Hypotheekboek

Hypotheek boek
Auteur: Stefan Rooyackers
in opdracht van www.hypotheek-portal.nl
© 2010

www.hypotheek-portal.nl

Copyright 2010
Niets uit het boek mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt
door middel van digitale technieken, druk, microfilm of op welke an-
© 2010

dere wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de Auteur.


Inhoudsopgave

0.0 Voorwoord 7
1.0 Een woning kopen 9
1.1 Huis kopen of huis huren 9
1.2.0 Eerste woning kopen 12
1.2.1 Koopsubsidie 12
1.2.2 De Starterslenings 13
1.2.3 Regelingen van de provinsie 14
1.2.4 Starterswoningen 16
1.3 Tips voor de onderhandelingen 16

2.0 Hypotheek 19
2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig 19
2.1.2 Keuze voor een hypotheek 24
2.2 NHG en woonlasten facilliteiten 26
2.3 De woning taxatie 28
2.4 Bouwkundig rapport 31
2.5 De notaris 32
2.6 Kosten 34
2.7 Hypotheek oversluiten 36
2.8 Verbouwing financieren 37
2.9 Woning in het buitenland 39
2.10 Welke belasting heft de gemeente 40

3.0 Hypotheekvormen 42
3.1 Annuïteiten hypotheek 43
3.2 De lineaire hypotheek 44
3.3 De aflossingsvrije hypotheek 44
3.4 Lijfrentehypotheek 46
3.5 Krediethypotheek 47
3.6 Beleggingshypotheek 48
3.7 Effectenhypotheek 49
3.8 De Levenhypotheek 50
3.9 Spaarhypotheek 52
3.10 De hybride hypotheek 53
3.11 De bankspaarhypotheek 55
3.12 De startershypotheek 58
© 2010

3.13 De seniorenhypotheek 60


3.14 De woonark hypotheek 60
3.15 De recreatiewoning hypotheek 62
3.16 Grondhypotheek 65

4.0 Belangrijke zaken 67
4.1 Overlijdensrisicoverzekering 67
4.2 Hypotheek zonder vast contract 69
4.3 Hypotheek en scheiding 70
4.4 De betekenis van BKR 71

5.0 Huis en verhuizen 75
5.1 Tips bezichtigingen 76
5.2 Woonverzekeringen 77
5.3 Tips verhuizen 81

6.0 Bijlagen 84
6.1 Hypotheeklinks 84
6.2 Hypotheek uitleg filmpjes 86

7.0 Hypotheek alfabet 87
© 2010


Voorwoord

Heeft u een woning gekocht? Bent u starter of doorstromer op de hui-
zenmarkt? Heeft u een bestaande hypotheek en loopt bijvoorbeeld uw
rentevastperiode af? Heeft u een bestaande hypotheek en sluit deze niet
meer aan op uw persoonlijke financiële situatie? Dit boek is dan voor u
gemaakt. U leest namelijk hierin waar u op moet letten bij het zoeken
van de juiste hypotheek.
Er bestaat geen beste hypotheek; voor iedereen geldt een persoonlijke
situatie waar een hypotheek op afgestemd dient te worden, kortom een
persoonlijk financieel advies op maat!
In dit boek zullen we naast het uitleggen van alle zaken rondom hypo-
theken het ook hebben over huizen, makelaars, notarissen en verhuizen.

© 2010

Pagina 7


© 2010

Pagina 8


1. Een woning kopen

1.1 Huis kopen of huis huren?

In Nederland heeft u de keuze uit het huren of het kopen van een wo-
ning. Beide vormen van wonen hebben hun eigen voor- en nadelen. Bij
het huren van een woning betaalt u maandelijkse huur aan de eigenaar
van de woning, meestal een woningbouwvereniging. Voor het kopen
van een huis sluit men meestal een hypothecaire lening af. U betaalt
dan maandelijks een bedrag aan rente en/of aflossing.

Bij het kopen van een woning wordt u de eigenaar van dat huis. Na de
aankoop krijgt u de vrijheid om met de gekochte woning te doen wat
u wilt. Zo kunt u een muurtje verplaatsen of een nieuw kleurtje op de
muur aanbrengen. U hoeft bij verkoop van de woning het huis dan ook
niet in oude staat op te leveren. Voor mensen die een woning huren
werkt dat allemaal anders. Zij huren de woning van de werkelijke eige-
naar. Bij oplevering van de huurwoning voor de volgende huurder moet
de woning vaak weer in oude staat worden gebracht. Ook huren heeft
echter voordelen. Wat is om te beginnen voor u nu het aantrekkelijkst?
Uw financieel adviseur zet alles goed voor u op een rijtje.

Woning huren: handig als u veel verhuist
Hoewel een huis kopen voor de meeste mensen de beste optie is, hebben
sommige baat bij een woning huren. Het geeft een grotere bewegings-
vrijheid door een opzegtermijn van vaak slechts één maand. Daarnaast
is er de zekerheid van vaste maandlasten in de vorm van huur. U hoeft
geen extra reparatiekosten of belastingaanslagen te betalen, wat bij een
eigen woning wel voorkomt. Een huis huren betekent bovendien dat de
verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de buitenkant
van de woning en aan bijvoorbeeld een meegehuurde combiketel. Als
huurder heeft u daardoor niet de extra kosten die een huis kopen met
zich meebrengt. Zeker voor mensen die vaak verhuizen, is het huren
van een woning de betere optie.

Huis kopen: geld sparen
Een woning kopen kent vooral op langere termijn voordelen. Met een
© 2010

koopwoning kunt u een eigen vermogen opbouwen. De maandelijkse

Pagina 9


uitgaven aan uw woning kunnen namelijk voor een deel een spaar-
potje voor uw oude dag vormen, omdat u de woning kunt verkopen of
bij pensioenering op een andere manier “te gelde” kunt maken. Veel
huizenbezitters krijgen te maken met een waardevermeerdering van
hun woning en houden na verkoop geld over. U heeft als eigenaar van
uw woning de vrijheid om deze aan te passen aan uw woonwensen.
Verbouwingen kunnen ook bijdragen aan de waardevermeerdering van
uw woning. Onderhoudskosten zult u wel zelf moeten voldoen. Kopen
moet over het algemeen vooral gezien worden als een investering.

Woning kopen wordt gestimuleerd door de overheid (hoofdstuk 2)
Op tal van manieren wordt het kopen van een huis door de overheid
gestimuleerd. De aftrekbaarheid van de rente op een (hypothecaire) le-
ning ten behoeve van aankoop, verbetering of beheer van de eigen wo-
ning is bijvoorbeeld een groot voordeel. Daarnaast is er de Nationale
Hypotheek Garantie, die zorgt dat mensen die een huis kopen en aan de
voorwaarden voldoen kunnen profiteren van een lagere rente. Ook zijn
er de koopsubsidieregeling en een starterslening die mensen met lagere
inkomens extra steun bieden als zij een woning willen kopen.

Subsidie bij kopen huurhuis (hoofdstuk 2)
Naast de koopsubsidie van de overheid (te vergelijken met huursub-
sidie) bieden sommige woningcorporaties zelf ook subsidiemogelijk-
heden aan voor de koop van een oude huurwoning. Uw adviseur kan
u helpen met de subsidieaanvraag of kan beoordelen of wordt voldaan
aan de door de overheid en/of corporatie gestelde voorwaarden.

Eigenwoningforfait
Huiseigenaren moeten wel een zogenaamde eigenwoningforfait beta-
len. Deze belasting op eigen woningbezit is voor het laatst in 2001
structureel herzien en wordt jaarlijks op punten aangepast. De rege-
ling houdt in dat iedere belastingplichtige woningbezitter een fictief
inkomen op moet tellen bij zijn inkomsten van box 1. Het belastbare
inkomen van de woningbezitter wordt op die manier dus hoger of sim-
peler; het eigenwoningforfait werkt beperkend op de fiscale teruggave
op grond van de z.g. hypotheekrenteaftrek.

De gedachte achter het fictieve inkomen is dat u de eigen woning even-
© 2010

tueel zou kunnen verhuren en daar dus inkomsten uit kunt genereren.

Pagina 10


Of u de eigen woning nu werkelijk verhuurt of niet, dat maakt voor de
belastingdienst niet uit. Het gaat immers om een fictief inkomen.

De hoogte van het eigenwoningforfait is gerelateerd aan de WOZ-
waarde (Wet waardering Onroerende Zaken). Taxateurs in dienst van
de gemeente stellen deze WOZ-waarde vast, die soms iets onder de
vrije verkoopprijs van het huis ligt. De bijtelling van het eigenwoning-
forfait bestaat dan uit een bepaald percentage van de WOZ-waarde.
Hiervoor gelden verschillende tarieven. Het percentage voor huizen die
meer waard zijn ligt daardoor hoger. U krijgt dan de volgende tabel:

WOZ-waarde Percentage eigenwoningforfait
Tot €12.500,- 0%
€12.500,- t/m €25.000,- 0,20%
€25.000,- t/m €50.000,- 0,30%
€50.000, - t/m €75.000,- 0,40%
€75.000,- t/m €1.010.00 0,55%
Vanaf €1.010.00 € 5.555 vermeerderd met 0,80% van
de eigenwoningwaarde voor zover
deze uitgaat boven € 1.010.000

Vanaf 2010 wordt het eigenwoningforfait voor huizen met een waarde
van meer dan 1 miljoen euro in stappen verhoogd tot maximaal 2,35%
van de woningwaarde in 2016. Voor 2010 geldt een tarief van € 5.555
plus 0,80% van de eigenwoningwaarde, voor zover deze uitgaat boven
€ 1.010.000.

