Supreme Court's Judgments on Bombay Rent Act

Uploaded on

This compilation will be helpful to those who want to understand the intricacies of the Bombay rent Act. This compilation is prepared on the basis of judgments delivered by Hon'ble Supreme Court.

This compilation will be helpful to those who want to understand the intricacies of the Bombay rent Act. This compilation is prepared on the basis of judgments delivered by Hon'ble Supreme Court.

More in: Education
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
No Downloads


Total Views
On Slideshare
From Embeds
Number of Embeds



Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

    No notes for slide


  • 1. 1 Judgments of Hon'ble Supreme Court on Bombay  Rents, Hotel and Lodging  House Rates Control Act, 1947.  Compiled by H. S. Mulia.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 2. 2  1. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.1 ­  Cantonments (Extension of Rent Control Laws) Amendment Act (22 of 1972),  S.3 and Civil P.C. (5 of 1908), S.11 ­ Matter heard and finally decided ­ Question  of law relating to jurisdiction of Court (in this case, relating to applicability of  Bombay Rent Law to Kirkee Cantonment) ­ Erroneous decision ­ Decision does  not operate as res judicate.  1.1. Where the executing Court had refused to exercise jurisdiction and to  execute the decree on the ground that the decree was a nullity as the Bombay  Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947, had no application  to buildings in Cantonment areas, that defect having been removed and all  decrees obtained on the basis that the Bombay rent law applied to the Kirkee  Cantonment area having been validated by Act 22 of 1972, it cannot be said  that the earlier decision holding that the decree was a nullity operated as res  judicata.   ­     Jai   Singh   Jairam   Tyagi   v/s   Maman   Chand   Ratilal   Agarwal,  reported in AIR 1980 SC 1201.  2. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.4 and  S.28 ­  Transfer of Property Act (4 of 1882) , S.105 , S.108 ­ Houses and Rents ­  Premises belonging to Government or a local authority­ Act does not apply even  as between lessee of such premises and his sub­tenant ­"Belonging to" ­Meaning  of.  2.1. The  first  part  of  S.4(1)   Provides   that  the   Act  shall  not  apply to   any  premises belonging to Government or a Local authority. The Legislature did  not by the first part intend to exempt the relationship of landlord and tenant  but intended to confer on the premises itself an immunity from the operation  of the Act.  2.2. It is not correct to say that the immunity given by the first part should be  held to be available only to the Government or a local authority to which the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 3. 3 premises belong. If that were the intention, then the Legislature would have  used phraseology similar to what it did in the second part, namely, it would  have expressly made the Act inapplicable "as against the Government or a  local authority". This it did not do and the only inference that can be drawn  from this circumstance is that this departure was made deliberately with a  view to exempt the premises itself. Therefore, the first part of the section  should be so construed as to exempt the premises from the operation of the  Act, not only as between the Government or a local authority on the one hand  and its lessee on the other, but also as between that lessee and his sub­tenant.  2.3. A plot of land belonging to the Board of Trustees for the improvement of  City of Bombay was put to auction on certain terms and conditions for the  purpose of granting a building lease. One S who was the highest bidder  signed the memorandum of agreement incorporating the conditions upon  which the auction was held. By cl. 7 of these conditions, S agreed, within the  time specified therein to build and complete at his own cost of not less than  Rs. 50,000 a building of particular specification. Clause 18 of the conditions  provided that immediately after the completion of the building within the  time specified the Trustees shall grant to S or his nominee a lease of the said  plot with buildings thereon for the term of 999 years from the date of the  auction at an yearly rent calculated in accordance with the accepted bidding  for   the   plot.   The   Trustees,   pursuant   to   the   said   agreement   and   in  consideration of the monies which had been expended in the erection of the  buildings   and   of   the   rent   and   the   covenants   thereinafter   reserved   and  contained, (see para 3 of the judgment) demised unto the lessee all that piece  of land together with the buildings erected thereon to hold the same for 999  years. In 1948 the successor­in­interest of S brought a suit in the City Civil  Court for ejectment against the defendant who was a sub­tenant of one of the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 4. 4 blocks in the demised premises, alter giving a notice to quit. The sub­tenant  claimed protection under Bombay Act 57 of 1947 and that under S. 28 of that  Act the Court had no jurisdiction to entertain the suit:  2.4. Held in the facts and circumstances, the demised premises including the  building belonged to the Board which was a local authority and therefore  were outside the operation at the Act in view of S. 4 (1). The fact that the  lessee   incurred   expenses   in   putting   up   the   building   was   precisely   the  consideration for the lessor granting him a lease for 999 years not only of the  building but of the land as well at what may be a cheap rent which the lessor  may not have otherwise agreed to do. By the agreement the building became  part of the land and the property of the lessor and the lessee took a lease on  that footing. The lessee or a person claiming title through him could not now  be heard to say that the building did not belong to the lessor. Forfeiture does  not, for the first time, give title to the lessor. On forfeiture he has all along  been his own property. The interest of the lessor in the demised premises  could not possibly be described as a contingent interest which would become  vested on the expiry or sooner determination of the lease. The City Civil Court  had, therefore, jurisdiction to entertain the suit.­ Messrs. Bhatia. Co­operative  Housing­ Society Limited v/s D. C. Patel, reported in AIR 1953 SC 16 (Four  Judges).  3. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.4(1)  and S.(4)(a) ­ lease ­   tenancy ­ Exemption from operation of Act ­ Premises­ belonging to Govt. or Local Authority ­ Premises belonging to Port Trust taken on  lease ­ Lessee letting out premises to sub­tenants ­ Case does not fall under  S.4(4)(a) ­ Protection under Act is not available to sub­lessees.  3.1. S.4(1) makes it clear that the provisions of the Bombay Rent Act are not  applicable to premises belonging to the Govt. or a local authority. Sub­sec. (4)                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 5. 5 (a) of S.4 which was added in 1953 only takes out from the scope of the  exemption conferred by S.4(1) "a building erected on any land held by any  person from the Government or a local authority under an agreement, lease,  licence or other grant, although having regard to the provisions of such  agreement, lease, licence or grant the building so erected may belong or  continue to belong to the Government or the local authority, as the case may  be". In fact, a plain reading of the provisions of sub­sec.(4)(a) in the context  clearly shows that there is no intention therein to take out a building put up  by the Government or a local authority from the scope of the exemption  conferred by sub­sec.(1) of S.4. In fact, the language of sub­sec.(4)(a) and  sub­sec.(1) of S.4 of the Bombay Rent Act read together suggests that it was  only in respect of a building put up by the lessee on the Government land or  land belonging to a local authority under a building agreement that the sub­ lessees were taken out of the exemption contained in sub­sec.(1) of S.4 and  allowed the benefit of the provisions of the Bombay Rent Act. It is significant  that the exemption granted under the earlier part of sub­sec. (1) of S.4 is in  respect of the premises and not in respect of the relationship. In order to  confer the protection of the provisions of the Bombay Rent Act to the sub­ lessees occupying the premises in any building erected on Government land  or on land belonging to a local authority irrespective of the question who has  put up the building as against the lessees of the land but without affecting the  immunity conferred to the Government or local authorities as contemplated  by   sub­sec.(1)   of   S.4   of   the   Bombay   Rent   Act,   the   Court   would   have  practically rewritten the provisions of S.4 and it is not open to the Court to do  that. It is for the legislature to do that. ­  Nagji Vallabhji and Com. v/s Meghji  Vijpar Meghji Vijpar, reported in AIR 1988 SC 1313, para Nos. 9 & 13.  4. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), (as                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 6. 6 amended by Bombay Act 4 of 1953) S.4(1) and S.4(4)(a) ­ houses and rents ­  amendment ­   lease ­ Houses and Rents ­ Scope and applicability ­ Effect of  amendment ­ Suit for vacant possession of site granted by Port Trust Authorities  with buildings on it ­ Suit is governed by S. 4 sub­sec. (1) and not sub­sec. (4)  (a) ­ Suit filed in City Civil Court is competent ­ Lessee unable to evict sub­  tenants and deliver vacant possession in view of prohibitions contained in the Act  ­ Not Sufficient to defeat right of Port Trust Authorities.   4.1. The amendment of S. 4 by the addition of sub­sec. (4) (a) by Bombay Act  4 of 1953, was enacted to cut down by a definition the operation of the words  "any premises belonging to the Government or a local authority by excluding  only buildings which were occupied by sub tenants even though the buildings  belonged to the Government or continued to belong to it. Clause (b) of sub­ sec. (4) excluded also S. 15, which prohibited sub­letting by a tenant. That,  however, was limited to the case of buildings only, and did not apply to the  case of land. In this situation, any action by the Government or the local  authority in respect of land falls to be governed by sub­sec. (1) and not sub  sec. (4) (a), and sub­sec. (1) puts the case in relation to land entirely out of  the Rent Control Act. The net result, therefore, is that if Government or a  local authority wants to evict a person from the land, the provisions of the  Rent Control Act do not come in the way. For the same reason, the suit for  ejectment does not have to be filed in the court of Small Causes, as required  by the Rent Control Act but in the City Civil Court.  4.2. Where under a lease of land with buildings on it, granted by the Bombay  Port Trust Authorities, the lessee is entitled to remove the buildings on the site  within one month after eviction, the circumstance that the lease cannot evict  his sub­tenants on account of the protection granted to them under the Rent  Control Act, so as to remove the building in exercise of the right conferred on                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 7. 7 him, is unfortunate but does not service to entitle him to defeat the rights of  the Port Trust Authorities. They are only claiming vacant possession of the  site, and under the agreement, if the lessee does not remove the buildings  within one month, then they would be entitled to take possession of the land  with the buildings, whatever might be the rights of the sub­ tenants. ­  Kanji  Manji v/s The Trustees of the Port of Bombay, reported in AIR 1963 SC 486  (FB).  5. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5,  S.6, S.11 ­ words and phrases ­  houses and rents ­ Houses and Rents ­ Premises ­  Meaning of ­ Material date for ascertaining whether plot is premises is date of  letting and not date of application for fixation of standard rent.  5.1. Before the tenant could maintain an application for fixation of standard  rent under S. 11 she had to establish that the plot of land leased was premises  within the meaning of S. 5 (8) and that it was let for residence, education,  business, trade or storage. Reading S. 5 (8) with S. 6 (1), it is manifest that  Part II of the Act can apply in areas specified in Sch II to lands (not being used  for   agricultural   purpose)   let   for   residence,   education,   business,   trade   or  storage. The material date for ascertaining whether the plot is 'premises' for  purposes   of   S.   6   is   the   date   of   letting   and   not   the   date   on   which   the  application for fixation of standard rent is made by the tenant or the landlord.  Where the plot was assessed for agricultural purposes on the date of the lease  it could not be regarded as premises inviting the application of Part II. ­  Mst.  Subhadra v/s Narsaji Chenaji Marwadi, reported in AIR 1966 SC 806 (Four  Judges).  6. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5,  S.7, S.11 ­ Standard rent ­ Provisions pegging it down to rent paid on 1­9­1940  or first rent paid for premises let out after 1­9­1940, is said to be reasonable? ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 8. 8 Held. No.  6.1. In so far as social legislation, like the Rent Control Act is concerned, the  law must strike a balance between rival interests and it should try to be just to  all. The law ought not to be unjust to one and give a disproportionate benefit  or protection to another section of the society. When there is shortage of  accommodation it is desirable, may necessary that some protection should be  given to the tenants in order to ensure that they are not exploited. At the  same time such a law has to be revised periodically so as to ensure that a  disproportionately larger benefit than the one which was intended is not  given to the tenants. ­  Malpe Vishwanath Acharya v/s State of Maharashtra,  reported in AIR 1998 SC 602 (FB), para 28.  7. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), S.5(3),  S.13(1),­ Eviction ­ Expression 'Landlord' ­ Includes usufructuary mortgagee of  tenanted premises  and, therefore, he can evict tenant on ground of nuisance.­  Narpatchand A. Bhandari v/s Shantilal Moolshankar Jani, reported in AIR 1993  SC 1712.  7.1. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(c) ­ Eviction ­ Ground ­ Nuisance or annoyance by tenant ­ Tenant of  a unit (flat) in multi­tenanted premises and putting up textile printing mill on  common  terrace  and running it at night and using  water from common  overhead tank. Also Removed aerials, antenna of other tenants. Whether such  act   of   tenant   constitute   acts   of   nuisance   or   annoyance.   ­Held.   Yes.­  Narpatchand A. Bhandari v/s Shantilal Moolshankar Jani, reported in AIR  1993 SC 1712.  8. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) ­  Sections 5(4a) and 15­A ­ Under an agreement of lease and licence D allowed W  to occupy the shop premises in question. The agreement provided that "it shall                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 9. 9 remain in force for 11 months and will automatically come to an end on 31­3­ 1966 on which day W shall remove himself from the premises of his own  accord." By efflux of time the licence stood revoked on 1­4­66 but W did not  vacate and remove himself from the premises as per the term of the agreement.  In spite of being asked by D to do so W did not pay any heed. Hence D took  recourse to Section 41. Defence of W that he was a tenant under the Bombay  Rent Act (1947) was rejected. During pendency of the proceedings Sections 5  (4a) and 15­A were introduced in the Bombay Rent Act by an amendment in  1973. W claimed the protection conferred on the licensee under Section 15­A. ­  Held that W was not entitled to the protection conferred on a licensee by Section  15­A of the Bombay Rent Act. D was entitled to an order for possession under  Section 43.  8.1. In order to get the advantage of Section 15­A of the Bombay Rent Act, the  occupant must be in occupation of the premises as a licensee as defined in  Section 5(4A) on the 1st of February, 1973. If he be such a licensee, the non  obstante clause of Section 15­A (1) gives him the status and protection of a  tenant in spite of there being anything to the contrary in any other law or in  any   contract.   In   other   words,   even   as   against   the   express   terms   of   the  subsisting contract of licence the licensee would enjoy the benefits of Section  15­A. But if he is not a licensee under a subsisting agreement on the 1st of  February 1973, then he does not get the advantage of the amended provision  of the Bombay Rent Act. A person continuing in possession of the premises  after termination, withdrawal or revocation of the licence continues to occupy  it as a trespasser or as a person who has no semblance of any right to  continue in  occupation of the premises. Such a person  by no stretch of  imagination can be called a licensee. If, therefore, W was not a licensee under  a subsisting agreement in occupation of the premises on the 1st of February                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 10. 10 1973 he could not take shelter under Section 15­A.   8.2. It is wholly wrong to say that if a licensor filed an application under  Section   41   of   the   S.C.C.   Act  instead  of   filing   a  regular   civil   suit  he  by  implication treated the occupant of the premises against whom the S.C.C.  application was filed as a subsisting licensee.  8.3. There was nothing to show in the records of this case that D had ever  accepted any money either in or outside court from W after 31st of March,  1966 by way of any rent of the licenced premises. A person continuing in  occupation of such premises after revocation of the licence is still liable to pay  compensation or damages for their use and occupation. If at any time such  compensation had been paid or accepted it could not undo the effect of the  revocation of the licence. ­  D. H. Maniar v/s Waman Laxman Kudav, reported  in AIR 1976 SC 2340 (FB).  9. Bombay   Rents,   Hotel   and   Lodging   House   Rates   Control   Act   (57   of   1947),  S.5(4A) , S.5(6A) ­ Paying guest or licensee ­ Licensee becomes paying guest if  licensor resides in same premises and for that licensor need not reside in same  room in which licensee resides. Moreover residence of licensor in remaining part  of   premises   need   not   be   physical   residence.   Dejure   control   over   remaining  premises would be sufficient.  9.1. All that is required to make a licensee answer the description of a paying  guest is that the licensor also resides in the premises of which a part is in the  possession of the paying guest and it is not required that the licensor should  physically reside in the same room as the paying guest. The words in which  the licensor resides qualify the words 'premises' which immediately precede  the said words and are not intended to qualify 'part of the premises'. It is also  not necessary that the licensor must be using the remaining part of the  premises for actual residence. The position of a 'paying guest' is similar to the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 11. 11 position of a 'lodger' in England. If the part is in the use of the 'lodger' and the  owner retains the control of the whole house, that is sufficient.   Surendra  Kumar Jain v/s Royce Pereira, reported in AIR 1998 SC 394, para Nos.14 to  16.  10. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(7), S.7, S.10AA.   10.1. Amount of educational cess is recoverable by the landlord from the tenant  under S. 10AA of the Rent Act.. Section 7 of the Rent Act does not prohibit  the recovery of the increase to which landlord may be entitled under the  provisions of the Act in addition to the standard rent. Sections 5(7), 9, 10 and  10AA of the Rent Act indicate that permitted increase becomes part of the  rent. The building can well be said to be reasonably expected to be let at the  figure arrived at by adding the permitted increase to the standard rent. The  valuation has therefore, to be arrived at after taking into account the amount  of educational cess levied by the Corporation. Even if it leads to some kind of  inconvenience of variation in valuation at frequent intervals that can be no  consideration for not giving full effect and meaning to the provisions of the  Act of 1888 and the Rent Act.  ­  Bombay Municipal Corporation , Appellant v.  The Life Insurance Corporation of India, Bombay, reported in AIR 1970 SC  1584 (FB).  11. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(8)   ­  'Premises'   ­  Lease   of  land  having   no   building   thereon,   for  making  construction   for   installing   machines.   Building   constructed   on   that   land   and  machinery also installed. Whether same can be termed as 'premises' under Rent  Act?­ Held. Yes.  11.1. So far the facts of the present case are concerned, the lease had been  granted to the Binny Company for installing ginning and processing machines                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 12. 12 and admittedly a building was constructed in which ginning and processing  machines were installed and godown was also constructed. Once a piece of  land which was agricultural in nature is put to non­agricultural use, it shall be  covered by the definition of 'premises' under Section 5(8) of the Bombay Rent  Act. ­ Nalanikant Ramadas, Gujjar v/s Tulasibai, reported in AIR 1997 SC 404  (Five Judges).  12. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(10) , S.12 and S.12(3)(a) ­ houses and rents ­ Fixation of standard rent ­  Application for fixation of rent dismissed for non­prosecution – Effect of.  12.1. Where a tenant does not prosecute an application for fixation of standard  rent and deliberately permits it to be dismissed for non­prosecution it could  be reasonably inferred that it was not a bona fide application at all. Where in  a case. it was admitted that the agreed rent was Rs. 30/­ p. m.,. that would be  the "standard rent" as defined by Section 5 (10) of the Act. That was the rate  at which rent was payable. Non­prosecution of the application for standard  rent indicated that there was no real dispute regarding the standard rent or  permitted increases. In such a case, if the provisions of Section 12 (3) (a) are  not shown to be complied with, the Court is bound to pass a decree for  eviction.    12.2. The statutory protection can only be given in accordance with the terms on  which it is permissible. The Act certainly does not confer a power upon the  Court to excuse a violation of the provisions of the Act by making wrong  assumptions or on compassionate grounds. The Court could not, therefore,  exercise what would be, in effect, a power to condone infringement of the  provisions of the Act.  12.3. A fixation of standard rent can only take place by means of the specified  procedure provided for it. In the case in question the High Court seems to                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 13. 13 have accepted the erroneous view that standard rent was actually fixed by the  appellate Court for the first time whereas what had happened was that the  application   for   fixation   of   standard   rent   had   been   dismissed   for   non­ prosecution. This was not "fixation" of standard rent. Hence, no question of  giving time to pay up arrears after a "fixation" of standard rent arose in the  case C.R. Appl.  No. 67  of  1973,  D/­ 19­9­1975  (Guj),  Reversed.­  Mistry  Premjibhai Vithaldas v/s Ganeshbhai Keshavji, reported in AIR 1977 SC 1707  (FB). Para Nos.10, 11 &13.   13. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(10), S.7 ­ Whether standard rent can be altered and re­fixed if there is any  structural alteration or change in the amenities? Held­ No.  13.1. Section 11(a) is intended to enable the Court, upon an application in any  suit or proceeding, to modify the standard rent as a result of structural  alteration or change in the amenities involving further capital investment of  the owner. However, demolition of a building is not one such contingency  contemplated by S. 11(a) of the Act. ­ Municipal Corporation of Greater  Mumbai v/s Kamla Mills Ltd. Reported in AIR 2003 SC 2998, para No.36.  14. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(b) ­ lease ­ Lease of certain watan land by father of A to R for storing  timber ­ Death of father of A ­ R continued to be tenants within S. 5 (11) ­  Determination of lease consequent on death of father of A, not material.  14.1. Section   5   (11)   (b)   is   clear   that   any   person   remaining,   after   the  determination of the lease, in possession, with or without the assent of the  landlord is also a tenant for the purposes of the Act. The learned counsel  argued that the determination of the lease contemplated by Section 5 (11) (b)  was determination by an act of the landlord and not determination by the  operation of the law. We do not see any justification for so confining the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 14. 14 meaning to be given to the expression 'the determination of the lease' in  Section 5 (11) of the Act. ­   Tavangowda Tamangowda Patil v/s Yellappa  Krishna Muchandni, reported in AIR 1980 SC 590.   15. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c) ­ Whether the status of a member in the case of tenant co­partnership  housing society is that of a tenant within the meaning of S. 5(11) of the Rent Act  1947? Held­ No.  15.1. As there is no relationship of landlord and tenant between the Society and  the member. ­ M/s. Anita Enterprises v/s Belfer Co­op. Housing Society Ltd,  reported AIR 2008 SC 746, para Nos.27 & 28.   16. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c) & 28­ Tenant of co­partnership housing society inducting third person  in his allotted accommodation. Whether  such transfer establishes relationship of  landlord and tenant, between member and third person?­ Held­ No.  16.1. Further  held  that The  question  regarding   legality or  otherwise  of  the  creation of tenancy right by the member of tenant co­partnership society  which amounts to transfer of interest of a member in the property of the  Society, can be decided by raising a dispute before the Co­operative Court.­  M/s. Anita Enterprises v/s Belfer Co­op. Housing Society Ltd, reported AIR  2008 SC 746, para Nos.33, 35 & 36.  17. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c)(ii)   and   S.15   ­   Tenant   of   non­residential   premises   continuing   in  occupation after contractual period is over ­ He cannot bequeath his right of  occupation by will in favour of person who was not member of his family  carrying on business at time of his death.  17.1. A   person   occupying   a   non­residential   premises   as   a   tenant   after   the  contractual period is over cannot bequeath his right to occupy the property as                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 15. 15 a tenant under a Will in favour of a legatee who is not a member of his family  carrying on business, trade or storage with him in the said premises at the  time of his death under S. 5(11)(c)(ii) of the Act. There is no justification to  saddle the landlord with the liability to treat a stranger who is not referred to  in sub­clause (ii) of S. 5(11)(c) of the Act as a tenant on the basis of a  bequest made under a Will by the tenant.   17.2. It is significant that both sub­clauses (i) and(ii) of Cl.(c) of sub­sec.(11) of  S. 5 of the Act which deal with the devolution of the right to tenancy on the  death of a tenant in respect of residential premises and premises let for  business, trade or storage respectively do not provide that the said right of  tenancy can devolve by means of testamentary disposition on a legatee who is  not   referred   to   in   the   respective   sub­clauses.   It   has,   therefore,   to   be  understood that even the extended meaning given to the expression 'tenant'  by sub­sec. (11) of S. 5 of the Act does not authorise the disposition of the  right to the tenancy of the premises governed by the Act under a Will.  Ordinarily it is only an interest that can be inherited that can be bequeathed.  But the heritability of a tenancy after the determination of the lease, which is  protected by the Act is restricted in the case of residential premises only to the  members of the tenant's family mentioned in sub­clause(i) of Cl.(c) of S.  5(11) of the Act and in the case of premises let for business, trade or usage to  members belonging to the family of the tenant carrying on business, trade or  storage with the tenant in the premises at the time of the death of the tenant  as may continue after his death to carry on the business, trade or storage as  the case may be in the said premises and as may be decided in default of the  agreement by the Court as provided in sub­cl.(ii) thereof. When the statute  has imposed such a restriction, it is not possible to say that the tenant can  bequeath the right to such tenancy in the case of premises let for business,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 16. 16 trade or storage in favour of a person not possessing the qualification referred  to in S. 5(11)(c)(ii) of the Act. It can also be seen that the words 'to assign or  transfer in any other manner his interest therein ' in S. 15(1) of the Act had  the effect of prohibiting the disposition of the tenancy right by a will in the  absence of a contract to the contrary.  17.3. Further, when the Legislature has restricted the right to the tenancy of the  premises let out for business, trade or storage to any member of a tenant's  family carrying on business, trade or storage with the tenant at the time of his  death it is not open to the Court by judicial construction to extend the said  right to persons who are not members of the tenant's family who claim under  testamentary succession.  17.4. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) ­ Statutory tenancy ­ Whether statutory tenancy which is personal to  the tenant cannot be bequeathed at all under a Will in favour of anybody. ­  Question   left   open.   ­   Bhavarlal   Labhchand   Shah   v/s   Kanaiyalal   Nathalal  Intawala, reported in AIR 1986 SC 600.  18. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c) ­ "Tenant" ­ Provision applies only to residential premises and not to  business premises ­ Tenant of business premises ­ Member of his family cannot  get  protection   under  section.   ­  Ganpat  Ladha   v/s   Sashikant  Vishnu   Shinde,  reported in AIR 1978 Sc 955 (FB) 18.1.  This ratio is overruled by   Smt. Gian Devi Anand , Appellant v. Jeevan  Kumar, reported in  Smt. Gian Devi Anand v/s Jeevan Kumar, reported in AIR  1985 SC 796 (Five Judges), wherein it is held that Statutory tenancy in  respect of commercial premises is heritable and heirs of statutory tenant are  entitled to same protection against eviction as afforded to tenant under Act.  19. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 17. 17 S.5(11) (c), S.15(2) ­ tenancy ­ Validation of sub­tenancies by S.15(2) ­ Scope ­  Sub­tenancy created by sub­tenant ­ Benefit of S. 15(2) if available.  19.1. Section 15(2) which raises the ban from all sub­letting effected before 21­ 5­1959 provided the provisions of that sub­section are fulfilled relates to sub­ tenancies not permitted by contract between the landlord and tenant and  which would, but for the said sub­s. (2), fall within the prohibition enacted in  the amended sub­section (1) of S. 15.  19.2. Upon the amendment of sub­s. (1) of S. 15 by the Ordinance and by its  related Act, the prohibition against sub­letting did not operate in those cases  where the sub­letting was permitted by contract between the landlord and  tenant. In all such cases, if the landlord had permitted the tenant under a  contract between them to sublet the premises, no question would arise of a  need to validate those sub­tenancies. It is in this light that the scope of sub­s.  (2) of S. 15 has to be determined. The removal by sub­s. (2) of S. 15 of the  prohibition is limited only to those sub­tenancies which were created before  May 21, 1959. Such a limitation would be inappropriate to sub­tenancies  permitted by contract which could be created regardless of whether they were  brought into existence before May 21, 1959 or after that date. Also, the sub­ tenancies covered by sub­s(2) of S. 15 would be regarded as valid only if the  sub­tenant   had   entered   into   possession   before   May   21,   1959   and   was  continued in possession on that date. Such a requirement would be wholly  inconsistent in the case of sub­tenancies permitted by contract. Inasmuch as  sub­s. (2) of S. 15 specifically attaches the condition that the sub­tenant  should have been in possession before the commencement of the Ordinance  and should have continued in possession on that date, it is apparent that such  a provision could be related only to illegal sub­tenants, that is to say sub­ tenants who were let in and given possession without any contractual right                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 18. 18 conferred by the landlord on the tenant to do so.  19.3. When the partnership firm G, the tenant of the entire building, had sublet  a portion of a shop on the ground floor to M, who sub­let it further to one T  in the year 1952 and it was admitted by the firm 'G' that 'M' was a lawful sub­ tenant then in view of S. 5(15)(a), in respect of the further sub­tenancy M  could be described as tenant and 'T' as his sub­tenant. And if that is so, there  could be no reason why T's sub­tenancy should not be regarded as a valid  sub­tenancy inasmuch as it was created before May 21, 1959 and he had  entered into possession of the premises before that date and was continuing  in possession on that date. ­ Tota Singh v/s M/s. Gold Field Leather Works,  Bombay, reported in AIR 1985 SC 507 (FB).  20. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11) (c), S.13(1)(1) ­ Sons of tenant building a house, whether tenant can be  evicted on ground that she had acquired alternative accommodation? ­ Held.  No.­   20.1. On sons of tenant, who is their mother, building a house the landlord  cannot   seek   eviction   of   tenant   on   grounds   having   acquired   alternate  accommodation. From the scheme of the provision it is discernible that it is  only when the tenant gets a right to reside in a house other than the demised  premises on the happening of any one of the three alternatives mentioned  therein, namely, either by building or by acquiring vacant possession of or by  allotment of a house, that the landlord can seek recovery of possession of the  demised   premises   from   the   tenant.   That   apart,   even   if   the   tenant   first  respondent and her sons, respondents 2 and 3, were let into possession of the  suit premises about 30 years before the institution of the suit but the first  respondent alone was the tenant and respondents 2 and 3 were there as  members of her family, they were, therefore, not tenants of the suit premises.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 19. 19 The definition of 'tenant' is too exhaustive to include any member of the  family residing with him. Such members of his family who were residing with  the tenant at the time of his death, or in their absence any heir of the  deceased tenant, as may be decided in default of agreement by the Court,  would become tenant only on his death. The concurrent findings of the Courts  below are that son, respondents 2 and 3 built the house for which the first  respondent   tenant   did   not   contribute   any   money;   she   did   not   shift   her  residence to the said house though she was visiting that house off and on.  Inasmuch   as   the   first   respondent   tenant   did   not   built   any   house   and  respondents 2 and 3 are not the tenants, the first of the three alternatives,  referred to in S. 13(1) is not available to the landlord to seek eviction of the  first respondent tenant. ­  Anandi D. Jadhav v/s Nirmala Ramchandra Kore,  AIR 2000 SC 1386, para Nos.5 & 8.   21. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(11)(c) ­ Original tenant having two sons. On death of original tenant rent  bills were issued in name of his elder son and on death of elder son rent bills  were issued in name of his widow. No division of premises and rent was not  being paid separately by younger son. Members of family of original tenant  succeeded   to   tenancy   together.   Suit   filed   for   eviction.   Widow   of   elder   son  impleaded as tenant represented all tenants. Whether the decree passed in suit  for eviction is binding on all members of family covered by tenancy?­ Held. Yes. 21.1. Younger son claiming to be member of family residing with original tenant  at time of his death cannot resist execution of decree. Moreso, when younger  son was not residing in premises with family of elder son. Therefore, there  was no necessity to implead appellant younger son as necessary party to suit  for   eviction.   ­   Ashok   Chintaman   Juker   v/s   Kishore   Pandurang   Mantri,  reported in AIR 2001 SC2251.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 20. 20  22. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.5(18)(b), S.11(1)(c) ­ houses and rents ­ Fixation of standard rent ­ Principle  of apportionment ­ Applicability ­ Apportionment ­ What is ­ How it has to be  applied.   22.1. The principle of apportionment is not alien to the spirit and scheme of the  Act. It is applicable to the fixation of standard rent.  22.2. Apportionment ­ or equal distribution of the burden of rent on every  portion ­ is a rule of justice and good sense. If the standard rent of a whole  was a specific amount, it stands to reason that the standard rent of a part or  sub­division   of   that   whole   should   not   ordinarily   exceed   that   amount.  Therefore, if the court feels that for securing the ends of justice and giving  effect to the provisions and policy of the Act, it is reasonably necessary and  feasible to work out the standard rent by apportionment, it can legitimately  do so. This principle, however, is applicable where on the basic date, that  portion of which the standard rent is to be determined, had not been let  separately as one unit, but the whole, of which it is a part, had been let on  that date. Apportionment postulates that on account of its having been let on  the basic date, the whole had acquired a standard rent which has to be  allocated to smaller units subsequently carved out of it.  22.3. True, that unlike the English Rent Control Act of 1920 or the later English  Acts, the (Bombay) Act does not expressly speak of apportionment. But the  language of its relevant provisions is elastic enough to permit the fixation of  standard rent on apportionment basis. Section 11(1) gives a discretion to the  Court to fix such amount as standard rent as it "deems just", though in  exercising this discretion the Court has to pay due regard to (i) the provisions  of the Act and (ii) the circumstances of the case, and it is not to be rigidly and  indiscriminately applied.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 21. 21  22.4. Thus, if after the material date, the landlord had made investments and  improvements in the premises, it will be just and reasonable to take that  factor also into account and to give him a fair return on such investments.  Further, the Court must consider other relevant circumstances, such as "size,  accessibility, aspect, and other physical advantages" enjoyed by the tenant of  the premises. Where after the basic date, the premises completely change  their identity, apportionment as a method of determining just standard rent,  loses its efficacy and may be abandoned altogether. ­  Raja Bahadur Motilal  Bombay Mills Ltd. v/s M/s. Govind Ram Brothers (P) Ltd., reported in AIR  1974 SC 1708.  23. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Premises let for residence or business  ­ Open land let for constructing building on it intended to be used for residence  or business is letting for residence or for business.  23.1. Open land as it is, can be used for residence and can be 'premises let for  residence' within the meaning of S. 6.  23.2. When open land is being leased not to be used for residence or business in  its condition of open land but to be used for the purpose of residence or  business after constructing buildings thereon, the letting of the open land can  still be called to be letting for residence or business. ­  Mrs. Dossibai N. B.  Jeejeebhoy v/s Khemchand Gorumal, reported in AIR 1966 SC 1939 (FB). 24.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Suit for possession of land used for  agricultural purposes ­ Court exercising power under Act has no jurisdiction to  entertain suit ­ Crucial date for determining whether land is used for agricultural  purposes is date on which right conferred by Act is sought to be exercised.  24.1. The expression ''premises" in S. 5(8) of the Bombay Rents, Hotel and                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 22. 22 Lodging House Rates (Control) Act 57 of 1947 does not include premises used  for agricultural purposes. By S. 6 of that Act the provisions of Part II which  relate to conditions in which orders in ejectment may be made against tenants  and other related matters apply to premises let for education, business, trade  or storage. It is plain that the Court exercising power under Bombay Rents,  Hotel and Lodging House Rates (Control) Act, 1947, has no jurisdiction to  entertain a suit for possession of land used for agricultural purposes. Again in  ascertaining whether the land demised is used for agricultural purposes, the  crucial date is the date on which the right conferred by the Act is sought to be  exercised. Ratio laid down in the case of  Mst. Subhandra v. Narsaji Chenaji  Marwadi, reported in AIR 1966 SC 806 is followed. ­   Vasudev Dhanjibhai  Modi v/s Rajabhai Abdul Rehman, reported in AIR 1970 SC 1475 (FB).  25. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6(1) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Construction ­ Lease of open land  in suburban area of Bombay for constructing "buildings of every description  howsoever" ­ Lease is not for any of the purposes set out in S. 6 (1).  25.1. Where a lease of open land situated in the Bombay Suburban District was  made for constructing "buildings of every description howsoever" from time to  time, the purpose for which the land was demised clearly was for constructing  buildings of any description and not for constructing buildings for residence,  education,   business,   trade   or   storage.   The   land   thus   demised,   though  'premises' within the meaning of S. 5 (8), was not 'premises' within the  meaning of S. 6 (1), and therefore, S. 18 (1) did not apply, ratio laid down in  case of Mrs. Dossibai N. B Jeejeebhoy v/s Khemchand Gorumal, reported in  AIR 1966 SC 1939, Disting.  25.2. Properly construed, S. 6(1) must mean that in order that Part II may apply  the premises in question must be let out for the purposes of residence etc. The                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 23. 23 application of that part cannot have been intended to depend upon what a  lessee may do or may not do.   25.3. The fact that the lease permitted the lessees to take construction loans  from prospective tenants of the buildings to be constructed by the lessees does  not   affect   the   purpose   for   which   the   land   was   leased.   ­   Osman   Fakir  Mohammed Divecha , Appellant v. Ali Akbar Javed Sadakya, reported in AIR  1970 SC 1893 (FB).  26. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.6   ­   Premises,   let   for   education   ­   Protection   from   eviction   by   educational  institutions ­ Premises let out on rent to club ­ Club activities not showing the  premises were let for education ­ Benefit of Act cannot be claimed by club.  26.1. Where the premises were let out on rent to a club and the activities of the  Club were more in the nature of cultural activities or recreational activities,  inasmuch as they related fraternising among the members by playing indoor  or outdoor games or otherwise, such activities cannot lead the conclusion that  the premises were let for purposes of education and consequently the club  was not entitled to the protection of the Act. ­ Haji Ismail Valid Mohmad  v/s  Sports Club in the name of Union Sports Club, reported in AIR 1992 SC 1855  (FB).  27. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11 ­ Default in payment of rent ­ Composite tenancy ­ Under contract, property  tax along with monthly rent is required to be paid by tenant. Whether default in  payment of rent at end of every succeeding month does not convert monthly  tenancy into yearly one. ­ Held. No. ­  Ansuyaben Kantilal Bhatt v/s Rashiklal  Manilal Shah, reported in AIR 1997 SC 2510.  28. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(1)(e) ­ Standard rent ­ Application for fixation of ­ Subsistence of pre­                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 24. 24 existing dispute is sine qua non for making application.­ Held. No.  28.1. There is no need for a pre­existing dispute to subsist before invoking the  jurisdiction   of   the   Court   under   Section   11(1)(e)   of   the   Act.   Filing   an  application for determination of the standard rent itself is a dispute entitling  the tenant to take the benefit of Section 12(3)(a). The dispute may arise in  diverse forms.­ Devkaran Nenshi Tanna v/s Manharlal Nenshi, reported in AIR  1994 SC 2747, para No.6. 28.2. Further held in para No.8 that :­ Where the order fixing standard rent was  passed on basis of compromise reached between the parties and it was clear  from the order that the Court did not apply its mind to the factum whether  the terms agreed by the parties are just and reasonable and whether it would  be the standard rent consistent with the provision of the Act, the tenant  would not be precluded from making an application for fixation of standard  rent again when the notice was issued by the landlord demanding payment of  the arrears of the standard rent. The Act is a welfare legislation and parties  cannot contract out of the statute and the seal of approval of the Court does  not  super  add  its   sanctity,  nor  receive   its   legality  or   validity  or   sanctity  without due adjudication. The order should disclose the application of Court's  mind to the facts and then to the determination of the standard rent on the  basis of the terms, other evidence or records and the consent of the parties is  consistent with the Act and should record its satisfaction.  29. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(4) ­ Sick Industrial Companies (Special Provisions) Act (1 of 1986), S.22 ­  Eviction petition for non­payment of rent. Whether same is maintainable against  sick company? Held. Yes.   29.1. ­ Order under S. 11(4) of Rent Act can also be passed and S. 22 of 1985  Act   does   not   prevent   such   proceedings.­     Gujarat   Steel   Tube   Co.   Ltd.   ,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 25. 25 Petitioner v. Virchandbhai B. Shah, reported in AIR 1999 SC 3839, para Nos. 9  to 11.  30. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.11(4) ­ houses and rents ­ Order to deposit arrears of rent ­ Order directing  that in default of deposit defences were to be struck off – Validity.  30.1. On an application under S. 11 (4) by the landlord­plaintiff, a notice was  issued to the defendants and an order was made requiring the defendants to  deposit arrears of rent within a stipulated period and to continue to deposit  monthly   rent.   It   was   further   ordered   that   in   default   of   the   deposit   the  defences of the defendants were to be struck off and the suit should be placed  for ex parte orders on the date fixed.  30.2. Held, the learned Judge of the High Court was wholly in error in holding  that   because   of   the   form   of   the   order   (inasmuch   as   it   used   the   words  "defences to be struck off"). it was illegal and without jurisdiction. Moreover,  the order itself did not order the defences to be struck off, it only fixed the  date for striking out the defences. So, till the expiry of the period given by  that order for the deposit of money, the question of striking out the defence  did not arise nor was it in fact struck out. Further, it is Sec. 11(4) and not  Section 12(3) (b) that would apply.  30.3. The phrase "defence struck off" or "defence struck out" is not unknown in  the sphere of law. Indeed it finds a place in Order 11 , Rule 21, C. P. C. The  phrase is more advantageous to the defendant, Even when a defence is struck  off the defendant is entitled to appear, cross­ examine the plaintiff's witnesses  and submit that even on the basis of the evidence on behalf of the plaintiff a  decree cannot be passed against him, whereas if it is ordered in accordance  with Section 11 (4) trial he shall not be entitled to appear in or defend the  suit except with the leave of the Court he is placed at a greater disadvantage.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 26. 26 The use of the phrase does not in any way affect the substance of the order.  What the law contemplates is not adoption or use of a formula; it looks at the  substance. ­  M/s. Paradise Industrial Corpn. , Appellants v. M/s. Kiln Plastics  Products, reported in AIR 1976 SC 309 (FB).  31. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) ­ Houses and Rents ­ Termination of tenancy ­ Suit for possession by  landlord ­ Extension of part II of Act containing S. 12 to area pending suit ­  Applicability of S. 12(1) to suit ­ Date from which it applies ­ Right of landlord to  get possession ­ "Landlord shall not be entitled to recovery of possession" ­ Court  cannot give decree for possession.  31.1. Section 12(1) contained in Part II of Bombay Rents, Hotel and Lodging  House Rates Control Act, 1947 enacts a rule of decision, and it says that a  landlord is not entitled to possession if the tenant pays or shows his readiness  and willingness to pay standard rent and to observe the other conditions of  the tenancy. The word tenant is defined in the Act to include not only a  tenant,  whose  tenancy subsists  but  also  any person  remaining,  after  the  determination of the lease, in possession with or without the assent of the  landlord. Thus, a statutory tenant is within the rule enacted by S. 12(1) and  entitled to its protection.  