La nota dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate riferita al quarto trimestre del 2015

1. NOTA TRIMESTRALE
Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2015 e sintesi annua
data di pubblicazione: 3 marzo 2016
periodo di riferimento: quarto trimestre 2015 e sintesi annua

2. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi sul mercato immobiliare
della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
data di pubblicazione: 3 marzo 2016
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti in questa pubblicazione, o assumere
alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro
elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
Indice
Premessa..............................................................................................................................................1
Le compravendite in Italia .....................................................................................................................2
Il settore residenziale............................................................................................................................5
Le compravendite per macro aree geografiche............................................................................................5
Le compravendite nelle metropoli................................................................................................................9
Le compravendite della nuda proprietà .....................................................................................................12
I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni .........................................................................................14
I prezzi delle abitazioni................................................................................................................................17
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia..................................................................18
I settori non residenziali......................................................................................................................19
Il settore terziario .......................................................................................................................................21
Il settore commerciale................................................................................................................................24
Il settore produttivo....................................................................................................................................27
Fonti e criteri metodologici .................................................................................................................30
Indice delle figure ...............................................................................................................................33
Indice delle tabelle..............................................................................................................................33

4. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
1
Premessa
I dati delle compravendite pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare si riferiscono al numero di
unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di
compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali - territorio
dell’Agenzia delle Entrate. I volumi di compravendita, in particolare, sono conteggiati sulla base delle unità
immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita
(vedi Fonti e criteri metodologici).
Le unità immobiliari sono aggregate nelle destinazioni d’uso residenziale, pertinenze, terziaria, commerciale
e produttiva secondo le categorie catastali indicate per ciascuna unità nella nota Unica di trascrizione e
registrazione compilata dai notai.
I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province
di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli archivi di Pubblicità Immobiliare sono gestiti
dagli enti locali.
I dati delle compravendite sono stati estratti l’8 febbraio 2016 e si riferiscono alla data dei rogiti stipulati nel
IV trimestre 2015, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di
quantità residuali non rilevanti ai fini statistici.
Si precisa che i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate differiscono da
quelli che l’Istituto Nazionale di Statistica diffonde nella pubblicazione “Compravendite immobiliari e
mutui” in quanto i dati dell’ISTAT si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, che
possono riguardare una o più unità immobiliari (Cfr. ISTAT, Compravendite immobiliari e mutui).

5. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
2
Le compravendite in Italia
Il mercato immobiliare italiano prosegue il trend di crescita facendo registrare negli ultimi tre mesi del 2015
un tasso tendenziale1
riferito al totale delle compravendite pari a +6,2% rispetto allo stesso periodo
dell’anno precedente. Con 963.903 NTN l’anno 2015 chiude in positivo con un rialzo del 4,7%, che
corrisponde a oltre 43mila unità compravendute in più rispetto al 2014.
Come indicato in Tabella 1, che riporta i volumi di compravendita e le rispettive variazioni tendenziali, nel IV
trimestre 2015 il settore residenziale con 127.553 NTN guadagna, rispetto al IV trimestre del 2014, oltre
nove punti percentuali. Anche le compravendite di pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al
servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto, risultano in crescita del 5,6% su base trimestrale. Tra
i settori del mercato non residenziale, le compravendite di immobili commerciali dopo due trimestri positivi
segnano un calo del 2,8%. La variazione tendenziale del settore produttivo risulta anch’essa in negativo, -
1,3%, mentre il terziario con 2.831 NTN, pari al +0,9%, conferma lo stesso risultato, sempre in termini di
variazione tendenziale, del trimestre precedente.
Con riferimento all’intero anno il settore residenziale si avvicina a 445 mila unità compravendute che si
traducono in una crescita del 6,5% rispetto al dato del 2014. In rialzo risultano anche le compravendite di
pertinenze, quasi 345 mila nel 2015 con un incremento del 4,3%. Il mercato nei settori non residenziali si
mostra in affanno per gli immobili a destinazione terziaria e produttiva che chiudono il 2015 entrambi in
perdita, -1,9% e -3,5% rispettivamente. Il mercato degli immobili a destinazione commerciale cresce invece
dell’1,9%, grazie ai buoni risultati nel II e III trimestre dell’anno.
Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua
NTN I trim 2015 II trim 2015 III trim 2015 IV trim 2015 Anno 2015
Residenziale 95.455 116.523 105.105 127.553 444.636
Terziario 1.997 2.101 1.913 2.831 8.842
Commerciale 5.918 6.725 5.826 7.765 26.234
Produttivo 1.979 2.250 2.059 2.954 9.243
Pertinenze 74.621 89.238 80.164 100.825 344.849
Altro 28.411 33.322 30.179 38.188 130.100
Totale 208.382 250.158 225.246 280.117 963.903
Var % I trim 14-15 II trim 14-15 III trim 14-15 IV trim 14-15 Anno 14-15
Residenziale -3,0% 8,2% 10,8% 9,4% 6,5%
Terziario -6,4% -3,7% 0,9% 0,9% -1,9%
Commerciale -5,2% 10,4% 7,3% -2,8% 1,9%
Produttivo -7,1% -8,0% 2,2% -1,3% -3,5%
Pertinenze -3,7% 6,1% 9,0% 5,6% 4,3%
Altro -3,2% 4,9% 3,2% 0,5% 1,4%
Totale -3,4% 6,8% 8,8% 6,2% 4,7%
1
A causa della stagionalità delle compravendite di immobili, la variazione dei volumi di scambio non è rappresentativa se calcolata in un trimestre
rispetto al precedente. Pertanto le variazioni percentuali dei volumi di compravendite in un trimestre sono calcolate rispetto all’omologo
trimestre dell’anno precedente (tassi tendenziali).

6. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
3
Il grafico di Figura 1 riporta il numero indice trimestrale delle unità immobiliari compravendute (in termini
di NTN) a partire dal I trimestre del 2004 (periodo base INTN = 100). Osservando l’andamento dei soli «IV
trimestri» di ciascun anno si evidenzia una serie storica con forti contrazioni del mercato in atto dal 2006
interrotte dal lieve recupero nel IV trimestre 2011. Nel quarto trimestre 2014 e poi ancora nel 2015, l’indice
recupera circa 4 punti rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tuttavia, rispetto al IV trimestre
2006, punto di massimo del periodo considerato, il numero degli scambi risulta comunque dimezzato, con
una perdita di circa il 50% (73,8 rispetto a 144,5).
Figura 1: Numero indice NTN trimestrale
Nel grafico di Figura 2 sono illustrate le variazioni percentuali tendenziali dei volumi di compravendita
(NTN) in ogni trimestre dal 2004. Risulta evidente dal III trimestre 2006 un prolungato andamento
mediamente negativo del mercato immobiliare, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010,
ma solo per le abitazioni, e negli ultimi due del 2011. Nel 2012, le flessioni sono state fortemente
accentuate in tutti i trimestri raggiungendo il massimo con la perdita del IV trimestre 2012 (quasi un terzo
degli scambi, -29,6%). Nel 2013 le variazioni, anche se tutte negative, rallentano in intensità. Il 2014 si apre
con un tasso tendenziale positivo2
, interrotto da un secondo trimestre al ribasso, per poi proseguire con
rialzi crescenti nella seconda parte dell’anno. Nel 2015, assorbito l’effetto della riforma fiscale che ha
influenzato il risultato del primo trimestre, il mercato accelera il passo nel secondo e nel terzo trimestre
mentre nel quarto la compravendita di abitazioni e pertinenze rallenta la corsa e il settore del non
residenziale scivola in campo negativo.
2
Si rammenta che il 1° gennaio 2014 è entrato in vigore un regime più favorevole delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ai sensi dell’
Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23. Sulle conseguenze in ordine alla lettura dei dati e per una ricostruzione della serie storica al netto degli
“effetti fiscali” si veda la precedente Nota trimestrale – III trimestre 2015.
68,0
70,3
100
121,2
99,4
138,9
103,9
128,7
106,3
144,3
115,1
131,1
98,6
144,5
110,2
125,0
99,1
129,5
96,1
107,9
86,2
108,5
79,0
95,3
76,5
104,2
81,7
97,6
74,7
100,7
78,8
92,2
75,9
101,1
64,8
69,3
56,3
71,2
55,9
64,0
52,6
65,8
56,8
61,7
54,5
69,5
54,9
65,9
59,3
73,8
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Residenziale e Pertinenze
Terziario, Commerciale e Produttivo
Totale (con Altro)

7. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
4
Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale
7,7%
-1,7%
3,9%
6,2%
7,0%
3,8%
10,8%
1,8%
-7,3%
0,1%
-4,3%
-4,6%
0,5%
-10,4%
-12,8%
-13,7%
-13,0%
-16,2%
-17,8%
-11,6%
-11,3%
-3,9%
3,4% 2,4%
-2,3%
-3,4%
-3,6%
-5,6%
1,6%
0,4%
-17,7%
-24,9%
-25,8%
-29,6%
-13,7%
-7,6%
-6,6%
-7,5%
1,6%
-3,6%
3,6%
5,5%
-3,4%
6,8% 8,8%
6,2%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Residenziale e Pertinenze
Terziario, Commerciale e Produttivo
Totale (con Altro)

8. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
5
Il settore residenziale
Le compravendite per macro aree geografiche
Nel grafico di Figura 3, che mostra in dettaglio l’andamento del mercato residenziale per macro aree
geografiche, si osserva che in tutte le aree le compravendite di abitazioni sono in rialzo, pur se in lieve
rallentamento al Nord e al Sud.
Particolarmente positivo risulta l’incremento degli scambi al Centro, in crescita dell’11,1% rispetto al IV
trimestre del 2014. Segue il Nord, dove il rialzo è pari al 10,5% e infine il Sud che registra un tasso
tendenziale pari a +6,1%.
Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica
Dalla Figura 4, dove è riportato il grafico dell’indice NTN per macro area geografica, si evidenzia la forte
volatilità stagionale, ma sono riconoscibili linee di tendenza con sensibili decelerazioni nel 2008 e nel 2012.
Nella Figura 5 sono altresì riportati i tassi di variazione tendenziali di ciascun trimestre. Si osserva che dal III
trimestre 2006 e fino al II trimestre 2010 si assiste a un evidente percorso di decelerazione degli andamenti
negativi che proseguono con tassi di variazione positivi nei primi due trimestri del 2010. Nei trimestri
successivi, invece, riprende l’andamento negativo, interrotto negli ultimi due trimestri del 2011, che
sembravano rappresentare un’inversione di tendenza poi disattesa dai successivi crolli registrati nel 2012. I
trimestri del 2013 mostrano tassi di flessione in attenuazione mentre nel 2014, iniziato con il segno
ampiamente positivo al Centro e al Nord, i volumi si ridimensionano nel II trimestre, restando in crescita
solo nell’area del Centro, e nel III e IV trimestre tornano in rialzo in tutte le aree. Nel 2015 il Centro apre in
forte ribasso per poi chiudere, come già visto, oltre l’11%. A partire dal secondo trimestre è soprattutto il
Nord a guidare la ripresa facendo registrare tre trimestri consecutivi con una variazione positiva superiore
al 10%.
Itrim13
IItrim13
IIItrim13
IVtrim13
Itrim14
IItrim14
IIItrim14
IVtrim14
Itrim15
IItrim15
IIItrim15
IVtrim15
-14,6%
-16,6% -11,3% -14,1%
-7,9%
-10,6% -10,6% -9,2%
-4,1% -4,3% -7,4% -5,1%
-6,0% -8,9%
-10,8%
-8,0%
4,7%
10,6%
-1,5%
4,1%
-0,3%
1,7%
-4,2%
-1,0%
4,4% 4,5%
3,6% 4,2%
7,5% 9,3%
4,7% 7,1%
-2,5%
-7,2%
-0,7% -3,0%
10,3%
6,4% 5,8%
8,2%12,9% 10,7%
7,0%
10,8%
10,5% 11,1% 6,1% 9,4%
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Nord Centro Sud Italia

9. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
6
Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica
Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica
Il rialzo dei volumi di compravendita di abitazioni, registrato a livello nazionale, si presenta con segni tutti
positivi anche quando si distingue il mercato nei capoluoghi da quello nei comuni minori, sebbene con
qualche diversità tra le aree geografiche.
In particolare le compravendite di abitazioni nei capoluoghi, oltre 43 mila NTN su base nazionale, mostrano
ancora una volta un deciso rialzo, +10,9% rispetto al IV trimestre 2014, confermando gli andamenti positivi
già osservati nei precedenti due trimestri dell’anno.
136,0
139,8
141,4
123,6
101,0
94,7
93,2
91,9
62,8
59,0
63,5
70,2
131,8 132,0 130,4
117,7
95,2
96,6
91,7
95,0
64,7
59,0
64,5
71,6
100,0
126,6
133,6 132,1
117,6
100,7
100,1
92,2 94,0
68,3
60,9
63,7 67,6
45
55
65
75
85
95
105
115
125
135
145
155
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Nord Centro Sud Italia
10,5%
11,1%
6,1%
1,8%
4,9%
5,1%
3,0%
9,8%
1,0%
-5,3%
0,1%
-4,8%
-6,6%
-3,4%
-11,6%
-14,9%
-14,9%
-14,1%
-17,4%
-17,8%
-12,3%
-11,0%
-3,1%
4,3% 4,5%
-2,7%
-4,1%
-3,6% -6,6%
1,4% 0,6%
-19,5%
-25,2%
-26,8%
-30,5%
-14,1%
-9,2%
-5,1%
-8,0%
4,1%
-1,0%
4,2% 7,1%
-3,0%
8,2%
10,8%
9,4%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Nord Centro Sud Italia

10. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
7
Anche nei comuni minori gli scambi di abitazioni permangono in campo positivo e, con circa 84 mila NTN,
segnano un rialzo dell’8,7%, mantenendosi ormai da tre trimestri al di sotto del tasso di crescita dei
capoluoghi di circa 2 punti percentuali .
Come mostrato in Tabella 2, solo al Centro (+11,5%) i non capoluoghi hanno ottenuto risultati migliori dei
capoluoghi (+10,7%). Di contro, nei comuni minori del Sud il ritmo di crescita (+4,7%) è stato sensibilmente
inferiore rispetto a quello registrato dai capoluoghi (+9,6%).
Anche su base annua, il mercato residenziale dei capoluoghi risulta in crescita con un tasso superiore a
quello dei comuni minori e, tra le macroaree, è ancora al Centro che si verifica un rialzo superiore nei
comuni non capoluogo.
La Tabella 3 riporta le variazioni percentuali tendenziali del settore residenziale nei trimestri degli ultimi
due anni. E’ evidente come i decisi rialzi iniziati dopo il primo trimestre 2015 abbiano interessato in modo
generalizzato sia i capoluoghi sia gli altri comuni.
Nei grafici di Figura 6 sono riportati i numeri indice NTN trimestrale del settore residenziale per macro area
geografica e distinti per capoluoghi e non capoluoghi.
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area
geografica
NTN residenziale III trim 2015 IV trim 2015 Anno 2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
anno
14-15
Nord
Capoluoghi 17.003 20.617 72.648 15,5% 11,5% 8,4%
Non Capoluoghi 36.972 46.146 157.819 11,8% 10,1% 7,8%
Totale 53.974 66.763 230.467 12,9% 10,5% 8,0%
Centro
Capoluoghi 10.584 13.245 45.425 8,8% 10,7% 4,5%
Non Capoluoghi 11.634 14.148 49.041 12,5% 11,5% 6,1%
Totale 22.218 27.393 94.466 10,7% 11,1% 5,3%
Sud
Capoluoghi 8.139 9.332 33.931 10,4% 9,6% 8,1%
Non Capoluoghi 20.774 24.066 85.771 5,8% 4,7% 3,3%
Totale 28.912 33.398 119.703 7,0% 6,1% 4,6%
Italia
Capoluoghi 35.725 43.193 152.004 12,2% 10,9% 7,1%
Non Capoluoghi 69.380 84.360 292.632 10,0% 8,7% 6,2%
Totale 105.105 127.553 444.636 10,8% 9,4% 6,5%
Tabella 3: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi
var %
I trim
13-14
var %
II trim
13-14
var %
III trim
13-14
var %
IV trim
13-14
var %
I trim
14-15
var %
II trim
14-15
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
Capoluoghi 8,8% 1,9% 6,9% 12,2% -4,5% 9,6% 12,2% 10,9%
Non capoluoghi 1,8% -2,4% 2,8% 4,7% -2,2% 7,5% 10,0% 8,7%
Totale 4,1% -1,0% 4,2% 7,1% -3,0% 8,2% 10,8% 9,4%

11. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
8
Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica
77,5
66,4
69,8
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Italia
75,1
89,0
69,5
77,5
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Nord Centro Sud Italia
Capoluoghi
68,2
60,5
66,4
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Nord Centro Sud Italia
Non Capoluoghi

12. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
9
Le compravendite nelle metropoli
Il rialzo del mercato delle abitazioni già osservato nel IV trimestre 2015 su base nazionale trova conferma
anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione che, con una variazione tendenziale complessiva
del +10,8%, si allineano al dato dei capoluoghi italiani (+10,9%) e replicano lo stesso risultato del trimestre
precedente. Le compravendite di abitazioni risultano dunque nel 2015 in aumento in tutte le più importanti
metropoli (+6,0%) e nei comuni delle rispettive province (+7,3%) rispetto al 2014 (Tabella 4).
Tra le città spicca in particolare la performance di Milano che migliora ulteriormente il tasso di crescita del
trimestre precedente raggiungendo il +23,6%. Molto positivi risultano anche i mercati di Genova e Palermo
con rialzi tendenziali intorno al 15%. Sotto il 5% le città di Roma e Napoli, quest’ultima però aveva ottenuto
un rialzo di oltre il 20% nel III trimestre. Anche su base annua risalta la distanza tra i tassi di crescita di
Roma e Milano, con il mercato della capitale sostanzialmente stabile rispetto al 2014 (+0.8%) e Milano che,
grazie agli ultimi due trimestri particolarmente positivi, chiude l’anno con +13,4%. Anche i mercati dei
comuni dell’hinterland mostrano nel IV trimestre tassi ampiamente positivi e su base annua, nel 2015
rispetto al 2014, i rialzi sono compresi tra il +3,5% di Roma e il +11% di Bologna.
Tabella 4: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province
Città
III trim
2015
IV trim
2015
Anno 2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
ROMA 6.340 7.839 27.356 4,6% 4,5% 0,8%
MILANO 4.108 5.373 18.035 18,2% 23,6% 13,4%
TORINO 2.268 2.679 9.762 15,7% 9,6% 7,9%
GENOVA 1.264 1.557 5.398 5,6% 14,7% 1,1%
NAPOLI 1.370 1.596 5.733 21,2% 3,9% 6,6%
PALERMO 991 1.184 4.392 9,2% 14,8% 13,0%
BOLOGNA 1.039 1.250 4.502 6,1% 7,3% 4,2%
FIRENZE 975 1.157 4.127 14,1% 10,3% 8,9%
Totale città 18.355 22.636 79.305 10,8% 10,8% 6,0%
Resto Provincia
III trim
2015
IV trim
2015
Anno 2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
ROMA 2.690 3.353 11.727 6,7% 9,2% 3,5%
MILANO 5.833 7.349 25.507 11,6% 12,1% 9,6%
TORINO 2.860 3.621 12.352 13,1% 8,7% 4,5%
GENOVA 626 794 2.590 14,0% 18,6% 8,7%
NAPOLI 1.866 2.490 8.584 7,8% 10,7% 7,2%
PALERMO 831 978 3.502 12,3% 11,2% 5,0%
BOLOGNA 1.344 1.688 5.717 14,4% 8,8% 11,0%
FIRENZE 1.057 1.367 4.667 7,2% 11,7% 8,3%
Totale resto provincia 17.107 21.641 74.644 10,7% 10,8% 7,3%
I grafici di Figura 7 presentano gli andamenti dei numeri indice del NTN trimestrale e le relative variazioni
percentuali tendenziali annue dal I trimestre 2004, per ogni città e la relativa provincia.

13. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
10
Figura 7 a: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e
relative province (base = I trim. 2004)
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Roma
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Roma
Resto Provincia
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Milano
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Milano
Resto Provincia
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Torino
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Torino
Resto Provincia
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Genova
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Genova
Resto Provincia

14. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
11
Figura 7 b: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e
relative province (base = I trim. 2004)
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Napoli
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Napoli
Resto Provincia
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Palermo
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160
IV04
IV05
IV06
IV07
IV08
IV09
IV10
IV11
IV12
IV13
IV-14
IV-15
Palermo
Resto Provincia
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Bologna
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Bologna
Resto Provincia
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I04-I05
II04-II05
III04-III05
IV04-IV05
I05-I06
II05-II06
III05-III06
IV05-IV06
I06-I07
II06-II07
III06-III07
IV06-IV07
I07-I08
II07-II08
III07-III08
IV07-IV08
I08-I09
II08-II09
III08-III09
IV08-IV09
I09-I10
II09-II10
III09-III10
IV09-IV10
I10-I11
II10-II11
III10-III11
IV10-IV11
I11-I12
II11-II12
III11-III12
IV11-IV12
I12-I13
II12-II13
III12-III13
IV12-IV13
I13-I14
II13-II14
III13-III14
IV13-IV14
I14-I15
II14-II15
III14-III15
IV14-IV15
Firenze
Resto Provincia
40
60
80
100
120
140
160 Firenze
Resto Provincia

15. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
12
Le compravendite della nuda proprietà
In questo paragrafo si analizzano le compravendite del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni, quando
cioè il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del bene
(usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il possesso e il pieno utilizzo per tutta
la vita o per un determinato periodo.
Nel 2015 le abitazioni trasferite per la sola nuda proprietà, conteggiate per quota compravenduta (NTNnp),
risultano 21.485 (Tabella 5), in aumento dell’1,8%, a fronte del +6,5% riscontrato per le compravendite del
diritto di proprietà. La crescita nelle transazioni annue risulta più accentuata nei comuni capoluogo, +3,7%,
con i comuni minori che si fermano sotto l’1%.
Nel IV trimestre 2015, il rialzo rispetto allo stesso trimestre del 2014 è dell’1,4%, di poco inferiore al
risultato del precedente trimestre.
Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non
capoluoghi
NTN residenziale
Nuda Proprietà
III trim
2015
IV trim
2015
Anno
2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
Italia
Capoluoghi 1.631 2.105 7.432 5,1% 4,4% 3,7%
Non Capoluoghi 3.101 4.002 14.053 0,6% -0,1% 0,8%
Totale 4.732 6.107 21.485 2,1% 1,4% 1,8%
Nel grafico di Figura 8 sono messe a confronto le serie storiche degli indici NTN delle abitazioni dal 2004 per
la compravendita della piena e della nuda proprietà.
Nel grafico di Figura 9 le serie storiche delle variazioni percentuali tendenziali trimestrali dal 2004 delle
compravendite di nuda e di piena proprietà delle abitazioni evidenziano un andamento analogo delle due
serie per tutto il periodo.
L’andamento mediamente negativo inizia per entrambe le serie dal III trimestre 2006 e successivamente,
con l’eccezione dei primi trimestri del 2010 in cui si osservano segni discordi tra le due serie, mostrano nel
2013 un’attenuazione delle perdite. Nel 2014, analogamente alle compravendite della piena proprietà, gli
scambi di nuda proprietà delle abitazioni segnano una ripresa che nell’ultimo trimestre assume il suo valore
massimo, superiore anche al rialzo del NTN. Il 2015 si apre con le perdite del primo trimestre ma prosegue
in crescita per entrambe le serie con un divario che progressivamente si amplia a favore della piena
proprietà.

16. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
13
Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà
Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà
115,9
90,9
121,9
98,1
117,3
91,6
127,6
104,2
134,9
90,2
127,2
100,6
106,7
83,2
113,4
85,9
95,9
71,7
99,5
78,1
93,9
69,7
93,7
77,8
92,6
62,3
86,8
71,5
83,7
66,2
98,1
62,4 63,6
51,8
67,6
52,6
59,7
47,5
57,1
52,8
56,2
48,3
62,8
50,4
60,6
49,4
63,7
100,0
121,5
99,0
132,6
101,8
127,4
104,0
136,5
111,8
128,7
98,5
136,6
106,4
120,2
95,1
120,7
90,6
102,3
81,7
99,7
74,5
89,7
72,7
96,6
77,6
93,8
70,7
92,6
74,8
87,6
71,7
93,1
60,2
65,5
52,5
64,7
51,7
59,5
49,8
59,5
53,9
58,9
51,9
63,8
52,2
63,7
57,5
69,8
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Residenziale Nuda proprietà
Residenziale Piena Proprietà
-1,9%
1,2%
0,9%
4,7%
6,2%
15,1%
-1,6%
-0,4%
-3,4%
-20,9%
-7,8%
-10,9%
-14,6%
-10,2%
-13,8% -12,3%
-9,1%
-2,1%
-2,8%
-5,8%
-0,3% -1,3%
-10,7%
-7,3%
-8,1% -9,6%
6,4%
13,0%
-12,8%
-24,1%
-21,7%
-31,1%
-15,7%
-6,0%
-8,3%
-15,5%
0,3%
-5,8%
1,8%
10,1%
-4,4%
7,8%
2,1%
1,4%
1,8%
4,9%5,1%
3,0%
9,8%
1,0%
-5,3%
0,1%
-4,8%
-6,6%
-3,4%
-11,6%
-14,9%
-14,9%
-14,1%
-17,4%-17,8%
-12,3%
-11,0%
-3,1%
4,3%
4,5%
-2,7%
-4,1%
-3,6%
-6,6%
1,4%
0,6%
-19,5%
-25,2%
-26,8% -30,5%
-14,1%
-9,2%
-5,1%
-8,0%
4,1%
-1,0%
4,2%
7,1%
-3,0%
8,2%
10,8%
9,4%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Residenziale Nuda Proprietà
Residenziale Piena Proprietà

17. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
14
I mutui ipotecari per l’acquisto delle abitazioni
Le compravendite di abitazioni compiute nel 2015 da persone fisiche avvalendosi di un mutuo con
iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP3
), mostrano un tasso di crescita
rispetto al 2014 pari al +19,5% (Tabella 6) per un totale di circa 190 mila unità, oltre 30 mila in più del 2014.
Tabella 6: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF
ITALIA 2014 2015 2014-2015
NTN IP 161.842 193.350 19,5%
Capitale erogato totale (milioni €) 19.306 23.050 19,4%
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 119,3 119,2 -0,1%
Tasso interesse medio I rata
4
3,40% 2,75% -0,65
Durata media (anni) 22,6 22,5 -0,1
Rata media iniziale (€) 631 592 -6,1%
Incidenza % su NTN PF 40,6% 45,5% 4,9
Nord 2014 2015 2014-2015
NTN IP 91.990 110.479 20,1%
Capitale erogato totale (milioni €) 10.830 13.063 20,6%
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 117,7 118,2 0,4%
Tasso interesse medio I rata
4
3,20% 2,59% -0,61
Durata media (anni) 22,5 22,4 -0,1
Rata media iniziale 612 579 -5,3%
Incidenza % su NTN PF 45,4% 50,2% 4,8
Centro 2014 2015 2014-2015
NTN IP 36.464 42.622 16,9%
Capitale erogato totale (milioni €) 4.932 5.744 16,5%
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 135,3 134,8 -0,4%
Tasso interesse medio I rata
4
3,65% 2,93% -0,72
Durata media (anni) 23,3 23,3 0
Rata media iniziale 719 666 -7,4%
Incidenza % su NTN PF 42,5% 47,2% 4,7
Sud 2014 2015 2014-2015
NTN IP 33.389 40.250 20,5%
Capitale erogato totale (milioni €) 3.544 4.242 19,7%
Capitale medio per unità abitativa (migliaia €) 106,2 105,4 -0,7%
Tasso interesse medio I rata
4
3,67% 2,98% -0,69
Durata media (anni) 22,1 21,9 -0,2
Rata media iniziale 584 546 -6,6%
Incidenza % su NTN PF 30,4% 35,0% 4,6
3
Non rientrano nella presente analisi, gli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello
acquistato o fornendo altra garanzia reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la
rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione. Ciò in parte
spiega la differenza rispetto ai dati forniti da altre fonti. Si ribadisce che questi dati sono tratti da fonte amministrativa certa e rappresentano il
totale, per questa fattispecie, dei mutui ipotecari erogati.
4
Il tasso d’interesse al quale ci si riferisce nella presente analisi è quello stabilito alla data della sottoscrizione dell’atto di finanziamento (tasso
iniziale), valevole per il calcolo della prima rata del mutuo.

18. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
15
Il capitale complessivamente erogato nel 2015 ammonta a circa 23 miliardi di euro, con un incremento,
anche in questo caso, vicino al 20% rispetto a quanto osservato nel 2014.
Il capitale medio erogato per singola abitazione è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al 2014 e pari
a circa 119 mila euro. La durata media dei mutui stipulati nel corso del 2015 rimane in linea con il dato
dell’anno precedente, 22 anni e mezzo
La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario sale al 45,5%,
guadagnando quasi 5 punti percentuali rispetto all’incidenza registrata nel 2014. Si può senz'altro
affermare che la ripresa del mercato residenziale nel 2015, sia stata sostenuta in modo rilevante da una
cospicua ripresa dell’offerta creditizia e dalla riduzione del suo costo. Infatti, il tasso di interesse medio
nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito nel 2015 di oltre mezzo punto
percentuale, scendendo a 2,75%.
Gli andamenti delle serie dei numeri indice dal 2004 del NTN IP e del capitale riportati nella Figura 10
evidenziano i rialzi crescenti degli ultimi due anni sia in termini di volumi sia in termini di capitale erogato.
Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica
Coerentemente con la diminuzione dei tassi di interesse e la stabilità del capitale erogato medio per unità,
risulta significativa la riduzione della rata mensile iniziale5
che subisce nel 2015 un decremento di circa il 6%
rispetto al 2014, con una media nazionale pari a 592 euro (Figura 11 e Figura 12). I grafici mostrano inoltre
che nelle diverse aree geografiche del Paese gli andamenti dei principali parametri analizzati, seppure
diversi nei livelli di valore registrati, presentano dal 2004 dinamiche molto simili, con variazioni annuali che
non si differenziano in modo significativo.
5
La rata è stata calcolata considerando il tasso iniziale medio, il capitale medio per unità immobiliare e la durata media in mesi.
106
112
101
73
64
69
68
42
39 43
52
111112
103
75 70
79
74
46
43
48
57
100
115
119
110
84
76 82
75
45
41
46
56
35
45
55
65
75
85
95
105
115
125
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
NTN IP
Italia
Nord
Centro
Sud
115
130
119
86
76
86
84
48
43
47
57
123
132
127
91 86
103
97
56
50 56
65
100
128
146 144
109
101
115
105
58
51 58
69
35
50
65
80
95
110
125
140
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Capitale
Italia
Nord
Centro
Sud

19. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
16
Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica
Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004
3,53 3,57
4,24
5,24
5,47
3,49
2,57
3,19
4,01
3,71
3,20
2,59
3,80
4,48
5,465,69
3,79
2,83
3,54
4,47
4,20
3,65
2,93
3,93
3,82
4,44
5,38
5,62
4,03
3,00
3,67
4,65
4,30
3,67
2,98
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tasso
(%)
Italia
Nord
Centro
Sud
641
666
745
796809
687
648
681
699
662
612
579
698
738
814
913
920
777
736
792
819
776
719
666
547
572
634
712
719
639
609
643
666
632
584
546
500
600
700
800
900
1.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Rata
(€)
Italia
Nord
Centro
Sud
106
116
125
128
127
129
136 136
126
122
119 119
109
118
126
128 128
130
135135
126
121
118 118
118
130
140
145 144 145
154
154
143
138
135 135
85
95
105
111 111
113
120
119
111
108
106 105
80
90
100
110
120
130
140
150
160
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Capitale unitario
(miglaiia €)
Italia Nord
Centro Sud

20. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
17
I prezzi delle abitazioni
A partire dal 2012 l’ISTAT, nell’ambito del programma EUROSTAT, pubblica l’indice dei prezzi delle
abitazioni (IPAB). L’attuale procedura di produzione dell’indice beneficia della collaborazione
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Con lo scopo di fornire una lettura più completa delle dinamiche che hanno caratterizzato il mercato
immobiliare residenziale nell’ultimo decennio è stata effettuata un’analisi comparata degli andamenti dei
volumi delle compravendite di abitazioni e dei relativi prezzi di scambio. A tal fine, sono stati elaborati gli
indici semestrali del NTN e dei prezzi delle abitazioni. Quest’ultimo è stato ricostruito sulla base delle
quotazioni OMI6
, fino al 1° semestre 2010, e, dopo tale semestre, utilizzando l’indice IPAB dell’ISTAT7
.
Figura 13: Indice dei prezzi
7
e delle compravendite di abitazioni semestrale dal 2004
Elaborazione su dati OMI e ISTAT
Il grafico in Figura 13 mostra, per ogni semestre dal 2004, gli andamenti e le relative variazioni degli indici
delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni, evidenziando nell’ultimo decennio diverse fasi
caratterizzate da alterne vicende di scambi e prezzi. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000,
i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i
volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al
rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano
semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel 1°semestre 2012, una forte
contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui
prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per
i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. Nel 2015 il balzo delle
compravendite del secondo semestre si riflette sul livello prezzi che, dopo sette semestri di ininterrotta
flessione, rimane sostanzialmente stabile,+0,2%.
6
Si vedano le Note trimestrali sull’andamento del mercato immobiliare fino al IV trimestre 2011 pubblicate sul sito internet dell’Agenzia delle
Entrate, alla pagina web: Home-Documentazione-Osservatorio del Mercato Immobiliare-Pubblicazioni-Note trimestrali-Archivio Note trimestrali.
7
L’indice IPAB, elaborato con periodicità trimestrale dall’ISTAT, è stato rielaborato con periodicità semestrale mediando i dati trimestrali di ogni
semestre a partire dal 1° semestre 2010. Il dato relativo al 2° semestre 2015, non essendo disponibile il valore del IV trimestre 2015 alla data di
pubblicazione della presente nota, è stato calcolato considerando un’identica variazione dell’IPAB negli ultimi due trimestri del 2015.
4,5%
-1,0%
4,9%
0,0%
-2,3% -3,6% -4,8%
-10,6%
-6,0%
-9,5%
3,1%
1,3%
-4,7%
-0,5%
1,5%
-23,7%
-6,8% -5,1%
-1,6%
3,1% 2,6%
0,3%
9,8%
3,5% 4,1% 2,8%
4,9%
3,4% 3,1% 2,9%
1,4% 0,2%
-0,4%-0,2% 0,0%
0,5% 0,4% 0,2%
-1,3%
-3,2% -2,9% -2,7%
-2,3% -1,6% -1,7%
0,2%
104,5 103,5
108,6 108,6 106,1
102,4
97,4
87,1
81,9
74,1 76,4 77,4
73,7 73,3 74,4
56,8
52,9 50,2 49,4 50,9 52,2 52,4
57,5
100,0
103,5
107,7
110,8
116,2
120,1
123,8
127,4 129,3 129,5 128,9 128,6 128,6 129,2 129,8 130,0 128,3
124,2
120,7
117,4 114,7 113,8 111,0 111,3
1_2004
2_2004
1_2005
2_2005
1_2006
2_2006
1_2007
2_2007
1_2008
2_2008
1_2009
2_2009
1_2010
2_2010
1_2011
2_2011
1_2012
2_2012
1_2013
2_2013
1_2014
2_2014
1_2015
2_2015
var% NTN var% prezzi
I NTN I prezzi

21. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
18
Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia
L'indagine, condotta con cadenza trimestrale presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari,
offre un quadro dell'andamento del mercato residenziale nazionale, sulle attività di compravendita e di
locazione, sui prezzi e i canoni nel periodo di riferimento, oltre che sulle prospettive del settore.
Realizzato per la prima volta nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, il sondaggio congiunturale si
avvale della collaborazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Entrate a partire dalla
edizione del novembre 2010. Tutti i sondaggi sono pubblicati sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate8
.
Gennaio 2016 - I principali risultati
I principali risultati dell’inchiesta trimestrale sul mercato delle abitazioni in Italia evidenziano nel quarto
trimestre del 2015 un mercato immobiliare residenziale in graduale miglioramento.
Prezzi delle abitazioni
La quota di agenti che segnala un calo dei prezzi di vendita delle abitazioni continua a ridursi (46,4 per
cento dal 67,6 del IV trimestre del 2014), risultando minoritaria per la prima volta dal II trimestre del 2011.
Compravendite
La percentuale di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione cresce, spinta dalle
favorevoli condizioni della domanda, fino al 77,8 per cento, dal 71,6 dell’indagine precedente.
Nel trimestre di riferimento gli operatori hanno intermediato in prevalenza abitazioni di metratura tra 80m2
e fino a 140 m2
(57,9%), parzialmente da ristrutturare (68,6%) e con classe energetica F-G (63,5%).
Trattative e tempi di vendita
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore scende al 14,2
per cento, era 16,1 per cento nella rilevazione dell’anno precedente. Il tempo medio intercorso tra
l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile rimane pressoché stabile, pari a 9,1 mesi.
Modalità di finanziamento degli acquisti
La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario sale al 68,5 per cento (dal 60,7 dell’indagine nell’anno
precedente), come anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile che raggiunge il 64,7 per cento (dal
61,1 per cento nell’anno precedente).
Locazioni
La quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel quarto trimestre cala
lievemente rispetto al periodo precedente (all’82,4 per cento dall’84,8), pur risultando più elevata di quasi
1,5 punti percentuali rispetto allo stesso trimestre del 2014. La quota di agenti che segnala una diminuzione
dei canoni di locazione scende al 33,6 per cento (dal 53,2 rilevato nel 2014), mentre la quota di giudizi di
stabilità sale al 63,1 per cento (dal 44,3 del IV trimestre del 2014). Il margine medio di sconto sui canoni
rispetto alle richieste iniziali del locatore scende al 6,3 per cento rispetto al 7,5 per cento rilevato nel IV
trimestre del 2014.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
Si è rafforzato l’ottimismo degli agenti sull’evoluzione a breve termine del proprio mercato di riferimento,
grazie soprattutto alle attese più favorevoli sull’andamento dei prezzi e dei nuovi incarichi a vendere. Il
saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso raggiunge 15,9 punti
percentuali, rispetto al -7,4 nella rilevazione dello stesso periodo nel 2014.
La quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi nel trimestre in corso scende nuovamente
(al 35,2 per cento, dal 58,7 nel 2014), a fronte del rialzo nei giudizi di stabilità (al 62,5 per cento, dal 40,4)
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
Per la prima volta dal terzo trimestre del 2010 il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione del mercato
immobiliare nazionale risulta significativamente positivo (8,1 punti percentuali contro un saldo negativo di
23 punti percentuali nell’anno precedente). In un orizzonte di medio termine (due anni) emerge un
maggiore ottimismo circa le prospettive del mercato nazionale. La quota delle attese di miglioramento
raggiunge il 55,9 per cento (dal 44,2 nel IV trimestre del 2014), a fronte di una diminuzione dei giudizi di
peggioramento (al 10,5 dal 22,4 per cento).
8
Link: Home - Osservatorio del Mercato Immobiliare - Pubblicazioni - Sondaggio congiunturale mercato immobiliare

22. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
19
I settori non residenziali
Come già evidenziato in Tabella 1 nel IV trimestre del 2015 le compravendite nei settori non residenziali
sono complessivamente in calo. Si riduce in particolare il volume delle transazioni per i settori commerciale
(-2,8%) e produttivo (-1,3%) mentre il terziario presenta un dato positivo, anche se di lieve entità, +0,9%. Su
base annua il commerciale è il solo a guadagnare (+1,9%) per effetto di un secondo e di un terzo trimestre
particolarmente positivi.
Il grafico in Figura 14 mostra la serie storica trimestrale dei numeri indice NTN per i tre settori ed evidenzia
l’elevata contrazione delle vendite dal 2004, calcolata su trimestri omologhi. Sono i settori commerciale e
terziario a mostrare le maggiori sofferenze con un mercato degli scambi fortemente ridimensionato,
rispetto ai picchi raggiunti nel 2005, per il settore commerciale, e nel 2006 per i settori terziario e
produttivo.
Figura 14: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo
In Figura 15 si riporta, per ciascun settore, la serie delle variazioni percentuali tendenziali annue registrate
per ogni trimestre dal 2004. I grafici evidenziano variazioni negative accentuate a partire dal 2009. Poche
sono, infatti, le eccezioni riscontrate: la lieve crescita del settore terziario nel IV trimestre del 2009, quella
del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, i rialzi del terziario e del produttivo nel II
trimestre 2011 e infine le variazioni tutte positive registrate nel III trimestre del 2011. Dopo i forti cali del
2012, all’inizio del 2013 si osserva anche per i settori non residenziali una decelerazione del trend negativo.
Nel terzo e quarto trimestre del 2013 si aggravano nuovamente le perdite per tutti i settori. Nel 2014 i
mercati tornano in campo positivo anche se con risultati oscillanti tra un trimestre e l’altro. Il 2015 del
comparto non residenziale si apre all’insegna di forti perdite che nel caso del produttivo si prolungano nel
corso dell’anno con l’eccezione del III trimestre. Il terziario risale lentamente fino a chiudere in positivo il IV
trimestre mentre la compravendita di negozi accelera soprattutto nei trimestri centrali per poi subire un
nuovo calo.
185,9 185,1 187,8
161,5
128,3 129,1
124,6
104,1
77,5
67,9
68,1 68,7
100,0
172,8
197,6 198,9
166,5
135,1
119,8
124,5
117,6
97,5 88,9
91,7 90,5
145,1
142,7
140,2
122,4
102,8
89,7
87,9
82,3
63,4
57,2 65,3
63,5
35
55
75
95
115
135
155
175
195
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Terziario
Produttivo
Commerciale

23. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
20
Figura 15: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo
10,2%
1,5%
27,9%
-0,5%
13,2%
11,9%
-41,7%
1,5%
-4,2%
-12,1%
47,3%
-14,0%
-13,2%
-15,4%
-12,8%
-20,6%
-19,2%
-4,2%
-18,8%
0,7%
-1,3%
-14,1%
-3,0%
-3,5%
-4,4%
4,2%
2,0%
-16,5%
-19,6%
-32,7% -27,6%
-25,6%
-9,2%
-10,6%
-11,7%
-12,4%
-10,3%
-6,9%
-2,0%
0,3%
-6,4%
-3,7%
0,9%0,9%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Terziario
0,6%
4,8%4,5%
-1,6%
7,2%
-0,4%
-26,1%
-1,7%
-6,4%
-10,5%
20,3%
-12,7%
-8,0%
-10,9%
-12,7%
-16,0%
-23,2%
-13,7%
-17,7%
-12,7%
-0,5%
-4,7%
-10,0%
-2,0%
-8,8%
-5,5%
11,8%
-6,4% -17,6%
-28,5%
-29,7%
-23,0%
-8,6%
-2,6%
-8,1%
-9,7%
4,7%
-5,0%
9,0%
14,1%
-5,2%
10,4%
7,3%
-2,8%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Commerciale
1,8%
4,4%
9,1%
14,4%
33,4%
13,8%
-47,5%
0,6%
-18,4%
-4,7%
80,0%
-16,3%
3,0%
-11,7%
-3,6%
-18,8%
-32,2%
-19,0%-17,0%
-11,4%
-0,2%
-4,2%
-16,9%
4,0%
-2,0%
5,9%
32,8%
-5,5%
-7,8%
-26,3%
-25,8%
-17,1%
-5,9%
-6,5%
-9,4%
-8,8%
-0,7%
10,4%
1,6%
3,1%
-7,1%-8,0%
2,2%
-1,3%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Produttivo

24. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
21
Il settore terziario
Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito,
con 2.831 NTN nel IV trimestre 2015 registra un moderato rialzo sull’omologo periodo dell’anno
precedente (+0,9%).
Come già nel III trimestre, gli andamenti delle diverse aree geografiche sono molto differenziati. Al Sud gli
scambi di uffici continuano a contrarsi (-11,3%), viceversa al Centro le perdite dei mesi precedenti sono
ampiamente compensate (+27,5%) rimanendo l’unica area a chiudere in positivo il bilancio annuo (Figura
16 e Tabella 7). Il Nord subisce nell’ultimo trimestre un calo del 3%, in linea con la performance complessiva
dell’anno.
Figura 16: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica
Tabella 7: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica
Area
I trim
2015
II trim
2015
III trim
2015
IV trim
2015
Anno
2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
Nord 1.134 1.242 1.172 1.676 5.224 11,5% -3,0% -3,4%
Centro 422 452 359 654 1.886 -18,0% 27,5% 8,1%
Sud 442 406 383 502 1.732 -6,4% -11,3% -7,0%
Italia 1.997 2.101 1.913 2.831 8.842 0,9% 0,9% -1,9%
Nel grafico di Figura 17 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004 che evidenzia le
elevate perdite del settore terziario in tutte le macro aree del paese.
Itrim13
IItrim13
IIItrim13
IVtrim13
Itrim14
IItrim14
IIItrim14
IVtrim14
Itrim15
IItrim15
IIItrim15
IVtrim15
-12,4%
-0,3%
-9,2%
-9,2%
-10,8%
-9,6% -11,1%
-10,6%
-7,0%
-17,3%
-19,6%
-11,7%
-10,8%
-6,7%
-22,9%
-12,4%
-4,6%
-24,9%
-9,8% -10,3%
-2,2%
-22,3%
-4,3% -6,9%
-11,9%
11,8%
16,3%
-2,0%
0,0%
-12,5%
16,8%
0,3%
-12,0%
3,6% 0,6%
-6,4%-7,6%
16,3%
-9,5%
-3,7%
11,5%
-18,0%
-6,4%
0,9%
-3,0%
27,5%
-11,3%
0,9%
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
Nord Centro Sud Italia

25. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
22
Figura 17: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica
La Figura 17 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005: nel settore
terziario, in tutte le macro aree, si sono registrati tassi tendenziali sempre negativi dal IV trimestre 2011.
Solo nel III trimestre 2014 ricompaiono i segni positivi nelle aree del Centro e del Sud e nel IV trimestre il
segno positivo permane solo al Sud. Nel 2015 si intensifica la variabilità dei risultati dei singoli trimestri
soprattutto al Centro- Nord mentre il Sud si mantiene stabilmente in campo negativo.
Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica
Analizzando le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono molto differenziati, anche in
considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre, per cui le variazioni
percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti.
Nel IV trimestre 2015 nelle province delle otto principali città italiane per popolazione si sono avute
complessivamente 1.189 compravendite (NTN) per il settore terziario, in aumento di oltre il 30% rispetto al
IV trimestre del 2014.
68,7
69,6
67,8
67,2
35
55
75
95
115
135
155
175
195
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Italia
Nord
Centro
Sud
10,2%
1,5%
27,9%
-0,5%
13,2%
11,9%
-41,7%
1,5%
-4,2%
-12,1%
47,3%
-14,0%
-13,2%
-15,4%
-12,8%
-20,6%
-19,2%
-4,2%
-18,8%
0,7%
-1,3%
-14,1%
-3,0%
-3,5% -4,4%
4,2%
2,0%
-16,5% -19,6%
-32,7%
-27,6%
-25,6%
-9,2%
-10,6%
-11,7%
-12,4%
-10,3%
-6,9%
-2,0%
0,3%
-6,4%
-3,7%
0,9%
0,9%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Italia
Nord
Centro
Sud

26. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
23
Come evidenziato nel grafico di Figura 19 le variazioni tendenziali positive si alternano ad alcune anche
decisamente negative. I rialzi più sostenuti si registrano a Roma e Firenze; di contro, a Genova si verifica il
maggiore calo.
Figura 19: NTN trimestrale principali province settore terziario
RM MI TO GE NA PA BO FI
I trim 13 111 263 62 25 62 27 83 40
II trim 13 145 275 68 50 51 33 64 44
III trim 13 118 201 61 24 36 19 57 57
IV trim 13 187 367 94 42 63 38 85 48
I trim 2014 133 242 71 23 56 25 70 37
II trim 14 126 296 71 27 59 30 72 43
III trim 14 163 225 62 23 52 16 57 41
IV trim 14 138 370 82 35 87 34 101 64
I trim 15 142 298 66 24 53 40 44 52
II trim 15 143 274 81 42 54 34 69 47
III trim 15 99 268 89 21 48 42 56 39
IV trim 15 249 484 101 22 93 32 96 112
Var % IV trim 15-14 80,8% 30,8% 22,7% -37,2% 6,2% -3,7% -4,8% 74,3%
0
100
200
300
400
500

27. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
24
Il settore commerciale
Nel IV trimestre del 2015, come già riportato in Tabella 1, si riducono le compravendite di negozi e si
registra un calo del 2,8% degli scambi rispetto al IV trimestre 2014.
La diminuzione delle compravendite non riguarda però il Centro che, in controtendenza rispetto alla media
nazionale, fa segnare un aumento del 4,4%.
Su base annua, il commerciale chiude positivamente in tutte le macroaree, unico tra i settori non
residenziali, con una crescita del mercato nazionale di circa il 2% rispetto al 2014.
Figura 20: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica
Tabella 8: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica
Area
I trim
2015
II trim
2015
III trim
2015
IV trim
2015
Anno 2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
Nord 2.859 3.245 2.822 3.824 12.749 8,0% -5,6% 0,6%
Centro 1.300 1.565 1.310 1.824 5.999 7,8% 4,4% 4,5%
Sud 1.759 1.915 1.694 2.117 7.486 5,9% -3,4% 1,9%
Italia 5.918 6.725 5.826 7.765 26.234 7,3% -2,8% 1,9%
Nel grafico di Figura 21 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004 che evidenzia le
elevate perdite del settore commerciale in tutte le macro aree del paese.
Itrim13
IItrim13
IIItrim13
IVtrim13
Itrim14
IItrim14
IIItrim14
IVtrim14
Itrim15
IItrim15
IIItrim15
IVtrim15
-8,2%
-3,5%
-12,9%
-8,6%
-8,1%
9,8%
-2,4% -2,6%
-6,7%
-8,2% -10,2% -8,1%-7,7%
-9,7%
-13,0% -9,7%
5,1%
1,1%
6,8%
4,7%
-0,7%
-8,6% -8,9%
-5,0%
10,0%
3,0%
12,2%
9,0%
15,6%
14,6%
11,2%
14,1%
-6,1% -5,2% -3,7% -5,2%
9,6%
11,4% 10,8% 10,4%
8,0% 7,8% 5,9% 7,3%
-5,6%
4,4%
-3,4% -2,8%
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
Nord Centro Sud Italia

28. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
25
Figura 21: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica
La Figura 22 mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005. Limitando
l’osservazione all’ultimo anno si nota come l’inizio negativo del primo trimestre 2015 sia stato riassorbito
nei mesi successivi anche se appare evidente il calo in chiusura d’anno, con la parziale eccezione del Centro.
Figura 22: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica
Le otto principali province con 2.724 NTN segnano complessivamente una crescita pari al 3,9% rispetto al IV
trimestre del 2014. Il dato è il risultato dei rialzi registrati in tutte le province delle grandi città, con le sole
eccezioni di Torino e Genova. Spiccano per gli elevati rialzi in questo trimestre nelle province di Palermo
(+34%) e Bologna (+13,8%).
63,5
62,4
64,6
35
45
55
65
75
85
95
105
115
125
135
145
155
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Italia
Nord
Centro
Sud
0,6%
4,8%
4,5%
-1,6%
7,2%
-0,4%
-26,1%
-1,7%
-6,4%
-10,5%
20,3%
-12,7%
-8,0%
-10,9%
-12,7%
-16,0%
-23,2%
-13,7%
-17,7%
-12,7%
-0,5%
-4,7%
-10,0%
-2,0%
-8,8%
-5,5%
11,8%
-6,4%
-17,6%
-28,5%
-29,7%
-23,0%
-8,6%
-2,6%
-8,1%
-9,7%
4,7%
-5,0%
9,0%
14,1%
-5,2%
10,4%
7,3%
-2,8%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15
Italia
Nord
Centro
Sud

29. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
26
Figura 23: NTN trimestrale principali province settore commerciale
RM MI TO GE NA PA BO FI
I trim 13 431 606 234 91 239 66 93 148
II trim 13 495 545 273 83 282 103 131 142
III trim 13 375 446 180 74 176 64 92 131
IV trim 13 505 667 280 94 271 105 164 170
I trim 14 416 574 253 80 265 78 195 140
II trim 14 459 654 307 111 258 83 128 143
III trim 14 397 502 228 93 260 72 134 127
IV trim 14 570 810 375 116 312 91 160 189
I trim 15 430 597 273 95 276 89 126 169
II trim15 517 787 307 104 303 103 129 170
III trim 15 455 542 195 90 231 91 158 140
IV trim 15 584 859 326 116 335 122 182 200
Var % IV trim 15 - 14 2,6% 6,0% -13,1% 0,0% 7,6% 34,6% 13,8% 6,0%
0
200
400
600
800
1000

30. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
27
Il settore produttivo
Il settore produttivo (capannoni e industrie) nel IV trimestre 2015 mostra un calo complessivo degli scambi,
-1,3% rispetto al IV trimestre 2014. A pesare sul dato nazionale è soprattutto la performance negativa del
Nord (-4,9%) dove si concentrano circa i due terzi del volume delle transazioni del settore. Di contro al Sud
(+2,1%) e soprattutto al Centro (+13,2%) il mercato ha intensificato gli scambi rispetto allo stesso trimestre
dell’anno precedente (Figura 24 e Tabella 9). Su base annua è ancora una volta il Centro a mostrare i soli
risultati positivi (+6,6%).
Figura 24: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica
Tabella 9: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica
Area
I trim
2015
II trim
2015
III trim
2015
IV trim
2015
Anno
2015
var %
III trim
14-15
var %
IV trim
14-15
var %
Anno
14-15
Nord 1.320 1.506 1.401 2.029 6.256 3,4% -4,9% -5,9%
Centro 316 421 330 496 1.563 8,5% 13,2% 6,6%
Sud 343 323 327 430 1.424 -7,7% 2,1% -2,8%
Italia 1.979 2.250 2.059 2.954 9.243 2,2% -1,3% -3,5%
Nel grafico di Figura 25 è riportato l’andamento dei numeri indice NTN trimestrali dal 2004 che evidenzia le
elevate perdite del settore produttivo in tutte le macro aree del paese.
Itrim13
IItrim13
IIItrim13
IVtrim13
Itrim14
IItrim14
IIItrim14
IVtrm14
Itrim15
IItrim15
IIItrim15
IVtrim15
-5,4%
8,8%
-19,1%
-5,9%
-9,3%
-1,0%
-1,3%
-6,5%
-7,7%
-18,4%
-8,1%
-9,4%
-12,3%
21,7%
-18,6%
-8,8%
6,4%
-17,2% -12,7%
-0,7%
16,3%
9,1%
-8,5%
10,4%
2,5%
11,9%
-8,6%
1,6%
9,1%
-15,0%
-2,4%
3,1%
-13,2%
3,5%
12,6%
-7,1%
-8,3%
0,7%
-16,0%
-8,0%
3,4%
8,5%
-7,7%
2,2%
-4,9%
13,2%
2,1%
-1,3%
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Nord Centro Sud Italia

31. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
28
Figura 25: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica
Dalla Figura 26, che mostra la serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005, si
rileva che, dopo il picco negativo che ha accomunato le tre macro aree nel I trimestre 2009, nei trimestri
successivi le flessioni si sono attenuate anche con qualche segno positivo fino alle variazioni tendenziali
tutte positive del II e del III trimestre del 2011. Con l’eccezione dei rialzi registrati al Sud tra il II trimestre
2011 e il I trimestre 2012, il trend negativo è proseguito per tutte le aree fino al IV trimestre 2012. I cali si
sono attenuati nel I trimestre 2013 con il Centro che mostrava un’inversione di tendenza. Nel II e nel III
trimestre 2013 le perdite sono proseguite con tassi tendenziali più o meno accentuati tra le macro aree e
nel IV trimestre 2013 al Centro si registra quella ripresa che però non si conferma nel I trimestre del 2014,
periodo nel quale però provano a rialzarsi le altre due macroaree. Il 2014 prosegue costantemente al rialzo
solo al Nord, mentre nel 2015, come già osservato, soltanto il Centro si mantiene in campo positivo.
Figura 26: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica
Nelle otto province delle principali città nel IV trimestre del 2015 si sono registrate 719 transazioni di
immobili nel settore produttivo, in crescita d i quasi il 6% rispetto al IV trimestre del 2014.
90,5
89,1
87,1
102,6
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
I-04
II-04
III-04
IV-04
I-05
II-05
III-05
IV-05
I-06
II-06
III-06
IV-06
I-07
II-07
III-07
IV-07
I-08
II-08
III-08
IV-08
I-09
II-09
III-09
IV-09
I-10
II-10
III-10
IV-10
I-11
II-11
III-11
IV-11
I-12
II-12
III-12
IV-12
I-13
II-13
III-13
IV-13
I-14
II-14
III-14
IV-14
I-15
II-15
III-15
IV-15
Italia
Nord
Centro
Sud
1,8%
4,4%
9,1%
14,4%
33,4%
13,8%
-47,5%
0,6%
-18,4%
-4,7%
80,0%
-16,3%
3,0%
-11,7%
-3,6%
-18,8%
-32,2%
-19,0%
-17,0%
-11,4%
-0,2% -4,2%
-16,9%
4,0%
-2,0%
5,9%
32,8%
-5,5%
-7,8%
-26,3% -25,8%
-17,1%
-5,9%
-6,5%
-9,4% -8,8%
-0,7%
10,4%
1,6% 3,1%
-7,1%
-8,0%
2,2%
-1,3%
I04-05
II04-05
III04-05
IV04-05
I05-06
II05-06
III05-06
IV05-06
I06-07
II06-07
III06-07
IV06-07
I07-08
II07-08
III07-08
IV07-08
I08-09
II08-09
III08-09
IV08-09
I09-10
II09-10
III09-10
IV09-10
I10-11
II10-11
III10-11
IV10-11
I11-12
II11-12
III11-12
IV11-12
I12-13
II12-13
III12-13
IV12-13
I13-14
II13-14
III13-14
IV13-14
I14-15
II14-15
III14-15
IV14-15Italia
Nord
Centro
Sud

32. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
29
I migliori risultati, in termine di tassi tendenziali positivi più elevati, si registrano a Roma e Palermo, oltre il
50% e a Napoli, +34,3% (Figura 27). I mercati del settore produttivo risultano invece in perdita in questo
trimestre nelle grandi citta del Nord, Torino, Genova e Bologna, ma non a Milano dove cresce del 16,4%.
Figura 27: NTN trimestrale principali province settore produttivo
RM MI TO GE NA PA BO FI
I trim 13 45 142 138 9 27 12 61 32
II trim 13 47 176 119 10 25 11 36 37
III trim 13 28 148 85 13 26 25 56 23
IV trim 13 55 178 172 18 29 13 68 42
I trim 14 39 174 103 13 32 6 75 35
II trim 14 44 174 132 17 29 13 57 34
III trim 14 31 152 96 16 36 8 68 31
IV trim 14 48 254 171 24 30 10 90 52
I trim 15 42 161 103 18 29 11 98 25
II trim 15 32 194 129 17 24 24 88 41
III trim 15 49 147 118 25 23 11 68 16
IV trim 15 78 296 150 23 40 18 70 44
Var % IV trim 15-14 61,2% 16,4% -12,1% -4,2% 34,3% 74,8% -21,9% -15,1%
0
100
200
300

33. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
30
Fonti e criteri metodologici
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti di
unità immobiliari per alcune categorie catastali.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle
unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati sono stati estratti l’8 febbraio 2016 e si riferiscono
al IV trimestre 2015, salvo possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge. Si tratta in ogni caso di
quantità residuali non rilevanti ai fini statistici, che sono comunque riportate per il consolidamento finale
del dato. Per tale ragione il trimestre corrente e quello precedente possono variare nel numero assoluto
nelle pubblicazioni successive. Il dato si consolida definitivamente a distanza dei due successivi trimestri.
Copertura territoriale dei dati
I dati relativi ai volumi di compravendite riguardano l’intero territorio nazionale ad eccezione delle province
di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, in quanto il catasto e/o gli uffici di pubblicità immobiliare sono gestiti
localmente.
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili, impone l’adozione
di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e su ulteriori categorie adottate ai fini
della nota di trascrizione. Limitatamente al settore residenziale la questione è meno controversa, mentre
per le pertinenze nella categoria affluiscono anche immobili non pertinenziali di abitazioni. Tuttavia, la
prevalenza in queste due categorie catastali, almeno per l’analisi degli andamenti e della distribuzione
territoriale, di cantine e posti auto fa propendere per considerare l’aggregato tout court come pertinenze
delle abitazioni. Di seguito è riportata la tabella delle aggregazioni delle categorie catastali adottate ai fini
delle analisi presentate nella nota.
Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite
dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità
immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò
significa che se di un’unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota
di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma
come 0,5 transazioni).
Macro aree
geografiche
Nord: Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta, Emilia Romagna, Friuli
Venezia Giulia, Veneto;
Centro: Lazio, Marche, Toscana, Umbria;
Sud: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia.
NTN np
N. di transazioni del diritto di nuda proprietà di unità immobiliari
“normalizzate”. Si riferiscono ai soli atti di trasferimento nei quali il venditore
trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del
bene (usufrutto), quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il
possesso e il pieno utilizzo per tutta la vita o per un determinato periodo.

34. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
31
NTN IP
N. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” effettuate con l’ausilio di
mutuo ipotecario da persone fisiche. Non rientrano nelle analisi presentate
nella nota, quegli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca
iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia
reale. Sono escluse, inoltre, le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto
delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte
di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto
dell’abitazione.
Capitale erogato
Capitale che il finanziatore (istituto di credito o altro) concede per la
compravendita dell’immobile.
Tasso di interesse
Misura dell'interesse sul capitale erogato, stabilito alla data della
sottoscrizione dell’atto di finanziamento (tasso iniziale), valevole per il calcolo
della prima rata del mutuo.
Durata del mutuo
Tempo, espresso in anni, pattuito alla data della sottoscrizione del contratto di
mutuo per la restituzione del capitale erogato.
Rata media
La rata media è calcolata considerando un tasso costante pari al tasso iniziale
medio, applicato al capitale medio per unità (capitale finanziato) per una
durata pari alla durata media.

35. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
32
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE
RESIDENZIALE
(Categoria catastale) (Descrizione)
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
PERTINENZE
MAGAZZINI/ CANTINE
C/2 Magazzini e locali di deposito
BOX / POSTI AUTO
C/6 e C/7
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
Tettoie chiuse o aperte
SETTORE NON
RESIDENZIALE
TERZIARIO
A10
D5
Uffici
Istituti di credito
COMMERCIALE
C1 e C3
D8
D2
Negozi e Laboratori
Edifici Commerciali
Alberghi
PRODUTTIVO
D1 e D7 Capannoni industriali
ALTRO
GRUPPO B
Unità immobiliari nelle categorie da B1 a B8 destinate all’uso di alloggi
collettivi, case di cura ed ospedali, prigioni, uffici pubblici, scuole, biblioteche,
musei, ecc.
GRUPPO C
Unità immobiliari nelle categorie C4 e C5: fabbricati per arti e mestieri,
stabilimenti balneari e di acque curative.
GRUPPO D
Unità immobiliari nelle categorie D3, D4, D6, D9 e D10 destinate all’uso di
teatri, cinematografi, case di cura ed ospedali (con fine di lucro), fabbricati e
locali per esercizi sportivi, scuole private, ecc.
GRUPPO E
Unità immobiliari nelle categorie da E1 a E9 destinate all’uso pubblico ed
interesse collettivo quali stazioni per servizi di trasporto, fabbricati per
l’esercizio pubblico dei culti, ecc.
UNITA’ NON CLASSIFICABILI
Unità immobiliari per le quali non è desumibile la categoria catastale dalla nota
Unica di trascrizione e registrazione.

36. NOTA TRIMESTRALE
IV trimestre 2015 e sintesi annua
33
Indice delle figure
Figura 1: Numero indice NTN trimestrale................................................................................................................................................3
Figura 2: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale ................................................................................................................4
Figura 3: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale per macro area geografica ......................................5
Figura 4: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica ....................................................................6
Figura 5: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale per macro area geografica .......................................................6
Figura 6: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale capoluoghi e non capoluoghi per macro area geografica .....................8
Figura 7: Numero indice NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province
(base = I trim. 2004)...............................................................................................................................................................................10
Figura 8: Numero indice NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà .......................................................................13
Figura 9: Serie delle variazioni % NTN trimestrale settore residenziale Nuda e Piena Proprietà ..........................................................13
Figura 10: Numero indice NTN IP e capitale annuale per macro area geografica .................................................................................15
Figura 11: Andamento dal 2004 del tasso e della rata media iniziale per macro area geografica ........................................................16
Figura 12: Andamento del capitale unitario erogato dal 2004..............................................................................................................16
Figura 13: Indice dei prezzi e delle compravendite di abitazioni semestrale dal 2004..........................................................................17
Figura 14: Numero indice NTN trimestrale per i settori terziario, commerciale e produttivo ..............................................................19
Figura 15: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settori commerciale, terziario e produttivo....................................................20
Figura 16: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica ........................................21
Figura 17: Numero indice NTN trimestrale settore terziario per macro area geografica......................................................................22
Figura 18: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore terziario per macro area geografica ...................................................22
Figura 19: NTN trimestrale principali province settore terziario ...........................................................................................................23
Figura 20: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica.................................24
Figura 21: Numero indice NTN trimestrale settore commerciale per macro area geografica...............................................................25
Figura 22: Serie delle variazioni % tendenziali del NTN settore commerciale per macro area geografica............................................25
Figura 23: NTN trimestrale principali province settore commerciale....................................................................................................26
Figura 24: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica ....................................27
Figura 25: Numero indice NTN trimestrale settore produttivo per macro area geografica ..................................................................28
Figura 26: Serie delle variazioni percentuali tendenziali del NTN settore produttivo per macro area geografica ................................28
Figura 27: NTN trimestrale principali province settore produttivo .......................................................................................................29
Indice delle tabelle
Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua ................................................................................................................2
Tabella 2: NTN e variazione % tendenziale annua settore residenziale, capoluoghi e non capoluoghi, macro area geografica.............7
Tabella 3: Variazione % tendenziale annua settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi .......................................................7
Tabella 4: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale principali città e relative province .........................9
Tabella 5: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore residenziale nuda proprietà, capoluoghi e non capoluoghi.....12
Tabella 6: NTN IP, capitale erogato, tasso medio, durata e incidenza NTN IP su NTN PF......................................................................14
Tabella 7: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore terziario per macro area geografica.........................................21
Tabella 8: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore commerciale per macro area geografica .................................24
Tabella 9: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua settore produttivo per macro area geografica.....................................27