NOTA TRIMESTRALE
Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2013 e sintesi annua
data di pubblicazione: 10 marzo 2...
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IV trimestre 2013 e sintesi annua
a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi
della Direzione Centrale Osserv...
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IV trimestre 2013
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Premessa...........................................................................
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Premessa
I dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobili...
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Le compravendite in Italia
Il mercato immobiliare italiano nel IV trimestre 2013 pres...
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Fermo restando quanto già accennato sulla nuova disciplina fiscale sugli atti di tras...
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Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale
3,7%
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Il settore residenziale
Le compravendite per macro aree geografiche
Il grafico di Fig...
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Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografic...
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Come mostrato in Tabella 2 le variazioni risultano negative ovunque, con i capoluoghi...
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Le compravendite nelle metropoli
Nel IV trimestre 2013, il calo delle compravendite s...
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Figura 7 a: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore r...
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Figura 7 b: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore r...
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Le compravendite della Nuda Proprietà
In questo paragrafo si analizzano le compraven...
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Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà
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I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni
Le compravendite di abitazioni rea...
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Il capitale complessivamente erogato nel 2013 ammonta a circa 17,6 miliardi di euro,...
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Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area g...
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L’andamento delle quotazioni
Stima del fatturato delle compravendite andamento semes...
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Gli indici riportati nel grafico di Figura 14 evidenziano il continuo calo del valor...
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Le quotazioni delle abitazioni nei grandi centri urbani
Nelle tabelle che seguono è ...
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Tabella 11: Quotazione media e relativa variazione per la fascia centrale delle gran...
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Figura 15 a: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cintur...
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Figura 15 b: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cintur...
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Figura 15 c: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cintur...
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Tabella 12: Quotazioni, valore dell’abitazione media e relative variazioni per le ci...
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IV trimestre 2013
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I settori non residenziali
Come già evidenziato in Tabella 1 nel IV trimestre del 20...
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IV trimestre 2013
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Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziar...
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IV trimestre 2013
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Il settore terziario
Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censit...
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IV trimestre 2013
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Figura 20: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica...
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IV trimestre 2013
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Figura 22: NTN trimestrale principali province settore terziario
RM MI TO GE NA PA B...
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IV trimestre 2013
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Il settore commerciale
Continua la serie delle variazioni negative iniziata nel 2005...
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IV trimestre 2013
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Figura 24: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografi...
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Figura 26: NTN trimestrale principali province settore commerciale
RM MI TO GE NA PA...
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Il settore produttivo
Il settore produttivo, (capannoni e industrie), registra nel I...
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con tassi tendenziali più o meno accentuati tra le macro aree. Infine, nel IV trimes...
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Figura 30: NTN trimestrale principali province settore produttivo
RM MI TO GE NA PA ...
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Fonti e criteri metodologici
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti neg...
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Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le comprave...
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IV trimestre 2013
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Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE
RESIDENZIALE
(Categoria...
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Indice delle figure
Figura 1: Numero indice NTN trimestrale............................
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Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare nel quarto trimestre 2013 e sintesi annua

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Secondo la consuenta nota Omi dell'Agenzia delle Entrate il mercato immobiliare, nel quarto trimestre del 2014 il calo di compravendite delle abitazioni è stato del 7,5%, e del 9,2% su base annua

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Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare nel quarto trimestre 2013 e sintesi annua

  1. 1. NOTA TRIMESTRALE Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2013 e sintesi annua data di pubblicazione: 10 marzo 2014 periodo di riferimento: quarto trimestre 2013 e sintesi annua
  2. 2. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 e sintesi annua a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi data di pubblicazione: 10 marzo 2014 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti in questa pubblicazione, o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
  3. 3. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 Indice Premessa..............................................................................................................................................1 Le compravendite in Italia .....................................................................................................................2 Il settore residenziale............................................................................................................................5 Le compravendite per macro aree geografiche............................................................................................5 Le compravendite nelle metropoli................................................................................................................9 Le compravendite della Nuda Proprietà.....................................................................................................12 I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni .........................................................................................14 L’andamento delle quotazioni .............................................................................................................17 Stima del fatturato delle compravendite andamento semestrale .............................................................17 Le quotazioni delle abitazioni nei grandi centri urbani ..............................................................................19 Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani.................................................................................23 I settori non residenziali......................................................................................................................25 Il settore terziario .......................................................................................................................................27 Il settore commerciale................................................................................................................................30 Il settore produttivo....................................................................................................................................33 Fonti e criteri metodologici .................................................................................................................36 Indice delle figure ...............................................................................................................................39 Indice delle tabelle..............................................................................................................................39
  4. 4. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 1 Premessa I dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali - territorio dell’Agenzia delle Entrate. I volumi di compravendita, in particolare, sono conteggiati sulla base delle unità immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita (vedi Fonti e criteri metodologici). Le unità immobiliari sono aggregate nelle destinazioni d’uso residenziale, pertinenze, terziaria, commerciale e produttiva secondo le categorie catastali indicate per ciascuna unità nella nota Unica di trascrizione e registrazione compilata dai notai. I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli archivi di Pubblicità Immobiliare sono gestiti dagli enti locali. I dati delle compravendite sono stati estratti il 10 febbraio 2014 e si riferiscono alla data dei rogiti stipulati nel IV trimestre 2014, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di quantità residuali non rilevanti ai fini statistici. Si precisa che i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate differiscono da quelli che l’Istituto Nazionale di Statistica diffonde nella pubblicazione “Compravendite immobiliari e mutui” in quanto i dati dell’ISTAT si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, che possono riguardare una o più unità immobiliari (Cfr. ISTAT, Compravendite immobiliari e mutui).
