Hypotheek boek                Auteur: Stefan Rooyackers         in opdracht van www.hypotheek-portal.nl© 2010             ...
© 2010www.hypotheek-portal.nl
Copyright 2010         Niets uit het boek mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt         door middel van digital...
Inhoudsopgave	     0.0	   Voorwoord	                           7	     1.0	   Een woning kopen	                    9	     1...
3.14	    De woonark hypotheek	               60         	 3.15	    De recreatiewoning hypotheek	       62         	 3.16	 ...
VoorwoordHeeft u een woning gekocht? Bent u starter of doorstromer op de hui-zenmarkt? Heeft u een bestaande hypotheek en ...
© 2010                 Pagina 8         www.hypotheek-portal.nl
1. Een woning kopen1.1 Huis kopen of huis huren?In Nederland heeft u de keuze uit het huren of het kopen van een wo-ning. ...
uitgaven aan uw woning kunnen namelijk voor een deel een spaar-         potje voor uw oude dag vormen, omdat u de woning k...
Of u de eigen woning nu werkelijk verhuurt of niet, dat maakt voor debelastingdienst niet uit. Het gaat immers om een fict...
Wat is voor u ideaal? Laat een berekening maken!         De belangrijkste vraag die u moet stellen luidt als volgt: wat br...
• De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.Als u denkt aan bovenstaande voorwaarden te kunnen vold...
Rekening houdend met de NHGopslagpercentages betekent dit: voor          nieuwbouw een koopsom tussen de €167.300 en €324....
Noord-BrabantKopers van nieuwbouwwoningen in Noord-Brabant konden tot voorkort bij de provincie terecht voor financiële on...
1.2.4 Starterswoningen         In sommige gemeenten worden door woonstichtingen speciale starters-         woningen gebouw...
die voortvloeien uit de hypotheek acceptabel zijn voor uw situatie.  Het is belangrijk dat de maandlasten voor de woning t...
4.  et afspraken op papier. Zaken als de prijs en de voorwaarden            Z            moeten na de onderhandelingen op ...
2. Hypotheek2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig?De voorbereidingVoordat u een huis gaat bezichtigen en eventueel gaat onde...
betalen en denk als u een huishouden heeft ook na over wat u nog         per maand wilt betalen als één van de partners ko...
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)Het is verstandig om na te gaan of een geldverstrekker waar u de hy-potheek b...
Belangrijk om te vermelden is dat de Gedragscode Hypothecaire Fi-         nancieringen niet bindend is. Er kan dus in de p...
eventuele rentes die in rekening worden gebracht bij verlenging van derentevaste periode spelen een rol bij de keuze voor ...
ondernemen. U houdt dan meer geld over dan met bijvoorbeeld een         annuïteitenhypotheek of een spaarhypotheek. Veel m...
en kinderen, die van uw inkomen afhankelijk zijn, moet u rekening  houden met het risico dat u komt te overlijden. Dat ris...
2.2 NHG en woonlastenfaciliteit         Ontslag kan er voor zorgen dat mensen gedwongen worden om hun         woning te ve...
Bij een hypotheek met NHG ligt doorgaans de rente 0,2% lager dan degangbare hypotheektarieven voor een hypotheek zonder NH...
2.3 De woningtaxatie         Taxeren van uw woning         De taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed,...
voorwaarde voor het kunnen krijgen van een NHG hypotheek. Hettaxatie register is een waarborg voor integriteit en vakbekwa...
© 2010                Pagina 30         www.hypotheek-portal.nl
2.4 Een bouwkundig rapportBouwtechnische keuringEen bouwtechnische keuring is aan te bevelen bij zowel aankoop alsverkoop ...
• Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren enz.         • Visuele beoordeling van de technische staat van de CV installati...
Financiële afwikkelingDe notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. Dekoper en/of zijn hypotheekverstre...
2.6 Kosten         Notariskosten         Al sinds oktober 1999 is het mogelijk om met de notaris te praten over         he...
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft richtlijnenvoor de taxatiekosten. Voor een globale indruk staan de ric...
is uitgevoerd, betaalt de geldverstrekker (een deel van) dit bedrag uit.         2.7 Hypotheek oversluiten         Een hyp...
Tips voor het oversluiten van een hypotheekOverstappen naar een nieuwe hypotheek begint met een goede en gron-dige inventa...
3. De verbouwing financieren door middel van een consumptief krediet         Als u geen overwaarde in uw woning heeft en e...
2.9 Woning in het buitenlandEen woning over de grens kopen was tot voor kort nog erg moeilijk.Tegenwoordig bieden veel mee...
tijd van te voren door uw adviseur informeren over de mogelijkheden,         zodat u niet voor verrassingen komt te staan....
• baatbelasting• forensenbelasting• toeristenbelasting• parkeerbelastingen• hondenbelasting• reclamebelasting• precariobel...
© 2010                Pagina 42         www.hypotheek-portal.nl
3.0 HypotheekvormenEen hypotheek is in vele vormen verkrijgbaar. In dit hoofdstuk wordende belangrijkste vormen vermeld me...
3.2 De lineaire hypotheek         Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een         vast bedrag ...
75% van de executiewaarde (dus zo’n 60% van de vrije verkoopwaar-de). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet...
Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na         pensionering stijgt vanwege een vermindering...
ken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat.• Beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan.•...
•  betaalt alleen rente over het bedrag dat u opneemt en niet over het           U           kredietplafond.         • U b...
Nadelen beleggingshypotheek• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.•  eleggingsrisico: meestal ge...
op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit,         zit er nog een extra risico aan de effectenhy...
echter wel onder strikte voorwaarden.• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op.•  xtra fiscaal voordeel mog...
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Hypotheekboek
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Hypotheekboek

463

Published on

Het hypotheekboek beschrijft alles wat u moet weten. Stefan Rooyackers legt alle vormen uit en geeft veel hypotheek tips

Published in: Education
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
463
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
4
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Hypotheekboek

  1. 1. Hypotheek boek Auteur: Stefan Rooyackers in opdracht van www.hypotheek-portal.nl© 2010 www.hypotheek-portal.nl
  2. 2. © 2010www.hypotheek-portal.nl
  3. 3. Copyright 2010 Niets uit het boek mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van digitale technieken, druk, microfilm of op welke an-© 2010 dere wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de Auteur. www.hypotheek-portal.nl
  4. 4. Inhoudsopgave 0.0 Voorwoord 7 1.0 Een woning kopen 9 1.1 Huis kopen of huis huren 9 1.2.0 Eerste woning kopen 12 1.2.1 Koopsubsidie 12 1.2.2 De Starterslenings 13 1.2.3 Regelingen van de provinsie 14 1.2.4 Starterswoningen 16 1.3 Tips voor de onderhandelingen 16 2.0 Hypotheek 19 2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig 19 2.1.2 Keuze voor een hypotheek 24 2.2 NHG en woonlasten facilliteiten 26 2.3 De woning taxatie 28 2.4 Bouwkundig rapport 31 2.5 De notaris 32 2.6 Kosten 34 2.7 Hypotheek oversluiten 36 2.8 Verbouwing financieren 37 2.9 Woning in het buitenland 39 2.10 Welke belasting heft de gemeente 40 3.0 Hypotheekvormen 42 3.1 Annuïteiten hypotheek 43 3.2 De lineaire hypotheek 44 3.3 De aflossingsvrije hypotheek 44 3.4 Lijfrentehypotheek 46 3.5 Krediethypotheek 47 3.6 Beleggingshypotheek 48 3.7 Effectenhypotheek 49 3.8 De Levenhypotheek 50 3.9 Spaarhypotheek 52 3.10 De hybride hypotheek 53 3.11 De bankspaarhypotheek 55 3.12 De startershypotheek 58 © 2010 3.13 De seniorenhypotheek 60 www.hypotheek-portal.nl
  5. 5. 3.14 De woonark hypotheek 60 3.15 De recreatiewoning hypotheek 62 3.16 Grondhypotheek 65 4.0 Belangrijke zaken 67 4.1 Overlijdensrisicoverzekering 67 4.2 Hypotheek zonder vast contract 69 4.3 Hypotheek en scheiding 70 4.4 De betekenis van BKR 71 5.0 Huis en verhuizen 75 5.1 Tips bezichtigingen 76 5.2 Woonverzekeringen 77 5.3 Tips verhuizen 81 6.0 Bijlagen 84 6.1 Hypotheeklinks 84 6.2 Hypotheek uitleg filmpjes 86 7.0 Hypotheek alfabet 87© 2010 www.hypotheek-portal.nl
  6. 6. VoorwoordHeeft u een woning gekocht? Bent u starter of doorstromer op de hui-zenmarkt? Heeft u een bestaande hypotheek en loopt bijvoorbeeld uwrentevastperiode af? Heeft u een bestaande hypotheek en sluit deze nietmeer aan op uw persoonlijke financiële situatie? Dit boek is dan voor ugemaakt. U leest namelijk hierin waar u op moet letten bij het zoekenvan de juiste hypotheek.Er bestaat geen beste hypotheek; voor iedereen geldt een persoonlijkesituatie waar een hypotheek op afgestemd dient te worden, kortom eenpersoonlijk financieel advies op maat!In dit boek zullen we naast het uitleggen van alle zaken rondom hypo-theken het ook hebben over huizen, makelaars, notarissen en verhuizen. © 2010 Pagina 7 www.hypotheek-portal.nl
  7. 7. © 2010 Pagina 8 www.hypotheek-portal.nl
  8. 8. 1. Een woning kopen1.1 Huis kopen of huis huren?In Nederland heeft u de keuze uit het huren of het kopen van een wo-ning. Beide vormen van wonen hebben hun eigen voor- en nadelen. Bijhet huren van een woning betaalt u maandelijkse huur aan de eigenaarvan de woning, meestal een woningbouwvereniging. Voor het kopenvan een huis sluit men meestal een hypothecaire lening af. U betaaltdan maandelijks een bedrag aan rente en/of aflossing.Bij het kopen van een woning wordt u de eigenaar van dat huis. Na deaankoop krijgt u de vrijheid om met de gekochte woning te doen watu wilt. Zo kunt u een muurtje verplaatsen of een nieuw kleurtje op demuur aanbrengen. U hoeft bij verkoop van de woning het huis dan ookniet in oude staat op te leveren. Voor mensen die een woning hurenwerkt dat allemaal anders. Zij huren de woning van de werkelijke eige-naar. Bij oplevering van de huurwoning voor de volgende huurder moetde woning vaak weer in oude staat worden gebracht. Ook huren heeftechter voordelen. Wat is om te beginnen voor u nu het aantrekkelijkst?Uw financieel adviseur zet alles goed voor u op een rijtje.Woning huren: handig als u veel verhuistHoewel een huis kopen voor de meeste mensen de beste optie is, hebbensommige baat bij een woning huren. Het geeft een grotere bewegings-vrijheid door een opzegtermijn van vaak slechts één maand. Daarnaastis er de zekerheid van vaste maandlasten in de vorm van huur. U hoeftgeen extra reparatiekosten of belastingaanslagen te betalen, wat bij eeneigen woning wel voorkomt. Een huis huren betekent bovendien dat deverhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de buitenkantvan de woning en aan bijvoorbeeld een meegehuurde combiketel. Alshuurder heeft u daardoor niet de extra kosten die een huis kopen metzich meebrengt. Zeker voor mensen die vaak verhuizen, is het hurenvan een woning de betere optie.Huis kopen: geld sparenEen woning kopen kent vooral op langere termijn voordelen. Met een © 2010koopwoning kunt u een eigen vermogen opbouwen. De maandelijkse Pagina 9 www.hypotheek-portal.nl
