O documento descreve os principais aspectos de um empreendimento imobiliário conhecido como condo-hotel no Brasil. Em particular, explica (1) que o projeto é desenvolvido como um hotel, com as unidades vendidas para proprietários que recebem rendimentos com base nos lucros gerados pelo hotel; (2) que a gestão e operação do hotel é realizada por uma operadora hoteleira contratada, enquanto os proprietários recebem remuneração proporcional aos resultados; e (3) que vários contratos legais regem a estrutura de propried

2. Urban Office & Hotel Curitiba, um empreendimento desenvolvido por

3. O que é Condo-Hotel?
 Empreendimento imobiliário concebido como uma incorporação
imobiliária;
 O projeto arquitetônico é aprovado pela municipalidade para
funcionar como hotel;
 As unidades são vendidas com destinação hoteleira;
 O Incorporador ajusta previamente a contratação da operadora
hoteleira, a qual detém a expertise na exploração desta atividade.

6. De que forma a rentabilidade é obtida?
O adquirente é dono de uma ou mais unidades autônomas
(matrícula individualizada no Registro de Imóveis).
100% das unidades são entregues à operadora hoteleira, que
fará a administração das unidades autônomas (pool).
A rentabilidade é obtida na medida em que o Hotel gera lucros.
A remuneração e sua periodicidade serão estabelecidas no
contrato da SCP e demais contratos firmados.

7. Como se dá a operacionalização e gestão?
A gestão do negócio (administração do hotel) é realizada pela
Operadora Hoteleira contratada.
- Cede sua MARCA
- Administra o empreendimento
- Acompanha a construção
Operadora Hoteleira - Faz a montagem da estrutura operacional
(fase pré-operacional)
- *Gestão da aquisição da mobília, equipagem
decoração e implantação hoteleira (despesas
dos proprietários das unidades)

8. Quais as especificidades do negócio?
(sob o aspecto jurídico)
 Incorporador Imobiliário: DGC JOÃO GUALBERTO LTDA. (SPE)
 Operadora Hoteleira: INTERCITY
 Consultoria Externa Asset Manager: JONES LANG LASALLE HOTELS S/A
 Os Investidores: ADQUIRENTES DAS UNIDADES
 Empresas de Comercialização Imobiliária: IMOBILIÁRIAS
SELECIONADAS

9. A Incorporação Imobiliária do Condomínio
Urban Office & Hotel Curitiba
 Subcondomínio Urban Hotel Curitiba – composto por 196
Unidades Autônomas Hoteleiras (Apartamentos) e respectivas
Áreas Comuns de Uso Exclusivo e, ainda, pela Loja nº 101
(Restaurante);
 Subcondomínio Urban Office Curitiba – composto por
224 Salas Comerciais e respectivas Áreas Comuns de Uso
Exclusivo;
 Ala de Lojas – composta pelas Lojas números 102, 103 e 104.
O Empreendimento é dotado de 201 vagas de estacionamento
condominiais, para uso rotativo. Exploração por empresa
terceirizada, com expertise neste ramo de atividade.

10. O subcondomínio
Subcondomínio é a divisão de natureza administrativo-operacional
para fins de estrutura organizacional condominial.
Subcondomínio Urban Hotel
CONDOMÍNIO URBAN Curitiba
OFFICE & HOTEL CURITIBA
Subcondomínio Urban Office
Curitiba
 Convenção de Condomínio possuindo normas gerais,
aplicáveis a ambos os subcondomínios e normas
específicas, aplicáveis a cada subcondomínio
individualmente;
 Acesso e áreas de Uso Comum Independentes entre si;
 Despesas segregadas.

11. Do rateio das despesas condominiais no
Condomínio Urban Office & Hotel Curitiba
 Subcondomínio Urban Hotel: Todas as unidades autônomas
suportarão as despesas condominiais igualmente, independente do
tamanho de cada unidade. A Loja (restaurante) pagará as despesas
no montante equivalente a 14 vezes o que pagar cada unidade.
 Subcondomínio Urban Office: As despesas serão rateadas
proporcionalmente à fração ideal de terreno no Subcondomínio.
(conceito tradicional).

