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Shopleasing
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  • Break event cuando se alcancen las 189 cuotas en un año ( 12 coutas) 16 tiendas Proyectos no= menos gastos

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  • 1. Juan José Juárez Campo Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail. Shop-leasing
  • 2. Quien les presenta: Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 ) 8 años en gestión CAPEX del sector retail. Executive MBA IE Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial) Shop-leasing
  • 3. Dirigido a: F ondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera. Aseguradoras Inversores de largo plazo. Shop-leasing
  • 4. El Sector ( Inmobiliario) “ El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008) Shop-leasing
    • Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008):
    • EEUU: -73%.
    • Europa: -52%.
    • Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total:
    • Generación estable de flujos de caja
    • Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s)
    • Cobertura contra la inflación
    • Posibilidad de apalancamiento financiero
    • Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera
    • Retorno de la inversión asegurada sin depreciación.
  • 5. El Sector ( Retail) Tendencia a la concentración. Bajo crecimiento de un mercado maduro. Crecimiento basado en robar cuota al comercio independiente. Shop-leasing Comportamiento cliente Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas
  • 6. Necesitan Socios estratégicos para expandirse El Sector ( Retail) II Fuente: CB RICHARD ELLIS
  • 7. El modelo de negocio. Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando
  • 8. Demanda potencial Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante. “ en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros propios. “ ( Franchise & Retail )
    • Sub-sector de Distribución Textil.
    • Más sensible a la calidad de sus puntos de venta.
    • La gestión de su “Visual Merchandising” es un valor añadido al cliente.
    • Alto nivel de exigencia en el mantenimiento de los locales.
    Shop-leasing
  • 9. Cliente objetivo:
    • Debemos estar en:
      • 1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€
      • 2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €.
      • 3.- Franquicias avaladas por la matriz.
    • No debemos estar en:
      • 1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX)
      • 2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España.
      • 3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio.
    Shop-leasing
  • 10. Características del Cliente objetivo: Shop-leasing Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos) PUNTOS DE VENTA MINORISTAS (Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)
  • 11. Características del Cliente objetivo II: Shop-leasing EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL Fuente ACOTEX
  • 12. Características del Cliente objetivo III: DEMANDA DE LOCALES POR SECTORES NACIONAL (2007)
  • 13. ACTORES
    • Sector financiero:
      • Banca.
      • Capital riesgo .
    • Sector construcción:
      • Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa, Konforma, etc)
    • Sector servicios:
      • Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH, AGBAR, FERROSER)
    Shop-leasing
  • 14. Hipótesis: Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia. Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento (domiciliación). Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo. El cobro está asegurado. Se aprueban los REIT´s en España. Shop-leasing
  • 15. Escenarios contemplados Escenario pésimo: No se consiguen clientes Shop-leasing Solución: No es necesario invertir Escenario Bueno: se consigue un cliente dispuesto a vendernos-alquilar su parque Procedimiento: Se desembolsa el valor contable del parque y se obtienen beneficios (año1) Escenario normal: se consigue un cliente para reformar y abrir nuevas tiendas Procedimiento: Se invierte a medida que ampliamos el parque. ( caso presentado) Escenario óptimo: se consiguen varios clientes dispuestos a vendernos-alquilar su parque Problema: No podemos permitirnos un crecimiento tan rápido. Deberemos elegir qué cliente es mejor.
  • 16. Coutas de mercado previstas Shop-leasing En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros comerciales.
    • Aperturas de Centros Comerciales:
    • Año m2
      • 2.000.000
      • 1.300.000
    • Superficie en Centros Comerciales
    • Año m2
    • 2010 12.400.000
    • 2011 13.700.000
    Superficie SHOPLEASING Año m2 cuota 2010 4.400 0.035% 2011 9.200 0.067%
  • 17. Oferta de servicios Shop-leasing 365.93 €/m2 al año 30.5 €/m2 al mes 1 €/m2 al día
    • Considerando:
        • un WACC medio del cliente de 7.58%
        • Locales de superficie media 200 m2.
        • Alquiler de 5 años de duración.
        • 20% de margen sobre las operaciones.
    Alquiler de los activos. Gestión de obras y licencias. Gestión del mantenimiento y soporte del gasto.
