Your SlideShare is downloading. ×
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Inter invest investissement outre-mer en toute sécurité

893

Published on

Published in: Business
0 Comments
1 Like
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total Views
893
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
5
Actions
Shares
0
Downloads
9
Comments
0
Likes
1
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. I Inter Invest L’investissement DOM-COM en toute sécurité Pa r t e n a r i at 2013
  • 2. SOMMAIRE Inter Invest spécialiste en opérations Outre-mer depuis 1991 Le groupe Inter Action Nos implantations dans le monde Inter Invest récompensé La loi Girardin Le dispositif Girardin Une offre complète Nos opérations en Loi Girardin Industriel Nos opérations en Loi Girardin Logement Social Un produit adapté au projet de votre client Schéma de montage en SNC Le plafonnement des niches fiscales 2013 Investir en toute sécurité Les précautions à prendre La sécurisation de nos opérations G3F Les garanties Opérations à l’impôt sur les sociétés Le principe de l’investissement à l’Impôt sur les Sociétés Aide à la vente Les différentes étapes de l’investissement Les questions les plus fréquentes Nos citations dans la presse 01 02 03 04 05 06 05 06 06 08 14 10 16 12 16 17 20 21 24 26 28 30 34
  • 3. I01Inter Invest Spécialiste en opérations Outre-mer depuis 1991
  • 4. Inter Invest, Spécialiste en opérations Outre-mer depuis 1991 5 Le Groupe Inter Action, spécialisé dans le Conseil en Management (Inter Action Consultants), la réhabilitation d’immeubles anciens (Inter Gestion), et les investissements dans les Départements et Communautés d’Outre-mer (Inter Invest) emploie plus de 100 personnes dans le monde. La création d’Inter Invest en 1991 avait pour objectif de répondre aux besoins de défiscalisation des dirigeants de grands groupes industriels, clients d’Inter Action Consultants. Dans le domaine des investissements Outre-mer en loi Girardin, Inter Invest bénéficie d’un environnement financier, juridique et fiscal sans équivalent. Quelques chiffres Une maîtrise incomparable depuis plus de 20 ans Inter Invest est un des pionniers sur le marché du montage d’opérations en Loi Girardin puisque sa création remonte à 1991. Inter Invest s’appuie sur un savoir faire sans équivalent sur le marché aussi bien pour le montage que pour la gestion et le suivi des opérations jusqu’à leur terme. Inter Invest accorde une place déterminante aux notions de maîtrise des processus, de contrôle sur place des opérations et de transparence totale du montage. 70 collaborateurs salariés répartis entre le siège social à Paris et nos 8 agences dans les DOM-COM 450partenaires CGP et courtiers 22ans d’expérience dans le montage d’opérations Outre-mer 310 millions d’euros de collecte auprès des investisseurs sur les 5 dernières années 3 500SNC (Société en Nom Collectif) gérées à fin 2012 12 000clients investisseurs 13 000locataires exploitants les matériels financés 750 millions d’euros d’opérations industrielles financées ces 5 dernières années Depuis 2011 Inter Invest est certifié ISO 9001 Inter Invest & le groupe Inter Action Implantations dans les DOM-COM Inter Invest compte 20 collaborateurs en son siège social à Paris, et 50 salariés dans ses 8 agences dans les DOM-COM. Grâce à ses équipes présentes localement, Inter Invest contrôle la réalité de l’investissement, le prix (risque de surfacturation) et l’état neuf du matériel. La gestion et le suivi des opérations pendant 5 ans sont assurés par notre cellule spécialisée. Intégration de l’ensemble des métiers Contrairement à la quasi totalité des acteurs du marché, Inter Invest ne fait appel à aucun intervenant extérieur et maîtrise totalement les opérations depuis le montage jusqu’à la dissolution des SNC. Les équipes d’Inter Invest, présentes à la livraison de chaque matériel, s’assurent de la mise en exploitation avant le 31 décembre 2013. Procédures sécurisées via un outil informatique de pointe Notre équipe de 8 informaticiens développe depuis plus de 8 ans un outil informatique qui sécurise toutes les procédures administratives et permet un niveau de transparence, de suivi et de contrôle des opérations très rigoureux.
  • 5. Inter Invest, Spécialiste en opérations Outre-mer depuis 19916 Nos implantations dans le monde Inter Invest récompensé Guyane Guyane Investissements N° 2844 Route de Montabo - Immeuble MGEN 97300 Cayenne Martinique Antilles Investissements Agora - Bât.C - 3ème etage - ZAC Etang Z’Abricots 97200 Fort de France Guadeloupe Antilles Investissements Immeuble Amiral - Rond-point de Moudong Sud 97122 Baie-Mahault Polynésie Française Pacific Investissements BP 40215 Fare Tony 98713 Papeete Réunion Mascareignes Investissements Agence Nord : N° 21 - 3 Avenue Théodore DROUHET ZAC 2000 - BP 70368 - 97829 Le Port CEDEX Agence Sud : Immeuble Gardenias A studio n°1 28, bis rue Luc Lorion 97410 St Pierre Paris (siège social) Inter Invest 40, rue de Courcelles 75008 Paris Saint-Martin Antilles Investissements Mayotte Mayotte Investissements ZI Kaweni - Local devant Opel 97600 Mamoudzou Nouvelle Calédonie Pacific Investissements Centre Cial La Belle Vie – 1er étage - BP 30575 224, rue Jacques Iékawé 98895 Nouméa Depuis 20 ans, le magazine Gestion de Fortune établit chaque année le palmarès des fournisseurs des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants (CGPI). Cette enquête, réalisée auprès de plus de 3 000 CGPI, s’appuie sur une méthodologie rigoureuse et permet de connaître avec précision les entités avec lesquelles travaillent les CGPI. Inter Invest a obtenu le 1er prix de sa catégorie «Promoteur de solutions Girardin» 1 er prix 2013 prom oteur de solutions G irardin
  • 6. 02LA LOI GIRARDIN
  • 7. La Loi Girardin8 L’historique de l’aide Outre-mer La loi de finance du 31 décembre 1951 prévoyait déjà plusieurs dispositifs d’aide à l’industrie et au transport en Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion. Ces dispositifs ont été étendus à l’ensemble des DOM en 1975 avant d’être uniformisés avec la loi de finance de 1980. C’est le 11 juillet 1986 que la loi Pons instituait pour la première fois la possibilité pour les métropolitains d’imputer le montant de leur investissement Outre-mer sur leur revenu global. La loi Paul du 1er janvier 2001 a transformé cet avantage fiscal en réduction d’impôt. Cette réforme fut essentielle car elle a contribué à démocratiser le dispositif d’aide à l’industrie et au transport. Alors que la loi Pons ne concernait que les tranches supérieures d’imposition, la loi Paul étendait l’opportunité d’investir aux tranches moyennes et basses de l’impôt sur le revenu. Les objectifs de la loi Girardin Article 199 undecies B du CGI La loi du 21 juillet 2003 de programme pour l’Outre-mer est un dispositif visant à accompagner le développement économique des Départements et Communautés d’Outre-mer en facilitant le financement des matériels destinés à l’industrie ou à l’artisanat. La Loi Girardin Industriel vise en effet, à promouvoir un développement économique de l’Outre-mer, fondé sur une logique d’activité et de responsabilité, et non d’assistanat. Ces dispositions s’inscrivent dans le long terme (Bruxelles a validé la reconduction du dispositif français de défiscalisation Outre-mer jusqu’en 2017) et s’articulent autour de trois idées fortes : encourager la création d’emplois, favoriser la relance de l’investissement privé et renforcer la continuité territoriale entre les collectivités d’Outre-mer et la métropole. Le but poursuivi par le législateur vise notamment à compenser les surcoûts dus à l’éloignement géographique et à rétablir une sorte d’égalité économique avec la métropole. Ainsi, nos SNC louent les matériels industriels à des conditions très avantageuses (rétrocession de 52.63% à 62.5% et plus de l’avantage fiscal) aux exploitants locaux qui deviennent propriétaires du matériel au bout de 5 ans. Article 199 undecies C du CGI Depuis la Loi pour le Développement Economique de l’Outre-Mer de mai 2009, les opérations de financement de logements sociaux sont éligibles à la Loi Girardin. Le PIB par habitant dans les DOM et les COM est deux fois moindre que celui de la métropole, les besoins en logements sociaux sont donc extrêmement importants. Une plus grande rétrocession de l’avantage fiscal aux bailleurs sociaux (65% minimum) contribue à l’amélioration des conditions de vie dans les territoires français de l’Outre-mer. Loi de finances 2012 Les sociétés spécialisées dans les schémas d’investissements en Loi Girardin doivent : Justifier de l’aptitude professionnelle des dirigeants et associés ; Etre à jour de leurs obligations fiscales et sociales ; Contracter une assurance en Responsabilité Civile de Conseil en Investissement Financier (CIF) ; Contracter une assurance en Responsabilité Civile professionnelle ; Présenter, pour chacun des dirigeants et associés, un bulletin n° 3 du casier judiciaire vierge de toute condamnation ; Justifier d’une certification annuelle de leurs comptes par un commissaire aux comptes ; Avoir signé une charte de déontologie. Rappel Le dispositif Girardin