  9. 9. uitgaven aan uw woning kunnen namelijk voor een deel een spaar- potje voor uw oude dag vormen, omdat u de woning kunt verkopen of bij pensioenering op een andere manier “te gelde” kunt maken. Veel huizenbezitters krijgen te maken met een waardevermeerdering van hun woning en houden na verkoop geld over. U heeft als eigenaar van uw woning de vrijheid om deze aan te passen aan uw woonwensen. Verbouwingen kunnen ook bijdragen aan de waardevermeerdering van uw woning. Onderhoudskosten zult u wel zelf moeten voldoen. Kopen moet over het algemeen vooral gezien worden als een investering. Woning kopen wordt gestimuleerd door de overheid (hoofdstuk 2) Op tal van manieren wordt het kopen van een huis door de overheid gestimuleerd. De aftrekbaarheid van de rente op een (hypothecaire) le- ning ten behoeve van aankoop, verbetering of beheer van de eigen wo- ning is bijvoorbeeld een groot voordeel. Daarnaast is er de Nationale Hypotheek Garantie, die zorgt dat mensen die een huis kopen en aan de voorwaarden voldoen kunnen profiteren van een lagere rente. Ook zijn er de koopsubsidieregeling en een starterslening die mensen met lagere inkomens extra steun bieden als zij een woning willen kopen. Subsidie bij kopen huurhuis (hoofdstuk 2) Naast de koopsubsidie van de overheid (te vergelijken met huursub- sidie) bieden sommige woningcorporaties zelf ook subsidiemogelijk- heden aan voor de koop van een oude huurwoning. Uw adviseur kan u helpen met de subsidieaanvraag of kan beoordelen of wordt voldaan aan de door de overheid en/of corporatie gestelde voorwaarden. Eigenwoningforfait Huiseigenaren moeten wel een zogenaamde eigenwoningforfait beta- len. Deze belasting op eigen woningbezit is voor het laatst in 2001 structureel herzien en wordt jaarlijks op punten aangepast. De rege- ling houdt in dat iedere belastingplichtige woningbezitter een fictief inkomen op moet tellen bij zijn inkomsten van box 1. Het belastbare inkomen van de woningbezitter wordt op die manier dus hoger of sim- peler; het eigenwoningforfait werkt beperkend op de fiscale teruggave op grond van de z.g. hypotheekrenteaftrek. De gedachte achter het fictieve inkomen is dat u de eigen woning even-© 2010 tueel zou kunnen verhuren en daar dus inkomsten uit kunt genereren. Pagina 10 www.hypotheek-portal.nl
  10. 10. Of u de eigen woning nu werkelijk verhuurt of niet, dat maakt voor debelastingdienst niet uit. Het gaat immers om een fictief inkomen. De hoogte van het eigenwoningforfait is gerelateerd aan de WOZ-waarde (Wet waardering Onroerende Zaken). Taxateurs in dienst vande gemeente stellen deze WOZ-waarde vast, die soms iets onder devrije verkoopprijs van het huis ligt. De bijtelling van het eigenwoning-forfait bestaat dan uit een bepaald percentage van de WOZ-waarde.Hiervoor gelden verschillende tarieven. Het percentage voor huizen diemeer waard zijn ligt daardoor hoger. U krijgt dan de volgende tabel: WOZ-waarde Percentage eigenwoningforfait Tot €12.500,- 0% €12.500,- t/m €25.000,- 0,20% €25.000,- t/m €50.000,- 0,30% €50.000, - t/m €75.000,- 0,40% €75.000,-  t/m €1.010.00 0,55% Vanaf €1.010.00 € 5.555 vermeerderd met 0,80% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.010.000Vanaf 2010 wordt het eigenwoningforfait voor huizen met een waardevan meer dan 1 miljoen euro in stappen verhoogd tot maximaal 2,35%van de woningwaarde in 2016. Voor 2010 geldt een tarief van € 5.555plus 0,80% van de eigenwoningwaarde, voor zover deze uitgaat boven€ 1.010.000.Ten slotte is er sinds 2005 een regeling die ervoor zorgt dat mensen diehun hypotheek bijna afgelost hebben geen eigenwoningforfait hoevente betalen. Als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kostenzoals de renteaftrek, krijgt u een extra aftrekpost. Het eigenwoningfor-fait wordt dan nihil en komt dus te vervallen.De financieel adviseur kan u meer uitleggen over wat het eigenwoning-forfait voor uw situatie betekent. © 2010 Pagina 11 www.hypotheek-portal.nl
  11. 11. Wat is voor u ideaal? Laat een berekening maken! De belangrijkste vraag die u moet stellen luidt als volgt: wat brengt een woning kopen in vergelijking met een woning huren aan maand- lasten met zich mee? Vaak kunt u zonder lastenverhoging overstappen van huren op kopen. Laat daarom door uw adviseur een woonlasten- vergelijking maken. Bij deze vergelijking wordt met alle bijkomende kosten rekening gehouden, terwijl ook de (vermogens-)voordelen in kaart gebracht worden. Zo krijgt u een reëel inzicht in de verschillen tussen maandelijkse lasten voor een huurwoning en een koopwoning, ook voor de langere termijn. Op basis van deze gegevens kunt u een weloverwogen beslissing maken of een huis kopen voor u de beste op- tie is of dat u misschien toch beter een woning kunt (blijven) huren. 1.2 Eerste woning kopen   1.2.1 Koopsubsidie Voor de starters op de woningmarkt is er in Nederland sinds 1 januari 2007 de koopsubsidie of Eigenwoningbijdrage. Deze subsidie is speci- aal voor mensen met een bescheiden inkomen en vermogen. Bespreek op voorhand de mogelijkheden met uw financieel adviseur.   Wanneer komt u voor koopsubsidie in aanmerking? • bent 18 jaar of ouder op de eerste dag van de maand die volgt op de U datum waarop de woning uw eigendom wordt. • bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de U drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning uw eigendom wordt. • U gaat de woning zelf bewonen. • w vermogen over 2009 is niet hoger dan €20.661 (en niet hoger dan U €41.322 als u een medebewoner heeft) • De koopsom mag niet meer bedragen dan €167.300 • De hypotheek mag niet meer bedragen dan €180.684 • oor aanvragen waarvan de hypotheekofferte op of na 1 januari 2009 V is uitgebracht, geldt dat alle overige betalingsverplichtingen voort- vloeiend uit geldlening en/of andere vormen van kredieten uiterlijk op de datum van passeren moeten zijn afgelost en het contract of de contracten zijn opgeheven. • ver de hypotheek moet een garantie (Nationale Hypotheek Garantie) O© 2010 worden afgegeven door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Pagina 12 www.hypotheek-portal.nl
  12. 12. • De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.Als u denkt aan bovenstaande voorwaarden te kunnen voldoen, is hetmogelijk dat u voor de koopsubsidie in aanmerking komt. Uw financi-eel adviseur bespreekt de mogelijkheden voor uw situatie.Let op! Het jaarlijks budget voor de subsidie is beperkt en wordt ver-strekt volgens het principe “op = op”.Meer informatie over koopsubsidie?Kijk op http://www.senternovem.nl/koopsubsidie/ 1.2.2 De StartersleningDe Starterslening is een aanvullende lening tegen gunstige voorwaar-den die door sommige gemeenten aan starters op de woningmarktwordt verstrekt. Deze speciale lening overbrugt het verschil tussen detotale aankoopkosten van uw woning en het maximale bedrag dat ubij de bank kunt lenen op basis van uw inkomen en volgens de regelsvan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De financiering van uwnieuwe woning bestaat dan uit een normale (eerste) hypotheek aange-vuld met de Starterslening.Voor wie is de Starterslening?De Starterslening is er voor mensen met een middeninkomen die voorhet eerst een woning kopen. De volgende voorwaarden zijn aan de le-ning verbonden:• U bent niet eerder (mede-)eigenaar geweest van een koopwoning.• U bent Nederlander of heeft een geldige verblijfsvergunning.• Het bruto jaarinkomen van uw huishouden is maximaal €65.000.• De woning ligt in een deelnemende gemeente.• De woning is geschikt voor permanente bewoning.• U gaat de woning zelf bewonen.• p de woning moet een recht van hypotheek gevestigd kunnen wor- O den, dus de aankoop mag geen lidmaatschapsrecht van een coöpera- tieve flatexploitatievereniging betreffen.• r bestaat voor de aankoop van de woning geen recht op koopsubsidie E op grond van de wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). Deze koopsubsidie geldt bij een koopsom tot €167.300). © 2010• e verwervingskosten van de woning bedragen maximaal €350.000. D Pagina 13 www.hypotheek-portal.nl
  13. 13. Rekening houdend met de NHGopslagpercentages betekent dit: voor nieuwbouw een koopsom tussen de €167.300 en €324.074 vrij op naam (NHG opslag van 8%) voor bestaande bouw een koopsom tus- sen de €167.300 en €312.500 kosten koper (NHG opslag van 12%) Meerwerk of onderhoud kan worden meegenomen in de financiering, maar telt niet (altijd) mee bij het bepalen van de hoogte van de beno- digde Starterslening. De startersregelingen voor het kopen van een woning bestaan voor een deel uit een groot aantal complexe regels en voorwaarden, die boven- dien regelmatig aan verandering onderhevig zijn.   Raadpleeg daarom uw financieel adviseur voor een antwoord op de vraag of u in aanmerking komt voor een Startersregeling en wat dat betekent voor uw koopmogelijkheden en maandelijkse lasten. Als u in aanmerking komt, zal uw adviseur voor u doorgaans de aanvraagpro- cedure van de regeling verzorgen.   Kijk voor een overzicht van gemeenten op http://www.starterslening.info/voorwaarden-starterslening-per-ge- meente-1.html en voor een checklist op http://www.svn.nl/NR/rdonlyres/872E382F-EEE3-4303-868A- 10B1F8D8F4E8/0/ChecklistSVnfinancieringsplan2009.pdf 1.2.3 Regelingen van de provincie Naast de koopsubsidie en de Starterslening zijn er per provincie mo- gelijk regelingen voor starters op de woningmarkt, om deze markt te stimuleren. Per juni 2010 is bekend gemaakt dat de voor dit boek geko- zen voorbeeldprovincie Noord-Brabant haar stimuleringsmaatregelen ruim een jaar eerder dan gepland zal stopzetten i.v.m. het geconstateerd hervinden van stabiliteit door de woningmarkt. Het voorbeeld hebben we vooralsnog voor u gehandhaafd. Informeer steeds naar de beschik- baarheid van stimuleringsmaatregelen als u voor het eerst een eigen woning gaat kopen.© 2010 Pagina 14 www.hypotheek-portal.nl