31.2. Sub­section (1) of section 12 contained in Part II of the Act applies from  the date on which Part II of the Act is extended to the particular area by a  notification issued under S. 6. The sub­section says that a landlord shall not  be entitled to the recovery of possession of any premises so long as the tenant  pays or is ready and willing to pay the standard rent, etc. and observes and  performs the other conditions of the tenancy. In other words, no decree can  be   passed   granting   possession   to   the   landlord,   if   the   tenant   fulfills   the  conditions above mentioned. The point of time when the sub­section will                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 27. 27 operate is when the decree for recovery of possession will have to be passed.  Thus, the language of the sub­section applies equally to suits pending when  Part II comes into force and those to be filed subsequently. The contention  that the operation of S. 12(1) is limited to suits filed after the Act comes into  force in a particular area cannot be accepted.  31.3. On the termination of tenancy by efflux of time the landlord filed a suit on  25­4­1957 for possession of the premises. By a notification issued on 16­8­ 1958, Part II of the Bombay Rents, Hotel and Lodging, House Rates Control  Act, 1947 was applied to the area wherein the premises were situated. The  tenant, having lost in the trial Court and in the High Court on the ground that  S. 12 of the Act was prospective and did not apply to pending cases, appealed  to the S. C. ­ Shah Bhojraj Kuverji Oil Mills and Ginning Factory v/s Subhash  Chandra Yograj Sinha, reported in AIR 1961 SC 1596 (Five judges).  32. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1),   S.13,   S.14,   S.15   ­   houses   and   rents   ­   Houses   and   Rents   ­   Person  remaining  in   possession   after  determination   of   tenancy  ­  Becomes   statutory  tenant  ­  He can  remain  in  possession  but cannot  enforce  terms  of original  tenancy ­ Sub­lessee from a statutory tenant under the Act acquires no right of  tenant.   32.1. A person remaining in occupation of the premises let to him after the  determination of or expiry of the period of the tenancy is commonly, though  in law not accurately, called a statutory tenant. Such a person is not a tenant  at all, he has no estate or interest in the premises occupied by him. He has  merely the protection ofthe statute in that he cannot be turned out so long as  he pays, the standard rent and permitted increases, if any, and performs the  other conditions of the tenancy. His right to remain in possession after the  determination of the contractual tenancy is personal.. it is not capable of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 28. 28 being transferred or assigned, and devolves on his death only in the manner  provided by the statute. The right of a lessee from a landlord on the other  hand is an estate or interest in the premises and in the absence of a contract  to the contrary is transferable and the premises may be sublet by him. But  with the determination of the lease, unless the tenant acquires the right of a  tenant holding over, by acceptance of rent or by assent to his continuing in  possession   by   the   landlord,   the   terms   and   conditions   of   the   lease   are  extinguished, and the rights of such a person remaining in possession are  governed by the statute alone. Section 12(1) of the Act 57 of 1947 merely  recognises his right to remain in possession so long as he pays or is ready and  willing to pay the standard rent and permitted increases and performs the  other conditions of the tenancy, but not the right to enforce the terms and  conditions of the original tenancy after it is determined. Assuming that the  tenant was entitled to sublet the premises under the terms of the lease he  could not, relying upon S. 12(1), exercise the right to sublet granted under  the lease after he became a statutory tenant. ­ Anand Nivas Private Ltd. v/s  Anandji Kalyanji's Pedhi, reported in AIR 1965 SC 414 (FB).  32.2. Above referred ratio is distinguish in  Damadilal and others, Appellants v.  Parashram, reported in AIR 1976 SC 2229 (FB) and overruled in Om Wati  Gaur v/s Jitendra Kumar, reported in AIR 2003 SC 229.  33. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12, S.13 ­ Civil P.C. (5 of 1908) , O.37 , R.2 (Bombay) ­ houses and rents ­  Houses and Rents ­ R. 8 of the Rules made under the Act is not ultra vires ­  Exercise of discretion under O. 37 R. 2 ­ Extent of.  33.1. Rule 8 of the Rules made under the Bombay Rents, Hotel and Lodging  House Rates (Control) Act, which provides that its under the Act may be  instituted in accordance with the procedure laid down in O. 37 is not ultra                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 29. 29 vires and void. It is fallacious to contend that under provisions of the Act the  landlord is not entitled to a decree as a matter of right; the Court has to  consider the position of the tenant and has a discretion to pass or not to pass  a decree and therefore to a suit governed by the Act the provisions of O. 37 R.  2 C. P. C. (Bombay), which makes it incumbent on the Court to pass a decree  in   circumstances   coming   within   that   sub­rule,   are   inapplicable.   ­  Ramkarandas   Radhavallabh  v/s  Bhagwandas   Dwarkadas,   reported  in  AIR  1965 SC 1144.  34. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12, S.13, S.14 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Scope ­ Expression "is  determined for any reason", meaning of ­ Interest of tenant when comes to an  end.  34.1. It is not correct to say that as soon as a notice determining a contractual  tenancy is given, the sub­tenant of the contractual tenant who was there from  before has to be deemed A tenant under S. 14 from the date the notice  expires.   34.2. The words "is determined for any reason" in the context of the Act mean  that where the interest of a tenant comes to an end completely, the pre­ existing sub­tenant may, if the conditions of S. 14 are satisfied, be deemed to  be a tenant of the landlord. 34.3.The interest of a tenant who for purposes of S. 14 is a contractual tenant  comes to an end completely only when he is not only no longer a contractual  tenant but also when he has lost the right to remain in possession which S. 12  has given to him and is no longer even a statutory tenant. In other words S.  14 would come into play in favour of the sub­tenant only after the tenancy of  the contractual tenants has been determined by notice and the contractual  tenant has been ordered to be ejected under S. 28 on any of the grounds in S.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 30. 30 12 or S. 13. Till that event happens or till he gives up the tenancy himself the  interest of a tenant who may be a contractual tenant, for purposes of S. 14,  cannot be said to have determined i.e. come to an end completely in order to  give rise to a tenancy between the pre­existing sub­tenant and the landlord.­  Hiralal Vallabbram v/s Sheth Knsturbhai Lalbhai, reported in AIR 1967 SC  1853 (FB).  35. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12­  Whether the plea that arrears prior to transfer of disputed property could  not be recovered as arrears of rent, the same being a 'debt due', is sustainable?­  Held. No.  35.1. As per the proviso to Section 109 of the Transfer of Property Act the  transferee is not entitled to arrears of rent due before the transfer unless there  is a contract to the contrary and, therefore, the correct position of law is that  a transferee is not entitled to recover the arrears as rent for the property on  transfer unless the right to recover the arrears is also transferred. If right to  recover the arrears is assigned, then the transferee/landlord can recover those  arrears as rent and if not paid maintain a petition for eviction under the rent  laws for those arrears as well. ­ Sheikh Noor v/s Sheikh G. S. Ibrahim,  reported in AIR 2003 SC 4163, para Nos.10 & 18.  36. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) ­ eviction ­ Suit for eviction on ground of breach of term of lease ­  Whether under relevant clause duty to carry out repairs was that of tenant or  landlord – Interpretation.  36.1. Where the lessee covenants with lessor under the terms of lease that he  will   keep   the   premises   in   as   good   condition   as   the   same   were   then   in  (reasonable   wear   and   tear,   and   destruction   or   damage   by   fire,   riots,  insurrection, at of God or tempest excepted) and (except as aforesaid) deliver                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 31. 31 them up at the determination of the tenancy to the lessor, it cannot be said  that the term merely amounts to a covenant for careful and reasonable use of  the property on the part of the tenant and nothing more. The clause, imposes  upon the tenant two obligations namely (a) to keep the property in repair  from time to time during the term and (b) to restore it in repair, i. e. in the  same good condition as he received it, at the end of the term.  36.2. A covenant of this type contained in a lease has always been construed by  judicial decisions as casting a duty on the tenant to prevent permissive waste  by carrying out such  repairs as are  necessary to  keep  and maintain the  property in good condition and tenantable repair during the whole term and  restore it to the lessor in the same condition at the end of the term.  36.3. Section 23 (1) of the Bombay Rent Act, 1947 would not be attracted for  under that provision the duty to keep the premises in good and tenantable  repair is cast on the landlord in the absence of an agreement to the contrary  by the tenant. Moreover, such a term in the lease would clearly be consistent  with the provisions of the said Act. In these circumstances, if a finding of fact  has been recorded by the lower Courts on evidence that the deterioration and  damage   caused   to   the   suit   property   was   not   on   account   of   natural   or  reasonable wear and tear but was due to the negligence in the up­keep and  maintenance of the property on the part of the tenant the tenant must be held  to have committed a breach of the term of the lease and the landlord would  be entitled to recover possession of the property from the tenant under the  latter part of S. 12 (1) of the Bombay Rent Act, 1947. ­ Merwanji Nanabhoy  Merchant v/s Union of India, reported in AIR 1979 SC 1309 (FB). Para Nos. 7  & 8.  37. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Scope and object ­ Section ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 32. 32 operates   against   landlord   only   after   contractual   tenancy   is   determined   in  accordance with S. 111 T. P. Act ­ Suit for recovery of possession under S. 12 ­  Nat maintainable unless tenancy is determined and notice under S. 12 (2) is  served. ­  Bhaiya Punjalal Bhagwanddin v/s Dave Bhagwatprasad Prabhuprasad,  reported in AIR 1963 SC 120 (FB).  37.1. Above referred ratio is impliedly overruled in the case of V. Dhanapal  Chettiar v/s Yesodai Ammal, reported in AIR 1979 SC 1745 (Seven Judges).  38. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1) and S.12(3)(b) ­ houses and rents ­  eviction ­  tenancy ­ Houses and  Rents ­ Suit by landlord against eviction of tenant ­ Tenant in arrears of rent ­  During pendency of suit, tenant not paying standard rent, nor was he ready or  willing to pay ­ Instead, he claimed that he was not liable to pay any amount ­  Tenant, held could not claim protection from eviction. ­  Maganlal Chhotabhai  Desai v/s Chandrakant Motilal, reported in AIR 1969 SC 37 (FB). Para Nos. 10 &  11.  39. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1), S.12(3)(b) and S.11(3) ­ houses and rents ­  eviction ­ Houses and Rents  ­ Suit for eviction of tenant on ground of arrears for a period of more than six  months   ­   Tenant   though   raising   dispute   as   to   standard   rent,   making   no  application under S. 11 (3) ­ Cannot claim protection under S. 12 (1) by merely  offering to pay or even paying all arrears due when court is about to pass decree  ­ Tenant failing to pay or deposit in court regularly amount of standard rent due  after first hearing, cannot get protection of S 12 (3) (b).  39.1. Where a suit for eviction is filed on the ground that the tenant was in  arrears for a period of more than 6 months and the tenant although raising a  dispute as to the standard rent or permitted increases recoverable under the  Act, makes no application in terms of S. 11 (3) he cannot claim the protection                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 33. 33 of S. 12 (1) by merely offering to pay or even paying all arrears due from him  when the court is about to pass a decree against him. To be within the  protection of sub­s. (1) where he raises a dispute about the standard rent  payable, he must make an application to the court under sub­s. (3) of S. 11  and thereafter pay or tender the amount rent and permitted increases, if any,  specified in the order made by the Court. If he does not approach the court  under S. 11 (3), it is not open to him thereafter to claim the protection of S.  12 (1).  39.2. Further, to be within the protection of S. 12 (3) (b) the tenant must not  only pay all the arrears due from him on the first day of hearing of the suit,  but he must thereafter continue to pay or tender in court regularly the rent  and the permitted increases till the suit is finally decided. Therefore where  after the first hearing of the suit the tenant failed to pay or deposit in court  regularly the amount of standard rent which became due after that date and  the rent remained unpaid when the suit was disposed of, there was default on  the part of the tenant and he could not get the protection of S. 12 (3) (b). ­  Shah Dhansukhlal Chhaganlal v/s Dalichand Virchand Shroff, reported in AIR  1968 SC 1109 (FB).  40. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(1), S.50 ­ houses and rents ­  appeal ­ Ejectment suit under T.P. Act ­ Appeal  therefrom   pending   when   Act   applied   ­   Tenant   cannot   get   benefit   of   S.12  irrespective of S.50 ­ Section 50 is special provision dealing with pending matters  and it overrides general provisions of S.12.  40.1. The proviso to S. 50 read with the separate paragraph added thereto is an  independent   provision   enacting   a   substantive   law   of   its   own   by  way   of  providing for special savings. It has not been added merely with a view to  qualify or to create an exception to what is contained in the main provision of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 34. 34 S.50. That being the true nature and scope of the proviso to S. 50, an appeal  which arose out of a decree passed in a ejectment suit filed under the Transfer  of Property Act and which was pending when Part II of the Act was made  applicable to area in which the suit property was situate would be directly  covered by the proviso read with the separate paragraph added thereto and  would be liable to be decided and disposed of as if the Act had not been  passed, that is to say, had to be disposed of in accordance with the law that  was then applicable to it.   40.2. Either under the proviso as it originally stood or under the new separate  paragraph enacted by way of an amendment the legislative intent was and is  quite clear that only suits and original proceedings between a landlord and a  tenant which were pending on the relevant date are required to be decided  and disposed of by applying the provisions of the 1947 Act while execution  proceedings and appeals arising out of decrees or orders passed before the  coming   into   operation   of   the   1947   Act   are   denied   the   benefits   of   the  provisions of the Act and have been directed to be decided and disposed of as  if this Act had not been passed, that is to say, such execution proceedings and  appeals would be continued to be governed by and shall be disposed of in  accordance with the law that was then applicable to them. In other words, it  is clear that the proviso was and has been enacted to provide for special  savings which suggests that it has not been introduced merely with a view to  qualify or create exceptions to what is contained in the substantive part of  S.50. Secondly, the Legislature while framing the 1947 Act was enacting  certain provisions for the benefit of tenants which conferred larger benefits on  them  than were in fact conferred by  the earlier enactments which were  repealed and therefore, the legislature thought it advisable that in regard to  pending suits and original proceedings also in which the decrees and orders                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 35. 35 were not passed the provisions of the 1947 Act should be made applicable. It  is with this intention that the proviso to S.50 has been enacted in the manner  it has been done. ­ Motiram Ghelabhai v/s Jagan Nagar, reported in AIR 1985  SC 709.  41. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Demand notice is not invalid  merely because it does not give breakup of the sum which was claimed as due  per month.  41.1. Thus where the tenant is in doubt or requires clarification in respect of the  sum which is claimed per month in the notice as due it was held that he  should   have   called   for   information   on   those   points   from   the   landlord  especially when he was sending replies through a lawyer to the notices issued  by the landlord. The mere statement by the tenant in his reply to the notice  that the claim was excessive was not enough. It was clear from his conduct  that he was fully aware that the amount represented the standard rent with  the permitted increases under the Act. Under such circumstances it cannot be  held that there vas dispute between the landlord and tenant regarding the  amount of standard rent or permitted increases so as to attract Section 12 (3)  (b).  41.2. There is nothing in the Act necessitating landlord to give first a notice  under Section 10 or Section 10­C for permitted increases and then a further  notice under Section 12. It is enough that the landlord charges the tenant a  higher rate and makes a demand at that rate. The date from which the  demand would be effective would not be the date of intimation". Thus it  could not be said that the question of tenant's being in default should have  been considered only for the period subsequent to that date. ­  Gauri Shankar  Chittarmal Gupta v/s Smt. Gangabai Tokersey, reported in AIR 1971 SC 659.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 36. 36 42.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ Termination of tenancy ­ Notice to tenant ­ Service of ­ Presumption as  to ­ Notice to be sent as per provisions of S. 106 of T.P. Act ­ Tenant, a Company ­  Notice sent by registered post in the name of Company ­ Partner admitting that  notice was sent on correct address ­ Service of notice is fully in accordance with  S. 106. ­ Kulkarni Patterns Pvt. Ltd. v/s Vasant Baburao Ashtekar, reported in AIR  1992 SC 1097.  43. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) ­ Termination of tenancy ­ Notice to tenant ­ Service of ­ Presumption as  to ­ Notice to be sent as per provisions of S. 106 of T.P. Act ­ Tenant, a Company ­  Notice sent by registered post in the name of Company ­ Partner admitting that  notice was sent on correct address ­ Service of notice is fully in accordance with  S. 106. ­ Kulkarni Patterns Pvt. Ltd. v/s Vasant Baburao Ashtekar, reported in AIR  1992 SC 1097.  44. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(2) , S.11 , S.10 ­ Whether it is open for tenant to raise dispute regarding the  permitted increases during pendency of eviction petition – Held. No.  44.1. Under S. 10 the tenant is bound to pay to the landlord the increase in rate,  cess charges, tax, land assessment, ground rent or any other levy. The amount  of increase, the tenant is bound to pay, has to be in the same proportion as the  rent payable by him bears to the total amount of such rate, cess, charges, tax,  land assessment, ground rent or any other levy. Section 11 gives the Court the  power to fix the standard rent and/or the amount of the permitted increases.  It has to be noted that under S. 11(1) the Court may fix the standard rent  either upon an application made to it for that purpose or in any suit or  proceeding. Thus the dispute regarding standard rent need not necessarily be  by way of an application. However, under sub­sections (2) and (3) of S. 11 if                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 37. 37 there is  any dispute  between the  landlord  and the  tenant regarding the  amount of permitted increases, it can be decided by the Court only on an  application made by the tenant who has received a notice from his landlord.  Thus in a suit for ejectment it would not be open for the tenant to raise a  dispute regarding the permitted increases. If on receipt of a notice the tenant  has either not paid the amount of the permitted increase and not raised a  dispute by filing an application then, by virtue of Sections 12(2) and (3), the  landlord   would   be   entitled   to   a   decree   for   eviction.   ­   Laxman   Jiwaba  Baherwade v/s Bapurao Dodappa Tandale  AIR 2002 SC 3266, para No.6.  45. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3) , Cl.(a) and Cl.(b) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Dispute about  amount of standard rent ­ Final order of standard rent by Small Cause Court  Tenant   and   landlord   both   questioning   amount  of   standard   rent   by   revision  petitions ­ Dispute cannot be said to have come to end ­ Case will be governed  not by Cl.(a) but by Cl. (b).  45.1. Eviction under Cl. (a) is made to depend upon several conditions. One  such condition is that there should be no dispute regarding the amount of  standard rent. Clause (b) comprehends all cases other than those falling  within Cl. (a) and a case in which there is a dispute about the standard rent  must obviously fall not in Cl. (a) but in Cl. (b).  45.2. Where, though the final order of standard rent is passed by the Court of  Small Causes, neither the landlord nor the tenant accepts the determination,  but each side questions the amount by filing revision petitions, particularly  the landlord files one revision after another to get the amount increased, it  would be strange for him to claim that there was no dispute subsisting. The  case will be governed not by Cl. (a) but by Cl. (b). ­ Jashwantrai Malukchand  v/s Anandilal Bapalal, reported in AIR 1965 SC 1419 (FB).                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 38. 38  46. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­ eviction ­ Houses and Rents ­ "May'' in expression "Court may pass a  decree for eviction'' has a mandatory content ­ Court is bound to pass decree in  ejectment if conditions of the clause are fulfilled.  46.1. The clause deals with cases not falling within cl. (3) (a) i.e. cases (i) in  which rent is not payable by the month, (ii) in which there is a dispute  regarding the standard rent and permitted increases, (iii) in which rent is not  due for six months or more. In these cases the tenant may claim protection by  paying of or tendering in Court on the first day of the hearing of the suit or  such   other   date   as   the   Court   may   fix   the   standard   rent   and   permitted  increases and continuing to pay or tender in Court regularly such rent and  permitted increases till the suit is finally decided and also by paying costs of  the suit as directed by the Court. What the tenant has to pay or tender in  Court to comply with the conditions of cl. (b) of sub­s. (3) is standard rent  and permitted increases, and the Court has under cl. (b) of sub­s. (1) merely  the power to fix the date of payment or tender, and not the rate at which the  standard rent is to be paid. Power to fix the standard rent of premises is  exercisable under S. 11 (1) alone. To bring his claim within S. 12 (3) (b) the  tenant must pay or tender the standard rent and permitted increases on or  before the first day of hearing, or on or before such other date as the Court  fixes, and also costs of the suit as may be directed by the Court. It may be  noticed that the statute imposes upon the tenant obligation to pay or deposit  the  amount  of  costs if  the Court so directs,  and not otherwise.  ­   Vora  Abbasbhai Alimahomed v/s Jaji Gulamnabi Haji Safibhai, reported in AIR  1964 SC 1341 (FB).  47. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) as  amended by Act 61 of 1953, S.12(3)(a) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 39. 39 Notice   referred   to   in   S.12(3)(a)   refers   to   notice   under   S.13(2)   ­   Suit   for  ejectment after amendment ­ Notice served on tenant­No payment of arrears of  rent made ­Decree for ejectment must be passed.  