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Análisis de costos empresa constructora
 

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Análisis de Costos Empresa Constructora

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    Análisis de costos empresa constructora Análisis de costos empresa constructora Document Transcript

    • ANÁLISIS DE COSTOS 1
    • INTRODUCCIÓNEl costo de la realización de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la sumadel Costo Directo que genera dicha obra más los Gastos Generales que de ella sedesprenden. Costo Empresa Constructo ra = Costo Directo + Gastos GeneralesPor otra parte, el Costo del Mandante, está relacionado con el costo que asume la EmpresaConstructora al realizar el proyecto que se le encargó más las Utilidades u Honorarios quela Empresa Constructora cobre por dicho proyecto. Costo Mandante = Costo E.C. + UtilidadesLas utilidades dependen de la política de la empresa, y generalmente son expresados enporcentajes. En tiempos de prosperidad económica, rodean el 15% mientras que en tiemposde escasez productiva y económica, rodean el 0%, es decir, las empresas solo tratan desobrevivir el mal tiempo.El Costo Directo (C.D.) está dado por la cantidad de estructuras que contempla el proyecto,y por el precio unitario de cada una de esas estructuras. C.D. = Cantidad ⋅ Precio UnitarioPara obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el Análisis dePrecios Unitarios (A.P.U.), lo que implica saber construir y conocer los rendimientos, tantode la Mano de Obra, como de los Materiales, para así después, poder obtener las Pérdidas ylas Leyes Sociales (asociados a un %).Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar.Los Gastos Generales (G.G.), que varían entre el 15 – 30% del C.D. del proyecto, sedividen en G.G. Directos y G.G. Indirectos. 2
    • En el presente ramo, estudiaremos en profundidad, cada una de las partes que constituyenlos costos que tiene el realizar un proyecto para una Empresa Constructora. 3
    • ANALISIS DE PROPUESTASUna propuesta, es un sistema a través del cual, podemos adjudicar la ejecución de unproyecto de construcción específico a un responsable, en función del costo, plazo y calidadque éste ofrece para llevar a cabo dicha obra.ENTES PARTICIPANTESPodemos distinguir dos participantes fundamentales en una propuesta: 1. Mandante 2. ContratistaEl mandante, puede ser una empresa o persona jurídica, o bien, alguna institución pública.De lo anterior, se desprende que existen dos tipos de propuestas: 1. Públicas (Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitación del proyecto que quieren realizar) 2. PrivadasDentro de los participantes de una propuesta, también encontramos los Consultores,Subcontratistas, los ITO, etc.ETAPAS DE UNA PROPUESTAEntendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodología básica para realizar el llamado,estudio y adjudicación de proyecto de construcción.Estas etapas, ordenadas cronológicamente, son las siguientes: 4
    • 5
    • 1. Selección de ParticipantesEsta etapa, se subdivide en tres partes: a. Preclasificación b. Clasificación c. Registro de Contratistas: en el caso particular del MINVU, existen contratistas para distintos rubros (edificación, urbanización, etc.), dependiendo de la experiencia y el capital de la empresa.2. Llamado o Invitación3. Confirmación o RechazoCualquier motivo por el cual, una constructora desiste de participar en una licitación, debehacerse por escrito al mandante (darle aviso), ya que en general, existen sanciones a lasconstructoras que no avisan su retiro de la licitación.4. Compra de DocumentosUna vez que se decide participar, se compran los documentos al mandante. Estosdocumentos son de tres tipos: a. Calendarización de la propuesta: fija los hitos para planificar y programar la obra y el proyecto. i. Fecha de visita a terreno ii. Día, hora y lugar de visita a terreno iii. Fecha últimas consultas iv. Fecha de aclaraciones hechas v. Fecha y lugar de entrega de las ofertas vi. Fecha tope de información de la adjudicación de la propuesta. vii. Fecha de firma del contrato viii. Fecha estimada de inicio de la obra b. Bases Administrativas: regulan lo que respecta a lo administrativo de la obra. Es el rayado de cancha administrativo. i. B.A. Generales ii. B.A. Específicas c. Antecedentes del Proyecto i. E.T. ii. Memoria de Cálculo iii. Informe de Mecánica de Suelos iv. Etc.5. Revisión por parte del Departamento de EstudiosEn esta etapa, lo importante es: a. Ver que no hallan vacíos entre los distintos documentos del proyecto 6
    • b. Ver que estén todas las láminas del proyecto y coincidan con las E.T. (en materialidad, tamaño, dimensiones, etc).6. Copia de planos para solicitar subcontratos y para el desarrollo del estudioCon la copia de los planos del proyecto y todos los antecedentes que éste incluya, tanto eldepartamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que trabajenen el proyecto, podrán hacer su calendarización en función de los plazos definidos por elmandante, teniendo así los plazos respectivos para cada una de las funciones a satisfacer.7. Comienzo de Cubicaciones, cotizaciones especiales y A.P.U.Necesito conocer los volúmenes de obra para definir la tecnología a utilizar, y así, hacer losA.P.U.Con los rendimientos considerados, se empieza a programar, para saber cuánto va ademorar la obra y luego, obtener los G.G.Otro de los objetivos de cubicar primeramente, es para conocer las economías de escala. Noes lo mismo comprar 10 m3 de hormigón que 1000 m3 (ventas por mayor), como tambiénno va a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 4 m2 ($10.000 el día), que por instalar100 m2 (en cuyo caso, cobra por m2).8. Visita a TerrenoLo importante, es fijar el día, lugar de emplazamiento de la obra, etc.Se busca que las obras vean todas las externalidades que el lugar proporciona y cómo seresolverán (si hay carpinteros de primera cerca del predio, transporte, etc.). 7