  5. 5. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 2 Le compravendite in Italia Il mercato immobiliare italiano nel IV trimestre 2013 presenta ancora un segno negativo, con un calo complessivo pari a -7,5%. Il tasso tendenziale delle compravendite risulta pertanto nuovamente regredire (-6,6% il calo registrato nel III trimestre 2013). Quanto riscontrato, tuttavia, dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari1 . A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014. In particolare, sulla base dei primi dati provvisori, disponibili alla data di pubblicazione della presente nota, il tasso di variazione tendenziale del periodo ottobre 2013-gennaio 2014 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ottobre 2012-gennaio 2013, risulta per il totale delle unità immobiliari compravendute pari a -5,3% (Tabella 2). Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua NTN I trim 2013 II trim 2013 III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 Residenziale 94.555 108.683 91.083 108.804 403.124 Terziario 2.378 2.343 1.935 2.798 9.454 Commerciale 5.962 6.412 4.980 7.002 24.356 Produttivo 2.147 2.215 1.983 2.902 9.246 Pertinenze 77.520 88.590 71.836 91.784 329.730 Altro 29.759 34.697 27.910 36.685 129.050 Totale 212.320 242.938 199.727 249.974 904.960 Var % I trim 12-13 II trim 12-13 III trim 12-13 IV trim 12-13 Anno 12-13 Residenziale -14,1% -9,2% -5,1% -8,0% -9,2% Terziario -9,2% -10,6% -11,7% -12,4% -11,0% Commerciale -8,6% -2,6% -8,1% -9,7% -7,3% Produttivo -5,9% -6,5% -9,4% -8,8% -7,7% Pertinenze -12,8% -7,5% -6,6% -7,4% -8,6% Altro -16,5% -3,7% -10,4% -5,7% -8,9% Totale -13,7% -7,6% -6,6% -7,5% -8,9% Tabella 2: Variazione % tendenziale ottobre 2013-gennaio 2014 rispetto a ottobre 2012-gennaio 2013 Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Pertinenze Altro Totale Var % IV trim 12-13 -8,0% -12,4% -9,7% -8,8% -7,4% -5,7% -7,5% Var % IV trim*12-13 -4,9% -10,6% -7,1% -6,4% -5,5% -4,9% -5,3% *periodo ottobre 2013–gennaio2014 rispetto ottobre 2012–gennaio2013 1 Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23
  6. 6. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 3 Fermo restando quanto già accennato sulla nuova disciplina fiscale sugli atti di trasferimento, che ha fatto rimbalzare parte delle compravendite del IV trimestre 2013 ai primi mesi del 2014, nel proseguo si presentano i dati del IV trimestre 2013 al lordo di tale effetto. Complessivamente, nel 2013 tutti i settori hanno registrato tassi di variazione negativi: le unità immobiliari compravendute sono state 904.960, circa 88.000 mila unità in meno del 2012, in calo del -8,9% su base annua (2013 su 2012), con andamenti tendenziali che hanno visto attenuarsi i tassi di decremento, a parte l’ultimo trimestre per le ragioni esposte. Come evidenziato in Tabella 1, che riporta i volumi di compravendita e le rispettive variazioni tendenziali, tutti i settori, nel IV trimestre 2013, mostrano variazioni negative con il comparto terziario che continua ad essere il segmento in maggior sofferenza, -12,4% (2.798 transazioni in termini di NTN). Significative risultano anche le flessioni del settore commerciale, in calo del -9,7% (7.002 NTN), e produttivo, -8,8% (2.902 NTN). Poco inferiori risultano i cali nel segmento residenziale con una perdita del -8,0% per gli scambi di abitazioni, che si fermano a quota 108.804 unità, e del -7,4% per le pertinenze (cantine, box e posti auto) per la maggior parte riconducibili all’uso residenziale. Il grafico di Figura 1 riporta il numero indice trimestrale delle unità immobiliari compravendute (in termini di NTN) a partire dal I trimestre del 2004 (periodo base INTN = 100). La serie storica evidenzia le forti contrazioni del mercato in atto dal 2006, che con la sola interruzione del tasso positivo registrato nel IV trimestre del 2011, portano l’indice a 66 punti perdendo complessivamente dal IV trimestre 2004 più della metà degli scambi (-52,6%) e quasi il 55% dal IV trimestre 2006 nel quale si è registrato il picco dei volumi scambiati in un quarto trimestre (65,8 rispetto a 144,5). Nel grafico di Figura 2 sono illustrate le variazioni percentuali tendenziali dei volumi di compravendita (NTN) in ogni trimestre dal 2004. Risulta evidente dal III trimestre 2006 un prolungato andamento mediamente negativo del mercato immobiliare, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010, ma solo per le abitazioni, e negli ultimi due del 2011. Nel 2012, le flessioni sono state fortemente accentuate in tutti i trimestri raggiungendo il massimo con la perdita del IV trimestre 2012 (quasi un terzo degli scambi, -29,6%). Nel 2013 le variazioni sono ancora tutte negative. Figura 1: Numero indice NTN trimestrale 121,1 98,9 136,6 103,7 128,6 105,6 141,4 114,0 130,3 98,8 142,5 109,0 123,3 97,2 126,7 94,2 106,2 84,6 106,1 78,3 94,2 75,2 102,7 80,9 96,9 73,9 98,4 78,3 91,9 74,8 99,6 63,8 69,1 55,4 69,7 55,2 63,2 52,2 64,3 119,8 95,1 158,3 102,8 124,6 104,8 160,7 116,1 130,5 69,6 160,0 106,5 117,7 93,4 137,9 98,7 103,5 83,1 113,5 75,0 90,4 68,3 103,0 74,5 84,2 61,6 101,7 69,6 83,2 69,8 92,7 58,2 59,0 49,9 72,0 53,5 55,9 45,4 64,7 100 121,2 99,4 138,9 103,9 128,7 106,3 144,3 115,1 131,1 98,6 144,5 110,2 125,0 99,1 129,5 96,1 107,9 86,2 108,5 79,0 95,3 76,5 104,2 81,7 97,6 74,7 100,7 78,8 92,2 75,9 101,1 64,8 69,3 56,3 71,2 55,9 64,0 52,6 65,8 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Residenziale e Pertinenze Terziario, Commerciale e Produttivo Totale (con Altro)
  7. 7. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 4 Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale 3,7% 6,1% 6,8% 3,5% 10,0% 1,4% -6,4% 0,8% -4,5% -5,4% -1,7% -11,1% -13,5% -13,8% -13,0% -16,2% -16,9% -11,3% -11,1% -3,2% 3,3% 2,9% -1,7% -4,2% -3,2% -5,2% 1,2% 1,2% -18,5% -24,9% -25,9% -30,0% -13,5% -8,4% -5,8% -7,7% 2,8% 4,0% 10,2% 1,6% 12,9% 4,7% -33,6% -0,5% -8,2% -9,8% 34,2% -13,8% -7,3% -12,1%-11,1% -17,7% -24,0% -12,6% -17,8% -9,3% -0,7% -6,9% -9,8% -1,2% -6,6% -1,2% 13,3% -8,8% -16,3% -29,1% -28,4% -22,3% -8,2% -5,2% -9,2% -10,1% 3,9%6,2% 7,0% 3,8% 10,8% 1,8% -7,3% 0,1% -4,3% -4,6% 0,5% -10,4% -12,8% -13,7% -13,0% -16,2% -17,8% -11,6% -11,3% -3,9% 3,4% 2,4% -2,3% -3,4% -3,6% -5,6% 1,6% 0,4% -17,7% -24,9% -25,8% -29,6% -13,7% -7,6% -6,6% -7,5% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Residenziale e Pertinenze Terziario, Commerciale e Produttivo Totale (con Altro)
  8. 8. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 5 Il settore residenziale Le compravendite per macro aree geografiche Il grafico di Figura 3, che mostra in dettaglio l’andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche, evidenzia flessioni in tutte le aree del paese. Nel IV trimestre 2013, il calo tendenziale risulta più contenuto al Nord, -6,0% e al Centro, -8,9%, mentre al Sud la riduzione risulta più alta, -10,8%. Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica Itrim12 IItrim12 IIItrim12 IVtrim12 Itrim13 IItrim13 IIItrim13 IVtrim13 -18,9% -20,0% -20,3% -19,5% -26,6% -25,5% -22,6% -25,2% -28,2% -29,6% -21,9% -26,8%-31,7% -31,9% -27,4% -30,5% -14,6% -16,6% -11,3% -14,1% -7,9% -10,6% -10,6% -9,2% -4,1% -4,3% -7,4% -5,1% -6,0% -8,9% -10,8% -8,0% - 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 Nord Centro Sud Italia Come è evidenziato nel grafico di Figura 4 (indice NTN per macro area geografica), rispetto all’omologo trimestre del 2004, la contrazione del mercato residenziale è molto elevata in tutte le aree. Tutte le ripartizioni mostrano, infatti, un volume degli scambi più che dimezzato, con il Nord e il Centro che superano il -55% (-56,6% e -55,3% rispettivamente) e poco inferiore la riduzione al Sud, -51,9%. Dal grafico di Figura 5, nel quale è riportata la variazione tendenziale del NTN trimestrale dal I trimestre del 2004 al IV trimestre del 2013, spicca la forte volatilità, con sensibili accelerazioni e decelerazioni tra il 2009 e il 2010. In effetti, fino al II trimestre 2010 si assiste a un evidente percorso di decelerazione degli andamenti negativi che proseguono con tassi di variazione positivi nei primi due trimestri del 2010. Nei trimestri successivi, invece, riprende l’andamento negativo, interrotto negli ultimi due trimestri del 2011, che sembravano rappresentare un’inversione di tendenza poi disattesa dai successivi crolli registrati nel 2012. I trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione, con il IV trimestre in ulteriore accentuata riduzione per i motivi già spiegati.
  9. 9. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 6 Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica 100,0 136,0 139,8 141,4 123,6 101,0 94,7 93,2 91,9 62,8 59,0 131,8 132,0 130,4 117,7 95,2 96,6 91,7 95,0 64,7 59,0 126,6 133,6 132,1 117,6 100,7 100,1 92,2 94,0 68,3 60,9 45 55 65 75 85 95 105 115 125 135 145 155 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Nord Centro Sud Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica -28,2% -31,7% -14,6% -7,9% -4,1% -6,0% -29,6% -31,9% -16,6% -10,6% -4,3% -8,9% -21,9% -27,4% -11,3% -10,6% -7,4% -10,8% 1,8% 4,9% 5,1% 3,0% 9,8% 1,0% -5,3% 0,1% -4,8% -6,6% -3,4% -11,6% -14,9% -14,9% -14,1% -17,4% -17,8% -12,3% -11,0% -3,1% 4,3% 4,5% -2,7% -4,1% -3,6% -6,6% 1,4% 0,6% -19,5% -25,2% -26,8% -30,5% -14,1% -9,2% -5,1% -8,0% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Nord Centro Sud Italia Le perdite registrate a livello nazionale si confermano, con intensità analoghe, sia nell’ambito territoriale dei capoluoghi sia in quello dei comuni minori. In particolare i capoluoghi disattendono il segnale positivo registrato nello scorso trimestre, quando avevano mostrato un seppur lieve rialzo del +0,4%. Tornano, infatti, in flessione con un tasso di perdita del -8,4%, anche se sul livello di questa variazione pesa il rinvio di parte dei rogiti ai primi mesi del 2014. Nei comuni minori continua la contrazione delle transazioni che, con 74.095 NTN, segna un calo -7,7%.