47.1. What   S.12(3)(a)   requires   is   that   in   cases   where   there   is   no   dispute  between the landlord and the tenant regarding the amount of standard rent  or permitted increases, if the landlord is able to show that the tenant is in  arrears for a period of six months or more and the said arrears continued in  spite of the fact that a notice was served on him before the institution of the  suit and no payment was made within a month thereafter, the landlord is  entitle to get a decree for ejectment against the tenant. It is true that S. 12 (3)  (a) refers to a notice, but in terms, it refers to a notice served by the landlord  as required by Section 12 (2). Section 12 (2) never required the landlord to  state to the tenant what the consequences would he if the tenant neglected to  pay the arrears demanded from him/her by the notice. Therefore, if the notice  served by the landlord on the tenant prior to the institution of the suit is in  order and it is shown that the arrears have not been paid as required, then S.  12 (2) has been complied with, and it is on that footing that the case between  the parties has to be tried under S. 12 (3) (a). If notice has been served as  required by S. 12 (2) and the tenant is shown to have neglected to comply  with the notice until the expiration of one month thereafter, S. 12 (2) satisfied  and S. 12 (3) (a) comes into operation.  47.2. Provisions of S. 12 (3) (a) do not confer any vested right as such on the  tenant. What S. 12 (3) (a) provided was that a decree shall not be passed in  favour of the landlord in case the tenant pays or tenders in Court the standard  rent at the hearing of the suit. This provision cannot prima facie be said to  confer any right or vested right on the tenant. But even if the tenant had a  vested right to pay the money in Court at the hearing of the suit, that                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 40. 40 consideration cannot alter the plain effect of the words used in S. 12 (3) (a).  Where the suit was filed after the amended section came into force. clearly  the amended provision applies to the suit and governs the decision of the  dispute between the Parties. If that is so the plain meaning of S. 12 (3) (a) is  that if a notice is served on the tenant and he has not made the payment as  required within the time specified in S.12 (3) (a), the Court is bound to pass a  decree for eviction against the tenant. Vasumatiben Gaurishankar Bhatt v/s  Naviram Manchharam Vora, reported in AIR 1967 SC 405.  48. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) (as it stood before amendment of 1963), (1) and (2) ­ tenancy ­  Houses and Rents ­ On conditions f sub­s. (3) (a) being satisfied, tenant by  tendering arrears of rent after expiry of one month from service of notice under  sub­s. (2) cannot claim any protection from eviction under sub­s. (1) and it is  immaterial whether tender was made before or after institution of suit ­ In a case  falling within sub­s. (3) (a), tenant must be dealt with under special provisions  of sub­s. (3) (a) and he cannot claim any protection under general provisions of  sub ­s. (1).  48.1. .If the conditions of sub­s. (3) (a) are satisfied, the tenant cannot claim any  protection from eviction under the Act. By tendering the arrears of rent after  the expiry of one mouth from the service of the notice under sub­s. (2), he  cannot claim the protection under sub­s. (1). It is immaterial whether the  tender was made before or after the institution of the suit. In a case falling  within   sub­s.   (3)   (a),   the   tenant   must   be   dealt   with   under   the   special  provisions of sub­s. (3) (a) and he cannot claim any protection from eviction  under the general provisions of sub­s. (1).  48.2. The landlord is vested with the right to recover possession of the premises  if the rent is in arrears for a period of six months or more "the tenant neglects                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 41. 41 to make payment thereof until the expiration of the period of one month after  notice referred to in sub­s. (2)", and the other conditions of sub­s. (3) are  satisfied. This right cannot be defeated by showing that the tenant was ready  and  willing   to   pay   the   arrears   of   rent  after   the   default,   but   before   the  institution of the suit. In effect, the appellant asks us to rewrite the sections  and to substitute in it the following conditions: ''the tenant neglects to make  payment thereof until the date of the institution of the suit.'' It is not possible  to rewrite the section in the manner suggested by the appellant.  ­ Mrs.  Manorama S. Masurekar v/s Mrs. Dhanlaxmi G. Shah, reported in AIR 1967  SC 1078 (FB).  49. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) and S.12(3)(b) and S.11(3) and S.11(4) ­ houses and rents ­ tenancy  ­ Notice of termination of tenancy on ground of arrears of rent ­ Dispute as to  standard rent has to be raised latest before expiry of one month after service of  notice.  49.1. In order to avoid the operation of S 12. (3) (a) of the Act the dispute in  regard to standard rent or permitted increases must be raised at the latest  before the expiry of one month from the date of service of notice under  Section 12 (2) of the Act and it is not enough to raise a dispute for the first  time   in   written   statement.   AIR   1964   Guj   9   and   (1966)   7   Guj   LR   945,  Approved. AIR 1964 Guj 9 held not overruled by 1964 SC 1341; C. R. A. No.  1353 of AIR 1970, D/­ 22­12­19670 (Guj), Affirmed. (Paras 19 , 20 , 21 , 22)  49.2. The view that disputing within one month of the service of the notice  terminating the tenancy is one mode of raising a dispute and there is another  mode of raising the dispute at any stage of the suit nullifies the provisions  contained in Section 12 and Explanation thereto and confers a right on the  tenant where the legislation does not contemplate such a right Spl. civil                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 42. 42 Appln. No. 859 of 1967, D/­ 31­3­1971 (Bom), Reversed.   49.3. The provisions in Section 11 (3) of the Act deal with orders which may be  passed by the Court during the pendency of the application disputing the rent.  Provisions in Section 11 (4) of the Act deal with orders which may be passed  consequent upon dispute as to rent. It is only when an application disputing  rent is made within the time contemplated by Explanation I to Sec. 12 of the  Act that the provisions in subsections (3) and (4) of Section 11 are attracted.­  Harbanslal Jagmohandas v/s Prabhudas Shivlal, reported in AIR 1976 SC  2005 (FB). 50.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(b) ­ Eviction suit under Rent Control Act ­ Compromise decree ­ Decree  not in violation of Act ­ Decree is valid.  50.1. Where an eviction suit under the Bombay Rents, Hotel and Lodging House  Rates Control Act, 1947, was disposed of on compromise between the parties,  the tenant having either expressly or impliedly suffered a decree for eviction  as being liable to be evicted in accordance with S. 12 (3) (b) of the Act. and  there was abundant intrinsic material in the compromise itself to indicate that  the decree passed upon its basis was not in violation of the Act but was in  accordance with it, the compromise decree was not a nullity and could be  executed on non­compliance. While recording the compromise under Order  XXIII Rule 3 of the Code, it is not necessary for the Court to say in express  terms in the order that it was satisfied that the compromise was a lawful one.  It will be presumed to have done so, unless the contrary is shown. ­  Suleman  Noormohamed v/s Umarbhai Janubhai, reported in AIR 1978 SC 952. Para  Nos. 6 to 8.  51. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­ eviction ­ Eviction ­ Readiness and willingness to pay ­ Meaning of.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 43. 43  51.1. The readiness and the willingness of the tenant to pay could be found only  if he had complied with the provisions of the Act. The Act does not cover the  case of a person who  is unable to  pay owing to  want of means but is  otherwise "ready and willing". Such a case is no doubt a hard one, but,  unfortunately, it does not enable Courts to make a special law for such hard  cases which fall outside the statutory protection. ­ Mistry Premjibhai Vithaldas  v/s Ganeshbhai Keshavji, reported in AIR 1977 SC 1707 (FB). Para No.14.  52. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a)   and  Explanation   3   (as   inserted   in   1975   in   Maharastra)   ­  Water  charges paid by tenant ­ Right to adjust it against rent by tenant – this benefit  was introduced in 1975, whether tenant can claim such benefit in pending  eviction proceedings?­ Held­ Yes.  52.1. In 1975 Explanation 3 to S.12 was introduced giving right to the tenant to  adjust water charges paid by him against rent. The plea of adjustment in the  light of the provisions introduced by Act No. LI of 1975 was pressed before he  Appellate Court by bringing to its notice the decrees passed in the summary  suits filed by the Tenants' Association against the landlords. The plea appeal  however   was   dismissed.   In   appeal   before   Supreme   Court   the   tenant­ appellants submitted that the benefit of the amended provisions of law which  were brought in force and became available for the benefit of the tenants  during the pendency of the cases should not have been denied to the tenants.  The question that arises is whether Act No. LI of 1975 insofar as it amends S.  12 of Act No. 57 of 1947 can be said to be retrospective in operation. ­ Ramji  Purshottam v/s Laxmanbhai D. Kurlawala, reported in AIR 2004 SC 4010.  53. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3) (as substituted vide Maharahstra Act 18 of 1987) ­ Whether the first date  of hearing can be stretched beyond date before issues are framed in suit – Held.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 44. 44 No.  53.1. Words 'such other date as Court may fix' occurring in S. 12(3), do not  include date fixed by appellate Court in terms of S. 107 of Civil P.C. and if  Tenant fails to deposit arrears of rent before trial Court on the  first date of  hearing, tenant Cannot take advantage of S. 12(3) at appellate stage. ­ Vasant  Ganesh Damle v/s Shrikant Trimbak Datar, reported in AIR 2002 SC 1237.   54. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­”Arrears of rent' ­ Release of all rights, title and interest in property  in dispute in favour of co­owner. Assignment of rent mentioned in deed. Assignee  not entitled to rent before assignment. Rent due before assignment could not  constitute arrears of rent and it was merely actionable claim. ­  N. M. Engineer  v/s Narendra Singh Virdi, reported in AIR 1995 SC 448.  55. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a)   ,   S.12(3)(b)   ,   S.11(3)   ­Eviction   ­   Tenant   disputing   increase   in  standard rent and permitted increases claimed in notice but paid all arrears in  Court within one month from date of notice and, thereafter, continued to deposit  rent regularly. Whether in such situation, an application under S. 11(3) for  fixation of standard rent need to be filed within one month from receipt of  notice.?­ Held. No.  55.1. The Act prescribes issuance of a notice determining the tenancy for failure  on the part of the tenant to pay the arrears of standard rent or permitted  increases for six months and more and for delivery of possession. In case the  tenant disputes the standard rent or permitted increases claimed in the notice,  the tenant is enjoined under S. 12(3)(a) to dispute the correctness thereof  and to plead prevailing one by issuing reply notice within one month from the  date of its receipt. In that situation it is manifest that the landlord elected his  statutory right to determine the tenancy on account of arrears for a period of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 45. 45 six months or more. The landlord put the tenant on notice of his negligence  and to make payment thereof within one month from the date of the receipt  of the notice and on disputation is enjoined to seek remedy under S. 11(3) for  determination   of   the  standard  rent  or  permitted increases.  If  he   fails  to  dispute and omits to pay the arrears within one month from the date of the  receipt of the notice, he became liable to be evicted under S. 12 (3)(a) of the  Act. Admittedly the statute does not prescribe any period of limitation u/S.  11(3)   to   lay   the   application   for   fixation   of   standard   rent   or   permitted  increases. Therefore the application under S. 11(3) for fixation of standard  rent   within   one   month   from   the   date   of   the   receipt   of   the   notice.   But  expeditious   action   is   called   for   to   prove   the   bona   fides   of   the   tenants  disputing the right of the landlord in the claim of standard rent or permitted  increases. Therefore, where the tenant has paid all the arrears on the first day  of the appearance has been continuing to deposit the rent regularly, he did  not commit any default to pay the rent and he is entitled to benefit of S.  12(3)(b) and merely because the tenant did not file application under S.  11(3) for fixation of standard rent within one month from receipt of notice,  he cannot be held liable to be evicted. ­ Ibrahim Abdulrahim Shaikh v/s  Krishnamorari Sripatlal Agarwal, reported in AIR 1994 SC 1609, para Nos. 3  & 4.  56. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­ Suit for eviction ­ Claim for permitted increases. Rent would not  cease   to   be   payable   every  month  on   ground  that  permitted  increases  were  payable on year to year basis by landlord to authorities especially when claim for  permitted increases was for period of about 3 years. ­ Chase Bright Steel Limited  v/s Shantaram Shankar Saswant, reported in AIR 1994 SC 2114.  57. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 46. 46 S.12 (3) (a) and 13 (1) (g) ­ Where a suit for eviction was filed under Bombay  Rent Act on the ground contained in Ss. 12(3)(a) and 13(1)(g), i.e. on the  ground   of   non­payment   of   rent   and   on   the   ground   of   bona   fide   personal  requirement and in the terms of compromise on which decree for eviction was  passed there was an implied admission by the tenant of the grounds contained in  S. 12(3)(a) as well as S. 13(1)(g), the decree passed can be said to be a nullity  and not executable. ­ Held. No.  57.1. Further held that in a suit for eviction on the ground of bona fide personal  requirement   the   landlord   is   not   supposed   to   have   pleaded   his   own  comparative hardship in the plaint itself. S. 13(2) comes into play at the stage  when the Court is satisfied that the ground contained in Cl. (g) of sub­sec. (1)  of S. 13 has been made out. It is at that stage that the Court has to examine  the question of comparative hardship. It is thus not necessary to plead in the  plaint itself. Often the parties at the stage of recording of evidence of bona  fide personal requirement also lead evidence as to the comparative hardship  of the landlord or the tenant. But such averments are not required to be  pleaded in the plaint itself to give cause of action to the landlord to enable  him to file a suit for eviction of the tenant on the ground of his bona fide  personal requirement.­  Hiralal Moolchand Doshi , Appellant v. Barot Raman  Lal Ranchhoddas, reported in AIR 1993 SC 1449.  58. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(b) ­ eviction ­ Suit for eviction ­ Arrears of rent ­ Protection from eviction  on deposit arrears of rent "regularly" in Court ­ Expression "regularly" does not  mean with exact or mathematical punctuality.  58.1. To take advantage of protection from eviction under S. 12(3) (b) of the Act  it cannot be said that exact or mathematical punctuality was required in the  deposit   of   rent   by   a   tenant.   In   the   present   case,   the   tenant   had   been                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 47. 47 depositing the rents in Court for two or three months at a time. There were a  few defaults committed by the tenant in the sense that in respect of the first  month to which the deposit relates, there was some delay amounting to from  two or three days upto a maximum of 23 days. But, on the other hand, the  rent   for   most   of   the   months   had   been   deposited   in   advance.   In   these  circumstances, the rent could be said to have been deposited by the tenant  with reasonable punctuality. Hence the tenant can be regarded as having  deposited the rent "regulary" as contemplated in cl. (b) of sub­sec. (3) of S. 12  of the Act so as to claim protection from eviction. ­  Mohan Laxman Hede ,  Appellant v. Noormohamed Adam Shaikh, reported in AIR 1988 SC 1111  (FB).  59. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3) ­ Eviction ­ Arrears of rent ­ Tenant neglecting to make payment until the  expiration of period of one months notice under S. 12(2) ­ Court can pass the  decree for eviction.  59.1. Sub­section (3)(a) of Section 12 categorically provided that where the rent  was payable by the month and there was no dispute regarding the amount of  standard rent or permitted increases, if such rent or increases were in arrears  for a period of six months or more and the tenant neglected to make payment  thereof until the expiration of the period of one month after notice referred to  in sub­section (2), the Court shall pass a decree for eviction in any such suit  for recovery of possession. In the instant case the rent was payable month by  month. There was no dispute regarding the amount of standard rent or  permitted increases. Such rent or increases were in arrears for a period of six  months   or   more.   The   tenant   has   neglected   to   make   payment   until   the  expiration of the period of one month after notice referred to in sub­section  (2). The Court was therefore bound to pass a decree for eviction. Jaywant S.                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 48. 48 Kulkarni v/s Minochar Dosabhai Shroff, reported in AIR 1988 SC 1817 (FB).  60. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(a) ­ Arrears of rent ­ Transfer of lease hold premises ­ Rent sent to  persons named in letter by landlord to tenant directing him to pay rent to those  persons. Refusal of 'rent' by them. Notice by advocate on behalf of purchaser  landlord after two years of transfer to tenant demanding arrears of rent. Notice  stating that rent be sent to purchaser landlord meaning thereby that advocate  was not authorised to receive rent ­ Tenant however, instead of taking risk as in  previous case sending rent to advocate. Whether in such circumstances same can  be termed as legal tender of amount of arrears of rent. ­held. Yes.­  Mahendra  Raghunathdas Gupta v/s Vishwanath Bhikaji Mogul, reported in AIR 1997 SC  2437.  61. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(b)   ­   houses   and   rents   ­   Payment   of   rent   and   permitted   increases  'regularly' during pendency of suit or appeal ­ Term 'regularly' is mandatory and  not directory ­ In case of monthly tenancy Court has no discretion to treat  payments made at irregular intervals as sufficient compliance with Cl.(b).  61.1. The above enunciation, clarifies beyond doubt that the provisions of clause  (b) of Section 12 (3) are mandatory, and must be strictly complied with by  the tenant during the pendency of the suit or appeal if the landlord's claim for  eviction on the ground of default in payment of rent is to be defeated. The  word "regularly" in clause (b) of Section 12 (3) has a significance of its own.  It enjoins a payment or tender characterised by reasonable punctuality, that is  to say, one made at regular times or intervals. The regularity contemplated  may not be a punctuality, of clock like precision and exactitude, but it must  reasonably conform with substantial proximity to the sequence of times or  intervals at which the rent falls due. Thus, where the rent is payable by the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 49. 49 month, the tenant must, if he wants to avail of the benefit of the latter part of  cl. (b), tender or pay it every month as it falls due, or at his discretion in  advance. If he persistently defaults during the pendency of the suit or appeal  in paying the rent, such as where he pays it at irregular intervals of 2 or 3 or 4  months ­ as is the case before us ­ the Court has no discretion to treat what  were   manifestly   irregular   payments,   as   substantial   compliance   with   the  mandate of this clause irrespective of the fact that by the time the judgment  was pronounced all the arrears had been cleared by the tenant. ­  Mranalini B.  Shah v/s Bapalal Mohanlal Shah, reported in AIR 1980 SC 954.  62. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(b) ­Eviction ­ Validity ­ Part of land demised for keeping or grazing  cattle. Rent note containing the term, stating that tenant has measured land and  he will not use land lying beyond said limits and he will put up wire fencing  demarcating   demised   land.   Term   constitutes   condition   of   tenancy   and   not  personal obligation of tenant. It is an obligation on him cast in his capacity as  tenant. Tenant committing breach of term and encroaching upon adjacent land  of landlord – Whether he is liable for eviction.­ Held. Yes. ­ Patel Chandulal  Trikamlal v/s Rabri Prabhat Harji, reported in AIR 1996 Sc 532.  63. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.12(3)(b) ­ houses and rents ­ Tenant not observing conditions of the section ­  Not entitled to its protection.  63.1. When the tenant does not fulfill the conditions as required under S. 12 (3)  (b), he cannot claim protection under Section 12 (3) (b). The conditions  specified in S. 12 (3) (b) will have to be strictly observed by the tenant if he  wants   to   avail   himself   of   the   benefits   provided   under   the   section.   The  persistent default of the tenant on various occasions and his clear statement  that he was not in a position to pay the arrears, would exclude any relief                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 50. 50 under S. 12 (3) (b). AIR 1978 SC 955, Rel. on. ­ Jamnadas Dharamdas v/s Dr.  J. Joseph Farrei, reported in AIR 1980 SC 1605 (FB), para Nos. 11 & 12.  64. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13 ­ Is it open to a Court to take into consideration any subsequent event while  dealing with the matters relating to relationship of landlord and tenant governed  by law?­ Held. Yes.   64.1. It is open to a Court to take into consideration any subsequent event while  dealing   with   the   matters   relating   to   relationship   of   landlord   and   tenant  governed by law enacted in that regard for passing the appropriate orders.  Hence, when the tenant took possession of accommodation acquired by him  during the pendency of the suit filed by the landlord and therefore in law the  tenant had acquired vacant accommodation, the tenant made himself liable to  be evicted from the premises. ­ Vishwasrao Dadasaheb v/s Shankarrao D.  Kalyankar,reported in AIR 2000 SC 3613, para No.2.  65. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13­   Companies   Act   (1   of   1956),   S.468,   S.446(3)­   Liquidation  proceedings­"Tenancy   rights"   of   liquidated   Company­May   not   be   assets   for  liquidation   proceedings   ­   Words   and  phrases   ­"Tenancy  rights"   of   liquidated  Company   may   not   be   termed   as   assets   for   liquidation   proceedings   but   in  tenanted premises of liquidated Company, Liquidator is entitled to plead that he  requires the premises for storing books and taking steps for revival of liquidated  Company and they can be factors relevant for liquidator's continued possession. ­  Smt. Nirmala R.  Bafna/Kershi  Shivax Cambatta  v/s Khandesh Spinning and  Weaving Mills Co. Ltd., reported in AIR 1993 SC 1380 (FB), para Nos. 18 to 23.  66. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13 ­ eviction ­ Death of tenant ­ Widow and two sons left behind ­ Suit filed by  landlord for eviction on ground of bona fide requirement and default in payment                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 51. 51 of rent ­ One of sons (respondent) of tenant not impleaded ­ Ex parte decree  passed in favour of landlord ­ Ex parte decree obtained against mother and  brother is not binding against respondent ­ Decree cannot be kept alive against  two other tenants ­ Possession could not be given to respondent exclusively ­ Ex  parte decree set aside with direction to implead respondent as party to suit. ­  Textile Association (India) Bombay Unit v/s Balmohan Gopal Kurup, reported in  AIR 1990 SC 2053 (FB).  67. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13 ­ Eviction suit ­ Bona fide requirement of building for personal occupation.  Petition came up for hearing after lapse of 31 years from date of filing of suit.  Landlord 54 years of age then by now 87 years. Four unmarried daughters  already been married. Need of landlord to set up business cannot be said to be  subsisting. His son who was 24 years of age going to retire after four and half  years. On his filing petition and satisfying need for setting up his business, order  of eviction is can be passed?­Held. Yes. ­  Ansuyaben Kantilal Bhatt v/s Rashiklal  Manilal Shah, reported in AIR 1997 SC 2510.  68. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947)  (as amended in 1973), S.13, S.15 ­  Bombay Rents, Hotel and Lodging House  Rates Control Act (57 of 1947) (as amended in 1973), S.13, S.15.  68.1. Where the liquidator of the Company, on its being wound up, took the  possession of the premises of the company and subsequently by the order of  the   High   Court   entered   into   a   caretaker's   agreement   with   'X',   and   gave  possession   of   the   premises   to   him   on   compensation   and   on   terms   and  conditions set out in the agreement, though the business of the Company  came to a standstill, the moment it was ordered to be wound up, and it was  not the Liquidator's case that he was carrying on business of the Company  with the permission of the Court under sec. 457, the High Court could not                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 52. 52 authorise the liquidator to enter into such an agreement and therefore the  order   of   the   High   Court   was   liable   to   be   set   aside   as   it   was   wholly  impermissible under the Rent Act. The possession of the premises ordered to  be handed over to the landlord. ­ Ravindra Ishwardas Sethna v/s Official  Liquidator, High Court, Bombay, reported in AIR 1983 SC 1061.  69. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13, S.14 ­ Sub­tenant inducted into premises before 1973 and, therefore, he  became direct tenant from date of determination of tenancy of main tenant. Sub­ tenant being in lawful possession, whether such Sub­tenant is liable to eviction  for default in payment of rent by main tenant. ­ Held. No.  69.1. When Section 14 of the Act uses the expression "subject to the provisions  of this Act" sub­tenant be deemed to become tenant on same terms and  conditions as he would have held from tenant if tenancy had continued, it  does not merely mean that sub­tenant would become subject to the provisions  of   the   Act   after   he   becomes   direct   tenant   under   the   landlord   on   the  determination of the tenancy of the main tenant. What this expression means  is that a sub­tenant cannot become a direct tenant in all circumstances, i.e.,  on all grounds of eviction against the main tenant but that would depend  upon the nature of the ground of eviction as may be advanced and proved by  the landlord. ­ Anandram Chandanmal Munot v/s Bansilal Chunilal Kabra,  reported in  AIR 2002 SC 288, para No.21.  70. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates control Act (57 of 1947),  S.13 ­  Transfer of Property Act (4 of 1882) , S.108(h)­ houses and rents ­ lease ­  Houses and Rents ­ Lease of land ­ Construction of building by lessee ­ Rights of  lesser.  70.1. On May 23, 1927, the appellants as trustees of the Mankeshwar Temple,  executed   a   registered   lease,   in   favour   of   the   respondent,   whereby   they                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 53. 53 demised a parcel of land. The lease was for twenty­one years. The rent  reserved was Rs. 50 per month. Under the terms of the lease the lessee had to  construct within six months from the date of the lease a double storied  building consisting of shops on the ground floor and residential rooms on the  upper floor. The construction had to be to the satisfaction of the lessors  engineers. The building had to be insured in the joint names of the lessors  and  the   lessee   with   an   insurance   firm   approved   by   the   lessors.   On   the  termination of the lease either at the end of twenty­one years or earlier, the  lessee was to surrender and yield up the demised premises including the  building   with   its   fixtures   and   appurtenances   to   the   lessors   without   any  compensation for the same. On May 14, 1948, shortly before the lease was to  expire, the appellants gave notice to the respondent to deliver possession of  the demised premises and the building on the expiry of the lease, that is to  say, on May 22, 1948.  70.2. Held that the period of the lease having expired and the respondent having  been given notice to quit, he was bound to vacate the demised premises  unless he was protected by the provisions of Act 57 of 1947. Land used for  non­agricultural purposes is "premises" under the Act. Although the period of  the  lease  had expired the  respondent  continued to  remain  in  possession  without the assent of the lessors. Under the Act he would, therefore, be tenant  of the land within the meaning of that expression as defined in the Act. So far  as the land demised by the lease was concerned the respondent could not be  evicted so long as he complied with the provisions of the Act and the lessors,  as landlords, were unable to resort to any of the provisions of S. 13 of the Act  to evict the respondent from the land,. Although under S. 108 of the T. P. Act  the lessee had the right to remove the building by the contract he had agreed  to   hand   over   the   same   to   the   lessors   without   the   right   to   receive                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 54. 54 compensation   at  the   end  of   the   lease,   the   matter   being   entirely   one   of  contract between the parties. Such a contract, however, did not transfer the  ownership   in   the   building   to   the   lessors   while   the   lease   subsisted.   The  provisions of the Act do not provide for the continuation of a lease beyond the  specified period stated therein. All that the Act does is to give to the person  who continues to remain in possession of the land, although the period of the  lease had come to an end. The status of a statutory tenant. The appellants  were entitled to a declaration that the building constructed on the land  demised under the lease, belonged to the Mankeshwar Temple Trust and the  said trust was entitled to recover all the rents and profits from the same and  the respondent had no right, titled and interest therein since the expiration of  the said lease. The respondent was directed to tender an account of the rents  received by him from the tenants of the building from 23­5­48. ­ Dr. K. A.  Dhairyawan v/s J. R. Thakur, reported in AIR 1958 SC 789 (FB).  71. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1) ­ If the other members of the family no longer required the premises, the  requirement of the landlady is said to be survived. ­ Held. No.  71.1. Landlady has every right to occupy her own premises and she could not be  told   that   she   should   share   accommodation   with   her   brother   in   another  apartment   and   one   cannot   compel   the   owner   of   the   premises   which  exclusively belongs to her to share accommodation with a co­owner of hers in  another premises.­ Julieta Antonieta Tarcato v/s Suleiman Ismail, reported in  AIR 2007 SC (supp) 536.  72. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)­ Recovery of possession ­ Suit by landlord ­ Limitation Act is applicable  to such suit. Ss. 12 and 13 co­exist and must be harmonised to effect purpose  and intent of legislature for purpose of eviction of tenant ­ Suit for recovery of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 55. 55 possession by landlord ­ Limitation ­ Art. 67 and not Art. 113 of Limitation Act  1963 would be applicable.  72.1. It cannot be said that for any suit by a landlord against a tenant for  recovery of possession under the Rent Act, the Limitation Act is inherently  inapplicable. Recovery of possession is by a suit and there is no section in the  scheme of the Limitation Act to indicate that Limitation Act was inherently  inapplicable. In the scheme of the Rent Act or in the various contingencies  contemplated under the Rent Act, there is nothing to indicate or warrant that  there would be no limitation of any period. Art. 67, Limitation Act, indicates  that time begins to run only when the tenancy is determined. It comprehends  suit by a landlord and deals with right to recover possession from the tenant.  Therefore, it deals with landlord and tenant. Thus it cannot be said that  limitation was inapplicable to ejectment. Section 12(1) clothed a tenant with  the cloak of statutory protection against eviction so long as he performs the  conditions of tenancy. S. 13 provides that notwithstanding that protection the  landlord   can   sue   for   eviction   provided   he   established   any   one   of   the  circumstances set out in that section. It was impossible to say that it was only  when circumstances set out in S. 13 arose that a landlord could evict and that  eviction on the ground of the failure to perform the conditions of tenancy  would not deprive the tenant of the protection under S. 12(1), Rent Act. Such  a reading would be contrary to the whole scheme underlying the objects of  the two sections. Such legal position is not against the trend of the principle  behind rent legislation. It affords protection to the tenant inasmuch as it says  that it was only on the fulfillment of the condition stipulated in the two  sections and on satisfaction of the contingencies mentioned in S. 12 which  would deprive the tenant of the protection that the tenant can be evicted. If  that is so then on the strict grammatical meaning, Art. 67, Limitation Act,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 56. 56 1963, would be applicable to the suit by the landlord against the tenant to  recover possession. In the instant case the suit was filed because the tenancy  was determined by the combined effect of the operation of Ss. 12 and 13,  Rent Act. Thus at the most it would be within Art. 66, Limitation Act, if it was  held that forfeiture has been incurred by the tenant in view of the breach of  the conditions mentioned in S. 13, Rent Act, and on lifting of the embargo  against eviction of tenant in terms of S. 12 of the Act. That being so, either of  the two, Art. 66 or Art. 67 would be applicable to the facts of the case; there  is no scope of the application of Art. 113, Limitation Act, in any view of the  matter. Ss. 12 and 13, Bombay Rent Act, co­exist and must be harmonised to  effect the purpose and intent of the legislature for the purpose of eviction of  the tenant. In that view of the matter Art. 113, Limitation Art, has no scope of  application. Only one article for recovery of possession is reserved under the  Limitation Act by a landlord from a tenant, that is Art. 139 of the Limitation  Act, 1908. This article is the exact predecessor of Art. 67. ­  Smt. Shakuntala  S. Tiwari v/s Hem Chand M. Singhania, reported in AIR 1987 SC 1823.  73. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(a) ­ Eviction ­ Change of user ­ Premises consisting of three rooms, two  rooms on front side were let out for commercial purpose and third room at back  side was let out for residential purpose. Tenant however, using the two front  rooms for residence and third back side room for business. Does it amount to  change of user.­ Held. No.  73.1. One of the three grounds on which the Courts below recorded the finding  in favour of the appellants is change of user of the suit premises by the  respondents. It has already been noticed above that the front rooms, which  were let out for business purposes, were being used for residential purposes  and the rear room which was let out for residential purposes, was being used                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 57. 57 partly for storing spare parts of the motor­cycle. This finding was relying on  the judgment of this Court in Gurdial Batra v. Raj Kumar Jain, (1989) 3 SCC  441 : (AIR 1989 SC 1841) wherein it was held that the premises let out for  running a cycle and rickshaw repair shop was also being used for selling  television sets. The Court held that it did not amount to change of user. The  view taken by the High Court is supported by the decisions of this Court in  Sant Ram v. Rajinder Lal, (1979) 2 SCC 274 : (AIR 1979 SC 1601) and Kisan  Dayanu Mano v. Vithal Vishnu Mohandalo, 1990 (Supp) SCC 654. ­ Mohan  Amba Prasad Agnihotri v/s Bhaskar Balwant Aher, reported in AIR 2000 SC  931, para No.6.  74. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) ,  S.13(1)(a) ­ Eviction ­ Bona fide requirement ­ Landlady requiring premises to  set up one of her sons in (Kirana) grossery business which was their family  business. Son was unemployed at time of filing suit but subsequently started  work of construction contractor.   Whether taking up contractor's business in  meanwhile, militate against his intention to start family business­ Held No. 74.1. He cannot be expected to remain unemployed till suit is finally decided  and   his   taking   up   contractor's   business   in   meanwhile,   does   not   militate  against   his   intention   to   start   family   business   and   such   requirement  also  cannot be termed as mala fide on ground that son in question could have  joined his mother or brother who were already carrying on grossery business.  ­  Smt. Ramkubai v/s Hajarimal Dhokalchand Chandak, reported in AIR 1999  SC 3089, para Nos.11, 15 &16.  75. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(a) ­ eviction ­ Eviction for change of user ­ Uses of premises by lessee  contemplated by agreement for a specific business ­ Use of land for purpose  (business) in addition to the one contemplated under the lease agreement ­ Plea                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 58. 58 of lessee that lease being for carrying on business any business could be carried  on by him ­ Negatived by High Court ­ Supreme Court declined to interfere.­  Dashrath Baburao Sangale and others, Appellants v. Kashinath Bhaskar Data,  reported in AIR SC 1993 SC 2646.  76. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(i)(a)   ­   Eviction   suit   ­   Bona   fide   requirement   ­   Landlord   coming   into  possession of alternative accommodation during pendency of appeal ­ Same has  to be considered in deciding bona fide requirement of landlord ­ Subsequent  events can be considered by Court. ­ Gulabbai v/s Nalin Narsi Vohra, reported in  AIR 1991 SC 1760.  77. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e), S.15(2)­ Any sub­letting, assignment, transfer of interest in any other  manner or licensing made by the tenant, after February 1, 1973 without there  being any sanctioning clause in the contractor or without the express consent of  the landlord would constitute a ground for eviction under Section 13(1) (e) of  the Act? ­Held­ No.  77.1. Where   the   defendant   tenant   made   a   sub­lease   and   parted   with   the  possession of the suit land in favour of the second defendant and the sub­ tenant came in possession of the suit land before February 1, 1973 and  continued to be in its possession on that date, such subletting by defendant in  favour of second defendant would fall within protective ambit of S.15(2) of  Bombay Rent Act and therefore sub­tenant would not be liable to be evicted.­  Board of Trustees of the Port of Mumbai v/s M/s. Byramjee Jeejeebhoy Pvt.  Ltd., reported in AIR 2011 SC 1793, para Nos.19, 20 & 23.  78. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  (as applied to Gujarat), S.13(1)(e) ­ tenancy ­  words and phrases ­ "Has sublet" ­  Interpretation ­ To deprive tenant of protection under the Act, sub­letting need                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 59. 59 not subsist at the date of the suit. ­  Gajanan Dattatraya v/s Sherbanu Hosang  Patel, reported in AIR 1975 SC 2156 (FB).  79. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  (as applied to Gujarat), S.13(1)(e) ­ tenancy ­  words and phrases ­ "Has sublet" ­  Interpretation ­ To deprive tenant of protection under the Act, sub­letting need  not subsist at the date of the suit.   80. The provisions  of  the  Act indicate  that  a tenant is  disentitled  to  any  protection under the Act if he is within the mischief of the provisions of Section  13(1)(e), namely, that he has sublet. The language is that if the tenant has  sublet, the protection ceases. It cannot be contended that the sub­letting must  continue at the date of the suit for passing the decree for eviction. The tenant's  liability to eviction arises once the fact of unlawful subletting is proved at the  date of the notice. (1969) 10 Guj LR 837 Approved and followed in Carona Ltd.  v.   M/s.   Parvathy   Swami­nathan,   reported   in   AIR   2008   SC   108.   ­   Gajanan  Dattatraya v/s Sherbanu Hosang Patel, reported in AIR 1975 SC 2156 (FB).    81. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) ­ houses and rents ­ Subletting ­ Business of partnership firm carried  on in premises of which one partner was tenant ­ There is no subletting.  81.1. It is well settled that if there was a partnership firm of which tenant of the  premises in which the business of the firm was carried on was a partner, the  fact of carrying on of the partnership in the premises would not amount to  subletting leading to the forfeiture of the tenancy. Section 6 reiterates that in  determining whether a group of persons is or is not a firm, or whether a  person is or is not a partner in a firm, regard shall be had to the relation  between   the   parties,   as   shown   by   all   relevant   facts   taken   together.   The  following important elements must be there in order to establish partnership :  (1) there must be an agreement entered into by all parties concerned, (2) the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 60. 60 agreement must be to share profits of business, and (3) the business must be  carried on by all or any of the persons concerned acting for all. Where a  partner   brought   in   as   his   asset,   tenancy   in   the   premises   in   which   the  partnership business was to be carried on the fact that the partner in question  was to share the profits only and was to get a fixed percentage of the profits  or the further fact that the said partner was not to operate the bank accounts,  there being nothing intrinsically wrong in law from constituting a partnership  in the manner it was done it could not be said that no genuine partnership  had come into existence. ­ Girdharbhai v/s Saiyed Mohmad Mirasaheb Kadri ,  reported in AIR 1987 SC 1782.  82. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) ­ Eviction ­ Sub­letting ­ Original tenant of premises is no more and  Landlord is doubtful and unable to spell out heirs of deceased tenant. Daughter  of tenant moved an application for joining her as party on the ground that she is  the daughter of tenant and leaving it to Court to decide who is real heir of  original   tenant.   Rejection   of   suit   on   ground   that   since   landlord   has   not  recognized daughter of original tenant as his tenant there could not be sub­ letting, whether such order is sustainable?­ Held. No.  82.1. Virendra Kashinath Ravat v/s Vinayak N. Joshi, reported in AIR 1999 SC  162.  83. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) ­ Cousin of tenant's husband not residing in premises with tenant,  from   commencement   of   tenancy     and   having   separate   business   of   himself,  whether, he  Can be held to be member of tenant's 'family'? ­ Held. No.  83.1. The question as to whether a person is a member of the family of the  tenant must be decided on the facts and circumstances of the case. Apart from  the parents, spouse, brothers, sisters, sons and daughters, if any other relative                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 61. 61 claims to be a member of the tenant's family, some more evidence is necessary  to prove that they have always resided together as members of one family  over a period of time. The mere fact that a relative has chosen to reside with  the tenant for the sake of convenience, will not make him a member of the  family of the tenant in the context of rent control legislation. ­   Kailasbhai  Shukaram Tiwari v. Jostna Laxmidas Pujara, reported in AIR 2006 SC 741. 84. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e), S.15(2) ­ If there was no material change in status of sub­tenant in  terms and conditions on which it was in possession of suit land on February 1,  1973 or in inter se relationship between tenant and sub­tenant, whether in such  situation, execution of sub­lease subsequent to  February 1, 1973 by tenant in  favour of sub­tenant would militate against protection offered by S. 15 (2) of  Act.  84.1. Held – No. Execution of such sub­lease would not constitute a ground for  eviction of tenant in terms of S. 13(1)(e) of Act.­ Board of Trustees of the Port  of Mumbai v/s M/s. Byramjee Jeejeebhoy Pvt. Ltd., reported in AIR 2011 SC  1793, para No.28.  85. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) and S.15 ­ houses and rents ­   maxims ­   non­obstante clause ­  contract ­  special leave appeal ­  plea ­  estoppal ­ waiver ­ Houses and Rents ­  Non­obstante clause in S. 15 ­ Sub­letting by tenant in pursuance of agreement  with landlord ­ Tenant incurs liability to ejectment ­ Agreement becomes illegal ­  Public policy ­ Plea of waiver by landlord ­ If available to tenant ­ Plea of pari  delicto.  85.1. This section prohibits sub­letting and makes it unlawful for a tenant to  assign or to transfer his interest in the premises let to him. The non­obstante  clause would mean that even if any other law allowed sub­letting, e.g., S. 108                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 62. 62 of the Transfer of Property Act the sub­letting would, because of S. 15, be  unlawful. This would apply to contracts also as all contracts would fall under  the provisions of the law relating to contracts i.e. Contract Act. An agreement  contrary to the provisions of that section (S. 15) would be unenforceable as  being in contravention of the express provision of the Act which prohibits it. It  is not permissible to any person to rely upon a contract the making of which  the law prohibits. (S. 23 of the Contract Act.) ­ Waman Shriniwas Kini v/s  Ratilal Bhagwandas and Com., reported in AIR 1959 SC 689 (FB).  86. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) ­ Tenant was initially running a proprietary concern but later on he  registered private Company to run his business. Whether merely by holding a  large number of shares in such Company would be sufficient to prove that such  person is actually controlling and managing the business himself. ­ Held­ No.  86.1. It is held that ­ the theory of lifting the corporate veil has been accepted in  certain circumstances which have already been referred by this Court in a  series of decisions. However, so far as this case is concerned, as per the  finding of fact recorded by the appellate court as well as by the High Court  that the appellant­defendant has not been able to successfully prove that he is  controlling the company, it was held by the appellate court that merely by  holding a large number of shares is not sufficient but something more is  required to prove that he is actually controlling and managing the business  himself. ­ Santosh Ajit Sachdeva v/s Anoopi Shahani, reported in AIR 2007 SC  3231, para No.8.  87. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(e) ­ Eviction ­ Sub­letting ­ Suit shop let out to tenant. Tenant carrying  on business in partnership with his sons. Retirement of tenant­father from firm  and it became proprietor firm leaving only son of tenant in suit shop. Whether, it                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 63. 63 amounts to subletting? ­ Held. Yes.  87.1. The premises in question is a shop. It was let out to the tenant. The tenant  entered into a partnership with his four sons for carrying on the business of  sale of medicines in the suit premises and a partnership deed was executed  between them. The partnership was at will and under Cl. (7) thereof, it was  provided that "only the tenant­father will be the exclusive proprietor and  owner of the goodwill of the business, place of the business and all other  rights of the business". Subsequently a new partnership deed between two  sons of the tenant was executed and in terms thereof the tenant­father and his  two other sons retired from the business of the partnership. Various clauses of  the new partnership deed clearly showed that after the tenant­father retired  from the earlier partnership he was to have no concern, right, title or interest  in the new partnership which was now carrying on business in the suit  premises, though in the same name. The rent was also paid by one of the two  partners of the new partnership. The landlord filed a suit for eviction on  ground of sub­letting. Held, under the new partnership it was the sons of the  tenant­father who were in complete control of the suit premises and were  exercising exclusive possession for the same to the exclusion of the tenant­ father. That tenant­father would occasionally visit the shop premises does not  advance the case that he (tenant­father) could exercise his rights over the  shop premises. He had handed over the shop premises to his sons who were  exercising   their   independent   right   over   the   same   and   conducting   their  business thereat. The tenant­father had completely divested himself of the  suit premises as well as the business. The landlord was therefore entitled to a  decree of eviction. ­ Mohammedkasam Haji Gulambhai v/s Bakerali Fatehali,  reported in AIR 1998 SC 1324, para Nos. 13 & 14.  88. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 64. 64 S.13(1)(e), S.15(2)­ Any sub­letting, assignment, transfer of interest in any other  manner or licensing made by the tenant, after February 1, 1973 without there  being any sanctioning clause in the contractor or without the express consent of  the landlord would constitute a ground for eviction under Section 13(1) (e) of  the Act? ­Held­ No.  88.1. Where   the   defendant   tenant   made   a   sub­lease   and   parted   with   the  possession of the suit land in favour of the second defendant and the sub­ tenant came in possession of the suit land before February 1, 1973 and  continued to be in its possession on that date, such subletting by defendant in  favour of second defendant would fall within protective ambit of S.15(2) of  Bombay Rent Act and therefore sub­tenant would not be liable to be evicted.­  Board of Trustees of the Port of Mumbai v/s M/s. Byramjee Jeejeebhoy Pvt.  Ltd., reported in AIR 2011 SC 1793, para Nos.19, 20 & 23.   89. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Eviction ­ Reasonable and bona fide requirement. It means some  thing more than desire but not dire necessary.­  Raghunath G. Panhale v/s M/s.  Chaganlal Sundarji and Com., reported in AIR 1999 SC 3864, para Nos.4 & 6.  90. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g), S.13(2) ­ Even if the ground for eviction is made out under Section  13 (1)(g), then also decree of eviction can be refused, if finding of comparative  hardship goes against landlord?­ Held­ Yes. 90.1.Eviction can be refused if finding of comparative hardship goes against  landlord and further held that burden to prove  bona fide  requirement is of  landlord and burden to prove comparative hardship is on tenant and it is also  held  that  for   proof   of  bona   fide  requirement,   degree   of   necessity  is   not  relevant   but   for   comparative   hardship,   degree   of   necessity   assumes  significance.   ­   Badrinarayan  Chunilal  Bhutada   v/s   Govindram  Ramgopal                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 65. 65 Mundada, reported in AIR 2003 SC 2713, para No.8. 91.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ eviction ­ Landlord a partner in a firm ­ Requirement of landlord for  bona fide occupation for use by firm ­ Death of landlord ­ New firm constituted  with some outsiders as partners ­ Requirement of landlord for use of himself  enures to his family members ­ But held, it did not enure to new firm. ­   91.1. In the case of an eviction suit on the ground that the landlord requires the  premises for occupation as a residence for himself and members of his family,  after the death of landlord right to sue survives to the members of the  deceased landlord's family. The requirement of occupation of family members  of the landlord cannot be said to be the requirement of landlord himself and  does not therefore cease on his death. After the death of original landlord, the  senior member of his family takes his place and is well competent to continue  the suit for eviction for his occupation and the occupation of other members  of his family.   91.2. In case however, where the landlord who is a partner in a firm requires the  premises reasonably and bona fide for occupation for himself for the use of  the firm and when on the landlord's death a new firm is constituted with  some outsiders as partners, the requirement of such deceased landlord cannot  be   said   to   be   requirement   of   the   partners.     ­   Shantilal   Thakordas   v/s  Chimanlal Maganlal Telwala, reported in AIR 1976 SC 2358 (FB). 91.3. Phool Rani v/s Naubat Rai Ahluwalia, reported in AIR 1973 SC 2110 is  overruled.  92. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g)   ­   eviction   ­   Reasonable   and   bona   fide   requirement   ­   Juridical  possession of other premises by landlord ­ If can be considered in determining  need of landlord.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 66. 66  92.1. For the purpose of determining whether the requirement of the landlord  for the premises in question is reasonable and bona fide, what is necessary to  be considered is not whether the landlord is juridically in possession of other  premises, but whether they were available to him for occupation so that he  cannot be said to need the premises in question. If a person is in occupation  of the other premises on leave and licence, they are obviously not available to  the landlord for occupation and cannot be taken into account for negativing  the need of the landlord for the premises in question. ­  Phiroze Bamanji Desai  v/s Chandrakant M. Patel, reported in AIR 1974 SC 1059.  93. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Word 'himself' occurring under Section 13 (1) (g) can be read as  himself and members of his family dependant upon him? Held. Yes.  93.1. Family of landlord being joint Hindu Family, requirement of landlord to  settle his younger brothers in business in demised premises, can be held is  bona fide. ­ Dwarkaprasad v/s Niranjan,  AIR 2003 SC 2024.  94. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) , S.13(1)(k) ­ Eviction suit ­ Ground, bona fide requirement for  landlord's son to start business. Tenant running grocery business in suit shop and  another shop, owned by landlord falling vacant. Landlord's son not occupying it  because he was still to complete his education and not ready to start business.  Concurrent finding of fact that need of landlord is bona fide and decree of  eviction passed and confirmed. Reversal of, by High Court on the ground that  landlord   had   not   occupied   the   other   shop   when   it   fell   vacant,   whether  sustainable? ­ Held. Not.  94.1. From the above evidence of the landlord's son Madhukar it is clear that by  1976 the said Madhukar had not completed his eduction and was not ripe  enough to start a business. It was only in 1979 that the said Madhukar                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 67. 67 completed his education, and the landlord thought of making Madhukar to  start a business in the suit shop and gave a notice for eviction and filed the  present suit in 1979. Therefore, it is clear that the assumption of the High  Court that the landlord could have given the shop which fell vacant in 1976  to his son Madhukar is contrary to the evidence placed on record. ­ Smt.  Savitrabai Bhausaheb Kevate v/s Raichand Dhanraj Lunja, reported in AIR  1999 SC 602, para No.9.   95. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Eviction ­ Ground ­ "Reasonably and bona fide required by landlord"  ­ Means really genuine requirement from any reasonable standard but not on  standard of dire need.  95.1. The grounds mentioned in clause (g) of Section 13(1) is couched in a  language to provide emphasis to the genuineness of the requirement of the  landlord  by   using   the   words   "reasonably   and   bona   fide   required   by   the  landlord". In fact both terms (reasonably and bona fide) are complimentary to  each other in the context, for, any unreasonable requirement is not bona fide.  Vice­versa can also be spelt that if the requirement has to be bona fide it must  necessarily be reasonable also. But when the legislature employed the two  terms together the message to be gathered is that the requirement must be  really genuine from any reasonable standard. All the same, genuineness of the  requirement is not to be tested on a par with dire need of a landlord because  the latter is a much greater need. ­   Dattatraya Laxman Kamble v/s Abdul  Rasul Moulali Kotkune, reported in AIR 1999 SC 2226, para No.6.  96. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g)­ Eviction ­ Bona fide requirement ­ For starting business ­ Possessing  know­how for doing business ­ Not a requirement. ­    96.1. The landlord who seeks eviction of his tenant on ground of bona fide                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 68. 68 requirement of starting business need not establish that he possesses the  know­how necessary for doing the business. If a person wants to start new  business of his own it may be to his own advantage if he acquires experience  in that line. But to say that any venture of a person in the business field  without acquiring past experience reflects lack of his bonafides is a fallacious  and unpragmatic approach. Many a business have flourished in this country  by leaps and bounds which were started by novice in the field; and many  other business ventures have gone haywire despite vast experience to the  credit of the prepounders. The view that acquisition of sufficient know­how is  a pre­condition for even proposing to start any business, if gains approval as a  proposition of law, is likely to shatter the initiative of young talents and deter  new entrepreneurs from entering any field of business or commercial activity.  Experience can be earned even while the business is in progress. It is too  pedantic a norm to be formulated that "no experience no venture". Dattatraya  Laxman Kamble v/s Abdul Rasul Moulali Kotkune, reported in AIR 1999 SC  2226, para Nos.11 & 12.  97. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Eviction ­ Bona fide requirement ­ Proof ­ Not essential that landlord  must enter witness box to support his case ­ Bona fide requirement is not a fact  which could be established only by landlord.­   Smt. Ramkubai v/s Hajarimal  Dhokalchand Chandak, reported in AIR 1999 SC 3089, para No.10.  98. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Bona fide requirement ­ Determination of ­ Considerations thereof ­  Possession   of   premises   as   licensee   can   be   termed   as   suitable   alternative  accommodation – Held. No. 98.1.  Possession   of   premises   as   licensee   cannot   be   considered   as   suitable  alternative accommodation.  Thus where in a suit for eviction filed on ground                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 69. 69 of bona fide requirement of landlady the husband of the landlady was in  possession of an other flat as licensee, it would not disentitle the landlady  from getting decree of eviction. ­ Mrs. Meenal Eknath Kshirsagar v/s M/s.  Traders and Agencies, reported in AIR 1997 SC 57.  99. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) ­ Eviction ­ Bona fide required ­ Landlady living with her husband,  grown up sons and grandchild in one bedroom apartment. Need of landlady for  more accommodation under such circumstances can be said to be unreasonable.  Held. No. 99.1.  Denial of eviction to her by Court on ground that her eldest son was  having a flat of his own is improper when there was no evidence to show that  her   son   was   actually  in   possession   of   said   accommodation.   ­   Mrs.   Rena  Drego , Appellant v. Lalchand Soni, reported in AIR 1998 SC 1990 (FB).  100. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) , S.13(1)(hh) ­ eviction ­ Houses and Rents ­ Landlord bona fide  needing premises for his occupation ­ S. 13 (1) (g) applies ­ His wanting to  demolish and rebuild it before occupation does not make it fall under cl. (hh) ­  Occupation under cl. (g) includes occupation for demolition to make it fit for  residence.  100.1. The contention that cl. (g) will apply only when the landlord bona  fide needs to occupy the premises without making any alteration in them, i. e.  to occupy the identical building which the tenant occupies, is not correct.  There is no jurisdiction to give such a narrow construction either to the word  'premises' or to the word 'occupies' in cl. (g) of S. 13  100.2. The provisions of cl. (hh) cannot possibly apply to the case where a  landlord   reasonably   and   bona   fide   requires   the   premises   for   his   own  occupation even if he had to demolish premises and to erect a new building                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 70. 70 on them. The provisions of cl. (hh) apply to cases where the landlord does not  require the premises for his own occupation but requires them for erecting a  new building which is to be let out to tenants.  100.3. It is therefore clear that once the landlord established that he bona  fide   requires   the   premises   for   his   occupation,   he   is   entitled   to   recover  possession of it from tenant in view of the provisions of sub­cl. (g) of S. 13 (1)  irrespective   of   the   fact   whether   he   would   occupy   the   premises   without  making any alteration to them or after making the necessary alterations.  100.4. Occupation of the premises in cl. (g) does not necessarily refer to  occupation as residence. The owner can occupy a place by making use of it in  any manner. In a case like the present, if the landlords on getting possession  start their work of demolition within the prescribed period, they would have  occupied the premises in order to erect a building fit for their occupation. ­  Ramniklal Pitambardas Mehta v/s Indradaman Amratlal Sheth, reported in  AIR 1964 SC 1676 (FB).  101. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g),   S.13AA   ­   tenancy   ­   Evidence   ­   Benefit   under   Section   13­A1   ­  Landlord, a retired army officer acquiring premises, already in possession of  tenant, after his retirement ­ Not entitled to the benefit under S. 13­AA for  recovery of the possession of premises from such tenant.  101.1. Section 13­AA cannot be availed of by an ex­member of the armed  forces to recover from the tenant possession of a building which he acquires  after his retirement. Section 13­A1 cannot be liberally interpreted to cover all  retired members of the Armed Forces irrespective of the fact whether they  where   landlords   while   they   were   in   service   or   not,   as   such   a   liberal  interpretation of S. 13­AA is likely to expose it to a successful challenge on the  basis of Art. 14 of the Constitution. Thus it has to be read down as conferring                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 71. 71 benefit only on those members of the Armed Forces who were the landlords of  the premises in question while they were in service even thought they may  avail of it after their retirement. 101.2. Section 13­AA did not also govern the case of a person who had  retired   long   back   from   the   Armed   Forces   and   was   gainfully   employed  elsewhere and while so employed had let out his premises with open eyes.  Where the retired Army Officer, who had become the landlord of the dispute  premises,   already   in   possession   of   the   tenant,   by   way   of   gift   after   his  retirement , had filed a suit for eviction of such tenant, he would not be  entitled to the benefit of S. 13­A1. When he had not established that he was  really in bona fide need of the disputed premises, he would not also be  entitled to benefit under S. 13 (1) (g). ­ Mrs. Winifred Ross v/s Mrs. Ivy  Fonseca, reported in AIR 1984 SC 458.  102. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(g) and S.13(i), S.17(1) ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Recovery  of possession by landlord ­ Stipulation in S. 17 (1) regarding period of one  month for occupation ­ Applies both to decree passed under S. 13 (1) (g) as well  as to those passed under S. 13 (1) (i).  102.1. When S. 17(1) refers to the requirement that the premises must be  occupied   by   the   landlord,   the   occupation   intended   by   the   provision   is  different from possession, because the first clause of S. 17(1) makes a clear  distinction between occupation and delivery of possession. The effect of this  clause is that when a landlord who has obtained a decree for possession  executes the decree and obtains possession of the premises in question he  must occupy them within a period of one month from the date he recovers  possession. The first clause of S. 17 (1) deals with decrees passed under S. 13  (1) (g) and (i) and on a fair and reasonable construction of that clause it is                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 72. 72 clear that the requirement as to the period of one month applies as much to  the case of occupation as to the case of erection of the work contemplated by  clauses of S. 13 (1) (g) and (i), respectively. ­  Krishanlal Ishwarlal Desai v/s  Bai Vijkor, reported in AIR 1967 SC 375 (Five Judges).  103. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947)  (as applicable to Gujarat) S.13(1)(g) and S.25 ­ tenancy ­ Reasonableness of  landlord's requirements to be judged in the light of Section 25.  103.1. In view of the wording of the non obstante clause of Section 13 (1),  the provisions of that section must have priority over the rest of the Act,  except for what is contained in Section 15. But conceding to Section 13(1) its  rightful precedence and granting that it stands supreme except for Section 15,  according to its own terms the Court has to be satisfied that the requirement  of the landlord is reasonable. A requirement which runs in the teeth of  Section 25 and which, if established may throw the landlord open to the risk  of a prosecution cannot be called reasonable.  103.2. Whether the requirement of the landlord is reasonable or not is to be  judged from all the facts and circumstances of the case and a highly relevant  circumstance bearing on the reasonableness of the landlord's requirement is  that the purpose for which the possession is sought is a purpose for which the  premises cannot be used save on pain of penal consequences. Courts ought  not to construe a statute in a manner which will encourage the breach of any  of its provisions and, most certainly, a decree ought not to be passed which if  honoured will attract penal consequences.  ­ 1974 Guj LR 560, Reversed; Civil  Revn. Appln. No. 2172 of 1957, D/­.3­9­1959 (Bom); AIR 1972 Bom 354 and  Civil Revn. Appln. No. 896 of 1963, D/­7­3­l967 (Guj), Approved. ­  Bapubhai  Mohanbhai v/s Mahila Sahakari Udyog Mandir, reported in AIR 1975 SC 2128  (FB).                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 73. 73  104. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(hhh) ­ Eviction for purpose of demolition ordered by Local Authority ­  Municipal Commissioner granting permission to raise temporary structure under  City of  Bombay  (Building   Works   Restriction)  Act  (  18   of  1944),   subject  to  condition that the same would be pulled down whenever required to give effect  to any improvement Scheme ­ Notice of demolition issued after expiry of Act of  1944 ­ Held, notice was an 'order' within the meaning of Clause (hhh) Effect of  expiration of a temporary Act stated.  104.1. Though no statutory rule or bye­law was made under the Bombay  Act, 1944, the Municipal Commissioner had plenary power under Section 3 of  the Act to authorise by means of a written permission the construction of any  building or structure in the area described in the Schedule to the Act subject  to such conditions, if any, as he might have thought fit to specify in the  permission. In the instant case the permission having been granted subject to  the   express   condition   that   the   plaintiff   shall   pull   down   or   remove   the  temporary structure in question whenever called upon to do so and the same  having been annexed to and made to go with the ownership of the structure  in respect whereof, it was granted by virtue of S. 8 of the Bombay Act, 1944.  it could be enforced by the Municipal Commissioner under Regulation Nos. 36  and 38 of the special Regulations made by the Arbitrator which became a part  and parcel of the Bombay Town Planning Act, 1954 by virtue of Sec. 51 (3) of  the Act as also under Sec. 55(1) (a) read with Rule 28 made under Section 87  of the Act.  104.2. Thus the direction in the notice for demolition of the premises in  question which clearly had its genesis in the aforesaid statutory provisions did  constitute an order within the meaning of Clause (hhh) of sub­section (1) of  S. 13 of the Bombay Rents Control Act, 1947 and the plea that no statutory                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 74. 74 rule or bye law having been made under the Bombay Act, 1944 and the  Notice   not   being   based   on   any   statutory   power   exercisable   by   the  Commissioner did not constitute such an order was wholly untenable. ­  M/s.  Velji Lakshmi v/s M/s. Benett Coleman and Com., reported AIR 1977 SC  1884. para Nos.28 &29.  105. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(hh) and Cl.(hhh) ­ houses and rents ­ Difference between Cl. (hh) and  Cl.   (hhh)   ­   Requirements   of   Clause   (hhh)   ­   Whether   subject   to   conditions  embodied in sub­s. (3A).  105.1. The ground specified in Cl.(hhh) of sub­section (1) of S. 13 of the  Bombay Rents Control Act, 1947 does not stand on the same footing as the  ground specified in its preceding clause viz. Clause (hh). Whereas Clause (hh)  which appears to have been enacted with a view to provide better and more  housing accommodation in the interest of the public relates to a landlord's  bona fide intention to demolish the building of his own volition and to erect a  new building in its place, clause (hhh) which was inserted by Bombay Act 61  of 1953 inter alia to prevent a landlord or a tenant from impeding the town  improvement or town planning scheme which is presumed to be in public  interest relates to compulsory demolition ordered by a local or competent  authority. It is because of this difference that the ground specified in Cl. (hhh)  is not subject to the conditions and restrictions embodied in sub­s. (3A) of S.  13 and Sections 17A, 17B and 17C of the Bombay Rents Control Act, 1947. It  is sufficient to satisfy the requirement of the ground specified in this clause  that the order of demolition is issued by the local or competent authority in  exercise of the powers vested in it and the order discloses that in the opinion  of   the   local   or   competent   authority,   the   premises   are   required   for   the  immediate   purpose   of   demolition.   ­   M/s.   Velji   Lakshmi   v/s   M/s.   Benett                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 75. 75 Coleman and Com., reported AIR 1977 SC 1884. para No.30.  106. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1) (hhh) ­ eviction ­ Eviction on ground of premises being required for  immediate purpose of demolition ­ Whether it is the Local Authority and not the  landlord who has power to evict tenant under Clause (hhh).  106.1. It is the landlord and not the Local Authority who has the power to  evict the tenant on the ground specified in Cl. (hhh) of sub­s. (1) of Section  13 of the Bombay Rents Control Act. 1947. The submission that it is the local  authority who has the power to evict the tenant overlooks the provisions of S.  507 of the Bombay Municipal Corporation Act. 1888 whereunder the landlord  can get an order against the tenant to allow him (the landlord) reasonable  facilities to enter the leased premises in order to enable him to comply with  the notice issue by the Municipal Commissioner. ­ M/s. Velji Lakshmi v/s M/s.  Benett Coleman and Com., reported AIR 1977 SC 1884. para No.33.  107. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(i)  ­ houses  and rents  ­  Misery  due to  scarcity  of  accommodation ­  Consideration ­ Humanist approach on guidelines set out in S. 13 (1) (i) –  Permissibility.  107.1. Where in a suit, under S. 13 (1) (i) of the Act, for eviction from suit  premises consisting of three rooms which were let out to 1st appellant, the  eldest of three brothers, for benefit of joint family, the concurrent findings of  Courts below were that the new house built by 1st appellant was his own and  not that of joint family and that the suit lease was for benefit of joint family,  Supreme Court, in appeal under Article 136, making a humanist approach  adopted a course of 'live and let live' and directed the tenant, in the interest of  justice, to surrender half of the portion after getting it partitioned into equal  halves. ­ Jivram Ranchhoddas Thakkar v/s Tulshiram Ratanchand Mantri,                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 76. 76 reported in AIR 1977 SC 1357 (FB).  108. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(i) ­ lease ­  houses and rents ­ Houses and Rents ­ Applicability ­ Lease of  open land ­ Tenant at his own cost building shed of corrugated iron sheets on  portion of land before execution of rent note ­ Condition in rent note that  structure was to be removed by tenant on termination of tenancy ­ Held, tenancy  was   in   respect   of   open   land   only   and   hence   S.   13   (1)(i)   was   applicable.  ­Krishnapasuba Rao Kundapur v/s Dattatraya Krishnaji Karani, reported in AIR  1966 SC 1024 (FB).  109. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(1)(k) ­ eviction ­ Eviction under ­ Non­user of premises for purpose, for  which they were let out, for period of more than six months prior to date of suit  without reasonable cause ­ Tenant would be liable for eviction.  109.1. All that S.13(1)(k)contemplates is that the premises had not been  used for the purpose for which they were let out for a continuous period of six  months immediately preceding the date of suit without reasonable cause. It  does not say that mere non­user of the premises will make him liable for  eviction.   