    • 9. Envío de ConsultasLuego de la visita a terreno, se hacen las consultas respectivas al mandante y su equipotécnico. Por ello, es necesario un estudio previo de los documentos del proyecto.10. Recepción de Aclaraciones11. Finalización Cubicaciones y A.P.U.Luego de recepcionar las aclaraciones hechas, se finalizan las cubicaciones y los A.P.U.,dando paso a programar la obra.12. Programación de la ObraEs el ítem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del proyecto.Si el plazo que se da no es el correcto, se aplican multas. No es recomendable ajustar elplazo a los G.G.13. Cálculo del C.D. del proyecto14. Análisis de Gastos Generales15. Envío a GerenciaLa Gerencia, cuestiona el costo que tiene el realizar el proyecto, para la EmpresaConstructora. 8
    • La distancia de la Obra a la Oficina Central, es de suma importancia, ya que incide en losG.G.Las utilidades se calculan referente a: a. Lo que mande el mercado b. Volúmenes de Obra c. Riesgo de realizar el proyecto para la E.C.16. Revisión Final17. Preparación de la Oferta (Sobres)Se refiere a la entrega, es decir, fecha, hora, lugar especificado, de la propuesta de laempresa constructora al mandante.Los sobres generalmente son dos, y contienenSobre 1: Sobre 2: a. Presupuesto de Venta a. Presupuesto detallado (A.P.U.) b. Plazo / Calidad b. Carta Gantt c. Carta de Presentación c. Boleta por Seriedad de la Oferta d. A.P.U. e. Análisis de G.G.Toda la información, debe ir con firma y timbre de la E.C.18. Recepción de OfertasEl día y el proceso, debe estar en las bases administrativas.19. Revisión de los SobresLa revisión de los sobres se realiza: a. En presencia de todas las E.C. y el mandante. Primero se revisa el sobre 2 (oferta técnica) para ver si están todos los papeles y se firma un acta. b. En procesos transparentes, también se abre el sobre 1 y todas las E.C. saben quienes participan y los presupuestos y plazos entregados en las propuestas. 9
    • 20. Estudio de las Ofertas21. Adjudicación de la PropuestaEl mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarización, ya que el tiempoentre estudiar y firmar el contrato, debe ser previo a la fecha de vencimiento de la boleta deSeriedad de la Oferta.22. Estudio del Contrato23. Firma del Contrato24. Devolución de Boleta por Seriedad de la OfertaEl mandante devuelve la boleta por Seriedad de la Oferta, y la cambia por la boleta de FielCumplimiento de Contrato. Nunca el mandante se queda sin una boleta. 10
    • BASES ADMINISTRATIVASSon documentos escritos que definen condiciones bajo las cuales se realizará un proyecto.Forman parte del contrato que se firmará y forman parte de los documentos contractuales.Cuando uno se inscribe en una institución como contratista (registro de contratistas), se nosentrega las B.A. Generales.1. Bases Administrativas Generales a. Definiciones e Interpretaciones: mandante, contratista, etc. b. Documentos del Contrato: alcance de cada documento, cual prima, etc. c. Obligaciones: de las distintas partes, como mandante, constructora, etc. d. Mano de Obra y Materiales: responsabilidad de la M.O. y de los materiales. e. Garantías y Seguros: tipos de documentos para usar garantías, función de los documentos, etc. Ejemplos: - Boleta Garantía Bancaria - Seguros - Vales a la Vista f. Impuestos y Derechos: pago de derechos, cómo depositar residuos en botaderos. g. Plazos y Retrasos: plazos de obra como inicio y fin de obra, qué se entiende por fin de obra, si es la recepción municipal, la definitiva, etc. También se define cómo se da término a la obra, las multas por retraso (no la cantidad), cómo se cobran y cancelan las multas, etc. h. Adiciones u Omisiones: aumento o disminución de obra, obras extraordinarias, se definen y determinan los procedimientos administrativos para ellas. Ejemplo: Si como constructora, se entrega una propuesta con: Pavimento Cerámico: 1000 m2 a $4000/unid Pavimento Fléxit: 500 m2 a $3800/unid. Si el contrato es por Suma Alzada, yo soy responsable del Precio Unitario que se fija en la partida. En los $4000/unid, no se consideró la M.O. Por ello, se agrega una cláusula a las bases generales, diciendo que el aumento y disminución de obra, está dentro de un rango (10-20%), para mantener los 11
