3. אקולוגיית ההדר אזור יפו היה ללא ספק אחד האזורים היפים במזרח התיכון : יפו היא אולי העיר היחידה שהיא בעלת שורשים תנ " כיים וקלאסיים כאחת , ומכל המקומות המיתיים היא אחת הבודדות שהצליחה להתקיים לאורך אלפי שנים ברצף כמקום חי ופעיל . החל מתחילת המאה ה - 18 ניטעו בסביבותיה של העיר פרדסים שניזונו ממי אקוויפר החוף . השילוב בין הפרדסים , מפעלי המים הקטנים ומערכות ההשקייה יצר אקולוגיה ייחודית שבתוכה נבנו בתי פרדס , כפרים קטנים וסכנאות . למיתולוגיה התנ " כית של יונה הנביא ולמיתולוגיה היוונית של פרסאוס ואנדרומדה נוספה מיתולוגיה מודרנית חדשה , זו של תפוחי הזהב של Jaffa . עם התפתחות הסחר הימי במהלך המאה ה - 19, גדלה העיר והפכה למרכז ארצי קוסמופוליטי ולשער הכניסה העיקרי לארץ ישראל . המראה הפרוש מיפו מזרחה עד לאופק של ים ההדרים המנוקד בבתי באר ובאחוזות קטנות וריח פריחת ההדרים הפכו לסימן ההיכר של אזור יפו וזכו לתיאורים נלהבים גם של מבקרים אירופיים וגם של אבות היישוב הציוני . למרות התמורות הגדולות שפקדו את האזור אחרי מלחמת העולם הראשונה , כיבוש הארץ בידי הבריטים והתפתחותה של תל אביב בצדה של יפו והתגברות מעשי האיבה בין ערבים ליהודים , אקולוגייה ההדר החזיקה מעמד עד לכניעתה הסופית של יפו ב - 13 במאי 1948, רגע לפני פרוץ מלחמת העצמאות . הפרדסים של נחום גוטמן
8. JAFFA - המותג הישראלי המצליח ביותר בעולם תל אביב – יפו , הצעה למפת שימושים חדשה
9. שנות העשרים : תל אביב בורחת מיפו צפונה ודרומה עם גלי העלייה הגדולים שמגיעים אחרי מלחמת העולם הראשונה , ולאחר המאורעות של מאי 1921, תל אביב מתחילה להתרחב צפונה , אך גם דרומה , מעבר לדרך יפו תל אביב : במהלך שנות העשרים קמות מספר שכונות דרומיות – נוה שאנן , שפירא , פלורנטין , המכבי . חלק מהן נמצאות בתחומי העיר , וחלק לא . תל אביב ויפו , סוף שנות העשרים
10. שנות השלושים : הארכיפלג הדרומי תל אביב דוהרת צפונה . השכונות הדרומיות נשארות מאחור , ומתפתחות כאיים בים שטחי הפרדסים שמסביב , וכאזור ספר החוצץ בין תל אביב לסביבותיה . מבט על נווה שאנן מתל אביב , תחילת שנות השלושים שכונת שפירא , סוף שנות העשרים
11. 1937: השכונות הדרומיות של תל אביב עוברות מירוק לשחור תכנית בנין עיר 44 מ - 1937 קובעת תקנות להפרדות שימושים בעיר כולה ומחילות אותן בעיקר על החלק שמדרום לתכנית גדס , אזור שכבר בנוי ברובו . התכנית מגדירה אזורי מגורים , מסחר , תעשיה ומלאכה ברמות שונות וכן אזורים להריסה . אזורים רבים בדרום מסומנים כאזורים מסחריים ואזורי תעשייה . התוצאה העיקרית של תב " ע 44 היא התחלתו של תהליך תיעוש שכונות הדרום בגבולה של תל אביב ואי פיתוחן של שכונות המוגדרות כ " אזורי הריסה ". תכנית בניין עיר 44 ( תכנית האזורים הכוללת
12. 1938: תיקון תכנית גדס והמצאת " העיר השחורה " תיקון תכנית גדס ב - 1938 מגדיר כמעט את כל צפון העיר כאזור מגורים . בכך , יוצרת תכנית גדס ( שברבות הימים תהפוך ל " עיר הלבנה ") את היפוכה בשטחים שמחוצה לה . מעתה , כל מה שמה אסור לבנות בתכנית גדס , יהיה מותר לבנות בשטחים שמחוצה לה . השילוב בין תכנית האזורים הכוללת ותכנית גדס יוצר הפרדה תכנונית בין דרום לצפון , כאשר צפון העיר מוגדר כאזור מגורים מובהק ואילו דרום העיר על פי תב " ע 44 נדון ל " עירוב שימושים " וקולט אליו את כל השימושים שאינם מותרים באזור תכנית גדס : בתי מלאכה , מבני תעשייה ומסחר , מחסנים . מעתה , שכונות כדוגמת נווה צדק וכרם התימנים מיועדות באופן כרוני להריסה . תיקון תכנית גדס