  • 8. La Loi Girardin 9 Changements Loi de Finances 2013 L a loi de finances pour 2013 (LOI n° 2012-1509 du 29 décembre 2012) instaure une modification majeure vis à vis des plafonnements : Nouveau plafonnement global des niches fiscales : Le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 29 décembre 2012 a rejeté la partie variable du plafond spécifique réservé aux opérations d’investissements Outre-mer (4% des revenus) pour ne retenir que les 18 000 € relatifs à la partie fixe. La Loi de Finances du 29 décembre 2012 a ainsi modifié l’article 200-0 A du CGI pour fixer un nouveau plafond au titre de l’année 2013. Le plafond global devra désormais respecter 2 limites : 1er plafond global de 10 000€ Le total des avantages fiscaux 2013, hors réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre-mer, ne peut pas procurer une réduction d’impôt supérieure à 10 000 € 2nd plafond spécifique Girardin de 18 000€ Le total des avantages fiscaux 2013 comptabilisé au titre du plafond de 10 000 € ainsi que les réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre- mer ne peut pas procurer une réduction d’impôt supérieure à 18 000€. La Société en Nom Collectif (SNC) est le seul support autorisé pour les opérations en Loi Girardin Industriel de plein droit. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP) ont rappelé dans une circulaire de juillet 2012 que le montage en SA ou SAS pour les opérations avec agrément fiscal est également possible mais nécessite une validation AMF en tant que Prestataire de Service d’Investissement (P.S.I.). Consultez la page 16 pour plus de détail. à savoir
  • 9. La Loi Girardin10 Inter Invest propose une offre complète en Loi Girardin adaptée aux particuliers et aux sociétés : opérations industrielles ou en Logement social, de plein droit ou avec agrément fiscal, permettant aux particuliers de bénéficier de réduction d’impôt ainsi qu’aux entreprises de déduire leur investissement de leur impôt sur les société (IS) Une offre complète Impôt sur le Revenu Girardin Industriel Article 199 undecies B du CGI Plein droit Les investissements dont le montant est inférieur à 250 000 euros ouvrent droit à réduction d’impôt dès lors qu’ils respectent les conditions d’éligibilité du locataire, de rétrocession minimum de l’avantage fiscal, et d’exploitation du matériel pendant 5 années. Avantages : Financement de matériels standards plus facilement relouables en cas de défaut d’exploitation Dilution du risque sur plusieurs matériels (une SNC finance en moyenne 6 matériels différents). Rétrocession de l’avantage fiscal de 52,63% à l’exploitant local soit une prise en compte de 47.37% dans les plafonds des niches fiscales Cible : client entre 2 500€ et 20 000€ d’impôt sur le revenu. Agrément Les investissements dont le montant est supérieur à 250 000 euros ne peuvent ouvrir droit à réduction d’impôt que s’ils ont reçu un agrément préalable de l’administration fiscale compétente. Avantages : Financement de programmes spécifiques auprès de sociétés ultramarines importantes présentant peu de risque de défaillance mais sans mutualisation sur plusieurs projets. Rétrocession de l’avantage fiscal de 62.5% à l’exploitant local soit une prise en compte de 37.5% dans les plafonds des niches fiscales. Cible : client entre 20 000€ et 30 000€ d’impôt sur le revenu. Girardin Logement Social Article 199 undecies C du CGI La réduction d’impôt peut également être obtenue dans le cadre de l’acquisition ou de la construction de logements sociaux neufs dans les DOM COM. Avantages : Investissements éthiques et solidaires qui visent à compenser la très forte pénurie de logements sociaux que connait l’Outre-mer. Excellente qualité du locataire qui est souvent « semi-public » (office d’HLM, SEM). Rétrocession de l’avantage fiscal de 65% à l’exploitant local soit une prise en compte de 35% dans les plafonds des niches fiscales. Cible : client avec plus de 30 000€ d’impôt sur le revenu.
  • 10. La Loi Girardin 11 Impôt sur les Sociétés Girardin Logement Social Article 217 undecies du CGI La réduction d’impôt peut être obtenue dans le cadre de l’acquisition ou de la construction de logements sociaux neufs dans les DOM COM. Avantages : Investissements éthiques et solidaires qui visent à compenser la très forte pénurie de logements sociaux que connait l’Outre-mer. Excellente qualité du locataire qui est souvent « semi-public » (office d’HLM, SEM). Absence de plafonnement fiscal Rétrocession de l’avantage fiscale de 75% à l’exploitant local. Cible : client avec plus de 100 000€ d’Impôt sur les Sociétés.
  • 11. La Loi Girardin12 Exemple d’investissement  E n f o n c t i o n d u m o n t a n t d e l’investissement, du type de produit et de la date de souscription, l’investisseur peut, par exemple, bénéficier d’une rentabilité de 20%. Il effectue un apport en compte courant de 31 660 € pour bénéficier de 38 000 € de réduction d’impôt, soit une économie d’impôt de 6 340 €. Il aura ainsi contribué à financer des matériels industriels ultramarins d’un montant de 86 120 € (hors subventions). Voir schéma ci-contre. Le mécanisme de la réduction d’impôt en Girardin Industriel Un avantage fiscal immédiat Tout résident fiscal français a la possibilité d’investir dans le cadre de la Loi Girardin, en tant qu’associé d’une SNC (Société en Nom Collectif), dans des opérations d’investissements industriels ultramarins qui lui permettent de bénéficier, dès l’année qui suit sa souscription (principe du « One Shot »), d’une réduction d’impôt égale à 44.12% du montant des matériels financés, déduction faite des subventions éventuelles. Un formalisme simplifié Les actes de cession des parts sociales enregistrées par Inter Invest auprès de l’administration fiscale permettent de justifier que l’investisseur est propriétaire des parts sociales de la SNC, ce qui enclenchera sa défiscalisation. Une rentabilité attractive L’associé de la SNC aura donc investi en année N pour environ 83% de l’impôt dont il devrait s’acquitter en année N+1, et bénéficiera ainsi d’une rentabilité d’environ 20% net d’impôt sur moins d’un an. Un investissement utile Il ne paiera donc pas d’impôt en année N+1 tout en contribuant au développement économique des DOM et des COM. Nos opérations en Loi Girardin Industriel 6.34k€économie d’impôt 20% de rentabilitéEmprunt SNC (53.24% base défiscalisable) 45.85k€ 38k€ 20k€ Réduction d’impôt (44.12% de la base défiscalisable) Dépôt INITIAL locataire (10% de la base défiscalisable) 8.61 k€ Rétrocession locataire (>52.63% de la réduction d’impôt) Apport Investisseur (83.33% de la réduction d’impôt)31.66k€ Simulateur de calcul de l’impôt Inter Invest met à votre disposition sur www.inter-invest.fr des simulateurs de calcul de l’impôt tenant compte des dernières dispositions fiscales, et détermine l’économie maximale réalisée par l’investisseur, en fonction du produit choisi et de la période de souscription. Simulateur simplifié sur le site www.inter-invest.fr Simulateur « pro » sur votre compte partenaire iSimu, simulateur accessible depuis votre iPhone
  • 12. La Loi Girardin 13 Dilution du risque Inter Invest monte principalement des opérations dites « de plein droit » en finançant pour chaque locataire du matériel dont le montant est inférieur à 250 000 € par exercice et par projet industriel. Par opposition, les opérations plus lourdes, nécessitant un agrément de l’administration fiscale, sont systématiquement soumises à des contraintes supplémentaires, comme la création d’emplois. Chacune des SNC de plein droit gérée par Inter Invest finance en moyenne 6 locataires différents, apportant aux investisseurs une forte diversification et de cette façon une diminution du risque fiscal. Réaffectation aisée des matériels Inter Invest est spécialisé dans le financement de matériels standards qui permettent une réaffectation aisée en cas de défaillance du locataire (cessation d’activité, liquidation) et ainsi d’assurer la continuité de l’exploitation. Limitation du risque fiscal Depuis la LODEOM, la reprise d’impôt pour toute exploitation de matériel inférieure à 5 ans, est limitée à 75% de la réduction d’impôt. Cette disposition conforte donc l’intérêt d’un investissement mutualisé, comportant plusieurs matériels loués dans la même SNC. Locataire de qualité Inter Invest monte également des opérations dites « avec agrément » en finançant pour chaque locataire du matériel dont le montant est supérieur à 250 000 € par exercice et par projet industriel. Les locataires sont des sociétés ultramarines importantes présentant peu de risque de défaillance. Prise en compte spécifique dans les plafonds L’avantage fiscal est rétrocédé à hauteur de 62,5% à l’exploitant soit une prise en compte de 37.5% dans les plafonds des niches fiscales. Limitation du risque fiscal L’administration fiscale a validé l’intérêt économique de l’opération préalablement à l’agrément mais le risque fiscal lié à l’exploitation demeure pendant les 5 années. Les avantages d’une opération de plein droit (< 250 k€) Les avantages d’une opération avec agrément (> 250 k€)