  14. 14. Noord-BrabantKopers van nieuwbouwwoningen in Noord-Brabant konden tot voorkort bij de provincie terecht voor financiële ondersteuning. De provin-cie beoogde door vier steunmaatregelen de verkoop van nieuwbouw-woningen te stimuleren. De financiële maatregelen moesten het voorkandidaat-kopers makkelijker maken in Brabant een huis te kopen. Voor uw “leesgemak” zetten we de beschrijving van de recent verval-len steunmaatregelen hierna in tegenwoordige tijd voort:De eerste maatregel is de Brabantse Waardebescherming. Als een hui-zenkoper zijn nieuwe huis door gedwongen verkoop binnen drie jaarmoet verkopen, neemt de provincie de helft van het eventuele verliesvoor haar rekening. De oorzaak van gedwongen verkoop is werkloos-heid, echtscheiding of overlijden. De regeling geldt tot een maximumvan €60.000.De tweede maatregel betreft de woonlastenverzekering. Deze verze-kering beschermt een huizenkoper tegen het niet meer kunnen betalenvan woonlasten door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. De pro-vincie neemt 25% van de premie voor haar rekening, tot een maximumvan €12,50 per maand.De derde maatregel is de Brabantse Starterslening om het starters mak-kelijker te maken een hypotheek af te sluiten. Starters in de provinciekomen in aanmerking voor een lening waarover drie jaar geen rente enaflossing betaald hoeft te worden.De laatste maatregel is de Brabantse Verkoopgarantie, de aantrekke-lijkste regeling volgens de provincie. Als een koper van een nieuw-bouwwoning na twee jaar zijn oude woning nog niet heeft verkocht, isde provincie bereid die woning voor 90 procent van de taxatiewaardeover te nemen. De bestaande woning mag de taxatiewaarde tot 4,5 tonniet overschrijden. Hiermee heeft een koper dus de zekerheid dat hijniet langer dan twee jaar met dubbele hypotheeklasten zit.Informeer als u zich laat adviseren bij de aankoop van een woningsteeds naar een mogelijke herleving van “oude” steunmaatregelen ofeen provinciaal afwijkende regeling. © 2010 Pagina 15 www.hypotheek-portal.nl
  15. 15. 1.2.4 Starterswoningen In sommige gemeenten worden door woonstichtingen speciale starters- woningen gebouwd. Deze woningen kennen een lage koopprijs.   De prijs van (starters)woningen wordt in de praktijk op veel manie- ren aantrekkelijker gemaakt. Zo is een recente variant het aanbieden van woningen waarbij u wel de woning koopt (de z.g. opstallen) maar waarbij de grond niet uw eigendom wordt. Doordat de grond vaak een behoorlijk percentage van de koopsom vertegenwoordigt, krijgt u qua woning meer waar voor uw geld. Vraag uw financieel adviseur naar de mogelijkheden en voorwaarden voor de aankoop en financiering van een dergelijke woning. 1.3 Tips voor de onderhandelingen Medio 2010 is de dynamiek in de woningmarkt zeker nog niet volledig terug, maar er lijken tekenen te zijn van een voorzichtig herstel. Het niet aansluiten van vraag en aanbod met betrekking tot koopwoningen zorgt nog steeds voor een duidelijke kopersmarkt. De doorlooptijd (de tijd dat huizen gemiddeld te koop staan) is nog steeds aanzienlijk. Als kopende partij heeft u een groot voordeel ten opzichte van de verkopende partij. U heeft dan ook een sterke onder- handelingspositie voor het kopen van een woning. De prijs van uw nieuwe koopwoning komt tot stand tijdens een onder- handelingsgesprek met de verkoper of diens verkopend makelaar. Veel kopers schakelen daarvoor een aankoopmakelaar in. Deze heeft de ken- nis en ervaring om de onderhandelingen voor u tot een goed resultaat te brengen. Het is ook mogelijk om zelf aan de onderhandelingstafel te gaan zitten met de verkoper. U moet dan wel zeker zijn dat u weet waar u over praat en hoe u moet onderhandelen. Voor elke onderhandeling staan hieronder wat praktische tips. 1. eb vooraf contact met een financieel adviseur. Stel samen uw doe- H len vast. Voordat u een woning gaat bezichtigen en begint met even- tuele biedingen, is het verstandig bij een financieel adviseur langs te gaan. Hij zal met u nagaan wat u maximaal kunt lenen op ba- sis van uw inkomen, zodat u niet meer uitgeeft dan u kunt betalen. Zet voor uzelf goed op een rijtje wat uw maandelijkse inkomsten© 2010 en uw maandlasten zijn. Ga met de adviseur na of de maandlasten Pagina 16 www.hypotheek-portal.nl
  16. 16. die voortvloeien uit de hypotheek acceptabel zijn voor uw situatie. Het is belangrijk dat de maandlasten voor de woning te dragen zijn naast de rest van uw uitgaven. Houd naast de kosten voor een hy- potheek ook rekening met de extra kosten die op u af komen als u een eigen woning bezit. Dat gaat dan om zaken als gemeente- lijke belastingen, verzekeringen en onderhoud aan de woning. Ga vooraf met uw financieel adviseur na wat de gewenste of uiterste prijs is die u voor een woning wilt betalen. Deze prijs geeft u tijdens de onderhandeling een houvast. Zorg altijd dat u een goede reden heeft als u van de vastgestelde prijs wilt afwijken!2. oe een redelijk openingsbod. Tijdens de onderhandelingen moet D u het uzelf niet moeilijk maken door een te laag bod te doen. U ver- speelt daarmee zeker uw kansen bij de verkoper. Hij zal u niet serieus nemen als u na het afgewezen bod een veel hoger bod doet. Uw bod moet altijd zo realistisch mogelijk zijn, gebaseerd op bijvoorbeeld de onderhoudstoestand van de woning en het gebruik van duurzame materialen. De aankoopmakelaar kan u hierbij helpen. Probeer toe te werken naar een zo scherp mogelijke overeenkomst met de ver- koper, maar laat uw droomhuis niet schieten op duizend euro. De impact daarvan op uw toekomstige maandlast is namelijk minimaal.3. ergeet de voorwaarden niet. U denkt bij onderhandelingen mis- V schien vooral aan de koopsom. Het is echter belangrijk om ook de voorwaarden niet uit het oog te verliezen. Hier staan ook belangrijke zaken in. Bespreek de opleveringstermijn van de woning, dus wan- neer u daadwerkelijk de sleutel krijgt. Maak ook afspraken over de waarborgsom en ontbindende voorwaarden. Bespreek met de verko- per waneer u als koper de koopakte kan ontbinden, bijvoorbeeld on- der voorbehoud van financiering. Wanneer de financiering niet rond komt, kan dan de koopakte worden ontbonden. In dat geval moet u twee afwijsbrieven van een erkend geldverstrekkende instelling zoals een bank aanleveren. © 2010 Pagina 17 www.hypotheek-portal.nl
  17. 17. 4. et afspraken op papier. Zaken als de prijs en de voorwaarden Z moeten na de onderhandelingen op papier staan. Mocht de ver- koper zich niet aan de gemaakte afspraken houden, dan staat u op schrift sterker. Afspraken worden schriftelijk vastgelegd in een zo- genaamde voorlopige koopakte. Deze akte is meestal ook een noodzakelijk document voor het afsluiten van een hypotheek. Mocht uw interesse uitgaan naar een woning die niet bij een make- laar te koop staat, overweeg dan om zelf een aankoopmakelaar mee te nemen die uw belangen behartigt. Als u daar niet voor kiest, is het in elk geval verstandig om, zodra u en de verkoper het eens zijn, een notaris te selecteren waar uiteindelijk de overdracht van de woning zal plaatsvinden. Het is een soort ongeschreven “wet” dat u als koper de notaris mag selecteren (“koper kiest”). Als u meldt dat het uitein- delijke transport op zijn/haar kantoor zal plaatsvinden, is de notaris vaak bereid om voor u (gratis) een voorlopige koopakte op te stellen.   5. enk aan juridische consequenties. In het verleden was het zo dat, D zolang u met de verkoper in onderhandeling was, andere potentiële kopers “buitenspel” stonden. Hoewel veel makelaars zich nog altijd aan die beroepscode houden, komen er in de praktijk ook steeds va- ker afwijkende procedures. Informeer dus op voorhand altijd naar wat de aanpak van de verkoopmakelaar op dat gebied is.2.0 Hypo- theek© 2010 Pagina 18 www.hypotheek-portal.nl
  18. 18. 2. Hypotheek2.1.1 Huis kopen en hypotheek nodig?De voorbereidingVoordat u een huis gaat bezichtigen en eventueel gaat onderhandelenover de koopprijs, is het aan te raden duidelijkheid te hebben over hoe-ver u kunt “springen” en wat de maandelijkse hypotheekkosten zullenzijn. Wat zijn nu de mogelijkheden in uw situatie en wat wilt u eigen-lijk?Het is altijd raadzaam goed te kijken naar welke mogelijkheden er opde hypotheekmarkt zijn. Stel u daarom op de hoogte van de verschil-lende hypotheekvormen (zie ook hoofdstuk 3) en de voor- en nadelenvan deze vormen. De adviseur zal deze ook met u doornemen.Het is tevens goed om op de hoogte te zijn van welke mogelijkhedener zijn op het gebied van verzekeringen voor bijvoorbeeld overlijden,arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Dit zijn risico’s die iedereenloopt. Indien één van deze drie risico’s u overkomt, komt voor u of uwnabestaanden de betaalbaarheid van de maandlasten door verlies vaninkomen onder druk te staan. Daarom bestaan er speciale verzekerin-gen die u tegen deze risico’s beschermen.Afhankelijk van de looptijd van uw hypotheek en uw leeftijd bij aan-vang is het soms ook een goed idee uw inkomenssituatie bij pensioenin de afwegingen te betrekken.Een goede adviseur kijkt kritisch naar de maandlasten die voor u ac-ceptabel zijn. Vaak is de doelstelling dat u te allen tijde in de woningkunt blijven wonen, dus ook als u iets overkomt. Als u vooraf heeft na-gedacht over uw wensen, kunt u een betere beslissing nemen en wordtu niet “overspoeld” door informatie van de adviseur.Denk in maandelijkse inkomsten en uitgaven. Het is belangrijk dat uvooraf uw budget bepaalt, in samenspraak met de adviseur. Wat maguw droomhuis werkelijk kosten per maand? Houd er bij de budgette-ring rekening mee dat de renteaftrek op termijn wel eens zou kunnen © 2010komen te vervallen. Bepaal wat de bruto maandlasten zijn die u wilt Pagina 19 www.hypotheek-portal.nl
  19. 19. betalen en denk als u een huishouden heeft ook na over wat u nog per maand wilt betalen als één van de partners komt te overlijden, ar- beidsongeschikt of werkloos raakt of (gedeeltelijk) stopt met werken, bijvoorbeeld voor de zorg voor kinderen. Maak een overzicht van alle maandlasten voor de gehele looptijd (ge- middeld 30 jaar), van begin tot eind. Houd daarbij rekening met de vraag “wat wil ik betalen als” of “wat mogen mijn maandlasten zijn als”: • Mijn partner komt te overlijden • Mijn partner en/of ik werkloos worden • Mijn partner en/of ik arbeidsongeschikt worden • We kinderen krijgen en iemand minder gaat werken • De kinderen gaan studeren • Mijn partner en/of ik met pensioen gaat en minder gaat verdienen • Enzovoort… Probeer, samen met een adviseur, voor elk scenario dat u zich kunt bedenken een maandlast te bepalen. Dat kost wellicht wat tijd, maar een adviseur die u een “breed” financieel advies geeft en een financieel plan opstelt, zal u een passende oplossing voor elke periode in uw leven weten te presenteren.  Zoek een goede verhouding tussen kosten en wensen Wanneer u aangeeft wat uw wensen zijn met betrekking tot de hypo- theek, zal dit in veel gevallen niet binnen het budget vallen. Dit kan komen omdat uw adviseur u op de hoogte stelt van zaken die u niet weet of u uiteindelijk die arbeidsongeschiktheidsverzekering of werk- loosheidsverzekering toch wel belangrijk vindt. Als uw wensen niet in het budget passen, moet u altijd op zoek naar de juiste verhouding tus- sen kosten en wensen. Met andere woorden: zijn de wensen die u heeft de eventuele overschrijding van uw budget waard?   Een voorbeeld: u wilt een levensverzekering voor de helft van de hy- potheek. Als uw partner wegvalt, kunt u het restant van de hypotheek gemakkelijk met uw inkomen opbrengen. Heeft u er echter al eens bij stilgestaan dat u misschien helemaal niet of minder kunt werken omdat u twee of drie opgroeiende kinderen heeft?© 2010 Pagina 20 www.hypotheek-portal.nl