  10. 10. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 7 Come mostrato in Tabella 2 le variazioni risultano negative ovunque, con i capoluoghi del Sud che mostrano la variazione tendenziale maggiormente negativa, -15,1%. Al Centro i capoluoghi perdono il 7,6% delle transazioni e infine al Nord il calo è del -5,3%. Nei comuni non capoluoghi delle diverse macro aree, le maggiori contrazioni degli scambi si osservano nell’area del Centro, -9,9% e del Sud, -9,2% mentre il Nord perde il 6,2% delle transazioni. Su base annua tutti gli ambiti territoriali chiudono il 2013 in calo, con i comuni minori del Centro che segnano la perdita più elevata, -12,9% e i capoluoghi del Nord che evidenziano la flessione minore, -5,2%. La Tabella 3 riporta le variazioni percentuali tendenziali annue del settore residenziale nei trimestri degli ultimi due anni. Il mercato residenziale è ancora in forte contrazione nei comuni minori, con tassi di calo elevati nel 2013 anche se non ai livelli del 2012. Nonostante la tentata inversione di tendenza del III trimestre del 2013 anche i capoluoghi hanno perso nel corso di questi due anni una quota considerevole di scambi. Complessivamente, rispetto all’omologo trimestre del 2004, il mercato residenziale nei capoluoghi si è contratto del -52% circa, con le perdite maggiori al Nord, -53% circa, e poco inferiori al Sud e al Centro, -50% circa (Figura 6). Risulta superiore la perdita dal 2004 per il mercato residenziale dei comuni minori, -56,5%, con un calo che raggiunge il -59% al Centro e il -58% al Nord e risulta poco inferiore al Sud, -51,9%. Tabella 3: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area geografica NTN residenziale III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 Nord Capoluoghi 13.933 16.431 62.101 2,5% -5,3% -5,2% Non Capoluoghi 31.873 39.751 143.055 -6,7% -6,2% -9,5% Totale 45.806 56.182 205.157 -4,1% -6,0% -8,2% Centro Capoluoghi 8.932 10.437 39.312 -1,1% -7,6% -7,1% Non Capoluoghi 10.278 12.110 44.926 -6,9% -9,9% -12,9% Totale 19.209 22.547 84.238 -4,3% -8,9% -10,3% Sud Capoluoghi 6.902 7.840 30.709 -1,7% -15,1% -8,5% Non Capoluoghi 19.165 22.235 83.020 -9,3% -9,2% -10,7% Totale 26.067 30.075 113.730 -7,4% -10,8% -10,1% Italia Capoluoghi 29.767 34.708 132.122 0,4% -8,4% -6,6% Non Capoluoghi 61.316 74.095 271.002 -7,6% -7,7% -10,5% Totale 91.083 108.804 403.124 -5,1% -8,0% -9,2% Tabella 4: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi var % I trim 11-12 var % II trim 11-12 var % III trim 11-12 var % IV trim 11-12 var % I trim 12-13 var % II trim 12-13 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 Capoluoghi -20,0% -24,7% -26,3% -28,8% -10,7% -6,3% 0,4% -8,4% Non capoluoghi -19,3% -25,5% -27,0% -31,3% -15,7% -10,6% -7,6% -7,7% Totale -19,5% -25,2% -26,8% -30,5% -14,1% -9,2% -5,1% -8,0%
  11. 11. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 8 Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica 62,3 58,3 100 59,5 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Capoluoghi Non Capoluoghi Italia 59,9 70,2 58,4 100 62,3 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Nord Centro Sud Italia Capoluoghi 58,7 51,8 61,8 100 58,3 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Nord Centro Sud Italia Non Capoluoghi
  12. 12. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 9 Le compravendite nelle metropoli Nel IV trimestre 2013, il calo delle compravendite si intensifica anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione dove, con 18.006 abitazioni scambiate, il tasso tendenziale registrato nel IV trimestre 2013 è del -8,3% (Tabella 5)2 . Tra le città, però, spiccano le performance di Milano e Firenze che mostrano tassi di variazione ampiamente positivi: entrambe registrano un rialzo di quasi il 13%. Bologna, chiude il 2013 con un trimestre quasi alla pari con lo stesso trimestre del 2012, -0,1%. Sono, di contro, in decisa flessione le compravendite di abitazioni a Torino, -13,6%, a Roma, -10,7%, a Palermo, -8,5% e a Genova -5,3%. Spicca, ancora una volta, il dato molto negativo, -42,8%, della città di Napoli dove, però, il dato delle compravendite nel IV trimestre del 2012 era stato fortemente alterato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico del Comune. Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province Città III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 ROMA 5.420 6.261 23.819 0,6% -10,7% -7,3% MILANO 3.253 4.211 15.140 9,4% 12,8% 3,4% TORINO 1.946 2.079 8.585 -4,3% -13,6% -8,2% GENOVA 1.085 1.192 4.643 -8,2% -5,3% -10,3% NAPOLI 1.051 1.307 5.585 -19,7% -42,8% -15,2% PALERMO 833 1.017 3.736 -0,1% -8,5% -7,0% BOLOGNA 825 988 3.645 16,3% -0,1% 1,5% FIRENZE 696 952 3.344 -5,3% 12,7% -2,3% Totale città 15.109 18.006 68.497 -0,4% -8,3% -5,5% Resto Provincia III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-1 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 ROMA 2.490 2.817 10.942 -6,2% -11,5% -13,8% MILANO 4.804 6.571 22.780 -9,6% 0,9% -11,1% TORINO 2.556 3.102 11.521 -7,8% -10,4% -10,2% GENOVA 517 591 2.247 -2,3% -9,4% -10,2% NAPOLI 1.630 2.074 7.614 -8,4% -10,6% -9,7% PALERMO 758 939 3.341 -13,8% -0,5% -8,7% BOLOGNA 1.122 1.434 5.040 -5,7% -5,4% -5,7% FIRENZE 918 1.022 3.845 -5,5% -3,7% -8,7% Totale resto provincia 14.795 18.550 67.330 -8,1% -5,6% -10,6% Il calo di abitazioni compravendute nei comuni della provincia delle principali città (“resto delle province”), -5,6%, risulta inferiore al calo nazionale complessivo, -8,0%, e dei soli non capoluoghi, -7,7%. Le perdite più elevate si registrano nella provincia di Roma, -11,5%, Napoli, -10,6% e Torino, -10,4. L’unico dato positivo si registra per i comuni dell’hinterland di Milano che registrano un lieve aumento, +0,9%, dopo il forte calo del precedente trimestre, -9,6%. I grafici di Figura 7 presentano gli andamenti dei numeri indice del NTN trimestrale e le relative variazioni percentuali tendenziali annue dal I trimestre 2004, per ogni città e la relativa provincia. 2 I primi dati provvisori del 2014 confermano, anche per le grandi città, il fenomeno di slittamento delle vendite per effetto del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il tasso di variazione tendenziale del periodo ottobre 2013-gennaio 2014 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ottobre 2012-gennaio 2013, risulta per le abitazioni compravendute nelle grandi città pari a -2,6%.
  13. 13. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 10 Figura 7 a: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province (base = I trim. 2004) -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Roma Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Roma Resto Provincia -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Milano Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Milano Resto Provincia -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Torino Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Torino Resto Provincia -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Genova Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Genova Resto Provincia
  14. 14. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 11 Figura 7 b: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province (base = I trim. 2004) -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Napoli Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Napoli Resto Provincia -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Palermo Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 IV04 IV05 IV06 IV07 IV08 IV09 IV10 IV11 IV12 IV13 Palermo Resto Provincia -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Bologna Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Bologna Resto Provincia -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% I04-I05 II04-II05 III04-III05 IV04-IV05 I05-I06 II05-II06 III05-III06 IV05-IV06 I06-I07 II06-II07 III06-III07 IV06-IV07 I07-I08 II07-II08 III07-III08 IV07-IV08 I08-I09 II08-II09 III08-III09 IV08-IV09 I09-I10 II09-II10 III09-III10 IV09-IV10 I10-I11 II10-II11 III10-III11 IV10-IV11 I11-I12 II11-II12 III11-III12 IV11-IV12 I12-I13 II12-II13 III12-III13 IV12-IV13 Firenze Resto Provincia 40 60 80 100 120 140 160 Firenze Resto Provincia
  15. 15. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 12 Le compravendite della Nuda Proprietà In questo paragrafo si analizzano le compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni, quando cioè il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del bene (usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il possesso e il pieno utilizzo per tutta la vita o per un determinato periodo. Nel 2013 le abitazioni trasferite per la sola nuda proprietà, conteggiate per quota compravenduta (NTNnp), risultano 20.797 (Tabella 6), in diminuzione del -11,6%, di poco superiore al calo delle compravendite della piena proprietà (-9,2%). Nel IV trimestre 2013, il calo rispetto allo stesso trimestre del 2012 è pari a -15,5%, accentuandosi così i cali registrati negli ultimi due trimestri dell’anno. La contrazione degli scambi del diritto di nuda proprietà rilevata a livello nazionale su base annua è analoga sia per i comuni capoluogo, -11,2%, sia per i comuni minori, -11,8% (Tabella 6). Tabella 6: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non capoluoghi NTN residenziale Nuda Proprietà III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 Italia Capoluoghi 1.545 1.768 6.939 -3,4% -18,5% -11,2% Non Capoluoghi 3.009 3.703 13.858 -10,7% -14,1% -11,8% Totale 4.554 5.471 20.797 -8,3% -15,5% -11,6% Nel grafico di Figura 8 sono messe a confronto le serie storiche dal 2004 degli indici NTN delle abitazioni per la compravendita della piena e della nuda proprietà. Rispetto ai picchi registrati dal 2004, nel IV trimestre del 2005 per la compravendita di nuda proprietà e nel IV trimestre del 2006 per la piena proprietà, le transazioni segnano un calo del 53% circa per la nuda proprietà e raggiungono il -55% per la piena proprietà rispetto al IV trimestre del 2004. Nel grafico di Figura 9 le serie storiche delle variazioni percentuali tendenziali trimestrali dal 2004 delle compravendite di nuda e di piena proprietà delle abitazioni evidenziano un andamento analogo delle due serie per tutto il periodo. L’andamento mediamente negativo inizia per entrambe le serie dal III trimestre 2006 e successivamente, con l’eccezione dei primi trimestri del 2010 in cui si osservano segni discordi tra le due serie, mostrano ad inizio 2013 una tendenza verso l’attenuazione delle perdite che, però, viene disattesa da nuove decise flessioni negli ultimi due trimestri dell’anno.