  • 18. Valor para el cliente Externalización de la gestión del CAPEX. Puntos de venta conservados como el primer día. Eliminar el inmovilizado de sus balances. Destinar esos recursos a circulante para expandirse. WACC cliente = 7.58%  rentabilidad cliente = 17% Shop-leasing
  • 19. Valor para el accionista Crecimiento estable simulación de salida
  • 20. Ingresos previstos (´000€) Shop-leasing Crecimiento estable simulación de salida
  • 21. PyG previstas (´000€)
  • 22. EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio Crecimiento estable simulación de salida Q1 Y2 ; Punto de equilibrio alcanzado
  • 23. Valor para el accionista II Crecimiento estable Autofinanciación sostenible
  • 24. ¿Por qué ahora? Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s) SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable Shop-leasing
  • 25. Características de las SOCIMI Capital social > 15 Mio€ Cotizadas. Activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas. Impuesto de sociedades : 18% Shop-leasing
  • 26. Necesidades Financieras 6 Mio€ primer año Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año. 4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)
  • 27. FUTURO Conversión en SOCIMI. Adquisición por un fondo inmobiliario. Salida a mercado bursátil. Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.
  • 28. GRACIAS [email_address]
  • 29. DAFO Shopleasing
    • Fortalezas:
    • Agilidad desarrollo de tiendas.
    • Cercanía de respuesta a las tiendas .
    • Conocimiento y comprensión de los clientes.
    • Afinidad con el cliente en el punto de venta.
    • Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio.
    • Menor impacto ante ciclos económicos negativos.
    • Cultura corporativa sólida.
    • procesos estandarizados
    • Costes estructurales bajos
    • Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente.
    • Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones.
    • Nos convertimos en socios estratégicos del cliente.
    • Cubiertos frente a la inflación
    • Oportunidades:
    • Crecimiento del sector retail mayor a la media
    • Atractividad de la propuesta de valor para clientes con necesidad de expansión.
    • Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos.
    • Aumento de clientes potenciales
    • Cuota de mercado muy baja.  crecimiento ilimitado.
    • Posibilidad de absorción de un parque existente.
    • Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar
    • Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar
    • Amenazas:
    • Riesgo de entrada de competencia alto.
    • Cliente infiel.
    • Falta de calidad en los servicios que genere la huída del cliente.
    • Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos financieros.
    • Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada)
    • Incremento precios de mano de obra.
    • Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado ambicioso.
    • Debilidades:
    • Capacidad de crecimiento estructural limitada.
    • Expuestos a la falta de cuidado del cliente
    • Nivel Bajo de implantación de sistemas de información.
    • Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local comercial a nuestro nombre.
    • Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes.
    • Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un apalancamiento excesivo de su parte.
  • 30. Cadena de Valor Actividades de Apoyo 1 Infraestructura 2 Gestión de Recursos Humanos 3 Desarrollo Tecnológico e I+D 4 Compras y Aprovisionamiento Actividades Primarias 5 Logística de Entrada 6 Operaciones 7 Logística de Salida 8 Marketing y Ventas 9 Servicio Margen Valor 1 2 3 4 5 6 7 8 9
    • Expansión basada en inyecciones de capital con contrato asegurado.
    • Costes muy bajos y flexibles
    • Financiación propia.
    • Cultura sólida orientada a la misión (servir al retail).
    • PM y FM con capacidad de solucionar problemas, planificar y delegar.
    • Plantilla flexible.
    • Alta capacidad de contratación.
    • Programas de formación interna.
    • alimentación propia de las bases de datos, basados en históricos
    • Información detallada sobre cada tienda ( planos, proyectos, modificaciones)
    • Negociación con la empresa constructora de cada precio.
    • Gran poder de negociación
    • Precios de compra centralizados.
    • Area manager responsables de la rentabilidad total de la ud de negocio.
    • Recepción de obra con project managery facilitie manager. Ambos deben dar el visto bueno.
    • Estandarización del parque.
    • evaluación de proyectos acorde a nuestras necesidades
    • visitas mensuales o quincenales a cada tienda.
    • Hotline para avisos de avería.
    • Servicio de 4h para atención de emergencias.
    • Eficiencia en la planeación de visitas, con preparación del material necesario.
    • Venta de los activos por valor residual simbólico ( 1€)
    • renovación de la tienda a los 5 años.
    • Elección de tiendas según rentabilidad para el cliente.
    • Tiendas pequeñas y prácticas igualdad de sistemas.
    • Gran afinidad, cercanía y conocimiento del cliente.
    • No hay Gastos publicitarios
    • Alto índice de satisfacción al cliente.
    • Cercanía y afinidad de empleados con el personal de tienda.
  • 31. Curva de valor
  • 32. Misión - Visión - Estrategia - Valores
    • Misión:
    • Gestionar el CAPEX de nuestros clientes .
    • Estrategia:
    • Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas.
    • Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión.
    • Combinar servicios multisectoriales.
    • Visión:
    • Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación.
    • Valores:
    • Nos desarrollamos junto con nuestros clientes.
    • Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente.
    • Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje.
    • Honestidad y transparencia.
    • Respeto a las personas y a su trabajo.
    • Vocación de servicio.
    • Confianza.
    • Lealtad
    • Trabajo en equipo.