    • precios. Si se pide un porcentaje fuera de este rango, se pueden reestudiar los precios y cambiarlos: el mandante decidirá si acepta o no (en el diferencial). Obra Extraordinaria: obra solicitada por el mandante, que no existe en el presupuesto, es decir, es otro presupuesto. i. Instalación de Faenas: requerimientos para obra e ITO, como sala de reuniones, servicios sanitarios, etc. j. Determinación de cantidades de obra: cubicación, forma de cubicar, reglamentación, etc. k. Subcontratos: se especifica que el contratista y el mandante, son responsables de la relación con los subcontratistas, como cambio de subcontratistas, calidad de obra, etc. En el MOP o MINVU, se contratan sólo subcontratos que estén en el Registro. l. Formas de pago: qué se entiende por estado de pago, quién lo firma, plazos para el pago, períodos de ingresos y egresos. Las cláusulas de forma de pago, influyen en la caja (flujos de caja). El flujo de caja, es el resultado de los movimientos mensuales de ingresos y egresos de dinero. m. Arbitraje: atribuciones del árbitro, árbitro suplente. En general, los árbitros son: abogados de la bolsa de comercio o personas de bien (como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, etc.). La intervención de un árbitro, en general, la paga la parte que pierde el arbitraje.2. Bases Administrativas Particulares a. Nombre y ubicación del proyecto b. Identificación del propietario c. Identificación del arquitecto o ingeniero responsable del diseño d. Identificación del administrador del proyecto e. Descripción del proyecto f. Alcance de los servicios g. Garantías: tipo, características y monto h. Seguros exigibles al contratista. 12
    • VISITA A TERRENOEn la visita a terreno, debemos obtener información acerca del lugar donde se implementaráel proyecto.Las características de una visita a terreno, son las siguientes: - Planificación cuidadosa - Programación detallada: permitirá planificar medios de transporte, tramitación de permisos, provisión de elementos de seguridad, lugares de reunión, extender planos y dar explicaciones, proveer alimentación. - Inscripción de participantes: es muy importante que el mandante tenga una buena impresión de los proponentes. 13
    • En la visita a terreno, debemos recoger antecedentes de:1. Medios de Transporte a. Para la M.O. (arriendo de furgones de acercamiento, alojamiento) b. Lugar de desembarco de maquinarias (ver accesibilidad, etc.)2. Caminos a. Red Existente b. Clases y características c. Puentes d. Pasos bajo nivel e. Efecto del clima f. Radio mínimo de curvas g. Limitaciones de carga y tamaños3. Antecedentes Meteorológicos a. Inundaciones b. Cursos de agua c. Nivel de agua d. Presencia y altura de nieve e. Viento, calor, humedad (influyen en los rendimientos, es decir en los plazos y en los A.P.U.).4. Agua5. Servicios de Infraestructuras a. Energía eléctrica b. Agua potable c. Comunicación6. Mecánica de Suelos a. Observación por medio de calicatas, sondajes y toma de muestras. b. Observación de cortes o excavaciones cercanas c. Antecedentes de obras cercanas.Otros antecedentes a recoger, son:1. Obstrucciones aéreas o subterráneas: líneas de alta tensión, tendidos bajo tierra, posibilidad de interrumpir el servicio.2. Fuentes de Material: áridos para hormigón, empréstitos, ubicación, características y volumen, visualizar las instalaciones necesarias.3. Botaderos: existencia y capacidad4. Mano de Obra: disponibilidad, cantidad y calificación, transporte y remuneraciones usuales.5. Condiciones para personal foráneo: oficios y especialidades no disponibles en el lugar, organizaciones y autoridades en el lugar, etc. 14
    • 6. Recursos y restricciones locales: bancos, correo, teléfonos, contratistas, maestranzas, maquinarias, simultaneidad con otras obras, asistencia médica, industria local, abastecimiento de materiales y comida, transporte, restricciones de tránsito.7. Instalación de faenas: ubicación, componentes, tamaño, cercos o cierros, características específicas. 15
    • CONTRATOSDefiniremos contrato, como un documento elaborado en conformidad con las leyeschilenas, suscrito entre un propietario (o mandante) y un contratista, mediante el cual seestablecen responsabilidades, derechos y obligaciones para la ejecución de un proyecto.MODALIDADESExisten 4 categorías de contratos: - Suma Alzada - Administración Delegada - Serie de Precios Unitarios - Llave en Mano1. Suma AlzadaSe fija la ejecución del proyecto por un monto fijo, único, global y total. Es el más usado.Aquí, el mandante es el responsable por el proyecto que ha entregado para ser estudiado.Las cubicaciones, A.P:U., y cotizaciones, son de exclusiva responsabilidad del contratista.Las características de un contrato a suma alzada, son: - Pueden ser reajustables - Contratista debe asumir responsablemente su oferta - El proyecto debe estar terminado - Se suele pagar en forma parcial (estados de pago) - Generalmente se dispone de un anticipo - Requiere un estudio riguroso - Puede existir solo por mano de obra.2. Administración DelegadaEl contratista toma a cargo, la dirección, ejecución y administración de una obra, por cuentadel propietario quién reembolsa al contratista, además de los G.G. indirectos y loshonorarios del mismo.Este tipo de contrato, es una solución cuando necesitamos partir pronto con las obras, y elproyecto aún no está terminado.Es necesario que la constructora tenga una caja chica para partir, y confianza entre elmandante y la empresa contratista. 16
