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        PROYECTO DE LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS
                            TERCER BORRADOR
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        B) Control de gestión comunitaria: La Superintendencia Nacional de Comunidades
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                D.4) Cuando la comunidad inmobiliaria sea producto de la manifestación libre de
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Artículo 5: Cómo nacen: Sin incluir al Condominio, las comunidades inmobiliarias señaladas en el
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Artículo 10: Organización básica: La SUNACIN estará integrada por las siguientes Gerencias que
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Artículo 14: Presupuesto asignado por el Poder Ejecutivo Nacional: Para la organización de las
Gerencias a nivel Naci...
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   centros de estudios superiores y especializados donde se dicte la carrera de gerencia de
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                                 LIBRO SEGUNDO
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penalización equivalente a cincuenta (50) unidades tributarias vigentes al momento de verificarse su
omisión; siendo a...
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       independientemente de que los documentos de condominio que regulan la copropiedad y
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        F.4) Para cada punto decisorio se podrá dejar constancia exacta del valor según alícuotas o
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        Parágrafo Primero: Intervención de la SUNACIN: Todo caso de nulidad de asamblea
deberá ser tratado en primera ...
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cuentas de la Junta Directiva de la Comunidad y del ente administrador, así como el
presupuesto anual de gestión.
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    Se destaca que para tener una fecha cierta del momento cuando todos los comuneros se
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   D)   Ausentarse injustificadamente y no asistir a las reuniones de la Junta Directiva.
   E)   Residir de forma per...
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        TÍTULO II: De las Juntas de Condominios o de Copropietarios de Inmuebles:

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    E) Realizar un inventario de las obras comunes y particulares a cada unidad inmobiliaria que
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                  ellos el correspondiente instrumento poder. En este caso, deberá dejarse
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hecha en el caso del ente administrador, cuya revocatoria o destitución será decidida por la
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       B) Publicar la lista mensual de copropietarios solventes con las distintas obligaciones del
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   A) Situación y resultados financiero del inmueble: balance general y sus anexos; el estado de
      resultados y su...
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           favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o
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   B)      No podrá servirse de esta área común contra el interés de la comunidad de
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        B) Identificación del dueño de la obra y su expresión de voluntad de vender las unidades
            inmobilia...
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programación de su recuperación gradual que podrá hacer la Junta de Condominio. Se considerarán
gastos ordinarios los ...
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  1. 1. 1 PROYECTO DE LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS TERCER BORRADOR (Autor: Rafael Ángel Viso Ingenuo, Abogado) LIBRO PRIMERO De las Comunidades Inmobiliarias: Definiciones; de su existencia, nacimiento extinción y organización; de los Organismos de Control y Desarrollo del Régimen Comunitario TÍTULO I: Disposiciones Generales Artículo 1: Ámbito de aplicación de esta Ley: La presente Ley regulará todo lo referente a la titularidad múltiple de derechos que puedan tener las personas sobre los bienes inmuebles; vale decir, la comunidad de derechos reales propias nacidas por ciertas circunstancias jurídicas o fácticas que más abajo se reconocen taxativamente y que constituyen los distintos tipos de “realidades inmobiliarias” que este ordenamiento jurídico desarrolla, y también, la copropiedad o condominio, entendido éste por el régimen de propiedad horizontal. El Código Civil Venezolano será norma supletoria para todas las situaciones no contempladas en la presente Ley. Artículo 2: Realidades Inmobiliarias reguladas: una realidad inmobiliaria es la que sobreviene por la vinculación de varias personas a uno o más inmuebles, en un espacio y tiempo determinado, con uno o más propósitos claramente definidos y verificables. En esta Ley se regulan sólo determinados aspectos de realidades inmobiliarias que originan las siguientes comunidades inmobiliarias, a saber: Parágrafo Primero: se entiende como una comunidad inmobiliaria sólo a los fines regulados por esta Ley, la coexistencia de varios sujetos sobre un inmueble que haya sido heredado por éstos o que les hubiese sido donado. Parágrafo Segundo: también existirá la comunidad inmobiliaria cuando por efectos de la voluntad de varias personas organizadas con atención a las disposiciones más abajo contempladas, hayan decidido crearla para apuntalar la consecución de los fines de esta Ley. Parágrafo Tercero: la copropiedad o condominio es una especial comunidad inmobiliaria, que más adelante se normará como el régimen de propiedad horizontal. La(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) titular(es) del (o los) derecho(s) que le determinan las realidades inmobiliarias antes enunciadas se entenderá(n) como “comunero(s) inmobiliario(s)” quien(es) será(n) el(los) acreedor(es) de los derechos y obligaciones que le(s) consagra esta Ley. Artículo 3: Principios que orientan y se siguen esta Ley: A) Participación ciudadana: La comunidad inmobiliaria persigue la mejor integración entre los ciudadanos, resaltando la búsqueda de la convivencia pacífica y democrática entre éstos en pro de la concienciación de sus derechos y obligaciones. Cuando dicha participación deba hacerse a través del sufragio, éste seguirá los principios universalmente admitidos para su desarrollo, y en consecuencia, deberá ser: directo, universal, secreto y uninominal en lo que respecta a la elección de las Juntas Directivas de las distintas comunidades cuyas realidades son están regulando. 1
  2. 2. 2 B) Control de gestión comunitaria: La Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN); la Federación Nacional de Comunidades Inmobiliarias (FENACOMUNIDADES) y el Fondo Nacional para el Desarrollo y el Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN) serán las estructuras organizativas encargadas de la supervisión, participación y financiamiento, respectivamente, de todas las actividades de los miembros integrantes de las comunidades inmobiliarias y quienes procurarán siempre la exaltación de los principios indicados o establecidos en esta Ley. C) Celeridad burocrática: consiste en minimizar los tiempos de respuestas de cualquier tipo de solicitudes que hagan las comunidades inmobiliarias ante las estructuras organizativas creadas por esta Ley, ya mencionadas. A tal efecto, sus reglamentos de funcionamiento interno deben estar impregnados de este principio que busca la eficiencia y eficacia de gestión. D) Transparencia administrativa: todo proceso de administración de los recursos económicos manejados por las comunidades inmobiliarias y por los órganos creados por esta Ley, deberá estar sujeto a los controles administrativos y contables que garanticen su buena inversión y especialmente, la clara, concisa, veraz, uniforme, oportuna y eficaz rendición de cuentas por quienes tengan a su cargo su administración. E) Responsabilidad ciudadana: El espíritu de esta Ley es hacer más responsable al comunero inmobiliario de sus deberes para con la comunidad a la que pertenece. De allí, que con su diaria participación en el régimen comunitario se intenta hacerlo y educarlo como ser responsable de sus obligaciones. F) Exigencia de responsabilidades: procedimientos especiales: Tanto para los administradores como para los administrados esta Ley crea sendos procedimientos administrativos y judiciales capaces de lograr de forma inmediata, la coerción de aquellas personas que han violado los principios y sus más elementales obligaciones recogidas en estas normas. G) Rápida resolución de conflictos: siguiendo el procedimiento de arbitraje ante los órganos administrativos creados por esta Ley, deberán siempre proponerse en primera instancia, los conflictos para su resolución en sede administrativa utilizando los principios de la equidad y la justicia. Resultando ineficaz esta vía, se remiten por mandato de esta Ley los conflictos ante los Jueces de Paz, quienes deberán decidirlos, haciéndose de la asesoría de un cuerpo colegiado de profesionales (según la especificidad del caso) encargados de emitir un informe técnico vinculante en sus decisiones. H) Indemnización por mala praxis: siendo la administración (incluyendo todos sus procesos) de los recursos económicos de las comunidades inmobiliarias un asunto de alta responsabilidad, se sanciona aquellos casos donde por culpa o dolo de los administradores se les causa a aquellas, un daño patrimonial, surgiendo así, una indemnización pecuniaria para repararlo y las responsabilidades penales a que hubiere lugar. Artículo 4: Definiciones a considerar dentro del régimen comunitario: Además de las enunciadas anteriormente se tienen las siguientes: A) Condominio (copropiedad) o comunidad de bienes en propiedad horizontal: Es una realidad inmobiliaria donde coexisten dos tipos de derechos: uno ordinario de dominio, que ejerce el propietario de una “Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal” sobre ella; y otro, común, pro indiviso, que dicho propietario ejerce sobre los elementos destinados al beneficio de la misma. B) Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal: Es toda aquella infraestructura física o parte de ella, independientemente de su dimensión, o su disposición arquitectónica en el 2