Ten slotte is er sinds 2005 een regeling die ervoor zorgt dat mensen die
hun hypotheek bijna afgelost hebben geen eigenwoningforfait hoeven
te betalen. Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten
zoals de renteaftrek, krijgt u een extra aftrekpost. Het eigenwoningfor-
fait wordt dan nihil en komt dus te vervallen.
De financieel adviseur kan u meer uitleggen over wat het eigenwoning-
forfait voor uw situatie betekent.
© 2010

Pagina 11


Wat is voor u ideaal? Laat een berekening maken!
De belangrijkste vraag die u moet stellen luidt als volgt: wat brengt
een woning kopen in vergelijking met een woning huren aan maand-
lasten met zich mee? Vaak kunt u zonder lastenverhoging overstappen
van huren op kopen. Laat daarom door uw adviseur een woonlasten-
vergelijking maken. Bij deze vergelijking wordt met alle bijkomende
kosten rekening gehouden, terwijl ook de (vermogens-)voordelen in
kaart gebracht worden. Zo krijgt u een reëel inzicht in de verschillen
tussen maandelijkse lasten voor een huurwoning en een koopwoning,
ook voor de langere termijn. Op basis van deze gegevens kunt u een
weloverwogen beslissing maken of een huis kopen voor u de beste op-
tie is of dat u misschien toch beter een woning kunt (blijven) huren.

1.2 Eerste woning kopen

1.2.1 Koopsubsidie
Voor de starters op de woningmarkt is er in Nederland sinds 1 januari
2007 de koopsubsidie of Eigenwoningbijdrage. Deze subsidie is speci-
aal voor mensen met een bescheiden inkomen en vermogen. Bespreek
op voorhand de mogelijkheden met uw financieel adviseur.

Wanneer komt u voor koopsubsidie in aanmerking?
• bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de
U
datum waarop de woning uw eigendom wordt.
• bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de
U
drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op
de datum waarop de woning uw eigendom wordt.
• U gaat de woning zelf bewonen.
• w vermogen over 2009 is niet hoger dan €20.661 (en niet hoger dan
U
€41.322 als u een medebewoner heeft)
• De koopsom mag niet meer bedragen dan €167.300
• De hypotheek mag niet meer bedragen dan €180.684
• oor aanvragen waarvan de hypotheekofferte op of na 1 januari 2009
V
is uitgebracht, geldt dat alle overige betalingsverplichtingen voort-
vloeiend uit geldlening en/of andere vormen van kredieten uiterlijk
op de datum van passeren moeten zijn afgelost en het contract of de
contracten zijn opgeheven.
• ver de hypotheek moet een garantie (Nationale Hypotheek Garantie)
O
© 2010

worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

Pagina 12


• De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.

Als u denkt aan bovenstaande voorwaarden te kunnen voldoen, is het
mogelijk dat u voor de koopsubsidie in aanmerking komt. Uw financi-
eel adviseur bespreekt de mogelijkheden voor uw situatie.
Let op! Het jaarlijks budget voor de subsidie is beperkt en wordt ver-
strekt volgens het principe “op = op”.

Meer informatie over koopsubsidie?
Kijk op http://www.senternovem.nl/koopsubsidie/

1.2.2 De Starterslening
De Starterslening is een aanvullende lening tegen gunstige voorwaar-
den die door sommige gemeenten aan starters op de woningmarkt
wordt verstrekt. Deze speciale lening overbrugt het verschil tussen de
totale aankoopkosten van uw woning en het maximale bedrag dat u
bij de bank kunt lenen op basis van uw inkomen en volgens de regels
van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De financiering van uw
nieuwe woning bestaat dan uit een normale (eerste) hypotheek aange-
vuld met de Starterslening.

Voor wie is de Starterslening?
De Starterslening is er voor mensen met een middeninkomen die voor
het eerst een woning kopen. De volgende voorwaarden zijn aan de le-
ning verbonden:

• U bent niet eerder (mede-)eigenaar geweest van een koopwoning.
• U bent Nederlander of heeft een geldige verblijfsvergunning.
• Het bruto jaarinkomen van uw huishouden is maximaal €65.000.
• De woning ligt in een deelnemende gemeente.
• De woning is geschikt voor permanente bewoning.
• U gaat de woning zelf bewonen.
• p de woning moet een recht van hypotheek gevestigd kunnen wor-
O
den, dus de aankoop mag geen lidmaatschapsrecht van een coöpera-
tieve flatexploitatievereniging betreffen.
• r bestaat voor de aankoop van de woning geen recht op koopsubsidie
E
op grond van de wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Deze
koopsubsidie geldt bij een koopsom tot €167.300).
© 2010

• e verwervingskosten van de woning bedragen maximaal €350.000.
D

Pagina 13


Rekening houdend met de NHGopslagpercentages betekent dit: voor
nieuwbouw een koopsom tussen de €167.300 en €324.074 vrij op
naam (NHG opslag van 8%) voor bestaande bouw een koopsom tus-
sen de €167.300 en €312.500 kosten koper (NHG opslag van 12%)

Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering,
maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de beno-
digde Starterslening.

De startersregelingen voor het kopen van een woning bestaan voor een
deel uit een groot aantal complexe regels en voorwaarden, die boven-
dien regelmatig aan verandering onderhevig zijn.

Raadpleeg daarom uw financieel adviseur voor een antwoord op de
vraag of u in aanmerking komt voor een Startersregeling en wat dat
betekent voor uw koopmogelijkheden en maandelijkse lasten. Als u in
aanmerking komt, zal uw adviseur voor u doorgaans de aanvraagpro-
cedure van de regeling verzorgen.

Kijk voor een overzicht van gemeenten op
http://www.starterslening.info/voorwaarden-starterslening-per-ge-
meente-1.html

en voor een checklist op
http://www.svn.nl/NR/rdonlyres/872E382F-EEE3-4303-868A-
10B1F8D8F4E8/0/ChecklistSVnfinancieringsplan2009.pdf

1.2.3 Regelingen van de provincie
Naast de koopsubsidie en de Starterslening zijn er per provincie mo-
gelijk regelingen voor starters op de woningmarkt, om deze markt te
stimuleren. Per juni 2010 is bekend gemaakt dat de voor dit boek geko-
zen voorbeeldprovincie Noord-Brabant haar stimuleringsmaatregelen
ruim een jaar eerder dan gepland zal stopzetten i.v.m. het geconstateerd
hervinden van stabiliteit door de woningmarkt. Het voorbeeld hebben
we vooralsnog voor u gehandhaafd. Informeer steeds naar de beschik-
baarheid van stimuleringsmaatregelen als u voor het eerst een eigen
woning gaat kopen.
© 2010

Pagina 14


Noord-Brabant
Kopers van nieuwbouwwoningen in Noord-Brabant konden tot voor
kort bij de provincie terecht voor financiële ondersteuning. De provin-
cie beoogde door vier steunmaatregelen de verkoop van nieuwbouw-
woningen te stimuleren. De financiële maatregelen moesten het voor
kandidaat-kopers makkelijker maken in Brabant een huis te kopen.
Voor uw “leesgemak” zetten we de beschrijving van de recent verval-
len steunmaatregelen hierna in tegenwoordige tijd voort:

De eerste maatregel is de Brabantse Waardebescherming. Als een hui-
zenkoper zijn nieuwe huis door gedwongen verkoop binnen drie jaar
moet verkopen, neemt de provincie de helft van het eventuele verlies
voor haar rekening. De oorzaak van gedwongen verkoop is werkloos-
heid, echtscheiding of overlijden. De regeling geldt tot een maximum
van €60.000.

De tweede maatregel betreft de woonlastenverzekering. Deze verze-
kering beschermt een huizenkoper tegen het niet meer kunnen betalen
van woonlasten door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. De pro-
vincie neemt 25% van de premie voor haar rekening, tot een maximum
van €12,50 per maand.

De derde maatregel is de Brabantse Starterslening om het starters mak-
kelijker te maken een hypotheek af te sluiten. Starters in de provincie
komen in aanmerking voor een lening waarover drie jaar geen rente en
aflossing betaald hoeft te worden.

De laatste maatregel is de Brabantse Verkoopgarantie, de aantrekke-
lijkste regeling volgens de provincie. Als een koper van een nieuw-
bouwwoning na twee jaar zijn oude woning nog niet heeft verkocht, is
de provincie bereid die woning voor 90 procent van de taxatiewaarde
over te nemen. De bestaande woning mag de taxatiewaarde tot 4,5 ton
niet overschrijden. Hiermee heeft een koper dus de zekerheid dat hij
niet langer dan twee jaar met dubbele hypotheeklasten zit.

Informeer als u zich laat adviseren bij de aankoop van een woning
steeds naar een mogelijke herleving van “oude” steunmaatregelen of
een provinciaal afwijkende regeling.
© 2010

Pagina 15


1.2.4 Starterswoningen
In sommige gemeenten worden door woonstichtingen speciale starters-
woningen gebouwd. Deze woningen kennen een lage koopprijs.

De prijs van (starters)woningen wordt in de praktijk op veel manie-
ren aantrekkelijker gemaakt. Zo is een recente variant het aanbieden
van woningen waarbij u wel de woning koopt (de z.g. opstallen) maar
waarbij de grond niet uw eigendom wordt. Doordat de grond vaak een
behoorlijk percentage van de koopsom vertegenwoordigt, krijgt u qua
woning meer waar voor uw geld. Vraag uw financieel adviseur naar de
mogelijkheden en voorwaarden voor de aankoop en financiering van
een dergelijke woning.

1.3 Tips voor de onderhandelingen
Medio 2010 is de dynamiek in de woningmarkt zeker nog niet volledig
terug, maar er lijken tekenen te zijn van een voorzichtig herstel. Het
niet aansluiten van vraag en aanbod met betrekking tot koopwoningen
zorgt nog steeds voor een duidelijke kopersmarkt.
De doorlooptijd (de tijd dat huizen gemiddeld te koop staan) is nog
steeds aanzienlijk. Als kopende partij heeft u een groot voordeel ten
opzichte van de verkopende partij. U heeft dan ook een sterke onder-
handelingspositie voor het kopen van een woning.

De prijs van uw nieuwe koopwoning komt tot stand tijdens een onder-
handelingsgesprek met de verkoper of diens verkopend makelaar. Veel
kopers schakelen daarvoor een aankoopmakelaar in. Deze heeft de ken-
nis en ervaring om de onderhandelingen voor u tot een goed resultaat
te brengen. Het is ook mogelijk om zelf aan de onderhandelingstafel te
gaan zitten met de verkoper. U moet dan wel zeker zijn dat u weet waar
u over praat en hoe u moet onderhandelen.