    • Su característica principal es que no se hace un llamado a propuesta, sino que se realiza unconcurso de antecedentes, ya que resulta fundamental la confiabilidad que muestre elcontratista.Existen variantes para este tipo de contrato. Por ejemplo, contratar las instalacioneseléctricas de manera individual.3. Serie de Precios UnitariosSe fija sólo el valor de los precios unitarios, y las unidades de medida de cada partida.Dichos precios unitarios, incluyen: - Costo Directo - G.G. - UtilidadesLas características de un contrato de serie de precios unitarios, son: - El contratista no es responsable de las cubicaciones - Se paga según los avances efectivos - Puede incluir cláusulas de reajustabilidad - Con las cubicaciones, estableceremos los A.P.U., por lo que deben existir cláusulas acerca de los aumentos o disminuciones de obra. - Los hay sólo por mano de obra.4. Llave en ManoPara este tipo de contratos, se establece un precio de venta o costo final, que incluye elproyecto completo: suministros, costos del proyecto, construcción, G.G. y utilidades.Las características de un contrato con llave en mano, son: - El mandante tiene que decir aproximadamente, de cuánto dinero dispone para el proyecto, para que los contratistas puedan definirlo y proyectarlo. - El propietario exigirá que el producto final, cumpla con las especificaciones del proyecto. - Pagos según avance o sólo al finalizar la obra (empresas deben tener la liquidez suficiente para realizar el proyecto, en sus etapas de diseño, estudio y ejecución). - Incentivo para las empresas: premio en dinero, para los que no ganan la propuestas por razones de costo de estudio. - Puede existir reajustabilidad. 17
    • CLÁUSULAS MÍNIMAS QUE DEBE CONTENER UN CONTRATOLas cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción, son:1. Individualización de las partes.2. Naturaleza del contrato3. Modalidad 18
    • 4. Antecedentes del Proyecto5. Precio y MonedaEs un ítem muy importante, ya que define lo que vale el proyecto: es el valor total y único.Se debe indicar monto, moneda, si está o no con I.V.A., si se aplicará o no reajustabilidadal monto, por devaluación de la moneda.6. Forma de PagoSe debe indicar el período en el cuál, la empresa entregará el pago a la ITO, la cual revisaráel estado de pago en un período, y si está bueno, le indicará a la constructora que le envíe lafactura, la cual manda la ITO al mandante, quién también tiene un plazo para pagar. Todolo anterior, está en las Bases Administrativas.Si se rechaza, se devuelve a la constructora, la cual debe arreglar su estado de pago ymandarlo nuevamente a la ITO.Mandantes Privados  10 a 15 días de plazoMandantes Públicos  depende. El peor mandante es un ente público, sobre todo en tiempos malos.La ITO es la parte que más respeta los plazos.Este punto, tiene un impacto directo en el flujo de caja proyectado.7. Existencia de Reajuste8. PlazoDesde qué momento empieza el plazo, desde qué hito (firma de contrato, comienzo deobras, etc.) y en qué hito finaliza (recepción sin ITO, recepción provisoria conobservaciones, recepción final, etc.).Por ejemplo: 180 días desde la entrega del terreno, hasta la recepción provisoria sinobservaciones. 19
    • Normalmente, el mandante no acepta atrasos por lluvias, huelga de trabajadores, paros demicros, etc. El tipo de atraso que acepta, son de situaciones de fuerza mayor (terremotos).La recepción provisoria se solicita mediante carta certificada al mandante, ya que va confecha y sólo cuando el 100% de la obra esté finalizada. Si no hubiera ningún tipo deobservaciones, la fecha en la cual fue emitida la carta, es la fecha de fin de obra.Si se hacen observaciones, se levanta un listado de observaciones por una comisión decuatro integrantes mínimo (representantes del mandante, ITO y constructora).Un año después de la recepción sin observaciones, se hace una recepción definitiva (elmandante tiene la Boleta de Garantía). Si hay algún desperfecto, se presiona con la Boletade Garantía para que la Empresa Constructora arregle las observaciones.9. AnticiposUn anticipo, es una cantidad de dinero que se da por adelantado, para dar partida alproyecto. Es un % del monto del contrato, y normalmente equivale a un 20 o 30%. Loanterior, debe estar estipulado en el contrato.10. Garantías y Retenciones 20
    • Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes, se utilizan las garantías y lasretenciones. Éstas, deben asegurar que se utilicen todos los fondos en el proyecto acordadoy no se deriven hacia otros motivos, como también, deben caucionar frente al dineropagado al contratista.Las garantías más usualmente utilizadas, son: - Seriedad de la Oferta (monto cerrado) - Garantía de Correcta Ejecución: 120 días después del fin del contrato. - Garantía por Anticipo: dura mientras siga el plazo de la obra. - Retenciones: dinero que se guarda por garantía de no cumplimiento. - Garantía por Mantención: un año después de finalizado el contrato.11. MultasSe debe pagar, al no cumplir una cláusula.Multas por plazo, van desde el 1 – 3%, y se descuentan de las utilidades.12. PremiosSon incentivos para el contratista y seguridades para el mandante, ya que el contratista tratade terminar lo antes posible la obra.Van asociados al valor de los gastos generales de la empresa (duplico lo que la constructorase ahorra).13. ResponsabilidadDejar por escrito, aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo (cada una de laspartes).14. SeguridadLa constructora debe velar por ella; si ésta no lo hace de alguna manera, le recae elmandante. Se deja explícito en los contratos. 21