  3. 3. 3 espacio, o su uso, que mantenga una relación de interdependencia con otra mayor, donde coexista junto a los derechos e intereses de una comunidad de propietarios a la cual pertenece y que sea susceptible de apropiación individual por parte de cualquier persona, para obtener su aprovechamiento conforme a los límites que imponga la Ley. Según su uso o destino se clasifican así: B.1) Unidad Inmobiliaria Habitacional o Residencial: es aquella ubicada dentro de una estructura física vertical (edificio); en complejos residenciales habidos en urbanizaciones, o en las parcelas de terrenos y calles de éstas; o en barrios, caseríos, poblados o ciudades, que están perfectamente deslindadas e individualizadas de otras y que estén indiscutiblemente destinadas y usadas por una o más personas, como su habitación o la de su grupo familiar. B.2) Unidad Inmobiliaria Comercial: es el espacio físico cuyo uso obedece exclusivamente a la consecución de actos de comercio definidos por el legislador, sin importar el lugar donde esté ubicado. B.3) Unidad Inmobiliaria Industrial: es aquella infraestructura que alberga maquinarias, artefactos, útiles y demás efectos o bienes para la producción en fases o series, de otros que posteriormente serán comercializados. Por su afectación, deberá este tipo de infraestructura, ubicarse en zonas especialmente diseñadas para la instalación de fábricas e industrias, salvaguardando todas las normas de seguridad física; higiene; control de la contaminación, entre otras, a favor de las comunidades circunvecinas. B.4) Unidad Inmobiliaria Mixta: es aquella utilizada al mismo tiempo, tanto para la explotación comercial como industrial, antes referidas. Los órganos especializados en urbanismo dependientes de la autoridad municipal, serán los encargados en establecer o modificar las zonificaciones en su jurisdicción acordes con las distintos tipos de unidades inmobiliarias contempladas en esta Ley. C) Cosas comunes del Condominio: Son las que brindan una utilidad pública e inequívoca a la comunidad de copropietarios; no susceptibles de apropiación individual y que están señaladas como tales por el documento de condominio de un bien inmueble. D) Parte alícuota: es aquella que representa el factor o módulo de cálculo que sirve para definir la participación de un comunero inmobiliario con relación al valor total del inmueble y servirá a su vez, para precisar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad; en principio, las alícuotas son inalterables y sólo podrán ser modificadas por el 75% del acuerdo de los comuneros inmobiliarios. Viene expresada en valores porcentuales y para establecerla podrá calcularse así: D.1) Cuando la unidad inmobiliaria no comporte en su venta terreno alguno, ésta versará exclusivamente sobre la parte que ella representa sobre el total del valor inmobiliario, estimado éste de acuerdo con los metros cuadrados de construcción total, que incluyen áreas comunes y no comunes de la infraestructura mayor a la que pertenece; D.2) Cuando la enajenación de la unidad inmobiliaria sí contemple también la venta del terreno sobre la cuál está construida, entonces la alícuota podrá comprender una integración dual: un porcentaje no mayor al 30% referido al valor del terreno con relación al valor total del terreno susceptible de apropiación individual (ofrecido para la venta) y un 70% referido al total del valor correspondientes a los metros de construcción de la unidad inmobiliaria con relación al valor total del conjunto al que pertenece; D.3) Cuando deba establecerse una alícuota para distribuir las cargas y beneficios en cualquier otra comunidad inmobiliaria distinta al Condominio, pero que conforma una única unidad territorial y realidad inmobiliaria conforme a un proyecto común de desarrollo, ésta será fijada siguiendo estos mismos criterios; y 3
  4. 4. 4 D.4) Cuando la comunidad inmobiliaria sea producto de la manifestación libre de voluntad por parte de un número de propietarios de unidades inmobiliarias; distintas al supuesto fáctico señalado en el literal anterior y que desean acogerse al régimen establecido por esta Ley, entonces la alícuota será igual para todos los propietarios. E) Bien de dominio público: es aquel que presta una utilidad o causa pública, sin importar el número de personas que lo utilicen en un momento dado. F) Voto capitalístico o según el valor inmobiliario dado por la alícuota: es aquel que se computa o tiene en cuenta de acuerdo al valor de la alícuota de la unidad inmobiliaria y que está establecido en el Documento de Condominio; o en el que crea otra de las formas de comunidad inmobiliaria. G) Voto personal: es el que se computa por enteros; que es indivisible y que atenderá al número de unidades que sea propiedad de una persona. A cada unidad inmobiliaria le corresponderá un solo voto. Este tipo de voto se tomará en cuenta para los distintos tipos de decisiones que deban tomarse en la comunidad inmobiliaria. F) Mayoría absoluta: La formada por más de la mitad de los votos (capitalístico o personal). G) Mayoría relativa: es la que se forma por los votos predominantes en una discusión o votación, sin llegar a más de la mitad de los que hayan sido emitidos. H) Mayoría calificada: es la exigida por encima de la mayoría absoluta. Está reservada para decisiones de trascendencia en la vida de la comunidad inmobiliaria; la necesaria para tratar graves asuntos que le conciernen. I) Título ejecutivo: a los fines de esta Ley, lo constituirán las facturas mensuales que pase el ente administrador de cualquier comunidad inmobiliaria. Con base a ellos cabe proceder sumariamente al embargo y venta de los bienes del deudor moroso con los gastos comunitarios. Presentados en juicio, le está vedado a la autoridad judicial cualquier tipo de control que lo haga irrito y que verse sobre las causas y su contenido. Sólo podrá el juez rechazarlo cuando el título ejecutivo no cumpla con las formalidades establecidas en esta Ley para la factura mensual de gastos comunes. J) Obligación “propter rem”: es aquella que subsiste a causa de la cosa; en este sentido, las cargas atribuibles a las unidades inmobiliarias tiene tal carácter, independientemente del momento en el cual sus propietarios entran en posesión con ellas. K) Administrar: Regir, cuidar, controlar, supervisar, manejar y planificar acciones sobre los bienes de una comunidad inmobiliaria para obtener de ellos, su mayor provecho de acuerdo a su uso, destino o funciones. Para cumplir con tales acciones, quien administre siempre deberá observar el concepto de “un buen padre de familia”, desarrollando sus actividades de forma diligente, prudente, oportuna y eficaz. L) Procesos de administración: son aquellos que desarrolla un administrador de una comunidad inmobiliaria, que obedecen a criterios particulares según cada acción que persiguen, y que son tenidos como parte de un todo, en un contexto integral de la actividad del administrador para lograr los objetivos de su gestión. Dentro de estos procesos se destacan los siguientes: planificación; dirección; control; supervisión; organización; rendición de cuentas. M) Administrador: es la persona natural o jurídica que lleva a cabo los procesos de administración en una comunidad inmobiliaria, según los parámetros establecidos por esta Ley. TÍTULO II: Del nacimiento de nuevas comunidades inmobiliarias 4
  5. 5. 5 Artículo 5: Cómo nacen: Sin incluir al Condominio, las comunidades inmobiliarias señaladas en el artículo 2 up supra tiene su génesis tanto en la Ley como en la manifestación de voluntad de las personas. Sin embargo, en ambos casos (hecha la excepción) las que nazcan después de la entrada en vigencia de este ordenamiento tendrán que cumplir con las formalidades que establezca su Reglamento o las señaladas por la SUNACIN. Artículo 6: Su estructura organizativa: La presencia de un órgano rector es indispensable para la toma de las decisiones comunitarias y también para su administración. La SUNACIN orientará a las personas interesadas en constituirlas en el diseño de la rectoría que han de tener por mandato de esta Ley, quedando siempre abierta la posibilidad para que los constituyentes incluyan estructuras organizativa adicionales a las recomendadas por esta Superintendencia. Artículo 7: Legitimidad del ente rector: Las personas organizarán todo el proceso constituyente de las comunidades inmobiliarias, pudiendo la SUNACIN coadyuvar en su realización y certificar y convalidar los resultados electorales para tal fin. La Superintendencia podrá establece los mecanismos y métodos que han de seguirse para garantizar la confiabilidad y transparencia de los procesos electorales en toda comunidad inmobiliaria. Artículo 8: Regulación de la vida comunitaria: Realizada la elección y dejando constancia formal de sus resultados, las personas electas y encargadas de la rectoría de una comunidad inmobiliaria en formación, tendrán la obligación de presentar su cuerpo normativo ante la SUNACIN dentro de un tiempo de quince (15) días continuos para que sea convalidado, antes de insertarse en el Registro Civil. Este cuerpo legal hará las veces de acta constitutiva y de estatutos sociales y contendrá: la fecha de la elección; personas que manifiestan su voluntad de constituir la comunidad inmobiliaria, debidamente identificadas; los cargos que ocuparán dentro de su órgano rector, sus facultades y vigencia de los mismos; su patrimonio; momentos de realización de sus Asambleas; alícuotas de las distintas unidades inmobiliarias y sus tipos; motivación o justificación de la constitución; indicación de la persona administrador; obligatoriedad de los aportes para su mantenimiento por parte de los comuneros; normas de convivencia; normas sobre la extinción y su liquidación; y en general, cualquier otra circunstancia que sea de interés resaltar. TÍTULO III: De la Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) y del Fondo Nacional para el Desarrollo y Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN) Capítulo I: Misión; estructura organizativa y del Superintendente Nacional Artículo 9: Misión principal (Beneficio social): Su misión esencial es la de vigilar, controlar y supervisar las distintas realidades inmobiliarias que están bajo el ámbito de aplicación de la presente Ley. En este sentido, constituye parte de su misión principal el diseño de las políticas públicas necesarias que coadyuven al mejor desarrollo del régimen comunitario; en respeto de los derechos de propiedad privada de las comunidades ya organizadas y regidas por leyes; y con atención a los más altos intereses de aquellas comunidades que deseen organizarse bajo esta Ley para elevar su calidad de vida. 5
