22275608 phan-tich-swot-nganh-bat-dong-san

6,937 views
6,842 views

Published on

0 Comments
4 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

No Downloads
Views
Total views
6,937
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
278
Comments
0
Likes
4
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

22275608 phan-tich-swot-nganh-bat-dong-san

  1. 1. Lời mở đầu...........................................................................................................................3PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH..................................................41. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.......................................................4 1.1. Quy mô thị trường bất động sản...............................................................................4 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.......................................................................4 1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay..........................................................5 1.2. Tốc độ tăng trưởng....................................................................................................82. Phạm vi cạnh tranh........................................................................................................103. Số lượng các đối thủ cạnh tranh....................................................................................114. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường........................................................................14 4.1. Những rào cản gia nhập ngành...............................................................................14 4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.........................................................................................14 4.1.3. Rào cản về pháp luật........................................................................................15 4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước..............15 4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.........................................................................16 4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường................................................................................175. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng .........................................................................17 5.1. Sản phẩm.................................................................................................................17 5.2 Khách hàng..............................................................................................................186. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.............................................................................19 .6.1. Năng lực sản xuất...................................................................................................19 6.2. Yêu cầu về vốn........................................................................................................197. Khả năng sinh lợi...........................................................................................................20 7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản...........................................................20 7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội..................................................................................21 7.3. Triển vọng phát triển của ngành.............................................................................24 Điểm sáng......................................................................................................................24 Điểm tối.........................................................................................................................25 Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản......................................25PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH...........................................................................271. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ....................................................................272. Dự đoán biện pháp cạnh tranh.......................................................................................313. Xác định những nhân tố thành công chính thành công của các công ty. ......................35 3.1. Nhân tố bên ngoài...................................................................................................35 3.2. Nhân tố bên trong....................................................................................................36PHẦN 3: LẬP BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CỦA CÔNG TY......................381.Tổng quan về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.........................................38 1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển...............................................................38 1.2 Giới thiệu về công ty................................................................................................40 1.3 Các lĩnh vực hoạt động............................................................................................412. Các hoạt động chủ yếu của công ty...............................................................................43 2.1. Những dự án của công ty........................................................................................43 2.2.Hoạt động Marketing...............................................................................................44 2.2.1. Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng..................................................44 2.2.2. Xác định khách hàng mục tiêu.........................................................................44 2.2.3. Định vị sản phẩm.............................................................................................44 1
  2. 2. 2.2.4. Xác lập mục tiêu marketing.............................................................................44 2.2.5. Chiến lược marketing: marketing tổng lực......................................................45 2.2.6. Định vị thương hiệu.........................................................................................47 2.3. Các hoạt động hỗ trợ của công ty...........................................................................47 2.3.1. Quản trị nguồn nhân lực của công ty...............................................................47 2.3.2.Vấn đề phát triển công nghệ.............................................................................48 2.3.3. Vấn đề quản lí chung.......................................................................................49 2.4. Tài chính của công ty..............................................................................................50 2.4.1. Các chỉ số tăng trưởng- kết quả kinh doanh của công ty trong các năm 2006, 2007, 2008..................................................................................................................50 2.4.2. Các chỉ số hoạt động........................................................................................51 2.4.3. Chính sách cổ tức của công ty.........................................................................52 2.5.1. Trao 12 xuất học bỗng Nguyên Đức Cảnh......................................................53 2.5.2. Tặng tiền học bỗng ủng hộ vì người nghèo...................................................54 2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho người nghèo..........54 2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em có hoàn cảnh khó khăn.....................................................................................................................54 2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác................................553. Phân tích ma trận SWOT. .............................................................................................55 Điểm mạnh.....................................................................................................................55 Điểm yếu........................................................................................................................56 Cơ hội.............................................................................................................................56 Thách thức.....................................................................................................................57Ma trận SWOT...................................................................................................................584. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.......................................................60 4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của công ty. .....60 4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015................................................61 4.2.1. Các chiến lược nhóm SO.................................................................................61 4.2.2. Các chiến lược nhóm ST..................................................................................62 4.2.3. Các chiến lược nhóm WO................................................................................63 4.2.4. Các chiến lược nhóm WT................................................................................64KẾT LUẬN........................................................................................................................65 2