12. Instrumentabilidade Jurídica do Condomínio
Urban Office & Hotel Curitiba

13. Conjunto de Contratos do Condomínio
Urban Office & Hotel Curitiba
1. Contrato de Prestação de Serviços Técnicos e Outra Avenças
2. Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação
3. Contrato de Locação
4. Contrato de Comodato
5. Contrato de Prestação de Serviços Condominiais de Natureza
Hoteleira
6. Contrato de Prestação de Serviços Condominiais para o
Condomínio Urban Office & Hotel Curitiba e Subcondomínio
Urban Office Curitiba
7. Contrato de Prestação de Serviço de Consultoria Externa Asset
Manager
8. Convenção de Condomínio e Regimentos Internos

14. Contrato de Prestação de Serviços Técnicos e
Outras Avenças
Trata-se do contrato prévio que se estabelece entre a Incorporadora e
a Operadora Hoteleira INTERCITY, no qual esta é contratada para
administrar o hotel, assumindo as seguintes obrigações:
 Acompanhar a confecção do projeto arquitetônico e
complementares, desde a sua concepção;
 Acompanhar o andamento das obras;
 Fazer a gestão da aquisição da mobília, equipagem e decoração
do Hotel, estimando os valores envolvidos;
 Realizar a montagem da operação hoteleira (fase pré-
operacional), estimando os valores envolvidos.

15. Contrato de Constituição de Sociedade em
Conta de Participação - SCP
Trata-se do Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação entre os adquirentes das unidades e a Operadora, que
fará a exploração da atividade hoteleira em seu nome.
- Aporte de trabalho
- know how
Operadora Hoteleira INTERCITY
- Competência profissional
(sócia ostensiva)
- Recebe taxa de administração e
honorários de incentivo.
Proprietários das unidades - Oferecem suas unidades para
autônomas (sócios participantes) uso da sociedade
- Recebem remuneração de acordo
com a rentabilidade do hotel.
- Sistema unificado de proprietários que congregam suas
Pool unidades, com objetivo de explorá-las conjuntamente;
- Compartilhamento de receitas, despesas e resultados.
O Prazo da SCP é de 09 anos e 11 meses.

16. Contrato de Locação
Trata-se do contrato no qual as unidades hoteleiras de cada um dos
adquirentes são dadas em locação à Operadora Hoteleira
INTERCITY na qualidade de sócia ostensiva da SCP.
 Valor da locação será definido na Assembleia anual da SCP de
acordo com as perspectivas de ocupação e valores de diárias
previstos para o ano;
 O locativo é pago anualmente, podendo ocorrer
antecipações mensais conforme decidido na assembleia;
 O prazo da locação é o mesmo da Sociedade em Conta de
Participação – 09 anos e 11 meses.

17. Contrato de Comodato
Trata-se do contrato no qual o Condomínio, representando os
interesses dos condôminos do Subcondomínio Hoteleiro, cede em
comodato as áreas de uso comum e os equipamentos condominiais à
Operadora Hoteleira INTERCITY na qualidade de sócia ostensiva da
SCP.
 Contrato não oneroso;
 O prazo do comodato é o mesmo da Sociedade em Conta de
Participação – 09 anos e 11 meses.

18. Contrato de Prestação Serviços Condominiais
de Natureza Hoteleira
Trata-se do contrato no qual a INTERCITY é contratada como
administradora do subcondomínio hoteleiro, se obrigando a:
 Proceder a administração do subcondomínio hoteleiro,
supervisionando e controlando concessionárias e/ou terceiros;
 Elaborar o orçamento anual e a previsão de desembolsos,
fixando as metas previstas para o ano e as políticas que
desenvolverá;
 Manter os livros e registros do subcondomínio;
 Implantar padrões e procedimentos operacionais de acordo
com a Marca InterCity Premium;
 Selecionar, treinar e supervisionar o Gerente Geral e demais
empregados;
 Impor a fiel observância da Convenção de Condomínio e
Regimento Interno.
 Nada receberá por conta dos seus serviços, exceto se por
decisão judicial alguma unidade for excluída do Pool, R$ 200,00
(duzentos reais).

