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  • Break event cuando se alcancen las 189 cuotas en un año ( 12 coutas) 16 tiendas Proyectos no= menos gastos
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    • 1. Juan José Juárez Campo Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail. Shop-leasing
    • 2. Quien les presenta: Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 ) 8 años en gestión CAPEX del sector retail. Executive MBA IE Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial) Shop-leasing
    • 3. Dirigido a: F ondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera. Aseguradoras Inversores de largo plazo. Shop-leasing
    • 4. El Sector ( Inmobiliario) “ El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008) Shop-leasing
      • Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008):
      • EEUU: -73%.
      • Europa: -52%.
      • Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total:
      • Generación estable de flujos de caja
      • Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s)
      • Cobertura contra la inflación
      • Posibilidad de apalancamiento financiero
      • Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera
      • Retorno de la inversión asegurada sin depreciación.
    • 5. El Sector ( Retail) Tendencia a la concentración. Bajo crecimiento de un mercado maduro. Crecimiento basado en robar cuota al comercio independiente. Shop-leasing Comportamiento cliente Recurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas
    • 6. Necesitan Socios estratégicos para expandirse El Sector ( Retail) II Fuente: CB RICHARD ELLIS
    • 7. El modelo de negocio. Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando
    • 8. Demanda potencial Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante. “ en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros propios. “ ( Franchise & Retail )
      • Sub-sector de Distribución Textil.
      • Más sensible a la calidad de sus puntos de venta.
      • La gestión de su “Visual Merchandising” es un valor añadido al cliente.
      • Alto nivel de exigencia en el mantenimiento de los locales.
      Shop-leasing
    • 9. Cliente objetivo:
      • Debemos estar en:
        • 1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€
        • 2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €.
        • 3.- Franquicias avaladas por la matriz.
      • No debemos estar en:
        • 1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX)
        • 2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España.
        • 3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio.
      Shop-leasing
    • 10. Características del Cliente objetivo: Shop-leasing Fuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos) PUNTOS DE VENTA MINORISTAS (Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)
    • 11. Características del Cliente objetivo II: Shop-leasing EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL Fuente ACOTEX
    • 12. Características del Cliente objetivo III: DEMANDA DE LOCALES POR SECTORES NACIONAL (2007)
    • 13. ACTORES
      • Sector financiero:
        • Banca.
        • Capital riesgo .
      • Sector construcción:
        • Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa, Konforma, etc)
      • Sector servicios:
        • Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH, AGBAR, FERROSER)
      Shop-leasing
    • 14. Hipótesis: Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia. Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento (domiciliación). Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo. El cobro está asegurado. Se aprueban los REIT´s en España. Shop-leasing
    • 15. Escenarios contemplados Escenario pésimo: No se consiguen clientes Shop-leasing Solución: No es necesario invertir Escenario Bueno: se consigue un cliente dispuesto a vendernos-alquilar su parque Procedimiento: Se desembolsa el valor contable del parque y se obtienen beneficios (año1) Escenario normal: se consigue un cliente para reformar y abrir nuevas tiendas Procedimiento: Se invierte a medida que ampliamos el parque. ( caso presentado) Escenario óptimo: se consiguen varios clientes dispuestos a vendernos-alquilar su parque Problema: No podemos permitirnos un crecimiento tan rápido. Deberemos elegir qué cliente es mejor.
    • 16. Coutas de mercado previstas Shop-leasing En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros comerciales.
      • Aperturas de Centros Comerciales:
      • Año m2
        • 2.000.000
        • 1.300.000
      • Superficie en Centros Comerciales
      • Año m2
      • 2010 12.400.000
      • 2011 13.700.000
      Superficie SHOPLEASING Año m2 cuota 2010 4.400 0.035% 2011 9.200 0.067%
    • 17. Oferta de servicios Shop-leasing 365.93 €/m2 al año 30.5 €/m2 al mes 1 €/m2 al día
      • Considerando:
          • un WACC medio del cliente de 7.58%
          • Locales de superficie media 200 m2.
          • Alquiler de 5 años de duración.
          • 20% de margen sobre las operaciones.
      Alquiler de los activos. Gestión de obras y licencias. Gestión del mantenimiento y soporte del gasto.