    • GARANTÍASConstituyen un compromiso del proponente, frente a la inversión que realizará el mandante.Como contratistas, hay que demostrar: - Solvencia económica - Idoneidad técnica (es decir, ser capaces técnicamente del estudio y de la ejecución. - ResponsabilidadLas garantías pueden ser cheques, pólizas, vales a la vista o boletas de garantía bancarias(las más comunes).Las Boletas de Garantía Bancaria, tienen las siguientes características - Son nominativas, no endosables e irrevocables - Se pueden emitir en cualquier moneda - Pueden ser reajustables - Pagaderas a la vista o a plazo.Las Boletas de Garantía Bancaria, se pagan por una razón específica (denominada Glosa);por ejemplo, si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes, el mandanteno puede cobrarla si la obra se empieza el domingo, o por las excavaciones.TIPOS DE GARANTÍAS1. Seriedad de la OfertaEs un monto fijo para todos los participantes de la propuesta.Sus características son:- Compromiso en dinero del proponente, frente al desafío del estudio de la propuesta.- Con ella, el contratista quiere demostrar que estudió a cabalidad el proyecto y que no se arrepentirá de lo ofertado.- Su vencimiento se establece siempre para después de la fecha de adjudicación- En caso de resultar favorecido con la adjudicación de la propuesta, y la constructora se abstiene de asumir la designación, el mandante puede cobrar esta garantía.2. Fiel Cumplimiento del Contrato“El contratista deberá mantener, a su exclusivo costo, durante toda la vigencia del contratoy hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta, una boleta bancaria de garantía,en favor de XXXX, por la suma equivalente al 10% del total del contrato, que garantizará:El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandanteen este contrato. 22
    • El pago de todos los compromisos con subcontratistas y trabajadores que no hayan sidocompletamente enterados, ya sean pagos pendientes, leyes sociales, etc. El pago de lasmultas establecidas por atraso en la entrega, que no hayan sido deducidasadministrativamente de algún estado de pago”.“Esta garantía será devuelta al Contratista después de efectuada y aceptada la RecepciónProvisoria. El Mandante, queda expresamente facultado, circunstancia que el Contratistadeclara conocer y aceptar, para cobrar esta garantía si llegado el día de su vencimiento nose ha logrado la Recepción Provisional de las Obras a satisfacción del Mandante o si laBoleta de Garantía no se hubiere reemplazado por otra en iguales términos, con unavigencia tal que cubra el periodo restante para este evento.”3. Anticipo “Adicionalmente, el contratista deberá mantener, a su exclusivo costo, durante toda lavigencia de la obra y hasta 60 días después del plazo establecido en su oferta, una o másboleta bancaria de garantía en favor de XXXX por la suma equivalente al porcentaje deltotal del contrato que haya solicitado como Anticipo, que garantizará la correcta inversión yutilización de éste hasta la total restitución del mismo.”Existen algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garantías.Ejemplo: Anticipo del 25% EP1: 15% - ∆1 EP2: 60% - ∆2 100% de Pago EP3: 25% - ∆3 100% 25% 75%4. Retenciones“Para garantizar la Correcta Ejecución de la Obra, de cada Estado de Pago se retendrá un10% del valor total de cada uno hasta completar el 5% del valor total del contrato.”5. Mantención“Si después de efectuada la Recepción Provisoria, resultare que la obra ha sido ejecutadasin defecto alguno y en conformidad a los planos, especificaciones técnicas y Reglas de laTécnica, se devolverán al Contratista las retenciones efectuadas, debiendo el Contratista 23
    • entregar a cambio una Boleta Bancaria de Garantía, incondicional e irrevocable, a la ordende XXXX, equivalente al 2% del valor actualizado del contrato, IVA incluido expresada enUnidades de Fomento y válida hasta transcurridos 12 meses, contados desde la fecha delActa de la Recepción Provisoria” 24
    • PRESUPUESTOSEl mandante debe pedir las formas y niveles de presupuestos que quiere. Si no lo hace,debemos entregar nosotros todas las formas y niveles.PRESUPUESTO DE VENTAIndica un total neto con IVA, lo que da el total bruto. El presupuesto de venta, va en elsobre n°1 (oferta económica), y contempla: TOTAL NETO = 2 IVA (%) = 3 TOTAL BRUTO = 4El Total Bruto, es el Total del Costo de Construcción.PRESUPUESTO RESUMIDOEs un desgloce de los costos, de acuerdo a los capítulos en que subdivimos el C.D. delproyecto, y va en el sobre n°2. I. OBRAS PREVIAS = A (<5%) II. OBRA GRUESA = B (30 - 45%) III. TERMINACIONES = C (30 - 60%) IV. OBRAS EXTERIORES = D V. INSTALACIONES = E TOTAL C.D. = 1 G.G. (%) = F % del C.D. UTILIDADES (%) = G % del C.D. TOTAL NETO = 2 IVA (%) = 3 TOTAL BRUTO = 4El porcentaje para Obra Gruesa, varía según: - Obra Social: 30 – 35% - Viviendas Clase Alta: 60% - Grandes fundaciones y estructuras pesadas: 45% 25
    • Las utilidades, dependen de las políticas de la empresa, y varían entre 0 y 15%.PRESUPUESTO DETALLADOHay una modalidad de entregar el presupuesto, llamada Valor Pro Forma (V.P.F.), que esun cálculo estimado máximo al cual puede llegar una partida.Se hace cuando el mandante no ha definido una partida y necesita llamar a la licitación, yen el transcurso se define.Antes de la partida (ejecución), la constructora debe presentar 3 presupuestos, y elmandante puede elegir una de ellas o buscar alternativas más económicas. La constructorase hace cargo de la gestión integral del subcontrato.El V.P.F. se hace para que el mandante pueda pedir el préstamo bancario, y se puedeencontrar generalmente en contratos a suma alzada.Los G.G. y Utilidades, normalmente quedan fijos, independiente del valor real que salga elV.P.F.Lo que queda congelado el día del contrato o propuesta, queda así hasta el final y quedaplasmado en anexos y cartas de obra. Si el V.P.F. es parte de la ruta crítica, la constructoradebe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con susespecificaciones. 26