13. 1941: התחנה המרכזית " הישנה " התחנה המרכזית שנפתחה ב - 1941 משנה באופן סופי את אופייה ה " התיישבותי " והירוק של שכונת נווה שאנן . נתיבי התחבורה הרחבים הפרידו אותה מהעיר . הרעש , העשן והאוטובוסים שנוסעים ברחבי השכונה דרדרו אותה במהירות . התחנה המרכזית הישנה , שנות הארבעים
14. 1950-1948: ממזרח יפו לדרום תל אביב בין החודשים מרץ ודצמבר 1948, ב - 5 מהלכים עוקבים , סופחו לעיר תל אביב השטחים הכבושים של יפו והסביבה . העיר הכפילה את שטחה מ - 23,460 דונם בתחילת השנה ל - 48,900 דונם בסופה . הסיפוח הפך לאיחוד בהחלטת ממשלה מה - 4 באוקטובר 1949 והאיחוד הפך לרשמי באוגוסט 1950. שטחים אלה כללו את העיר יפו על רבעיה ושכונותיה , את הסכנאות והכפרים ששכנו בתחום שטח השיפוט של העיר או ובסמוך לה , את השכונות עבריות שנותרו בתחומה של העיר יפו עד למלחמת העצמאות , ובנוסף , הם הם כללו שטחי פרדסים - את ארץ התפוז המפורסם של יאפא , יפו , ג ' אפה . בארבע השנים הראשונות אחרי הסיפוח הוכפלה גם אוכלוסיית העיר ( ועברה מ - 185,000 תושבים לפני קום המדינה ל - 350,000 בסוף 1952). חלק מהגידול נבע כתוצאה מסיפוח השכונות העבריות של יפו וחלק אחר מגלי העלייה של 1948-1952 שכוונו ליפו ולשטחים החדשים שסופחו לעיר . מפת בניין העיר תל אביב – יפו , 1950
15. אזור תל אביב בתכנית הארצית על פי התוכנית הארצית מ - 1951, שהקדישה פרק מיוחד לתכנון אזורי של אזור תל אביב , נשמר חלק משמעותי מאזור הפרדסים כריאה ירוקה , בדומה לריאה הירוקה שעתידה להיות מוקמת על גדת הירקון מצפון לגבולה ההיסטורי של תל אביב . התוכנית הארצית הקפידה על שמירה על רציפותם של השטחים הפתוחים לא רק באזור הדרום , אלא גם חיברה אותם לפארקים אחרים ויצרה רשת פארק רציף שחיברה את פרבריה הדרומים של העיר חולון ובת ים לפארק גדול במרכז אזור הדרום , ומשם , לאורך ואדי מוסררה , התחברה לפארק הירקון ולפרבריה הצפונים של העיר . למעשה , על פי תוכנית זאת , ניתן היה לחצות את כל המטרופולין באופניים בתוך פארק . את אזור דרום תל אביב ייעדה התוכנית למגורים . התוכנית הקצתה אזור למלאכה ולתעשייה בדרום מזרח איזור המרכז , באזור שהוא כיום אזור התעשייה של חולון . אדר ' יצחק פרלשטיין , תכנית אזורית לאזור תל - אביב , אריה שרון , תכנון פיסי בישראל , הוצאת המדפיס הממשלתי , 1951, עמ ' 70-80
16. 1954: גם השכונות הדרומיות החדשות עוברות מירוק לשחור החל מ - 1951 החלה עיריית תל אביב בראשותו של מהנדס העיר אהרון הורוביץ , לגבש תוכנית אב לתל אביב - יפו . כאשר מטרתה הראשונית הייתה איחודה של תל אביב עם העיר יפו לעיר אחת שלה תכנית אחת כוללת . הורוביץ ביקש לתכנן מחדש את כל האזור : להרוס את השכונות העבריות הישנות ולהקים שכונות מודרניות במקומן . התכנית לא אושרה מעולם . אך בינתיים , המציאות לא המתינה למהנדס העיר , ובזמן שהתוכניות הגדולות נידונו בחדרי הישיבות והוטוו על שולחנות השרטוט , השכונות נשארו במקומן והוזנחו , אולי מתוך ההנחה שממילא אין טעם להשקיע במה שעתיד לבטח להיהרס , ואולי מתוך תקווה שתהליכים סטיכיים - כביכול יעשו