  • 13. La Loi Girardin14 Nos opérations en Loi Girardin Logement social Le contexte légal Objectifs du Girardin Logement Social Investissement éthique et solidaire, le dispositif Girardin Logement Social vise à compenser la très forte pénurie de logements sociaux que connait l’Outre-mer et permet à l’investisseur de bénéficier de l’excellente qualité du locataire qui est souvent « semi- public » (office d’HLM, SEM). L’article 199 undecies C du Code Général des Impôts (CGI), introduit par la LODEOM en 2009, prévoit que les investissements en Outre-mer dans la construction ou l’acquisition de logements neufs ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu. En effet, la situation du logement en Outre-mer est critique, touchant particulièrement le logement social dont les besoins en Outre-mer sont considérables. D’après les derniers chiffres, les demandes non satisfaites s’élèvent à près de 100 000 dans l’ensemble des Départements d’Outre- mer. Cette situation s’explique par le dynamisme de la demande lié à une forte croissance démographique conjuguée à la très forte proportion de ménages à faibles ressources. Ainsi, la construction de plus de 10 000 logements sociaux par an serait nécessaire pour résorber la demande. Les contraintes légales Le dispositif Girardin Logement Social issu de l’article 199 undecies C du CGI modifié par la loi n°2011-1977 du 28 décembre 2011 - art. 10 instaure que les contribuables résidents fiscaux français peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à raison de l’acquisition ou de la construction de logements neufs dans les DOM-COM si les conditions suivantes sont réunies : Les logements sont donnés en location nue dans les six mois de leur achèvement pour une durée au moins égale à cinq ans, à un organisme de logement social agréé ; Les logements sont donnés en sous-location nue ou meublée par l’organisme de logements social et pour une durée au moins égale à cinq ans à des personnes physiques qui en font leur résidence principale et dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret ; Le montant des loyers ne peut excéder des limites fixées par décret ; Une part minimale, définie par décret, de la surface habitable des logements compris dans un ensemble d’investissements est sous-louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux plafonds cités précédemment pour des loyers inférieurs aux limites mentionnées ; Une fraction, définie par décret, du prix de revient du programme correspond à des dépenses liées à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable, d’appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ou de matériaux d’isolation ; A l’issue de la période de location de 5 ans, les logements ou les parts ou actions des sociétés qui en sont propriétaires sont cédés à l’organisme locataire, à un prix défini par une convention conclue entre leur propriétaire et l’organisme locataire au plus tard lors de la conclusion du bail ; Un montant correspondant au moins à 65 % de la réduction acquise est rétrocédé par le contribuable sous la forme d’une diminution des loyers versés par l’organisme locataire et d’une diminution du prix de cession.
  • 14. La Loi Girardin 15 Rapport de la Commission des Finances du Sénat Alors que plus de trois ans se sont écoulés depuis la mise en place d’un dispositif de défiscalisation spécifique au logement social dans la loi pour le développement économique des Outre-mer (LODEOM), le rapport d’information n° 48 (2012-2013) de la Commission des Finances du Sénat rédigé par MM. Georges PATIENT et Eric DOLIGE et déposé le 16 octobre 2012 a pour vocation d’évaluer l’efficacité de ce dispositif de défiscalisation du logement social en Outre-mer. Au terme de cette mission de suivi, les rapporteurs spéciaux estiment que le dispositif de défiscalisation du logement social en Outre-mer a su séduire les contribuables-investisseurs et drainer ainsi des ressources importantes au profit de la construction de logements sociaux, qu’on peut estimer pour l’année 2012 à un montant d’environ 150 millions d’euros. Les avantages d’une opération en Girardin Logement Social Un avantage purement fiscal Le dispositif Girardin Logement Social confère à l’investisseur un avantage purement fiscal au travers d’une réduction d’impôt sur le revenu, sans aucun revenu locatif ou plus-value de cession. Comparé aux autres dispositifs immobiliers, l’avantage du dispositif Girardin logement Social réside dans le fait que l’investisseur ne subit aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l’opération, le prix de rachat du programme par l’organisme de logement social (OLS) étant fixé dès le départ. Un locataire de qualité Le locataire est un organisme d’HLM semi public et bénéficie donc d’une forte pérénité. Le risque lié à l’exploitation des logements sociaux pendant les 5 années est maîtrisé. Une fiscalité préservée Malgré les rabots successifs sur les niches fiscales appliqués en 2011 et 2012, la réduction d’impôt a été maintenue à 50 % du prix de revient du programme (hors taxes, commissions d’acquisition versées et subventions publiques reçues). Au moins 65 % de la réduction d’impôt acquise par le contribuable doit être rétrocédée à l’OLS sous forme d’une diminution des loyers versés et du prix de cession. Ainsi, même si la réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales, elle bénéficie au même titre que les autres dispositifs Outre-mer, d’un traitement spécifique puisqu’elle n’est retenue qu’à hauteur de 35 % dans le plafond global (18 000 €). L’investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 51 428€. Exemple d’investissement  En fonction du montant de l’investissement, du type de produit et de la date de souscription, l’investisseur peut, par exemple, bénéficier d’une rentabilité de 15%. Il effectue un apport en compte courant de 44 720€ pour bénéficier de 51 430 € de réduction d’impôt, soit une économie d’impôt de 6 710 €. Il aura ainsi contribué à financer un logement social ultramarin pour un montant de 102 860 € (hors subventions). Voir schéma ci-contre. 6.71k€économie d’impôt 15% de rentabilitéEmprunt SNC (46.52% base défiscalisable) 47.86k€ 51.43k€ 33.43k€ Réduction d’impôt (50% de la base défiscalisable) Dépôt INITIAL locataire (10% de la base défiscalisable) 10.28 k€ Rétrocession locataire (>65% de la réduction d’impôt) Apport Investisseur (86.95% de la réduction d’impôt)44.72k€
  • 15. La Loi Girardin16 Le seul montage autorisé Depuis la Loi de Finances 2011, la Société en Nom Collectif (SNC) devient le seul support autorisé pour les opérations en Loi Girardin Industriel de plein droit. Le législateur a ainsi voulu mettre un terme aux abus et fraudes qui étaient pour la plupart attribuables à des SEP. Le choix d’Inter Invest pour la transparence des SNC depuis plus de 20 ans est donc conforté. Le montage en SA ou SAS pour les opérations avec agrément fiscal est également possible mais nécessite une validation A.M.F. (Autorité des Marchés Financiers) en tant que Prestataire de Service d’Investissement (P.S.I.). Une SNC est créée par Inter Invest pour acheter le matériel et le louer aux entreprises ultra-marines qui deviennent locataires de leur matériel en s’acquittant d’un loyer inférieur d’environ 20 à 30% à un remboursement de crédit classique. L’opération est financée par 3 partenaires : l’entreprise à hauteur d’environ 10%, un organisme financier pour environ 50% et des investisseurs métropolitains pour environ 40%. Au bout de 5 ans, la SNC est dissoute et l’exploitant devient propriétaire du matériel. L’exonération des cotisations sociales Les SNC gérées par Inter Invest sont domiciliées à Fort de France et leur résultat est inférieur à 390 €. Selon le Code de la Sécurité Sociale, le cumul de ces 2 conditions exonère les associés du paiement des cotisations sociales. Cession de créances et limitation de recours contre l’emprunteur Contrat de prêt Contrat de location Dépôt initialPrêt 50% 10% 40% Banque SNC Fournisseur Exploitant Cession de parts Réduction d’impôt ANNéE N+1 InvestisseursInter Invest Etat Le schéma de montage en SNC Un produit adapté au projet de votre client Une réduction d’impôt 100% garantie Avec G3F, Garantie de bonne Fin Financière et Fiscale, Inter Invest propose en exclusivité depuis 7 ans de souscrire un produit 100% garanti et assure à l’investisseur de bénéficier de sa réduction d’impôt quoi qu’il arrive, tous les risques financiers et fiscaux étant couverts. Produit CLASSIQUE mutualisé En souscrivant notre produit CLASSIQUE, l’investisseur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu avec nos meilleures rentabilités tout en profitant de l’ensemble de nos garanties. Vous pouvez également choisir de le positionner sur plusieurs SNC afin de diversifier son investissement et ainsi diminuer le risque fiscal.