Voor elke onderhandeling staan hieronder wat praktische tips.
1. eb vooraf contact met een financieel adviseur. Stel samen uw doe-
H
len vast. Voordat u een woning gaat bezichtigen en begint met even-
tuele biedingen, is het verstandig bij een financieel adviseur langs
te gaan. Hij zal met u nagaan wat u maximaal kunt lenen op ba-
sis van uw inkomen, zodat u niet meer uitgeeft dan u kunt betalen.
Zet voor uzelf goed op een rijtje wat uw maandelijkse inkomsten
© 2010

en uw maandlasten zijn. Ga met de adviseur na of de maandlasten

Pagina 16


die voortvloeien uit de hypotheek acceptabel zijn voor uw situatie.
Het is belangrijk dat de maandlasten voor de woning te dragen zijn
naast de rest van uw uitgaven. Houd naast de kosten voor een hy-
potheek ook rekening met de extra kosten die op u af komen als
u een eigen woning bezit. Dat gaat dan om zaken als gemeente-
lijke belastingen, verzekeringen en onderhoud aan de woning.

Ga vooraf met uw financieel adviseur na wat de gewenste of uiterste
prijs is die u voor een woning wilt betalen. Deze prijs geeft u tijdens
de onderhandeling een houvast. Zorg altijd dat u een goede reden
heeft als u van de vastgestelde prijs wilt afwijken!

2. oe een redelijk openingsbod. Tijdens de onderhandelingen moet
D
u het uzelf niet moeilijk maken door een te laag bod te doen. U ver-
speelt daarmee zeker uw kansen bij de verkoper. Hij zal u niet serieus
nemen als u na het afgewezen bod een veel hoger bod doet. Uw bod
moet altijd zo realistisch mogelijk zijn, gebaseerd op bijvoorbeeld
de onderhoudstoestand van de woning en het gebruik van duurzame
materialen. De aankoopmakelaar kan u hierbij helpen. Probeer toe
te werken naar een zo scherp mogelijke overeenkomst met de ver-
koper, maar laat uw droomhuis niet schieten op duizend euro. De
impact daarvan op uw toekomstige maandlast is namelijk minimaal.

3. ergeet de voorwaarden niet. U denkt bij onderhandelingen mis-
V
schien vooral aan de koopsom. Het is echter belangrijk om ook de
voorwaarden niet uit het oog te verliezen. Hier staan ook belangrijke
zaken in. Bespreek de opleveringstermijn van de woning, dus wan-
neer u daadwerkelijk de sleutel krijgt. Maak ook afspraken over de
waarborgsom en ontbindende voorwaarden. Bespreek met de verko-
per waneer u als koper de koopakte kan ontbinden, bijvoorbeeld on-
der voorbehoud van financiering. Wanneer de financiering niet rond
komt, kan dan de koopakte worden ontbonden. In dat geval moet
u twee afwijsbrieven van een erkend geldverstrekkende instelling
zoals een bank aanleveren.
© 2010

Pagina 17


4. et afspraken op papier. Zaken als de prijs en de voorwaarden
Z
moeten na de onderhandelingen op papier staan. Mocht de ver-
koper zich niet aan de gemaakte afspraken houden, dan staat u op
schrift sterker. Afspraken worden schriftelijk vastgelegd in een zo-
genaamde voorlopige koopakte. Deze akte is meestal ook een
noodzakelijk document voor het afsluiten van een hypotheek.

Mocht uw interesse uitgaan naar een woning die niet bij een make-
laar te koop staat, overweeg dan om zelf een aankoopmakelaar mee
te nemen die uw belangen behartigt. Als u daar niet voor kiest, is het
in elk geval verstandig om, zodra u en de verkoper het eens zijn, een
notaris te selecteren waar uiteindelijk de overdracht van de woning
zal plaatsvinden. Het is een soort ongeschreven “wet” dat u als koper
de notaris mag selecteren (“koper kiest”). Als u meldt dat het uitein-
delijke transport op zijn/haar kantoor zal plaatsvinden, is de notaris
vaak bereid om voor u (gratis) een voorlopige koopakte op te stellen.

5. enk aan juridische consequenties. In het verleden was het zo dat,
D
zolang u met de verkoper in onderhandeling was, andere potentiële
kopers “buitenspel” stonden. Hoewel veel makelaars zich nog altijd
aan die beroepscode houden, komen er in de praktijk ook steeds va-
ker afwijkende procedures. Informeer dus op voorhand altijd naar
wat de aanpak van de verkoopmakelaar op dat gebied is.2.0 Hypo-
theek
© 2010

Pagina 18


2. Hypotheek

2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig?

De voorbereiding
Voordat u een huis gaat bezichtigen en eventueel gaat onderhandelen
over de koopprijs, is het aan te raden duidelijkheid te hebben over hoe-
ver u kunt “springen” en wat de maandelijkse hypotheekkosten zullen
zijn. Wat zijn nu de mogelijkheden in uw situatie en wat wilt u eigen-
lijk?

Het is altijd raadzaam goed te kijken naar welke mogelijkheden er op
de hypotheekmarkt zijn. Stel u daarom op de hoogte van de verschil-
lende hypotheekvormen (zie ook hoofdstuk 3) en de voor- en nadelen
van deze vormen. De adviseur zal deze ook met u doornemen.

Het is tevens goed om op de hoogte te zijn van welke mogelijkheden
er zijn op het gebied van verzekeringen voor bijvoorbeeld overlijden,
arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Dit zijn risico’s die iedereen
loopt. Indien één van deze drie risico’s u overkomt, komt voor u of uw
nabestaanden de betaalbaarheid van de maandlasten door verlies van
inkomen onder druk te staan. Daarom bestaan er speciale verzekerin-
gen die u tegen deze risico’s beschermen.
Afhankelijk van de looptijd van uw hypotheek en uw leeftijd bij aan-
vang is het soms ook een goed idee uw inkomenssituatie bij pensioen
in de afwegingen te betrekken.

Een goede adviseur kijkt kritisch naar de maandlasten die voor u ac-
ceptabel zijn. Vaak is de doelstelling dat u te allen tijde in de woning
kunt blijven wonen, dus ook als u iets overkomt. Als u vooraf heeft na-
gedacht over uw wensen, kunt u een betere beslissing nemen en wordt
u niet “overspoeld” door informatie van de adviseur.

Denk in maandelijkse inkomsten en uitgaven. Het is belangrijk dat u
vooraf uw budget bepaalt, in samenspraak met de adviseur. Wat mag
uw droomhuis werkelijk kosten per maand? Houd er bij de budgette-
ring rekening mee dat de renteaftrek op termijn wel eens zou kunnen
© 2010

komen te vervallen. Bepaal wat de bruto maandlasten zijn die u wilt

Pagina 19


betalen en denk als u een huishouden heeft ook na over wat u nog
per maand wilt betalen als één van de partners komt te overlijden, ar-
beidsongeschikt of werkloos raakt of (gedeeltelijk) stopt met werken,
bijvoorbeeld voor de zorg voor kinderen.

Maak een overzicht van alle maandlasten voor de gehele looptijd (ge-
middeld 30 jaar), van begin tot eind. Houd daarbij rekening met de
vraag “wat wil ik betalen als” of “wat mogen mijn maandlasten zijn
als”:
• Mijn partner komt te overlijden
• Mijn partner en/of ik werkloos worden
• Mijn partner en/of ik arbeidsongeschikt worden
• We kinderen krijgen en iemand minder gaat werken
• De kinderen gaan studeren
• Mijn partner en/of ik met pensioen gaat en minder gaat verdienen
• Enzovoort…

Probeer, samen met een adviseur, voor elk scenario dat u zich kunt
bedenken een maandlast te bepalen. Dat kost wellicht wat tijd, maar
een adviseur die u een “breed” financieel advies geeft en een financieel
plan opstelt, zal u een passende oplossing voor elke periode in uw leven
weten te presenteren.

Zoek een goede verhouding tussen kosten en wensen
Wanneer u aangeeft wat uw wensen zijn met betrekking tot de hypo-
theek, zal dit in veel gevallen niet binnen het budget vallen. Dit kan
komen omdat uw adviseur u op de hoogte stelt van zaken die u niet
weet of u uiteindelijk die arbeidsongeschiktheidsverzekering of werk-
loosheidsverzekering toch wel belangrijk vindt. Als uw wensen niet in
het budget passen, moet u altijd op zoek naar de juiste verhouding tus-
sen kosten en wensen. Met andere woorden: zijn de wensen die u heeft
de eventuele overschrijding van uw budget waard?

Een voorbeeld: u wilt een levensverzekering voor de helft van de hy-
potheek. Als uw partner wegvalt, kunt u het restant van de hypotheek
gemakkelijk met uw inkomen opbrengen. Heeft u er echter al eens bij
stilgestaan dat u misschien helemaal niet of minder kunt werken omdat
u twee of drie opgroeiende kinderen heeft?
© 2010

Pagina 20


Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)
Het is verstandig om na te gaan of een geldverstrekker waar u de hy-
potheek bij wilt onderbrengen de ‘Gedragscode Hypothecaire Finan-
cieringen’ onderschrijft. Deze gedragscode is sinds januari 2007 van
kracht en is tot stand gekomen in overeenstemming met De Neder-
landsche Bank, Het Ministerie van Economische Zaken, de Consu-
mentenbond en Vereniging Eigen Huis. Met de Gedragscode worden
er minimale voorwaarden gesteld aan voorwaarden, offertes, folders en
berekeningen van hypotheeklasten. De Gedragscode is bedoeld om te
hoge hypotheeklasten te voorkomen. U heeft er immers niets aan om
veel meer te betalen voor een hypotheek dan u maandelijks werkelijk
kunt dragen.

Een voorbeeld waarmee de gedragscode te hoge hypotheeklasten voor-
komt, is de GHF-toetsrente. Aan elke hypotheek zit een rentevaste pe-
riode vast. Binnen die periode gelden dezelfde afspraken over de rente;
de periode bepaalt hoe lang het rentepercentage ongewijzigd blijft. Als
uw hypotheek geen lange rentevaste periode heeft, loopt de hypotheek-
verstrekker minder risico. De hypotheekrente valt in dat geval vaak
laag uit en dat maakt het mogelijk om een relatief hoger hypotheekbe-
drag te lenen. Dit hogere hypotheekbedrag kan echter achteraf gezien
onverantwoord hoog zijn geweest, omdat de rente na de korte rente-
vaste periode wel eens flink zou kunnen stijgen. Dit heeft u uiteraard
niet zelf in de hand. De hypotheeklasten kunnen door de verhoging wel
onbetaalbaar voor u worden. Het zal waarschijnlijk niet zo zijn dat uw
inkomen in die korte periode sterk (mee) is gestegen. Daarnaast zal de
verkoop van de woning ook nog niet voldoende zijn om de hypotheek
af te lossen, omdat hypotheken soms wel tot 125% van de executie-
waarde verstrekt worden.