את מה שלא יעשה התכנון ויזרזו את הצורך בבינוי מחדש . תהליכים אלה של תכנון באמצעות אי - תכנון זכו בכל זאת לסיוע תכנוני בהצעה המוקדמת שהציג הורוביץ ב - 1954. בשנת 1954 במסמכי " תכנית אב מוקדמת לתל אביב יפו " מחולקת העיר לארבעה רובעים ראשיים - רובע 1: עבר הירקון , רובע 2: מרכז , רובע 3: דרום ורובע 4: מזרח . ניתן לראות במפה של תכנית זו את הגבולות שמסמנים היום למעשה את דרום תל אביב . בנוסף , הראה כי שימושי הקרקע ברובע 3, הדרום , הם המגוונים ביותר וכוללים אזור תעשייה גדול בתוך שכונות המגורים , וכן לאורך האיילון , אזור מסחרי גדול ושכונות מגורים מופרדות זו מזו . הצעת צורת העיר בעתיד , תכנית הורוביץ , 1954
17. שנות החמישים : התיעוש מתקבע האיחוד עם תל אביב הפך את מרבית אזורים המסופחים לאזורי תעשייה ומלאכה . גם אם תכניתו של הורוביץ לא אושרה רשמית , היא למעשה קבעה את דמותו של האזור למשך עשורים רבים וקרובה מאוד ברוחה למצב הקיים . עיריית תל אביב יפו המשיכה דרומה גם את מדיניות עיריית תל אביב מלפני 1948, שהפכה את השכונות התל אביביות הדרומיות נוה שאנן ומונטיפיורי לאזורי תעסוקה , וגם הנציחה את זו של עיריית יפו הערבית שהכניסה תעשייה לשכונות העבריות . איחודן שתי הערים החמיר את המצב עוד יותר מכיוון שעתה , גם שטחי החקלאות הפכו לאזור תעשייה ומלאכה . האזור , שהיה לפנים גן פורח שהשתרע מהעיר ההיסטורית של יפו מזרחה , שסופרים כעגנון וכברנר התבשמו מריחותיו וציירים כראובן רובין ונחום גוטמן הוקסמו ממראותיו , ששמעו יצא בכל העולם , ושעל המוניטין שלו כערש השמוטי עדיין מתפרנסות משפחות רבות של אנשי ענף ההדרים – הפך בתוך שנים ספורות למגרש הגרוטאות ולפח האשפה המרכזי של מדינת ישראל , ולאחד המקומות המזוהמים בארץ . בהמתנה לפרויקטים הגדולים שאולי פעם יגיעו האזור הוזנח ומודבר . במהלך השנים הוחדרו אליו עוד ועוד מטרדים בקנה מידה מטרופוליני . על מרבית שטחי הפרדסים הוקמו מפעלי תעשייה , בתי מלאכה ומחסנים , השטחים הפתוחים שעוד שרדו הושארו כשטחי בור , שטחי הפקר וכעתודות נדל " ן . דרום תל אביב , תצלום אוויר , 1956
18. שנות השישים : לידתו של ה " פער " מסוף שנות החמישים הופכת המדיניות התכנונית לבעיה חברתית . תיעוש הולך וגובר , מטרדים סביבתיים חדשים המוקמים באזור ( התחנה המרכזית החדשה ), חוסר תכנון בשכונות הקיימות , תכנון יתר דוגמטי בשכונות החדשות , פיתוחו של המע " ר כחומה המפרידה בין צפון ודרום , ביתורו של האזור בכבישים מהירים , היעלמותם ההמוחלטת של הפרדסים , הזנחת השטחים הפתוחים הנותרים – כל אלה הופכים את אזור הדרום כולו לנחשל ומקבעים את מעמדם של השכונות הדרומיות כ " שכונות עוני ". ה " פער " הופך לעובדה קיימת שעליה אין ויכוח בין תושבי הדרום ובין פרנסי העיר . ארגון שכונות העוני , 1973 משכנות עוני לקימום , תכנית אב מוקדמת לת לאביב , 1959
19. 1967: ברוכים הבאים לתחנה המרכזית החדשה רועי חמד , עיבוד ממוחשב להדמייה של התחנה המרכזית החדשה בעלון פרסומת מאמצע שנות השישים
20. דרום תל אביב , תצלום אווירי , 1984 שנות השמונים : העיר מגיעה אל הקצה המטרופולין משתלט , פחות או יותר , על כל שטחי הפרדסים ממזרח ליפו . למעט כמה איים מפוזרים , כל השטחים הפתוחים באזור , עד לתווי של נתיבי איילון העתידיים , נבנו בצורה כזאת או אחרת .