  • 16. La Loi Girardin 17 Suivant l’article 200-0 A, le montant total des réductions d’impôt d’un contribuable ne peut pas dépasser le plafond de 18 000 € (contre 18 000 € +4% du revenu imposable en 2012) Le montant total des réductions d’impôt d’un contribuable doit respecter les deux plafonds ci-dessous : A la différence des autres avantages fiscaux, les réductions d’impôt en Loi Girardin ne sont comptabilisées dans le plafond global qu’à hauteur de : 47.37% de leur montant pour les investissements de plein droit relevant de l’article 199 undecies B 37.5% de leur montant pour les investissements avec agrément relevant de l’article 199 undecies B 35% de leur montant pour les investissements avec agrément relevant de l’article 199 undecies C Le plafonnement des niches fiscales 2013 Les nouvelles règles fiscales issues de la Loi de Finances pour 2013 (LOI n° 2012-1509 du 29 décembre 2012) ont pour conséquence de renforcer le plafonnement des avantages fiscaux, avec un traitement particulier pour les réductions d’impôt au titre des investissements réalisés dans le cadre de la Loi Girardin. Le gouvernement a souhaité démocratiser le dispositif d’aide aux DOM-COM, en permettant la diffusion des produits de défiscalisation en Loi Girardin auprès d’un plus grand nombre de contribuables, sans la limiter aux foyers fiscaux les plus imposés. Plafonnement des avantages fiscaux Article 200-0 A du CGI 1er plafond global de 10 000€ Hors les réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre-mer, le total des avantages fiscaux 2013 ne peut pas procurer un avantage fiscal supérieur à 10 000 €. 2nd plafond spécifique Outre-mer de 18 000€ Avec les réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre-mer, le total des avantages fiscaux 2013 ne peut pas procurer un avantage fiscal supérieur à 18 000 €. Les réductions d’impôt au titre d’un investissement Outre-mer étant prises en compte nette de rétrocession locataire, (la somme des réductions d’impôt sur le revenu et du report des réductions d’impôts antérieures au titre d’une même année d’imposition), ne peuvent excéder les montants suivants : Réduction d’impôt max net de rétrocession locataire Rétrocession locataire Soit réduction d’impôt max possible en 2013 Industriel - Article 199 undecies B Plein droit 18 000€ 52.63% 37 998€ Agrément 18 000€ 62.5% 48 000€ Logement social - Article 199 undecies C Logement social 18 000€ 65% 51 428€ Ces dispositifs permettent donc d’optimiser la situation fiscale de l’investisseur, en bénéficiant d’une réduction d’impôt supérieure au strict montant de son plafond global des niches fiscales. Spécificités Loi Girardin
  • 17. La Loi Girardin18 Grâce au dispositif Girardin Industriel, cet investisseur plafonné à 10 000 € d’avantages fiscaux peut bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 35 221 €. Optimisez la situation fiscale de vos clients grâce à la Loi Girardin Prenons l’exemple suivant : Couple marié avec 2 enfants : 3 parts Revenu net imposable 2013 : 250 000€ Impôt sur le revenu payable en 2014 : 61 944€ Réductions d’impôt : Frais de garde : 500€ Employé à domicile : 2 000€ 61 944€ Impôtàpayer en2014 Resteimpôtà payeren2014 Resteimpôtà payeren2014 Réduction d’impôt maximumen GirardinIndustriel Total réduction d’impôt Plafond spécifique Outre-mer Plafondglobal Solde plafondspécifique Fraisdegarde Emploiàdomicile Fraisdegarde Emploiàdomicile18 000€ 10 000€ (18k€-2,5k€) netderétrocessionlocataire (15,5k€/0.4737) 15 500€ 32 721€ 26 723€ 35 221€ 43 944€ 2 500€ 2 500€ Pour vous aider, utilisez notre simulateur « pro » intégrant les dernières dispositions fiscales et les cas de superposition de plafonds en vous connectant sur votre espace partenaire www.inter-invest.fr. Pratique Sans Girardin Industriel Avec Girardin Industriel
  • 18. investir en toute sécurité 03
  • 19. Investir en toute sécurité20 Le plus Profiter du dispositif de défiscalisation en loi Girardin, c’est investir dans un matériel qui sera utilisé dans les DOM et les COM. Le montage de ces opérations étant complexe, il doit être effectué par un monteur qualifié. La qualité du monteur Depuis le 1er janvier 2012, le monteur doit respecter les 7 contraintes suivantes : Justifier de l’aptitude professionnelle des dirigeants et associés ; Etre à jour de ses obligations fiscales et sociales ; Contracter une assurance responsabilité civile de Conseil en Investissements Financiers (CIF) ; Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ; Présenter, pour chacun des dirigeants et associés, un bulletin n° 3 du casier judiciaire vierge de toute condamnation ; Justifier d’une certification annuelle de ses comptes par un commissaire aux comptes ; Avoir signé une charte de déontologie (décret en attente de publication). Le monteur doit également respecter des contraintes non obligatoires mais indispensables pour la sécurité de l’investisseur : Apporter la preuve de sa pérennité en provisionnant une partie significative de sa rémunération sur les 5 années de durée de vie de l’opération, Souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle proportionnelle aux opérations financées afin de couvrir toute erreur de montage ou de gestion et d’une assurance spécifique pour tous les défauts d’assurance du locataire pendant les 5 années. Transparence totale Seule une transparence totale sur tous les documents contractuels rassurera l’investisseur : facture des matériels, PV de livraison, contrat de prêt bancaire, contrat de location, attestation d’assurance, attestation fiscale et sociale, clause de limitation de recours le protégeant en cas d’impayés du locataire... Implantation dans les DOM et les COM Le monteur doit contrôler via ses propres équipes sur place, la réalité de l’investissement, le prix (risque de surfacturation) et l’état neuf du matériel. La gestion et le suivi des opérations pendant 5 ans étant primordiaux, une cellule spécialisée doit gérer les éventuels contentieux et la relocation des matériels si l’exploitant fait défaut. Les contraintes légales Le monteur doit notamment s’assurer du respect des 3 contraintes légales suivantes lors du montage et du suivi des opérations : Éligibilité de l’exploitant (code NAF), celui-ci doit être à jour de ses obligations fiscales et sociales au moment du montage (LODEOM – B.O. du 27 mai 2009). Rétrocession de l’avantage fiscal à l’exploitant selon le minimum légal, Obligation d’exploiter le bien industriel pendant 5 ans, Le non respect d’une de ces conditions peut remettre en cause l’avantage fiscal de l’investisseur. Les contraintes de gestion Le monteur doit respecter les contraintes juridiques et fiscales pour la bonne gestion des SNC : Déclaration 2083 SD, Tenue de la comptabilité, Convocation des assemblées générales. Les précautions à prendre… Permettre à l’investisseur d’accéder en temps réel, via Internet, à tous les documents relatifs à son investissement, aux bilans et aux Assemblées Générales des SNC, ainsi qu’aux documents pré-remplis qui faciliteront sa déclaration de revenu. Pour l’investisseur, c’est la preuve du bon suivi des opérations par le gérant des SNC.