  20. 20. Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)Het is verstandig om na te gaan of een geldverstrekker waar u de hy-potheek bij wilt onderbrengen de ‘Gedragscode Hypothecaire Finan-cieringen’ onderschrijft. Deze gedragscode is sinds januari 2007 vankracht en is tot stand gekomen in overeenstemming met De Neder-landsche Bank, Het Ministerie van Economische Zaken, de Consu-mentenbond en Vereniging Eigen Huis. Met de Gedragscode wordener minimale voorwaarden gesteld aan voorwaarden, offertes, folders enberekeningen van hypotheeklasten. De Gedragscode is bedoeld om tehoge hypotheeklasten te voorkomen. U heeft er immers niets aan omveel meer te betalen voor een hypotheek dan u maandelijks werkelijkkunt dragen.Een voorbeeld waarmee de gedragscode te hoge hypotheeklasten voor-komt, is de GHF-toetsrente. Aan elke hypotheek zit een rentevaste pe-riode vast. Binnen die periode gelden dezelfde afspraken over de rente;de periode bepaalt hoe lang het rentepercentage ongewijzigd blijft. Alsuw hypotheek geen lange rentevaste periode heeft, loopt de hypotheek-verstrekker minder risico. De hypotheekrente valt in dat geval vaaklaag uit en dat maakt het mogelijk om een relatief hoger hypotheekbe-drag te lenen. Dit hogere hypotheekbedrag kan echter achteraf gezienonverantwoord hoog zijn geweest, omdat de rente na de korte rente-vaste periode wel eens flink zou kunnen stijgen. Dit heeft u uiteraardniet zelf in de hand. De hypotheeklasten kunnen door de verhoging welonbetaalbaar voor u worden. Het zal waarschijnlijk niet zo zijn dat uwinkomen in die korte periode sterk (mee) is gestegen. Daarnaast zal deverkoop van de woning ook nog niet voldoende zijn om de hypotheekaf te lossen, omdat hypotheken soms wel tot 125% van de executie-waarde verstrekt worden.Om dit soort risico’s te voorkomen wordt er door de Gedragscode eenveiligheidsbuffer ingebouwd, die een vaste toetsrente voorschrijft voorhet berekenen van de maximale hypotheek. Bij hypotheken met eenrentevaste periode korter dan 10 jaar wordt er gerekend met een doorde Gedragscode voorgeschreven standaard toetsrente. Deze rente is ge-baseerd op 10 jaar staatsobligaties en valt wat hoger uit, waardoor ereen veilige(re) maximale hypotheek vastgesteld kan worden. Bij ren-tevaste periodes die langer zijn dan 10 jaar kan wel de rente van de © 2010oorspronkelijke offerte gebruikt worden. Pagina 21 www.hypotheek-portal.nl
  21. 21. Belangrijk om te vermelden is dat de Gedragscode Hypothecaire Fi- nancieringen niet bindend is. Er kan dus in de praktijk vanaf geweken worden. Voor mensen die zeer goede toekomstperspectieven hebben, omdat ze bijvoorbeeld carrière gaan maken, is het wellicht niet nodig om de veilige toetsrente te hanteren. Hypotheekverstrekkers mogen in dat geval van de Gedragscode afwijken, maar moeten de klant wel na- drukkelijk erop wijzen dat ze van deze norm afwijken en hem de bijbe- horende risico’s uitleggen. De klant moet dan ook expliciet tekenen dat hij kennis hiervan te hebben genomen. Voordeelhypotheek: wel of niet aantrekkelijk? De voordeelhypotheek, ook wel bekend als budgethypotheek, is een nieuwe hypotheekvorm die steeds populairder wordt. De lagere hy- potheekrente is vaak de reden om een voordeelhypotheek te nemen. Staart u zich hier echter niet blind op en kijk goed naar de voorwaar- den die verbonden zijn aan deze hypotheek. Een voordeelhypotheek of budgethypotheek klinkt door de lage rente aantrekkelijk, maar het is belangrijk dat u zich door de financieel adviseur hierover laat voor- lichten. Elke voordeelhypotheek heeft eigen specifieke voorwaarden en risico’s. Uw adviseur kijkt graag met u naar de voorwaarden en uw wensen, om te kijken of er voor u een aantrekkelijke voordeelhypo- theek mogelijk is. Vergelijk de hypotheek van anderen niet met uw aanbiedingen Een familielid, vriend, bekende of bekende kan heel tevreden zijn over de hypotheek die hij heeft. Het kan soms zelfs lijken alsof zij een goedkopere hypotheek hebben dan wat de adviseur tijdens het ad- viesgesprek voor u in de aanbieding heeft. Dat kan meerdere oorzaken hebben. De belangrijkste is echter dat geen enkele situatie identiek is. Met andere woorden: verdienen uw vrienden evenveel als u, willen ze later ook kinderen, vinden zij het belangrijk om goed verzekerd te zijn enzovoort. Een hypotheek is maatwerk, voor u persoonlijk en in overeenstemming met uw wensen samengesteld. Die wensen en be- hoeften kunnen afwijken van de wensen en behoeften die uw familie of vrienden hebben. Rente is niet allesbepalend! Vaak kiezen mensen voor een hypotheek omdat deze een lage rente© 2010 heeft. Rente is echter niet allesbepalend. Ook voorwaarden, premies en Pagina 22 www.hypotheek-portal.nl
  22. 22. eventuele rentes die in rekening worden gebracht bij verlenging van derentevaste periode spelen een rol bij de keuze voor een goede financie-ring.In veel gevallen wordt er bij de eerder genoemde budgethypothekeneen behoorlijke korting gegeven op de rentetarieven. In dat geval is hetwel belangrijk dat u goed naar de voorwaarden kijkt. Het kan zomaarzijn dat u bij de verkoop van de woning bijvoorbeeld 3% boete moetbetalen. Het voordeel dat u met de lage rente heeft ontvangen kan opdie manier snel verdwenen zijn.Houd rekening met extra kosten als u binnen een rentevaste periodevervroegd wilt aflossen. De hoogte van de kosten is mede afhankelijkvan het huidige rentepercentage en hoe lang de rentevaste periode nogloopt.  Ook van belang zijn de premies voor een eventuele levensverzekeringdie aan de hypotheek is verbonden. De rente mag bij een bepaalde geld-verstrekker dan lager zijn dan bij een concurrent, maar krijgt u ook eenverzekering die goedkoper is of die dezelfde (of betere) voorwaardenbiedt?Bij banken bestaat er nog het fenomeen “venstertarief”. Een aantalbanken geeft aantrekkelijke kortingen als u als nieuwe klant bij ze aan-klopt. Wilt u echter na het verlopen van de rentevaste periode de hypo-theek weer bij dezelfde geldverstrekker afsluiten, dan geldt plotselinghet venstertarief. Dat tarief kan wel 1% tot 1,5% hoger liggen dan derente die u bij het aangaan van de hypotheek aangeboden heeft gekre-gen. Voor u als consument is het venstertarief lastig, omdat bijna allebanken op deze manier werken.Tot slot kan het zijn dat u naast de hypotheek een aantal producten dientaf te nemen om een korting op de hypotheekrente te krijgen. Dat kanvoordelig zijn, maar dit hoeft niet altijd. Daarom vergelijkt de financi-eel adviseur met u altijd aanbiedingen van meerdere aanbieders.De goedkoopste is niet altijd de beste!Goedkoop betekent vaak duurkoop. Een goedkope, aflossingsvrije © 2010hypotheek lijkt de beste oplossing omdat u dan nog veel dingen kunt Pagina 23 www.hypotheek-portal.nl
  23. 23. ondernemen. U houdt dan meer geld over dan met bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of een spaarhypotheek. Veel mensen vergeten echter dat ook een aflossingsvrije hypotheek uiteindelijk afgelost dient te worden, hetzij met verkoop van de woning, hetzij met eigen mid- delen. Daarom is het belangrijk de verschillende hypotheekvormen op allerlei gebieden met elkaar te vergelijken. Wet Financieel Toezicht (WFT) Voor de gehele financiële dienstverlening is per 01-07-2006 een nieu- we wet van kracht, de wet financieel toezicht (WFT). In deze wet is duidelijk omschreven hoe de financieel adviseur om moet gaan met informatievoorziening richting de consument. In deze tijd is het voor de adviseur dus niet meer mogelijk om zomaar een netto maandlast achter op een visitekaartje te schrijven. U mag van een goed financieel adviseur verwachten dat hij alles netjes voor u uitwerkt, alles netjes vastlegt en alles goed aan u uitlegt. Rekenmodules: uw maximale hypotheek berekenen Wanneer u zicht heeft op uw wensen en behoeften, kunt u op veel websites uw maximale hypotheek berekenen. U krijgt dan het hypo- theekbedrag dat u maximaal in uw situatie kunt lenen bij elke hypo- theekverstrekker. Kijk eens op www.rekenmodules.nl. 2.1.2 Keuze voor een hypotheek Wanneer u een hypotheek uitkiest, kiest u in eerste instantie voor een bepaalde hypotheekvorm die past bij uw persoonlijke wensen en om- standigheden. Voor het kiezen voor een bepaalde hypotheekvorm zijn onder andere onderstaande zaken van belang: Persoonlijke omstandigheden. Kijk, samen met de adviseur, naar de volgende omstandigheden: • eegt het risico van beleggen voor u op tegen de mogelijkheid dat W het u een hoger rendement oplevert? • at is uw leeftijd en gezondheid? Door een wat oudere leeftijd of W slechte gezondheid kan het bijvoorbeeld erg duur of zelfs onmogelijk zijn om een levensverzekering te verkrijgen© 2010 • at is uw gezinssituatie? Als u hoofdkostwinner bent met een partner W Pagina 24 www.hypotheek-portal.nl
  24. 24. en kinderen, die van uw inkomen afhankelijk zijn, moet u rekening houden met het risico dat u komt te overlijden. Dat risico is minder van belang als u alleenstaand bent, maar bijna iedereen heeft erfge- namen.• at is uw financiële situatie? Als u veel eigen geld of vermogen W heeft, heeft u meer mogelijkheden om dat voor uw hypotheek te ge- bruiken of op een andere gunstige manier voor de financiering of aankoop aan te wenden.AflossenEen belangrijke afweging bij de keuze voor een bepaalde hypotheek-vorm is de vraag of u wilt aflossen of niet. Aflossen wil zeggen dat ueigen vermogen in uw hypotheek stopt om uw schuld en uw maandlas-ten te laten dalen. U bent dan bezig om de woning af te betalen, zodatdeze uiteindelijk hypotheekvrij is. Aflossen is op verschillende manie-ren mogelijk. U kunt bijvoorbeeld maandelijks een afbetaling doen ofin één keer na dertig jaar een afbetaling doen met de uitkering van eenlevensverzekering.Het wel of niet aflossen van de hypotheek is afhankelijk van uw per-soonlijke situatie. Belangrijke factoren zijn uw leeftijd, eigen vermo-gen en fiscale overwegingen en toekomstverwachtingen. In ieder gevalis het verstandig er rekening mee te houden dat de hypotheekrenteaf-trek na dertig jaar vervalt. Uw financieel adviseur helpt u met de keuzeomtrent het aflossen.Voordelen van aflossen• bouwt vermogen op. Nadat u de hypotheek heeft afgelost, zit het U vermogen in uw woning en is uw vermogen daarom belastingvrij.• U bent minder kwetsbaar voor de waardedaling van uw huis.• oe langer de looptijd van een hypotheek, hoe meer rente u uitein- H delijk in deze periode betaalt. Als de hypotheek eenmaal is afgelost, heeft u geen hypotheeklasten meer. Hierdoor houdt u per maand meer financiële ruimte over. © 2010 Pagina 25 www.hypotheek-portal.nl
