Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana, 3° Rodadas de Inovação

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Thomaz Assumpção destacou as oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana com o advento dos Mega eventos que ocorrerão no Brasil nos próximos anos, oportunidades e deságios identificados em diversos estudos realizados pela Urban Systems Brasil, incluindo estudos sobre cidades sede da Copa 2014.
Para Thomaz as intervenções em infraestrutura e mobilidade urbana produzem uma nova lógica urbana e que conseqüentemente afetará a qualidade de vida das cidades. Diante disto, ao se projetar estas intervenções é preciso levar em considerações os aspectos relacionados a qualidade de vida, analisando-se a viabilidade econômica de todo o processo.

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  • Estudos de portfolio garantem que a inclusão de ativos imobiliários agregam valor ao portfolio devido à sua baixa correlação com ações, debentures e seus retornos historicos altos.
  • Para estriuturar a questão de origem e destino, utilizamos recursos de uma pesquisa recente do IBGE, a de rede de cidades.
    A Urban Solutions evoluiu nesse conceito, adaptando o conceito à estrutura física das conexões entre os municípios, pelos modais de transportes.
    Também consideramos a hierarquia e complexidade das cidades e dos fluxos entre elas.
  • Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana, 3° Rodadas de Inovação

    1. 1. Thomaz Assumpção
    2. 2. Mega eventos : oportunidades e desafios para uma Nova Lógica Urbana Thomaz Assumpção Salvador, 19 outubro 2010 Unifacs Salvador - UNIFACS RODADAS DE INOVAÇÃO: Oportunidades e ideias para os jogos esportivos mundiais
    3. 3. INDIVIDUAL EMPRESAS CIDADES GLOBAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS O MUNDO É PLANO
    4. 4. RESULTADOS INDIVIDUAL EMPRESAS CIDADES GLOBAL O MUNDO É PLANO
    5. 5. Mercado de Capitais Organizado Regulamentado Arbitrado pela CVM Transparência corporativa Gestão Profissional Proteção de mercado Mercado Líquido Riscos acompanhados Governança Corporativa Mercado Imobiliário Fragmentado Não regulamentado Arbitrado pelos compradores Empresas tradicionais e fechadas Gestão empírica Decisões Empíricas Visão patrimonialista Mercado de longo prazo Riscos desconhecidos X Novo paradigma do mercado imobiliário 2007 a grande mudança CRÉDITO & CREDIBILIDADE
    6. 6. A VISÃO DOS INVESTIDORES BOVESPA em 2009: • Segundo maior volume de captações da história: R$ 46 bilhões, sendo: • R$ 23,8 bilhões por meio de operações de IPO (seis ofertas) e • R$ 22,2 bilhões em ofertas subsequentes (18 ofertas). • O mercado brasileiro ocupou a 7a posição entre os mais ativos do mundo. Quando consideradas apenas as aberturas de capital, o País passa a ocupar a 4a posição. volume financeiro diário (R$ bilhões) R$ 1,6 R$ 2,4 R$ 4,9 R$ 5,5 R$ 5,3 2005 2006 2007 2008 2009 crescimento anual de 34,6%. ofertas públicas (R$ bilhões) R$ 5,4 R$ 15,4 R$ 55,6 R$ 7,5 R$ 23,8 R$ 8,5 R$ 15,1 R$ 14,5 R$ 26,8 R$ 22,2 2005 2006 2007 2008 2009 I PO Ofert as Subsequent es R$ 13,9 R$ 30,5 R$ 70,1 R$ 34,3 R$ 46,0
    7. 7. A VISÃO DOS INVESTIDORES *Até 10/05/2010 Fonte :Fundo Imobiliario- Consultoria de investimentos Fundos de Investimento Imobiliário 7
    8. 8. A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Drivers da Evolução • Estabilidade econômica — Políticas direcionadas ao controle da inflação — Taxas de juros reais decrescentes — Incentivos governamentais à construção civil — Aumento do volume concedido de crédito e alongamento de prazos — Expectativa do Grau de Investimento • Regulamentação e sofisticação dos instrumentos — Patrimônio de afetação e alienação fiduciária — Alternativas de investimento às pessoas físicas: instrumentos com benefícios fiscais — Certificados de recebíveis imobiliários e fundos de investimento em participações — Mercado de capitais como fonte de recursos para empresas do setor • Disponibilidade de recursos — Maior interesse dos investidores nacionais e, principalmente, estrangeiros — Crescimento da concessão de crédito: taxas decrescentes e prazos mais longos — Aproximação com o mercado de capitais: abertura de capital, emissão de debêntures —
