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  • 1. Nota Técnica20 de Diciembre del 2011 ACCESO A LA VIVIENDA PROPIA: ¿ES AHORA MÁS FÁCIL?El mercado inmobiliario, junto con el de construcción en general, ha experimentado gran augeen los últimos cinco años. El aumento de los ingresos familiares vinculado al crecimiento de laeconomía ha estimulado el crecimiento de la demanda por viviendas y ha empujadofuertemente sus precios. Hasta el año 2008, el crecimiento de los ingresos familiares resultomayor al crecimiento de los precios promedio de las viviendas en Lima, lo que significó unfuerte aumento de la población con capacidad de adquirir viviendas sea para cumplir su sueñode la casa propia o como medio de renta. El mercado inmobiliario continúa siendo una fuerteopción de inversión para el retiro, frente a las magras pensiones del sistema estatal y al mayorriesgo que se percibe en los sistemas vinculados a las bolsas de valores. Sin embargo, a partirdel 2008, las tendencias de los ingresos familiares y de los precios inmobiliarios se revirtieron:el crecimiento de los ingresos familiares se desacelero y, por el contrario, los preciosinmobiliarios se aceleraron.Paralelo a la evolución de ingresos y precios inmobiliarios, los créditos hipotecarios se hanexpandido notoriamente y algunos programas estatales (como Mi Vivienda) han venidootorgando este tipo de créditos en condiciones muy favorables. Sin embargo, estos no hansido suficientes para contrarrestar la dificultad de las familias de ingresos medios y bajos paraacceder a viviendas cuyos precios se han encarecido. Como consecuencia, cada vez sonmenores las posibilidades que una familia promedio tiene para adquirir un departamento ouna casa y aquellos que sí pueden lo tienen que hacer en zonas cada vez más alejadas de losdistritos tradicionales. Frente a éste contexto cabe preguntarse ¿Cómo han evolucionado lasposibilidades de una familia promedio de lograr obtener la anhelada casa propia?¿Cómo se ha comportado la demanda?Una de las características más saltantes de la actividad inmobiliaria, es su estrecha relación conel crecimiento de la economía y su especial sensibilidad a las fluctuaciones del productointerno. El auge económico que caracterizó la década pasada –un crecimiento promedio delPBI real de más de 7% al año entre 2005 y 2010- resulto el principal punto de apoyo para eldesarrollo del sector.El aumento de los ingresos percibidos por la población (en especial de aquella que reside enzonas urbanas), ha servido de impulso al acelerado crecimiento de la demanda inmobiliariacon un mayor énfasis en aquella proveniente de los estratos socioeconómicos más pobres. Laventa de viviendas en Lima y Callao ha registrado un extraordinario crecimiento durante ladécada recién pasada, llegando a totalizar más de 14,500 unidades, en relación al nivel del año2000 cuando solo se vendieron algo más de 1,600 unidades de viviendas nuevas en unmercado afectado por la recesión que golpeo al país a fines de la década de los 90s. La venta
  • 2. Nota Técnicade viviendas se multiplico por más de seis veces entre el 2000 y el 2005, y luego de un fuertebache retomo un crecimiento moderado a partir del 2007.1 Figura N°1 Lima: Metropolitana: Viviendas vendidas (unidades vendidas) 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fuente: Instituto CUÁNTOEl incremento de la capacidad adquisitiva de las familias ha jugado un importante rol en laexpansión de la demanda efectiva por viviendas. Entre los años 2005 a 2007 se dio un fuerteincremento (+19%) en los ingresos promedio de las familias limeñas, expresado a preciosconstantes de 2010. Este aumento ha sido más significativo para los estratos socioeconómicosmás bajos, donde el incremento llego a representar un 38% respecto al obtenido en el año2005. Del 2007 al 2010 los ingresos familiares promedio, en términos reales, tuvieronaumentos