  6. 6. 6 Artículo 10: Organización básica: La SUNACIN estará integrada por las siguientes Gerencias que atenderán los distintos tipos de realidades inmobiliarias reguladas por esta Ley, a saber: A) Gerencia de Condominios (copropiedad); B) Gerencia de Comunidades Hereditarias o Sucesiones; C) Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades y D) Gerencia de Control Interno de Gestión, ésta última, órgano asesor directo del Presidente de SUNACIN. Otras estructuras internas podrán ser creadas por el Directorio de la Superintendencia, pero las Gerencias antes nombradas no podrán ser eliminadas; transformadas o modificadas sino con la aprobación de una nueva Ley, y tendrán carácter y presencia en todo el territorio nacional. E) Gerencia Técnica de Proyectos Inmobiliarios. Artículo 11: Divisiones especializadas de cada Gerencia: La realidad inmobiliaria tratada por cada una de las Gerencias antes nombradas deberá contar con Divisiones y Departamentos altamente especializados en la atención y tratamiento de la realidad que ha justificado su creación. Así, cada una en su área deberá brindar beneficios directos e inmediatos a las comunidades, tales como: orientación jurídica para su creación; administración; contabilidad, control de gestión, y otros que sean provechosos; haciendo especial énfasis en la constitución de una División de Mediación y Arbitraje para atender los conflictos que podrían surgir en cada realidad inmobiliaria. Igualmente, las Gerencias tienen la obligación de organizar un servicio u órgano de información de interés comunitario según su radio de acción, que permita educar al ciudadano dentro de los valores cívicos y democráticos de convivencia en su comunidad inmobiliaria. Parágrafo Primero: La SUNACIN será un sistema descentralizado por Estados y Municipios. Su personal directivo (incluyendo al Superintendente Nacional o regionales) en todas las Gerencias habidas en el país, deberá ser profesional universitario o técnico superior universitario. Parágrafo Segundo: Una vez de entrada en vigencia la presente Ley, la SUNACIN tendrá un tiempo de dos (2) años para organizar su funcionamiento efectivo en todo el territorio nacional. Mientras ello ocurre, las Gerencias podrán diseñar, ejecutar y supervisar las directrices que crean más convenientes para cumplir con su misión esencial. Artículo 12: Ministerio de adscripción de la SUNACIN: La Superintendencia estará adscrita al Ministerio de Hábitat y de Vivienda y dentro del presupuesto total que le sea asignado a éste Ministerio, deberá destinársele no menos del cinco por ciento (5%) para su organización, desarrollo y cumplimiento de los objetivos que le son impuestos en esta Ley. Artículo 13: Del Fondo Nacional para el Desarrollo y Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN): Este Fondo estará adscrito a la SUNACIN y su misión fundamental será la de servir de herramienta o factor financiero o de inversión de los recursos que éste aporte a las comunidades inmobiliarias. El Fondo tendrá una estructura totalmente descentralizada; con presencia en todo el territorio de la República y sus autoridades regionales y municipales deberán pertenecer y vivir normalmente en tales territorios. Las autoridades (nacionales, regionales o municipales) de FONCOMIN deberán ser profesionales universitarios o técnicos superiores universitarios, y serán nombrados por méritos; ratificados por el Directorio Nacional de la SUNACIN. Capítulo II: Del Presupuesto e ingresos de la SUNACIN 6
  7. 7. 7 Artículo 14: Presupuesto asignado por el Poder Ejecutivo Nacional: Para la organización de las Gerencias a nivel Nacional, el Ministerio de Finanzas deberá crear las partidas presupuestarias necesarias que permitan el óptimo desarrollo y consecución de los objetivos de este organismo, respetando lo antes dicho en cunto a la asignación presupuestaria obligatoria del Ministerio de Hábitat y Vivienda en el artículo 12. Artículo 15: Presupuesto asignado por las Gobernaciones de Estados y Municipios: Estos distintos niveles del Poder Ejecutivo deberán igualmente contemplar en sus presupuestos de gastos las partidas presupuestarias que permitirán el funcionamiento descentralizado de la SUNACIN. Artículo 16: Otras fuentes de ingresos de la SUNACIN: Mediante esta Ley se establece que constituirán fuentes para el financiamiento de las actividades de la SUNACIN las siguientes: A) el desarrollo de nuevas comunidades inmobiliarias, bien realizadas por el sector público o el privado; B) las transacciones o negocios jurídicos inmobiliarios que constituyan enajenaciones o arrendamientos hechos ante Registros o Notarías Públicas; C) Donaciones de organismos públicos o privados. Parágrafo Primero: Reinversión obligatoria: Los ingresos obtenidos conforme a este artículo deberán reinvertirse íntegramente en la cobertura de las necesidades y servicios que requieran las distintas comunidades inmobiliaria; ello, a través del FONCOMIN. Parágrafo Segundo: En todo caso, tanto la SUNACIN como el FONCOMIN deberán presentar para la aprobación del Directorio de aquélla, sus respectivos presupuestos anuales de inversión, señalando en cuáles comunidades inmobiliarias y en qué montos se invertirán los recursos obtenidos por las fuentes aquí señaladas; así como los entes y personas responsables de su ejecución y administración. Capítulo III: Competencias de la SUNACIN Artículo 17: Esta Superintendencia tendrá las siguientes: A) Cumplir y hacer cumplir la presente Ley y su Reglamento inclusive solicitando la intervención y colaboración de la fuerza pública si ello fuere realmente necesario. B) Organizar a las comunidades inmobiliarias: a tales efectos, podrá señalar mediante sus resoluciones publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el organigrama o la estructura organizativa que deberán seguir. C) Supervisar, evaluar y sugerir los correctivos sobre el funcionamiento de las estructuras organizativas de las comunidades inmobiliarias. Esta es una actividad de control que deberá reglamentarse una vez que estén operativas las distintas Gerencias. D) Informar y educar a los miembros de las comunidades inmobiliarias y a los funcionarios del Estado sobre sus derechos y responsabilidades que tienen como parte de ellas, o por obligación de la ley. A tal fin, elaborará las estrategias permanentes de educación a la ciudadanía y fomentará entre ellas el intercambio de las experiencias conocidas, mediante la realización periódica de encuentros comunitarios en todo el territorio de la República; creará un órgano divulgativo especializado en las distintas realidades inmobiliarias contenidas en esta Ley; promoverá seminarios, foros, conferencias, publicaciones y los convenios con 7
  8. 8. 8 centros de estudios superiores y especializados donde se dicte la carrera de gerencia de condominios y otras comunidades. E) Intervenir como parte de buena fe en todos los procesos judiciales donde se ventilen asuntos propios y derivados de esta Ley o su Reglamento; pudiendo emitir sus opiniones, dictámenes, recomendaciones y fijar sus posiciones cuando así le sea requerido por la autoridad judicial. F) Denunciar ante los organismos competentes los hechos perjudiciales que se presenten en las comunidades inmobiliarias y que pongan en riesgo la salud; seguridad ciudadana; integridad de sus instalaciones o servicios comunes; o cualquier otro de naturaleza similar. G) Denunciar ante la jurisdicción penal ordinaria y el Fiscal del Ministerio Público todos los hechos ilícitos que estén tipificados como delitos en el Código Penal, leyes especiales y esta Ley, que perjudiquen la vida de las comunidades inmobiliarias, debiendo hacer el correspondiente seguimiento de los procedimientos iniciados ante tales instancias del Poder Público. H) Requerir de cualquier miembro de una comunidad inmobiliaria la documentación necesaria que demuestre el cumplimiento de cualquiera de sus deberes, especialmente el del pago de los gastos comunes. En caso de negativa por parte de éste, se entenderá como una presunción en su contra de no haber cumplido con su obligación. I) Aprobar los distintos tipos de contribuciones a favor de las comunidades inmobiliarias, considerando la opinión de la Oficina Técnica o de Apoyo Económico de la Asamblea Nacional de Diputados. J) Supervisar, controlar y reorientar si esto último así fuere necesario, la inversión y reinversión de los recursos del FONCOMIN obtenidos por las distintas vías señaladas en esta Ley. K) Prevenir, mediar y resolver a través la intervención de las distintas Divisiones de Mediación y Arbitraje de cada una de sus Gerencias, todo tipo de conflictos o controversias habidos en las comunidades inmobiliarias, incluyendo los referidos a la administración o contribuciones de los comuneros con sus gastos comunes o no comunes. Las decisiones dadas a través de la mediación y del arbitraje serán de carácter vinculante para las partes en conflictos y son inapelables. L) Con base a lo anterior, deberá substanciar, tramitar y decidir los procedimientos iniciados de oficio, por denuncia o por solicitud de parte interesada, precisando la existencia de los hechos violatorios de esta Ley, o de las disposiciones que haya tomado para hacerla cumplir. M) Solicitar ante los Juzgados Ejecutores de Medidas competentes, la ejecución de las medidas cautelares inmediatas contra el patrimonio del comunero deudor denunciado, cuando así lo considere prudente o a instancia de parte interesada, al iniciarse el procedimiento administrativo de cobro de gastos comunes. La práctica de estas medidas tendrán por mandato de esta Ley, preferencia sobre cualquier otra que deba practicar la instancia judicial y no acarrearán ningún tipo de costo ni para la SUNACIN ni para ninguna de las partes en conflicto. N) Asesorar jurídicamente a las comunidades inmobiliarias en su constitución y desarrollo; así como en todo lo atinente a la contabilidad y en los procesos de administración en general, conforme a los criterios establecidos en esta Ley. O) Proponer las modificaciones, correcciones o sugerencias de esta Ley, su Reglamento y de cualquier otro ordenamiento jurídico que tenga relación con su objeto y contenido. P) Imponer las sanciones administrativas a las que hace referencia esta Ley. 8