    9. 9. A VISÃO DOS INVESTIDORES As Ofertas Públicas de Ações Processo de captação de recursos via mercado de capitais iniciado em setembro-05 — R$ 900 milhões captados pela Cyrela Brazil Realty — Em 2006 foram captados R$ 5,3 bilhões (20% do total) em 8 operações — Em 2007 foram captados R$ 10,3 bilhões (19% do total) em 16 operações — Em pouco mais de dois anos o setor captou aproximadamente R$ 16,5 bilhões •Novos atores Operações urbanas, PPPS, Concessões Fundos de Private Equity Fundos de Pensão Fundos Imobiliarios Cepacs Cris • Atualmente mais 21 companhias do segmento de construção civil listadas, entre elas: — Abyara, Agra, Brascan, Camargo Correa, Company, Tenda, CR2, Cyrela, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Inpar, JHSF, Klabin, MRV, PDG, Rodobens, Rossi, Tecnisa e Trisul — Além de 7 empresas pertencentes à outros segmentos ligados ao mercado imobiliário  BR Malls, Alliance, BrasilAgro, CCP, Iguatemi, Multiplan e São Carlos
    10. 10. A VISÃO DOS INVESTIDORES VANTAGENS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS • Fonte de diversificação de risco • baixa correlação com outros ativos agrega valor às carteiras • diversificação de classe de ativo (lastro real) • Ativo que apresenta uma equação risco x retorno atrativo • Forma de proteção contra eventual inflação • contratos indexados • Ativo gerador de caixa • alta distribuição de dividendos • Duas possibilidades de ganho • Rendimento periódico via dividendos • Potencial ganho de capital com a valorização dos ativos
    11. 11. A VISÃO DOS INVESTIDORES COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO • Investimento direto/privado — Incorporação e construção e venda ou locação de empreendimentos — Aquisição de imóveis para moradia e locação (renda) • Mercado de ações — Empresas do setor imbiliário listadas em bolsa • Papéis/Créditos lastreados em ativos imobiliários (CRI’s) — Ofertas primárias — Mercado secundário • Cotas de fundos de investimento imobiliários (FII´s) — Ofertas primárias — Mercado secundário
    12. 12. A VISÃO DOS INVESTIDORES INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO BRASIL Tendências 2020 Brasil no Radar do Mundo :opção real de investimentos • Alongamento dos prazos dos finaciamentos imobiliários •Mercados Internos crescentes • Atração de capital estrangeiro buscando maiores retornos lastreados em ativos reais • Alto déficit habitacional, alta capacidade industrial instalada, ativos industriais defasados e mercado de escritórios carentes com empresas crescendo •Infraestrutura Urbana a ser reconstruida •Nova Logística Brasileira •Privatizações e Concessões Onerosas •Parcerias Publico Privadas VALORIZAÇÃO DOS ATIVOS
    13. 13. MEGA-EVENTOS • Copa do Mundo • Olimpíadas • Pré-sal
    14. 14. Jogos Olímpicos: At ividades diretamente relacionadas aos megaevent os esport ivos (% ) 65% 55% 53% 26% 25% 21% 13% 11% 10% 9% 7% Indústria da construção Turismo, hotelaria e lazer Transporte aéreo e infraestrutura aeroportuária Infraestrutura urbana (água, saneamento básico e outros) Atividades esportivas Transporte ferroviário e metroviário Transporte e infraestrutura rodoviária Publicidade e propaganda Infraestrutura de tecnologia da informação e comunicação (TIC) Energia elétrica Serviços públicos e privados de segurança Fonte:Research Deloitte
    15. 15. Jogos Olímpicos: est imat iva de gastos com j ogos olímpicos (R$ bilhões) R$ 6,0 R$ 5,0 R$ 5,0 R$ 16,0 R$ 40,0 R$ 19,0 R$ 15,0 1992 Barcelona 1996 Atlanta 2000 Sidney 2004 Atenas 2008 Pequim 2012 Londres 2016 Rio de Janeiro Fonte:Research Deloitte
    16. 16. Visão Geral Pré-Sal – US$ 28 bilhões de investimentos até 2013. – 6 unidades de produção iniciando suas atividades até 2014 em Santos e no Espírito Santo, além de testes de longa duração (TLD). – Estimativa de produção de óleo em 219 mil bpd em 2013. – Cerca de 7 milhões de m³/dia de gás natural disponibilizados ao mercado em 2013. – Diversos sistemas de produção iniciando até 2020. – Em 2015 a produção de óleo deve atingir 582 mil bpd. – Em 2020 a produção de óleo deve atingir 1.815 mil bpd. – A disponibilidade de gás natural em 2020 deve ser de 40 milhões de m³/dia. Estimativa de Produção de Óleo no Pré- Sal (em mil bpd) Fonte: Petrobrás - Plano de Negócio 2009-2013.