  • 20. Investir en toute sécurité 21 La sécurisation de nos opérations Assurance Responsabilité Civile «Parapluie» Cette garantie exclusive sur le marché couvre les associés de nos SNC, solidairement et indéfiniment responsables, contre les dommages et intérêts qu’ils pourraient être amenés à payer en cas de sinistres causés par un locataire non assuré. Les Garanties Inter Invest Profiter du dispositif de défiscalisation en loi Girardin industriel, c’est investir dans un matériel qui sera utilisé dans les DOM et les COM. En cas d’erreurs dans le montage ou de défaillance d’une entreprise locataire, l’avantage fiscal peut être repris à l’investisseur. Le montage de ces opérations étant complexe, il doit être effectué par un opérateur qualifié pour minimiser les risques financiers et fiscaux. Grâce à un savoir-faire incomparable lié à plus de 20 ans de maîtrise totale des opérations par ses 8 agences implantées dans les DOM-COM, Inter Invest assure à l’investisseur de souscrire dans des opérations totalement sécurisées, bénéficiant des meilleures garanties de montage et de gestion : Exclusivité Inter Invest certifié ISO 9001 depuis 3 ans Inter Invest est le seul cabinet spécialisé dans les schémas d’investissement en Loi Girardin Industriel à avoir obtenu la certification ISO 9001. Inter Invest confirme ainsi sa volonté d’optimiser la qualité de ses services tout en maîtrisant les risques afin de développer la satisfaction et la fidélité de ses clients particuliers et professionnels. Inter Invest a obtenu plus de 95% de satisfaction auprès de ses partenaires lors de l’enquête ISO 2013 certification Assurance RC CIF L’Assurance RC CIF couvre l’activité de Conseil en Investissements Financiers à hauteur de 1 million d’euros. Le statut de CIF est obligatoire pour le monteur depuis la Loi de finances 2011. Assurance Responsabilité Civile Professionnelle Cette assurance couvre toutes les erreurs potentielles de montage et de gestion d’Inter Invest à hauteur de 10 millions d’euros de réduction d’impôt. Nous disposons ainsi du plus important niveau de couverture du marché. Clause de limitation de recours sur tous nos dossiers En tant qu’associé d’une SNC (Société en Nom Collectif), seule société autorisée à porter ce genre de montage depuis le 1er janvier 2011, l’associé est protégé contre tous les défauts de paiement des locataires Propriété et exploitation des matériels pendant 5 ans Nos équipes locales gèrent les éventuels contentieux et assurent la relocation des matériels si l’exploitant fait défaut. Inter Invest est l’unique monteur du marché à être en mesure de prouver que l’organisme qui a contribué au financement du matériel ne peut pas prononcer la résiliation du contrat à sa seule initiative afin de vendre le matériel, et donc faire peser un risque fiscal majeur sur les investisseurs. Pérennité d’Inter Invest Inter Invest provisionne 50% de ses honoraires sur les 5 années suivant le montage, afin de maintenir ses équipes locales et garantir la gestion et le suivi des opérations quoi qu’il arrive.
  • 21. Investir en toute sécurité22 Contrôle & transparence Contrôle et suivi de nos opérations Inter Invest investit massivement afin d’apporter toutes les conditions de réussite dans le projet de défiscalisation en Loi Girardin Industriel de vos clients. En plus de nos 50 collaborateurs qui travaillent chaque jour dans les DOM-COM sur le montage et le suivi des opérations, notre équipe de 8 informaticiens développe depuis plus de 8 ans un outil permettant une sécurisation de toutes les procédures administratives et une gestion rigoureuse des investissements : Contrôle systématique des prix Grâce à la constitution d’une base de données de plus de 6 500 prix de matériels, Inter Invest a mis en place un contrôle systématique des prix des matériels financés afin d’éviter tout risque de surfacturation. Contrôle des livraisons Nos équipes contrôlent sur place la livraison effective des matériels financés afin de vérifier la réalité de l’investissement. Contrôle d’activités des locataires pendant 5 ans Inter Invest vérifie, via un organisme spécialiste de l’information sur les entreprises, tout changement concernant l’activité et l’éligibilité des 13 000 locataires de nos SNC afin de garantir le succès de la réduction d’impôt de l’associé. Transparence & Services apporte une autonomie totale pour déterminer les critères d’investissement de vos clients et générer en ligne leurs demandes de réservation choix du produit CLASSIQUE ou G3F montant de la réduction d’impôt mutualisation possible sur plusieurs SNC garantit, ainsi qu’à vos clients, toute la transparence sur les opérations souscrites dossiers de souscription documentations juridiques des SNC pièces contractuelles Assemblées Générales annuelles et bilans suivi de l’activité des locataires Accès Internet partenaires et investisseurs Vous disposez d’un espace dédié sur notre site Internet www.inter-invest.fr qui vous : Documents fiscaux en toute simplicité Avec l’application du plafonnement des niches fiscales, la justification de l’investissement en Loi Girardin dans le cadre de la déclaration de revenus est devenue très complexe. Inter Invest met à disposition sur votre compte partenaire les documents pré-remplis nécessaires à la déclaration de revenus de l’investisseur, ainsi que sur les comptes Internet dédiés à vos clients. Service juridique Avec Inter Invest, l’associé profite de notre service juridique qui lui apporte toute l’assistance nécessaire en préparant les réponses aux éventuelles demandes d’informations fiscales ou à toute procédure contentieuse.
  • 22. 04G3F, Garantie de bonne fin, financière & fiscale
  • 23. G3F, Garantie de bonne Fin, Financière & Fiscale24 En souscrivant le produit G3F (Garantie de bonne Fin Financière et Fiscale), l’investisseur bénéficie de sa réduction d’impôt quoi qu’il arrive, tous les risques financiers et fiscaux étant couverts. Un excellent produit de recrutement Fonds de garantie G3F Le fonds de garantie G3F est alimenté par un prélèvement sur les souscriptions des associés. En 2013, le fonds de garantie G3F a été porté à 5 millions d’euros. Assurance RC CIF L’Assurance RC CIF couvre l’activité de Conseil en Investissements Financiers à hauteur de 1 million d’euros. Le statut de CIF est obligatoire pour les monteurs depuis la Loi de finances 2011. Assurance Responsabilité Civile Professionnelle L’Assurance RC Pro couvre toute erreur de montage et/ou de gestion d’Inter Invest à hauteur de 10 millions d’euros de réduction d’impôt. Assurance RC «parapluie» Cette garantie exclusive sur le marché couvre l’associé d’une SNC, solidairement et indéfiniment responsable, contre les dommages et intérêts qu’il pourrait être amené à payer en cas de sinistres causés par un locataire non assuré. Sous réserve d’avoir reçu toute information, courrier, note, communication, utiles à la défense de l’associé, au moins 15 jours avant la date limite de réponse, Inter Invest se porte garant vis-à-vis du souscripteur G3F de la réduction d’impôt figurant dans la demande de réservation validée par Inter Invest. Le souscripteur G3F, s’il est appelé en complément de paiement pour quelque raison que ce soit, pendant toute la durée de la détention des parts de la SNC et 3 ans après, sera remboursé par Inter Invest. Assistance juridique : Dans tous les cas de demande d’information ou de procédure contentieuse avec l’administration fiscale, Inter Invest s’engage à assister les investisseurs en préparant leurs réponses ou mémoires avec le concours des meilleurs spécialistes de la fiscalité en loi Girardin. Important 5 M€ 1 M€ 10 M€ Exclusive
  • 24. Opérations à l’impôt sur les sociétés 05
  • 25. Opérations à l’impôt sur les sociétés26 Le principe de l’investissement à l’impôt sur les sociétés Inter Invest propose des opérations permettant aux entreprises de réduire leur impôt sur les sociétés tout en participant au financement de logements sociaux en Outre-mer. Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant d’acquisitions ou de constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer. La déduction prévue s’applique si : L’entreprise s’engage à louer l’immeuble nu dans les six mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale ; Le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas des plafonds fixés par décret. Ces opérations confèrent à l’entreprise qui investit un avantage purement fiscal au travers d’une réduction d’impôt sur les sociétés, sans aucun revenu locatif ou plus value de cession. La qualité des entreprises exploitant les logements sociaux assure la sécurité de l’opération puisqu’il s’agit en général d’entités semi- publiques (office d’HLM, SEM) Article 217 undecies du CGI Exemple : Projet de 1 M€ En souscrivant à cette opération, les investisseurs, personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, peuvent déduire de leur résultat fiscal un déficit de 1 M€ * : Pour un versement de 300 000€ la 1ère année, l’investisseur bénéficie : d’une déduction d’IS 344 300€ l’année de la souscription, soit un gain total net de 44 300€. Cette opération lui permet ainsi d’investir avec une rentabilité de près de 15% net d’impôt au titre de l’année d’investissement et devra respecter une période de détention des parts minimum de 5 années. Montant à imputer sur résultat Déduction IS Apport Economie IS Année n -1 000 000 -344 300 300 000 44 300 *Sous condition d’un chiffre d’affaires supérieur à 7.63 M€ et d’un bénéfice imposable supérieur à 2.289 M€, l’impôt sur les sociétés est porté à un taux de 34.43% taxant les bénéfices au-delà de 763K€