  16. 16. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 13 Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà 115,9 90,9 121,9 98,1 117,3 91,6 127,6 104,2 134,9 90,2 127,2 100,6 106,7 83,2 113,4 85,9 95,9 71,7 99,5 78,1 93,9 69,7 93,7 77,8 92,6 62,3 86,8 71,5 83,7 66,2 98,1 62,4 63,6 51,8 67,6 52,6 59,7 47,5 57,1 100,0 121,5 99,0 132,6 101,8 127,4 104,0 136,5 111,8 128,7 98,5 136,6 106,4 120,2 95,1 120,7 90,6 102,3 81,7 99,7 74,5 89,7 72,7 96,6 77,6 93,8 70,7 92,6 74,8 87,6 71,7 93,1 60,2 65,5 52,5 64,7 51,7 59,5 49,8 59,5 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Residenziale Residenziale Nuda proprietà Residenziale Piena Proprietà Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà -1,9% 1,2% 0,9% 4,7% 6,2% 15,1% -1,6% -0,4% -3,4% -20,9% -7,8% -10,9% -14,6% -10,2% -13,8% -12,3% -9,1% -2,1% -2,8% -5,8% -0,3% -1,3% -10,7% -7,3%-8,1% -9,6% 6,4% 13,0% -12,8% -24,1% -21,7% -31,1% -15,7% -6,0% -8,3% -15,5% 1,8% 4,9% 5,1% 3,0% 9,8% 1,0% -5,3% 0,1% -4,8% -6,6% -3,4% -11,6% -14,9%-14,9% -14,1% -17,4%-17,8% -12,3% -11,0% -3,1% 4,3% 4,5% -2,7% -4,1% -3,6% -6,6% 1,4% 0,6% -19,5% -25,2% -26,8% -30,5% -14,1% -9,2% -5,1% -8,0% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Residenziale Residenziale Nuda Proprietà Residenziale Piena Proprietà
  17. 17. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 14 I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni Le compravendite di abitazioni realizzate nel 2013 avvalendosi di un mutuo con iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP3 ), mostrano un tasso di variazione negativo rispetto al 2012, -7,7% (Tabella 7). Tabella 7: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF Italia 2012 2013 Var % / diff. 2012-2013 NTN IP 155.466 143.572 -7,7% Capitale erogato totale (milioni €) 19.639 17.557 -10,6% Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 126 122 -4,0 Tasso interesse medio I rata 4,25% 3,94% -0,31 Durata media (anni) 22,9 22,6 -0,30 Incidenza % su NTN PF 37,0% 37,6% 0,59 Nord 2012 2013 Var % / diff. 2012-2013 NTN IP 88.606 82.210 -7,2% Capitale erogato totale (milioni €) 11.120 9.968 -10,4% Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 126 121 -4,2 Tasso interesse medio I rata 4,01% 3,71% -0,30 Durata media (anni) 22,9 22,5 -0,33 Incidenza % su NTN PF 42,2% 42,5% 0,30 Centro 2012 2013 Var % / diff. 2012-2013 NTN IP 34.487 32.079 -7,0% Capitale erogato totale (milioni €) 4.934 4.428 -10,3% Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 143 138 -5,0 Tasso interesse medio I rata 4,47% 4,20% -0,27 Durata media (anni) 23,6 23,3 -0,30 Incidenza % su NTN PF 38,4% 40,0% 1,57 Sud 2012 2013 Var % / diff. 2012-2013 NTN IP 32.373 29.283 -9,5% Capitale erogato totale (milioni €) 3.584 3.160 -11,8% Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 111 108 -2,8 Tasso interesse medio I rata 4,65% 4,30% -0,35 Durata media (anni) 22,3 22,0 -0,23 Incidenza % su NTN PF 26,8% 26,9% 0,17 3 Non rientrano nella presente analisi, gli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione.
  18. 18. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 15 Il capitale complessivamente erogato nel 2013 ammonta a circa 17,6 miliardi di euro, che corrispondono a una riduzione di poco più di 2 miliardi di euro rispetto a quanto concesso per i mutui ipotecari accesi nel 2012, -10,6%. Per un’abitazione il capitale medio erogato nel 2013 è pari a circa 122 mila euro, circa 4 mila euro in meno rispetto al 2012. E’ pari a 22 anni e mezzo la durata media di un mutuo stipulato nel 2013, lievemente inferiore al dato medio del 2012 (22,9 anni). La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario risulta pari al 37,6%, in leggero aumento rispetto all’incidenza registrata nel 2012. Infine il tasso di interesse4 medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito nel 2013 di circa 0,3 punti percentuale, scendendo sotto il 4%. Gli andamenti delle serie dei numeri indice dal 2004 del NTN IP e del capitale riportati nella Figura 10 evidenziano il rallentamento del calo registrato nel 2013 sia in termini di volumi sia in termini di capitale erogato. Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica 106 112 101 73 64 69 68 42 39 111 112 103 75 70 79 74 46 43 100 115 119 110 84 76 82 75 45 41 35 45 55 65 75 85 95 105 115 125 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 NTN IP Italia Nord Centro Sud 115 130 119 86 76 86 84 48 43 123 132 127 91 86 103 97 56 50 100 128 146 144 109 101 115 105 58 51 35 50 65 80 95 110 125 140 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Capitale Italia Nord Centro Sud In linea con la diminuzione dei tassi di interesse, come evidenzia la Figura 11, la rata mensile iniziale5 subisce nel 2013 un decremento di circa il -5,2% rispetto al 2012, con una media nazionale pari a 682 euro. Anche il capitale erogato medio per unità sempre è in calo rispetto al 2012 (Figura 12). I grafici mostrano inoltre che nelle diverse aree geografiche del Paese gli andamenti dei principali parametri analizzati, seppure diversi nei livelli di valore registrati, presentano dal 2004 dinamiche molto simili, con variazioni annuali che non si differenziano in modo significativo. 4 Il tasso d’interesse al quale ci si riferisce nella presente analisi è quello stabilito alla data della sottoscrizione dell’atto di finanziamento (tasso iniziale), valevole per il calcolo della prima rata del mutuo. 5 La rata è stata calcolata considerando il tasso iniziale medio, il capitale medio per unità immobiliare e la durata media in mesi.
  19. 19. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 16 Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica 3,53 3,57 4,24 5,24 5,47 3,49 2,57 3,19 4,01 3,713,80 4,48 5,465,69 3,79 2,83 3,54 4,47 4,20 3,93 3,82 4,44 5,38 5,62 4,03 3,00 3,67 4,65 4,30 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Tasso (%) Italia Nord Centro Sud 641 666 745 796 809 687 648 681 699 662 698 738 814 913 920 777 736 792 819 776 547 572 634 712 719 639 609 643 666 632 500 600 700 800 900 1.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rata (€) Italia Nord Centro Sud Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004 106 116 125 128 127 129 136 136 126 122 109 118 126 128 128 130 135 135 126 121 118 130 140 145 144 145 154 154 143 138 85 95 105 111 111 113 120 119 111 108 80 90 100 110 120 130 140 150 160 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Capitale unitario (miglaiia €) Italia Nord Centro Sud
  20. 20. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 17 L’andamento delle quotazioni Stima del fatturato delle compravendite andamento semestrale E’ stata effettuata una stima di larga massima del valore monetario delle abitazioni compravendute in un semestre, sulla base della stima delle superfici delle abitazioni compravendute e delle quotazioni medie comunali della banca dati OMI. Tale stima è stata ottenuta moltiplicando la quotazione media comunale semestrale per metro quadrato per il rispettivo totale comunale delle superfici compravendute, stimate sulla base del numero di vani catastali delle unità immobiliari in ogni comune e della superficie media del vano. Nel 2013 complessivamente il valore di scambio delle abitazioni compravendute in Italia è stato stimato pari a 66,8 miliardi, circa 8 miliardi di euro meno del 2012, con un calo del -10,7% (Tabella 8). Nel II semestre del 2013 si stima che la spesa per l’acquisto di abitazioni, al netto degli oneri di transazione e delle relative imposte, è di 32,8 miliardi di euro, circa 3 miliardi di euro in meno rispetto allo stesso semestre del 2012 (-8,4%). Nel dettaglio delle aree territoriali si rilevano decisi cali ovunque, in linea con la riduzione dei volumi fisici degli scambi. Dalla Tabella 9 emerge che il valore medio stimato di un’abitazione compravenduta nel II semestre 2013 è pari a circa 164 mila euro; tale valore è di circa 220 mila euro al Centro e risulta inferiore ai 115 mila euro nelle Isole. Nelle aree il valore medio di acquisto di un’abitazione risulta ovunque in diminuzione rispetto al precedente semestre. Tabella 8: Stima del fatturato totale e variazione tendenziale per aree geografiche Macroarea Fatturato (miliardi di €) II sem 2013 var % II semestre 12-13 Fatturato (miliardi di €) anno 2013 var % anno 12-13 Nord Ovest 10,7 -6,3% 21,8 -9,9% Nord Est 6,2 -5,0% 12,2 -7,7% Centro 9,2 -8,8% 18,6 -11,9% Sud 4,6 -15,1% 9,6 -13,4% Isole 2,2 -10,3% 4,5 -11,8% Italia 32,8 -8,4% 66,8 -10,7% Tabella 9: Stima del fatturato medio per unità e variazione tendenziale per aree geografiche Macroarea Fatturato medio u.i. € II sem 2013 Differenza II semestre 12-13 Nord Ovest 163.400 -1.400 Nord Est 171.500 -600 Centro 219.700 -4.900 Sud 123.300 -7.500 Isole 114.100 -3.200 Italia 164.500 -3.000 In Figura 13, la serie storica del “fatturato” semestrale del mercato delle abitazioni evidenzia le gravi perdite accumulate dal mercato dal I semestre 2007 che, per tutte le aree, portano quasi a dimezzare i volumi di scambio alla fine del periodo analizzato.
