limburg. Limburg daalt relatief weinig omdat
hier de productie van nieuwbouwwoningen al langer
op een lager pitje stond, maar is desalniettemin de
goedkoopste provincie.
Provincie Gemiddelde woningprijs Sep.
2008 – sep. 2012.
Waarde / m2 opstal in kwartaal 3
2012. (70% van gemiddelde
woningprijs)
Daling productie nieuwbouw woningen,
2008 - 2011
Limburg -16,80% 996 -7,40%
Friesland -18,20% 1.032 -15,70%
Drenthe -8,30% 1.038 -20,50%
Groningen -13,50% 1.048 -12,30%
Flevoland -15,20% 1.066 -10,60%
Zeeland -9,70% 1.127 -6,80%
Overijssel -13,10% 1.167 -7,90%
Gelderland -15,50% 1.274 -9,60%
Noord Brabant -18,40% 1.286 -3,90%
Zuid Holland -13,60% 1.312 -9,70%
Utrecht -22,00% 1.546 -9,50%
Noord Holland -16,20% 1.748 -8,20%
Tabel 2
Prijsontwikkelingen per provincie (Bronnen: Kadaster, NVM en CBS)
In de economisch sterkere provincies zoals Noord-
Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant zijn
de gemiddelde waarden per vierkante meter opstal nog
voldoende hoog om lucratief nieuwbouw te kunnen
plegen (grondprijzen buiten beschouwing gelaten). De
nieuwbouwactiviteit is ook in deze provincies gedaald,
maar beduidend minder dan in de perifere provincies.
Binnen de resultaten, zoals weergegeven in tabel,
zitten natuurlijk ook grote plaatselijke verschillen,
maar deze zijn buiten beschouwing gelaten. Dergelijke
kunnen analyses overigens ook voor andere typen
onroerend goed gemaakt worden. Het gaat erom dat
een taxatie van de marktwaarde in goede samenhang
met een marktanalyse en een toets op stichtingskosten
aangevuld kan worden, dit zal de kwaliteit van de
taxatie ten goede komen.

De wet houdt een beperking in van de afwaardering op lagere
bedrijfswaarde. Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van
het investeren in een bedrijfsmiddel, kunnen geen aanleiding zijn
voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Hiermee beoogt
de wetgever afboekingen van onrendabele toppen tegen te gaan.
Een voorbeeld: Een woningcorporatie die een woning voor € 250.000
bouwt, besluit deze als sociale huurwoning te exploiteren. Door deze
wijze van verhuren is de woning € 75.000 minder waard geworden.
Afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde is niet toegestaan, waardoor
deze onrendabele top niet aftrekbaar is.
Afwaarderen van voorraadvastgoed
Het afwaarderen van voorraad lijkt vrij simpel, omdat afwaarderen
naar de marktwaarde van het object in het fiscale waarderings-
systeem is opgenomen. Er zijn toch nog wat specifieke regels
vermeldenswaardig. Waarderen tegen (uitsluitend) marktwaarde lijkt
strijdig met ‘goed koopmansgebruik’ (het goed koopmansgebruik
is een zelfstandig begrip in de fiscale winstbepaling en betreft de
wijze waarop een goed, verstandig handelend koopman zijn winst
zou vaststellen). Bij een stijgende marktwaarde wordt dan fiscaal
een winst zichtbaar die nog niet gerealiseerd is. Transactiewinsten
op voorraadvastgoed leiden pas tot fiscale winst in de (latere)
periode van verkoop of uiterlijk in die van levering. Waardering
‘beneden kostprijs en eveneens beneden de marktwaarde’ is volgens
de literatuur in strijd met goed koopmansgebruik. Er zou dan een
verlies tot uitdrukking komen dat niet is geleden. Dat betekent dat
de balanswaardering van voorraadvastgoed ook een ondergrens kent.
Opwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoed
Recentelijk heeft de Staatssecretaris van Financiën zich uitgelaten
over het opwaarderen van vastgoedbedrijfsmiddelen (Brief aan
de Eerste Kamer, 8 maart 2012, AFP2012/118). Hij vindt dat het
herwaarderen van vastgoed naar de marktwaarde niet mogelijk is.
Ook acht hij het niet mogelijk vastgoed uitsluitend te waarderen
naar marktwaarde. In een Besluit (16 februari 2012, BLKB 2012/8M)
heeft de Staatssecretaris aangegeven hoe ondernemers volgens
hem wel de stille reserves in hun vastgoed kunnen benutten ter
compensatie van verliezen. Hij denkt daarbij aan het realiseren van
stille reserves door middel van een verkoop van het bedrijfsmiddel
aan een ongelieerde partij of een nieuw opgerichte gelieerde partij
(bijvoorbeeld een dochtervennootschap). Dit geldt ook wanneer die
verkoop wordt gevolgd door terughuur van het vastgoed (sale lease
back). De overdracht en de huur moeten dan wel tegen voorwaarden
die in het economische verkeer door onafhankelijke partijen zouden
zijn overeengekomen. Merk op dat hiervoor een verkoop nodig is. De
overstap van een waardering op kostprijs minus afschrijvingen naar
een waardering op werkelijke waarde voor onroerende zaken acht hij
niet in overeenstemming met goed koopmansgebruik.