    17. 17. Mega Eventos : Eixos Estruturantes • Os projetos se apóiam em grandes eixos estruturantes: 1. Mobilidade Urbana - Sistema viário e transportes 2. Mercado imobiliário – Desenvolvimento de Centralidades Adensamento e expansão de pólos indutores Requalificação Urbana Novo Planejamento Urbano- Mercadológico 1. Requalificação dos espaços públicos 2. Operações Urbanas e Viabilidade econômico financeira 3. Infraestrutura e Sustentabilidade
    18. 18. Visão Urbana - Integrada • Intervenções em Infraestrutura Urbana • Reestruturação fundiária • Diversificação de uso e ocupação do solo • Incremento no potencial imobiliário • Agentes públicos e privados • Formação de parcerias • Concessões Onerosas • Requalificação e valorização • Demandas latentes • Novo Mercado Imobiliário PROJETO URBANO POLÍTICO MERCADO
    19. 19. Visão Urbana - Integrada Nova Lógica Urbana Qualidade de vida Infraestrutura mobilidade urbana Viabilidade Econômica
    20. 20. Os estudos e oportunidades devem relacionar as seguintes áreas de atuação: – Planejamento e ordenamento territorial (incluindo-se questões demográficas a serem mapeadas a partir do censo IBGE) – Infra-estrutura econômica, urbana e social - Novas Centralidades – Capacitação / qualificação da mão-de-obra local e educação / formação dos recursos humanos (incluindo-se questões de âmbito cultural) – Lei de Ocupação do Solo de cada municipalidade – Novos Planos Diretores – Desenvolvimento Econômico: arranjos produtivos e ampliação do efeito trabalho e renda com prospecção de vocação e potencialidades de novos negócios 20 Abrangência
    21. 21. Desenvolvimento das Análises Flash de Mercado: Análise da lógica urbana • Análise setorial e sócio econômica • Análise das Cadeias Produtivas e Setores Motrizes Plano de Negócios + Entrevistas Qualitativas • Pondera dados de mercado • Ratificação com público target e formadores de opinião dos produtos sugeridos • Posicionamento de mercado dos produtos Diagnóstico Sócio-econômico: Processos Resultados • Oferta e Demanda • GAPs Quantitativos e Qualitativos • Identificação de aspectos indutores e restritivos ao sucesso dos negócios • Taxas de risco de performance • Cenários de venda e ocupação de produtos identificados Fase 2 Estruturação e colocação junto a investidores Mercado, Investimentos, Projetos e Produtos Projetos dimensionado com riscos reais • Panorama do mercado • Identificação de GAPs Urbanos • Vetores e Tendências de crescimento Fase 1 Estudos de Viabilidade Econômico- Financeira Matriz de Possibilidades Definição de Produto e Matriz Swot Pré Viabilidade
    22. 22. Portos e refinarias Produção mineral Produção agrícola O desafio da nova logística Metodoloia Novos vetores e necessidades
    23. 23. Geração de riqueza (PIB/habitante) Densidade população (Habitante/Km2) Sul Maravilha Agricultura e Industrial Turismo Extrativismo e nova fronteira agro-pecuária Oportunidades de negócios em todo o Brasil Metodoloia Prospecção Mercadológica: expansão urbana e vocações
    24. 24. Fonte: Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão (dezembro de 2006) Metodoloia Infraestrutura -Telecomunicações e energia
    25. 25. Metodoloia Infraestrutura-Energia
    26. 26. Metodoloia Infraestrutura de transportes
    27. 27. O desafio da nova logística Metodoloia Nova logística
    28. 28. Rede de Cidades
    29. 29. Geoqualificação da mão de obra
    30. 30. Quantificação – Empresas e Funcionários
    31. 31. Mobilidade Urbana e fluxos    Futura ETEC Pirituba      Av.Imperatriz Leopoldina Av. Mutinga  Rod. Anhanguera Rod.dos Bandeirantes LargodaMatrizeAv.Itaberaba Av.InajardeSouza Av.PioXI Av. Ermano Marchetti R. Clélia Av. Francisco Matarazzo Av. Marginal do Rio Tietê Av.Pompéia Tendência à formação de uma centralidade Hospital Particular São Camilo Eixo de valorização com a implantação do novo traçado do Metrô (Linha 6 – futura).Pólo entorno do Shopping Pirituba Pólo comercial e de serviços na Freguesia do Ó. Pólo: Shoppings Bourbon e West Plaza Linha 7 CPTM (Existente) Linha 7 CPTM (Existente) Pólo comercial e de serviços na Lapa Hospital Mun. de Pirituba Av. Raimundo P. Magalhães Av.Gal EdgarFacó Av.Paula Ferreira Pólo de serviços na Vila Leopoldina Av.Dr.Gastão Vidigal Av. Marginal do Rio Tietê    Futura ETEC Pirituba      Av.Imperatriz Leopoldina Av. Mutinga  Rod. Anhanguera Rod.dos Bandeirantes LargodaMatrizeAv.Itaberaba Av.InajardeSouza Av.PioXI Av. Ermano Marchetti R. Clélia Av. Francisco Matarazzo Av. Marginal do Rio Tietê Av.Pompéia Tendência à formação de uma centralidade Hospital Particular São Camilo Eixo de valorização com a implantação do novo traçado do Metrô (Linha 6 – futura).Pólo entorno do Shopping Pirituba Pólo comercial e de serviços na Freguesia do Ó. Pólo: Shoppings Bourbon e West Plaza Linha 7 CPTM (Existente) Linha 7 CPTM (Existente) Pólo comercial e de serviços na Lapa Hospital Mun. de Pirituba Av. Raimundo P. Magalhães Av.Gal EdgarFacó Av.Paula Ferreira Pólo de serviços na Vila Leopoldina Av.Dr.Gastão Vidigal Av. Marginal do Rio Tietê