  • 26. aide à la vente 06
  • 27. Aide à la vente28 Janvier n+1 Lettre au trésorier L’investisseur peut envoyer à son trésorier un courrier en RAR afin de l’informer de son investissement dans le cadre de l’article 199 undecies B ou C du C.G.I., et donc du non paiement de ses deux premiers tiers provisionnels (ou du paiement de ses deux premiers tiers provisionnels minorés). Mars n+1 Pouvoirs pour les Assemblées Générales Pour permettre l’obtention du quorum, l’associé d’une SNC est invité à retourner ses pouvoirs signés. Mai n+1 Déclaration de revenu Après réception des pouvoirs signés, l’investisseur dispose sur son compte Internet personnel de l’ensemble des documents pré-remplis nécessaires à sa déclaration de revenu et justifiant de son investissement auprès des Services des Impôts : notice explicative personnalisée, fiche 2042 KIOM, fiche 2042 IOM, attestation d’investissement, fac similé de la fiche 2042 CK Pro page 3. année n L’investisseur signe sa demande de réservation composé des documents suivants : demande de réservation, identité de l’investisseur, déclaration sur l’honneur de non condamnation, consentement du conjoint, pouvoirs pour l’acquisition des parts sociales et la cession des parts sociales en fin de période de défiscalisation. Il réalise un apport en compte courant à fonds perdus dans une ou plusieurs SNC afin d’apporter sa quote-part de financement des matériels. Inter Invest lui cède des parts sociales au prorata de son apport, formalisé par l’acte de cession de parts sociales visé par les Services des Impôts. Les différentes étapes de l’investissement Compte Internet investisseur L’investisseur dispose d’un compte dédié sur www.inter-invest.fr à partir duquel il bénéficie d’une transparence totale sur ses investissements. Il peut notamment consulter les dossiers de souscription, ainsi que tous les documents du montage pour chaque SNC souscrite Adresse de correspondance Les investisseurs disposent en se connectant sur leur compte dédié www.inter-invest.fr de l’ensemble des informations relatives à leur investissement. Vos clients renseignés avec une « adresse de correspondance personnelle » reçoivent les communications suivantes : Accusé de réception de la demande de réservation Confirmation des cessions de parts sociales des SNC Pouvoir pour les Assemblées Générales Document pour la déclaration de revenu Les conseillers sont invités à transmettre tous les documents relatifs aux investissements à leurs clients renseignés avec une « adresse de correspondance prescripteur ». La souscription Les démarches Le conseiller Le conseiller dispose sur son compte Internet de l’ensemble des éléments relatifs aux Assemblées Générales des SNC souscrites par ses clients (convocation, projet de résolution, rapport du gérant, liasse fiscale). Dès réception des pouvoirs signés, le conseiller accédera sur son compte, comme l’investisseur sur le sien, à toutes les informations relatives à la déclaration de revenu : notice explicative personnalisée, fiche 2042 KIOM, fiche 2042 IOM, attestation d’investissement, fac-simile de la fiche 2042 CK Pro page 3. année n+1 à noter
  • 28. Aide à la vente 29 année n+6 Sauf problème particulier (contentieux en cours avec les locataires) qui a pour seule conséquence de retarder la date de dissolution, Inter Invest rachète les parts sociales des associés pour l’euro symbolique, et la SNC est dissoute par le liquidateur qui effectue les formalités correspondantes. années n+2 à N+5 Assemblées Générales Comme pour l’année n+1, l’investisseur en tant qu’associé de la SNC, devra retourner ses pouvoirs signés pour l’Assemblée Générale qui se tient chaque année. L’Assemblée Générale de l’année n+5 comporte la nomination d’un liquidateur qui effectuera les formalités en vue de la dissolution de la SNC qui, sauf problème particulier, intervient en année n+6. Déclaration de revenu Dans l’hypothèse où l’investisseur dispose de revenus BIC non professionnels, il pourra imputer chaque année sa quote part des déficits BIC non professionnels des SNC dans lesquelles il aura souscrit sur des revenus de même nature, les déficits étant reportables pendant 6 ans. Réponse RSI En investissant dans une Société en Nom Collectif (S.N.C.) avec Inter Invest, l’investisseur va acquérir la qualité d’associé et sera de ce fait affilié à une caisse d’allocation des professions industrielles et commerciales (Art. L 622-7 du code de la sécurité sociale). Nous attirons l’attention des conseillers sur l’importance qu’il y a de répondre au courrier d’affiliation que l’investisseur pourrait recevoir d’une des caisses d’allocation de son département. Un courrier type permettant de justifier de l’exonération des cotisations sociales est mis à la disposition des conseillers sur leur compte Internet et sur celui des investisseurs. Fin de l’opération
  • 29. Aide à la vente30 Un investissement en Girardin Logement Social est-il plus sécurisé qu’un investis- sement en Girardin Industriel ? Une opération en Girardin Logement Social comporte des risques différents d’une opération en Girardin Industriel. La qualité du locataire, office d’HLM semi public, permet de sécuriser l’exploitation pendant les 5 années. Cependant d’autres risques liés à des délais stricts pour terminer les travaux ou encore des engagements éventuels sur des crétions d’emplois font persister un aléa fiscal sur ces opérations. Ainsi les opérations en Logement Social ne sont pas moins risquées mais comportent des aléas différents que les opérations industrielles. L’investisseur devra choisir s’il accepte de porter ces risques (produit Classique) ou s’il préfère une solution sécurisée (produit G3F). Les opérations de plein droit sont-elles plus risquées que les opérations avec agrément ? Inter Invest propose des opérations dites « de plein droit » pour lesquelles le financement des matériels est limité à 250 000 €. Ces opérations nécessitent une parfaite maîtrise des process compte tenu de la lourdeur de la gestion d’un grand nombre de dossiers, mais ont l’avantage d’offrir à l’investisseur une forte mutualisation du risque. Les opérations qui financent des projets dont le montant est supérieur à 250 000 € nécessitent un agrément de la Direction Générale des Impôts locale, sachant que les projets supérieurs à 1,5 M€ nécessitent l’agrément de l’administration fiscale (Bercy). Les locataires représentent en général d’excellentes signatures, mais ces dossiers sont systématiquement soumis à des contraintes particulières, comme par exemple la création d’emplois et confèrent donc un risque supplémentaire de requalification pour l’investisseur. En résumé la signature de l’administration fiscale pour un dossier avec agrément n’offre pas d’avantage particulier par rapport à un dossier dit de «plein droit» excepté la réduction d’impôt maximum, c’est la raison pour laquelle Inter Invest ne fait pas de différence en terme de sécurité d’investissement. En quoi consiste le dispositif de l’article 199 undecies C du CGI (logement social) ? Le PIB par habitant dans les DOM et les COM est deux fois moindre que celui de la métropole, les besoins en logements sociaux sont donc extrêmement importants. La différence de rentabilité avec les autres produits permet une plus grande rétrocession de l’avantage fiscal aux bailleurs sociaux (65% minimum) et contribue de cette façon à l’amélioration des conditions de vie dans les territoires français de l’Outre-mer. Questions réponses Les différents dispositifs