más moderados y hasta se redujeron en el caso de las familias pertenecientes alquintil de ingreso más bajo.2 Cuadro N° 1 Promedio de ingreso Familiar en Lima y Callao (a precios constantes del 2010) Qui nti l de 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 i ngres o 1 445 413 486 570 575 559 547 2 934 1,009 1,056 1,164 1,232 1,208 1,244 3 1,448 1,535 1,677 1,807 1,883 1,889 1,899 4 2,277 2,328 2,639 2,883 2,942 3,041 2,942 5 5,671 6,349 6,737 7,409 6,977 7,158 7,205 Promedio 2,152 2,319 2,517 2,766 2,721 2,769 2,766 Fuente: Encuesta Nacional de Hogares1 Ver CUÁNTO 2010, con datos de CAPECO.2 Datos de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO). 2
  • 3. Nota TécnicaAl mismo tiempo, esta mejora ha significado un aumento importante en el número de sujetosde crédito para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero. A nivel nacional, lacolocación de créditos hipotecarios para vivienda a través del sector de banca múltiple seincrementó en casi 140%, pasando de poco más de S/. 6,400 millones en 2005 a más de S/.15,000 millones en 2010. Los préstamos hipotecarios han llegado a representar más del 14%de la cartera total del sector bancario y el 3.6% del PBI nacional en 2010. Asimismo, son loscréditos que registran una tasa de morosidad menor al 1%, bastante por debajo de lamorosidad registrada en el caso de los créditos para actividades comerciales (1.3%) y por loscréditos de consumo (2.7%). Figura N°2 Banca múltiple: Evolución del crédito hipotecario para vivienda (Millones de nuevos soles) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP¿Y la oferta de viviendas?La oferta total de viviendas ha sido muy irregular durante la década pasada, con un fuertecrecimiento durante la primera mitad y fluctuaciones importantes hasta el 2010. En esteúltimo año la oferta de viviendas alcanzó casi las 14,400 unidades, lo que resultó ligeramenteinferior a las ventas registradas en dicho año. En promedio se trata de viviendas con un áreaque va de 65 a 95 metros cuadrados construidas en la capital y cuyo precio oscila entre US$ 30mil y US$ 100 mil. 3
  • 4. Nota Técnica Figura N°3 Oferta Total de Viviendas (numero de viviendas) 20,000 15,000 10,000 5,000 - 2002 2004 2006 2008 2010 Oferta Viviendas Fuente: Elaborado con base en datos de CUÁNTO 2010No obstante el importante crecimiento en la oferta de inmuebles no ha resultado suficientepara satisfacer los incrementos en la demanda de vivienda en las ciudades más importantesdel país y de manera particular en la ciudad de Lima. Este exceso de demanda ha traído comoresultado el alza de los precios del metro cuadrado hasta niveles muy por encima de la tasa decrecimiento del ingreso familiar (el precio en nuevos soles del metro cuadrado crecióalrededor de 10 puntos porcentuales por encima de los ingresos correspondientes a lasfamilias ubicadas en el quintil superior de ingresos entre 2005 y 2010). Al 2011, la tasa decrecimiento de los precios para inmuebles parece que continúa acelerándose por lo que labrecha respecto a los ingresos familiares puede resultar aún más significativa. Figura N°4 Índices de precios de viviendas y de ingreso nominal de familias en Lima y Callao (valores corrientes 2005=100) 220 200 180 160 140 120 100 80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Precio metro cuadrado Ingreso familiar promedio Fuente: CUÁNTO y ENAHO. Índice de precios calculado en base a promedios de precio en soles de m2 por distrito (CUÁNTO 2010), ponderados por la cantidad de m2 vendidos por distrito en 2008. 4