    32. 32. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
    33. 33. Malha Viária Existente Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
    34. 34. Malha Viária – Propostas e Projetos Existentes para a RMRJ Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
    35. 35. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico
    36. 36. Real Estate Solutions - Nossa abordagem Diagnóstico Sócio Econômico LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS (R$/M²)
    37. 37. Complexo Empresarial Área Comercial Centro de Eventos Cidade e o Agronegócio Demanda Interna Integração entre produtos Demanda Externa Público Flutuante Hotel Identidade urbana e arquitetônica Arquitetura + Operação + Marketing Logística e Indústrias PlanoPlano deNegócio Bairro PlanejadoBairro Planejado Hospital Educação Residencial Horizontal e Vertical
    38. 38. Target Consumidor final Fatores indutores Qualidade do produto, contexto urbano, diferenciais, qualidade de vida, segurança etc. Fatores restritivos Distância, barreiras físicas e psicológicas, preço, contexto urbano etc. Taxa de efetividade Riscos dos empreendimentos Risco de demanda Risco de produto
    39. 39. Cenários Público Ta rget % Taxa Ca ptura Público Interessa do % Ta xa Conversão Clientes na Área Influencia Ca pta ção Externa Clientes Externos Clientes Tota l 1º Ano Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102 Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84 Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68 Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1. I mpactados 1.146 Taxa de Captura Média 15,98% Clientes na Área 80 Taxa de Conversão Média 7,0% Clientes Total 84 Público Target Latente 7.171 Taxa de Captação Externa 5,0 % Taxa de Efetividade 1,12% Risco de demanda O investimento em Comunicação e Marketing para atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa de Captura. Risco de produto Localização, forma de pagamento, área de lazer, acabamento e planta dos aptos. ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas Cenários Público Ta rget % Taxa Ca ptura Público Interessa do % Ta xa Conversão Clientes na Área Influencia Ca pta ção Externa Clientes Externos Clientes Tota l 1º Ano Agressivo 7.171 17,58% 1.261 7,7% 97 5,5% 5 102 Referência 7.171 15,98% 1.146 7,0% 80 5,0% 4 84 Conserva dor 7.171 14,39% 1.032 6,3% 65 4,5% 3 68 Potencial de captura e conversão de vendas para o ano 1. I mpactados 1.146 Taxa de Captura Média 15,98% Clientes na Área 80 Taxa de Conversão Média 7,0% Clientes Total 84 Público Target Latente 7.171 Taxa de Captação Externa 5,0 % Taxa de Efetividade 1,12% Risco de demanda O investimento em Comunicação e Marketing para atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa de Captura. Risco de produto Localização, forma de pagamento, área de lazer, acabamento e planta dos aptos. ResidencialResidencial -- CenCenáário de Vendasrio de Vendas
    40. 40. 494 346 247 148 49 3,84% 2,75% 1,65% 0,55% 5,49% - 100 200 300 400 500 600 100% 70% 50% 30% 10% Taxa de Captura na Origem UnidadesVendidas 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% TaxadeEfetividade Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável CenárioPremissa Rating de Confiabilidade Menor Investimento em Marketing e Comercialização Maior Investimento em Marketing e Comercialização 494 346 247 148 49 3,84% 2,75% 1,65% 0,55% 5,49% - 100 200 300 400 500 600 100% 70% 50% 30% 10% Taxa de Captura na Origem UnidadesVendidas 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% TaxadeEfetividade Unidades Vendidas (sem captura externa) Efetividade Risco de Transição Risco de MercadoRisco Inviável CenárioPremissa Rating de Confiabilidade Menor Investimento em Marketing e Comercialização Maior Investimento em Marketing e Comercialização Rating de Risco
    41. 41. Thomaz Assumpção OBRIGADO !

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