21. דרום תל אביב , תצלום אווירי , 1984 שנות התשעים : דרום תל אביב נחתכת מהמפה החל מאמצע שנות השמונים , תל אביב נשטפת בגל של רטרו ששיאו ב - 2004, בהכללת העיר ברשימת UNESCO של אתרי המורשת העולמיים של התנועה המודרנית בארכיטקטורה . לרגל פסטיבל " באוהאוס בתל אביב " שנחגג באביב 1994, מוציאה עיריית תל אביב מפת אתרים . רובם המוחלט של המבנים המסומנים נמצאים בתחום תכנית גדס (" העיר הלבנה "). שכונות נוה שאנן ופלורנטין נחתכות . יפו , שכונת שפירא , קריית שלום והשכונות המזרחיות מחוץ למפה . וגם : התחנה המרכזית החדשה נפתחת , כמעט שלושים שנה לאחר שהחלה להיבנות .
22. בית ספר ביאליק ברחוב לוינסקי , מבט ממערב , 1941 שנות האלפיים : בית הספר ביאליק נהרס המע " ר מתחבר לאיילון סיטי . שניהם לוטשים עיניים על נוה שאנן . כיווני התפשטות נוספים : ציר יצחק אלחנן , דרך יפו תל אביב , ציר שלבים , ציר הר ציון .
31. הפרדסים כמשאב של מורשת מקומית חידוש המורשת המקומית על ידי שימור וחידוש אקולוגיית ההדר המקומית
32. שימור : בתי פרדס בדרום תל אביב שימור בתי פרדס ומפעלי מים
33. הפרדסים יחד עם הצירים ההיסטוריים שיקום ארבע הדרכים ההיסטוריות של יפו
34. פיתוח ארבע הדרכים ההיסטוריות דרך יפו תל אביב – הגבול ההיסטורי בין אחוזת בית וארץ הפרדסים , ואחד הרחובות ההיסטוריים היפים בעיר דרך סלמה - עם הקשר ליפו ולשכונות העבריות ההיסטוריות שפירא ופלורנטין , דרך סלמה היא בעלת פוטנציאל להפוך לחוד החנית של כל התחדשות אמיתית בדרום תל אביב . לא דרוש הרבה מעבר לסילוק מטרדים ( מגרש חומרי בניין ומחסנים ), מעט מעורבות ציבורית - מבנה תרבות חדש ופיתוח המדרכות והעיצוב העירוני . דרך קבוץ גלויות ( דרך לוד ) - אופייה של דרך קיבוץ גלויות תיקבע במידה רבה על ידי הבינוי שלצדה . עדיף לייצב לאורך קבוץ גלויות חזית ברורה של מבני לופטים בני 5 וחצי קומות , בדומה לאלה שכבר אושרו באזור זה בתוכנית האב של שכונת שפירא , שממילא ממשיכים את מבני קריית המלאכה . דרך בן צבי ( דרך ירושלים ) - דרך יצחק בן צבי עשוייה להפוך לציר ירוק המשלב בתוכו אתרים בעלי עניין , בתי באר ובתי מידות יפואים , בריכות השקייה ומפעלי מים ישנים מהתקופה החקלאית של האזור . היסטורי מסחרי מגורים ומסחר מסחר ופנאי היסטורי וירוק
