Développer la valeur d’une entreprisel’impact du levier immobilier                   immobilierAutomne 2011Jones Lang LaSa...
CONSTATSL’immobilier d’exploitation : un levier à actionner  L’entrée d’un fonds dans le capital d’une société           ...
ENJEUXL’immobilier d’exploitation embarque de multiples enjeux                                          IFRS (IAS17) : con...
ENJEUXDes coûts fixes importants mais optimisables si adressés de manière ordonnée      Coût total d’occupation par poste ...
MODE D’ACTION    Jones Lang LaSalle se pose en spécialiste de l’immobilier d’exploitation        Spécialiste              ...
MODE D’ACTIONUne offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme                                 ...
DONNÉES NÉCESSAIRESUne offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme                           ...
MODE D’ACTIONUne offre accompagnant le fonds durant tout le cycle de vie de sa participation                              ...
ÉTUDES DE CASReal Estate Fitness Programme : exemples de missions réalisées pour des fonds                  Société de cou...
DESK PRIVATE EQUITYL’équipe cœur à Paris           Guillaume SAVARD            Guillaume Savard cumule 15 ans d’expérienc...
CONTACTS                  Guillaume SAVARD                                                                                ...
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Jones Lang La Salle - Desk Private Equity

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Jones Lang La Salle - Desk Private Equity

  1. 1. Développer la valeur d’une entreprisel’impact du levier immobilier immobilierAutomne 2011Jones Lang LaSalle Private Equity Desk
  2. 2. CONSTATSL’immobilier d’exploitation : un levier à actionner  L’entrée d’un fonds dans le capital d’une société  Le levier que constitue l’immobilier d’exploitation est en s’accompagne d’une recherche d’amélioration de la revanche peu exploité, malgré le grand nombre de performance mobilisant différents leviers … domaines qu’il peut impacter… ♦ Augmentation des revenus et de la rentabilité : ♦ Coûts : • Segmentation clients • Somme loyers et postes associés (charges locatives, • Rentabilité des produits ou des affaires fiscalité, entretien & maintenance) = 5+ % du CA • Revue activité commerciale • Recherche de relais de croissance ♦ Rentabilité de la croissance : • Politique de prix • Immobilier d’exploitation = socle de tout projet de • ... développement (réseaux de distribution, Supply Chain, ♦ Réduction des coûts : pénétration nouveau marché géographique) • Organisation achats ♦ Rentabilité des capitaux employés : • Revue frais généraux • Certaines immobilisations (immeubles obsolètes, sites • Analyse COGS industriels, terrains) = valeur sous-jacente non • Abaissement point mort négligeable • … ♦ Organisation, climat social et productivité : ♦ Amélioration du BFR : • Projets de Cash Management • Aménagement espaces de travail = synergies et • … établissement d’une nouvelle culture d’entreprise Jones Lang LaSalle a développé une offre à destination des fonds de Private Equity ciblant spécifiquement le levier immobilier d’exploitation : Real Estate Fitness Programme 2
  3. 3. ENJEUXL’immobilier d’exploitation embarque de multiples enjeux IFRS (IAS17) : contrats de location comptabilisés comme dettes Baux commerciaux : engagements 30 à 40% du bilan longs (9 ans en moyenne) Valeur sous-jacente Loyers, charges locatives, fréquemment sous-estimée Actifs Actifs patrimoniaux en location fiscalité et entretien /(potentiel de redéveloppement) maintenance : 5+ % du CA Obligations environnementales : Coûts fixes indexés risque sur la liquidité des actifs (TCAM : 1.5 à 2.5% en France. Plus de 5% lors de la dernière révision légale en 2011) Durcissement du cadre réglementaire : une pression inflationniste sur les budgets d’entretien et de maintenance 3