  21. 21. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 18 Gli indici riportati nel grafico di Figura 14 evidenziano il continuo calo del valore di scambio dal I semestre 2007, interrotto solo dai lievi rialzi nel I semestre 2010 e nel II 2011, al quale corrisponde un complessivo moderato rialzo del valore medio di acquisto per un’abitazione; dal 2012 (dove si assiste al crollo) e per tutto il 2013 in maniera più rallentata continua però la discesa del valore di scambio. Figura 13: Stima del fatturato semestrale I sem 2007-II sem 2013 e variazione tendenziale per aree geografiche 21,3 12,5 17,8 8,6 4,3 20,9 12,3 17,4 8,3 4,1 18,7 10,5 15,8 7,8 4,0 17,9 10,0 14,4 7,5 3,7 16,1 9,0 13,4 7,1 3,4 15,9 9,2 14,0 7,4 3,6 16,3 9,2 14,9 7,6 3,7 16,2 9,3 14,0 6,9 3,4 16,4 8,9 14,2 7,2 3,5 16,4 9,4 14,5 7,0 3,5 12,8 6,8 11,1 5,7 2,6 11,4 6,5 10,1 5,4 2,4 11,1 6,1 9,4 5,0 2,3 10,7 6,2 9,2 4,6 2,2 -12,2% -15,3% -11,1% -8,7% -6,0% -14,5% -18,8% -17,0% -9,5% -10,4% -14,1% -14,4% -15,5% -9,6% -14,5% -11,3% -8,1% -3,0% -1,5% -1,2% 1,4% 2,2% 11,4% 7,7% 7,4% 2,2% 1,4% -0,2% -5,8% -7,2% 0,6% -3,1% -4,7% -5,3% -4,5% 1,4% 0,4% 4,1% 1,5% 3,7% -21,9% -24,2% -22,1% -20,8% -25,9% -30,5% -30,6% -30,7% -23,7% -30,4% -13,1% -10,3% -14,7% -11,7% -13,2% -6,3% -5,0% -8,8% -15,1% -10,3% Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole Miliardidieuro Figura 14: Indice semestrale del valore di scambio e del valore medio per abitazione 100,0 102,7 103,9 103,7 104,9 104,0 106,1 107,2 108,8 108,5 108,9 107,3 107,3 105,4 100,0 97,7 88,4 83,0 76,0 77,7 80,3 77,3 78,0 79,0 60,5 55,6 52,7 50,9 45 55 65 75 85 95 105 115 1_2007 2_2007 1_2008 2_2008 1_2009 2_2009 1_2010 2_2010 1_2011 2_2011 1_2012 2_2012 1_2013 2_2013 valore medio uiu valore di scambio
  22. 22. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 19 Le quotazioni delle abitazioni nei grandi centri urbani Nelle tabelle che seguono è analizzato l’andamento delle quotazioni medie sulla base della banca dati OMI delle abitazioni nelle 12 maggiori città italiane per popolazione. Come evidenziato in Tabella 10, tra le grandi città nel II semestre 2013 le quotazioni medie più elevate, oltre 3.000 €/m2 , si registrano a Roma, Bologna, e Firenze seguite a breve distanza da Milano. Nelle città di Bari, Palermo e Catania, si registrano le quotazioni più basse. Rispetto al semestre precedente si riscontrano cali delle quotazioni medie ovunque. Torino, Genova e Napoli presentano le flessioni maggiori; più lievi sono invece i cali nelle città di Verona, -0,2%, Venezia, -0,4% e Milano, -0,5%. In termini di valore medio di un’abitazione compravenduta, a Firenze e Venezia si superano i 300.000 euro, mentre a Roma, rispetto all’analogo semestre dell’anno precedente il valore medio scende sotto tale cifra. Tabella 10: Quotazione, valore dell’abitazione media e relative variazioni per le grandi città Città Quotazione II sem 13 €/m2 Var % quotazione I - II sem 13 Valore medio abitazione II sem 13 € ROMA 3.218 -1,8% 295.500 MILANO 2.956 -0,5% 244.600 TORINO 2.551 -4,0% 216.700 GENOVA 2.447 -3,8% 229.500 NAPOLI 2.309 -3,1% 221.700 BARI 1.743 -0,7% 168.700 BOLOGNA 3.143 -2,5% 273.800 FIRENZE 3.139 -2,4% 310.400 VENEZIA 2.909 -0,4% 307.600 CATANIA 1.365 -1,7% 135.800 PALERMO 1.414 -2,5% 151.100 VERONA 2.063 -0,2% 211.600 Per le grandi città sono inoltre esaminate le quotazioni nelle fasce centrali e nelle rispettive cinture urbane. Il centro delle grandi città è costituito da tutte le zone OMI delimitate in fascia centrale, mentre le cinture urbane sono rappresentate dall’insieme dei comuni che confinano con la città, indipendentemente dall’appartenenza alla stessa provincia. Per le partizioni territoriali così definite si riporta il valore della quotazione rilevato nel II semestre 2013, la variazione percentuale rispetto al semestre precedente e il valore dell’abitazione media compravenduta. In Tabella 11 si riporta, per le grandi città, il valore medio della quotazione in “centro” calcolato come media semplice delle quotazioni nelle zone centrali, della quotazione nelle fasce non centrali calcolato come media semplice delle quotazioni di tutte le zone nelle fasce semicentrali, periferiche e suburbane e infine la quotazione della cintura metropolitana calcolata come media delle quotazioni dei comuni confinanti con la città, ponderate per il valore dello stock di ciascun comune. Si rilevano cali diffusi delle quotazioni medie in tutte le grandi città, sia nei centri, sia nelle periferie. Relativamente ai soli centri, a Verona, Milano, Bari e Venezia la quotazione media delle abitazioni è sostanzialmente ferma ai valori del precedente semestre, risulta in flessione nelle altre città.
  23. 23. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 20 Tabella 11: Quotazione media e relativa variazione per la fascia centrale delle grandi città e le rispettive cinture metropolitane Città Quotazione media fascia centrale Var % I 13 - II 13 Quotazione media fasce non centrali Var % I 13 - II 13 Quotazione media cintura metropolitana Var % I 13 - II 13 ROMA 6.864 -1,3% 3.371 -1,7% 2.085 -2,1% MILANO 5.376 -0,4% 2.461 -0,7% 1.735 -0,6% TORINO 3.275 -3,8% 2.602 -3,9% 1.804 -1,8% GENOVA 3.190 -3,5% 2.003 -4,2% 2.020 -3,4% NAPOLI 4.420 -4,6% 2.074 -3,2% 1.614 -3,3% BARI 1.943 -0,4% 1.783 -0,6% 1.367 -0,9% BOLOGNA 3.645 -5,9% 3.085 -2,6% 2.474 -2,6% FIRENZE 3.405 -2,1% 3.039 -2,7% 2.712 -2,2% VENEZIA 4.703 -0,4% 2.116 -0,2% 1.515 -0,3% CATANIA 1.541 -2,1% 1.286 -1,5% 1.095 -1,8% PALERMO 1.432 -2,6% 1.476 -2,5% 856 -3,9% VERONA 3.036 -0,1% 1.691 -0,2% 1.387 -0,2% I grafici di Figura 15 presentano gli andamenti dei numeri indice delle quotazioni semestrali dal I semestre 2004 e le relative variazioni percentuali rispetto al semestre precedente, per ogni città, e la relativa cintura metropolitana. I grafici evidenziano, per tutte le città, un’iniziale crescita più o meno accentuata dei livelli delle quotazioni fino al 2008, una successiva fase di sostanziale stazionarietà, nel 2012 prende il sopravvento la direzione al ribasso che prosegue nel 2013.