    • 18. Valor para el cliente Externalización de la gestión del CAPEX. Puntos de venta conservados como el primer día. Eliminar el inmovilizado de sus balances. Destinar esos recursos a circulante para expandirse. WACC cliente = 7.58%  rentabilidad cliente = 17% Shop-leasing
    • 19. Valor para el accionista Crecimiento estable simulación de salida
    • 20. Ingresos previstos (´000€) Shop-leasing Crecimiento estable simulación de salida
    • 21. PyG previstas (´000€)
    • 22. EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio Crecimiento estable simulación de salida Q1 Y2 ; Punto de equilibrio alcanzado
    • 23. Valor para el accionista II Crecimiento estable Autofinanciación sostenible
    • 24. ¿Por qué ahora? Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s) SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable Shop-leasing
    • 25. Características de las SOCIMI Capital social > 15 Mio€ Cotizadas. Activos inmobiliarios de naturaleza urbana. Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas. Impuesto de sociedades : 18% Shop-leasing
    • 26. Necesidades Financieras 6 Mio€ primer año Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año. 4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)
    • 27. FUTURO Conversión en SOCIMI. Adquisición por un fondo inmobiliario. Salida a mercado bursátil. Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.
    • 28. GRACIAS [email_address]
    • 29. DAFO Shopleasing
      • Fortalezas:
      • Agilidad desarrollo de tiendas.
      • Cercanía de respuesta a las tiendas .
      • Conocimiento y comprensión de los clientes.
      • Afinidad con el cliente en el punto de venta.
      • Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio.
      • Menor impacto ante ciclos económicos negativos.
      • Cultura corporativa sólida.
      • procesos estandarizados
      • Costes estructurales bajos
      • Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente.
      • Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones.
      • Nos convertimos en socios estratégicos del cliente.
      • Cubiertos frente a la inflación
      • Oportunidades:
      • Crecimiento del sector retail mayor a la media
      • Atractividad de la propuesta de valor para clientes con necesidad de expansión.
      • Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos.
      • Aumento de clientes potenciales
      • Cuota de mercado muy baja.  crecimiento ilimitado.
      • Posibilidad de absorción de un parque existente.
      • Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar
      • Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar
      • Amenazas:
      • Riesgo de entrada de competencia alto.
      • Cliente infiel.
      • Falta de calidad en los servicios que genere la huída del cliente.
      • Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos financieros.
      • Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada)
      • Incremento precios de mano de obra.
      • Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado ambicioso.
      • Debilidades:
      • Capacidad de crecimiento estructural limitada.
      • Expuestos a la falta de cuidado del cliente
      • Nivel Bajo de implantación de sistemas de información.
      • Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local comercial a nuestro nombre.
      • Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes.
      • Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un apalancamiento excesivo de su parte.
    • 30. Cadena de Valor Actividades de Apoyo 1 Infraestructura 2 Gestión de Recursos Humanos 3 Desarrollo Tecnológico e I+D 4 Compras y Aprovisionamiento Actividades Primarias 5 Logística de Entrada 6 Operaciones 7 Logística de Salida 8 Marketing y Ventas 9 Servicio Margen Valor 1 2 3 4 5 6 7 8 9
      • Expansión basada en inyecciones de capital con contrato asegurado.
      • Costes muy bajos y flexibles
      • Financiación propia.
      • Cultura sólida orientada a la misión (servir al retail).
      • PM y FM con capacidad de solucionar problemas, planificar y delegar.
      • Plantilla flexible.
      • Alta capacidad de contratación.
      • Programas de formación interna.
      • alimentación propia de las bases de datos, basados en históricos
      • Información detallada sobre cada tienda ( planos, proyectos, modificaciones)
      • Negociación con la empresa constructora de cada precio.
      • Gran poder de negociación
      • Precios de compra centralizados.
      • Area manager responsables de la rentabilidad total de la ud de negocio.
      • Recepción de obra con project managery facilitie manager. Ambos deben dar el visto bueno.
      • Estandarización del parque.
      • evaluación de proyectos acorde a nuestras necesidades
      • visitas mensuales o quincenales a cada tienda.
      • Hotline para avisos de avería.
      • Servicio de 4h para atención de emergencias.
      • Eficiencia en la planeación de visitas, con preparación del material necesario.
      • Venta de los activos por valor residual simbólico ( 1€)
      • renovación de la tienda a los 5 años.
      • Elección de tiendas según rentabilidad para el cliente.
      • Tiendas pequeñas y prácticas igualdad de sistemas.
      • Gran afinidad, cercanía y conocimiento del cliente.
      • No hay Gastos publicitarios
      • Alto índice de satisfacción al cliente.
      • Cercanía y afinidad de empleados con el personal de tienda.
    • 31. Curva de valor
    • 32. Misión - Visión - Estrategia - Valores
      • Misión:
      • Gestionar el CAPEX de nuestros clientes .
      • Estrategia:
      • Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas.
      • Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión.
      • Combinar servicios multisectoriales.
      • Visión:
      • Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación.
      • Valores:
      • Nos desarrollamos junto con nuestros clientes.
      • Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente.
      • Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje.
      • Honestidad y transparencia.
      • Respeto a las personas y a su trabajo.
      • Vocación de servicio.
      • Confianza.
      • Lealtad
      • Trabajo en equipo.

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