  • 5. Nota TécnicaEntre 2005 y 2010, los precios promedio del metro cuadrado de departamento en Lima yCallao registraron un incremento acumulado de 95% (de US$ 515 a US$ 1,004). Como es deesperar existe una amplia dispersión en los precios, registrándose los mayores preciospromedio en los distritos exclusivos de Lima como San Isidro, Miraflores, La Molina, San Borjay Surco. Sin embargo el incremento de precios en los últimos años es más o menosgeneralizado y afectó a la mayoría de distritos en una magnitud que oscila entre 90% y 120%.Durante el 2011 la escalada de precios parece que ha seguido acelerándose, el valor de unmetro cuadrado de departamento en San Isidro ha aumentado en 21%, en Miraflores en 24% yen Surco en 20%. Se estima que la tendencia al alza de los precios de las viviendas en Lima yCallao parece que todavía no va a hallar un techo por ahora, sobre todo en los segmentosaltos. 3 La razón que se aduce es que los ingresos de los segmentos altos siguen en aumento yque la creciente escasez de terrenos hace que sus precios suban exponencialmente.A esto se añade el hecho que los precios del metro cuadrado en Lima son todavíacomparativamente menores respecto a los precios inmobiliarios vigentes en otras ciudadesimportantes a nivel de la región. Así, mientras en 2009 el precio/m2 en Lima se estimaba enUS$ 814, en Buenos Aires se reportó un precio promedio de US$ 1,994; en Bogotá de USD1,688; y en Santiago de Chile de USD 1,486.4 Figura N°5 Precios Promedio de Vivienda según sector urbano (US dolares por m2) 1,400 1,200 1,000 US dolares 800 600 400 200 - 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Grupo A Grupo B Grupo C Grupo D Grupo A: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina Grupo B: Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel Grupo C: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis Grupo D: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martin de Porres. Fuente: Centro de Estudios Estratégicos. En base a CAPECO y BCRP.3 Información de CAPECO en Diario Gestión, Diciembre 2, 20114 Global Property Guide. 2010. 5
  • 6. Nota TécnicaEl acceso a viviendaTeniendo en cuenta la evolución de la demanda y la oferta de viviendas en la ciudad de Lima,resulta interesante analizar cuáles son las posibilidades de una familia de adquirir una casa oun departamento propio.En la mayoría de casos, la compra de una vivienda es posible solo si la familia puede acceder aun crédito hipotecario. Según el BBVA, en el 2008 el 80% de las viviendas que se compraronfueron financiadas por medio de hipotecas. Para ser considerado sujeto de crédito, la personao la familia deben mantener un ingreso conyugal bruto por encima de un cierto umbral. Otrosrequisitos comunes a todos los programas hipotecarios son la restricción en la edad delsolicitante del préstamo (no mayores a 65 años), mantener un adecuado historial crediticio yque el monto de la cuota mensual no supere el 30% ó 40% de los ingresos familiares netos delmes.Existen varias opciones de financiamiento hipotecario dependiendo de las característicaseconómicas del hogar, entre los principales están: el crédito hipotecario regular, el nuevocrédito hipotecario Mi Vivienda y el crédito Techo Propio. El primero, está orientado a lasfamilias de clase media hacia arriba (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,400), mientrasque Mi Vivienda y Techo Propio son programas del sector público para facilitar el acceso avivienda a las familias de menores recursos (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,200 y S/.800 respectivamente).5En el caso de la compra vía crédito regular, el sistema financiero ofrece la posibilidad definanciar hasta el 90% del valor del inmueble ya terminado (monto mínimo de endeudamientode S/. 32,000 o US$ 10,000) en un plazo de hasta 25 años. El límite en el valor del inmueble seencuentra restringido únicamente por la capacidad de endeudamiento del prestatario.Mi Vivienda ofrece financiar hasta el 90% del valor del inmueble con un horizonte máximo de20 años. Éste crédito exige sin embargo que la vivienda en cuestión sea de primera venta y queel valor de construcción no supere los S/. 180,000 (esto es, el monto máximo del préstamootorgado asciende a S/. 