Om dit soort risico’s te voorkomen wordt er door de Gedragscode een
veiligheidsbuffer ingebouwd, die een vaste toetsrente voorschrijft voor
het berekenen van de maximale hypotheek. Bij hypotheken met een
rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt er gerekend met een door
de Gedragscode voorgeschreven standaard toetsrente. Deze rente is ge-
baseerd op 10 jaar staatsobligaties en valt wat hoger uit, waardoor er
een veilige(re) maximale hypotheek vastgesteld kan worden. Bij ren-
tevaste periodes die langer zijn dan 10 jaar kan wel de rente van de
© 2010

oorspronkelijke offerte gebruikt worden.

Pagina 21


Belangrijk om te vermelden is dat de Gedragscode Hypothecaire Fi-
nancieringen niet bindend is. Er kan dus in de praktijk vanaf geweken
worden. Voor mensen die zeer goede toekomstperspectieven hebben,
omdat ze bijvoorbeeld carrière gaan maken, is het wellicht niet nodig
om de veilige toetsrente te hanteren. Hypotheekverstrekkers mogen in
dat geval van de Gedragscode afwijken, maar moeten de klant wel na-
drukkelijk erop wijzen dat ze van deze norm afwijken en hem de bijbe-
horende risico’s uitleggen. De klant moet dan ook expliciet tekenen dat
hij kennis hiervan te hebben genomen.

Voordeelhypotheek: wel of niet aantrekkelijk?
De voordeelhypotheek, ook wel bekend als budgethypotheek, is een
nieuwe hypotheekvorm die steeds populairder wordt. De lagere hy-
potheekrente is vaak de reden om een voordeelhypotheek te nemen.
Staart u zich hier echter niet blind op en kijk goed naar de voorwaar-
den die verbonden zijn aan deze hypotheek. Een voordeelhypotheek
of budgethypotheek klinkt door de lage rente aantrekkelijk, maar het
is belangrijk dat u zich door de financieel adviseur hierover laat voor-
lichten. Elke voordeelhypotheek heeft eigen specifieke voorwaarden
en risico’s. Uw adviseur kijkt graag met u naar de voorwaarden en uw
wensen, om te kijken of er voor u een aantrekkelijke voordeelhypo-
theek mogelijk is.

Vergelijk de hypotheek van anderen niet met uw aanbiedingen
Een familielid, vriend, bekende of bekende kan heel tevreden zijn
over de hypotheek die hij heeft. Het kan soms zelfs lijken alsof zij
een goedkopere hypotheek hebben dan wat de adviseur tijdens het ad-
viesgesprek voor u in de aanbieding heeft. Dat kan meerdere oorzaken
hebben. De belangrijkste is echter dat geen enkele situatie identiek is.
Met andere woorden: verdienen uw vrienden evenveel als u, willen
ze later ook kinderen, vinden zij het belangrijk om goed verzekerd te
zijn enzovoort. Een hypotheek is maatwerk, voor u persoonlijk en in
overeenstemming met uw wensen samengesteld. Die wensen en be-
hoeften kunnen afwijken van de wensen en behoeften die uw familie
of vrienden hebben.

Rente is niet allesbepalend!
Vaak kiezen mensen voor een hypotheek omdat deze een lage rente
© 2010

heeft. Rente is echter niet allesbepalend. Ook voorwaarden, premies en

Pagina 22


eventuele rentes die in rekening worden gebracht bij verlenging van de
rentevaste periode spelen een rol bij de keuze voor een goede financie-
ring.

In veel gevallen wordt er bij de eerder genoemde budgethypotheken
een behoorlijke korting gegeven op de rentetarieven. In dat geval is het
wel belangrijk dat u goed naar de voorwaarden kijkt. Het kan zomaar
zijn dat u bij de verkoop van de woning bijvoorbeeld 3% boete moet
betalen. Het voordeel dat u met de lage rente heeft ontvangen kan op
die manier snel verdwenen zijn.

Houd rekening met extra kosten als u binnen een rentevaste periode
vervroegd wilt aflossen. De hoogte van de kosten is mede afhankelijk
van het huidige rentepercentage en hoe lang de rentevaste periode nog
loopt.

Ook van belang zijn de premies voor een eventuele levensverzekering
die aan de hypotheek is verbonden. De rente mag bij een bepaalde geld-
verstrekker dan lager zijn dan bij een concurrent, maar krijgt u ook een
verzekering die goedkoper is of die dezelfde (of betere) voorwaarden
biedt?

Bij banken bestaat er nog het fenomeen “venstertarief”. Een aantal
banken geeft aantrekkelijke kortingen als u als nieuwe klant bij ze aan-
klopt. Wilt u echter na het verlopen van de rentevaste periode de hypo-
theek weer bij dezelfde geldverstrekker afsluiten, dan geldt plotseling
het venstertarief. Dat tarief kan wel 1% tot 1,5% hoger liggen dan de
rente die u bij het aangaan van de hypotheek aangeboden heeft gekre-
gen. Voor u als consument is het venstertarief lastig, omdat bijna alle
banken op deze manier werken.

Tot slot kan het zijn dat u naast de hypotheek een aantal producten dient
af te nemen om een korting op de hypotheekrente te krijgen. Dat kan
voordelig zijn, maar dit hoeft niet altijd. Daarom vergelijkt de financi-
eel adviseur met u altijd aanbiedingen van meerdere aanbieders.

De goedkoopste is niet altijd de beste!
Goedkoop betekent vaak duurkoop. Een goedkope, aflossingsvrije
© 2010

hypotheek lijkt de beste oplossing omdat u dan nog veel dingen kunt

Pagina 23


ondernemen. U houdt dan meer geld over dan met bijvoorbeeld een
annuïteitenhypotheek of een spaarhypotheek. Veel mensen vergeten
echter dat ook een aflossingsvrije hypotheek uiteindelijk afgelost dient
te worden, hetzij met verkoop van de woning, hetzij met eigen mid-
delen. Daarom is het belangrijk de verschillende hypotheekvormen op
allerlei gebieden met elkaar te vergelijken.

Wet Financieel Toezicht (WFT)
Voor de gehele financiële dienstverlening is per 01-07-2006 een nieu-
we wet van kracht, de wet financieel toezicht (WFT). In deze wet is
duidelijk omschreven hoe de financieel adviseur om moet gaan met
informatievoorziening richting de consument. In deze tijd is het voor
de adviseur dus niet meer mogelijk om zomaar een netto maandlast
achter op een visitekaartje te schrijven. U mag van een goed financieel
adviseur verwachten dat hij alles netjes voor u uitwerkt, alles netjes
vastlegt en alles goed aan u uitlegt.

Rekenmodules: uw maximale hypotheek berekenen
Wanneer u zicht heeft op uw wensen en behoeften, kunt u op veel
websites uw maximale hypotheek berekenen. U krijgt dan het hypo-
theekbedrag dat u maximaal in uw situatie kunt lenen bij elke hypo-
theekverstrekker. Kijk eens op www.rekenmodules.nl.

2.1.2 Keuze voor een hypotheek

Wanneer u een hypotheek uitkiest, kiest u in eerste instantie voor een
bepaalde hypotheekvorm die past bij uw persoonlijke wensen en om-
standigheden. Voor het kiezen voor een bepaalde hypotheekvorm zijn
onder andere onderstaande zaken van belang:

Persoonlijke omstandigheden.
Kijk, samen met de adviseur, naar de volgende omstandigheden:

• eegt het risico van beleggen voor u op tegen de mogelijkheid dat
W
het u een hoger rendement oplevert?
• at is uw leeftijd en gezondheid? Door een wat oudere leeftijd of
W
slechte gezondheid kan het bijvoorbeeld erg duur of zelfs onmogelijk
zijn om een levensverzekering te verkrijgen
© 2010

• at is uw gezinssituatie? Als u hoofdkostwinner bent met een partner
W

Pagina 24


en kinderen, die van uw inkomen afhankelijk zijn, moet u rekening
houden met het risico dat u komt te overlijden. Dat risico is minder
van belang als u alleenstaand bent, maar bijna iedereen heeft erfge-
namen.
• at is uw financiële situatie? Als u veel eigen geld of vermogen
W
heeft, heeft u meer mogelijkheden om dat voor uw hypotheek te ge-
bruiken of op een andere gunstige manier voor de financiering of
aankoop aan te wenden.

Aflossen
Een belangrijke afweging bij de keuze voor een bepaalde hypotheek-
vorm is de vraag of u wilt aflossen of niet. Aflossen wil zeggen dat u
eigen vermogen in uw hypotheek stopt om uw schuld en uw maandlas-
ten te laten dalen. U bent dan bezig om de woning af te betalen, zodat
deze uiteindelijk hypotheekvrij is. Aflossen is op verschillende manie-
ren mogelijk. U kunt bijvoorbeeld maandelijks een afbetaling doen of
in één keer na dertig jaar een afbetaling doen met de uitkering van een
levensverzekering.

Het wel of niet aflossen van de hypotheek is afhankelijk van uw per-
soonlijke situatie. Belangrijke factoren zijn uw leeftijd, eigen vermo-
gen en fiscale overwegingen en toekomstverwachtingen. In ieder geval
is het verstandig er rekening mee te houden dat de hypotheekrenteaf-
trek na dertig jaar vervalt. Uw financieel adviseur helpt u met de keuze
omtrent het aflossen.