  24. 24. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 21 Figura 15 a: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cinture metropolitane -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 ROMA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 ROMA Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 MILANO Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 MILANO Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 TORINO Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 TORINO Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 GENOVA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 GENOVA Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 NAPOLI Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 NAPOLI Cintura metropolitana
  25. 25. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 22 Figura 15 b: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cinture metropolitane -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 BARI Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 BARI Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 BOLOGNA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 BOLOGNA Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 FIRENZE Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 FIRENZE Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 VENEZIA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 VENEZIA Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 CATANIA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 CATANIA Cintura metropolitana
  26. 26. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 23 Figura 15 c: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cinture metropolitane -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 PALERMO Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 PALERMO Cintura metropolitana -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% I04-II04 II04-I05 I05-II05 II05-I06 I06-II06 II06-I07 I07-II07 II07-I08 I08-II08 II08-I09 I09-II09 II09-I10 I10-II10 II10-I11 I11-II11 II11-I12 I12-II12 II12-I13 II13-I13 VERONA Cintura metropolitana 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 VERONA Cintura metropolitana Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani Di seguito si riporta l’analisi dell’andamento delle quotazioni nel II semestre 2013 per le città con popolazione superiore a 150 mila abitanti (escluse le 12 grandi città già analizzate). Per le città così determinate, in Tabella 12 si riportano le quotazioni medie, il valore per unità abitativa compravenduta, le quotazioni medie delle sole fasce centrali e le relative variazioni rispetto al I semestre 2013. Parma detiene ancora il primato con la quotazione media più elevata, 2.321 €/m2 , anche se in deciso calo rispetto al semestre precedente (-3,3%), seguono Prato, Livorno, Monza, Cagliari e Brescia con valori oltre i 2.000 €/m2 . Le quotazioni risultano in calo in tutte le città, con le eccezioni di Prato e Brescia, dove le quotazioni mantengono i livelli del precedente semestre. La stima del fatturato medio per unità evidenzia che sono stati spesi mediamente per un’abitazione circa 240 mila euro a Prato, tra le città esaminate quindi quella più “cara”, e poco più di 100 mila euro a Reggio Calabria, dove l’acquisto di un’abitazione è mediamente più “economico”. Analizzando le sole zone in fascia centrale di ciascuna città, a Parma e a Padova la quotazione media delle abitazioni supera i 3.000 €/m2 e, rispetto al precedente semestre, i cali maggiori si registrano nelle città di Parma, Sassari e Perugia. Sostanzialmente invariate risultano le quotazioni nei centri di Cagliari e Brescia. In Figura 16 il grafico mostra le distanze tra i valori medi delle abitazioni in centro e quelli medi riferiti all’intero comune.
  27. 27. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 24 Tabella 12: Quotazioni, valore dell’abitazione media e relative variazioni per le città medie Area Comuni Quotazione media II sem 2013 €/m2 Var % I 13 – II 13 Valore medio abitazione II sem 13 € Quotazione media centro II sem 2013 €/m2 Var % I 13 – II 13 Nord Est PADOVA 1.819 -0,6% 200.700 3.018 -0,9% Nord Est PARMA 2.321 -3,3% 219.700 3.159 -5,8% Nord Est RAVENNA 1.750 -0,4% 165.100 2.111 -2,7% Nord Ovest BERGAMO 1.813 -0,3% 178.300 2.271 -1,1% Nord Ovest BRESCIA 2.068 1,6% 199.600 2.490 0,0% Nord Ovest MONZA 2.161 -1,1% 213.800 2.489 -0,8% Centro LIVORNO 2.207 -0,9% 215.600 2.292 -1,5% Centro PERUGIA 1.533 -1,5% 166.500 1.936 -3,6% Centro PRATO 2.210 0,0% 239.900 2.040 -0,7% Sud PESCARA 1.709 -0,6% 185.200 2.664 -1,9% Sud REGGIO DI CALABRIA 940 -3,4% 107.200 1.554 -2,9% Sud TARANTO 1.096 -1,5% 114.900 1.518 -3,1% Isole CAGLIARI 2.103 -0,2% 220.900 2.225 0,0% Isole MESSINA 1.186 -0,6% 125.900 2.047 -0,8% Isole SASSARI 1.478 -2,4% 148.700 1.210 -4,5% Figura 16: Quotazioni nelle città medie 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 PADOVA PARMA RAVENNA BERGAMO BRESCIA MONZA LIVORNO PERUGIA PRATO PESCARA REGGIO DI CALABRIA TARANTO CAGLIARI MESSINA SASSARI Quotazione centro II sem 2013 Quotazione II sem 2013
  28. 28. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 25 I settori non residenziali Come già evidenziato in Tabella 1 nel IV trimestre del 2013, rispetto allo stesso trimestre del 2012, tutti i settori sono in calo, con le perdite maggiori nel settore terziario che registra una diminuzione del -12,4%, mentre il settore produttivo perde il -8,8% e il commerciale diminuisce del -9,7%6 . Dal 2004 tutti i settori mostrano una contrazione elevata delle vendite, calcolata su trimestri omologhi. Sono i settori terziario e commerciale e a mostrare le maggiori sofferenze con un mercato degli scambi più che dimezzato, rispettivamente con un calo del -63,5% e -60,5% rispetto al IV trimestre 2004. Infine il settore produttivo segna dal 2004 una contrazione del -48,5%. Figura 17: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo 185,9 185,1 187,8 161,5 128,3 129,1 124,6 104,1 67,9 100,0 172,8 197,6 198,9 166,5 135,1 119,8 124,5 117,6 97,5 88,9 145,1 142,7 140,2 122,4 102,8 89,7 87,9 82,3 57,2 35 55 75 95 115 135 155 175 195 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Terziario Produttivo Commerciale In Figura 18 si riporta, per ciascun settore, la serie delle variazioni percentuali tendenziali annue registrate ogni trimestre dal 2004. I grafici evidenziano variazioni negative accentuate a partire dal 2009. Poche sono, infatti, le eccezioni riscontrate: la lieve crescita del settore terziario nel IV trimestre del 2009, quella del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, i rialzi del terziario e del produttivo nel II trimestre 2011 e infine le variazioni tutte positive registrate nel III trimestre del 2011. Dopo i forti cali del 2012, all’inizio del 2013 si osserva anche per i settori non residenziali una decelerazione del trend negativo. Nel terzo e quarto trimestre del 2013 si aggravano nuovamente le perdite per tutti i settori. 6 I primi dati provvisori del 2014 confermano, anche per i settori non residenziali, il fenomeno di slittamento delle vendite per effetto del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il tasso di variazione tendenziale del periodo ottobre 2013-gennaio 2014 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ottobre 2012-gennaio 2013, risulta per il settore terziario pari a -10,6%, per il commerciale -7,1% e per il produttivo -6,4%.
  29. 29. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 26 Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo 10,2% 1,5% 27,9% -0,5% 13,2% 11,9% -41,7% 1,5% -4,2% -12,1% 47,3% -14,0% -13,2% -15,4% -12,8% -20,6% -19,2% -4,2% -18,8% 0,7% -1,3% -14,1% -3,0% -3,5% -4,4% 4,2% 2,0% -16,5% -19,6% -32,7% -27,6% -25,6% -9,2% -10,6% -11,7% -12,4% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Terziario 0,6% 4,8%4,5% -1,6% 7,2% -0,4% -26,1% -1,7% -6,4% -10,5% 20,3% -12,7% -8,0% -10,9% -12,7% -16,0% -23,2% -13,7% -17,7% -12,7% -0,5% -4,7% -10,0% -2,0% -8,8% -5,5% 11,8% -6,4% -17,6% -28,5% -29,7% -23,0% -8,6% -2,6% -8,1% -9,7% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Commerciale 1,8% 4,4% 9,1% 14,4% 33,4% 13,8% -47,5% 0,6% -18,4% -4,7% 80,0% -16,3% 3,0% -11,7% -3,6% -18,8% -32,2% -19,0%-17,0% -11,4% -0,2% -4,2% -16,9% 4,0% -2,0% 5,9% 32,8% -5,5% -7,8% -26,3% -25,8% -17,1% -5,9% -6,5% -9,4% -8,8% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Produttivo
  30. 30. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 27 Il settore terziario Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito, con 2.798 NTN mostra nel IV trimestre 2013 un tasso tendenziale del -12,4% proseguendo in tal modo il trend negativo che vede il comparto in perdita da otto trimestri consecutivi. Tra le diverse aree geografiche la contrazione maggiore si riscontra al Sud, -15,9%, segue il Nord con un calo del 10,4% e infine il Centro perde l’8,1% degli scambi del settore (Figura 19 e Tabella 13). Figura 19: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica Itrim12 IItrim12 IIItrim12 IVtrim2012 Itrim13 IItrim13 IIItrim13 IVtrim13 -17,9% -23,1% -20,8% -19,6% -31,4% -38,1% -30,1% -32,7% -25,9% -23,6% -35,6% -27,6% -23,8% -28,6% -27,6% -25,6% -12,4% -0,3% -9,2% -9,2%-10,8% -9,6% -11,1% -10,6% -7,0% -17,3% -19,6% -11,7%-10,8% -6,7% -22,9% -12,4% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 Nord Centro Sud Italia Tabella 13: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica Area I trim 2013 II trim 2013 III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 Nord 1.349 1.374 1.192 1.727 5.643 -7,0% -10,8% -10,4% Centro 542 500 391 586 2.019 -17,3% -6,7% -8,1% Sud 487 469 351 484 1.791 -19,6% -22,9% -15,9% Italia 2.378 2.343 1.935 2.798 9.454 -11,7% -12,4% -11,0% L’andamento dei numeri indice NTN trimestrali, riportato nel grafico di Figura 20, evidenzia che dal 2004, confrontando trimestri omologhi, il settore terziario perde in tutte le macro aree del paese con un mercato ovunque più che dimezzato, intorno al -65% al Sud e -63% circa al Nord e al Centro.