  3. 3. Lời mở đầuCùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Namngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, ViệtNam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triểnđó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngàycàng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốctế.Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt độngkhông theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nướctrên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả vềlượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 nămViệt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạtđộng theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràngkhi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ sốminh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch.Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các côngty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam nhưCBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trongnước phát triển với tốc độ nhanh chóng.Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công tyđó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được nănglực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết đượcđâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Vìvậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh ngành bấtđộng sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh2010-2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vìthời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trongbài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm chúng em mong nhận được lời nhậnxét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy. 3
  4. 4. PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH.1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.1.1. Quy mô thị trường bất động sản. 1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản. Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thànhđược thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếpgặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịchđược thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinhdoanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do khôngcó thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độtin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại ViệtNam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đãhình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thịtrường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ XâyDựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008,theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bấtđộng sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩyhơn sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặctính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thịtrường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau vềtrình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu vềbất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đódẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản củatừng địa phương. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bấtđộng sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của NhàNước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trườnghàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnhđó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tínhđộc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đếnđất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản cócạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thịtrường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triểnkinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu 4
  5. 5. tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thờiđiểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sảnhoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường cónhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốcgia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn pháttriển lành mạnh và ổn định. 1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay. Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽtăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ởđặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiệnnay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhucầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹtính đến tháng 4/2007. + Nguồn cung : Mặc dù những thời gian gần đây, dưới tác động của thuế thu nhập cánhân, các giao dịch trên sàn bất động sản đã lắng xuống trông thấy, nhưng cácchuyên gia đều cho rằng, xu hướng nửa cuối quý IV/2009 và đầu năm 2010 sẽlà sự bùng nổ của thị trường căn hộ bán cả về cung- cầu. 5
  6. 6. Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạtđộng về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng saugiai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capitalthông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việcbán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm.Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộcdự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000-1.100 USD/m2. Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tạiTP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả cácphân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thờiđiểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê vănphòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trốnghiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tụctăng từ nay đến cuối năm 2010.Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chàothuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâmthương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/thángtại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như:Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ởQ.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng. Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giáthuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chícòn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn. Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính làthị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lạicác dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đãđược khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thứcđược chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trongtổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trườngthứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch daođộng trong mức giá 650 USD-810 USD/m2. Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000căn hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từquý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ. 6
  7. 7. Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địabàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dựán vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới. Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủyếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoànNam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đôthị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê TrọngTấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp SôngĐà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanhTNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha,Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trìnhGiao thông 5... + Nguồn cầu. Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầutrên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểmhiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thịtrường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại. 6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trườngtrung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2)và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộcòn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận TừLiêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay nhưKeangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower vàGolden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mớiNghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp. Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt độngmua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn cònđể bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bántrên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm songgiao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này,theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thịtrường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năngthanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầuthật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giaodịch thành công không nhiều. Số liệu từ DiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khuvực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến 7
  8. 8. 40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tạisàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đấtcó “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn vẫn không tănglên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”. 1.2. Tốc độ tăng trưởng. “Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản(BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài,thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể nhưsau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý IIInhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so vớiquý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bấtđộng sản. Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệpnày công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định chorằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến. Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiềudoanh nghiệp trong lĩnh vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CPVạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong lĩnh vực khácnhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CPthủy sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinhdoanh căn hộ. Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus(www.stox.vn), 10 doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơivào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB,VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất làbất động sản: 355%.Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐScủa Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóngbăng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhàvà bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán đượcvà yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nướcngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vìthế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cáchxây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giánó trước khi quyết định mua. Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đếncao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầumua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và 8