  9. 9. 9 Q) Asesorar en la organización de los procesos electorales de las comunidades inmobiliarias; auditar y convalidar sus resultados, procurando siempre sugerir los mecanismos más idóneos para garantizar los principios de transparencia en todo proceso de sufragio. R) Coordinar con los jueces de paz el tratamiento de los conflictos conocidos en las comunidades inmobiliarias y que deban ser resueltos por esta jurisdicción. Siempre se procurará recomendar a las partes en conflicto resolver sus controversias fuera del ámbito de acción de los órganos jurisdiccionales, apoyando la institución de la mediación, conciliación y el arbitraje. S) Cualquier otra que se contenga en esta Ley, o que le sea asignada especialmente por otra. Capítulo IV: De la Federación Nacional de Comunidades Inmobiliarias (FENACOMUNIDADES) Artículo 18: Quiénes y cómo la integran: FENACOMUNIDADES es la personería jurídica de carácter nacional que integra y aglutina a todas las Federaciones de Comunidades Estadales y Municipales de Comunidades Inmobiliarias (FEDECOMUNIDADES) que se hayan organizado en todo el territorio nacional. FENACOMUNIDADES tendrá representación en todo el territorio de la República pudiendo su sede nacional ser rotativa y alterna en el Estado que su Asamblea Nacional así lo decida. Su organización viene dada por una Junta Directiva Nacional que será elegida por una Asamblea Nacional de Comunidades Inmobiliarias. Dicha Junta tendrá cinco miembros principales con sus respectivos suplentes. Artículo 19: Objetivos que persigue: Se destacan a modo enunciativo los siguientes: A) Contribuir con la SUNACIN y el FONCOMIN en la correcta consecución de los objetivos en pro de las comunidades inmobiliarias. B) Proponer ante el Directorio de la SUNACIN las inversiones a realizar en las comunidades inmobiliarias y supervisar la buena marcha y control de inversión del FONCOMIN. C) Servir de órgano de comunicación con todas las comunidades inmobiliarias existentes en el país, divulgando las experiencias habidas en cada una de ellas y que ayuden al mejor aprovechamiento de las mismas. En este sentido, organizará los encuentros nacionales, estadales y municipales para lograr este objetivo. D) Participar y ayudar en la organización de los procesos electorales de las comunidades inmobiliarias. E) Velar por el correcto funcionamiento del régimen comunitario previsto en la ley, proponiendo programas; ideas; proyectos legislativos o reglamentarios o cualquier otra forma que así lo permita. F) Acentuar los valores democráticos de Venezuela y contribuir con el desarrollo de la democracia participativa de los ciudadanos. Artículo 20: Presupuesto: Será la SUNACIN junto a las Gobernaciones de Estados y Municipios los entes principales que velarán por otorgar los aportes necesarios para el mejor desenvolvimiento de las funciones de este organismo. Asimismo, podrá gestionar por sí misma recursos económicos por cualquier medio lícito de consecución. 9
  10. 10. 10 LIBRO SEGUNDO DEL RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN DE LAS COMUNIDADES INMOBILIARIAS TÍTULO I: De la representación y legitimidad en las Comunidades Inmobiliarias Capítulo I: Generalidades: cómo se expresan las Comunidades Sección Única: De los órganos de decisión de las Comunidades Sub-Sección Primera: De las Asambleas de Comuneros Inmobiliarios: Artículo 21: Tipos de Asambleas: Los comuneros inmobiliarios reunidos conforme a los requisitos establecidos en esta Ley representan uno de los órganos de mayor expresión y decisión en cualquier tipo de comunidad. Ellas (las Asambleas) podrán atender cualquier tipo de materia y cuando se constituyen válidamente, tienen todo el poder legal suficiente para adoptar las decisiones que sean menester en un momento dado. Las Asambleas serán de dos tipos: Ordinarias y Extraordinarias. Las primeras tendrán como temas de discusión obligatorios, además de otros que puedan conocer, los siguientes: A) La rendición de cuentas de la Junta Directiva del Condominio o de cualquier otro tipo de comunidad inmobiliaria; así como la del ente administrador si lo hubiere. B) La aprobación del presupuesto de gestión anual de la comunidad. C) La elección de las autoridades de dirección de la comunidad. Artículo 22: Momento de realización de las Asambleas: Las asambleas ordinarias se realizarán dentro del primer trimestre de cada año, a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley. Serán convocadas por las Juntas Directivas de Comuneros Inmobiliarios conforme a lo señalado por los Estatutos Sociales o Actas Constitutivas de las comunidades inmobiliarias; o por lo establecido en el Documento de Condominio, para el caso de la copropiedad o condominio. Igualmente, el ente administrador de las comunidades inmobiliarias podrá realizar la convocatoria cumpliendo los requisitos de Ley; y siempre deberá convocarlas cuando así lo soliciten un número de comuneros inmobiliarios que representen al menos, un tercio del total de ellos existente en dicha comunidad Parágrafo Único: Cuando exista un ente administrador de una comunidad inmobiliaria éste tiene la obligación inexcusable de convocar sin demora, la realización de la asamblea ordinaria de la comunidad que administra, a más tardar, dentro de los siguientes treinta (30) días continuos al cumplimiento del año de su gestión. El incumplimiento de esta obligación le acarreará una 10
  11. 11. 11 penalización equivalente a cincuenta (50) unidades tributarias vigentes al momento de verificarse su omisión; siendo además causa de revocación del mandato de administración inmobiliario, si pasados los treinta (30) días antes indicados no realizare o se negare justificada o injustificadamente a efectuar la convocatoria de la asamblea ordinaria. Esta penalización deberá ser pagada ante la SUNACIN dentro del mes siguiente a su imposición. Sólo se excusa al administrador de realizar esta convocatoria en caso de la existencia de causas de fuerza mayor o fortuitas que imposibiliten su realización. Artículo 23: Formalidades ineludibles para la realización de toda Asamblea: Cualquier tipo de Asamblea de comuneros inmobiliarios será nula de nulidad absoluta e inexistente en el ámbito jurídico y legal, en caso de no observarse los siguientes requisitos: A) Verificación del quórum: los convocantes a la asamblea deberán realizar un control muy estricto al momento de su instalación, tanto del valor o capital inmobiliario presente en su seno conforme a las alícuotas de cada comunero, así como del número de éstos que han asistido a su convocatoria, mediante el registro en una “Hoja de Asistencia”. Será obligación de cada comunero así como de los convocantes, presentar y exigir los documentos que sean necesarios que demuestren fielmente y sin duda alguna, la cualidad jurídica de “comunero” para poder ejercer el derecho de voz y voto en las Asambleas. Quienes no acrediten tal condición se considerarán como ausentes de su seno. Los comuneros que delegaren mediante una carta o autorización expresa en tercera persona de su confianza su representación ante la asamblea, deberán presentar por escrito (manuscrito) o mediante mensajes electrónicos que no dejen duda que provengan de ellos, tales autorizaciones y los documentos demostrativos de su cualidad de comunero inmobiliario. La Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria podrá llevar un registro actualizado de sus miembros donde consten fielmente la cualidad de éstos. Representación de los comuneros inmobiliarios: en cualquiera tipo de asambleas que se realicen en cualquiera de las distintas realidades inmobiliarias que regule esta Ley, los comuneros inmobiliarios que ejerzan la representación de otros de forma indubitable, no podrán representar más de los derechos e intereses de diez (10) comuneros inmobiliarios. Las cartas o autorizaciones dadas por los representados deberán siempre quedar en archivo ante quien ejerza la Secretaría de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria de que se trate. B) Publicidad de la convocatoria (medios a utilizar) : Para que una Asamblea delibere sin la presencia de todos los comuneros inmobiliarios en su seno, deberá ineludiblemente constar y realizarse su convocatoria en un periódico de circulación del lugar donde esté ubicada la comunidad inmobiliaria. Otros medios que podrán utilizar los convocantes pero que no excluirán en modo alguno la publicidad en la prensa, serán los mecanismos de transmisión electrónica de datos (correos electrónicos; fax, telegramas con acuse de recibo, etcétera) a las direcciones conocidas de los comuneros. Un ejemplar de la publicación en la prensa será fijado en la entrada principal del inmueble; y le serán entregados o bien al Conserje o al encargado de vigilar la comunidad para que sean debidamente distribuidos en cada unidad inmobiliaria. Se dejará constancia de entregar en las manos de estos responsables las copias de los ejemplares de la publicación de prensa, caso contrario le acarreará a los convocantes o al administrador, una sanción pecuniaria de diez (10) unidades tributarias pagaderas ante la SUNACIN dentro del mes siguiente a su imposición. C) Número de convocatorias a realizar y a publicar en la prensa: Sólo se realizarán dos (02) convocatorias para la deliberación de la Asamblea, sea cual sea su tipo, 11