The   scheme   of   the   Act   as   it   appears   from   the   preamble   is   to  consolidate the law relating to the control of rents and repairs of certain  premises, of rates of hotels and lodging houses and of evictions. The control  had to be brought in because of the scarcity of accommodation in the cities. If  this was the preamble of the Act it cannot be said that a tenant may take a  premises on rent and keep it locked for years together without using it in the  absence of any reasonable cause. The intendment of the legislature could be  carried out only when the premises is used and not kept vacant for years  together.  109.2. The plaintiff had purchased a plot under a registered sale deed. The                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 77. 77 tenant who was occupying the said plot had accepted the plaintiff as owner  under a registered rent note. The rent note provided that the said premises  shall not be let out to anyone else, and that on the expiry of the period of five  years the tenant shall remove the constructions made by him at his own  expense and hand over to the plaintiff the premises in the condition in which  it was let out. Subsequently the tenant had sublet a portion of the said  premises to the sub­tenant contrary to the terms of the rent note. On expiry of  period of lease contemplated by rent note the plaintiff had filed a suit for  eviction of the tenant. It was alleged by the plaintiff that the premises in  question had not been used by the tenant for a period of more than six  months prior to the date of the suit without reasonable cause and, therefore,  he was liable to eviction under S. 13(1)(k). The plaintiff had also established  the purpose for which the premises had been let out to the tenant.  109.3. Held, that the tenant was liable to be evicted under S. 13(1)(k). It  was not proper to say that the construction of super­structures on the land in  dispute was itself a user. As the super structures had already been built before  the tenant took the land from the plaintiff under rent note. The stipulation in  the rent note that "even if we use or do not use or keep the said property  closed we the tenants are bound to pay the rent as stated above." Only talks of  the liability of the tenant to pay the rent even if he does not use the property  and keeps it closed. This,however, does not mean that the tenant can keep the  premises closed without using it for years together before the suit. Since, the  sub­tenancy was created long before the Act came into force, there would be  no question of eviction of sub­tenant as the sub­tenancy was not illegal. ­ Vora  Rahimbhai Haji Hasanbhai Popat v/s Vora Sunderlal Manilal, reported in AIR  1986 SC 174.  110. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 78. 78 S.13(2) ­ eviction ­   tenancy ­ 'Comparative hard­ship' ­ Tenant an aged and  infirm person inducting stranger in demised premises ­ Necessity of landlord, a  displaced person, proved ­ Held, eviction order would not cause hardship to  tenant.  110.1. Landlord, a merchant, was a displaced person from Africa who was  carrying on business in Kampala in Uganda. Due to political upheaval in that  country in 1964 he along with his family, migrated to India and began living  in a rented house in Rajkot where he also owned a building. He filed a suit for  eviction from the said building which consisted of a shop on the ground floor  on the ground that he reasonably and bona fide required the suit premises for  starting his business. The tenant who was aged and infirm was not in actual  possession of the suit premises but had inducted one stranger as his licensee  who was in occupation thereof and was paying him an amount by way of  maintenance. The licensee owned a separate shop of his own from where he  was carrying on his business and had taken the suit premises from the tenant  for using it as a godown. Landlord had been carrying on business in Kampala  for over 30 years.  110.2. He had gone back to Uganda for winding up his business there. The  tenant died during the pendency of appeal to Supreme Court.  110.3. Held, that the tenant was aged and infirm and had inducted a  stranger   as   his   licensee   under   an   arrangement   who   was   paying   a   fixed  amount to him by way of maintenance did not imply that the passing of a  decree under Sec. 13 (1) (g) would cause greater hardship to the tenant than  to the landlord. The fact that the landlord had gone back to Uganda for  winding up his business was indicative of his intention to start his business  from the suit premises and to settle in India. Further, old age and infirmity  could not be relevant considerations in judging the issue of greater hardship                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 79. 79 under Section 13 (2) when the tenant was not carrying on the business  himself from the suit premises and had parted with possession in favour of a  stranger. Furthermore, the tenant having died during the pendency of appeal  to the Supreme Court the question of greater hardship under Section 13 (2)  did not arise. ­ Bhaichand Ratanshi v/s Laxmishanker Tribhovan, reported in  AIR 1981 SC 1690 (FB).  111. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13(2) ­ Comparative hardship ­ Determination ­ Relevant factors – whether  words other 'reasonable accommodation' in Section 13(2) mean accommodation  as suitable as suit accommodation.­ Held. No.  111.1. The Act does not lay down any guidelines or relevant factors based  whereon the question of comparative hardship is to be decided. A slight  indication is given in the first para of S. 13 (2) that regard must be had to (i)  all the circumstances of the case, (ii) including the question whether other  reasonable accommodation is available for the landlord or the tenant. The  expression   'other   reasonable   accommodation'   as   employed   here   does   not  mean an accommodation suitable in all respects as the suit accommodation is.  The legislature has chosen it appropriate to leave the determination of issue  on   sound   discretion   of   the   Court.   ­   Badrinarayan   Chunilal   Bhutada   v/s  Govindram Ramgopal Mundada, reported in AIR 2003 SC 2713, para No.11.  112. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947)  S.13(3)(a) – S.29 ­ Is it open for the appellate or the revisional Court to stay the  execution of the order or the decree on terms, including a direction to pay  monthly rent at a rate higher than the contractual rent?­ Held­ Yes.  112.1. Held that in fixing the amount subject to payment of which the  execution of the order/decree is stayed, the Court would exercise restraint  and would not fix any excessive, fanciful or punitive amount. Further, if the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 80. 80 tenant's   appeal/revision   is   allowed   and   the   eviction   decree   is   set   aside,  naturally, the status quo ante would be restored and the tenant would be  entitled to get back all the amounts that he was made to pay in excess of the  contractual rent. That being the position, the amount fixed by the Court over  and above the contractual monthly rent, ordinarily, should not be directed to  be paid to the landlord during the pendency of the appeal/revision. The  deposited amount, along with the accrued interest, should only be paid after  the final disposal to either side depending upon the result of the case. In case  for some reason the Court finds it just and expedient that the amount fixed by  it should go to the landlord even while the matter is pending, it must be  careful to direct payment to the landlord on terms so that in case the final  decision goes in favour of the tenant the payment should be made to him  without any undue delay or complications. ­ State of Maharashtra v/s M/s.  Super Max International Pvt. Ltd., reported in AIR 2010 722, para Nos.46 to  48.  113. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13AA ­ Remedy under, available to a member or retired member of Armed  Forces to recover possession of premises ­ Not restricted to cases where he had  himself let out the premises when he was member of Armed Forces.  113.1. It is impossible on the plain language of S. 13­AA to further read  down the provision as enabling a member or a retired member of the armed  forces to recover possession of the premises only if he had himself originally  let out the premises when he was a member of the armed forces and not if the  tenancy had commenced before he became the landlord of the premises either  by inheritance, partition, or any other mode of transfer of property. To place  such   an   interpretation   would   be   to   virtually   rewrite   the   provision.   The  language of S. 13­AA which is sufficiently plain does not warrant or invite                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 81. 81 such an interpretation.   113.2. It is true that the Act is a welfare legislation designed among other  matters, to protect tenants from harassment and unreasonable eviction by  landlords and it should, therefore, be interpreted in a broad and liberal spirit  so as to further and not to constrain the object of the Act. It is also true that  the exclusionary provisions in the Act should be construed strictly so as to  give a wide amplitude to the principal object of the legislation and to prevent  its evasion on deceptive grounds. But this does not mean that the intention of  the legislature, expressed with sufficient vocabular clarity or gathered by  reference   to   permissible   sources,   may   be   by­passed   to   accommodate  individual   versions   of   what  may  appear   reasonable.   Notwithstanding   the  expressed legislative bias in favour of the tenant, the legislature itself made a  serious departure in Section 13­AA from the general rule so as to lean in  favour of landlords who are or were members of the armed services, and who  because of the exigencies of their service were not able to occupy their own  premises during the course of their services. The intention of the legislature is  expressed with sufficient clarity by the language of S. 13­AA. ­   Shivram  Anand Shiroor v/s Mrs. Radhabai Shantaram Kowshik, reported in AIR 1984  SC 786 (FB).  114. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.13AA ­ Eviction ­ Special provision for members of armed forces ­ Certificate of  authorised officer produced by member of armed force. Whether Court cann go  beyond it. Held. No.  114.1. Miss Kanta Udharam Jagasia , Appellant v. C. K. S. Rao, reported in  AIR 1998 SC 569. 115. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.14 ­ houses and rents ­ Sub­tenant ­ Who is ­ Person entering into possession of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 82. 82 portion of demised premises only as paying guest ­ He does not acquire status of  sub­tenant. ­  Rusi Dinshawji Deboo v/s Cawasji Rustomji Patel, reported in AIR  1987 SC 1771.   116. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.14(2) (as inserted by Maharashtra Act 17 of 1973), S.15A ­ eviction ­ Statutory  tenant ­ Leave and licence  agreement  between tenant of suit premises and  licensee entered on 1­4­1967 ­ Clauses of agreement stating that licensee was  permitted to use and occupy premises exclusively ­ Interim injunction against  tenant   from   inducting   third   party   in   suit   premises,   obtained   by   landlord  subsequent to date of leave and licence agreement ­ Licensee occupying premises  later ­ Licensee is nevertheless statutory tenant ­ O.21, R.102 Civil P.C. not  applicable. ­  Bhailal Hukamchand Shah v/s Narandas Shamji, reported in AIR  1989 SC 2193.  117. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.14 and S.15(2) (as amended in Gujarat in 1959), S.28 ­ eviction ­ Houses and  Rents ­ Ejectment of sub­tenant ­ Suit for ejectment on ground of sub­letting and  arrears of rent against tenant and sub­tenant ­ Suit dismissed on the score that  sub­tenant was protected by S. 15 ­ Appellate Court, holding sub­tenant to be a  trespasser, ordering him alone to be ejected­In revision High Court confirming  order of ejectment on ground of arrears of rent ­ Propriety of appellate Court's  order ­ Appellate Court on its finding that appellant was a trespasser had no  jurisdiction to decide the appeal ­ Order of eviction was, therefore, bad in law. ­  Hiralal Vallabbram v/s Sheth Knsturbhai Lalbhai, reported in AIR 1967 SC 1853  (FB).  118. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.14, S.15A ­ Licensee ­ Meaning of ­ Licensees created whether by landlords or  tenants before 1­2­1973 and in occupation of at least single room ­ Are entitled                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 83. 83 to be tenants ­ Specific term for creating licence whether exists or not in original  agreement is immaterial.  118.1. All   licensees   created   by   landlords   or   by   the   tenant   before   1st  February, 1973 and who were in actual occupation of a premises which was  not less than a room as licensees on 1st February, 1973 be the licensees of the  landlord or tenant and whether there be any term in the original agreement  for tenancy permitting creation of such tenancy or licences or not they would  become tenant and enjoy the rights granted under the Act specially those  mentioned in S. 14(2) of the Act. Until a decree of eviction is passed against  the tenant, the tenant can create a licence and where the licence was created  before 1st February, 1973, the licensee must, by the express terms of Section  15A of the Act, continue to be a tenant of the landlord in respect of the  premises in question. A tenant protected by a statute is entitled to create a  licence. The licence is not an interest in property. It is purely a personal right.  The various amendments in the Act introduced simultaneously with S. 15A  and   the   Aims   and   Objects   indicate   that   the   entire   scheme   of   those  amendments was to protect licensees. It cannot, therefore, be said that the  scheme of the Act is intended to protect only the licensees of the tenant. On  the contrary all licensees who were there on 1st February, 1973 were to be  protected and subsequent licences were made illegal as was done in the case  of sub­tenancy from 1959. It was an attempt to protect very large number of  legitimate   persons   in   occupation   and   also   to   eliminate   future   mischief.­  Chandavarkar Sita Ratna Rao v/s Ashalata S. Guram, reported in AIR 1987  SC 117.  119. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.15 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ (Obiter) ­ Open land let ­ Lessee  constructing building on it ­ Sub­letting of building ­ Bar of Section 15 will                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 84. 84 operate only in the way of letting out the land of which lease had been taken,  but will not stand in the way of letting the building constructed on the land. ­  Mrs. Dossibai N. B. Jeejeebhoy v/s Khemchand Gorumal, reported in AIR 1966  SC 1939 (FB).  120. Section 15(2) is sufficiently wide to include even an oral arrangement  pursuant   to   which   sub­lessee   might   enter   upon   land   and   continue   in   its  possession?­ Held – Yes. Board of Trustees of the Port of Mumbai v/s M/s.  Byramjee Jeejeebhoy Pvt. Ltd., reported in AIR 2011 SC 1793, para No.25.  120.1. In the light of the principles stated by this Court in Om Prakash  Gupta's case (1964) 1 SCC 259, the inevitable conclusion is that Small Causes  Court at Bombay had no jurisdiction to entertain the suit filed by the owners  of the suit premises and in view of Section 28 of the Act, the Court of Small  Causes,   Bombay,   will   have   jurisdiction   and   suit   for   eviction   is   only  maintainable provided that a landlord­tenant relationship is established. ­  Laxmidas Morarji (D) by L.Rs. v/s Miss Behrose Darab Madan, reported in  AIR 2009 SC 2711 (FB).  121. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.15(2) ­ A subsequent assignee from a sub­lessee is not entitled to protection  under Section 15 (2).  121.1. Section 15 (2) of the Act protects only sub­lease or assignment or  transfer   by   the   tenant   but   does   not   protect   subsequent   assignments   or  transfers by assignees or transferees. The word 'tenant' in Section 15 of the  Act means the contractual tenant and not the statutory tenant. The legislature  by the Ordinance of 1959 intended to confer protection on sub­tenants of  contractual tenants. The Ordinance did not confer any protection on further  transfer or further sub­letting by sub­lessees of the contractual tenants. ­  Jai  Singh Murarji v/s M/s. Sovani (P) Ltd., reported in AIR 1973 SC 772 (Four                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 85. 85 Judges).  122. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.15A ­ Deemed tenant ­ Court receiver taking symbolic possession of property  which was in occupation of licensee company which was deemed tenant by  virtue   of  S.  15­A.  Subsequent  amalgamation   of   tenant  company  with  other  company ­ Sister company of same group coming in possession of premises in  question after amalgamation scheme was approved by High Court and Chamber  summons was taken out by owners of premises on ground that sister­company  which   subsequently   came   in   possession   of   premises   was   in   unauthorised  occupation  being   inducted without leave  of  Court.   Order  rejecting  chamber  summons on ground that dispute could not be resolved in summary proceedings  and Court Receiver had to adopt procedure under Rent Act, is sustainable in eyes  of law? ­ Held­ No.  122.1. It would  not be correct to  read  ratio laid down  in the  case of  Anthony C. Leo v. Nandlal Bal Krishnan, (1996) 11 SCC 376 : (1996 AIR SCW  4338 : AIR 1997 SC 173) to mean that if the trespasser or any person who  obtains the possession after the Receiver took over symbolic possession or  actual possession of the property and if such person pleads that he is a tenant  the only remedy for the Court Receiver is to approach the Rent Court under  the Bombay Rent Act. For instance, a person who is put in possession as an  agent of the Receiver inducts a stranger and if such a third person claims a  tenancy the question is whether Receiver should be directed to adopt the  proceedings  under  the  Bombay  Rent  Act for appropriate  declaration  and  reliefs. If such a course is required to follow, in our opinion, the very object of  Order XL, Rules 1 and 3 of the Code of Civil Procedure would be defeated.  The High Court in our opinion has totally misread and misinterpreted the  ratio of Anthony C. Leo's case (supra). We must, however, make it clear that                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 86. 86 we are not laying down a broad proposition that in every case the Receiver  can resort to the summary proceeding of this nature. The question would  have to be decided by the Court with reference to the pleadings of the parties  and the proof thereof. On perusal of the judgment of the High Court we find  that the High Court has not considered various rival contentions raised by the  parties in their pleadings. The High Court has also not considered the effect of  non­renewal of the Leave and Licence Agreement after the expiry of its period  nor it had considered the effect of Section 15 and 15­A of the Bombay Rent  Act. The High Court has also not considered what would be the effect of  changes in the composition of Suhrid Geigy Trading Limited after the Receiver  took the symbolic possession. All these various factual and legal contentions  will have to be considered bearing in mind the provisions of the Bombay Rent  Act as well as Companies Act. ­   Usha Harshadkumar Dalal v/s M/s. ORG  Systems, reported in AIR 2000 SC 2719, para No.14.  123. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947) ,  S.15A ­ license ­ Protected licensee ­ Who can be ­ Statutory tenant under Rent  Act has no transferable interest  and, therefore, cannot create licence. Licensee  from statutory tenant cannot therefore get protection under S. 15A.­  S. J. Pande  v/s P. K. Balakrishnan, reported in AIR 1993 SC 2132. 124.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.15A ­ eviction ­ Eviction ­ Licensees becoming deemed tenant under S.15A ­  Can only be evicted in accordance with provisions of Act ­ Cannot be evicted  under S.41 of Presidency Small Cause Courts Act. ­  Mani Nariman Daruwala and  Bharucha v/s Phiroz N. Bhatena, reported in AIR 1991 SC 1494.  125. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.18(1) ­ houses and rents ­   Interpretation of Statutes ­ Houses and Rents ­  Construction of ­ Interpretation of Statutes ­ Penal Statutes.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 87. 87  125.1. The provisions of S. 18(1) of Bombay Act 57 of 1947 are penal in  nature and it is a well settled rule of construction of penal statutes that if two  possible and reasonable constructions can be put upon a penal provision, the  Court must lean towards that construction which exempts the subject from  penalty rather than the one which imposes penalty. It is not competent to the  Court to stretch the meaning of an expression used by the Legislature in order  to carry out the intention of the Legislature. ­ Tolaram Relumal and another,  Appellants   v.   The   State   of   Bombay,   reported   in   AIR   1954   SC   496   (Five  Judges).  126. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.19(1) ­   Transfer of Property Act (4 of 1882) , S.108(j) ­ Houses and Rents ­  Relinquishment and assignment of tenancy – Distinction.  126.1. The   distinction   between   an   assignment   on   the   one   hand   and  relinquishment or surrender on the other is too plain to be ignored. In the  case of an assignment, the assignor continues to be liable to the landlord for  the performance of his obligations under the tenancy and this liability is  contractual while the assignee becomes liable by reason of privity of estate  the consent of the landlord to an assignment is not necessary, in the absence  of a contract of local usage to the contrary. But in the case of relinquishment,  it cannot be a unilateral transaction; it can only be in favour of the lessor by  mutual agreement between them. The relinquishment of possession must be  to   the   lessor   or   one   who   holds   his   interest.   In   fact,   a   surrender   or  relinquishment terminates the lessee's rights and lets in the lessor. ­ W. H.  King v/s Republic of India, reported in AIR 1952 SC 156 (Five Judges).  127. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.19(2) ­   Interpretation of Statutes­ Interpretation of Statutes ­ Houses and  Rents ­ Relinquishment of tenancy ­ Meaning ­ Held, transaction amounted to                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 88. 88 assignment ­ Conviction set aside.  127.1. As the statute creates an offence and imposes a penalty of fine and  imprisonment, the words of the section must be strictly construed in favour of  the subject. The Court is not concerned so much with what might possibly  have  been  intended as  with  what  has  been  actually said  in   and  by the  language employed.  127.2. A received Rs. 29,000 from B and in return handed over the vacant  possession of his flat to B under a written document which stated : "I hereby  hand over vacant possession of my flat no .. etc., to Mr. . . . . from this day  onward and that I have no claim whatsoever over this flat and Mr. . . . . will  pay the rent directly to the landlord." On being prosecuted under S. 19 (2) of  the Bombay Act :  127.3. Held, that the document did not evidence any 'relinquishment of  tenancy of the premises' with S. 19 (1) of the Act and hence could not be  convicted under sub­s. (2).  127.4. Further that the transaction merely amounted to an assignment of  tenancy which, though declared unlawful under S. 15 was not made an  offence by the Act. ­  W. H. King v/s Republic of India, reported in AIR 1952  SC 156 (Five Judges).  128. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.20 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Right of tenant to recover overpaid  rent either by deduction or by separate suit ­ Must be exercised within six  months.  128.1. Section 20 gives the tenant a general right of recovery of the over­ paid rent within six months of the date of payment. Without prejudice to any  other mode of recovery, the tenant may deduct the over­payment from any  rent payable by him to the landlord. The deduction provided is one mode of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 89. 89 recovery.   If   the   amount   is   incapable   of   recovery   because   of   the   bar   of  limitation, it cannot be recovered by deduction. In other words the right of  recovery by deduction is barred at the same time as the right of recovery by  suit. If the tenant seeks recovery of the overpaid amount he must bring the  suit or make the deduction within six months. ­  Jamnadas Harakhchand  v/s  Narayanlal Bansilal, reported in AIR 1970 SC 1221.  129.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.20 ­ houses and rents ­ Houses and Rents – Scope.  