162,000). El atractivo adicional de Mi Vivienda es que ofrece un “bonodel buen pagador” por un monto fijo de S/. 12,500, mismo que se añade a la cuota inicialentregada por el prestatario pero que se pierde en caso que el deudor se retrase en el pago desu cuota. El crédito Techo Propio financia viviendas también de primera venta, con un valorentre 5.5 y 14 UIT, que equivale a S/. 19,800 y S/. 50,400 respectivamente. El préstamos eshasta por el 60% del valor del inmueble, es decir hasta S/. 30,240.El plazo de endeudamientoes de hasta 20 años y el Estado hace entrega de un “bono familiar habitacional” por un valormáximo de 5 UIT (S/. 18,000). Además, el ingreso familiar mensual no debe exceder 0.45 UIT oS/.1,620.Bajo las condiciones de créditos descritas anteriormente y tomando la información de ingresosfamiliares de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del INEI, se puede deducir la evolucióndel porcentaje de familias de Lima y Callao que tenían la capacidad de adquirir un préstamohipotecario y acceder a la compra de una vivienda, dados los precios vigentes en el periodo2005-2010.5 A partir del 2006 y agotados los fondos inicialmente previstos por el Estado, Mi Vivienda pasó aconvertirse en sociedad anónima. 6
  • 7. Nota TécnicaEl promedio actual de ingresos de una familia limeña es de aproximadamente S/. 2,770mensuales y alrededor de 68% de las familias ganan eso o menos. Dadas las condiciones de loscréditos, ellas no podrían acceder a una vivienda de más de S/. 130,000 (alrededor de US$48,000).6 Dentro de este grupo de familias, alrededor del 16% tienen ingresos netos iguales oinferiores a S/. 800, que difícilmente podrían acceder al mercado formal por no tener losingresos suficientes para acceder aún a los sistemas financieros para vivienda más inclusivos(Techo Propio). Por lo anterior, solo el 32% de las familias limeñas tienen ingresos que lespermitirían obtener un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda de al menos 130,000soles. Sin embargo, este monto cada día corresponde a una vivienda más chica o más alejadade sus preferencias, debido al aumento generalizado en los precios inmobiliarios.Con la información disponible es posible estimar como ha cambiado la situación de acceso avivienda tomando como ejemplo el caso de adquisición de un inmueble de 100 m2 en tresdiferentes zonas de la capital en el periodo 2005-2010. Se han seleccionado distritos cuyasfamilias residentes están concentradas en distintos estratos socioeconómicos: un primer grupo(Grupo 1) incluye Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel (nivelsocioeconómico A y B), un segundo grupo (Grupo 2) está constituido por el Cercado, Rímac,Breña, y La Victoria (nivel socioeconómico C), y finalmente el tercer grupo (Grupo 3) esCarabayllo, Comas, e Independencia (nivel socioeconómico D y E).Como se observa en el Cuadro N° 2, si bien el precio de una vivienda de tales características seha incrementado de manera importante durante el periodo de referencia, el aumento mássignificativo se da para el periodo 2007/10 (una variación de entre 48% a 88% dependiendo dela zona de ubicación). Cabe resaltar que como consecuencia del aumento de precios, una casade 100 m2 que en el 2005 podía ser adquirida vía el Fondo Mi vivienda en cualquiera de las treszonas señaladas, al 2010 posee un valor comercial que sobrepasa el límite estipulado paradicho esquema de financiamiento hipotecario (precio de venta superior a S/. 