    • En Suma Alzada, hay riesgo para la constructora, ya que el mandante gasta más en obtenerun proyecto bien diseñado (arquitectos, estructurales, etc.), y no está dispuesto a correrriesgos.La ITO cuida que no se abuse del mandante, pero tampoco a cuesta de la constructora.Por ejemplo: Testigos de Hormigón Si salen buenos, los paga el mandante. Si salen malos, paga la constructora más las reparaciones.Si la constructora no sigue las instrucciones de la ITO, paga los ensayos, salgan buenos omalos.La ITO responde por los procedimientos usados en la ejecución del proyecto, pero nocertifica calidad. Las instituciones como DECON, DICTUC, pueden certificar calidad.A cada partida, se le asigna un valor en % de avance, los que se suman para los estados depago. Es por esto, que los G.G. y las utilidades, se consideran como un %, ya que la sumade avances nos dará un C.D. total y sobre éste, se aplican los %, dando el total neto delestado de pago. 27
    • CUBICACIONESRELLENOSEl volumen geométrico a rellenar, depende de: - Tipo de material - Grado de compactaciónPara cubicar rellenos, usamos las siguientes expresiones:1. VGEOM RELLENO = ARELLENO ⋅ hRELLENO VGEOM RELLENO2. V REAL = , con x: % de compactación 1− xEjemplo:Lo que se necesita rellenar, es un lugar con las siguientes características: - h = 0,5 m - Compactación del 20% VGEOM RELLENO = 2 ,5 ⋅ 2 ⋅ 0 ,5 = 2 ,5 m3 2 ,5 V REAL = = 3 ,13 m3 1 − 0 ,2 28
    • La excavación de fundaciones, tiene estas características:L = 2 ⋅ ( 2 ,2 + 2 ,7 ) = 9 ,8 mVGEOM = 9 ,8 ⋅ 0 ,5 ⋅ 0 ,8 = 3 ,92 m3Para un esponjamiento del 30%: V EXC ESPONJADO = 3 ,92 ⋅ (1 + e ) = 5 ,1 m3.Así, el volumen a botadero es:V BOTADERO = V EXC ESPONJADO −VGEOM = 5 ,1 − 3 ,13 = 1,97 m3.HORMIGÓN DE FUNDACIÓN (CON 25% BOLÓN)Para cubicar hormigones de fundación con bolón desplazador, utilizamos: V HGON +V BOLON = V FUNDACIÓNEn el ejemplo anterior:V HGON = 0 ,75 ⋅ 3 ,92 = 2 ,94 m3V BOLON = 0 ,25 ⋅ 3 ,92 = 0 ,98 m3.ENFIERRADURAS 29
    • Para transformar de metros a kilos, usamos los siguientes factores: Diámetro Kg 6 0,22 8 0,40 10 0,64 12 0,89 16 1,6 18 2Por otro lado, para las patas y los dobleces usamos el siguiente criterio: - 6φ ≤16 mm - 1 φ para 18 – 25 mm 2Para los estribos, tenemos:  LPIEZA N ESTRIBOS =  + 1  Dis tan ciamiento LTOTAL = N ESTRIBOS ⋅ LESTRIBO LESTRIBO = 2 ⋅ ( 47 + 17 ) + 2 ⋅ ( 6 ⋅ 0 ,8) = 1,38 m LSOBRECIMIE NTO = 9,8 m  9 ,8  LTOTAL =  + 1 ⋅1,38 = 69 m = 28 kg  0 ,2 Para las barras longitudinalesPara 16 mm: LTOTAL = ( 2 ,7 + 0 ,1 ⋅ 2) ⋅ 4 + ( 2 ,2 + 0 ,1 ⋅ 2) ⋅ 4 = 21,2 m = 34 kg. 30
    • Para 12 mm: LTOTAL = ( 2 ,7 + 0 ,08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 + ( 2 ,2 + 0 ,08 ⋅ 2 ) ⋅ 4 = 20 ,88 m = 18,6 kg.VIGAS Y CADENAS1. Enfierraduras V/C Diámetro Kg 12 0,6 10 0,3 8 0,12. Consideraciones para Muros3. Consideraciones en VigasLa norma que rige las cubicaciones, es la NCh 363. 31
    • CONSIDERACIONES NORMATIVAS1. La albañilería se cubica por superficie efectiva.2. En el caso de vanos menores a 1 m2, se descuenta el 50% de la superficie del vano.3. En el caso de vanos mayores o iguales a 1 m2, se descuenta el 100% de la superficie del vano.4. Para efectos de hormigón, se descuentan todas las superficies mayores a 0,05 m2.5. En el caso de albañilerías armadas y semiarmadas, tensores verticales y horizontales, se cubican y se corrigen en los A.P.U. de albañilería.6. Los encofrados generalmente se encargan en empresas, pero se debe cubicar la superficie efectiva de contacto (por norma).MOLDAJESEjemplo 1: Pilar aislado de 15 x 15 cm. Altura: 2 m. Según norma: S = 0 ,15 ⋅ 2 ⋅ 4 = 1,2 m2. Real: S = ( 0 ,2 ⋅ 2 ⋅ 2 ) + ( 0 ,15 ⋅ 2 ⋅ 2 ) = 1,4 m2.Ejemplo 2: Pilar encuentro de 15 x 15 cm y altura 2 m. Según norma: S = 0 ,15 ⋅ 2 = 0 ,30 m2. Real: S = ( 0 ,35 + 0 ,15 + 0 ,20 ) ⋅ 2 = 1,4 m2.ESTRUCTURA DE TECHUMBRESe cubica por m2 de proyección en planta.Consideraciones: - Si los canes son parte de la proyección de los tijerales o cerchas, se consideran en la proyección en planta. - Can falso, es cuando el alero es adicional a las cerchas. - La cubierta se cubica en m2 de proyección en su propio plano (en forma normal).OTROS PARAMENTOS Paramento UnidadTabiques m 2 (por norma, en ml x h)Cielos y Cielos Rasos m2 32
    • Cielos falsos (shaft, vigas falsas, etc.) mlPisos falsos m2Puertas y Ventanas UnidadRevestimientos y Pavimentos (cerámica, pinturas, alfombra) m2Molduras m2Artefactos Unidad (por tipo)Quincallería y Grifería Unidad (por tipo)Accesorios (enchufes, llaves de paso, etc.) Unidad (por tipo) 33
    • COSTOS FINANCIEROS 34
    • GASTOS GENERALESEntenderemos como Gastos Generales, al costo de aquellos insumos que no cargamosdirectamente como un costo dentro de una partida. Por ejemplo: - Teléfonos - Almuerzos - Instalación de Faenas, etc.No se pueden cargar en una partida determinada, ya que: 1. Intervienen en varias actividades (los andamios para faenas de hormigonado, enfierraduras, etc.) 2. Resulta complejo determinar el rendimiento unitario (o no es posible calcularlo a priori) 3. No se relacionan con ninguna actividad en particular (almuerzo).Los G.G., aunque se calculan para cada obra, siempre se expresan como un % del C.D. delproyecto.Se calculan en función del plazo de la obra, es decir, después de su programación y delcálculo de los C.D. de cada partida.Se pueden distinguir dos clases de gastos generales: - G.G. de la obra, o Directos: Son aquellos que se producen por efecto de ejecutar un proyecto (monto, plazo, etc.) - G.G. de la empresa o Indirtectos: son aquellos gastos de Oficina Central, como el arriendo de oficina, personal permanente, etc.G.G. DIRECTOSDentro de los G.G. Directos, podemos encontrar los siguientes ítems:1. Garantías: en general, las boletas bancarias, como a. Seriedad de la Oferta b. Fiel Cumplimiento del Contrato c. Por Anticipo2. Seguros: son primas por efectos de a. Incendio b. Todo Riesgo c. Daños a Terceros d. De Vehículos 35