  • 30. Aide à la vente 31 Quels sont les risques liés à un investissement Girardin en SNC ? Une souscription en Loi Girardin peut faire courir des risques financiers et fiscaux à l’investisseur : Les risques financiers En tant qu’associé d’une SNC, l’investisseur devient solidairement et indéfiniment responsable des dettes de la société. Cependant, il convient de noter que le risque financier ne porte que sur 50% du montant des biens industriels financés par la SNC (soit la part financée par un emprunt bancaire), l’autre moitié étant financée par le dépôt initial du locataire et l’apport des associés. De plus, le risque est mutualisé à travers le financement des matériels exploités par plusieurs locataires distincts. L’investisseur pourrait notamment être appelé en paiement par la banque en cas d’impayés des loyers par les exploitants ultramarins, d’où l’importance des clauses de limitation de recours systématiques sur tous les dossiers montés par Inter Invest. Enfin, l’investisseur pourrait courir un risque majeur dans le cas où un locataire n’aurait pas reconduit l’assurance d’un matériel financé par la SNC. La « RC parapluie » exclusive souscrite par Inter Invest couvre tous les investisseurs en cas de défaut d’assurance des locataires et notamment dans le cas d’incidents corporels pour lesquels les dommages et intérêts peuvent s’élever à des montants considérables. Les risques de rectification fiscale L’administration peut appliquer une rectification de la situation fiscale d’un investisseur si une opération financée par la SNC ne respecte pas l’ensemble des contraintes légales. Dans le cas d’un défaut d’exploitation du matériel pendant le délai légal de 5 ans, les Services des Impôts peuvent appeller l’associé de la SNC pour le remboursement de 75% de la réduction d’impôt obtenue au titre du dossier concerné. La mutualisation du risque proposée par Inter Invest est donc la solution optimale pour réduire l’impact que pourrait avoir la liquidation judiciaire ou la cessation d’activité d’un locataire et par suite la reprise de l’avantage fiscal. En tant qu’associé de la SNC, suis-je systématiquement appelé en paiement en cas de loyers impayés ? Qu’est ce qu’une clause de limitation de recours ? L’ensemble des opérations d’investissement financées, montées et gérées par Inter Invest, bénéficient d’une clause de limitation de recours systématique signée par les organismes financiers, qui s’engagent à ne pas réclamer les loyers impayés aux associés des SNC. Les clauses de limitation de recours figurant dans les contrats de prêt sont consultables en ligne dans l’espace personnel accessible sur www.inter-invest.fr. En tant qu’associé d’une SNC, vais-je devoir payer des cotisations sociales qui viennent diminuer la rentabilité de l’opération ? En tant qu’associé d’une SNC, l’investisseur en nom propre doit normalement s’acquitter des cotisations sociales. Cependant, lorsque sont réunies les deux conditions simultanées de la domiciliation des SNC dans un DOM et d’un bénéfice BIC non professionnel inférieur à 390 euros, les associés de la SNC sont exonérés de toutes cotisations sociales. Cette situation concerne l’ensemble des opérations montées et gérées par Inter Invest qui met également à la disposition des associés un courrier type pour le RSI. Dans tous les cas, il s’agit d’une exonération de cotisation et non d’une dispense d’affiliation, le RSI peut alors affilier l’investisseur qui conservera le régime de couverture de son activité principale (les investisseurs soumis au régime des salariés restent ainsi affiliés à ce régime). Qu’arriverait-il si Inter Invest disparaissait ? Inter Invest est, pour l’instant, le seul monteur d’opérations en loi Girardin à percevoir 50% de sa rémunération la première année et à provisionner le solde (50%) en frais de gestion, à raison de 10% par an sur les 5 années suivantes. Les sommes provisionnées sont donc suffisantes pour maintenir quoi qu’il arrive une activité minimale et ainsi gérer les opérations souscrites par les investisseurs pendant toute la durée de détention des parts sociales. En outre, la RC Professionnelle souscrite par Inter Invest reste valable pendant les 5 années qui suivent immédiatement la date de résiliation ou d’expiration du contrat. Que se passe-t-il si le locataire fait défaut par suite de sa cessation d’activité ou sa liquidation judiciaire ? Malgré toutes les précautions qui sont prises lors de la sélection des dossiers à financer, il arrive que pour toutes sortes de raisons, le locataire soit conduit à cesser son activité (décès de l’exploitant, perte de marché...). Dans ce cas, comme la législation fiscale le permet, Inter Invest s’attache à trouver un nouveau locataire éligible à l’aide fiscale afin de relouer le matériel pendant la période qui reste à courir. C’est la raison pour laquelle la présence sur place des équipes d’Inter Invest est importante pour assurer le bon déroulement des opérations jusqu’à leur terme. Les risques
  • 31. Aide à la vente32 Je risque de subir un contrôle de l’administration fiscale à la suite de mon investissement en Loi Girardin ? Les contribuables qui ont investi dans des opérations en Loi Girardin peuvent recevoir de l’administration fiscale, avant le délai de prescription de 3 ans, une demande de renseignement, un contrôle fiscal, voire une proposition de rectification. Il n’existe à notre connaissance aucun lien entre la souscription à un programme d’investissement en Loi Girardin et le déclenchement d’un contrôle fiscal. En 2012, 1% seulement des investisseurs ont fait l’objet d’une demande d’information de l’administration fiscale pour laquelle Inter Invest a pu donner les éléments de réponse sans difficulté. Suis-je accompagné en cas de sollicitation de la part de l’administration fiscale ? A quoi sert l’assistance juridique ? L’assistance juridique d’Inter Invest bénéficie à tous les souscripteurs du produit G3F, elle est optionnelle pour le produit CLASSIQUE (60 € par SNC pendant toute la durée de la défiscalisation). Dans tous les cas de demande d’information ou de procédure contentieuse avec l’administration fiscale, Inter Invest s’engage à assister les investisseurs en préparant leurs réponses ou mémoires avec le concours des meilleurs spécialistes de la fiscalité en loi Girardin. Que dois-je faire en cas de demande d’information ou de rectification fiscale d’un associé ? Dans tous les cas de contestation fiscale, de la simple demande d’information jusqu’à la proposition de rectification qui pourrait lui être adressée par l’administration fiscale, l’associé qui bénéficie de la garantie G3F ou de l’assistance juridique, s’engage à communiquer à Inter Invest ou à son conseil, toute information, courrier, note, communication, utiles à sa défense, au moins 15 jours avant la date limite de réponse. Quelle est la différence entre le produit CLASSIQUE et le produit G3F ? En souscrivant le produit CLASSIQUE, l’investisseur bénéficie de tous les niveaux de garantie apportés par Inter Invest (clause de limitation de recours, assurance RC Pro, assurance «RC Parapluie», contrôle systématique des prix des matériels financés, contrôle mensuel de l’activité des locataires) et des meilleurs niveaux de rentabilité associés à une forte mutualisation du risque. En souscrivant le produit G3F, l’investisseur est assuré de bénéficier de sa réduction d’impôt quoi qu’il arrive. G3F est sécurisé par un fonds de couverture des risques financiers et fiscaux, qui s’établissait début 2013 à 5 M€. Le fonds de garantie est alimenté à chaque souscription par une retenue sur l’apport investisseur, ce qui explique la différence de rentabilité avec le produit CLASSIQUE. Une assurance Responsabilité Civile Professionnelle de 10 millions d’euros couvre toute erreur de montage ou de gestion. Inter-Invest se porte garant vis-à-vis du souscripteur G3F, de la réduction d’impôt figurant dans la demande de réservation validée par Inter Invest. Le souscripteur G3F, s’il est appelé en complément de paiement pour quelque raison que ce soit, pendant toute la durée de la détention des parts de la SNC et 3 ans après, sera remboursé par Inter Invest. Comment Inter Invest sélectionne-t-il les programmes sur lesquels investir ? Outre les conditions légales relatives au locataire qui doivent être respectées (éligibilité de l’exploitant, situation au regard du paiement de ses cotisations fiscales et sociales), Inter Invest s’attache à sélectionner des exploitants solvables, avec des projets d’investissement rentables, de telle sorte que l’exploitation puisse se dérouler sans accroc pendant 5 ans. Pourquoi les taux de rentabilité d’Inter Invest sont-ils parfois inférieurs à ceux d’autres monteurs ? Le marché du financement en Loi Girardin Industriel est composé d’un nombre conséquent d’acteurs, dont le sérieux et la maîtrise diffèrent largement. Certaines sociétés opportunistes tentent de s’implanter sur le marché en proposant des niveaux de rentabilité très attractifs, mais qui cachent le plus souvent des lacunes majeures en terme de qualité de montage, de gestion et de suivi des opérations. Inter Invest investit énormément afin de proposer les meilleures garanties du marché à ses clients : Montage des opérations grâce à ses 8 agences locales certifiées ISO 9001, Assurance RC Pro la plus importante du marché, Assurance RC CIF, Assurance «RC Parapluie» exclusive couvrant le défaut d’assurance de plus de 13 000 locataires et Outil informatique qui permet un niveau de transparence de suivi et de contrôle incomparable sur le marché (développé depuis 8 ans). A quoi sert l’Assurance «RC Parapluie» souscrite par Inter Invest ? Dans le cas où le locataire n’aurait pas renouvelé l’assurance du bien industriel qu’il exploite, les associés de la SNC, solidairement et indéfiniment responsables, pourraient être recherchés en responsabilité pour tout accident matériel ou corporel causé par le locataire. Pour couvrir ce risque, Inter Invest a souscrit une assurance Responsabilité Civile Parapluie exclusive qui couvre tous les investisseurs, associés d’une SNC, pour tous les dommages et intérêts qu’ils pourraient être appelés à payer en cas de sinistre causé par un matériel non assuré. L’administration fiscale Les garanties Inter Invest
