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Quanto vale il tuo albergo

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  • 1. Giovedì 26 gennaio Albergatore Day 2012 RelatoriProf. Giorgio Bianchi – Docente IULM Milano e Amministratore R&D hospitality Dott. Antonio Nitto – Presidente R&D hospitality Dott. Vincenzo Nappo – Senior Analyst Dott. Guido Castellini – Italia Turismo
  • 2. L importanza del Valutatore e dei modelli Valutativi? Coca Cola Multiplo: Tariffa Camera Multiplo: Il valore di ogni camera d’albergo e Il valore di ogni camera d’albergo e pari al Ricavo medio pari a 100,000 volte il costo di una giornaliero*numero di camere coca-cola nel mini bar *1,000 Valore = costo Coca cola Valore = ADR *numero di *100,000*numero di camere camere*1,000 Esempio : 5 euro *100,000*68 = 34 Esempio : 105euro *1,000*68= 7,1 milioni milioni 2
  • 3. Cosa Valutare?L’ oggetto da valutare deve essere certo , determinato, descritto epreventivamente individuato. Nel scegliere cosa valutare è importanteche vengano scelti standard omogenei di riferimento.Per compiere una valutazione corretta bisogna definire in mododettagliato il che cosa si sta valutando sotto tre punti di vista:• Giuridico• Fisico• Economico 3
  • 4. Perche Valutare?Le finalità della valutazione possono essere molteplici:•SCELTE DI CESSIONITrasferimenti EreditariCessione d’Azienda o di RamiFusioni•SCELTE PATRIMONIALIScopi ConoscitiviValutazione ai fini assicurativiProcedimenti di Esproprio•SCELTE D’INVESTIMENTOAnalisi di FattibilitàDecisioni di acquisto o di gestioneRistrutturazione del finanziamento 4
  • 5. Come Valutare Documentazione Necessaria•Planimetria catastale conforme allo stato attuale•Documentazione tecnica sui requisiti tecnologici degli impianti interniall’immobile (elettrico, cpi, impianto idraulico, ….)•Eventuale documentazione relativa ad adeguamento/ammodernamentolocali o arredi•Bilancio gestionale degli ultimi 3-5 anni•ADR e occupazione annuale•Fatturato, GoP•Costi immobiliari 5
  • 6. TECNICHE ODIERNE DI VALUTAZIONE DELL’ ASSET ALBERGHIERO1. Criterio di Mercato/ Comparabile Restituisce il valore dell’ albergo comparandolo con prezzi riscontrabile per transazione sul mercato d’ interesse2. Criterio al costo di Costruzione Restituisce il valore dell’albergo basandolo su un nuovo costo di costruzione, stima del valore d’area, aggiustamenti. Determina il valore della struttura ricettiva 3. Criterio reddituale capitalizzando i redditi attesi attraverso un tasso di capitalizzazione ( cap rate ). 4. Criterio finanziario Restituisce il valore dell’albergo Discounted Cash Flow attualizzando, mediante un tasso di attualizzazione, i flussi di cassa derivanti dai redditi attesi. 7
  • 7. 1. Criterio di Mercato Ranking: Parigi Londra Zurigo Ginevra Roma 7
  • 8. Trend del mercato alberghiero 2006-2015 Valore Camera 8
  • 9. 2. Criterio del Costo di Costruzione Massimo e Miglior Utilizzo superficie parametro di Investimenti Comparti sup./unit costo Totale € mq unità/camere costo à mq 68 € €Costo di costruzione 2.776,00 1.399 3.889.000 hotel+impian fuori € 1.700 ti terra 1.850,00 68 20 €/mq € 3.145.000 interrati 930,00 € 800 €/mq € 744.000 sottotetto 690,00 € - €/mq € - fee progettisti, % sui costi diSoft cost 4,5% ingegneri, costruzione consulenze € 175.005 stima costi amministrazi % sui costi diAltri costi one, tasse, 16% costruzione oneri e concessioni € 622.240Arredi € 6.000 €/camera € 408.000 € € Totale 2.780 1.832 5.094.245Totale senza arredi € 4.686.245N.B. = AGGIUNGERE COSTO AREA ALL’ INVESTIMENTO TOTALE – ca. 30-40% 9
  • 10. Criterio del Costo di Costruzione Massimo e Miglior Utilizzo•Urbanisticamente Consentito•Fisicamente e tecnicamente realizzabile•Finanziariamente sostenibile•Economicamente Conveniente 10
  • 11. Consistenza EdiliziaSuperficiP.-2 Locali tecnici mq 304P.-1 Sala mq 304 colazioni/cucina/ufficiP.T. ingresso/reception/bar mq 275P. 1 /8 camere mq 1500P. 9 alloggio mq 236P. 10 Zona fitness/terrazzo mq 159 Totale mq 2.776 Volume Totale: mc 8.360 11
  • 12. Spa VS Ristorante Steakhouse Zona Fitness/terrazzaCosto al metro quadro: Costo al metro quadro:F&B Vendita lorda al metro quadro 550 Spa Vendita lorda al metro quadro 150Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6% Moltiplicato: tasso di locazione ( % vendita) 6%Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 33 Uguale: canone di locazione netto al metro quadro 9Rendimento: Rendimento:Costo di costruzione al metro quadro 200 Costo di costruzione al metro quadro 100Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2 Moltiplicato: GLSM Moltiplicatore 1,2Uguale: Costo totale per GLSM 240 Uguale: Costo totale perGLSM 120Rendita Finanziaria 33/240 Rendita Finanziaria 9/12013,8% 7,5% 12
  • 13. Metodo reddittuale e finanziario Per la dottrina anglosassone, basata sull’approccio finanziario, i due concetti di reddito economico e di reddito finanziario sono ravvicinati fino a fondersi, mentre non lo è altrettanto per la dottrina estimale italiana dove, anche per motivi civilistici e fiscali, il concetto di reddito e il concetto di flusso di cassa rimangono fortemente distinti 13
  • 14. Discounted Cash Flow 14
  • 15. Quale Valutazione Scegliere? Tariffa Camera Costo Criterio di Coca Cola Multiplo Costruzione mercato DCF Valore in milioni 34 7,1 6,5-7,5 10,5 6,65Come si evince dalla valutazione non tutti i metodi hanno un output identico eperciò si cerca sempre di fare una media ponderata tra i modelli valutativi piùvalidi: Costo costruzione, Mercato e DCF Valore Finale: 8,5 – 9 milioni di Euro 15
  • 16. Leggi e Conoscenze di MercatoPrezzo Vendita S P’ E’ P E D D’ Q Q’ Richiesta di strutture Il Valore di vendita dell’ immobile è soggetto alle condizioni di mercato. Esempio: Valutazione Hotel Gallia 65 Milioni, valore di vendita Finale 130 Milioni di Euro 16
  • 17. A CHI RIVOLGERSI ? Studi di fattibilità Supporto nello sviluppo di progetti: analisi e linee guida per i processi decisionali del committente. Valutazioni Valutazioni immobiliari , Valorizzazione e advisory strategica. Research & Development Ricerca e sviluppo di opportunità di investimento e selezione di operatori per acquisto, gestione o vendita di hotel e strutture ricettive; attività di supporto analitico e promozione del business. 17
  • 18. Stai già pensando a valutare la tua struttura?Oggi hai l’occasione di farti consigliare dal Team di R&D hospitality CONTATTI R&D HOSPITALITY Giorgio Bianchi Via Colletta 70, Milano Antonio Nitto Tel. 02 55012262 Vincenzo Nappo info@rdhospitality.it www.rdhospitality.it 18