35. טיפוח האקולוגיה והמורשת המקומית בתצלומי האוויר הישנים של תל אביב אפשר להיווכח בקלות שלפני הקמת המדינה היה אזור דרום תל אביב הפורה והירוק ביותר בכל אזור המרכז . הפרדסים של יפו הגיעו עד לאופק והם היו משובצים בבתי באר יפים , בריכות השקייה , חאנים וסבילים . מעבר לכך , שמעו של המותג Jaffa יצא למרחוק וגם כיום , עשורים רבים לאחר שנכרתו הפרדסים , השימוש במותג לא רק שעדיין משתלם , אלא אף מתעצם . אין כל ספק שבתקופות שקדמו לסיפוח יפו , האקולוגיה של האזור כ " ארץ ההדרים " היתה במצב האופטימלי ביותר . אנו מציעים לפתח את השטחים הפתוחים ולאפיין את המדיניות הנופית סביב מוטיב הפרדס וההדר : נטיעת עצי הדר בשטחים פתוחים , בגינות הזמניות ובשדרות ; שילוב מחדש של המורשת הנופית של הפרדס עם המורשת הארכיטקטונית של בתי הבאר , ויצירת מסלולי טיולים ביניהם ; הקמת מסגרות תרבותיות ושכונתיות שיחזקו את הזיקה של התושבים בשכונות הסמוכות למורשת הנופית , ויאפשרו להפוך את מוטיב התפוז וההדר למרכיב מרכזי בזהות המקומית : בדיוק כמו העיר הלבנה בחלקה הצפוני של העיר , מדרום תהיה עיר ירוקה .
36. מתן קדימות לצירים ההיסטוריים ושמירה על רצף מירבי של השטחים הירוקים מיתון או שיקוע תנועה עוברת
37. שימור יש להשלים את סקר השימור שנעשה בדרום , לערוך סקר נוסף ביפו בשיתוף עם אדריכלים דוברי ערבית , ולהשלים את עבודות המחקר והתיעוד של בתי הבאר ושל המבנים שנבנו בסגנון הבינלאומי בשכונות נווה שאנן , שפירא , צ ' לנוב ופלורנטין . על כל הממצאים יש להגן בתוכנית סטוטורית , כמקובל במקרים כאלה בתל אביב . את המבנים לשימור יש לשלב בתכנון הנופי של השטחים הפתוחים .
38. הקמת מבני ציבור בעשור האחרון יזמה עיריית תל אביב סדרה ארוכה של פרויקטים ציבוריים חדשים ופרויקטים לשיפוץ מבנים קיימים – תיאטרון הקאמרי , אגף חדש למוזיאון תל אביב , הסינמטק , שיפוץ היכל התרבות , שיפוץ הבימה , שיפוץ בניין עיריית תל אביב הישן , שיפוץ בניין עיריית תל אביב החדש . לפרויקטים אלה אפשר להוסיף פרויקטים מתחמיים כדוגמת המושבה הגרמנית ונמל תל אביב החדש , ופרויקטים ציריים כחידוש כל השדרות הצפוניות של העיר וחידוש רחוב אבן גבירול . כל הפרויקטים הללו ממוקמים בחלקה הצפוני של העיר . מבחינה זו , האזור הדרומי לעומתו נמצא בגירעון רב שנים . אין כיום אף מבנה ציבור תרבותי בדרום , ויש פחות מבני ציבור שכונתיים אפילו מבעבר , עם ההריסה החפוזה של בית ספר ח " נ ביאליק ברחוב לוינסקי , וההחלטה על סגירת סדנאות האמנים ברחוב אליפלט . כל תוכנית שנערכת בדרום העיר חייבת לקחת בחשבון סוגייה זו . על העיר להתחיל להעביר את מרכז הכובד התרבותי גם לחלקי העיר האחרים ולהקים גם מבני ציבור תרבותיים בעלי כוח משיכה מטרופוליני שימשכו מבקרים מחלקי העיר האחרים , וגם מבנים שכונתיים שלעת עתה חסרים מאוד – בתי ספר , מרכזי ספורט , נוער ותרבות .