  9. 9. nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phânkhúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầucao.Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thịtrường BĐS Việt Nam là: Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Namhiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởnglà 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽkéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cầnnhà để ở. Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cảnước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũngđạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này,chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007. Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các cănhộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chứcThương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chónghoàn thiện khung pháp lý về BĐS. Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tưvào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họchưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinhnghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định cácchính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày mộttiến bộ hơn.Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bảnpháp luật liên quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thịtrường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày càngthông thoáng và hợp lý. Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọcnhững nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này.Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTMđược chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt.Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựngvà tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ cócơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án. Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lốithoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã 9
  10. 10. hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đãgây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư khôngđủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự áncho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phầnhuy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư vàphát triển nhà ở. Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tưkhông chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng đượcđảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đãđược cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dựthảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huyđộng vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượtquá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần,lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việchuy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khốilượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trướccủa khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng cóthể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tưdự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợpđồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước củakhách hàng.2. Phạm vi cạnh tranh. Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành. Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bấtđộng sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể làthời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐStrong nước. Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bảncủa các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vàođầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xâydựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công tyTNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sựchuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợptác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triểnở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và nhữnghạng mục liên quan. TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) chobiết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiệnnay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều 10
  11. 11. đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trướcđây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triểnkhai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉtrước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việchợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấncông" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơnđến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chínhvượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trívàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơhội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợptác hiệu quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắttay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú đượcthực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng để kếthợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liêndoanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tậndụng được thế mạnh của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phầntài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụtrách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công. CácDN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp táctrong từng dự án. Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây làvấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất caonhư thương hiệu của đối tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chínhkhác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có nhiều DNBĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DNtrong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh. Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầutrong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công tynhư Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tưXây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong mộtvài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank... Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác nhưPhú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặcnâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính làdo thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàngiao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009). Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vịcho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa 11
  12. 12. chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu mộtsức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại. Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất PhúGia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn,những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộtrình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bấtđộng sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn. Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bịlập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trườngcàng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quyđịnh. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”,ông Khoa nói. Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối vớithị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc vớitốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu năm 2008.Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnhtranh trong mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt. Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấuhiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực nàytăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tạiTP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó. Đây là một tínhiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các côngty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng. Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được chothuê, chủ yếu tập trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng ACetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đếnnay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê của tấtcả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý 2/2008đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi. Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phòng tạiTP.HCM đó là sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) vớitổng diện tích sàn là 31.562m2 vừa đi vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằmngay ngã tư trung tâm với 2 mặt tiền là đường Lê Duẩn và Hai Bà Trưng, caoốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM lên trung bình 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Các chủ cao ốc văn phòng khác đã tự tin để không giảm giá cho thuê vănphòng khi “nhìn” vào giá cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trìgiá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để cạnh tranh khách như thời gian ếẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã chững lại, khôngtiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng vẫn khá 12
  13. 13. cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%. Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là donhiều cao ốc mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trốngcòn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnhtrong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng vănphòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ caoốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt. Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trởthành một trong những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nướcngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa quacũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Namtrong việc giảm chi phí thuê mặt bằng. Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sảnbắt đầu chững lại thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mứcgiảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảmmạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, chỉ còn 29,1USD/m2/tháng. Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷlệ diện tích trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến cáccăn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạngA tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của cao ốc này là dukhách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đìnhkhi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thểtự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn sovới ở khách sạn. Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê cănhộ cũng giảm khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở.Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưakể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp đang phải cạnh tranhquyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểunày, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói. Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộdịch vụ tại TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họđã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắnhạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đốimặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bánvới nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự ánIntercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ cănhộ trống trên thị trường tăng cao. 13