  25. 25. 2.2 NHG en woonlastenfaciliteit Ontslag kan er voor zorgen dat mensen gedwongen worden om hun woning te verkopen. Zij kunnen door het verlies van hun inkomen sim- pelweg hun hypotheek niet meer betalen. Het gevolg daarvan is dat de koopwoning gedwongen verkocht wordt. In zo’n situatie kan het een geruststellende gedachte zijn dat er bij de aanschaf van de hypo- theek gekozen is voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Dit geeft zekerheid dat u bij gedwongen verkoop zonder restschuld aan de geldverstrekker blijft zitten. Naast de NHG bestaat er ook de woonlastenfaciliteit. Deze biedt de mogelijkheid om geld te lenen om meer tijd te krijgen om de betalingsproblemen op te lossen. NHG De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verstrekt door de Stich- ting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Deze stichting heeft tot doel om het eigen woning bezit op een verantwoorde manier te stimu- leren. Iemand die een eigen woning bezit, kan onder voorwaarden een hypotheek verkrijgen met de speciale garantie. De lening mag, inclu- sief een vast percentage aan verwervingskosten, in 2010  niet meer bedragen dan €350.000,-. Ook bij een verbouwing van uw huis mag u NHG aanvragen. Het maximum van de lening bedraagt dan €265.000,-. Garantie In veel gevallen brengt gedwongen verkoop minder geld op dan de oor- spronkelijke waarde van de woning. Met de NHG garandeert de WEW de geldverstrekker dat bij een gedwongen verkoop een eventueel te- kort wordt aangevuld door de stichting. Zo krijgt de geldverstrekker bij verkoop altijd de hele hypotheeksom terug. De stichting neemt dan de schuld van de verkoper over. Zij zal vervolgens proberen de schuld op een redelijke en billijke manier bij de verkoper te verhalen. Het kan echter goed voorkomen dat de betalingsproblemen buiten uw schuld zijn ontstaan, namelijk bij werkloosheid, arbeidsongeschikt- heid, scheiding of overlijden. In die gevallen kan de WEW de schuld zelfs kwijtschelden. Let op! De woning moet dan niet via de veiling zijn verkocht!© 2010 Pagina 26 www.hypotheek-portal.nl
  26. 26. Bij een hypotheek met NHG ligt doorgaans de rente 0,2% lager dan degangbare hypotheektarieven voor een hypotheek zonder NHG. Dezerentekorting kan zelfs oplopen tot 0,6%. U profiteert namelijk van hetfeit dat er een beschermde hypotheek wordt verstrekt. Voor het ver-strekken van de garantie is een klein, aftrekbaar bedrag verschuldigd,de borgtochtprovisie. Deze bedraagt in 2010 0,55% van de totale hy-potheeksom.WoonlastenfaciliteitMeestal zijn er bij een gedwongen verkoop alleen maar verliezers. Hetis dus in ieders belang om verkoop op deze manier op een verantwoor-de manier te voorkomen. Aan de NHG hypotheek hangt daarvoor sinds2005 de woonlastenfaciliteit vast, een gratis onderdeel.De faciliteit houdt in dat u als u in betalingsproblemen raakt door werk-loosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of een overlijden, een aan-vullende lening kan krijgen voor een periode van maximaal 2 jaar. Ditgeeft u meer tijd om een oplossing te vinden voor de opgelopen beta-lingsachterstanden. Door de lening kunnen de achterstanden en kostenworden voldaan welke betrekking hebben op de NHG hypotheek.U krijgt geen lening van het WER, maar van een onafhankelijke geld-verstrekker. De WEW geeft pas na bestudering van uw zaak aan degeldverstrekker toestemming om de lening te verstrekken. De woon-lastenfaciliteit wordt eenmalig zonder kosten verstrekt. De lening isaflossingsvrij, zonder verschuldigde rente.Meer informatie over de Nationale Hypotheek Garantie?Kijk op www.nhg.nlLaatste wijzigingen voor NHG per 1 april 2010 betreffen een uitbrei-ding van de niet acceptabele achterstandsmeldingen bij BKR genoteer-de schulden en een verdere aanpassing van de voorwaarden waarondereen aanvullende borgtocht kan worden verkregen. Informeer altijd bijuw adviseur naar de gevolgen van een wijziging in de voorwaardenvoor uw persoonlijke situatie. © 2010 Pagina 27 www.hypotheek-portal.nl
  27. 27. 2.3 De woningtaxatie Taxeren van uw woning De taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed, in uw geval van de woning die u wilt kopen. De hypotheekverstrekker kan aan de hand van het taxatierapport beoordelen of een hypotheek al dan niet verantwoord aan u verstrekt kan worden op basis van de aangekochte woning. De taxatie is in de meeste gevallen verplicht bij de aanvraag van een hypotheek. Ook wordt het taxatierapport vaak ge- bruikt voor aankoop- of verkoopbeslissingen. Het taxatierapport Doelstelling van het taxatierapport is het bieden van een beter inzicht in de kwaliteit van een koopwoning voor de gewenste financiering. Het taxatierapport zegt iets over de waarde van de woning en geeft een redelijke indicatie van de  onderhoudsstaat. Aan het taxatierapport is, als dit aanwezig is bij het zogenaamde Kadaster, een uittreksel uit de kadastrale kaart en een kadastraal bericht van het perceel toegevoegd. Ook zijn er zo mogelijk referentieobjecten uit de directe omgeving op- genomen en zijn er grafieken met lokale en landelijke waardeontwik- keling van gebouwen in de omgeving toegevoegd. Redenen voor een taxatie van een woning • Verkrijgen van een indicatie van aan- of verkoopprijs • Aanvraag van een hypotheek bij b.v. aankoop of verbouwing • Onderbouwing bepaling herbouwwaarde voor de opstalverzekering • erkrijgen van een waardeindicatie voor een aanslag in zake succes- V sierechten (bij overlijden), boedelscheiding (echtscheiding) etc. De uitkomst van een waardebepaling zal worden beïnvloed door het doel waarvoor er getaxeerd wordt en dient dus altijd door de taxateur gemeld te worden in het taxatie-rapport. Een recente taxatie ten be- hoeve van het vaststellen van een juiste verkoopprijs is dus b.v. niet standaard geschikt als onderbouwend document voor een hypotheek- aanvraag. Integriteit en vakbekwaamheid van de taxateur De taxatie wordt vaak uitgevoerd door een taxateur die lid is van een© 2010 officieel taxatie register. Sinds 1 januari 2010 is dit ook een verplichte Pagina 28 www.hypotheek-portal.nl
  28. 28. voorwaarde voor het kunnen krijgen van een NHG hypotheek. Hettaxatie register is een waarborg voor integriteit en vakbekwaamheid.Registers zijn VastgoedPRO en SCVM.De taxateur heeft de plicht om een onderzoek in te stellen naar factorendie de waarde van een woning kunnen beïnvloeden. Daarom kan hetvoorkomen dat u extra gemaakte kosten moet betalen voor de taxatie,de zogenaamde verschotten.Voorbeelden van zulke factoren (kunnen) zijn:• eranderingen door de gemeente of provincie in beleid, bestemming V en gebruik in bestemmingsplannen, bouwverordeningen, drank- en horecawet, openluchtrecreatie en ontheffing.• nformatie over milieuvervuiling (bodem, lucht en water), eventuele I aanwezige oude olietanks e.d.• fgegeven vergunningen aan derden die van invloed (kunnen) zijn op A het woongenot.• Informatie van het kadaster.In het onderstaande schema kunt u bekijken waar de taxateur nog meerop let met betrekking tot de waarde van uw woning. Binnenshuis Buitenshuis Omgeving De grootte Type huis De gemeente (vorm/soort) Muren, plafond De buitenmuren De woon- en vloeren omgeving Elektriciteit De staat van het De parkeer- schilderwerk gelegenheden Staat van onderhoud De staat van het dak Het bestem- en de goten mingsplan Verwarming Wel of geen garage/ Het openbaar schuur groen Mate van isolatie De grootte en De toegang tot de ligging van de tuin snelwegen De vertrekken Het soort erf afscheiding Het openbaar vervoer Oppervlakte van Scholen/ © 2010 de vertrekken winkels in de buurt Pagina 29 www.hypotheek-portal.nl
  29. 29. © 2010 Pagina 30 www.hypotheek-portal.nl
  30. 30. 2.4 Een bouwkundig rapportBouwtechnische keuringEen bouwtechnische keuring is aan te bevelen bij zowel aankoop alsverkoop van uw woning. Ook de hypotheekverstrekker kan een bouw-kundig rapport eisen als er veel achterstallig onderhoud is en het rap-port kan nodig zijn voor de Nationale Hypotheek Garantie. De bouw-technische keuring wordt uitgevoerd door een ervaren bouwkundige.Deze bouwkundige is altijd in vaste dienst en werkt in een klein ra-yon, zodat hij bekend is met specifieke plaatselijke omstandigheden ofbouwstijlen.Op basis van de bouwtechnische keuring wordt een bouwkundig rap-port opgemaakt. Dit rapport geeft inzicht in de technische staat en staatvan onderhoud van een woning. Het is tevens voorzien van een globalekostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwach-ten termijnkosten van 1 tot 5 jaar en verbeterkosten van de zaken dieniet acceptabel zijn. Het rapport geeft u extra houvast en kan zorgenvoor een sterke onderhandelingspositie met de verkoper. U kunt hetrapport ook gebruiken om uw beslissing te overdenken. Het rapportis helder en in begrijpelijke taal geschreven en wordt, voorzien vanfoto’s, full color uitgeprint.Het bouwkundig rapport is altijd een momentopname en geeft geen ga-rantie voor de verre toekomst. Aan de inspecteur kan (vaak tegen meer-prijs) wel een indicatie van de te verwachten kosten op langere termijnworden gevraagd. Het geeft de status van uw woning weer en probeertuit te sluiten of er grote problemen zijn of komen. Met behulp van dezebouwtechnische keuring worden gebreken aan het licht gebracht.Onderdelen van bouwtechnische keuring:• Fundering, kruipruimte en vloeren.• Riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte.• ouwkundige staat van vloeren, muren, metselwerk, voegwerk en B lateien.• taat en toestand van dak, pannen, dakbeschot, goten, zink en schoor- S stenen.• echnische staat en te verwachten levensduur van dakbedekking en T © 2010 dakconstructie. Pagina 31 www.hypotheek-portal.nl