39. מבני ציבור בשטח הפרדסים ועל הצירים ההיסטוריים , במקומם של המטרדים מבני ציבור משולבים בשטחים פתוחים או בצירים ההיסטוריים
41. טיפול במטרדים נקודתיים ואזוריים אזור הדרום משופע במטרדים שונים , שחלקם מרוכזים באתר אחד ויוצרים גלי הדף של נזקים – רעש , זיהום אוויר , בעיות חברתיות . על כל תוכנית בדרום תל אביב לקחת בחשבון עובדה זאת , להגדיר את המוקדים ולפעול לנטרולם . לעתים מדובר במטרדים גדולים כדוגמת התחנה המרכזית החדשה , בית המעצר , המכון הפתולוגי , חירייה ; ולעתים במטרדים קטנים יותר כמגה - סטרוקטורות תעשייתיות ( בית פנורמה ), תחנות דלק ( כ - 70% מסך כל התחנות בתל אביב ), מגרשים לגרירת מכוניות , מגרשי גרוטאות ופסולת בניין , מגרשים לממכר חומרי בניין . בקטגוריה זאת יש לכלול גם טיפול מנהלי ותב " עי במטרדים שנוצרים עקב פעילות עבריינית שלעת עתה מתאפשרת כתוצאה מהתרת שימושים מעורבים – בתי בושת ובתי הימורים . רשימה ראשונית של מטרדים נקודתיים לטיפול , מחזור או להסרה : התחנה המרכזית החדשה בית המעצר " אבו כביר " המכון הפתולוגי תחנות דלק מגרשי גרוטאות מגה סטרוקטורות ( בית פנורמה ) אזבסט
42. יצירת דופן עירונית על ידי מגורים ושימושים מעורבים מבני מגורים ושימושים מעורבים משולבים בשטחים פתוחים או בצירים ההיסטוריים
43. יצירת דופן עירונית על ידי מגורים ושימושים מעורבים מע " ר לאורך ציר אילון
44. מיחזור שטחים בנויים הוצאת שימושי תעשייה , מלאכה ותעסוקה , ומסחר , והפיכתם לאזורי מגורים במהלך שנות השמונים והתשעים , פעלה עיריית תל אביב רבות על מנת להוציא את התעסוקה מאזורי המגורים של חלקה הצפוני של העיר . כדאי להזכיר כאן שרוב התעסוקה בצפון העיר לא היתה מהסוג המזהם או המרעיש – היו אלה בעיקר משרדים , שרותים ומקצועות חופשיים . אף על פי כן , פעולה זאת שיפרה מאוד את איכות החיים בצפון העיר ובהחלט ביססה נורמה תל אביבית שעל פיה מוטב להפריד בין תעסוקה ובין מגורים . על סמך נסיון זה , אנו מבקשים להוציא את התעסוקה מדרום תל אביב שבה מדובר בדרך כלל בשימושים מרעישים ומזהמים . ניתן יהיה לשמור ולפתח כמה רחובות מסחריים ראשיים כפי שהדבר נעשה בצירים ראשיים בכל העיר , אך יש להרחיק את השימושים האלה מאזורי המגורים . שימושים אלה במקרה הטוב מטרידים את השכנים ( ברים ומסעדות בשכונת פלורנטין ), או במקרה הרע אפילו מגרשים אותם בכלל מהרחוב ומהשכונה ( מכוני בריאות בנוה שאנן שפעולתם מתאפשרת מהשימושים המותרים על פי התב " ע ). לא יוספו שטחי תעסוקה נוספים בדרום תל אביב . שטחים קיימים ומוזנחים כדוגמת הגוש הגדול שבין דרך קבוץ גלויות ובן צבי ובין רחוב שלבים והרצל , יפונו מהמחסנים וממבני תעשייה והם יתוכננו מחדש כשטחים ציבוריים פתוחים ואו כאזורי מגורים . מאידך , יש צורך לנסח פרוטוקול חדש של ערוב שימושים , שיאפשר יחסים גמישים יותר בין עבודה ובין מגורים . זהו צורך שצומח מלמטה ופרקטיקה שכבר קיימת המשלבת מגורים ועבודה בלופטים ובשטחים תעשייתיים בדרום תל אביב . המצב הקיים יוצר הרבה סכסוכים מיותרים ( קרית המלאכה ), והכשרתו של האזור כאזור מגורים תעניק תנופה רבה לאזור . שימושים : מצב קיים שימושים : מצב מוצע