Voordelen van aflossen
• bouwt vermogen op. Nadat u de hypotheek heeft afgelost, zit het
U
vermogen in uw woning en is uw vermogen daarom belastingvrij.
• U bent minder kwetsbaar voor de waardedaling van uw huis.
• oe langer de looptijd van een hypotheek, hoe meer rente u uitein-
H
delijk in deze periode betaalt. Als de hypotheek eenmaal is afgelost,
heeft u geen hypotheeklasten meer. Hierdoor houdt u per maand
meer financiële ruimte over.
© 2010

Pagina 25


2.2 NHG en woonlastenfaciliteit

Ontslag kan er voor zorgen dat mensen gedwongen worden om hun
woning te verkopen. Zij kunnen door het verlies van hun inkomen sim-
pelweg hun hypotheek niet meer betalen. Het gevolg daarvan is dat
de koopwoning gedwongen verkocht wordt. In zo’n situatie kan het
een geruststellende gedachte zijn dat er bij de aanschaf van de hypo-
theek gekozen is voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie
(NHG) te nemen. Dit geeft zekerheid dat u bij gedwongen verkoop
zonder restschuld aan de geldverstrekker blijft zitten. Naast de NHG
bestaat er ook de woonlastenfaciliteit. Deze biedt de mogelijkheid om
geld te lenen om meer tijd te krijgen om de betalingsproblemen op te
lossen.

NHG
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verstrekt door de Stich-
ting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Deze stichting heeft tot
doel om het eigen woning bezit op een verantwoorde manier te stimu-
leren. Iemand die een eigen woning bezit, kan onder voorwaarden een
hypotheek verkrijgen met de speciale garantie. De lening mag, inclu-
sief een vast percentage aan verwervingskosten, in 2010 niet meer
bedragen dan €350.000,-. Ook bij een verbouwing van uw huis mag u
NHG aanvragen. Het maximum van de lening bedraagt dan €265.000,-.

Garantie
In veel gevallen brengt gedwongen verkoop minder geld op dan de oor-
spronkelijke waarde van de woning. Met de NHG garandeert de WEW
de geldverstrekker dat bij een gedwongen verkoop een eventueel te-
kort wordt aangevuld door de stichting. Zo krijgt de geldverstrekker bij
verkoop altijd de hele hypotheeksom terug. De stichting neemt dan de
schuld van de verkoper over. Zij zal vervolgens proberen de schuld op
een redelijke en billijke manier bij de verkoper te verhalen.

Het kan echter goed voorkomen dat de betalingsproblemen buiten uw
schuld zijn ontstaan, namelijk bij werkloosheid, arbeidsongeschikt-
heid, scheiding of overlijden. In die gevallen kan de WEW de schuld
zelfs kwijtschelden. Let op! De woning moet dan niet via de veiling
zijn verkocht!
© 2010

Pagina 26


Bij een hypotheek met NHG ligt doorgaans de rente 0,2% lager dan de
gangbare hypotheektarieven voor een hypotheek zonder NHG. Deze
rentekorting kan zelfs oplopen tot 0,6%. U profiteert namelijk van het
feit dat er een beschermde hypotheek wordt verstrekt. Voor het ver-
strekken van de garantie is een klein, aftrekbaar bedrag verschuldigd,
de borgtochtprovisie. Deze bedraagt in 2010 0,55% van de totale hy-
potheeksom.

Woonlastenfaciliteit
Meestal zijn er bij een gedwongen verkoop alleen maar verliezers. Het
is dus in ieders belang om verkoop op deze manier op een verantwoor-
de manier te voorkomen. Aan de NHG hypotheek hangt daarvoor sinds
2005 de woonlastenfaciliteit vast, een gratis onderdeel.

De faciliteit houdt in dat u als u in betalingsproblemen raakt door werk-
loosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of een overlijden, een aan-
vullende lening kan krijgen voor een periode van maximaal 2 jaar. Dit
geeft u meer tijd om een oplossing te vinden voor de opgelopen beta-
lingsachterstanden. Door de lening kunnen de achterstanden en kosten
worden voldaan welke betrekking hebben op de NHG hypotheek.

U krijgt geen lening van het WER, maar van een onafhankelijke geld-
verstrekker. De WEW geeft pas na bestudering van uw zaak aan de
geldverstrekker toestemming om de lening te verstrekken. De woon-
lastenfaciliteit wordt eenmalig zonder kosten verstrekt. De lening is
aflossingsvrij, zonder verschuldigde rente.

Meer informatie over de Nationale Hypotheek Garantie?
Kijk op www.nhg.nl

Laatste wijzigingen voor NHG per 1 april 2010 betreffen een uitbrei-
ding van de niet acceptabele achterstandsmeldingen bij BKR genoteer-
de schulden en een verdere aanpassing van de voorwaarden waaronder
een aanvullende borgtocht kan worden verkregen. Informeer altijd bij
uw adviseur naar de gevolgen van een wijziging in de voorwaarden
voor uw persoonlijke situatie.
© 2010

Pagina 27


2.3 De woningtaxatie

Taxeren van uw woning
De taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed, in
uw geval van de woning die u wilt kopen. De hypotheekverstrekker
kan aan de hand van het taxatierapport beoordelen of een hypotheek
al dan niet verantwoord aan u verstrekt kan worden op basis van de
aangekochte woning. De taxatie is in de meeste gevallen verplicht bij
de aanvraag van een hypotheek. Ook wordt het taxatierapport vaak ge-
bruikt voor aankoop- of verkoopbeslissingen.

Het taxatierapport
Doelstelling van het taxatierapport is het bieden van een beter inzicht
in de kwaliteit van een koopwoning voor de gewenste financiering. Het
taxatierapport zegt iets over de waarde van de woning en geeft een
redelijke indicatie van de onderhoudsstaat. Aan het taxatierapport is,
als dit aanwezig is bij het zogenaamde Kadaster, een uittreksel uit de
kadastrale kaart en een kadastraal bericht van het perceel toegevoegd.
Ook zijn er zo mogelijk referentieobjecten uit de directe omgeving op-
genomen en zijn er grafieken met lokale en landelijke waardeontwik-
keling van gebouwen in de omgeving toegevoegd.

Redenen voor een taxatie van een woning
• Verkrijgen van een indicatie van aan- of verkoopprijs
• Aanvraag van een hypotheek bij b.v. aankoop of verbouwing
• Onderbouwing bepaling herbouwwaarde voor de opstalverzekering
• erkrijgen van een waardeindicatie voor een aanslag in zake succes-
V
sierechten (bij overlijden), boedelscheiding (echtscheiding) etc.

De uitkomst van een waardebepaling zal worden beïnvloed door het
doel waarvoor er getaxeerd wordt en dient dus altijd door de taxateur
gemeld te worden in het taxatie-rapport. Een recente taxatie ten be-
hoeve van het vaststellen van een juiste verkoopprijs is dus b.v. niet
standaard geschikt als onderbouwend document voor een hypotheek-
aanvraag.

Integriteit en vakbekwaamheid van de taxateur
De taxatie wordt vaak uitgevoerd door een taxateur die lid is van een
© 2010

officieel taxatie register. Sinds 1 januari 2010 is dit ook een verplichte

Pagina 28


voorwaarde voor het kunnen krijgen van een NHG hypotheek. Het
taxatie register is een waarborg voor integriteit en vakbekwaamheid.
Registers zijn VastgoedPRO en SCVM.
De taxateur heeft de plicht om een onderzoek in te stellen naar factoren
die de waarde van een woning kunnen beïnvloeden. Daarom kan het
voorkomen dat u extra gemaakte kosten moet betalen voor de taxatie,
de zogenaamde verschotten.

Voorbeelden van zulke factoren (kunnen) zijn:
• eranderingen door de gemeente of provincie in beleid, bestemming
V
en gebruik in bestemmingsplannen, bouwverordeningen, drank- en
horecawet, openluchtrecreatie en ontheffing.
• nformatie over milieuvervuiling (bodem, lucht en water), eventuele
I
aanwezige oude olietanks e.d.
• fgegeven vergunningen aan derden die van invloed (kunnen) zijn op
A
het woongenot.
• Informatie van het kadaster.

In het onderstaande schema kunt u bekijken waar de taxateur nog meer
op let met betrekking tot de waarde van uw woning.

Binnenshuis Buitenshuis Omgeving
De grootte Type huis De gemeente
(vorm/soort)
Muren, plafond De buitenmuren De woon-
en vloeren omgeving
Elektriciteit De staat van het De parkeer-
schilderwerk gelegenheden
Staat van onderhoud De staat van het dak Het bestem-
en de goten mingsplan
Verwarming Wel of geen garage/ Het openbaar
schuur groen
Mate van isolatie De grootte en De toegang tot
de ligging van de tuin snelwegen
De vertrekken Het soort erf afscheiding Het openbaar
vervoer
Oppervlakte van Scholen/
© 2010

de vertrekken winkels in
de buurt

Pagina 29


© 2010

Pagina 30


2.4 Een bouwkundig rapport

Bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring is aan te bevelen bij zowel aankoop als
verkoop van uw woning. Ook de hypotheekverstrekker kan een bouw-
kundig rapport eisen als er veel achterstallig onderhoud is en het rap-
port kan nodig zijn voor de Nationale Hypotheek Garantie. De bouw-
technische keuring wordt uitgevoerd door een ervaren bouwkundige.
Deze bouwkundige is altijd in vaste dienst en werkt in een klein ra-
yon, zodat hij bekend is met specifieke plaatselijke omstandigheden of
bouwstijlen.

Op basis van de bouwtechnische keuring wordt een bouwkundig rap-
port opgemaakt. Dit rapport geeft inzicht in de technische staat en staat
van onderhoud van een woning. Het is tevens voorzien van een globale
kostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwach-
ten termijnkosten van 1 tot 5 jaar en verbeterkosten van de zaken die
niet acceptabel zijn. Het rapport geeft u extra houvast en kan zorgen
voor een sterke onderhandelingspositie met de verkoper. U kunt het
rapport ook gebruiken om uw beslissing te overdenken. Het rapport
is helder en in begrijpelijke taal geschreven en wordt, voorzien van
foto’s, full color uitgeprint.

Het bouwkundig rapport is altijd een momentopname en geeft geen ga-
rantie voor de verre toekomst. Aan de inspecteur kan (vaak tegen meer-
prijs) wel een indicatie van de te verwachten kosten op langere termijn
worden gevraagd. Het geeft de status van uw woning weer en probeert
uit te sluiten of er grote problemen zijn of komen. Met behulp van deze
bouwtechnische keuring worden gebreken aan het licht gebracht.

Onderdelen van bouwtechnische keuring:
• Fundering, kruipruimte en vloeren.
• Riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte.
• ouwkundige staat van vloeren, muren, metselwerk, voegwerk en
B
lateien.
• taat en toestand van dak, pannen, dakbeschot, goten, zink en schoor-
S
stenen.
• echnische staat en te verwachten levensduur van dakbedekking en
T
© 2010

dakconstructie.