    • Los seguros se pagan a través del mandante.3. Costos Financieros: son los activos de la empresa, como a. Interés de capital de giro b. Interés a las retenciones4. Sueldos Fijos de Obra: sueldos del personal de dirección, administración y apoyo que no ejecutan directamente la obra, como a. Constructor civil, jefe de obra, capataces b. Bodegueros, administrativos, guardia c. Laboratorista, topógrafo, junior, etc.5. Maquinarias: máquinas, equipos y vehículos que no se incluyeron en el C.D. de una partida, como grúas, elevadores, camiones, andamios, etc.6. Insumos: está referido a los consumos de a. Energía b. Agua Potable c. Comunicaciones d. Insumos de Oficina7. Permisos Municipales: en general, los paga la empresa constructora. Por ejemplo a. Uso de veredas para andamios b. Utilización de calzada (para camiones, conexiones, etc).8. Gastos Legales y de Comercialización: atribuidos sólo a las constructoras que trabajan como inmobiliarias a la vez. Entre ellos, encontramos a. Honorarios abogados por contrato compraventa b. Gastos de promoción (publicidad).G.G. INDIRECTOSLos gastos de la Oficina Central, son pagados por el conjunto de todas las obras que seestén ejecutando en un tiempo determinado.Estos G.G. Indirectos, incluyen: - Arriendo de Oficinas - Personal Permanente - Cuentas (electricidad, A.P., etc) - Papelería, etc.Como monto, se calcula sobre la base de los gastos y rentas del año anterior. 36
    • TASACIONES DE BIENES INMUEBLESEn tasaciones, el concepto valor tiene las siguientes acepciones: - Señalar o medir el valor económico de un bien - Determinar el valor de mercado de un inmueble (objetivo). - Valor de seguro, intereses o inversiones. - Costo de reemplazo - Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satisfacer una necesidad, producir ingresos y posesión.Por otro lado, el concepto costo, significa la reposición del bien.Por último, el precio, es lo que se está dispuesto a pagar o recibir en una transacciónAsí, será el mercado de adquisiciones quien fija: - El precio (P*) - Cantidad a transar (Q*) - Velocidad de venta.En el mercado, podemos encontrar diferentes tipos de inmuebles, tales como: - Viviendas (casas, departamentos) - Locales comerciales - Edificios - Predios agrícolas - Oficinas - Naves industriales - Loteos industriales - Terrenos - Industrias - Parcelas de agrado, etc.Finalidades: - Créditos Hipotecarios - Regularización de Activos - Compraventas - Fondos de Inversión - Establecer Garantías - Herencias - Actuaciones Judiciales (Remates) - Análisis de Inversión - Valoración de activos empresariales 37
    • Tasación o Valoración, es el proceso de valorar un bien inmueble en función de suscaracterísticas cualitativas (atributos) y cuantitativas (m2).CONSIDERACIONES GENERALES1. Terreno a. Superficie y deslindes b. Plan regulador y aprovechamiento c. Uso de suelo y destino d. Morfología y orientación e. Urbanización f. Entorno y accesibilidad g. Riesgos naturales h. Plusvalías i. Expropiaciones (cesiones o ensanches, y servidumbres)2. Edificación a. Antigüedad: nuevo o usado b. Calidad constructiva (estructura, terminaciones, instalaciones) c. Depreciación física y funcional d. Flexibilidad funcional (polivalente) e. Orientación y vistas f. Entorno y accesibilidad g. PlusvalíasDepreciación Física - Se considera que la vida útil total y residual es limitada. - Mediante un proceso de amortización lineal, se establece un cuociente entre Antigüedad / Vida Útil. Edificios Residenciales 100 años Edificios de Oficinas 75 años Edificios Comerciales 50 años 38
    • Edificios Industriales 35 añosDepreciación Funcional Se calculará como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. Ej: Edificios Santiago CentroCÓMO SE DESARROLLA UNA TASACIÓN1. Definición del bien a valorar2. Definición del método a utilizar3. Finalidad de la tasación4. Requisitos del informe de tasación:5. Antecedentes e información municipal (plan regulador y ordenanzas)6. Dirección Municipal, S.I.I., C.B.R., Escrituras y R.O.L.7. Recopilación y Levantamiento de Datos8. Testigos y referenciasCONSIDERACIONES GENERALES1. Uso de suelo y destino2. Dirección municipal y ROL de avalúo3. Terreno: a. Superficie b. Deslindes c. Orientación d. Morfología e. Urbanización f. Expropiaciones (Ensanches, Cesiones y Servidumbres)4. Edificación: a. Superficie (regularizada o no) b. Tipo de edificación c. Calidad constructiva d. Terminaciones e. Instalaciones f. Programa (recintos) g. Orientación h. Antigüedad y vida útil5. Obras Complementarias: 39