  14. 14. Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nóiriêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầmtrọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên chobiết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các cănhộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuêngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đíchcho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm vềlối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộmua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài cótâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳvọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữacác công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịchthuần túy như hiện nay. Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đangnhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫnthuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tácViệt Nam.4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường. 4.1. Những rào cản gia nhập ngành. 4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật. Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành kháctrong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợicao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sảnnhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thịtrường. Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vìcác qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạchkhông đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khănvà gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường. 4.1.2. Rào cản về vốn. Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rấtlớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham giavào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được,có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự ánbất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chínhcủa doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực 14
  15. 15. tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽlà "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay. Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thứcthanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lạitiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dangdo chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp. Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đadạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tínthác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triểnrất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sửdụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồnggóp vốn. 4.1.3. Rào cản về pháp luật.Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành vàphát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luậtvề quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất độngsản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏsự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bấtđộng sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thờikỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. 4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhànước. Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địaphương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vựckinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch nàythực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khuvực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuấtnông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quyhoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽđồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đólàm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa vàgiao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực khôngđược Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư pháttriển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thìnhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầunhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trênthị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thịtrường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. 15
  16. 16. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnhhưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước ápdụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần nhưchững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch muabán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộngthì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất độngsản tăng lên rõ rệt. 4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính. Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét,phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy,"giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dàirất lâu. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đã đưara con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án códiện tích 3,5 ha của Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựngkhu căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quyhoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy hoạchcủa Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng9/2009 dự án mới được "tạm khởi công". Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng16 ngày. Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên do thờigian quản lý dự án bị kéo dài. Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp QuốcHABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của ViệtNam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí củanhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xácđịnh việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ chophép làm những gì Nhà nước quy định". Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển,đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầutư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủđầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiệncủa người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bấtđộng sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầucủa xã hội. 16
  17. 17. 4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường. Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. lànhững sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền vớimột vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năngchuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc mộtcông ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụkhi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng lànăm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr thángnên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đóviệc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầutư.5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng 5.1. Sản phẩm. Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN baogồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bấtđộng sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản. Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một khônggian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá củabất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sảnnằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đaikhông bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vậtkiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thếnữa. Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nênthường có giá trị cao. Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bấtđộng sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất độngsản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thườngdài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịchcao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phảiqua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch caolên.. Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là mộthàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việcchuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất độngsản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyềnnên mất một khoảng thời gian đáng kể. 17
  18. 18. 5.2 Khách hàng.Nhómkhách Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệhàng - Không gian sống riêng, - Người độc thân, tự lập, thành đi sớm về khuya dễ dàng,TUỔI công sớm trong độ tuổi 25-32. tự do tụ tập bạn bè.TRẺ TÀI 5% - Lương khoảng 800-1.000 đô la - Đa phần chọn căn hộ cóCAO Mỹ/tháng. diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm. - Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho con sauVÌ này.TƯƠNG - Môi trường sống - Thường cân nhắc kĩ, ra quyết 15%LAI - Uy tín của chủ đầu tư định chậm nhưng khả năng tàiCON EM chính cao, sẵn sàng trả giá cao cho những sản phẩm uy tín, an toàn - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện íchĂN - Gia đình làm ăn khấm khá, sau môi trường.NÊN một thời gian dành dụm muốn - Ít nhạy cảm về giá nhưng 18%LÀM RA đổi nhà cao cấp hơn. chỉ trả giá cao cho căn nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với mình. - Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thểNGÔI - Vợ chồng trẻ dành dụm mua xa trung tâm, giá khoảngNHÀ căn hộ đầu tiên cho cuộc sống vài trăm triệu đồng. 15%MƠ riêng. - Giá và phương thứcƯỚC thanh toánlà quan tâm hàng đầu - Tiềm năng của khu nhà.KINH - Giới chuyên tìm hiểu về khả - Khả năng bán lại nhanhDOANH 52% năng sinh lời của địa ốc. chóng của sản phẩm đãĐỊA ỐC mua. 18