Pagina 31


• Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren enz.
• Visuele beoordeling van de technische staat van de CV installatie.
• isuele beoordeling van de technische staat van de elektrische instal-
V
latie.
• Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van keuken.
• isuele beoordeling van de onderhoudstaat van alle overige sanitaire
V
groepen.
• Een oordeel over de staat van evt. schuren, garages en opstallen.
• aststelen aanwezigheid loden waterleiding, asbest, risico koolmo-
V
noxide e.d.
• ostenraming met direct noodzakelijke kosten, termijn kosten en ver-
K
beterkosten.

2.5 De notaris

De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerende
zaken. De werkelijke eigendomsoverdracht van registergoederen, waar-
onder ook een woonhuis valt, worden in Nederland wettelijk verplicht
via een notaris afgehandeld.

Advies
Wie als koper op tijd naar de notaris stapt, kan een goed afgewogen
advies verwachten. U kunt horen wat de gevolgen van de koop van een
verhuurd huis zijn en of er eventuele bezwarende bepalingen, zoals
erfdienstbaarheden, aan het huis kleven. De notaris kan u ook wijzen
op de gevolgen van financieringsvormen.
Ook als verkoper kan het slim zijn bijtijds een notaris raad te plegen. U
krijgt dan uitgebreid advies over de verplichtingen die u als verkoper
tegenover de koper heeft.

Koopovereenkomst sluiten
Koper én verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van
de koopovereenkomst bij de notaris terecht. Zonder tussenkomst van de
notaris kan het eigendom van een woning niet worden overgedragen.
De formele overdracht van een huis moet altijd worden geregeld via een
akte van levering. Deze leveringsakte en ook de hypotheekakte die ge-
bruikelijk is wanneer u een hypotheek afsluit voor financiering worden
bij de notaris in zijn bijzijn ondertekend, oftewel ‘gepasseerd’. Daarna
© 2010

zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers.

Pagina 32


Financiële afwikkeling
De notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. De
koper en/of zijn hypotheekverstrekker dient het verschuldigde bedrag
tijdig, voor het tekenen van de leveringsakte, naar de derdengelden-
rekening van de notaris over te maken. Over een waarborgsom die is
gestort krijgt de koper rente vergoed. De waarborgsom inclusief ren-
te komt in mindering op het bedrag dat de koper verschuldigd is. De
verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele
hypothecaire leningen, als zeker is dat ook hij heeft voldaan aan zijn
verplichting om een onbelast huis te leveren. Dit is meestal één of twee
werkdagen na het passeren van de leveringsakte. De notaris zorgt er-
voor dat de gehele transactie naar behoren verloopt.

Omdat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper
(‘kosten koper’), heeft de koper het recht de notaris te kiezen voor het
opmaken en passeren van de akte(n). U kunt echter met de tegenpar-
tij afspreken dat de verkoper deze kosten voor zijn rekening neemt.
Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbe-
lasting (‘kosten verkoper’ of ‘vrij op naam’). Ook dan blijft de keuze
van de notaris in principe aan de koper. Slechts bij nieuwbouw of be-
paalde specifieke projecten is dit anders geregeld, dan worden de ak-
ten door de notaris van de verkoper gepasseerd. De koper heeft echter
altijd het recht zijn eigen notaris mede in te schakelen.

© 2010

Pagina 33


2.6 Kosten

Notariskosten
Al sinds oktober 1999 is het mogelijk om met de notaris te praten over
het tarief dat hij in rekening brengt. Sinds 1 oktober 2000 is deze onder-
handelingsruimte verder verruimd en gelden onderstaande minimale en
maximale tarieven. Overtreding van dit voorschrift geldt als een eco-
nomisch delict.

Aankoopsom Minimaal tarief Maximaal tarief
€ 45.378,02 € 533,19 € 1.007,85
€ 68.067,03 € 533,19 € 1.154,87
€ 158.823,07 € 533,19 € 1.154,87
€ 226.890,10 € 598,54 € 1.296,90
€ 453.780,21 € 1.031,90 € 2.034,75

Afsluitkosten
Onder afsluitkosten wordt verstaan alle kosten die gemaakt worden
voor het verkrijgen van een hypotheek. De afsluitkosten omvatten door-
gaans de afsluitprovisie en/of de afrekening van het met uw adviseur
overeengekomen uurtarief, de taxatiekosten en de notariskosten.

Als de hypotheek gebruikt wordt voor aankoop, verbetering of onder-
houd van de eigen woning, zijn de afsluitkosten fiscaal aftrekbaar.

Kosten voor een Nationale Hypotheek Garantie
Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG betaalt u voor de extra
zekerheid een eenmalige premie van 0,55% over het hypotheekbedrag.

Kosten van een taxatierapport
De kosten van een taxateur staan meestal niet vast en zijn soms on-
derhandelbaar. De taxatiekosten worden mede bepaald door de werke-
lijke waarde van de woning. Vaak liggen de kosten tussen de €1000,- en
€2000,-. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de koper. Ze
zijn verder wel fiscaal aftrekbaar. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan
is een taxatierapport meestal niet verplicht om een hypotheek te krijgen
© 2010

en zeker niet bij woningen in grote nieuwbouwprojecten.

Pagina 34


De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft richtlijnen
voor de taxatiekosten. Voor een globale indruk staan de richtlijnen
hieronder vermeld.

• Tot €113.445,- betaalt u 0,185 % en € 25,- vaste kosten.
• an €113.445,- tot € 453.780,- betaalt u 0,165 % en € 25,- vaste kosten.
V
• Vanaf €453.780,- betaalt u 0,15 % en € 25,- vaste kosten.

Al deze prijzen zijn exclusief BTW.

Financieel adviseur
De financieel adviseur die voor u bij diverse banken bemiddelt voor
het beste voorstel wordt beloond middels zogenaamde provisiestruc-
turen. Dit is vaak een percentage van de afsluitprovisie die u betaalt
jegens de bank. Tegenwoordig is het ook steeds meer gebruikelijk dat
u geen afsluitkosten meer richting de bank betaalt maar een zogeheten
fee richting de financieel adviseur voor de werkzaamheden die deze
voor u heeft verricht. In de toekomst zal het gross van de financieel
adviseurs zo gaan werken. Op deze manier wordt de objectiviteit van
de adviseur gewaarborgd en wordt u als consument goed beschermd,
omdat de financieel adviseur niet meer voor een bepaalde bank zal gaan
kiezen vanwege de provisie die hij zal ontvangen.

De zogeheten fee richting de financieel adviseur wordt zeker gehand-
haafd bij de provisievrije hypotheek.
Van de financieel adviseur ontvangt u een document omtrent de dienst-
verlening met daarin de beloningstructuur vermeld. Adviseurs moeten
in het document alle in rekening gebrachte kosten verantwoorden.

Verbouwingskosten
Als u wilt, kunt u bij aankoop van uw woning de kosten voor een ver-
bouwing (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) meefinan-
cieren. De kosten hiervan moeten blijken uit een taxatierapport, een
bouwkundig rapport of een door uzelf opgemaakte specificatie (een
overzicht van de werkzaamheden die u wilt gaan uitvoeren en de kosten
die u hiervoor verwacht te gaan maken). Als het bedrag voor kwaliteits-
verbetering hoger is dan € 2.500,- wordt dit bedrag volledig in depot
gehouden door de geldverstrekker. Op het moment dat u door middel
© 2010

van facturen kunt aantonen dat (een deel van) de kwaliteitsverbetering

Pagina 35


is uitgevoerd, betaalt de geldverstrekker (een deel van) dit bedrag uit.

2.7 Hypotheek oversluiten

Een hypotheek oversluiten betekent dat u afstapt van uw huidige hypo-
theek en een geheel nieuwe hypotheek afsluit. Het kan dan gaan om een
nieuwe hypotheekvorm of een nieuwe hypotheekverstrekker. In tijden
dat de rentestand laag is, kan een hypotheek oversluiten aantrekkelijk
zijn. Toch is het overstappen op een nieuwe hypotheek niet altijd gun-
stig, zelfs als het huidige rentepercentage lager ligt dan de rente die u
nu betaalt. Uw financieel adviseur kan berekenen of het oversluiten van
een hypotheek in uw situatie voordelig is.

De belangrijkste reden voor het oversluiten van een hypotheek zijn
de lagere maandlasten die uit de nieuwe hypotheek voortvloeien. De
hoogte van een rentepercentage wordt mede bepaald door de hoogte
van uw hypotheek ten opzichte van de waarde van uw woning. Een
geldverstrekker loopt minder risico als de hypotheek laag is ten opzicht
van de waarde van de woning. Daarom kan als uw woning in waarde is
gestegen het oversluiten van een hypotheek een lagere rente opleveren.
Ook wordt vaak een nieuwe hypotheek afgesloten voor het financieren
van een verbouwing of het gebruiken van de overwaarde. Het is vooral
zeer belangrijk dat u zich niet blindstaart op de lagere maandlasten al-
leen.

Extra kosten verbonden aan een hypotheek oversluiten
Het oversluiten naar een nieuwe hypotheek brengt extra kosten met
zich mee. Om te beginnen dient u rekening te houden met eventuele
boeterente, notariskosten, taxatiekosten en afsluitprovisie. U kunt deze
kosten laten meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Daardoor vallen
ze in uw maandlasten misschien nauwelijks op, maar uw hypotheek-
schuld neemt er wel door toe. De kosten die het oversluiten van uw hy-
potheek met zich meebrengen kunt u terug verdienen met het voordeel
dat u maandelijks heeft door de kostenbesparing die is doorgevoerd
omdat u uw hypotheek heeft overgesloten. De toekomstige maandlas-
ten van de nieuwe hypotheek moeten opwegen tegen de extra kosten.
Een goede financieel adviseur brengt dit uiteraard ook voor u goed in
kaart.
© 2010

Pagina 36


Tips voor het oversluiten van een hypotheek
Overstappen naar een nieuwe hypotheek begint met een goede en gron-
dige inventarisatie van uw wensen. Laat uw financieel adviseur een
overzicht maken van alle kosten die een hypotheek oversluiten met zich
meebrengt. Op deze manier wordt duidelijk of een nieuwe hypotheek
gunstig is en wat de beste hypotheek is voor uw situatie. Vaak kunnen
bestaande levensverzekeringen naar uw nieuwe hypotheek mee wor-
den genomen. Dat bespaart u het afsluiten van nieuwe verzekeringen.
Let ook op de boeteclausule!