  • 32. Aide à la vente 33 Le Girardin Industriel ne s’adresse qu’aux contribuables très fortement imposés ? Quelestlemontantminimumsouscription? En vue d’améliorer l’équité de notre système fiscal, la loi de finances pour 2009 a notamment mis en place un plafonnement de l’avantage fiscal Girardin Industriel renforcé chaque année afin de proposer ce dispositif au plus grand nombre de contribuables. Inter Invest s’inscrit dans cette logique de démocratisation de l’investissement en Girardin Industriel, en proposant des souscriptions à partir de 2 500 € de réduction d’impôt. Les professions réglementées et le statut d’associé en SNC sont-ils compatibles ? Cumul du statut d’avocat et d’associé d’une SNC Il existe une incompatibilité de principe entre les professions juridiques réglementées et toutes les autres professions. Pour les avocats, « l’exercice de la profession est incompatible avec toutes activités de nature à porter atteinte à l’indépendance, à la dignité de l’avocat, au caractère libéral de la profession et avec tout emploi salarié autre que celui d’avocat salarié ou d’enseignant ». Ainsi de manière générale, l’avocat ne peut pas exercer la fonction d’associé d’une SNC, même si dans le cadre de l’investissement en Loi Girardin, il peut en demander l’autorisation à son Conseil de l’Ordre. Dans la pratique, le Conseil de l’Ordre autorise le statut d’associé d’une SNC puisque cela ne limite pas l’indépendance, la dignité ni le caractère libéral de la profession. L’investissement en Loi Girardin ne génère aucun bénéfice mais seulement un avantage fiscal. Les autres professions réglementées Les autres professions réglementées relèvent du même principe et compte tenu du caractère purement patrimonial de la qualité d’associé de SNC dans le cadre d’investissement en Loi Girardin, elles peuvent prétendre à la même possibilité de bénéficier du mécanisme Girardin Industriel après accord de leur Conseil de l’Ordre. Cependant, il est désormais d’usage que les médecins et autres professions médicales investissent en Loi Girardin sans demander cette autorisation. Cumul d’activités des fonctionnaires Selon un principe constant, les fonctionnaires doivent consacrer l’intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées par l’administration qui les emploie. Cependant ils peuvent être autorisés à cumuler des activités accessoires à leur activité principale, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte au fonctionnement normal, à l’indépendance ou à la neutralité du service (Article 1 du décret n°2007- 658 du 2 mai 2007). En l’espèce, l’investisseur doit remplir une demande d’autorisation de cumul d’activités à titre accessoire en précisant qu’il s’agit de la gestion de son patrimoine personnel et familial. Dans tous les cas, une souscription par le conjoint marié ou pacsé (si elle est possible) est souvent la solution la plus simple et permet de passer outre toute demande d’autorisation spécifique. Comment l’investisseur peut-il mettre fin à sa mensualisation ou au paiement de ses tiers provisionnels ? Le Trésorier Payeur Général (Trésorerie des impôts) auquel l’investisseur est rattaché, ne sera informé de son investissement en Girardin Industriel que lorsqu’il effectue sa déclaration de revenu en mai de l’année suivante. Il est donc conseillé à l’investisseur d’envoyer à son Trésorier, dès le mois de janvier, un courrier qui est mis à sa disposition sur son compte associé, pour l’informer du non paiement des 2 premiers tiers provisionnels ou de leurs paiements minorés. Pourquoi les taux de rentabilité sont-ils dégressifs ? La dégressivité des taux de rentabilité n’est liée à aucune logique fiscale, mais a pour objectif d’inciter les investisseurs qui le peuvent à investir sur nos premières enveloppes de l’année, et donc à contribuer au financement des opérations industrielles montées en début d’année. Plus l’investisseur souscrit tôt, plus il bénéficie de taux de rentabilité important. Comment je peux être sûr que l’argent versé est réellement investi dans des opérations ? Inter Invest met en ligne sur le compte de chaque associé les factures acquittées aux fournisseurs. De cette façon les associés des SNC peuvent vérifier la destination des fonds versés. Au terme des 5 ans d’exploitation, le locataire deviendra propriétaire du matériel financé en contre-partie de son dépôt initial, donc sans mouvement d’argent supplémentaire. A combien s’élèvent les frais d’enregistrement ? Les frais liés aux formalités d’enregistrement s’établissent de la manière suivante : Frais d’enregistrement : 25 € par SNC souscrite + 0.20 € la part (enregistrement des actes de cession de parts sociales aux Services des impôts) Achat des parts sociales : 0.10 € la part, soit 30 € environ pour 30 000 € de réduction d’impôt (le capital social d’une SNC est de 100 €) Assistance juridique : offerte pour G3F et optionnelle pour le produit CLASSIQUE (60 € par SNC). Questions pratiques
  • 33. La Loi Girardin34 Aide à la vente Une notoriété toujours croissante Retrouvez toutes nos citations dans la presse sur www.inter-invest.fr Gestion de fortune mars 2013 « Inter Invest s’adapte à la législation fiscale » Investissement conseils mars 2013 « Seuil d’accès en baisse » Gestion de Fortune février 2013 « Les résultats du 20e Palmarès de Gestion de Fortune » L’Agefi Actifs février 2013 « Le nouveau plafonnement pèse sur le dispositif Outre- mer » L’Agefi Actifs janvier 2013 « Inter Invest abaisse encore le ticket d’entrée de son offre en Girardin industriel » Capital janvier 2013 « Orientez-vous vers les niches qui ont été sorties du plafonnement global de 10 000 euros » Capital novembre 2012 « Les solutions pour réduire la note » Gestion de fortune février 2012 « Girardin industriel, les clefs de la sécurité » Patrimoine Infos décembre 2011 « Les multiples facettes de l’investissement Girardin outre- mer » Capital novembre 2011 « Il reste encore des solutions pour réduire la facture » Le Particulier novembre 2011 « Investir en outre-mer avec le Girardin industriel » Le Figaro octobre 2011 « Investir outre-mer avec le Girardin industriel » Investir magazine septembre 2011 « Faut-il remettre en cause les niches fiscales et sociales ? » Investissement conseils juin 2011 « Une application sur la Girardin industrielle » L’Agefi Actifs mai 2011 « L’encadrement en direction du statut de CIF suscite des réserves » Valeurs actuelles avril 2011 « Investissez en Girardin » Capital janvier 2011 « Prenez des parts de PME ou Gagner gros avec un risque limité ou nul. » www.investir.fr novembre / décembre 2010 « Le Girardin Industriel, très efficace cette année encore. » www.challenges.fr novembre 2010 « Le Girardin industriel reste productif. » Gestion de fortune octobre 2010 « Prenez des parts de PME ou Gagner gros avec un risque limité ou nul. » L’Agefi Actifs octobre 2010 « La nécessaire sécurisation du Girardin Industriel. » www.jdf.com octobre 2010 « Avant de se lancer dans l’investissement Outre-mer, il faut absolument savoir à qui on a affaire. » L’Agefi Actifs septembre 2010 « Départements et communautés d’Outre-mer : des territoires à soutenir. » La Tribune 11 février 2010 « Comment éviter les pièges de la défiscalisation dans les DOM-TOM ? »
  • 34. ©2013InterInvest-Tousdroitsréservés. Société par Actions Simplifiée au capital de 527 400 euros enregistrée sous le N°ORIAS 09 05 0057 - CIF enregistré sous le n° E002360 RCS Paris : B 383 848 660 - n° SIRET : 383 848 660 000 31 - Code APE : 703E Inter Invest est partenaire de la Lors de vos rendez-vous client, iSIMU vous propose une simulation rapide et précise. Loide Finances 2013 iSIMU,le simulateur Inter Invest accessible sur votre iPhone iSIMU Téléchargement gratuit sur App Store Inter Invest - 40, rue Courcelles - 75 008 Paris Tél. 01 56 62 00 55 www.inter-invest.fr I 1 er prix 2013 prom oteur de solutions G irardin

×