  19. 19. 6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn. .6.1. Năng lực sản xuất. Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn muasản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình. Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Namkhẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đangtiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽtăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận đượcvới những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xâydựng), đến nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dựán đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010,để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng kýdanh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tíchnhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thịtăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổngdiện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2m2/người. Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đócó nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai. Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấpxỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Nhưvậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham giathị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội. 6.2. Yêu cầu về vốn.Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tàisản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗiđối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bấtđộng sản, cụ thể: Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷlệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trêntổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn 19
  20. 20. nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối vớicác chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng làmột phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hìnhthành dài và giá trị rất lớn . Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động củamình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho cáchoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tíndụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn choviệc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi …. Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bấtđộng sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phầnlớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu mộtbất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.7. Khả năng sinh lợi. 7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản. Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Namra nhập WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thịtrường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở thành thành viên chínhthức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài,cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hộibuổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nềnkinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tạiHà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù cònnhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trườngbất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thịtrường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất độngsản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràngkhi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ sốminh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các côngty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam nhưCBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trongnước phát triển với tốc độ nhanh chóng. "Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành đểthay thế các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đếnbất động sản cũng đã được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trườnggiàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông Hưng nói. Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sựphát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu 20
  21. 21. hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trịgia tăng lớn. Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sảntại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5%tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng chụcdự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốnđăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khảnăng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sảntại Việt Nam cũng chỉ rõ những yếu kém cần khắc phục để thị trường nàytrở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ,trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh khámạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổphần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnhtheo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thịtrường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tàichính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đâyđã không còn phù hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thịtrường bất động sản, mà mối quan hệ giữa thị trường này và thị trường tàichính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh. Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải quanhiều bước thăng - trầm và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, cácchuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạmphát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫnkhông phải là âm. Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấphơn các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt chothị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố cácgiải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơhội để thị trường bất động sản "ấm lên". 7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiệnchính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bấtđộng sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụngcho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toànhệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn chonhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trướcnhững biến động bất lợi như vậy 21
  22. 22. Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khităng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thờiđiểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với nămcuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo củacông ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tụcgiảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng củasuy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chungcư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang đượcxem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đàsuy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng vớitốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo cáo của tổchức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năngnhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻkhông nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địađiểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ởđịa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150USD/m2/tháng.Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng)đang trở nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cốgắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ nhưbây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bấtđộng sản.Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấpcho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như Vietcombank cho IndochinaLand vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thươngmại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhíchlên sau khi Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giảitỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từnay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở đangđược kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản.Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, tình hình năm 2009 cóthể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp 22
  23. 23. nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằmtrong nhóm được hỗ trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên giabất động sản của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triểnvọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt.Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khinào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phụchồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.Kinh doanh thụt lùiCác công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chungcủa ngành. Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơnso với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngànhlần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngànhgiảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 củanăm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảmtương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanhđang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanhtoán nợ đối với doanh nghiệp.Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụtgiảm mạnh trên thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngànhnày đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% củatoàn thị trường.Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫncó một vài điểm sáng. Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công tysau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội đầu tư trong năm 2009:TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấntượng trong quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuếđạt 104 tỷ đồng. Doanh số cả năm của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhậnsau thuế đạt 199 tỷ đồng, lần lượt tăng 2.2 lần và 15% so với năm 2007. Vớikết quả này, TDH dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng. Các chỉ tiêu sinhlợi của TDH cũng rất khả quan. Cụ thể, ROEA là 22.62% và ROAA là15.6%.Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyểnquyền sử dụng đất tại dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B,229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất nền dự án Bình Chiểu; và nguồn thu từ dựán Bình An, An Phú. 23