  31. 31. • Staat van puien, kozijnen, ramen, deuren enz. • Visuele beoordeling van de technische staat van de CV installatie. • isuele beoordeling van de technische staat van de elektrische instal- V latie. • Visuele beoordeling van de onderhoudstaat van keuken. • isuele beoordeling van de onderhoudstaat van alle overige sanitaire V groepen. • Een oordeel over de staat van evt. schuren, garages en opstallen. • aststelen aanwezigheid loden waterleiding, asbest, risico koolmo- V noxide e.d. • ostenraming met direct noodzakelijke kosten, termijn kosten en ver- K beterkosten. 2.5 De notaris De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerende zaken. De werkelijke eigendomsoverdracht van registergoederen, waar- onder ook een woonhuis valt, worden in Nederland wettelijk verplicht via een notaris afgehandeld.  Advies Wie als koper op tijd naar de notaris stapt, kan een goed afgewogen advies verwachten. U kunt horen wat de gevolgen van de koop van een verhuurd huis zijn en of er eventuele bezwarende bepalingen, zoals erfdienstbaarheden, aan het huis kleven. De notaris kan u ook wijzen op de gevolgen van financieringsvormen. Ook als verkoper kan het slim zijn bijtijds een notaris raad te plegen. U krijgt dan uitgebreid advies over de verplichtingen die u als verkoper tegenover de koper heeft. Koopovereenkomst sluiten Koper én verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. Zonder tussenkomst van de notaris kan het eigendom van een woning niet worden overgedragen. De formele overdracht van een huis moet altijd worden geregeld via een akte van levering. Deze leveringsakte en ook de hypotheekakte die ge- bruikelijk is wanneer u een hypotheek afsluit voor financiering worden bij de notaris in zijn bijzijn ondertekend, oftewel ‘gepasseerd’. Daarna© 2010 zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers.  Pagina 32 www.hypotheek-portal.nl
  32. 32. Financiële afwikkelingDe notaris wikkelt ook het financiële deel van de overdracht af. Dekoper en/of zijn hypotheekverstrekker dient het verschuldigde bedragtijdig, voor het tekenen van de leveringsakte, naar de derdengelden-rekening van de notaris over te maken. Over een waarborgsom die isgestort krijgt de koper rente vergoed. De waarborgsom inclusief ren-te komt in mindering op het bedrag dat de koper verschuldigd is. Deverkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuelehypothecaire leningen, als zeker is dat ook hij heeft voldaan aan zijnverplichting om een onbelast huis te leveren. Dit is meestal één of tweewerkdagen na het passeren van de leveringsakte. De notaris zorgt er-voor dat de gehele transactie naar behoren verloopt.Omdat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper(‘kosten koper’), heeft de koper het recht de notaris te kiezen voor hetopmaken en passeren van de akte(n). U kunt echter met de tegenpar-tij afspreken dat de verkoper deze kosten voor zijn rekening neemt.Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbe-lasting (‘kosten verkoper’ of ‘vrij op naam’). Ook dan blijft de keuzevan de notaris in principe aan de koper. Slechts bij nieuwbouw of be-paalde specifieke projecten is dit anders geregeld, dan worden de ak-ten door de notaris van de verkoper gepasseerd. De koper heeft echteraltijd het recht zijn eigen notaris mede in te schakelen. © 2010 Pagina 33 www.hypotheek-portal.nl
  33. 33. 2.6 Kosten Notariskosten Al sinds oktober 1999 is het mogelijk om met de notaris te praten over het tarief dat hij in rekening brengt. Sinds 1 oktober 2000 is deze onder- handelingsruimte verder verruimd en gelden onderstaande minimale en maximale tarieven. Overtreding van dit voorschrift geldt als een eco- nomisch delict. Aankoopsom Minimaal tarief Maximaal tarief € 45.378,02 € 533,19 € 1.007,85 € 68.067,03 € 533,19 € 1.154,87 € 158.823,07 € 533,19 € 1.154,87 € 226.890,10 € 598,54 € 1.296,90 € 453.780,21 € 1.031,90 € 2.034,75 Afsluitkosten Onder afsluitkosten wordt verstaan alle kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van een hypotheek. De afsluitkosten omvatten door- gaans de afsluitprovisie en/of de afrekening van het met uw adviseur overeengekomen uurtarief, de taxatiekosten en de notariskosten. Als de hypotheek gebruikt wordt voor aankoop, verbetering of onder- houd van de eigen woning, zijn de afsluitkosten fiscaal aftrekbaar. Kosten voor een Nationale Hypotheek Garantie Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG betaalt u voor de extra zekerheid een eenmalige premie van 0,55% over het hypotheekbedrag. Kosten van een taxatierapport De kosten van een taxateur staan meestal niet vast en zijn soms on- derhandelbaar. De taxatiekosten worden mede bepaald door de werke- lijke waarde van de woning. Vaak liggen de kosten tussen de €1000,- en €2000,-. De kosten van de taxatie zijn voor rekening van de koper. Ze zijn verder wel fiscaal aftrekbaar. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan is een taxatierapport meestal niet verplicht om een hypotheek te krijgen© 2010 en zeker niet bij woningen in grote nieuwbouwprojecten. Pagina 34 www.hypotheek-portal.nl
  34. 34. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geeft richtlijnenvoor de taxatiekosten. Voor een globale indruk staan de richtlijnenhieronder vermeld.• Tot €113.445,- betaalt u 0,185 % en € 25,- vaste kosten.• an €113.445,- tot € 453.780,- betaalt u 0,165 % en € 25,- vaste kosten. V• Vanaf €453.780,- betaalt u 0,15 % en € 25,- vaste kosten.Al deze prijzen zijn exclusief BTW.Financieel adviseurDe financieel adviseur die voor u bij diverse banken bemiddelt voorhet beste voorstel wordt beloond middels zogenaamde provisiestruc-turen. Dit is vaak een percentage van de afsluitprovisie die u betaaltjegens de bank. Tegenwoordig is het ook steeds meer gebruikelijk datu geen afsluitkosten meer richting de bank betaalt maar een zogehetenfee richting de financieel adviseur voor de werkzaamheden die dezevoor u heeft verricht. In de toekomst zal het gross van de financieeladviseurs zo gaan werken. Op deze manier wordt de objectiviteit vande adviseur gewaarborgd en wordt u als consument goed beschermd,omdat de financieel adviseur niet meer voor een bepaalde bank zal gaankiezen vanwege de provisie die hij zal ontvangen.De zogeheten fee richting de financieel adviseur wordt zeker gehand-haafd bij de provisievrije hypotheek.Van de financieel adviseur ontvangt u een document omtrent de dienst-verlening met daarin de beloningstructuur vermeld. Adviseurs moetenin het document alle in rekening gebrachte kosten verantwoorden.VerbouwingskostenAls u wilt, kunt u bij aankoop van uw woning de kosten voor een ver-bouwing (bestaande woning) of meerwerk (nieuwbouw) meefinan-cieren. De kosten hiervan moeten blijken uit een taxatierapport, eenbouwkundig rapport of een door uzelf opgemaakte specificatie (eenoverzicht van de werkzaamheden die u wilt gaan uitvoeren en de kostendie u hiervoor verwacht te gaan maken). Als het bedrag voor kwaliteits-verbetering hoger is dan € 2.500,- wordt dit bedrag volledig in depotgehouden door de geldverstrekker. Op het moment dat u door middel © 2010van facturen kunt aantonen dat (een deel van) de kwaliteitsverbetering Pagina 35 www.hypotheek-portal.nl
  35. 35. is uitgevoerd, betaalt de geldverstrekker (een deel van) dit bedrag uit. 2.7 Hypotheek oversluiten Een hypotheek oversluiten betekent dat u afstapt van uw huidige hypo- theek en een geheel nieuwe hypotheek afsluit. Het kan dan gaan om een nieuwe hypotheekvorm of een nieuwe hypotheekverstrekker. In tijden dat de rentestand laag is, kan een hypotheek oversluiten aantrekkelijk zijn. Toch is het overstappen op een nieuwe hypotheek niet altijd gun- stig, zelfs als het huidige rentepercentage lager ligt dan de rente die u nu betaalt. Uw financieel adviseur kan berekenen of het oversluiten van een hypotheek in uw situatie voordelig is. De belangrijkste reden voor het oversluiten van een hypotheek zijn de lagere maandlasten die uit de nieuwe hypotheek voortvloeien. De hoogte van een rentepercentage wordt mede bepaald door de hoogte van uw hypotheek ten opzichte van de waarde van uw woning. Een geldverstrekker loopt minder risico als de hypotheek laag is ten opzicht van de waarde van de woning. Daarom kan als uw woning in waarde is gestegen het oversluiten van een hypotheek een lagere rente opleveren. Ook wordt vaak een nieuwe hypotheek afgesloten voor het financieren van een verbouwing of het gebruiken van de overwaarde. Het is vooral zeer belangrijk dat u zich niet blindstaart op de lagere maandlasten al- leen. Extra kosten verbonden aan een hypotheek oversluiten Het oversluiten naar een nieuwe hypotheek brengt extra kosten met zich mee. Om te beginnen dient u rekening te houden met eventuele boeterente, notariskosten, taxatiekosten en afsluitprovisie. U kunt deze kosten laten meefinancieren in uw nieuwe hypotheek. Daardoor vallen ze in uw maandlasten misschien nauwelijks op, maar uw hypotheek- schuld neemt er wel door toe. De kosten die het oversluiten van uw hy- potheek met zich meebrengen kunt u terug verdienen met het voordeel dat u maandelijks heeft door de kostenbesparing die is doorgevoerd omdat u uw hypotheek heeft overgesloten. De toekomstige maandlas- ten van de nieuwe hypotheek moeten opwegen tegen de extra kosten. Een goede financieel adviseur brengt dit uiteraard ook voor u goed in kaart.© 2010 Pagina 36 www.hypotheek-portal.nl
  36. 36. Tips voor het oversluiten van een hypotheekOverstappen naar een nieuwe hypotheek begint met een goede en gron-dige inventarisatie van uw wensen. Laat uw financieel adviseur eenoverzicht maken van alle kosten die een hypotheek oversluiten met zichmeebrengt. Op deze manier wordt duidelijk of een nieuwe hypotheekgunstig is en wat de beste hypotheek is voor uw situatie. Vaak kunnenbestaande levensverzekeringen naar uw nieuwe hypotheek mee wor-den genomen. Dat bespaart u het afsluiten van nieuwe verzekeringen.Let ook op de boeteclausule!2.8 Verbouwing financierenEen verbouwing van uw woning kan een waardevermeerdering beteke-nen, bijvoorbeeld door een nieuwe badkamer, keuken of een aanbouw.U moet daarvoor wel eerst zelf kosten maken. Vaak gaat het bij eenverbouwing om hoge bedragen die u niet op een spaarrekening heeftstaan. U kunt de verbouwing op verschillende manieren financieren.De rente die u over een lening voor een verbouwing van een woning,mits dat het hoofdverblijf is, betaalt, is fiscaal aftrekbaar.1. Hypotheek oversluiten bij verbouwingHet oversluiten van de hypotheek betekent een verhoging van de hui-dige hypotheeksom en dus extra geld dat u kunt gebruiken voor deverbouwing.2. Tweede hypotheekOok een tweede hypotheek afsluiten betekent een verhoging van dehuidige hypotheeksom. Vaak kan deze vorm van financiering de aan-trekkelijkste optie zijn. de rente van een tweede hypotheek is doorgaanslager dan als u een doorlopend krediet of een persoonlijke lening zouafsluiten voor financiering van de verbouwing.De kosten voor een tweede hypotheek zijn relatief laag als u bij hetafsluiten van uw bestaande hypotheek heeft gekozen voor een hogereinschrijving. Een hogere inschrijving houdt in dat de notaris een ho-ger hypotheekbedrag inschrijft in het hypothekenregister dan u op datmoment nodig had. Hierdoor kunt u daarna zonder gebruik te hoevenmaken van een notaris de overwaarde van uw woning inzetten voor een © 2010tweede hypotheek. Pagina 37 www.hypotheek-portal.nl