In de fiscale literatuur wordt nu gedebatteerd over de vraag of de
fiscale opwaardering zonder realisatie (verkoop/levering) mogelijk is.
De meningen lopen hierover uiteen. Eenduidige rechtspraak is niet
voorhanden.
Opwaarderen van voorraadvastgoed
Voorraad kan men waarderen op kostprijs of lagere
marktwaarde. De fiscale kostprijs legt ook hier
een plafond in de waardering. Waardering van
voorraadvastgoed boven de kostprijs acht ik naar de
normen van goed koopmansgebruik niet toelaatbaar.
In dat geval wordt winst tot uitdrukking gebracht
die volgens vaste leer van de Hoge Raad nog niet is
gerealiseerd. De waardering van voorraden uitsluitend
op verkoopprijs acht de Staatssecretaris van Financiën
in strijd met goed koopmansgebruik.
“Beleggingen worden afhankelijk van de
feiten en omstandigheden ingedeeld als
bedrijfsmiddel of als voorraad.”
Conclusies
In de huidige fiscale praktijk is zowel het af-
als opwaarderen van vastgoed in discussie.
Het afwaarderen van bedrijfsmiddelen in eigen
gebruik is in de praktijk niet eenvoudig, omdat men
de waarde van het vastgoed binnen het verband
van de onderneming moet bepalen. Verhuurde,
‘losse’ bedrijfsmiddelen (beleggingsvastgoed) kan
men relatief eenvoudig afwaarderen naar lagere
marktwaarde, verhoogd met de kosten van overdracht.
Voorraadvastgoed kan men rechtstreeks afwaarderen
naar lagere marktwaarde. Het waarderen van vastgoed
boven de kostprijs wordt voor bedrijfsmiddelen en
voorraad niet toelaatbaar geacht. Stille reserves kan
men wel realiseren door het vastgoed te verkopen.
Dan wordt fiscale winst gerealiseerd, die men kan
compenseren met fiscale verliezen. In de fiscale
literatuur wordt gedebatteerd over de vraag of men
het vastgoed rechtstreeks mag opwaarderen zonder
het vastgoed te verkopen.
Bronnen
Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2012).
Afwaarderen van voorraadvastgoed in crisistijden.
Weekblad fiscaal recht, 6968, 1180-1187.
Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2011).
Vastgoedmarkten in barre tijden : (Timingaspecten)
van afwaarderen en onrendable toppen. Weekblad
fiscaal recht, 6931, 1570-1576.
Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012).
Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist:
Infotax (www.basisboekvastgoedfiscaal.nl)
Opwaarderen
De volgende uitgangssituatie wordt genomen:
Marktwaarde pand € 10.000.000
Fiscale boekwaarde pand € 7.000.000
De stille reserve is € 3.000.000. Stel dat er verliezen zijn ad
€ 3.000.000 die dreigen te verdampen omdat er geen winst is te
verwachten. Als de onderneming het pand kan opwaarderen naar de
hogere marktwaarde, wordt een fiscale boekwinst van € 3.000.000
op het pand gemaakt en de verliezen gecompenseerd.
Fiscaal verlies vóór opwaardering € 3.000.000 -/-
Bij: winst door opwaardering van €
7.000.000 naar € 10.000.000
€ 3.000.000 +/+
Fiscale winst na opwaardering € 0
Te betalen vennootschapsbelasting over
de fiscale winst (25% * € 0)
€ 0
Door de opwaardering zijn de verliezen, die dreigden te verdampen,
gecompenseerd. Het pand staat nu voor € 10.000.000 op de fiscale
balans. Op deze € 10.000.000 kan de onderneming vervolgens weer
afschrijven ten laste van de fiscale winst.
Bedrijfsmiddelvastgoed en voorraadvastgoed
Vastgoed kan als vast of als vlottend actief worden aangemerkt.
Vaste activa zijn bedrijfsmiddelen, vlottende activa zijn voorraad.
De term ‘beleggingen’ kent geen eigen wettelijke definitie in de
inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Beleggingen
worden afhankelijk van de feiten en omstandigheden ingedeeld
als bedrijfsmiddel of als voorraad. Bedrijfsmiddelen zijn de zaken
of voorwerpen die tot het bedrijfsvermogen behoren en die als
duurzame kapitaalgoederen het vaste kapitaal van het bedrijf
vormen. De exploitatie van vastgoed als bedrijfsmiddel vloeit onder
meer voort uit de huidige bedrijfsuitoefening, bijvoorbeeld het
duurzaam verhuren van een pand.
Bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd tegen de aanschaffings- of
voortbrengingskosten (‘de fiscale kostprijs’) minus de afschrijvingen,
dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De fiscale kostprijs legt een
plafond in de waardering: hoger dan de kostprijs mag men niet
waarderen. Waardering op lage bedrijfswaarde ziet men in de
literatuur niet als een vorm van afschrijving. Beide begrippen
hebben niettemin betrekking op de daling van de gebruikswaarde
van een bedrijfsmiddel binnen het verband van de onderneming
voor de ondernemer: een geleidelijke duurzame daling van de
gebruikswaarde leidt tot afschrijven, een incidentele duurzame
waardedaling van de gebruikswaarde kan leiden tot afwaarderen.
Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde die volgens het
afschrijvingsscenario is voorspeld, kan men ineens naar die lagere
bedrijfswaarde afwaarderen. Het is niet toegestaan bedrijfsmiddelen
uitsluitend op bedrijfswaarde te waarderen.
Voorraadvastgoed is vastgoed dat (1) bestemd is voor de
omzet (verkoop) of (2) vastgoed dat ter bewerking (renovatie,
herontwikkeling) voor zodanige verkoop wordt aangehouden.
Voorraadvastgoed kan zijn (1) gereed product (grond en/of opstal)
dat is ingekocht, bijvoorbeeld voor handel, of (2) voorraadvastgoed
dat zelf wordt voortgebracht , bijvoorbeeld ontwikkelaars die een
perceel op risico ontwikkelen voor de verkoop. Op
fiscaal terrein is het ‘onderhanden werk’ ook bekend,
dat kan worden omschreven als ‘elke opdracht die
voor rekening en risico van derden in uitvoering
is en waarvan de werkzaamheden in enig jaar zijn
aangevangen en in een volgend jaar worden voltooid’.
Deze categorie wordt in dit artikel buiten beschouwing
gelaten. Voorraad kan men waarderen op kostprijs
(‘plafond in de waardering’) of lagere marktwaarde.
Afwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoed
De fiscale boekwaarde (fiscale kostprijs minus
geaccumuleerde afschrijvingen) kan gecorrigeerd
worden naar de lagere bedrijfswaarde, waardoor de
onderneming het bedrag van de afwaardering ten
laste van de fiscale winst kan brengen. Maar die
afwaardering is aan regels gebonden en het maakt
groot verschil of het eigengebruiksvastgoed of
beleggingsvastgoed betreft.
“In de fiscale literatuur wordt nu
gedebatteerd over de vraag of men
vastgoed mag opwaarderen zonder het
vastgoed te verkopen.’
Onder (de fiscale) bedrijfswaarde verstaat de Hoge
Raad: ‘de waarde die een verkrijger, als hij de gehele
onderneming zou overnemen, zou toekennen aan
het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van
de overnemingswaarde van het geheel en van plan
zou zijn de onderneming voort te zetten.’ Dit houdt
in dat men de waarde van de onroerende zaak niet
los – dit is: buiten het verband – van de onderneming
moet bepalen, maar dat men moet uitgaan van de
plaats die het object in het bedrijf inneemt en van
de bijdrage die het levert aan de productie. Dit is
typisch het expertisegebied van business valuators.
Een marktwaarde volgens een taxatierapport dat geen
rekening houdt met de resultaten van de onderneming,
kan in de regel niet als bedrijfswaarde worden
beschouwd. Slechts in heel specifieke situaties werd
in de rechtspraak een marktwaarde als maatstaf voor
de bedrijfswaarde aanvaard. Waarderen op lagere
bedrijfswaarde is geen eenvoudig te bewijzen zaak.
Slechts in uitzonderingsgevallen konden ondernemers
de lagere bedrijfswaarde aantonen.
Voor de vastgoedpraktijk heeft de Hoge Raad een
belangrijk arrest gewezen (HR 8 mei 1985, rolno.
22 726, BNB 1987/187). Daarin werd bepaald dat de
bedrijfswaarde voor een onderneming tot exploitatie
van vastgoed gelijk is aan de marktwaarde daarvan,
verhoogd met de overdrachtskosten. Essentieel in de
benadering van de Hoge Raad is dat de gebruikswaarde
van beleggingsvastgoed wordt bepaald door zijn
marktwaarde. De marktwaarde moet ter bepaling
van de bedrijfswaarde nog worden verhoogd met
overdrachtskosten. Beleggingsvastgoed is dus, in
tegenstelling tot eigengebruiksvastgoed, relatief
eenvoudig af te waarderen.

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed

Similar to SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed (20)

SERVICE Magazine 20.1: Afwaarderen op vastgoed