180 mil) en elcaso de las dos primeras zonas. Esto deja como única opción de compra para la población demenores recursos, la posibilidad de adquirir una casa en distritos menos céntricos comoComas, Carabayllo o Independencia.Asimismo, se muestran los ingresos familiares mínimos exigidos por el sistema financiero parasolventar la cuota mensual del préstamo hipotecario (la cuota, no debe ser mayor al 40% delos ingresos conyugales) y el porcentaje de hogares que disponen de dicha capacidad de pagopara cada año. Al respecto, debemos hacer notar primeramente que el porcentaje de familiaspresentado no hace referencia a una demanda efectiva o insatisfecha; se trata únicamente delporcentaje de hogares limeños que disponen de la capacidad suficiente para comprar unavivienda de las características ya mencionadas vía financiamiento hipotecario (en el Fondo MiVivienda o vía crédito hipotecario regular según corresponda) independientemente de suspreferencias o necesidades habitacionales.6 Se supone un crédito hipotecario del programa Mi Vivienda, a 20 años, con tasa de interés de 9.3% ycon una inicial de 10% del valor comercial de la vivienda, que resulta en una cuota mensual equivalenteal 37% del ingreso familiar. 7
  • 8. Nota Técnica Cuadro N° 2 Acceso a la vivienda en distritos de ingreso medio/alto, medio/bajo y bajo, 2005-2010 (valores en nuevos soles) Ingreso neto mínimo Familias que ganan igual o Valor comercial de Depto. necesario para obtener más del ingreso mínimo Distrito de 100 m2 préstamo necesario 2005 2007 2010 2005 2007 2010 2005 2007 2010 1 - Jesus María, Lince, Magdalena, 145,860 154,309 249,889 2,895 3,078 6,255 15% 23% 8% Pueblo Libre, San Miguel 2 - Cercado, Breña, La 127,050 119,566 224,985 2,488 2,325 5,633 21% 33% 9% Victoria, Rímac, San Luis 3 - Carabayllo, Comas, 92,730 94,213 139,519 1,798 1,830 2,758 35% 45% 32% Independencia, Los OlivosFuente: Estimación del CEE con base a datos de CUÁNTO Y INEI (ENAHO) Como se puede apreciar en la tabla, en el 2010 se dio una importante caída en el porcentaje de familias limeñas con poder de compra de bienes inmuebles, luego que dicha capacidad de compra se había incrementado sustancialmente entre el 2005 y 2007. Dicha caída fue más significativa para el caso de viviendas ubicadas en los distritos más caros del Grupo 1 y Grupo 2, en donde se pasó de una proporción de hogares con capacidad de pago de 23% y 33% en 2007 a 8% y 9% del total de hogares en la ciudad capital en 2010, respectivamente. Conclusiones A pesar del boom inmobiliario de los últimos cinco años, los aumentos generalizados en los precios de las viviendas en la capital han mermado de manera significativa la capacidad de las familias para acceder a una casa o departamento propio. Si bien existe disponibilidad de crédito hipotecario, las condiciones de pago para acceder a él conjuntamente con el mayor valor comercial de los inmuebles, hace que las cuotas mensuales resultantes de los créditos de más largo plazo superen los límites de endeudamiento aceptados por el presupuesto de la mayoría de hogares. Esta situación ha ocasionado que el porcentaje de familias limeñas con capacidad de acceso a compra de viviendas haya disminuido sustancialmente entre los años 2007 y 2010. Como consecuencia, en 2010 se registra una menor proporción de familias en posesión de casa propia (de 73% en 2005 a 66% en 2010) respecto de aquellas que optan por vivir en una vivienda alquilada (de 11% a 15% durante el mismo periodo). 8
  • 9. Nota Técnica Cuadro N° 3 Situación de Ocupación de Viviendas en Lima y Callao (% del total de familias) (% del total de familias) Tipo de Ocupación 2005 2010 Propietario 73% 66% Inquilino 11% 15% Usuario* 16% 19% Total 100% 100% *Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar. *Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar. Fuente: ENAHO (INEI)Recientemente, el sistema bancario ha comenzado a examinar las posibilidades de facilitar unamayor apertura en el acceso al crédito mediante la ampliación del plazo estipulado para loscréditos hipotecarios así como a sistemas de leasing inmobiliario. Esta solución se orientaría alcreciente número de hogares que ha dejado de calificar para un préstamo hipotecarioconvencional para adquirir viviendas en zonas no muy alejadas de su preferencia. 9