    • a. Estacionamientos b. Terrazas c. Piscinas d. Espacios deportivos e. Quinchos f. Áreas verdes g. Bodegas h. Lockers i. Cierres6. Información del Mercado: a. Análisis de la información disponible b. Boletines estadísticos, prensa e internet. c. Búsqueda y recopilación de valores (elección, selección e interpretación de la información).MÉTODOS DE VALORACIÓNExisten 4 métodos básicos de valoración o tasación de un bien inmueble, los cuales son: - Método de Comparación - Método de Costos de Reposición - Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidad - Método Residual (dinámico y estático)1. Método de ComparaciónPermite establecer, a partir de la comparación de ciertos parámetros, el valor de uninmueble en función del Mercado, es decir, responde a la pregunta ¿cuánto paga elmercado por propiedades como la que se está tasando?.Características: - Es el método usado para respaldar valores frente a Instituciones Financieras. - Permite definir valor de garantía (créditos, hipotecas, valoración de activos, etc.) - Respalda el valor comercial frente a una eventual liquidación.Procedimiento de Tasación: - Características o atributos propios del inmueble. - Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares. - Seleccionar muestra representativa.Lo importante en el procedimiento de tasación por comparación, es determinar quéinmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto a tasar. 40
    • Análisis de la Propiedad: - Inspección física de la propiedad y el sector - Documentación legal y técnica - Normativas y dotación de Servicios PúblicosLo que interesa es la localización, entorno, terreno, normativa, servicios públicos yconstrucción de la propiedadAnálisis del Mercado: - Análisis del mercado inmobiliario - Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivoEvaluación:Tasación del inmueble tipo: - Captura de Información - Elementos de Comparación - Tipología - Ubicación - Superficies - Precio - Fecha - Fuentes2. Método de Costos de ReposiciónEl método de los Costos de Reposición: - Es aplicable a toda clase de edificios, sea en proyecto, construcción o rehabilitación. - Permite calcular un valor técnico o de reemplazo (de reposición). - El valor calculado puede ser bruto (nuevo) o neto (depreciado)Procedimiento para Valor BrutoSe deberán sumar las siguientes inversiones1. Valor del terreno: se define a través del método de comparación o residual.2. Costo de la Edificación: se obtiene a partir del valor del contrato o presupuesto.3. Gastos necesarios: impuestos no recuperables, honorarios por proyectos, seguros, estudios, administración, etc.No se considerarán como gastos necesarios: - Beneficios ni comisiones del promotor. - Gastos financieros - Costos de comercialización 41
    • En la determinación del valor de reposición bruto, no se consideran acopios de materiales,mobiliario ni maquinaria usada en las obras.Una vez definido el valor, para la hipótesis del edificio terminado, los precios puedencorregirse o ajustarse según la evolución del mercado.Procedimiento para Valor NetoSe restarán del valor de reposición bruto:1. Depreciación física del inmueble2. Depreciación funcional del inmueble CRN = CRB − ( Depreciaci ón Física + Depreciaci ón Funcional )3. Método de Capitalización: cálculo del valor por rentabilidadBasado en el principio de anticipación, permite obtener el valor de tasación de un inmuebleen función de las rentas que genera o generará dicho inmueble.Características: - Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas. - Altamente recomendable para Locales, Oficinas, Bodegas y Estacionamientos.Capitalización de las Rentas EsperadasPermite obtener el valor de tasación en función de la explotación económica del inmueble,según sus flujos de caja de ingresos y gastos, capitalizados a una tasa previsible.Su aplicación requiere:1. Estimar los flujos de caja de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el final de su vida útil. Es importante: a. Criterio de prudencia, hipótesis más probable. b. Ratios medios de ingresos y gastos (localización, particularidad, perspectivas económicas del sector). c. Si son arriendos: ocupación actual, probabilidad de ocupación futura, condiciones legales o pactadas – rentas, revisiones, plazos, morosidad – evolución del mercado. d. Cálculo de pagos (gastos necesarios actuales o previsibles).2. Estimar el valor de reversión del inmueble (valor medio previsible del inmueble hasta el final de su vida útil)3. Elegir tipo de actualización (tasa porcentual representativa).Capitalización de la Renta Actual 42
    • Permite obtener el valor de tasación en función de la Renta Neta Anual, considerandotambién la tasa de capitalización (actualizada).RNA = ( Re nta Mensual ⋅ Meses Arriendo ) − GastosMeses de arriendo al año consideran lucro cesante en función de un contrato a 3 años. Losgastos, corresponden al monto de las contribuciones.Se debe considerar también la Tasa de Capitalización, según el tipo de inmueble y su uso. Tipo de Inmueble Tasa (%) Vivienda 1° residencia 7,5 Vivienda 2° residencia 9,5 Oficinas 9,5 Locales Comerciales 10 Naves Industriales 12 Estacionamientos 9 Predios Agrícolas 74. Método Residual (dinámico y estático)Basado en el principio del Valor Residual y del mayor y mejor uso. Este método permitedeterminar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar.Método Residual DinámicoSu aplicación requiere: - Determinar el proyecto inmobiliario más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar según el principio de mayor y mejor uso. - Estimar las fechas y los plazos de la construcción o rehabilitación y de la comercialización del inmueble terminado. - Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. - Estimar el valor del mercado inmueble a promover para la hipótesis del edificio terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. - Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores, se determinarán los flujos de caja previsible durante la promoción. - Fijar un tipo de actualización, siendo el más representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendría un promotor medio. 43