45. בנייה חדשה מרקמית הדוגמאות האחרונות של השכונות החדשות שהוקמו ושיוקמו לצד קרית שלום ( המושבה האיטלקית ופארק החורשות ) מצטיינות בחוסר רצף ובפרגמנטריות . תוכניות הבינוי החדשות ישמרו ככל האפשר על הרצף המרקמי והשימושי בין השטחים בנויים החדשים לקיימים . יחד עם שכונות המגורים ייבנו מבני חינוך וציבור . על הבנייה בסמוך למרקמים קיימים להמשיך את התווי של הרחובות ולהמשיך ככל האפשר את קנה המידה הקיים ואת הפרצלציה הקיימת . במקרה של שכונה חדשה , יש להתאים את תוי הרחובות לתוויים הקיימים בסביבה , ולהתאים את זכויות הבנייה ואת קנה המידה למצב הקיים בסביבה . תוכניות חדשות יתוכננו באופן " שמרני " עם רחובות ופרצלציה על מנת לייצר גיוון עירוני ולמנוע את הפיכת העיר לסדרה של " פרויקטים " תאגידיים .
46. בנייה לגובה ( מגדלים ) – גביית החוב הסביבתי לא ייבנו יותר מגדלים בדרום תל אביב . אם עד כה לא ניתן היה לכמת את המחיר הסביבתי האמיתי של מגדלים , ואת השפעת הרוח והצל ניתן היה לאפיין אך ורק במושגים אימפרסיונסטיים כ " פגיעה באיכות החיים ", הרי שכיום ניתן לחשב בדיוק את המחיר של הצל שמטיל המגדל על סביבתו . מערכת אנרגיה סולרית של 100 מ " ר מחזירה כ - 1,000,000 ש " ח לתקופה של 20 שנה . ישנן כיום כבר מערכות קומפקטיות ומתקדמות יותר שמכפילות גם את ההחזר הזה , ואפשר להניח שהמערכות הללו עוד ישתפרו והחיסכון בחשמל עוד יגדל . חישוב זה כמובן אינו לוקח בחשבון את ההשלכות הכלכליות והסביבתיות הקשורות במישרין או בעקיפין לתלות בשימוש ברשת החשמל הארצית . קשה לצפות שיזמי המגדלים בדרך אילת למשל , יתנדבו מרצונם לשלם את חשבונות החשמל של שכניהם בנוה צדק החוסים בצילם , אבל אפשר בהחלט להניח שלא ירחק היום שהם ייתבעו לעשות זאת . כמו כן , אנו ממליצים לערוך חשיבה מחדש על המשך קידום פרויקטים מטיפוס מגדל המשרדים התאגידי , טיפוס שהחל למלא את העיר בשני העשורים האחרונים הולך ומתברר כבעייתי : התמורות המהירות בשוק העבודה והתופעות המתגברות של ביזור , מיקור חוץ ועבודה מהבית מקטינים את הצורך במטות ריכוזיים ובשטחי משרדים . החד - שימושיות של מגדל המשרדים הופכת אותו ( ואת העיר ) לפגיע מאוד לתנודות כלכליות . חוסר היציבות שלהם על ציר הזמן ( יום ולילה , שבוע וסוף שבוע ) הופך אותם לשטחים מתים ומכניס שימושים בעייתיים . בנוסף , התחרות בין המגדלים מביאה לכך שרובם של מבנים אלה יוצאים מהתקן בתוך חמש שנים ( גובה הקומה הטיפוסית עולה בהתמדה ), יוצאים מהאופנה בתוך עשור , ואחרי שני עשורים הם כבר נראים ממש ישנים . מרגע זה הם הולכים ומידרדרים , הולכים ומתרוקנים . כשהם חדשים ונוצצים אין איתם כל בעיה , אבל כשהם ישנים , מטבע הדברים , יש פחות כסף לשפץ אותם ( ר ' מגדל שלום ). הצללה של מגדל – פגיעה בזכויות שמש לצורך ניצול אנרגיה סולארית
47. דרום תל אביב , מפת השימושים – מצב קיים ומוצע מצב קיים מצב מוצע