  24. 24. Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu vàlợi nhuận cao khi còn một số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90 tỷ đồng doanh thu từ chợ đầumối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanhCantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bándự án chung cư Trường Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nêncông ty sẽ có thêm nguồn thu mới trong năm 2009.Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664.HAG: CTCP Hoàng Anh Gia Lai là doanh nghiệp có quy mô tài sản lớntrong ngành bất động sản nhưng vẫn duy trì khả năng sinh lợi khá cao. Năm2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là 21.41% và 10.07%. HAGcũng là doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh số(22.98%) và lợi nhuận (18.61%). Lợi thế kinh doanh của HAG chính là môhình tập tập đoàn đã giúp HAG giảm được giá thành xây dựng. Các nguyênliệu như đá, gỗ, kính xây dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong tậpđoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất đã mua với giá rẽ nên HAG có thểgiảm giá thành để cạnh tranh. Trong tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ tronggiới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ Hoàng Anh River View (tại phườngThảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuốinăm 2007 xuống còn 1,350 USD/m2. HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650tỷ đồng nên hoàn toàn có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới.Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu của HAG vẫn chưahấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuynhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưara quyết định đầu tư. 7.3. Triển vọng phát triển của ngành.Điểm sángThị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thựclà rất lớn Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi nămqua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích gópnhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống tốthơn sẽ tăng trưởng theo thời gian. Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp.Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chínhphủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này 24
  25. 25. Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mứccao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Namdự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiệnnay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vàonăm 2025. Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất độngsản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảngkhách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấysự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sảntrong nướcĐiểm tốiKhả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩmbất động sản mới tăng lên. Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhucầu bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bịđình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép...). Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thịtrường thế chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn mua căn hộ mà chưa đủkhả năng. Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảmtỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chứctín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất độngsản gặp khó khăn hơn. Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trườngtài chính đang nóng lên trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực choChính phủ trong việc kiểm soát lạm phát. Do đó mà người mua để ở hay đểđầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra khi tăng lãisuất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu cầu. Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thịtrường chứng khoán đang hồi phục nhanh chóng trong quý 2/2009 và có thểđến hết năm vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào thị trường bất động sản trễhơn so với dự kiến.Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sảnMột số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bấtđộng sản Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thờigian tối đa là 50 năm. 25
  26. 26. Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổibổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việtkiều được mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009. Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổimột số cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân vànhà cho người thu nhập thấp theo đó : + Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này cóhiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinhdoanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung họcchuyên nghiệp, cao đẳng nghề… + Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thunhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuêvà nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn vềnhà ở. 26
  27. 27. PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ. Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện quathị phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty. Thị phần càng lớn công ty càng mạnh – xét ở vị thế cạnh tranh. Mặtkhác, vị thế cạnh tranh càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt vềnghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãnhiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được. Nói chung,công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhấtsẽ có vị thế cạnh tranh tốt nhất.Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanhnghiệp là thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnhtranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngàycàng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết phảiđược tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗidoanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính,nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá,so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùngmột thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên trongdoanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứngvới các đối tác cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lựccạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập được lợi thế so sánh với đối táccủa mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt hơn các đòi hỏicủa khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnhtranh. Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãnđầy đủ tất cả những yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợithế về mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phảinhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh mà mìnhđang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnhvà điểm yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vựchoạt động chủ yếu của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhânsự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin…Tuy nhiên, để đánh giá năng lựccạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố phản ánhnăng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiệnviệc đánh giá bằng cả định tính và định lượng. Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, cácdoanh nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanhnghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên 27
  28. 28. trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phầnđầu tư và xây dựng Bình Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình,Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế cạnh tranh của một số đối thủ cạnhtranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như là công ty VạnPhát Hưng, công ty Hòa bình. CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG. Vị thế cạnh tranh của công ty. Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng là một trong những công ty hàng đầutrong lĩnh vực đầu tu và kinh doanh địa ốc tại Việt Nam, có nhiều năm kinhnghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án kinh doanh nhà ở, các khu đô thịmới. Trong hơn 10 năm hoạt động, công ty đã đầu tư và kinh doanh thành côngnhiều dự án địa ốc lớn trên địa bàn Tp.Hcm như dự án khu dân cư Phú Thuận,dự án Tân Kiểng, khu dự án cao cấp Phú Mỹ... So với các công ty khác thì công ty cổ phần Vạn Phát Hưng có nhiều lợithế về số lượng, các dự án địa ốc được triển khai tại các địa bàn và khu vực cótiềm năng phát triển tốt trong một vài năm tới như quận 7, quận 2 và huyệnNhà Bè. Bên cạnh đó, để đầu tư cho chất lượng của các dự án địa ốc của mìnhvà đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Công ty đã thuê các nhàthiết kế chuyên nghiệp và có uy tín của nước ngoài, mời các nhà thầu xây dựngnước ngoài có chất lượng và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng các dựán bất động sản trên thế giới.Uy tín: Theo kết quả nghiên cứu hành vi khách hàng được tổ chức mỗi 6 thángtại Vạn Phát Hưng, có đến 95% khách hàng được phỏng vấn cho biết rằng họđã quan tâm và chọn mua sản phẩm công ty vì sự tin tưởng vào uy tin của côngty thể hiện qua việc thực hiện đúng các cam kết với khách hàng về chất lượngsản phẩm, tiến độ thực hiện. Uy tín Vạn Phát Hưng đã được khách hàng khảngđịnh niềm tin trong nhiều năm qua.Thương hiệu sinh lợi: Các sản phẩm do Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư là cácsản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng, để thực hiệnđược điều này, bên cạnh việc đầu tư vào thiết kế, chất lương thị công, các tiệních trong các dự án, công ty còn xác lập những kế hoạch kinh doanh và bánhàng có quan tâm lợi ích khách hàng.Am hiểu thị trường và mong muốn của khách hàng Việt Nam: Với 10 năm hoạtđộng trong lĩnh vực bất động sản, những thành viên sáng lập và đội ngũ nhânviên Vạn Phát Hưng đã tích lũy cho mình những kinh nghiệm quý báu về thịtrường, các mong muốn của khách hàng, nhà đầu tư cũng như văn hóa ngườiViệt Nam thể hiện qua không gian sống và nhu cầu cụ thể trong ngôi nhà mớicủa mình. Đây là thế mạnh cạnh trang giúp cho VPH thiết kế và bán hàng rấttốt. Nó cũng giúp cho đội ngũ nhân viên bán hàng có cách tiếp cân hài hòa vàthuyết phục khách hàng nhanh hơn. 28

×