  31. 31. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 28 Figura 20: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica 67,9 71,7 60,7 64,9 35 55 75 95 115 135 155 175 195 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Italia Nord Centro Sud La Figura 21 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005. Ad eccezione del II e del III trimestre del 2011, dal 2010 si sono riscontrati segni sempre negativi a livello nazionale, mentre nelle macro aree si sono avuti anche segni positivi. Figura 21: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica 10,2% 1,5% 27,9% -0,5% 13,2% 11,9% -41,7% 1,5% -4,2% -12,1% 47,3% -14,0% -13,2% -15,4% -12,8% -20,6% -19,2% -4,2% -18,8% 0,7% -1,3% -14,1% -3,0% -3,5% -4,4% 4,2% 2,0% -16,5% -19,6% -32,7% -27,6% -25,6% -9,2% -10,6% -11,7% -12,4% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Italia Nord Centro Sud Analizzando le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono molto differenziati, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti. Nel IV trimestre 2013 nelle province delle otto principali città italiane per popolazione si sono avute complessivamente 923 compravendite (NTN) per il settore terziario che guadagna l’1,1% degli scambi rispetto IV trimestre del 2012, mostrando un piccolo segno di ripresa. Come evidenziato nel grafico di Figura 22 le variazioni tendenziali negative si alternano ad alcune decisamente positive. Il calo più sostenuto si registra a Firenze che perde oltre il 35%, il -28% circa si osserva a Bologna, -20,2% a Napoli e -16,4% a Genova. In decisa controtendenza invece i mercati del settore terziario di Milano, +25,8%, Palermo, +14,4%, Torino, +13%, e infine Roma con +1,5%.
  32. 32. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 29 Figura 22: NTN trimestrale principali province settore terziario RM MI TO GE NA PA BO FI I trim 11 244 363 98 38 54 43 102 42 II trim 11 357 431 114 43 84 44 80 65 III trim 11 211 290 95 54 71 35 67 44 IV trim 11 260 446 143 55 92 78 111 72 I trim 12 135 322 66 29 72 42 64 44 II trim 12 158 329 77 33 73 37 66 62 III trim 12 174 235 52 34 59 23 67 28 IV trim 12 184 291 83 50 79 33 118 74 I trim 13 111 263 62 25 62 27 83 40 II trim 13 145 275 68 50 51 33 64 44 III trim 13 118 201 61 24 36 19 57 57 IV trim 13 187 367 94 42 63 38 85 48 Var % IV trim 13 - 12 1,5% 25,8% 13,0% -16,4% -20,2% 14,4% -28,3% -35,5% 0 100 200 300 400
  33. 33. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 30 Il settore commerciale Continua la serie delle variazioni negative iniziata nel 2005 nel settore commerciale. Su base annua il settore perde il 7,3% (2013 su 2012). Il calo più alto si registra al Sud (-9,8%), quello più basso si registra al Centro (-3,1%). La variazione tendenziale, come già riportato in Tabella 1, nel IV trimestre 2013, rispetto all’omologo trimestre 2012, risulta del -9,7%. La flessione riguarda tutte le aree territoriali con il Sud che segna il calo maggiore, -13%, il Centro che mostra una perdita del -9,7% , ed infine il Nord che registra un tasso di calo più lieve -7,7% (Figura 23 e Tabella 14). Figura 23: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica Itrim12 IItrim12 IIItrim12 IVtrim12 Itrim13 IItrim13 IIItrim13 IVtrim13 -17,1% -21,6% -15,3% -17,6% -25,5% -32,6% -30,2% -28,5% -34,4% -20,5% -28,2% -29,7% -22,1% -24,5% -23,3% -23,0% -8,2% -3,5% -12,9% -8,6% -8,1% 9,8% -2,4% -2,6% -6,7% -8,2% -10,2% -8,1%-7,7% -9,7% -13,0% -9,7% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000 Nord Centro Sud Italia Tabella 14: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica Area I trim 2013 II trim 2013 III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 Nord 2.895 2.979 2.375 3.506 11.755 -6,7% -7,7% -7,7% Centro 1.357 1.536 1.180 1.524 5.597 -8,2% -9,7% -3,1% Sud 1.710 1.897 1.425 1.972 7.005 -10,2% -13,0% -9,8% Italia 5.962 6.412 4.980 7.002 24.356 -8,1% -9,7% -7,3% Confrontando trimestri omologhi, complessivamente dal 2004 il settore commerciale nel IV trimestre 2013 vede più che dimezzata la propria quota di mercato perdendo il 60,5% delle compravendite; tra le macro aree, il Nord registra un calo del -63,2%, il Centro -60,9% e infine il Sud, -54,5% (Figura 24).
  34. 34. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 31 Figura 24: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica 57,2 57,2 53,9 60,2 35 45 55 65 75 85 95 105 115 125 135 145 155 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Italia Nord Centro Sud La Figura 25 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005. E’ evidente come per il settore commerciale la variazione positiva registrata nel secondo trimestre per l’area del Centro abbia costituito un rialzo isolato e in questo trimestre si conferma il permanere di una situazione di calo, seppure a tassi molto rallentati rispetto alle perdite registrate nel corso del 2012. Figura 25: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica 0,6% 4,8% 4,5% -1,6% 7,2% -0,4% -26,1% -1,7% -6,4% -10,5% 20,3% -12,7% -8,0% -10,9% -12,7% -16,0% -23,2% -13,7% -17,7% -12,7% -0,5% -4,7% -10,0% -2,0% -8,8% -5,5% 11,8% -6,4% -17,6% -28,5% -29,7% -23,0% -8,6% -2,6% -8,1% -9,7% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Italia Nord Centro Sud Le otto principali province con 2.256 NTN segnano complessivamente una flessione pari a -11,3%. Le perdite maggiori si registrano a Napoli, -26,5%, seguono Palermo -15,9%, Milano -13,7%, Firenze -11,6% e Genova, -10,5%, cali sotto il 10% per Roma e Torino. Unica provincia in recupero è Bologna, +8,9%.
  35. 35. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 32 Figura 26: NTN trimestrale principali province settore commerciale RM MI TO GE NA PA BO FI I trim 11 630 829 307 138 304 116 155 147 II trim 11 709 922 404 126 387 114 142 201 III trim 11 496 749 324 120 252 104 132 166 IV trim 11 824 958 355 179 318 143 188 239 I trim 12 439 598 269 114 258 101 119 146 II trim 12 466 655 311 118 257 112 119 146 III trim 12 433 521 205 95 244 57 89 113 IV trim 12 539 773 291 105 368 125 151 192 I trim 13 431 606 234 91 239 66 93 148 II trim 13 495 545 273 83 282 103 131 142 III trim 13 375 446 180 74 176 64 92 131 IV trim 13 505 667 280 94 271 105 164 170 Var % IV trim 13 - 12 -6,3% -13,7% -3,9% -10,5% -26,5% -15,9% 8,9% -11,6% 0 200 400 600 800 1000
  36. 36. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 33 Il settore produttivo Il settore produttivo, (capannoni e industrie), registra nel IV trimestre 2013 ancora una volta un tasso di variazione tendenziale negativo del -8,8%, anche se meno accentuato di quello riscontrato nel trimestre precedente (-9,4%). Su base annua (2013 su 2012) la perdita si attesta sul -7,7% delle compravendite. Tra le macro aree sia su base annua (+3,85) sia per il IV trimestre 2013 (+21,7%), il Centro mostra una ripresa, il Sud perde il 18,6% e infine il Nord segna un calo del -12,3% (Figura 27 e Tabella 15). Figura 27: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica Itrim12 IItrim12 IIItrim12 IVtrim12 Itrim13 IItrim13 IIItrim13 IVtrim13 -10,3% -20,6% 18,8% -7,8% -27,8% -26,0% -20,5% -26,3%-27,1% -27,0% -19,8% -25,8% -14,9% -25,0% -19,2% -17,1% -5,4% 8,8% -19,1% -5,9% -9,3% -1,0% -1,3% -6,5% -7,7% -18,4% -8,1% -9,4% -12,3% 21,7% -18,6% -8,8% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Nord Centro Sud Italia Tabella 15: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica Area I trim 2013 II trim 2013 III trim 2013 IV trim 2013 Anno 2013 var % III trim 12-13 var % IV trim 12-13 var % Anno 12-13 Nord 1.429 1.412 1.323 1.955 6.118 -7,7% -12,3% -9,1% Centro 368 383 272 515 1.539 -18,4% 21,7% 3,8% Sud 349 420 388 432 1.589 -8,1% -18,6% -12,2% Italia 2.147 2.215 1.983 2.902 9.246 -9,4% -8,8% -7,7% Complessivamente dal 2004 il settore produttivo perde, confrontando trimestri omologhi, nel IV trimestre 2013 circa il 48,5% dei volumi di scambio; tra le macro aree il Nord mostra un calo del -52,3%, il Centro ed il Sud rispettivamente del -39,1% e -37,5% (Figura 28). Dalla Figura 29, che mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005, si rileva che, dopo il picco negativo che ha accomunato le tre macro aree nel I trimestre 2009, nei trimestri successivi le flessioni si sono attenuate anche con qualche segno positivo fino alle variazioni tendenziali tutte positive del II e del III trimestre del 2011. Con l’eccezione dei rialzi registrati al Sud tra il II trimestre 2011 e il I trimestre 2012, il trend negativo è proseguito per tutte le aree fino al IV trimestre 2012. I cali si sono attenuati nel I trimestre 2013 con il Centro che mostrava un’inversione di tendenza. Nel II e nel III trimestre 2013 le perdite sono proseguite
  37. 37. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 34 con tassi tendenziali più o meno accentuati tra le macro aree. Infine, nel IV trimestre 2013 al Centro si registra quella ripresa che porta la macroarea ad una variazione positiva del 3,8% su base annua. Figura 28: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica 88,9 85,9 90,6 102,9 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 I-06 II-06 III-06 IV-06 I-07 II-07 III-07 IV-07 I-08 II-08 III-08 IV-08 I-09 II-09 III-09 IV-09 I-10 II-10 III-10 IV-10 I-11 II-11 III-11 IV-11 I-12 II-12 III-12 IV-12 I-13 II-13 III-13 IV-13 Italia Nord Centro Sud Figura 29: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica 1,8% 4,4% 9,1% 14,4% 33,4% 13,8% -47,5% 0,6% -18,4% -4,7% 80,0% -16,3% 3,0% -11,7% -3,6% -18,8% -32,2% -19,0% -17,0% -11,4% -0,2% -4,2% -16,9% 4,0% -2,0% 5,9% 32,8% -5,5% -7,8% -26,3% -25,8% -17,1% -5,9% -6,5% -9,4% -8,8% I04-05 II04-05 III04-05 IV04-05 I05-06 II05-06 III05-06 IV05-06 I06-07 II06-07 III06-07 IV06-07 I07-08 II07-08 III07-08 IV07-08 I08-09 II08-09 III08-09 IV08-09 I09-10 II09-10 III09-10 IV09-10 I10-11 II10-11 III10-11 IV10-11 I11-12 II11-12 III11-12 IV11-12 I12-13 II12-13 III12-13 IV12-13 Italia Nord Centro Sud Nelle otto province delle principali città nel IV trimestre del 2013 si sono registrate 576 transazioni, -9,2% rispetto al IV trimestre del 2012. Gli andamenti delle singole province, evidenziati nel grafico di Figura 30, mostrano segni discordi. Tra le provincie in calo, le perdite maggiori si osservano a Genova, -51,1%, Bologna, -30,6+%, Napoli, -19,4%, e Milano, -18,5%. In controtendenza, spicca la performance di Firenze che segna una crescita molto elevata (+54,2%), in rialzo anche Palermo, +51,9%, Roma, +38% e Torino con +2,2%.