2.8 Verbouwing financieren

Een verbouwing van uw woning kan een waardevermeerdering beteke-
nen, bijvoorbeeld door een nieuwe badkamer, keuken of een aanbouw.
U moet daarvoor wel eerst zelf kosten maken. Vaak gaat het bij een
verbouwing om hoge bedragen die u niet op een spaarrekening heeft
staan. U kunt de verbouwing op verschillende manieren financieren.
De rente die u over een lening voor een verbouwing van een woning,
mits dat het hoofdverblijf is, betaalt, is fiscaal aftrekbaar.

1. Hypotheek oversluiten bij verbouwing
Het oversluiten van de hypotheek betekent een verhoging van de hui-
dige hypotheeksom en dus extra geld dat u kunt gebruiken voor de
verbouwing.

2. Tweede hypotheek
Ook een tweede hypotheek afsluiten betekent een verhoging van de
huidige hypotheeksom. Vaak kan deze vorm van financiering de aan-
trekkelijkste optie zijn. de rente van een tweede hypotheek is doorgaans
lager dan als u een doorlopend krediet of een persoonlijke lening zou
afsluiten voor financiering van de verbouwing.

De kosten voor een tweede hypotheek zijn relatief laag als u bij het
afsluiten van uw bestaande hypotheek heeft gekozen voor een hogere
inschrijving. Een hogere inschrijving houdt in dat de notaris een ho-
ger hypotheekbedrag inschrijft in het hypothekenregister dan u op dat
moment nodig had. Hierdoor kunt u daarna zonder gebruik te hoeven
maken van een notaris de overwaarde van uw woning inzetten voor een
© 2010

tweede hypotheek.

Pagina 37


3. De verbouwing financieren door middel van een consumptief krediet
Als u geen overwaarde in uw woning heeft en een tweede hypotheek
daardoor geen optie is, dan is het afsluiten van een doorlopend kre-
diet of persoonlijke lening een alternatief. De rente over dit type le-
ning is aftrekbaar zolang u het geld gebruikt voor verbouwing van de
woning. Houd er wel rekening mee dat de rente van een dergelijk kre-
diet hoger is dan de hypotheekrente van bijvoorbeeld een tweede hypo-
theek.
© 2010

Pagina 38


2.9 Woning in het buitenland

Een woning over de grens kopen was tot voor kort nog erg moeilijk.
Tegenwoordig bieden veel meer banken hypotheken aan voor buiten-
landse huizen, bijvoorbeeld als tweede woning.

Het is niet in alle landen even gemakkelijk om een huis te kopen. Voor
Frankrijk, België, Spanje en Duitsland is het tegenwoordig een minder
groot probleem. Deze landen liggen in de directe omgeving van Neder-
land en maken het risico voor de hypotheekverstrekker enigszins klei-
ner. Voor overige landen kan het verkrijgen van een hypotheek echter
nog wel eens moeilijk worden. Banken willen niet zo snel geld uitlenen
aan een woning waarvan ze de waarde en de risico’s niet gemakke-
lijk kunnen inschatten. Banken lopen ook een hoger risico. Als u niet
langer aan de betalingsvoorwaarden kunt voldoen, komen er een hoop
ingewikkelde internationale juridische regels om de hoek kijken. Dat
kan wellicht beter worden nu de Europese landen qua wetgeving steeds
meer naar elkaar toetrekken.

Nederlandse bank
Er zijn een aantal Nederlandse banken die hypotheken voor de aan-
koop van een woning in het buitenland verstrekken. Voorbeelden zijn
Van Lanschot Bankiers, ING Bank, Florius, SNS Bank en Rabobank.
Het aantal aanbieders en de voorwaarden voor deze hypotheekvormen
wijzigen frequent door het risico dat voor een bank aan deze vorm van
hypotheekverstrekking is verbonden.
Indien u ook in Nederland over onroerend goed blijft beschikken, zijn
hypotheekverstrekkers soms tot “maatwerk” bereid om uw aankoop in
het buitenland mogelijk te maken. Informeer bij uw adviseur naar de
mogelijkheden en voorwaarden.

Buitenlandse bank
U kunt ook een hypotheek bij een buitenlandse bank aanvragen. De
looptijd is dan korter en meestal worden er meer eigen middelen over-
legd. U kunt een bepaald maximaal bedrag lenen. Ook zijn er leeftijds-
grenzen aan deze manier van financieren verbonden. Daarbij komen
extra kosten, zoals een tolk voor het vertalen van de contracten en vaak
andere regels wat betreft bureaucratie. Misschien moet u verschillende
© 2010

bemiddelaars voor verschillende deeltaken hebben. Laat u daarom al-

Pagina 39


tijd van te voren door uw adviseur informeren over de mogelijkheden,
zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Fiscaal
Voor de financiering van een tweede huis is er belastingtechnisch ge-
zien veel veranderd. U kunt niet langer de financiering fiscaal aftrekken
als u er niet permanent woont. Het is alleen mogelijk de hypotheeklas-
ten af te trekken als u in Nederland het hoofdinkomen verdient en per-
manent in het huis in het buitenland verblijft. Daartegenover staat dat
verhuren in Nederland niet meer is belast. Over de inkomsten van het
verhuren van het tweede huis hoeft geen belasting meer te worden be-
taald, tenzij het huis meer dan 70% van de tijd wordt verhuurd. Om
deze reden is de recreatiewoning in Nederland zeer in trek, vooral om-
dat er genoeg toeristen zijn die interesse hebben in het huren van de
woning.

Andere belastingen
Soms moet in het buitenland nog inkomsten- of vermogensbelasting
worden betaald. Er moet in één van de twee landen waar de woningen
staan inkomstenbelasting worden betaald als Nederland een belasting-
verdrag heeft met het land van de tweede woning.

Belastingverdragen zijn er in elk geval met de omringende landen zo-
als Duitsland, België, Spanje, Frankrijk en Portugal. Voor de meeste
landen geldt dat u belastingplichtig bent als u er meer dan zes maan-
den woont. Als het hoofdinkomen echter in Nederland wordt verdiend,
wordt dit met elkaar verrekend. Als er een belastingverdrag is, kan er
namelijk geen dubbele inkomstenbelasting worden geheven. Naast in-
komsten- en vermogensbelasting gelden natuurlijk ook de gebruikelijke
gemeentebelastingen en onroerend goedbelasting.

2.10 Welke belasting heft de gemeente
De gemeente heft een aantal gemeentelijke belastingen. Per gemeente
kunnen de belastingen verschillen. Een aantal belastingen geldt speci-
aal voor koopwoningen.

Meest voorkomende gemeentelijke belastingen
• onroerendezaakbelasting (OZB)
© 2010

• belasting van roerende woon- en bedrijfsruimten

Pagina 40


• baatbelasting
• forensenbelasting
• toeristenbelasting
• parkeerbelastingen
• hondenbelasting
• reclamebelasting
• precariobelasting
• rioolrechten
• reinigingsheffingen
• leges

Hoogte gemeentelijke belastingen
De hoogte van gemeentelijke belastingen wordt door elke gemeente-
raad apart vastgesteld. Gemeenten kunnen op grond van de Gemeente-
wet eigen belastingen heffen. De opbrengst van de gemeentelijke be-
lastingen is ongeveer 19% van de gemeentelijke inkomsten.

De gemeentelijke belastingen zijn onder te verdelen in twee typen: de
echte of algemene belastingen en de heffingen. De opbrengsten van
echte belastingen gaan naar de algemene middelen van de gemeente.
De gemeenteraad bepaalt zelf waaraan dat geld wordt besteed. De on-
roerendezaakbelasting (OZB) is een voorbeeld van een echte belasting.

Het tweede type, de heffingen, wordt ook wel retributies genoemd en
wordt gebruikt voor specifieke dienstverlening. Voor heffingen geldt
dat de gemeente niet meer mag heffen dan de kosten van de dienstver-
lening. Het geld dat u betaalt voor deze heffingen wordt direct door de
gemeente gebruikt om de kosten te dekken. Voorbeelden van retributies
zijn het rioolrecht en de afvalstoffenheffing.
© 2010

Pagina 41


3.0 Hypotheekvormen

Een hypotheek is in vele vormen verkrijgbaar. In dit hoofdstuk worden
de belangrijkste vormen vermeld met daarbij voor- en nadelen. Hope-
lijk heeft u hierdoor meer zicht op alle mogelijkheden. Bedenk dat er
veel meer hypotheekvormen zijn dan hieronder beschreven. Uw finan-
cieel adviseur zal alles voor uw situatie op een rijtje zetten.

3.1 De annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd – bij gelijk-
blijvende rente – een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit)
betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Ge-
volg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager
worden. De netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de
rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt
altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld
is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan.

Voordelen annuïteitenhypotheek
• Lage aanvangslasten, in het begin betaalt u weinig aflossing.
• lternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een
A
hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft.
• ffertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes
O
van hypotheekvormen met vermogensopbouw.
• Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.

Nadelen annuïteitenhypotheek
• et fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende)
H
aflossingen.
• e netto lasten stijgen tijdens de looptijd, de bruto lasten blijven ge-
D
lijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt.
• iscaal minder voordelig ten opzichte van de hypotheken met vermo-
F
gensopbouw.

De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor
lage aanvangslasten kiezen of voor mensen die in de toekomst een stij-
ging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoor-
© 2010

beeld als u in een hoger belastingtarief valt).

Pagina 43


3.2 De lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een
vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet
per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de
rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geld-
verstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege
de snelle aflos-sing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante on-
derpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel.
Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de
lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.

Voordelen lineaire hypotheek
• U bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen.
• Uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd.
• De hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen.

Nadelen lineaire hypotheek
• Hoge maandlasten bij aanvang.
• Fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd.
• Ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig.

De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten rela-
tief snel willen verminderen. Bijvoorbeeld zodat ze in deeltijd kunnen
gaan werken of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant
voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met
financiële risico’s en bang zijn dat het later door omstandigheden een
stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet
geschikt voor mensen met een ‘laag’ inkomen.