19. Contrato de Prestação Serviços Condominiais
do Condomínio Geral e do Subcondomínio
Office
Trata-se do contrato no qual a INTERCITY é contratada como
administradora do Condomínio Geral e do Subcondomínio Urban
Office, se obrigando a:
 Proceder a administração do Condomínio Geral e do
Subcondomínio Urban Office Curitiba;
 Elaborar o orçamento anual e a previsão de desembolsos do
Condomínio Geral e do Subcondomínio Urban Office, fixando
as metas previstas para o ano;
 Manter os livros e registros do Condomínio Geral e do
Subcondomínio Urban Office;
 Impor a fiel observância da Convenção de Condomínio e
Regimento Interno;
 Receberá por conta dos seus serviços R$ 70,00 (setenta reais),
de cada sala comercial e de cada uma das lojas 102, 103 e 104.

20. Contrato de Prestação Serviços de Consultoria
Hoteleira
Trata-se do contrato no qual a Jones Lang Lassale Hotels S/A é
contratada para prestar serviços de consultoria hoteleira destinada a:
 Acompanhar o desempenho da operação hoteleira e auxiliar na
implantação de boas práticas administrativas e operacionais;
 Representar os interesses dos proprietários em face da
INTERCITY, fiscalizando as obrigações por esta assumidas nos
contratos;
 Zelar pelo investimento hoteleiro;
 Analisar orçamentos anuais;
 Prestar contas dos resultados cuidando para que os aluguéis e
dividendos sejam depositados nas contas dos proprietários das
unidades;
 Revisão do Plano de Marketing e Comercial.

21. Convenção de Condomínio e Regimentos
Internos
A Convenção de Condomínio prevê normas gerais a ambos os
subcondomínios e lojas e tambêm prevê regras específicas para cada
um dos subcondomínios.
 O Condomínio Geral terá um Síndico e Conselho Fiscal.
 Cada Subcondomínio terá um Subsíndico e o seu Conselho
Fiscal.
 Haverá Assembleias do Condomínio Geral e Assembleias
Específicas quando os assuntos a tratar disserem respeito a um
só subcondomínio.
 O Condomínio Geral e os Subcondomínios possuem seus
respectivos regimentos internos, contendo as regras de
utilização das áreas de uso comum.
 A Garagem Comercial será terceirizada por empresa escolhida
pelos condôminos, de acordo com a Convenção de
Condomínio.