  12. 12. 12 independientemente de que los documentos de condominio que regulan la copropiedad y existentes antes de la entrada en vigencia de esta Ley, señalen otra cosa distinta. Así, la primera convocatoria se publicará en la prensa, con al menos cuarenta y ocho (48) horas de antelación a su realización y la segunda, se hará de la misma forma. Queda totalmente prohibida la realización de estas dos convocatorias bajo una misma publicación de prensa. D) Contenido de la convocatoria: Deberá contener esta estructura: D.1) Denominación de la comunidad inmobiliaria según sus documentos que le han dado vida; D.2) Tipo de Asamblea; D.3) Referencia al número de la convocatoria; D.4) Identificación de los convocantes y señalamiento de respectivos cargos dentro de la comunidad inmobiliaria; D.5) Lugar, hora y fecha cuando se realizará; D.6) Puntos Informativos a tratar (si los hubiere); D.7) Puntos Decisorios a votar; D.8) Quórum necesario para su constitución válida; D.9) Quórum necesario para la toma de decisiones válidas; ambos quórum de acuerdo con los documentos que regulan la comunidad inmobiliaria; y Se prohibe expresamente la colocación del término “puntos varios” dentro de la agenda de discusión de la asamblea por ser vago y genérico. Cabe destacar, que el contenido de la primera y segunda convocatorias deberá ser exactamente idéntico, no pudiendo deliberar la Asamblea sino con base a los temas publicados en la primera convocatoria hecha en la prensa. Cualquier decisión tomada sobre puntos no contemplados en dicha convocatoria es totalmente nula e inexistente en el derecho; y no están obligados los comuneros inmobiliarios a cumplirla, ni a esperar que una decisión judicial se pronuncie sobre su nulidad. De esta irregularidad deberán los comuneros inmobiliarios que se sientan afectados informar a la SUNACIN para que ésta establezca las responsabilidades del caso; y haga las orientaciones que correspondan. E) Presencia de sus convocantes: realizada su convocatoria de la Asamblea, quienes la han convocado deberán estar presentes al momento de su realización. En caso de que los miembros principales o alguno de ellos no pueda asistir, deberá estar presente su suplente. F) Registro del quórum de validez y de los resultados : Todas las deliberaciones de las Asambleas deberá contenerse en un Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, previamente certificado por la SUNACIN para tales fines. Las anotaciones se harán siguiendo la siguiente metodología: Sobre la verificación del quórum de constitución válida de las Asambleas: F.1) Se escribirá en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los comuneros las convocatorias tal cual como han aparecido en la prensa; F.2) Luego se elaborará un cuadro con la denominación de cada unidad inmobiliaria; nombre y apellido de su propietario; Cédula de Identidad; alícuota según documento de condominio o acta constitutiva; y la firma del asistente y si ejerce la representación de otro comunero inmobiliario deberá indicarlo; donde se anotarán los asistentes a la asamblea; F.3) Se dejará constancia exacta del quórum presente y si es el requerido legalmente, se iniciará la Asamblea formalmente, siguiendo estrictamente la agenda publicada; 12
  13. 13. 13 F.4) Para cada punto decisorio se podrá dejar constancia exacta del valor según alícuotas o del número de comuneros inmobiliarios que lo apoyan o rechazan o salvan su voto. En caso de empate se considerará el punto negado; F.5) Concluidas las deliberaciones, se elaborará un cuadro igual al antes indicado donde se registrarán todos aquellos comuneros inmobiliarios que apoyan las decisiones tomadas. Si los votos fuesen los suficientes para dar por aprobada determinada cuestión, entonces se indicará expresamente los puntos que fueron aprobados; los rechazados o cualquier otra determinación distinta que adopte las asambleas; F.6) Al final del acta, deberá contemplarse un espacio para que cualquier comunero inmobiliario haga las observaciones que considere oportunas y hechas o no las observaciones, el acta deberá ser suscrita por los miembros principales o suplentes de la Junta Directiva de la comunidad inmobiliaria. Parágrafo Primero: El comunero que no firme el acta avalando su voto o decisión, no será tomado en cuenta a los efectos del quórum de aprobación de determinado punto. Se considerará presente en las Asambleas quien suscriba el acta aunque no hubiese firmado inicialmente el cuadro de asistencia. Parágrafo Segundo: Confidencialidad del voto: Los convocantes garantizarán el voto universal, directo y secreto producido en las Asambleas en todas sus decisiones, especialmente en los casos de elección de autoridades de dirección de las comunidades inmobiliarias. El voto será depositado mediante papeletas correctamente diseñadas en urnas o cajas que serán armadas en presencia de las asambleas. Ahora bien, para darle un verdadero dinamismo a las reuniones asamblearias no será obligatorio observar lo dispuesto en este parágrafo en aquellas comunidades inmobiliarias integradas por un número igual o menor a setenta y cinco (75) o unidades inmobiliarias; aunque si así lo pidiese un tercio del total del número de comuneros, deberá respetarse esta norma. Parágrafo Tercero: Información inmediata de los resultados: Esta obligación surgirá una vez que hayan votado todos los comuneros en cuya presencia se contarán los votos y se anotarán sus resultados en el Libro de Acuerdos, tal y como fueron expresados. Parágrafo Cuarto: Medios de comprobación: Constituyen medios de prueba de todo lo acontecido en las Asambleas, en primer lugar, lo recogido por escrito en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los Comuneros; así como lo observado y llevado a actas por la autoridad judicial o notarial de la jurisdicción de la comunidad inmobiliaria que haya estado presente, a solicitud de cualquier comunero inmobiliario; o también, lo que haya sido grabado en video o audio en presencia de esta autoridad judicial, igualmente previa solicitud de parte interesada, miembro de la comunidad. Parágrafo Quinto: Validación de los resultados obtenidos: Ello será obligación de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria una vez que hayan sido contado los votos y computados de acuerdo a las exigencias legales establecidas (bien si se trata de un voto personalístico o de uno capitalístico); o también podrán ser convalidados por la SUNACIN, a través de su División Electoral de Comunidades Inmobiliarias, luego de que este órgano entre en funcionamiento. Artículo 24: Nulidad de las Asambleas y sanciones por violación de estas formalidades: Como se estableció en el artículo anterior, las asambleas realizadas en franca violación a las disposiciones existentes, serán inexistentes en el ámbito del derecho y la ley. Quienes violen tales formalidades responderán con su patrimonio por los daños y perjuicios que pudieran causar a terceras personas. 13
  14. 14. 14 Parágrafo Primero: Intervención de la SUNACIN: Todo caso de nulidad de asamblea deberá ser tratado en primera instancia y sin excepción, por la Superintendencia de Comunidades Inmobiliarias mediante la División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia competente para conocer de la realidad inmobiliaria donde ha ocurrido la asamblea impugnada. Si la nulidad versare sin lugar a dudas, sobre la violación de alguno de los requisitos taxativamente antes previstos para la realización de las asambleas, entonces la decisión de la División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia competente será inapelable. Si en cambio, estuviese fundada la nulidad en otros puntos distintos al incumplimiento de tales formalidades, entonces la decisión de esta División sí podrá ser objeto de control jurisdiccional, pero siempre será indispensable y se entenderá como un requisito de admisibilidad sobre el cual deberá el órgano jurisdiccional, pronunciarse dejando constancia expresa de su cumplimiento en el momento de la admisión de la demanda. Parágrafo Segundo: Lapso de impugnación: El comunero interesado tendrá quince (15) días continuos para proponer ante la SUNACIN su solicitud o recurso de impugnación de la asamblea correspondiente. El recurso oportunamente interpuesto no suspende la ejecución del o los acuerdos impugnados y sólo la SUNACIN actuando bajo los parámetros de la equidad, la justicia y la mediación entre las partes en conflicto, podrá de forma discrecional suspender o modificar provisionalmente los acuerdos de las asambleas, siempre a solicitud de la parte interesada. Parágrafo Tercero: Procedimiento judicial: Cuando se hayan cumplido los requisitos de esta Ley para que se verifique la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de decidir lo conducente sobre la impugnación de las asambleas, se seguirá el procedimiento breve previsto en el artículo 881 del vigente Código de Procedimiento Civil. Artículo 25: Aceptación tácita de los acuerdos de las asambleas: Concluidas éstas y no ejercidos los recursos legales aquí previstos de forma oportuna por parte del comunero interesado, los acuerdos de las asambleas se considerarán plena y totalmente aceptados en los mismos términos que fueron recogidos en el acta que consta en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, no siendo posibles impugnarlos o atacarlos en forma alguna. Quien intente una acción judicial temeraria fuera del marco señalado por esta Ley será sancionado con cincuenta (50) unidades tributarias que deberá pagarle a la comunidad inmobiliaria a la que pertenece. El juez de la causa deberá siempre pronunciarse sobre la temeridad o no de la acción. Sub-Sección Segunda: De la Consulta: Artículo 26: Definición: La consulta representa junto a las asambleas de comuneros, el otro de los máximos órganos de decisión y expresión de la comunidad inmobiliaria. No existe diferencia alguna entre los acuerdos tomados por la forma de las asambleas o bien mediante la consulta. Así, se presenta la consulta como el modo más reflexivo y ponderado de decisión y expresión de la voluntad de los comuneros, quienes pueden tomar sus decisiones en el ámbito no apasionado de sus pensamientos y con el apoyo de los expertos que consideren necesarios consultar. Artículo 27: Contenido y sustitución de la Asamblea: excepción: La consulta podrá versar y referirse absolutamente a todas las materias que pueden ser tratadas por los dos tipos de asambleas establecidas por esta Ley. En este sentido, puede sustituir en todo la realización de las asambleas si se siguen los procedimientos más abajo establecidos, siendo la excepción, el nombramiento de las autoridades de dirección de la comunidad inmobiliaria, lo que siempre tendrá que hacerse mediante una Asamblea Ordinaria. Incluso, por la consulta pueden ser aprobados o no la rendición de 14