129.1. Section   20   gives   the   tenant   a   general   right   of   recovery   of   the  overpaid rent within six months from the date of payment. Without prejudice  to any other mode of recovery, he may deduct the overpayment from any rent  payable by him to the landlord. Deduction is one mode of recovery. If the  amount is incapable of recovery because of the bar of limitation, it cannot be  recovered by deduction. In other words, the right of recovery by deduction is  barred at the same time as the right of recovery by suit. If the tenant seeks  recovery   of   the   overpaid   amount   he   must   bring   the   suit   or   make   the  deduction within six months. ­ Maganlal Chhotabhai Desai v/s Chandrakant  Motilal, reported in AIR 1969 SC 37 (FB). Para No.7.  130. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.24 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Withholding of essential supply.  130.1. The supply of tap water is an essential supply. Where the supply of  municipal water had been cut off by the Municipality as a result of the default  in payment of municipal dues, by the appellant's predecessor­in­title:  130.2. Held, that the appellant was not to blame for the default in payment  of municipal dues, but it was open to him to pay the dues and have the water  connection restored. He might not have been directly responsible for the  cutting off the supply of municipal water, but it was within his power to get                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 90. 90 the supply restored by the Municipality on payment of prescribed fee. Hence,  in so far as the appellant omitting to do so, such an omission was attributable  to him within the meaning of explanation II which was inserted into the Act  in 1953. Therefore the appellant was continuing to withhold an essential  supply within the meaning of S. 24, as it stood in 1953.   130.3. Section 24 makes it essential that the particular essential supply  should have been available for the use of the tenant at some time when the  Act was in force. If, on the other hand, the section were construed in the  sense that the supply should have been "enjoyed" at some time in the remote  past, that is, before the Act was enforced, the act of the landlord, when it was  committed, might not have been penal ; but the same act would become  penal on the coming into effect of the Act. In that sense, it would amount to  ex­post facto legislation, and such could not have been the intention of the  Legislature an intention which would come within the prohibition of Art. 20  (1) of the Constitution. It would be straining the language of the section to  say that "enjoyed" should mean "had the right to enjoy". That this was not the  intention of the Legislature, becomes clear on an examination of the terms of  sub­s. (3) of that section. It speaks of "the tenant has been in enjoyment of the  essential supply or service and that it was cut off or withheld by the landlord",  which imports recent "enjoyment" until the supply was cut off, and not,  "enjoyment" in the remote past. The provisions of S. 24 have to be construed  as a whole, in order to find out the true intention of the Legislature. ­  Kanaiyalal Chandulal Monim v/s Indumati T. Potdar, reported in AIR 1958 SC  444 (FB).  131. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­ Civil P.C. (5 of 1908) , S.9 ­ Civil Court ­  inherent powers ­ Power of Civil  Court to decide question to its own jurisdiction.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 91. 91  131.1. A Civil Court has inherent power to decide the question of its own  jurisdiction, although, as a result of its enquiry, it may turn out that it has no  jurisdiction over the suit. Thus, a City Civil Court has jurisdiction to decide  whether it has jurisdiction to entertain a suit for possession of premises  brought by a landlord against a tenant in view of S. 28, Bombay Rents, Hotels  and   Lodging   House   Rates   control   Act.   ­     Messrs.   Bhatia.   Co­operative  Housing­ Society Limited v/s D. C. Patel, reported in AIR 1953 SC 16 (Four  Judges). 132.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­  Civil P.C. (5 of 1908) , O.1 , R.10 ­ houses and rents ­  Small Causes Court  ­ Houses and Rents ­ Jurisdiction of Small Cause Court.  132.1. Where a landlord brings a suit for possession and rent against his  tenant after giving a notice to quit and also impleads therein a sub­tenant to  whom the premises were illegally sub­let by the tenant the suit would never  the less be one between a landlord and tenant within the meaning of S. 28  and the Small Cause Court would have jurisdiction to entertain the suit. The  sub­tenant though not a necessary party to the suit is a proper party and his  joinder cannot alter the nature of the suit.  132.2. "Any claim or question" in S. 28 need not necessarily be one between  a landlord and a tenant. In any case, once there is a suit between a landlord  and a tenant relating to the recovery of rent or possession of the premises the  Small Cause Court acquires the jurisdiction not only to entertain that suit but  also "to deal with any claim or question arising out of the Act or any of its  provisions" which may properly be raised in such a suit. ­ Messrs, Importers  and Manufactures Ltd. v/s Pheroze Framroze Taraporewala, reported in AIR  1953 SC 73 (FB).  133. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 92. 92 S.28 ­ houses and rents ­ Houses and Rents – Scope.  133.1. The provisions of S. 28 cover a case where in a suit one party alleges  that he is the landlord and denies that the other is his tenant or vice versa and  the relief asked for in the suit is in the nature of a claim which arises out of  the Act or any of its provisions. On a proper interpretation of the provisions of  S. 28 the suit contemplated in that section is not only a suit between a  landlord and a tenant in which that relationship is admitted but also a suit in  which it is claimed that the relationship of a landlord and a tenant within the  meaning of the Act subsists between the parties. The Courts which have  jurisdiction to entertain and try such a suit are the courts specified in S. 28  and no other. Where the plaint in the suit admits that the defendants were  landlords  of  the premises  at various  stages and the  plaintiffs were their  tenants, the suit is essentially a suit between a landlord and a tenant. The suit  does not cease to be a suit between a landlord and a tenant merely because  the defendants denied the claim of the plaintiffs. Whether the plaintiffs are  the tenants would be a claim or question arising out of the Act or any of its  provisions which has to be dealt with by the court trying the suit. ­ Babulal  Bhuramal and another, Appellants v. Nandram Shivram, reported in AIR 1958  SC 677 (FB).  134. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28(1), S.29A ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Bombay City Civil Court,  jurisdiction of ­ Scope and effect of S. 28 (1) ­ Suit by licenser against licensee  for reliefs based on termination  of licence  ­ Defence  raising question  as to  existence  of  relationship of landlord and tenant  ­ Suit not within  exclusive  jurisdiction of Court of Small Causes but can be entertained by Bombay City Civil  Court.  134.1. The plaintiff instituted a suit in the City Civil Court, Bombay, asking                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 93. 93 for a declaration that the defendants were not entitled to enter into or remain  in possession of a certain shop in Greater Bombay and for a permanent  injunction restraining them from entering the shop. The allegations on which  the claim to these reliefs was based were that the defendants had been  granted a licence to use the shop of which the plaintiffs were the tenants  under the owner and that defendants were wrongfully continuing there in  spite  of  the  termination   of   the  licence  and were  thereby  preventing   the  plaintiffs from carrying on their business in the shop. The defence to the suit  was that the relationship between the parties was not that of licenser and  licensee but that the shop had in fact been sub­let to them and that the  agreement between the parties had been given the form of a licence only as a  cloak to protect the plaintiffs from ejectment under the Act by its landlord on  the ground of unlawful subletting. The defendants contended that as they  were really tenants, their landlords plaintiffs were not entitled to remove  them from possession in view of the provisions of the Act :  134.2. Held that S. 28 (1) of the Act was not attracted and the suit was not  within the exclusive jurisdiction of the Court of Small Causes. The City Civil  Court, Bombay, therefore, had jurisdiction to entertain the suit.­   Raizada  Topandas v/s M/s. Gorakhram Gokalchand, reported in AIR 1964 SC 1348  (FB).  135. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­ houses and rents ­ Houses and Rents ­ Dispute between housing society  and  member referred to arbitrators under Section 54,  Bombay Co­operative  Societies Act­Housing society claiming declaration that opposite party has ceased  to   be   member   and   for   order   for   delivery   of   vacant   possession   of   premises  belonging to it on the ground that he had made persistent defaults in payment of  loan ­No allegation made by Society of the existence of the relationship of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 94. 94 landlord and tenant­Mere fact that the opposite party raised such a plea before  the committee of arbitrators will not attract the operation of S. 28 of the Act and  oust   the   jurisdiction   of   arbitrators   to   grant   relief   of   possession.   ­   Vasudev  Gopalkrishna Tambwekar v/s Board of Liquidators, Happy Home Co­operative  Housing Society, Ltd., reported in AIR 1967 SC 369 FB).  136. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28(1) ­ Arbitration agreements regulated by Bombay Rent Act ­ Dispute as to  possession of premises ­ Court of Small Causes alone and not arbitrator has  jurisdiction.  136.1. Public policy requires that contracts to the contrary which nullify the  rights conferred on tenants by the Act cannot be permitted. Therefore, public  policy requires that parties cannot also be permitted to contract out of the  legislative mandate which requires certain kind of disputes to be settled by  special Courts constituted by the Act. Thus, arbitration agreements between  parties   whose   rights   are   regulated   by   the   Bombay   Rent   Act   cannot   be  recognised by a Court of law. So the question whether there is relationship of  landlord and tenant between the parties or such other jurisdictional questions  may have to be determined by the Court where it falls for determination ­ be  it the Court of Small Causes or the ordinary Civil Court. If the jurisdictional  question is decided in favour of the Court of exclusive jurisdiction the suit or  proceeding   before   the   ordinary   Civil   Court   must  cease   to   the   extent   its  jurisdiction is ousted.  136.2. Both by reason of S. 28 of the Bombay Rent Act and by reason of the  broader considerations of public policy, the Court of Small Causes has and the  Arbitrator   has   not   the   jurisdiction   to   decide   the   question   whether   the  respondent licensor­landlord is entitled to seek possession of the two studios  and   other   premises   together   with   machinery   and   equipment   from   the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 95. 95 appellant­licensee­tenant. The relationship between the parties being that of  licensor­landlord and licensee­tenant and the dispute between them relating  to the possession of the licensed­demised premises, there is no help from the  conclusion that the Court of Small Causes alone has the jurisdiction and the  Arbitrator has none to adjudicate upon the dispute between the parties. ­  Natraj Studios (P) Ltd v/s Navrang Studios, reported in AIR 1981 SC 537  (FB).  137. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­ houses and rents ­ Jurisdiction of Court of Small Causes ­ Composite relief  for possession of land and of superstructure thereon ­ Entire suit cannot be  rejected ­ Court can grant relief regarding possession of land.  137.1. The jurisdiction conferred by S. 28 enables the Court to try any suit  between the landlord and the tenant relating to recovery of possession of the  premises. The premises was the plots of land only and not the superstructure.  The   plaintiff/landlord   of   the   land   was   entitled   to   claim   the   relief   for  possession of his land and in effect the decree for possession of the land  would mean that the land should be delivered to him without the structure.  The jurisdiction of the Small Cause Court to grant an effective decree for  possession of the land could not be denied. Though the plaintiff had sought  two reliefs one under the Bombay Rent Act and another under the Contract,  the entire plaint could not be rejected. So far as the relief of possession of the  premises,   i.e.   the   land   was   concerned,   it   was   exclusively   within   the  jurisdiction of the Small Cause Court. In asking for the relief for possession of  the land, the plaintiff was entitled to incidental and consequential reliefs such  as for effectively taking possession of the plot without the structures. The  prayer in the plaint asking for possession of the land including the structures  would not take the suit out of the competence of the Small Cause Court. In                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 96. 96 asking for relief as to possession of the land, he was entitled to ask for the  demolition of the structures and for grant of vacant possession of the plots.­  Jamnadas Dharamdas v/s Dr. J. Joseph Farrei, reported in AIR 1980 SC 1605  (FB), para Nos. 10,18 & 21.  138. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­ eviction ­ Existence of one of the statutory grounds mentioned in Ss. 12  and 13 is a sine qua non for assign a decree for eviction.  138.1. The Rent Court under the Act is not competent to pass a decree for  possession either in invitum or with the consent of the parties on a ground  which is dehors the Act or ultra vires the Act. A prohibitory mandate to the  Rent Court that it shall not travel beyond the statutory grounds mentioned in  Sections 12 and 13, and to the parties that they shall not contract out of those  statutory grounds in inherent in the public policy built into the statute. 12 Guj  L.R. 1012, Approved. (1921) 2 K.B. 291, Rel. on. (Paras 16 , 17 , 18)   138.2. The mere fact that O.23 R.3 of C.P.C. is applicable to the proceedings  in a suit under the Bombay Rent Act, does not remove that prohibition on the  Rent Court or empower into make a decree for eviction dehors the statute. ­  Nagindas Ramdas v/s Dalpatram locharam, reported in AIR 1974 SC 471  (FB).  139. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28 ­ eviction ­ Eviction suit ­ Joinder of sub­tenant – Effect 0f.  139.1. Joinder of sub­tenant in a suit for eviction does not make it any the  less a suit between landlord and tenant. Hence it cannot be said that so far as  sub­tenant is concerned the suit is one as against a trespasser and so the  Court has no jurisdiction to entertain it. AIR 1953 SC 73, Relied on. AIR 1967  SC 1853, Dist.­ Thakker Keshavalal Mohanlal v/s Parekh Amrutlal Harilal,  reported in AIR 1973 SC 1099.                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 97. 97  140. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.28(1) ­ Small Cause Court ­ Houses and Rents ­ Exclusive jurisdiction of Small  Cause Court ­ Relationship of landlord and tenant between parties in respect of  every matter covered by Section 28 (1) not necessary.  140.1. Houses and Rents ­ Registered agreement embodying deed of charge  for construction loan executed by defendants in favour of plaintiff ­ Deed  complying with all the requirements of Section 18 (3) Defendants failing to  let out promises after completion to the plaintiff in spite of provisions to that  effect in deed of charge ­ Suit by plaintiff for enforcing charge for recovery of  loan ­ Held, that suit related to "claims or questions arising out of this Act or  any of its provisions "within Section 28 (1) and, therefore, Special Court  under Section 28 alone had jurisdiction ­ Rights of plaintiff flowed from the  Act and not from the contract, namely, deed of charge. ­  Sushila Kashinath  Dhonde v/s Harilal Govindji Bhogani, reported in AIR 1971 SC 1495 (FB). 141.  Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947,  S.28 , S.11 , S.49(2)(iii) ­ Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control  Rules (1948) , Chap.IV , R.5 , R.6 ­ tenancy ­ Houses and Rents ­ Small Cause  Court, at Ahmedabad exercising jurisdiction in the matter of fixation of standard  rent, under Bombay Act ­ Municipal taxes payable by tent due and deposited into  Court by order of Court ­ Landlord not to withdraw ­ Distress warrant in respect  of taxes can be issued on application by landlord under S. 53 Presidency Small  Cause Courts Act.  141.1. The Court of Small Causes Ahmedabad, during the pendency of  proceeding before it determining the standard rent of the premises in exercise  of the power under S. 11 of the Bombay Act, has jurisdiction to issue a  distress warrant under S. 53 of the Presidency Small Cause Courts Act read  with R. 5 of the rules framed under S. 49 of the Bombay Act, for recovery of                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 98. 98 the amount due as municipal taxes payable by the tenant as part of rent and  which has been deposited in Court.  141.2. By the enactment of the Ahmedabad City Courts Act, 1961, the  proceedings before the Court of Small Causes at Ahmedabad were governed  by that Act and by virtue of the amendment made in Section 28 of Bombay  Act  57   of   1947   it  became   a   Court  of   exclusive   jurisdiction   to   try  suits,  proceedings,   claims   and  questions   arising  under  that Act.   Being  a  Court  governed by the Presidency Small Cause Courts Act, the Ahmedabad Court of  Small Causes was competent to exercise, subject to the Ahmedabad City  Courts   Act,   all   the   powers   which   a   Presidency   Small   Cause   Court   may  exercise.   Power   to   issue   a   distress   warrant   being   expressly   conferred  by  Section   53   of   the   Presidency   Small   Cause   Courts   Act   upon   the   Courts  governed by it, the Court of Small Causes, Ahmedabad, was competent to  exercise that power.  141.3. Rule 5 was framed under the Bombay Act 57 of 1947 in exercise of  the authority conferred by Section 49(2) (iii). After the enactment of the  Ahmedabad   City   Courts   Act,   1961   Rule   5   as   originally   framed   by   the  Government of Bombay continued in force by virtue of Section 87 of the  Bombay Reorganization Act 11 of 1960, and applied to the Ahmedabad Small  Cause Court. When Rule 5 was framed under Bombay Act 57 of 1947 it was  not ultra vires and it has also not become ultra vires after the enactment of  the Ahmedabad City Courts Act in its application to the city of Ahmedabad.  141.4. The amount of municipal taxes was due and it was payable by he  tenants and though deposited in Court in proceeding for fixation of standard  rent, it could not be withdrawn by the Landlord. The municipal taxes were,  therefore   in   arrears   and   a   distress   warrant   could  be   applied   for   by   the  Landlord under S. 53 of the Presidency Small Cause Courts Act. ­ Khemchand                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 99. 99 Dayalji v/s Mohammadbhai Chandbhai, reported in AIR 1970 SC 102 (FB).  Para Nos. 7, 8 & 11.  142. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947),  S.29 ­ Appeal against order of eviction ­ Maintainability ­ Appeal by Sub­tenant ­  Tenants not impleaded ­ Appeal is defective and not maintainable on that score. ­  Arjun Khiamal Makhijani v/s Jamnadas Tuliani, reported in AIR 1989 SC 1599.  143. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947)  (as applied to Gujarat State on 31­12­1963), S.51 , Proviso (1)(ii) and Proviso  (2) ­ Saurashtra Rent Control Act (22 of 1951) , S.13(1)(e) and S.15 ­ eviction ­  words and phrases ­ Sub­letting before 1­1­1964 ­ Notice to terminate not given  before 1­1­1964 ­ Suit by landlord for eviction on ground of sub­letting after 1­1­ 1964 ­ Maintainable ­ Whether S.51 Proviso (1)(ii) applies or (2) ­ 'Privilege'  meaning. ­  Isha Valimohamad v/s Haji Gulam Mohamad and Haji Dada Trust,  reported in AIR 1974 SC 2061.  143.1. Above referred ratio is impliedly overruled in the case of V. Dhanapal  Chettiar v/s Yesodai Ammal, reported in AIR 1979 SC 1745 (Seven Judges).  Wherein it is held that :­ In order to get a decree or order for eviction against  a tenant under any State Rent Control Act it is not necessary to give notice  under Section 106 T. P. Act. Determination of a lease in accordance with the  Transfer of Property Act is unnecessary and a mere surplusage because the  landlord cannot get eviction of the tenant even after such determination. The  tenant continues to be so even thereafter. That being so, making out a case  under the Rent Act for eviction of the tenant by itself is sufficient and it is not  obligatory to found the proceeding on the basis of the determination of the  lease by issue of notice in accordance with Section 106 of the T. P. Act. On the  question of requirement of such a notice under S.106 T. P. Act the difference  in   the   language   of   various   State   Rent   Acts   does   not   bring   about   any                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 100. 100 distinction. It is not correct to say that S. 106 of the T. P. Act merely providing  for termination of a lease either by the lessor or the lessee by giving the  requisite notice is an extra protection against eviction. The purpose of this  provision is merely to terminate the contract which the overriding Rent Acts  do not permit to be terminated. Even if the lease is determined by forfeiture  under the Transfer of Property Act the tenant continues to be a tenant, that is  to say, there is no forfeiture in the eye of law. The tenant becomes liable to be  evicted and forfeiture comes into play only if he has incurred the liability to  be evicted under the State Rent Act, not otherwise.  144. Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act (57 of 1947), ­  Bombay Land Requisition Act (33 of 1948) ­ houses and rents ­ Houses and Rents  ­ The two Acts are not in pari materia.  144.1. The   Rent   Act   was   enacted   for   the   purpose   of   amending   and  consolidating the law relating to the control of rents and repairs of certain  premises, of rates of hotels and lodging houses and of evictions. A perusal of  the various provisions will clearly show that the Rent Act deals substantially,  with   the   relationship   of   landlord   and   tenant,   in   the   matter   of   eviction,  payment   of   rent,   increase   of   rent   under   certain   circumstance   and   the  circumstances under which the landlord can get possession of the property.  144.2. The Requisition Act was passed to provide for the requisition of land,  for the continuance of requisition of land and for certain other purposes. The  various   provisions,   in   this   Act,   relate   to   the   circumstances   under   which  requisition of land can be made, for a public purpose, and the procedure to be  adopted for the  same,  as well as  the  payment  of  compensation.   It  will,  therefore, be seen that this Act deals with a matter, so totally different from  that dealt with by the Rent Act. There is absolutely no similarity between the  two enactments, and it cannot be held that the Requisition Act relates to the                                                                                                          Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947
  • 101. 101 same person or thing, or to the same class of persons or things as the Rent  Act. Hence the two Acts cannot be considered to be in pari materia.   144.3. Section 15 of the Rent Act, cannot be read into any part of the  Requisition Act, much less with S. 6 of the latter Act. Under S. 6 of the  Requisition Act, notwithstanding the fact that an assignment of tenancy rights  may have been made, which is permissible under the Rent Act, such an  assignment can be deemed to create a vacancy of the premises, so as to give  jurisdiction to the State Government to requisition the same. There is no  question   of   the   Legislature,   having   given   something   to   the   assignee   of  tenancy, under the Rent Act, by permitting an assignment, under S. 15 and  taking it away by requisitioning the premises, under S. 6 of the Requisition  Act. Therefore, the transfer or assignment of tenancy rights, contemplated  under Expl. (a) to S. 6 of the Requisition Act cannot be understood in a  limited  manner.  They  deal   with all   assignments   and  not only  prohibited  assignments under the Rent Act. ­ M/s. Shah and Co. Bombay , Petitioner v.  State of Maharashtra, reported in AIR 1967 SC 1877 (Five Judges).                                                                                                         Supreme Court Judgments on Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control Act, 1947