22. Termo de Recebimento e Adesão à
Instrumentabilidade Jurídica do Condomínio
Urban Office & Hotel Curitiba
TERMO DE RECEBIMENTO E ADESÃO À INSTRUMENTABILIDADE JURÍDICA DO
EMPREENDIMENTO URBAN OFFICE & HOTEL CURITIBA E DO SUBCONDOMÍNIO URBAN
HOTEL CURITIBA
DECLARAÇÃO
Declaro, para todos os fins e efeitos de direito, que:
(a) recebi uma cópia dos seguintes instrumentos jurídicos: (i) Contrato de Prestação de
Serviços Técnicos e Outras Avenças; (ii) Contrato de Constituição de Sociedade em
Conta de Participação (SCP); (iii) Contrato de Locação; (iv) Contrato de Comodato de
Áreas e Equipamentos Comuns; (v) Contrato de Prestação de Serviços de Administração
Condominial de Natureza Hoteleira; (vi) Contrato de Prestação de Serviços de
Administração Condominial; (vii) Contrato de Prestação de Serviços de Consultoria
Hoteleira (Asset Manager); e, (viii) Convenção de Condomínio e Regimento(s) Interno(s)
do empreendimento imobiliário denominado URBAN OFFICE & HOTEL CURITIBA e
referentes à operação hoteleira a ser desenvolvida nas instalações do Subcondomínio
Hoteleiro do “URBAN HOTEL CURITIBA” (o “Hotel” ou o “Urban Hotel”);
(b) a Sócia Ostensiva na Sociedade em Conta de Participação (SCP) é a empresa
INTERCITY ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA SE LTDA. (a “INTERCITY”);
(c) a locatária é a INTERCITY, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP;
(d) tenho pleno conhecimento e aceito integralmente os termos e condições constantes dos
referidos instrumentos e com estes adiro, sem qualquer restrição ou oposição;
(e) adiro à referida SCP como Sócio Participante;
(f) adiro ao Contrato de Locação, como locador;
(g) concordo e me obrigo a cumprir e respeitar os referidos contratos, transferindo a posse
de minha(s) unidade(s) autônoma(s) para ser(em) explorada(s) pela Sócia Ostensiva,
em conjunto com outras unidades autônomas, nos termos neles previstos;
(h) autorizo que minha(s) unidade(s) autônoma(s) seja(m) vistoriada(s) e recebida(s) pela
Consultoria Externa contratada (Asset Manager), ou empresa por ela indicada, a qual
fica autorizada a transferir a posse à INTERCITY bem assim que tenho conhecimento de
que a responsabilidade de referidas empresas (h1) é limitada à constatação de eventuais
defeitos aparentes e de fácil constatação, os quais deverão ser apontados e reclamados
junto à Incorporadora que, nessa condição, é a responsável por saná-los; (h2) não se
estende a verificar se a Incorporadora cumpriu com suas obrigações legais, atributo esse
que me é exclusivo;
(i) Para fins de recebimento dos resultados da SCP e o aluguel, indico a conta bancária
cujos dados seguem abaixo, ou, caso não seja possível indicá-los neste momento, me
comprometo a informá-los, impreterivelmente, até a data da realização da Assembleia
Geral de Instalação do Condomínio de Utilização do empreendimento imobiliário
hoteleiro em questão, a saber:
Titular: ___________________________________________________________________________
CNPJ/CPF: _______________________________________________________________________
Conta corrente nº __________________________________________________________________
Banco ________________________ Agência ____________________________________________
Cidade ___________________________________________________________________________
E, por estarem assim justos e contratados, firma o presente em 02 (duas) vias de igual teor e para a
mesma finalidade.
Curitiba, RS, xx de novembro de 2012.
Ass.
1