  37. 37. 3. De verbouwing financieren door middel van een consumptief krediet Als u geen overwaarde in uw woning heeft en een tweede hypotheek daardoor geen optie is, dan  is het afsluiten van een doorlopend kre- diet  of persoonlijke lening een alternatief.  De rente over dit type le- ning is aftrekbaar zolang u het geld gebruikt voor verbouwing van de woning. Houd er wel rekening mee dat de rente van een dergelijk kre- diet hoger is dan de hypotheekrente van bijvoorbeeld een tweede hypo- theek.© 2010 Pagina 38 www.hypotheek-portal.nl
  38. 38. 2.9 Woning in het buitenlandEen woning over de grens kopen was tot voor kort nog erg moeilijk.Tegenwoordig bieden veel meer banken hypotheken aan voor buiten-landse huizen, bijvoorbeeld als tweede woning.Het is niet in alle landen even gemakkelijk om een huis te kopen. VoorFrankrijk, België, Spanje en Duitsland is het tegenwoordig een mindergroot probleem. Deze landen liggen in de directe omgeving van Neder-land en maken het risico voor de hypotheekverstrekker enigszins klei-ner. Voor overige landen kan het verkrijgen van een hypotheek echternog wel eens moeilijk worden. Banken willen niet zo snel geld uitlenenaan een woning waarvan ze de waarde en de risico’s niet gemakke-lijk kunnen inschatten. Banken lopen ook een hoger risico. Als u nietlanger aan de betalingsvoorwaarden kunt voldoen, komen er een hoopingewikkelde internationale juridische regels om de hoek kijken. Datkan wellicht beter worden nu de Europese landen qua wetgeving steedsmeer naar elkaar toetrekken.Nederlandse bankEr zijn een aantal Nederlandse banken die hypotheken voor de aan-koop van een woning in het buitenland verstrekken. Voorbeelden zijnVan Lanschot Bankiers, ING Bank, Florius, SNS Bank en Rabobank.Het aantal aanbieders en de voorwaarden voor deze hypotheekvormenwijzigen frequent door het risico dat voor een bank aan deze vorm vanhypotheekverstrekking is verbonden.Indien u ook in Nederland over onroerend goed blijft beschikken, zijnhypotheekverstrekkers soms tot “maatwerk” bereid om uw aankoop inhet buitenland mogelijk te maken. Informeer bij uw adviseur naar demogelijkheden en voorwaarden.Buitenlandse bankU kunt ook een hypotheek bij een buitenlandse bank aanvragen. Delooptijd is dan korter en meestal worden er meer eigen middelen over-legd. U kunt een bepaald maximaal bedrag lenen. Ook zijn er leeftijds-grenzen aan deze manier van financieren verbonden. Daarbij komenextra kosten, zoals een tolk voor het vertalen van de contracten en vaakandere regels wat betreft bureaucratie. Misschien moet u verschillende © 2010bemiddelaars voor verschillende deeltaken hebben. Laat u daarom al- Pagina 39 www.hypotheek-portal.nl
  39. 39. tijd van te voren door uw adviseur informeren over de mogelijkheden, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Fiscaal Voor de financiering van een tweede huis is er belastingtechnisch ge- zien veel veranderd. U kunt niet langer de financiering fiscaal aftrekken als u er niet permanent woont. Het is alleen mogelijk de hypotheeklas- ten af te trekken als u in Nederland het hoofdinkomen verdient en per- manent in het huis in het buitenland verblijft. Daartegenover staat dat verhuren in Nederland niet meer is belast. Over de inkomsten van het verhuren van het tweede huis hoeft geen belasting meer te worden be- taald, tenzij het huis meer dan 70% van de tijd wordt verhuurd. Om deze reden is de recreatiewoning in Nederland zeer in trek, vooral om- dat er genoeg toeristen zijn die interesse hebben in het huren van de woning. Andere belastingen Soms moet in het buitenland nog inkomsten- of vermogensbelasting worden betaald. Er moet in één van de twee landen waar de woningen staan inkomstenbelasting worden betaald als Nederland een belasting- verdrag heeft met het land van de tweede woning. Belastingverdragen zijn er in elk geval met de omringende landen zo- als Duitsland, België, Spanje, Frankrijk en Portugal. Voor de meeste landen geldt dat u belastingplichtig bent als u er meer dan zes maan- den woont. Als het hoofdinkomen echter in Nederland wordt verdiend, wordt dit met elkaar verrekend. Als er een belastingverdrag is, kan er namelijk geen dubbele inkomstenbelasting worden geheven. Naast in- komsten- en vermogensbelasting gelden natuurlijk ook de gebruikelijke gemeentebelastingen en onroerend goedbelasting. 2.10 Welke belasting heft de gemeente De gemeente heft een aantal gemeentelijke belastingen. Per gemeente kunnen de belastingen verschillen. Een aantal belastingen geldt speci- aal voor koopwoningen. Meest voorkomende gemeentelijke belastingen • onroerendezaakbelasting (OZB)© 2010 • belasting van roerende woon- en bedrijfsruimten Pagina 40 www.hypotheek-portal.nl
  40. 40. • baatbelasting• forensenbelasting• toeristenbelasting• parkeerbelastingen• hondenbelasting• reclamebelasting• precariobelasting• rioolrechten• reinigingsheffingen• leges Hoogte gemeentelijke belastingenDe hoogte van gemeentelijke belastingen wordt door elke gemeente-raad apart vastgesteld. Gemeenten kunnen op grond van de Gemeente-wet eigen belastingen heffen. De opbrengst van de gemeentelijke be-lastingen is ongeveer 19% van de gemeentelijke inkomsten.De gemeentelijke belastingen zijn onder te verdelen in twee typen: deechte of algemene belastingen en de heffingen. De opbrengsten vanechte belastingen gaan naar de algemene middelen van de gemeente.De gemeenteraad bepaalt zelf waaraan dat geld wordt besteed. De on-roerendezaakbelasting (OZB) is een voorbeeld van een echte belasting.Het tweede type, de heffingen, wordt ook wel retributies genoemd enwordt gebruikt voor specifieke dienstverlening. Voor heffingen geldtdat de gemeente niet meer mag heffen dan de kosten van de dienstver-lening. Het geld dat u betaalt voor deze heffingen wordt direct door degemeente gebruikt om de kosten te dekken. Voorbeelden van retributieszijn het rioolrecht en de afvalstoffenheffing. © 2010 Pagina 41 www.hypotheek-portal.nl
  41. 41. © 2010 Pagina 42 www.hypotheek-portal.nl
  42. 42. 3.0 HypotheekvormenEen hypotheek is in vele vormen verkrijgbaar. In dit hoofdstuk wordende belangrijkste vormen vermeld met daarbij voor- en nadelen. Hope-lijk heeft u hierdoor meer zicht op alle mogelijkheden. Bedenk dat erveel meer hypotheekvormen zijn dan hieronder beschreven. Uw finan-cieel adviseur zal alles voor uw situatie op een rijtje zetten.3.1 De annuïteitenhypotheekBij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd – bij gelijk-blijvende rente – een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit)betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Ge-volg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lagerworden. De netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen derente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedtaltijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuldis afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan.Voordelen annuïteitenhypotheek• Lage aanvangslasten, in het begin betaalt u weinig aflossing.• lternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een A hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft.• ffertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes O van hypotheekvormen met vermogensopbouw.• Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.Nadelen annuïteitenhypotheek• et fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) H aflossingen.• e netto lasten stijgen tijdens de looptijd, de bruto lasten blijven ge- D lijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt.• iscaal minder voordelig ten opzichte van de hypotheken met vermo- F gensopbouw.De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voorlage aanvangslasten kiezen of voor mensen die in de toekomst een stij-ging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoor- © 2010beeld als u in een hoger belastingtarief valt). Pagina 43 www.hypotheek-portal.nl
  43. 43. 3.2 De lineaire hypotheek Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geld- verstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflos-sing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante on- derpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten. Voordelen lineaire hypotheek • U bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen. • Uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd. • De hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen. Nadelen lineaire hypotheek • Hoge maandlasten bij aanvang. • Fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd. • Ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig. De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten rela- tief snel willen verminderen. Bijvoorbeeld zodat ze in deeltijd kunnen gaan werken of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met financiële risico’s en bang zijn dat het later door omstandigheden een stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet geschikt voor mensen met een ‘laag’ inkomen. 3.3 De aflossingsvrije hypotheek Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen af- lossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen.© 2010 De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond Pagina 44 www.hypotheek-portal.nl
  44. 44. 75% van de executiewaarde (dus zo’n 60% van de vrije verkoopwaar-de). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaakeigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommigegeldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden,dan kan de hypotheek worden afgelost door die verzekering.Voordelen aflossingsvrije hypotheek• U heeft lage lasten.• U betaalt alleen rente.• Geen verplichte tussentijdse aflossingen.• Geen verplichte vermogensopbouw.• Geen verplichte verzekeringsdekkingen.• eel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogens- V opbouw en verzekeringsdekkingen.• Belastingaftrek blijft in stand.• en manier om lasten (tijdelijk) te verlagen in combinatie met een E andere vorm afgesloten.• oogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de H executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%).• ffertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes O voor de andere vormen.Nadelen aflossingsvrije hypotheek• U bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost.• Rentelast blijft doorlopen.• De eindaflossing is niet geregeld.• a pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een N vermindering van belastingaftrek.• anaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost V kunnen de lasten behoorlijk stijgen.• eestal moet u eigen geld inbrengen omdat u vaak maar 75% van de M executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren wel tot 100%).De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoen-de overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medailleis natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oude- © 2010re alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn. Pagina 45 www.hypotheek-portal.nl