3.3 De aflossingsvrije hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen af-
lossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek
jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd
uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering
of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie
met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt
die eigen geld kan inbrengen.
© 2010

De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond

Pagina 44


75% van de executiewaarde (dus zo’n 60% van de vrije verkoopwaar-
de). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak
eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige
geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden,
dan kan de hypotheek worden afgelost door die verzekering.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek
• U heeft lage lasten.
• U betaalt alleen rente.
• Geen verplichte tussentijdse aflossingen.
• Geen verplichte vermogensopbouw.
• Geen verplichte verzekeringsdekkingen.
• eel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogens-
V
opbouw en verzekeringsdekkingen.
• Belastingaftrek blijft in stand.
• en manier om lasten (tijdelijk) te verlagen in combinatie met een
E
andere vorm afgesloten.
• oogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de
H
executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers
accepteren tot 100%).
• ffertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes
O
voor de andere vormen.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek
• U bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost.
• Rentelast blijft doorlopen.
• De eindaflossing is niet geregeld.
• a pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een
N
vermindering van belastingaftrek.
• anaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost
V
kunnen de lasten behoorlijk stijgen.
• eestal moet u eigen geld inbrengen omdat u vaak maar 75% van de
M
executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers
accepteren wel tot 100%).

De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoen-
de overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medaille
is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oude-
© 2010

re alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn.

Pagina 45


Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na
pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als
deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afge-
sloten, is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen.

3.4 Lijfrentehypotheek
De lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aan-
vullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorzie-
ning is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald
heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belast-
baar inkomen aftrekken. Overigens zijn hier striktere voorwaarden aan
verbonden dan eerdere jaren. De premie is alleen af te trekken als u een
pensioentekort kunt aantonen. Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u
vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkerin-
gen zijn wel belast met inkomensbelasting. Met de uitkeringen kunt u
de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen.
U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt
of bij eerder overlijden. Er zijn ook combinaties met andere hypotheek-
vormen mogelijk.

Voordelen lijfrentehypotheek
• eel belastingaftrek: rente en premie zijn aftrekbaar (onder bepaalde
V
voorwaarden).
• n een aantal gevallen kunt u een redelijk hoog gegarandeerd rende-
I
ment op de lijfrenteverzekering behalen.
• Indien gewenst kunt u ervoor kiezen de premie te beleggen.
• iscaal voordeliger ten opzichte van de hypotheekvormen met tus-
F
sentijdse aflossingen; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in
stand gedurende de looptijd.
• en opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensop-
T
bouw: de premie voor de verzekering is aftrekbaar (onder bepaalde
voorwaarden).

Nadelen lijfrentehypotheek
• Accent op fiscaal voordeel.
• Gevoelig voor wijzigingen in de belastingwetgeving.
• e aftrek van de premie is aan strikte wettelijke voorwaarden gebon-
D
den.
© 2010

• et fiscaal voordeel van de aftrek kan later als fiscaal nadeel uitpak-
H

Pagina 46


ken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat.
• Beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan.
• einig flexibiliteit.
W
Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw:
• U krijgt geen uitkering ineens maar periodiek.
• De periodieke uitkering moet aan strikte wettelijke eisen voldoen.
• et de lijfrenteverzekering kunt u de hypotheek niet ineens aflossen;
M
dit kan fiscaal nadelig uitpakken aangezien de hypotheekrente vanaf 1
januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar zal zijn.
• U dient inkomstenbelasting te betalen over de uitkeringen.

3.5 Krediethypotheek
Een krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er be-
staat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheek
en is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk een
doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door deze zekerheid is
de geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij een
doorlopend kre-diet. De rente kan niet voor langere perioden worden
vastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf.

Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw
huis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaar-
de is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrek-
ken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75%
tot 100% van de executiewaarde. Er zijn ook geldverstrekkers die tot
boven de executiewaarde gaan.

Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel.
Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat be-
drag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekking
tot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt,
heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren.
Zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weinig
interessant meer.

Voordelen krediethypotheek
• r bestaat geen aflossingsverplichting, wat met name in verband met
E
de fiscale aftrekbaarheid bij hogere inkomens interessant kan zijn.
© 2010

• Afgeloste bedragen kunnen makkelijk weer worden opgenomen.

Pagina 47


• betaalt alleen rente over het bedrag dat u opneemt en niet over het
U
kredietplafond.
• U bouwt vermogen op als u aflost.
• Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid.
• e eventuele aftrekbaarheid van de rente (alleen wanneer het in de
D
eigen woning geïnvesteerd wordt).
• e te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers
D
maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde.
• De rente kan niet voor langere perioden vast worden gezet.

De krediethypotheek wordt nog wel afgesloten om de kredietruimte
(tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud
van het huis. Ook wordt ze gebruikt door oudere mensen, die een deel
van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling
op hun pensioen (‘opeten’ van het vermogen).

3.6 Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije
hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van
de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze
hypotheekvorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge ren-
dementen, gecombineerd met de renteaftrek. De rendementen van een
effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in
een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een
lange looptijd is echter hoger.

Voordelen beleggingshypotheek
• Lage netto lasten.
• Veel vrijheid.
• Extra inleg of opname mogelijk.
• iscaal aantrekkelijk, renteaftrek gedurende de hele looptijd is maxi-
F
maal.
• Meefinancieren van eenmalige storting mogelijk.
• Niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen.
• Kans op hoger rendement.
• e verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies
D
worden belegd.
• De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).
© 2010

Pagina 48


Nadelen beleggingshypotheek
• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.
• eleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eind-
B
kapitaal.
• Vaak uiteenlopende productvoorwaarden.
• Veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering.
• norm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die ver-
E
schillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement
• Divers aanbod zeer moeilijk met elkaar te vergelijken.
• Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw.

Ten opzichte van de spaarhypotheek:
• Geen koppeling met de hypotheekrente.
• Geen rentedempende werking.
• Geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente.
• anwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het
V
netto rendement; in de praktijk maakt men vaak een verkeerde verge-
lijking met de spaarhypotheek.

Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek:
• inder flexibiliteit; u dient rekening te houden met de fiscale spelre-
M
gels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.
• anwege de hogere kosten moet u in werkelijkheid een hoger bruto
V
rendement maken om hetzelfde netto rendement als de beleggingshy-
potheek zonder verzekering te behalen.
• inds 1 januari 2001 wordt dit nadeel enigszins afgezwakt vanwege
S
de zogenaamde vermogensrendementsheffing.

3.7 Effectenhypotheek
Bij de effectenhypotheek lost u gedurende de looptijd de lening niet
af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in
een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen
beleggingsportefeuille inbrengen. U bouwt dan door middel van deze
rechtstreekse belegging een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het
einde van de looptijd de hypotheek af.

Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te
halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Het kan echter ook
© 2010

minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico’s met
zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. Omdat u het bedrag

Pagina 49


op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit,
zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het
net een slecht moment is om te beleggen.

De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaan-
vraag. U leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde.
Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De
rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.

Voordelen effectenhypotheek
• aximaal belastingvoordeel gedurende de looptijd van de hypotheek;
M
u betaalt immers alleen rente.
• U kunt zonder eigen geld beleggen.
• U bepaalt zelf in welke effecten wordt belegd.
• De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).
• et eindresultaat kan hoger zijn dan verwacht bij goed lopende ef-
H
fecten.
• en levensverzekering is niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan
E
de regels voor levensverzekeringen.

Nadelen effectenhypotheek
• et beleggingsresultaat is onzeker; u weet nooit zeker of het eindre-
H
sultaat voldoende is voor aflossing van de hypotheeksom.
• Geen financiële zekerheid voor nabestaanden.

3.8 De levenhypotheek
De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek
en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het
einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) af-
gelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt
belas-tingvrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de renteaftrek.

Voordelen levenhypotheek
• mdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost,
O
blijft, bij gelijkblijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog.
Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten.
• mdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw
O
hypotheekrente volledig aftrekken (lage hypotheeklasten), terwijl de
© 2010

rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste

Pagina 50


echter wel onder strikte voorwaarden.
• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op.
• xtra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari
E
1992.

Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen:
• iscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand
F
gedurende de looptijd.

Ten opzichte van de beleggingshypotheken:
• inder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement;
M
er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven.

Nadelen levenhypotheek
• e fiscale voorwaarden maken de levenhypotheek tot een keurslijf.
D
De hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering
is niet zeker.
• et te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel
H
van de uitkering uit winstdeling van de verzekeringsmaatschappij be-
staat.
• e afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging; het is
D
niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt
die bijna altijd tegen.
• et garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij be-
H
legt de premie meestal in obligaties e.d.
• U heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging.
• e levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstruc-
D
tuur.
• heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de loop-
U
tijd.
• Meestal een minimaal verplichte overlijdensverzekering.
• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.
• inder voordelig ten opzichte van de spaarhypotheek; een lager ga-
M
rantiekapitaal en hogere kosten dus een lager netto rendement;

De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer
dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Om-
© 2010

dat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de

Pagina 51


hypotheekrenteaftrek, kan deze hypotheekvorm met name interessant
zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.

3.9 Spaarhypotheek
De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele leven-
hypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat
de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het
verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypo-
theekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Bij tussentijdse
beëindiging krijgt u het volledige kapitaal uitgekeerd dat met het spaar-
deel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkos-
ten. Een verhoging van de hypotheekrente wordt deels gecompenseerd
door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt
ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk
stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuur-
lijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek-
en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hy-
potheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde
maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd
vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit
financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als
u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.

Voordelen spaarhypotheek
• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op.
• iscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand
F
gedurende de looptijd.
• heeft inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de loop-
U
tijd.
• spaart met een gegarandeerd rendement; het rendement is even hoog
U
als de hypotheekrente.
• U maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente.
• U loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt.
• De waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden.
• enteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hy-
R
potheekrente aan de spaarrente.
© 2010

• Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw.

Pagina 52


Hypotheekboek

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (18)

Similar to Hypotheekboek

Similar to Hypotheekboek (20)

More from Gezondheid Acties

More from Gezondheid Acties (20)

Hypotheekboek