23. Declaro, para todos os fins e efeitos de direito, que:
(a) recebi uma cópia dos seguintes instrumentos jurídicos: (i) Contrato de Prestação de
Serviços Técnicos e Outras Avenças; (ii) Contrato de Constituição de Sociedade em
Conta de Participação (SCP); (iii) Contrato de Locação; (iv) Contrato de Comodato de
Áreas e Equipamentos Comuns; (v) Contrato de Prestação de Serviços de Administração
Condominial de Natureza Hoteleira; (vi) Contrato de Prestação de Serviços de
Administração Condominial; (vii) Contrato de Prestação de Serviços de Consultoria
Hoteleira (Asset Manager); e, (viii) Convenção de Condomínio e Regimento(s) Interno(s)
do empreendimento imobiliário denominado URBAN OFFICE & HOTEL CURITIBA e
referentes à operação hoteleira a ser desenvolvida nas instalações do Subcondomínio
Hoteleiro do “URBAN HOTEL CURITIBA” (o “Hotel” ou o “Urban Hotel”);
(b) a Sócia Ostensiva na Sociedade em Conta de Participação (SCP) é a empresa
INTERCITY ADMINISTRAÇÃO HOTELEIRA SE LTDA. (a “INTERCITY”);
(c) a locatária é a INTERCITY, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP;
(d) tenho pleno conhecimento e aceito integralmente os termos e condições constantes dos
referidos instrumentos e com estes adiro, sem qualquer restrição ou oposição;
(e) adiro à referida SCP como Sócio Participante;
(f) adiro ao Contrato de Locação, como locador;
(g) concordo e me obrigo a cumprir e respeitar os referidos contratos, transferindo a posse
de minha(s) unidade(s) autônoma(s) para ser(em) explorada(s) pela Sócia Ostensiva,
em conjunto com outras unidades autônomas, nos termos neles previstos;
(h) autorizo que minha(s) unidade(s) autônoma(s) seja(m) vistoriada(s) e recebida(s) pela
Consultoria Externa contratada (Asset Manager), ou empresa por ela indicada, a qual
fica autorizada a transferir a posse à INTERCITY bem assim que tenho conhecimento de
que a responsabilidade de referidas empresas (h1) é limitada à constatação de eventuais
defeitos aparentes e de fácil constatação, os quais deverão ser apontados e reclamados
junto à Incorporadora que, nessa condição, é a responsável por saná-los; (h2) não se
estende a verificar se a Incorporadora cumpriu com suas obrigações legais, atributo esse
que me é exclusivo;
(i) Para fins de recebimento dos resultados da SCP e o aluguel, indico a conta bancária
cujos dados seguem abaixo, ou, caso não seja possível indicá-los neste momento, me
comprometo a informá-los, impreterivelmente, até a data da realização da Assembleia
Geral de Instalação do Condomínio de Utilização do empreendimento imobiliário
hoteleiro em questão, a saber:
Titular: ___________________________________________________________________________
CNPJ/CPF: _______________________________________________________________________
Conta corrente nº __________________________________________________________________
Banco ________________________ Agência ____________________________________________
Cidade ___________________________________________________________________________
E, por estarem assim justos e contratados, firma o presente em 02 (duas) vias de igual teor e para a
mesma finalidade.

24. RESUMO DAS TAXAS E CUSTOS INCIDENTES NA
IMPLEMENTAÇÃO E NA OPERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO

25. Período de Construção do Empreendimento
e da Montagem da Operação Hoteleira (Fase
Pré-operacional)
 Valor estimado em nov/dez/2012 de R$ 35.400,00 para a aquisição da
mobília / equipagem do hotel (FF&E – unidades autônomas hoteleiras
e áreas comuns), devendo dito valor ser pago em até 18 parcelas (12
antes do habite-se e 6 após o habite-se), corrigido pelo IGP-M/FGV a
partir do registro da incorporação imobiliária.
 Valor estimado em nov/dez/2012 de R$ 5.000,00 para capital de giro /
despesas pré- operacionais, devendo dito valor ser pago em até 12
parcelas antes do habite-se, corrigido pelo IGP-M/FGV a partir do
registro da incorporação imobiliária.
OBS: para a loja que será destinada como restaurante do hotel, os valores
estimados são os que seguem adiante e serão pagos nas mesmas
condições acima estipuladas, a saber: R$ 495.500,00 para a aquisição da
mobília / equipagem do hotel (FF&E – unidades autônomas hoteleiras e
áreas comuns); e, R$ 70.000,00 para capital de giro / despesas pré-
operacionais.

26. Período de Operação do Empreendimento
Hoteleiro (Mensalmente)
PARA O HOTELEIRA:
 2,5% do valor total das receitas quidas mensais a tulo de
taxa de o;
 11% sobre o resultado operacional a tulo de rio
contratual de incentivo.
PARA A JONES LANG LASSALE HOTELS S/A:
 0,5% da receita quida mensal;
 2% do lucro operacional quido mensal.
PARA O DE ATIVOS DO HOTEL (FRA):
 2% sobre a receita quida mensal.
PARA CAPITAL DE GIRO:
 0,2% sobre a receita total bruta.

27. Prazos
 Prazo de Construção e entrega da Obra: 39 (trinta e nove) meses;
 Prazo de Montagem, Equipagem e Decoração do Hotel 6 (seis)
meses;
 Prazo de Execução dos Serviços Pré-Operacionais e de abertura do
Hotel ao público: 60 (sessenta) dias contados do habite-se.

28. Mais informações sobre condo-hotel podem ser verificadas em:
www.santossilveiro.com.br