  45. 45. Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afge- sloten, is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen. 3.4 Lijfrentehypotheek De lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aan- vullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorzie- ning is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belast- baar inkomen aftrekken. Overigens zijn hier striktere voorwaarden aan verbonden dan eerdere jaren. De premie is alleen af te trekken als u een pensioentekort kunt aantonen. Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkerin- gen zijn wel belast met inkomensbelasting. Met de uitkeringen kunt u de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen. U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt of bij eerder overlijden. Er zijn ook combinaties met andere hypotheek- vormen mogelijk. Voordelen lijfrentehypotheek • eel belastingaftrek: rente en premie zijn aftrekbaar (onder bepaalde V voorwaarden). • n een aantal gevallen kunt u een redelijk hoog gegarandeerd rende- I ment op de lijfrenteverzekering behalen. • Indien gewenst kunt u ervoor kiezen de premie te beleggen. • iscaal voordeliger ten opzichte van de hypotheekvormen met tus- F sentijdse aflossingen; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd. • en opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensop- T bouw: de premie voor de verzekering is aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden). Nadelen lijfrentehypotheek • Accent op fiscaal voordeel. • Gevoelig voor wijzigingen in de belastingwetgeving. • e aftrek van de premie is aan strikte wettelijke voorwaarden gebon- D den.© 2010 • et fiscaal voordeel van de aftrek kan later als fiscaal nadeel uitpak- H Pagina 46 www.hypotheek-portal.nl
  46. 46. ken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat.• Beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan.• einig flexibiliteit. WTen opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw:• U krijgt geen uitkering ineens maar periodiek.• De periodieke uitkering moet aan strikte wettelijke eisen voldoen.• et de lijfrenteverzekering kunt u de hypotheek niet ineens aflossen; M dit kan fiscaal nadelig uitpakken aangezien de hypotheekrente vanaf 1 januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar zal zijn.• U dient inkomstenbelasting te betalen over de uitkeringen.3.5 KrediethypotheekEen krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er be-staat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheeken is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk eendoorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door deze zekerheid isde geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij eendoorlopend kre-diet. De rente kan niet voor langere perioden wordenvastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf.Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uwhuis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaar-de is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrek-ken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75%tot 100% van de executiewaarde. Er zijn ook geldverstrekkers die totboven de executiewaarde gaan.Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel.Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat be-drag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekkingtot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt,heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren.Zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weiniginteressant meer.Voordelen krediethypotheek• r bestaat geen aflossingsverplichting, wat met name in verband met E de fiscale aftrekbaarheid bij hogere inkomens interessant kan zijn. © 2010• Afgeloste bedragen kunnen makkelijk weer worden opgenomen. Pagina 47 www.hypotheek-portal.nl
  47. 47. • betaalt alleen rente over het bedrag dat u opneemt en niet over het U kredietplafond. • U bouwt vermogen op als u aflost. • Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid. • e eventuele aftrekbaarheid van de rente (alleen wanneer het in de D eigen woning geïnvesteerd wordt). • e te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers D maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. • De rente kan niet voor langere perioden vast worden gezet. De krediethypotheek wordt nog wel afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud van het huis. Ook wordt ze gebruikt door oudere mensen, die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen (‘opeten’ van het vermogen). 3.6 Beleggingshypotheek Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheekvorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge ren- dementen, gecombineerd met de renteaftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger. Voordelen beleggingshypotheek • Lage netto lasten. • Veel vrijheid. • Extra inleg of opname mogelijk. • iscaal aantrekkelijk, renteaftrek gedurende de hele looptijd is maxi- F maal. • Meefinancieren van eenmalige storting mogelijk. • Niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen. • Kans op hoger rendement. • e verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies D worden belegd. • De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).© 2010 Pagina 48 www.hypotheek-portal.nl
  48. 48. Nadelen beleggingshypotheek• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.• eleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eind- B kapitaal.• Vaak uiteenlopende productvoorwaarden.• Veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering.• norm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die ver- E schillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement• Divers aanbod zeer moeilijk met elkaar te vergelijken.• Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw.Ten opzichte van de spaarhypotheek:• Geen koppeling met de hypotheekrente.• Geen rentedempende werking.• Geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente.• anwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het V netto rendement; in de praktijk maakt men vaak een verkeerde verge- lijking met de spaarhypotheek.Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek:• inder flexibiliteit; u dient rekening te houden met de fiscale spelre- M gels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen.• anwege de hogere kosten moet u in werkelijkheid een hoger bruto V rendement maken om hetzelfde netto rendement als de beleggingshy- potheek zonder verzekering te behalen.• inds 1 januari 2001 wordt dit nadeel enigszins afgezwakt vanwege S de zogenaamde vermogensrendementsheffing.3.7 EffectenhypotheekBij de effectenhypotheek lost u gedurende de looptijd de lening nietaf en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag ineen beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigenbeleggingsportefeuille inbrengen. U bouwt dan door middel van dezerechtstreekse belegging een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan heteinde van de looptijd de hypotheek af.Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement tehalen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Het kan echter ook © 2010minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico’s metzich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. Omdat u het bedrag Pagina 49 www.hypotheek-portal.nl
  49. 49. op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen. De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaan- vraag. U leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar. Voordelen effectenhypotheek • aximaal belastingvoordeel gedurende de looptijd van de hypotheek; M u betaalt immers alleen rente. • U kunt zonder eigen geld beleggen. • U bepaalt zelf in welke effecten wordt belegd. • De bruto en netto lasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente). • et eindresultaat kan hoger zijn dan verwacht bij goed lopende ef- H fecten. • en levensverzekering is niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan E de regels voor levensverzekeringen. Nadelen effectenhypotheek • et beleggingsresultaat is onzeker; u weet nooit zeker of het eindre- H sultaat voldoende is voor aflossing van de hypotheeksom. • Geen financiële zekerheid voor nabestaanden. 3.8 De levenhypotheek De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) af- gelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belas-tingvrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de renteaftrek. Voordelen levenhypotheek • mdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost, O blijft, bij gelijkblijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten. • mdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw O hypotheekrente volledig aftrekken (lage hypotheeklasten), terwijl de© 2010 rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste Pagina 50 www.hypotheek-portal.nl
  50. 50. echter wel onder strikte voorwaarden.• In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op.• xtra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari E 1992.Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen:• iscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand F gedurende de looptijd.Ten opzichte van de beleggingshypotheken:• inder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement; M er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven.Nadelen levenhypotheek• e fiscale voorwaarden maken de levenhypotheek tot een keurslijf. D De hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering is niet zeker.• et te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel H van de uitkering uit winstdeling van de verzekeringsmaatschappij be- staat.• e afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging; het is D niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt die bijna altijd tegen.• et garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij be- H legt de premie meestal in obligaties e.d.• U heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging.• e levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstruc- D tuur.• heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de loop- U tijd.• Meestal een minimaal verplichte overlijdensverzekering.• Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.• inder voordelig ten opzichte van de spaarhypotheek; een lager ga- M rantiekapitaal en hogere kosten dus een lager netto rendement;De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meerdan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Om- © 2010dat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de Pagina 51 www.hypotheek-portal.nl

×