  15. 15. 15 cuentas de la Junta Directiva de la Comunidad y del ente administrador, así como el presupuesto anual de gestión. La consulta deberá contener además, la dirección precisa donde debe ser remitida su respuesta; el momento de la misma y el señalamiento del quórum necesario para considerarla aprobada, y la fecha cuándo, cómo y dónde se presentarán los resultados a los comuneros consultados. Artículo 28: Formalidades y procedimiento para hacerla: Para el tratamiento y decisión de un asunto de interés de la comunidad se podrá consultar a los comuneros inmobiliarios, tomando en cuenta las siguientes consideraciones: Parágrafo Primero: Quién la solicita y realiza: La consulta deberá ser solicitada para su realización al ente administrador de la comunidad inmobiliaria, por un número de comuneros que represente al menos, un tercio del total de ellos existente en dicha comunidad. También podrá realizarla el ente administrador de la comunidad cuando a su prudente criterio del buen padre de familia, estime conveniente, necesario y sano que los comuneros decidan los asuntos comunitarios conforme a una consulta. Asimismo, podrá la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria solicitar la realización de la consulta al ente administrador cuando éste fuere una persona distinta de aquella. Parágrafo Segundo: Medios de realización: Para realizar la consulta se someterán los puntos de interés a la consideración de los comuneros inmobiliarios, utilizando la vía escrita o correspondencia privada con acuse de recibo; telegramas; correos electrónicos que contengan en su cuerpo del mensaje los datos identificatorios del ente emisor y del destinatario; éste último debe ser el propio comunero; publicación de prensa en diario de circulación en la localidad donde se sitúa la comunidad inmobiliaria; o cualquier otro medio o sistema que garantice fielmente que el comunero está en perfecto conocimiento del contenido y oportunidad de la consulta. Parágrafo Tercero: Quórum de validación: Para que los resultados de una consulta puedan ser considerados como válidos; obligantes para todos los comuneros y anotados en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, deberán contar, en su primera vez, con una aprobación mínima de los dos tercios (2/3) del valor total de la comunidad, o del total de los comuneros, si se tratare de decisiones donde el voto de cada uno de ellos tiene un valor igualitario. Los resultados de la segunda consulta, cuando esta se realice, se tomarán como válidos cuando el número de comuneros que emita una opinión aprobatoria sea igual a la mitad más uno (mayoría simple) del total del número de opiniones recibidas oportunamente por la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria o por su ente administrador. Parágrafo Cuarto: Procedimiento de ejecución de la Consulta: una vea que haya sido solicitada su realización conforme a lo dispuesto en el Parágrafo Primero de este mismo artículo, el responsable de administrarla deberá, so pena de nulidad, atenerse al siguiente procedimiento: A) Elaborar un Libro de Acuerdos por Consulta de los Comuneros y anotar allí la forma y motivo que da inicio a la realización de la consulta. Este Libro deberá guardar las mismas generalidades que el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros en cuanto a su certificación por SUNACIN se refiere. B) Preparación de la consulta: recibida la solicitud de su realización, el responsable de la consulta, luego de verificar llenos los extremos de ley para su procedencia, la elaborará expresando: la comunidad a consultar; la fecha en que se inicia el proceso de consulta y momento para la recepción de las respuestas de los comuneros; una breve motivación y el contenido exacto de la consulta; el domicilio para la recepción de las opiniones de los comuneros: lugar físico, dirección de correo electrónico o número telefónico o de fax. 15
  16. 16. 16 Se destaca que para tener una fecha cierta del momento cuando todos los comuneros se consideran por esta ley “consultados” y por ende en conocimiento del contenido de la consulta, el responsable en administrarla podrá optar, entre publicar su contenido en la prensa de circulación de la localidad donde se encuentra la comunidad inmobiliaria, caso en el cual se contarán los lapsos a partir de esa misma fecha; o en su defecto, fijar las copias fotostáticas de la consulta en cada una de las unidades inmobiliarias, en las entradas principales de la comunidad inmobiliaria a la que pertenecen, haciendo firmar las originales por al menos, cinco (05) de sus miembros no pertenecientes a su Junta Directiva, quienes dejarán constancia de la fecha cierta regulada en este aparte y de la cual se comenzará a contar el lapso de recepción de respuestas de los comuneros. C) Oportunidad de envío de las respuestas: los comuneros tendrán cinco (05) días continuos luego de la fecha cierta señalada en el literal anterior, para enviar sus opiniones al responsable de la consulta. Éste comprobará y anotará en el Libro de Acuerdos por Consulta el número de opiniones que recibió transcurrido este lapso y en caso de no ser suficientes para considerar aprobada la agenda en tratamiento, procederá a realizar una segunda consulta dentro de los cinco (05) días siguientes luego de vencido el lapso anteriormente señalado para la recepción de las respuestas de la primera consulta. Para esta segunda consulta se seguirá el mismo procedimiento de la primera ya enunciado y se mantendrá con exactitud su mismo contenido. D) Presentación de los resultados: forma y discrecionalidad: en el Libro de Acuerdos por Consulta se anotarán los resultados dejando constancia de cuántos comuneros aprobaron la propuesta consultada y cuántos la rechazaron. Se expresará el resultado en términos porcentuales sobre el total de los comuneros y se archivarán por un tiempo de tres (03) años los comprobantes físicos de las consultas firmadas por los comuneros. Los comuneros o sus representantes debidamente autorizados deberán firmar las consultas, cuyas opiniones podrán hacerse públicas si así lo exigiese la autoridad judicial; la SUNACIN o un tercio del total de los comuneros inmobiliarios individualmente considerados. Artículo 29: Impugnación de la Consulta: se seguirá lo mismo establecido para el caso de la Asamblea de Comuneros. Mientras no haya definición al respecto, sus resultados serán de obligatorio cumplimiento para los comuneros. Capítulo II: De las Juntas Directivas de las Comunidades Inmobiliarias Artículo 30: Nacimiento, designación, renovación y revocación de sus miembros: Al constituirse una comunidad inmobiliaria por la voluntad de un grupo de personas, sus estatutos comunitarios o acta constitutiva deberá indicar quiénes de ellos integran su Junta Directiva, así como los cargos que cada uno ocupan. Igualmente, estos documentos deberán expresar todos los aspectos relativos a la designación posterior de futuros miembros de las Juntas Directivas; así como el procedimiento de renovación de dichos miembros. Son causas taxativas de revocación o destitución sus miembros las siguientes: A) La condenatoria a penas de prisión según sentencia definitiva y firme de cualquiera de sus miembros por la comisión de cualquier hecho punible. B) Obrar manifiestamente contra los intereses o cualquier estructura organizativa de la comunidad inmobiliaria. C) Mantener un estado de insolvencia manifiesto y recurrente en el pago de los gastos comunes de la comunidad. 16
  17. 17. 17 D) Ausentarse injustificadamente y no asistir a las reuniones de la Junta Directiva. E) Residir de forma permanente en un lugar distinto al de la comunidad inmobiliaria. F) La no rendición oportuna de cuentas de su gestión. G) Otras que de forma específica sean señaladas por el acta constitutiva o estatutos sociales de la comunidad inmobiliaria. Artículo 31: Condiciones especiales de elegibilidad de sus miembros: para poder ser elegido como miembro de una Junta Directiva de cualquier comunidad inmobiliaria, el aspirante deberá vivir de forma permanente en su seno; no estar sometido a proceso judicial penal alguno; ser mayor de edad; y dar compromiso escrito y auténtico de prestar las garantías que señale esta Ley para responder cabalmente por la sana conducción y administración de los intereses comunitarios; y haber presentado ante la comunidad, cuando así los disponga la comisión electoral, su proyecto de gestión para el cargo de dirección al cual aspira ser electo. Artículo 32: Formas esenciales para su elección y duración del mandato: los miembros principales y suplentes de las Juntas Directivas de las comunidades inmobiliarias serán elegidos de forma uninominal mediante el voto universal, directo y secreto. La duración del mandato de la Junta Directiva será de un (1) año, pudiendo ser renovado hasta por dos (2) períodos adicionales de igual tiempo, si así lo decidiese la comunidad. Concluido el tercer año consecutivo del mandato de los mismos miembros de la Junta, éstos no podrán optar nuevamente a ninguno de los cargos, por un tiempo de dos años, procurando así la alternabilidad y responsabilidad de otros miembros de la comunidad inmobiliaria en los cargos de dirección. Esto será igual para los miembros de la Junta de Condominio. Artículo 33: Su Organización y atribuciones: La Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria estará integrada por seis (06) comuneros: tres de ellos tendrán el carácter principal y cada uno, tendrá un miembro suplente. Los miembros principales serán: un Presidente; un Secretario General y un Tesorero. A cada cargo le corresponderá un suplente, sin que éste pueda asumir indistintamente la ausencia de cualquier miembro principal. Las atribuciones de cada uno de los miembros de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria serán las mismas que se señalan más abajo para los miembros de la Junta de Condominio, en tanto y en cuanto sean compatibles y análogas con la realidad inmobiliaria donde actúe. Artículo 34: Garantía de buena gestión administrativa: Los miembros de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria deberán prestar por escrito compromiso a favor de ésta, hasta por cien (100) unidades tributarias vigentes al momento de ser electo, sobre su patrimonio para responder de su gestión. Este compromiso constituirá un verdadero título ejecutivo a la orden de la comunidad y caducará luego de transcurridos cuatro (04) meses consecutivos del término del mandato para el cual fueron electos dichos miembros. Artículo 35: De la rendición de cuentas: Concluido cada año de su designación y habiendo rendido cuentas mensuales a lo largo del período de su gestión, la Junta Directiva deberá presentar ante la comunidad inmobiliaria especialmente reunida o consultada, un informe final sobre su gestión administrativa, que contenga los aspectos financieros y cualitativos más importante a destacar. De no hacerlo, la Junta Directiva podrá ser intervenida directamente por la SUNACIN y podrá ejecutarse de inmediato la garantía prestada, por orden judicial. 17