  4. 4. ENJEUXDes coûts fixes importants mais optimisables si adressés de manière ordonnée Coût total d’occupation par poste de travail et par an  Loyers : 55% du coût total d’occupation (moyenne sur le SBF250) 8 à 10.000 € HT  Plupart des baux : triple nets i.e. ensemble despar poste de travail 55% obligations à la charge du locataire  Coûts de sortie significatifs en fin de contrat  Coûts fixes et indexés sur inflation 22%  Engagements de longue durée (9 ans en moyenne)  Leviers d’optimisation : 17% ♦ Volume : optimiser les m² occupés 6% ♦ Prix : abaisser les valeurs locatives (via renégociations ou relocalisation) Loyers, charges Services Services Coûts de gestion locatives aux bâtiments aux occupants et ♦ Allocation cash : optimiser OPEX/CAPEX liés à et fiscalité personnel Entretien/Maintenance et maintien en conformité 4
  5. 5. MODE D’ACTION Jones Lang LaSalle se pose en spécialiste de l’immobilier d’exploitation Spécialiste France (IDF et Régions) immobilier Jones Lang LaSalle Locatif d’entreprise Bureaux Logistique Commerce Logements (réseaux diffus) Hôtels Spécifique* Consultant Patrimonial généraliste Hors France (international Desk) Analyses et Mise en œuvre Actif individuel Portefeuille recommandations effective Depuis 2008, le département Corporate Solutions de Jones Lang LaSalle a réalisé plus de 500 missions correspondant à 5.5M m² (chiffres pour la France uniquement)* Actifs de type industriel, immobilier aéroportuaire, centres de vacances, gares, garages, stations-service, etc. 5
  6. 6. MODE D’ACTIONUne offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme  Vérification quittances  Comparaison prix marché Réduction des coûts  Audit de charges locatives court terme (<1 an)  Renégociation baux  Optimisation surfaces  Consolidation de sites Réduction des coûts  Relocalisation de site(s) moyen terme (1-3 ans)  Fermeture de site(s) Calcul Plan base de coûts Fast Track Audit d’actions immobiliers  Sale & Lease Back opérationnel à adresser  Cession(s) incl. maximi- Génération de sation produit de la vente liquidités  Redéveloppement  Liquidity Enhancement  Flexibilisation coûts  Allocation CAPEX Croissance rentable  Extension géographique  Redéploiement immobilier (Supply Chain, distribution, R&D) Client Jones Lang LaSalle Equipe conjointe 6
  7. 7. DONNÉES NÉCESSAIRESUne offre dédiée aux fonds de Private Equity : Real Estate Fitness Programme  Adresses des sites à analyser  Estimation de la durée d’occupation : pérenne vs. non pérenne Calcul  Actifs en location : baux et dernières quittances base de coûts immobiliers à adresser  Actifs patrimoniaux : VNC (Valeur Nette Comptable)  Tous actifs : historique et budget GRGE (Grosses Réparations / Gros Entretien)  Actifs significatifs : possibilité de visites ou de Drive-By 7
  8. 8. MODE D’ACTIONUne offre accompagnant le fonds durant tout le cycle de vie de sa participation Réduction des coûts court terme (<1 an) Acquisition Suivi de la participation Cession Identifier les leviers Améliorer la marge Accompagner le développement Favoriser la cession d’optimisation d’exploitation du cœur de métier  Mise en place de data room  Buyer Due Diligence  Plan d’actions court terme  Schéma directeur immobilier FR  Expertises immobilières  Audit & Plan d’actions  Plan d’actions moyen terme  Schéma directeur immobilier hors FR (Fitness Programme)  Optimisation pré cession :  ‘Coaching’ immobilier  Sécurisation covenants (via génération – Structuration de baux à palier  Analyse risques de liquidités) (lissage coûts fixes) – Génération de cash (désendettement) 8