  38. 38. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 35 Figura 30: NTN trimestrale principali province settore produttivo RM MI TO GE NA PA BO FI I trim 11 58 233 153 26 45 9 48 41 II trim 11 105 266 176 35 52 9 80 46 III trim 11 61 210 154 18 40 13 90 36 IV trim 11 75 250 185 28 46 25 101 44 I trim 12 41 149 145 25 33 15 62 31 II trim 12 43 173 143 30 41 9 58 38 III trim 12 45 143 92 19 37 5 45 20 IV trim 12 40 219 169 37 36 8 98 27 I trim 13 45 142 138 9 27 12 61 32 II trim 13 47 176 119 10 25 11 36 37 III trim 13 28 148 85 13 26 25 56 23 IV trim 13 55 178 172 18 29 13 68 42 Var % IV trim 13-12 38,0% -18,5% 2,2% -51,1% -19,4% 51,9% -30,6% 54,2% 0 100 200 300
  39. 39. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 36 Fonti e criteri metodologici Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti di unità immobiliari per alcune categorie catastali. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati sono stati estratti il 10 febbraio 2014 e si riferiscono al IV trimestre 2013, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di quantità residuali non rilevanti ai fini statistici, che sono comunque riportate per il consolidamento finale del dato. Per tale ragione il trimestre corrente e quello precedente possono variare nel numero assoluto nelle pubblicazioni successive. Il dato si consolida definitivamente a distanza dei due successivi trimestri. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). Copertura territoriale dei dati I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli uffici di pubblicità immobiliare sono gestiti localmente. I criteri metodologici adottati L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e su ulteriori categorie adottate ai fini della nota di trascrizione. Limitatamente al settore residenziale la questione è meno controversa, mentre per le pertinenze nella categoria affluiscono anche immobili non pertinenziali di abitazioni. Tuttavia, la prevalenza in queste due categorie catastali, almeno per l’analisi degli andamenti e della distribuzione territoriale, di cantine e posti auto fa propendere per considerare l’aggregato tout court come pertinenze delle abitazioni. Di seguito è riportata la tabella delle aggregazioni delle categorie catastali adottate ai fini delle analisi presentate nella nota.
  40. 40. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 37 Glossario NTN Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). Macro aree geografiche Nord: Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta, Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Veneto; Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria; Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia. Aree geografiche Nord-Ovest: Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta; Nord-Est: Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Veneto; Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria; Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia; Isole: Sardegna, Sicilia. Zona OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale. Quotazione di riferimento media comunale La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/m 2 a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. Superficie delle abitazioni Le superfici complessive e medie per unità residenziale oggetto di compravendita sono state stimate sulla base dei vani catastali e della superficie del vano medio comunale. La banca dati catastale contiene per circa il 90% delle unità del gruppo A la misura della superficie calcolata secondo i criteri definiti nell’allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998 n. 138. Sulla base di tali informazioni è stata calcolata, nell’ambito di ciascun comune la dimensione media in m 2 del vano delle unità abitative. Fatturato Il fatturato, nazionale e per ambito territoriale, è ottenuto come somma del fatturato stimato per ogni comune per ciascun semestre, calcolato sulla base della stima delle superfici delle abitazioni compravendute moltiplicata per la rispettiva quotazione di riferimento media comunale.
  41. 41. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 38 Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) (Descrizione) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. PERTINENZE MAGAZZINI/ CANTINE C/2 Magazzini e locali di deposito BOX / POSTI AUTO C/6 e C/7 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Tettoie chiuse o aperte SETTORE NON RESIDENZIALE TERZIARIO A10 D5 Uffici Istituti di credito COMMERCIALE C1 e C3 D8 D2 Negozi e Laboratori Edifici Commerciali Alberghi PRODUTTIVO D1 e D7 Capannoni industriali ALTRO GRUPPO B Unità immobiliari nelle categorie da B1 a B8 destinate all’uso di alloggi collettivi, case di cura ed ospedali, prigioni, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, ecc. GRUPPO C Unità immobiliari nelle categorie C4 e C5: fabbricati per arti e mestieri, stabilimenti balneari e di acque curative. GRUPPO D Unità immobiliari nelle categorie D3, D4, D6, D9 e D10 destinate all’uso di teatri, cinematografi, case di cura ed ospedali (con fine di lucro), fabbricati e locali per esercizi sportivi, scuole private, ecc. GRUPPO E Unità immobiliari nelle categorie da E1 a E9 destinate all’uso pubblico ed interesse collettivo quali stazioni per servizi di trasporto, fabbricati per l’esercizio pubblico dei culti, ecc. UNITA’ NON CLASSIFICABILI Unità immobiliari per le quali non è desumibile la categoria catastale dalla nota Unica di trascrizione e registrazione.
  42. 42. NOTA TRIMESTRALE IV trimestre 2013 39 Indice delle figure Figura 1: Numero indice NTN trimestrale................................................................................................................................................3 Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale ................................................................................................................4 Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica ......................................5 Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica ....................................................................6 Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica .......................................................6 Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica .....................8 Figura 7: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province (base = I trim. 2004)...............................................................................................................................................................................10 Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà .......................................................................13 Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà ..........................................................13 Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica .................................................................................15 Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica ........................................................16 Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004..............................................................................................................16 Figura 13: Stima del fatturato semestrale I sem 2007-II sem 2013 e variazione tendenziale per aree geografiche .............................18 Figura 14: Indice semestrale del valore di scambio e del valore medio per abitazione ........................................................................18 Figura 15: Numero indice quotazioni e variazioni percentuali grandi città e cinture metropolitane....................................................21 Figura 16: Quotazioni nelle città medie.................................................................................................................................................24 Figura 17: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo ..............................................................25 Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo....................................................26 Figura 19: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica ........................................27 Figura 20: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica......................................................................28 Figura 21: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica ...................................................28 Figura 22: NTN trimestrale principali province settore terziario ...........................................................................................................29 Figura 23: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica.................................30 Figura 24: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica...............................................................31 Figura 25: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica............................................31 Figura 26: NTN trimestrale principali province settore commerciale....................................................................................................32 Figura 27: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica ....................................33 Figura 28: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica ..................................................................34 Figura 29: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica ................................34 Figura 30: NTN trimestrale principali province settore produttivo .......................................................................................................35 Indice delle tabelle Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua ................................................................................................................2 Tabella 2: Variazione % tendenziale ottobre 2013-gennaio 2014 rispetto a ottobre 2012-gennaio 2013..............................................2 Tabella 3: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area geografica.............7 Tabella 4: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi .......................................................7 Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province .........................9 Tabella 6: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non capoluoghi.....12 Tabella 7: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF......................................................................14 Tabella 8: Stima del fatturato totale e variazione tendenziale per aree geografiche............................................................................17 Tabella 9: Stima del fatturato medio per unità e variazione tendenziale per aree geografiche............................................................17 Tabella 10: Quotazione, valore dell’abitazione media e relative variazioni per le grandi città .............................................................19 Tabella 11: Quotazione media e relativa variazione per la fascia centrale delle grandi città e le rispettive cinture metropolitane.....20 Tabella 12: Quotazioni, valore dell’abitazione media e relative variazioni per le città medie ..............................................................24 Tabella 13: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica.......................................27 Tabella 14: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica ...............................30 Tabella 15: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica...................................33

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