  18. 18. 18 TÍTULO II: De las Juntas de Condominios o de Copropietarios de Inmuebles: Capítulo I: La Junta de Condominio Artículo 36: Obligatoriedad de funcionamiento: En todas las unidades inmobiliarias bajo régimen de propiedad horizontal deberá existir y funcionar una Junta de Condominio, el cuál es el ente que ejercerá el control y la vigilancia de todo el funcionamiento de éste régimen y de la administración y cuido sobre las cosas comunes. Artículo 37: Personalidad jurídica y patrimonio: El Condominio (copropiedad) y las comunidades inmobiliarias en general, por efectos de esta Ley, serán considerados como una persona jurídica de carácter privado, de naturaleza similar a las contempladas en el artículo 19 del Código Civil Venezolano; capaz de comportarse como verdaderos sujetos de derecho titulares de derechos y deberes, una vez que se hayan constituido conforme a los requisitos establecidos en este ordenamiento jurídico. Asimismo, tendrán patrimonio propio respaldado por: cuentas bancarias; cuentas cobrar a copropietarios; el valor del inventario de las cosas comunes a las unidades inmobiliarias, con posibilidad de ser arrendado; enajenado, y dado en garantía para soportar los créditos y responsabilidades de la comunidad de copropietarios; o por cualquier otro bien o derecho. La responsabilidad de adelantar estos negocios jurídicos sobre los bienes de las comunidades inmobiliarias, será siempre de sus comuneros, quienes deberán emitir sus opiniones al respecto, bien a través de la asamblea o de la consulta. En este sentido, las comunidades inmobiliarias establecidas en esta Ley, son verdaderos sujetos de derecho con capacidad suficiente para desarrollar su personalidad jurídica de acuerdo a la Constitución y las Leyes de la República; y quedarán exentas del pago de impuesto sobre la renta y del impuesto al débito bancario. La administración tributaria nacional podrá exonerarlas o disminuir la incidencia del impuesto al valor agregado. Artículo 38: Constitución y nacimiento: La Junta de Condominio deberá constituirse en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual que integran el Condominio. Parágrafo Primero: Obligación de los dueños de obras: Cuando éstos en su condición de constructores del conjunto inmobiliario hayan protocolizado ante el Registro Público el porcentaje antes indicado, deberán convocar a una Asamblea de Copropietarios para efectuar la entrega formal y material del inmueble. Para ello, deberán obligatoriamente cumplir con lo siguiente: A) Rendir cuentas de la administración del conjunto inmobiliario hasta el momento de la entrega en la forma establecida en el artículo 56 de esta Ley; B) Entregar en un plazo no mayor de quince (15) días continuos los fondos económicos existentes que hayan podido aportar los adquirientes al momento de la compra de sus inmuebles, para la operatividad del inmueble. C) Adquirir y hacer certificar ante la SUNACIN los libros de: Acuerdos de la Asamblea de Copropietarios; Acuerdos por Consulta de los Copropietarios; Actas de la Junta de Condominio. D) Presentar un informe fidedigno sobre el estado de la infraestructura física del conjunto inmobiliario, así como de sus equipos, servicios y demás accesorios comunes que lo integran. 18
  19. 19. 19 E) Realizar un inventario de las obras comunes y particulares a cada unidad inmobiliaria que estén pendientes por ejecutar y una carta autenticada donde conste su compromiso de culminación. F) Realizar la publicación en la prensa de circulación en la localidad donde se encuentre el inmueble, de las convocatorias a las asambleas de copropietarios para la constitución del Condominio. Esto no podrá hacerse por consulta. G) Garantizarle a cada copropietario la entrega de copias simples del documento de condominio y su reglamento, así como las copias de los distintos planos de su unidad inmobiliaria. H) Entregarle a la primera Junta de Condominio electa toda la información útil relativa a la obra; bienes y servicios comunes, así como los manuales o instructivos de su operación. También deberá entregarle en este acto, una copia certificada del documento de condominio, su reglamento y del juego de planos descriptivos de toda la obra. Parágrafo Segundo: De las Comisiones de Enlace: Mientras el dueño de la obra (del conjunto inmobiliario) no haya protocolizado el porcentaje antes indicado para poder constituir la primera Junta de Condominio, éste podrá reunir a los copropietarios existentes, sin necesidad de hacer la publicación de la convocatoria por la prensa, para crear una o varias comisiones de enlace con éstos, con el fin de ir preparando las actividades de la constitución o nacimiento de la Junta. Las decisiones tomadas en estas comisiones junto al dueño de la obra, tendrán carácter vinculante para todos y las responsabilidades que de allí deriven corresponderán a todos de forma solidaria. Artículo 39: Facultades de la Junta de Condominio: Tendrá las siguientes: A) Convocar a los copropietarios para la realización de las asambleas, sean éstas ordinarias o extraordinarias. B) Ordenar la realización de la consulta de aquellos puntos que consideren que deban ser decididos por la comunidad de copropietarios. C) Proponer a la asamblea de copropietarios la revocatoria del mandato del administrador o su destitución por su actuación negligente, deshonesta y fuera de los cánones universalmente admitidos para su oficio, o por cualquier otra causa justificada. D) Ejercer las funciones como ente administrador de la comunidad inmobiliaria, cuando la asamblea de copropietarios no lo hubiese nombrado por cualquier razón. En este caso, la Junta realizará el proceso de carga o facturación de gastos comunes y no comunes de la comunidad; llevar la contabilidad; recaudará de manos de los copropietarios tales gastos para cubrirlos; estampará en los recibos de condominios pagados por éstos las notas de cancelación; abrirá y movilizará con firmas conjuntas las cuentas de la comunidad, donde siempre una de ellas será la de su Tesorero; E) Velar por el mantenimiento, uso y destino de las cosas comunes de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio y su reglamento; y denunciar ante las autoridades competentes cualquier apropiación individual de las áreas comunes hecha por cualquier copropietario; F) Representar legalmente a la comunidad de copropietarios para cualquier negocio jurídico que ésta la haya autorizado o que esté dentro de sus facultades poder hacerlo; G) Ejercer en juicio la representación de los copropietarios en todos los asuntos atinentes a la administración; conservación y mantenimiento de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados de su confianza u otorgando en 19
  20. 20. 20 ellos el correspondiente instrumento poder. En este caso, deberá dejarse constancia expresa en el Libro de Actas de la Junta de Condominio la identificación personal del mandatario; el alcance del poder y el motivo de su otorgamiento; H) Suscribir en cabeza de su Presidente, el contrato de administración inmobiliario con el ente administrador si fuese el caso; I) Guiará y orientará las relaciones entre la comunidad inmobiliaria y personas públicas o privadas ajenas a ella; J) Cumplir y hacer cumplir esta Ley, el documento de condominio y su reglamento, así como todo el cuerpo jurídico de la República; K) Servir como ente mediador de los conflictos surgidos entre los copropietarios: escuchando las partes confrontadas; proponiéndoles las soluciones y levantando las actas correspondientes del caso; L) Proponer a la comunidad la aprobación del presupuesto anual de gastos o de inversiones necesarias para mejorar su calidad de vida; M) Presentar trimestralmente un resumen de todas sus actividades, versando el mismo sobre las siguientes materias: mantenimiento de áreas comunes; sugerencias para la mejor convivencia, entre otros aspectos. Este informe será colocado en la cartelera de información general del condominio. N) Presentar mensualmente los reportes contemplados en el parágrafo primero del artículo 69 de esta Ley; O) Llevar una base de datos sobre las informaciones más esenciales de los señores copropietarios para su pronta ubicación y comunicación. Asimismo, será de su responsabilidad actualizarla y distribuirla oportunamente entre todos ellos. P) Informar a los copropietarios sobre los requisitos legales a cumplir para realizar cualquier obra en sus inmuebles o las zonas de su uso exclusivo, estableciendo los horarios más convenientes para la comunidad. Q) Designar a la Comisión Electoral para la renovación o designación de sus miembros; R) Cualquier otra que le sea asignada por la ley, el documento de condominio o su reglamento Artículo 40: De los Miembros de la Junta: Estará integrada de la misma forma que la señalada en el artículo 31 de esta Ley para la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria y las atribuciones de sus miembros son las que seguidamente se indican meramente a título enunciativo y no taxativo, a saber: Parágrafo primero: Son funciones del Presidente de la Junta de Condominio las siguientes: A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Copropietarios. B) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio cuando sea necesario. C) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales o suplentes) de la Junta Directiva. D) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras de los servicios públicos de la comunidad. E) Realizar la contratación de personas para la administración, conservación, mantenimiento o reparación de las áreas comunes, así como decidir su despido o revocación contractual, excepción 20
  21. 21. 21 hecha en el caso del ente administrador, cuya revocatoria o destitución será decidida por la comunidad de copropietarios. G) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovación de los miembros de la Junta Directiva del Condominio, así como dar a conocer sus resultados por escrito. H) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto semestral o anual de gastos o inversión en las áreas comunes del Condominio, así como proponer para la aprobación de los dos tercios (2/3) del total de propietarios el aumento o disminución del monto del aporte mensual por concepto de gastos comunes. I) Firmar los cheques correspondientes para el pago de servicios y proveedores del inmueble; para lo cual deberá registrar su firma en la entidad bancaria elegida para tal fin. J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del valor total del inmueble o señaladas por la Ley. Parágrafo segundo: Son funciones del Secretario de la Junta de Condominio las siguientes: A) Hacer una síntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asamblea General de Copropietarios, así como de las reuniones de la Junta Directiva del Condominio. Para facilitar este trabajo, se establece que la redacción podrá constar en papel impreso por sistemas de computación, y debiendo anotar el día, lugar, hora, puntos tratados y resultados de la reunión. Esta documentación podrá ser sustituta del libro de actas del condominio, siempre y cuando sea firmado por los miembros de la Junta Directiva del Condominio y dos (02) copropietarios del inmueble, sin que ello releve a este funcionario de su obligación de entregar debidamente llenados