  9. 9. ÉTUDES DE CASReal Estate Fitness Programme : exemples de missions réalisées pour des fonds Société de courtage Société d’ingénierie Opérateur Fournisseur de matériel en assurance informatique d’infrastructures électrique (2011) (2010) (2009) (2008)  Réduction des coûts avant  Restructuration filiale  Acquisition société  Downsizing réseau Contexte sortie du fonds actionnaire allemande détenant un ensemble commercial en France immobilier loué  Réduire significativement  Redimensionner présence  Conduire due diligence  Accélérer projet de les coûts locatifs outre-Rhin (états locatifs et état reconfiguration général de l’actif) Objectifs  Maîtriser la progression du  Conduire un état des lieux  Réduction des coûts futur loyer Fast Track puis mettre en  Valoriser l’ensemble  Déployer nouveau œuvre immobilier dans le cadre concept d’agence du deal corporate  18.000 m²  30.000 m²  50.000 m²  40.000 m² Périmètre  3 sites distincts  Une dizaine de sites  2 immeubles  35 sites (FR entière)  Abaissement du point  Actions réalisées avec  Buyer Due Diligence  Réduction de 15% des mort de 2M€ HT p.a. succès pour 50% du réalisée en 3 semaines coûts d’exploitation du Résultats périmètre (renégociations, réseau  Mise en œuvre loyer à recherche de sous-locataires,  -20% par rapport au prix palier sorties anticipées) de vente demandé  Concept de ‘Touch Down Office’ 9
  10. 10. DESK PRIVATE EQUITYL’équipe cœur à Paris Guillaume SAVARD  Guillaume Savard cumule 15 ans d’expérience en tant que consultant auprès de grandes sociétés.  Préalablement à Jones Lang LaSalle, qu’il a rejoint en 2006, Guillaume a travaillé sur des problématiques de ‘Turn Around’ au sein de Roland Berger Strategy Consultants en Allemagne, en Italie et en France, puis au sein de General Electric Capital Services.  Au sein de Jones Lang LaSalle, Guillaume est intervenu sur la structuration puis la mise en œuvre de programmes de cessions d’actifs (RENAULT, EDF (CCAS), La POSTE) ainsi que sur des projets de réduction de coûts (SCHNEIDER Electric, LAGARDERE SCA, GRAS SAVOYE). De même, Guillaume a accompagné des sociétés en croissance dans leur expansion géographique (GEMALTO, DASSAULT Systèmes, AEROPORTS de PARIS).  Guillaume est diplômé de l’ESCP Europe et de la Technische Universität de Berlin. Il est certifié 6-Sigma Black Belt. Grégoire DERAMECOURT  Grégoire Deramecourt a rejoint Jones Lang LaSalle en 2010.  Préalablement à Jones Lang LaSalle, Grégoire a travaillé plus de 4 ans en Fusions - Acquisitions au sein du groupe Aviva puis chez Rothschild & Cie à Paris.  Au sein de Jones Lang LaSalle, Grégoire a mené des revues stratégiques pour des acteurs variés comme DELOITTE France ou l’ESA (Agence Spatiale Européenne). De même, il a accompagné les filiales européennes de sociétés hi-tech américaines dans des projets de réduction de coûts (NETAPP, AUTODESK). Enfin, il est intervenu sur des projets d’acquisition d’actifs (groupe BANQUE POPULAIRE) ou de cessions (PHILIPS France).  Grégoire est diplômé de l’Ecole de Management de Lyon. 10
  11. 11. CONTACTS Guillaume SAVARD Grégoire DERAMECOURT Directeur Consultant senior Corporate Solutions Corporate Solutions 40, rue la Boétie – 75008 Paris 40, rue la Boétie – 75008 Paris Direct. +33 (0)1 40 55 49 51 Direct. +33 (0)1 40 55 49 87 Mobile +33 (0)6 74 88 83 61 Mobile +33 (0)6 98 15 48 78 guillaume.savard@eu.jll.com gregoire.deramecourt@eu.jll.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2011 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, parquelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par larticle L.122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à lusage privé du copisteet non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nous ont été fournis et dont nous pensons quils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pournous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantir labsence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin dapporter les correctionsnécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document. 11

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