los libros de Acuerdos de la Asamblea de Copropietarios y de Actas de la Junta de Directiva de Condominio al finalizar su gestión. B) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta, así como las que se decidieren en las reuniones de la directiva. C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia en general. Integran el archivo general, también, los libros de actas de las asambleas generales de copropietarios, los libros de contabilidad (Mayor y Diario producidos de forma automatizada por sistemas computarizados) y el libro Actas de la Junta de Condominio. D) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente, abandone el cargo o renuncie a sus funciones. En tal caso, se dejará constancia del carácter con que actúa mientras dure la encargaduría. E) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, haciendo constar tal carácter en la convocatoria, una vez que la Junta así lo haya decidido. F) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios, bien escritas o verbales, para ser tratados en la Junta Directiva o bien en la Asamblea General de Propietarios. G) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la relación de los aportes mensuales de cada copropietario. H) Verificar el quórum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea. I) Firmar cheques de la cuenta corriente del Condominio junto a su Presidente y Tesorero. J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del total del valor inmobiliario de la comunidad de copropietarios o esta Ley. Parágrafo Tercero: Son funciones del Tesorero de la Junta Directiva del Condominio las siguientes: A) Recibir del contador responsable su informe sobre la contabilidad del inmueble y darlo a conocer a los copropietarios; 21
  22. 22. 22 B) Publicar la lista mensual de copropietarios solventes con las distintas obligaciones del condominio. C) Firmar los cheques junto al Presidente y Secretario del Condominio. D) Llevar la relación mensual de gastos de la caja chica; E) Buscar y recomendar presupuestos de servicios y proveedores del inmueble. F) Otras que sean aprobadas por los dos tercios del total del valor inmobiliario de la comunidad. Artículo 41: De las decisiones de la Junta de Condominio: La Junta de Condominio deberá reunirse en todo momento que sea necesario para los intereses comunes. De cada reunión se levantará un acta que será transcrita en un libro sellado o mediante el uso de sistemas de computación. Podrá suprimirse la reunión cuando los miembros de la Junta manifiesten mediante escrito dirigido al Presidente de la misma, cuál es su opinión o voto sobre determinado asunto. El Presidente de la Junta resolverá, en cada caso, si convoca a los miembros a una reunión o si solicita por escrito la opinión el voto. Las decisiones se tomarán por mayoría simple, la mitad más uno, cuando no haya unanimidad de criterios, dejando constancia en el libro diario de las divergencias que hubieren surgido y de los votos salvados. Artículo 42: Revocación o destitución de los miembros de la Junta de Condominio: serán las mismas que han sido establecidas por esta Ley para el caso de otras comunidades inmobiliarias y que están contempladas en su artículo 28. Artículo 43: Afectación del patrimonio de sus miembros: Como garantía de la buena gestión de la Junta de Condominio, el patrimonio de sus miembros quedará afectado para responder legalmente ante la comunidad de copropietarios en la forma indicada en el artículo 32 de esta Ley. Artículo 44: De la remuneración de los miembros de la Junta: Sin que surja una relación laboral entre los miembros de la Junta y la comunidad de copropietarios, y de acuerdo a lo dicho en este artículo, cuando se reúnan formalmente sus miembros principales se les deberá una contribución pecuniaria a su favor, equivalente a uno coma cinco (1,5) unidades tributarias vigentes al momento de la reunión. La Junta se reunirá cada vez que lo desee pero sólo se remunerarán un máximo de dos (2) reuniones por mes. La asistencia de los miembros suplentes a las reuniones de la Junta no causará ningún reconocimiento económico cuando estén presentes los titulares de sus cargos, caso contrario, si procede la retribución económica. Cuando los miembros de la Junta deban trasladarse fuera de su domicilio para supervisar, atender, cuidar y en general, cumplir con sus responsabilidades con relación al inmueble y a la comunidad de copropietarios, se les deberá cancelar además de la remuneración antes indicada, todos los gastos en los que hayan incurrido por concepto de traslado y alimentación de un solo día; teniendo éstos la obligación de presentar las facturas pertinentes para poder resarcirse de dichos gastos. Artículo 45: Sobre la forma de rendir cuentas de la Junta de Condominio: Durante el año de gestión, mensualmente y al cumplirse un año de su designación la Junta deberá sin mayores dilaciones rendir cuentas de su actividad de conformidad con lo señalado en el artículo 70 de esta Ley. Para ello tendrá que presentar un informe de gestión que abarque las siguientes áreas: 22
  23. 23. 23 A) Situación y resultados financiero del inmueble: balance general y sus anexos; el estado de resultados y sus anexos; y cualquier otra información de esta naturaleza útil para enfatizar la transparencia administrativa y credibilidad en la gestión. B) Recuento de todos los trabajos de conservación o mantenimientos; y mejoras realizados y pendientes en el inmueble. C) Situación general de la infraestructura; equipos, bienes y servicios comunes del inmueble. D) Sugerencias para garantizar la continuidad administrativa en las obras y tareas que coadyuven en el buen funcionamiento de la comunidad de copropietarios. E) Cualquier aspecto de interés común que deba ser observado por la Junta. Capítulo II: De los distintos tipos de unidades inmobiliarias; de las áreas comunes y zonas de uso exclusivo del Condominio. Artículo 46: Las unidades inmobiliarias de propiedad horizontal: Son las que se encuentran definidas en el artículo 4, literal “B” de esta Ley y que estarán reguladas por este Capítulo Artículo 47: Áreas comunes a todas las unidades inmobiliarias: Además de lo dispuesto en el artículo 4, literal “C” de esta Ley, se consideran como áreas comunes bajo el régimen de la copropiedad las siguientes: A) La totalidad del inmueble donde se ha proyectado y construido el desarrollo o conjunto inmobiliario autorizado por la autoridad competente. B) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones entre las distintas partes del conjunto; C) Las azoteas, patios o jardines. Cuando tales áreas sólo tengan o sea posible, según su distribución arquitectónica, el acceso a través de una unidad inmobiliaria en particular, serán de uso exclusivo de su propietario; D) Los sótanos, salvo las unidades inmobiliarias que en ellos se hubieren construidos de conformidad con el ordenamiento jurídico vigente. E) Los espacios físicos destinados a las funciones de administración, seguridad privada o interna, conserjería, jardinería, recreación o deportivas, piscinas (incluyendo todas sus instalaciones); fuentes, ornato, recepción o ingreso de personas, reunión social, o cualquier otra especial que exista en el inmueble; F) Los espacios físicos y las instalaciones de los servicios centrales que sirven o se destinan a todo el inmueble. Estos servicios son los que brindan una utilidad pública común a todos los copropietarios, tales como: suministros de electricidad, agua (fría o caliente), gas, aire acondicionado, refrigeración, tanques y sistemas de bombeo de agua, plantas de tratamiento de aguas negras o residuales, recepción de señales satelitales de radio o televisión, incineradores de residuos y, en general todos los equipos (con sus accesorios) o servicios existentes para el beneficio de la comunidad inmobiliaria; G) Los puestos de estacionamiento para visitantes o huéspedes que sean declarados como tales en el documento de condominio. Éste deberá asignar, al menos, un puesto de estacionamiento a cada una de las unidades inmobiliarias existente en la comunidad, caso en el cual dicho espacio físico no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con la unidad inmobiliaria de la cual es parte integrante e inseparable. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los copropietarios y, sin el voto 23
  24. 24. 24 favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sea copropietarios de unidades inmobiliarias en el conjunto. En todo caso, estos espacios en tal situación, deberán ser siempre utilizados como puestos de estacionamiento. En los puestos de estacionamiento no podrán aparcarse sino vehículos cuyas dimensiones físicas estén acordes con los espacios diseñados por los constructores de la obra, quedando prohibido estacionar vehículos distintos o utilizar estas áreas como para actividades de mecánica, construcción o mantenimiento de vehículos o de cualquier otro bien, elemento o factor. H) Los maleteros o depósitos señalados como tales en el documento de condominio. Estos espacios son, al igual que los puestos de estacionamiento, unidades inmobiliarias accesoria a una principal por lo que no podrán ser enajenados o gravados sino conjuntamente con ésta. En los conjuntos residenciales, industriales o comerciales deberán contemplarse en su diseño y construcción, al menos una unidad accesoria de esta naturaleza; la cual se deberá indicar sin excepción en el documento de condominio, asignándola a una unidad inmobiliaria en particular e indicando su alícuota respectiva. Las alícuotas de los puestos de estacionamientos, maleteros o depósitos al ser asignadas a una misma unidad inmobiliaria podrán ser sumadas para calcular la alícuota total de dicha unidad. Cuando los maleteros de depósitos sean áreas comunes, podrán ser arrendados a los copropietarios para constituir fuente de ingresos adicionales de la comunidad, mediante un contrato que siempre será considerado de tiempo determinado. I) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas, mantenimiento y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de las unidades inmobiliarias existentes en él; J) Igualmente serán considerados como cosas o áreas comunes, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio principal o complementario y también, los espacios físicos que conformen una unidad inmobiliaria del tipo que fuere (residencial, comercial o industrial); sótanos, depósitos o maleteros; y estacionamientos rentables, si los hubiere en el Condominio, cuyos frutos se destinarán exclusivamente a incrementar el fondo de reserva del inmueble. Artículo 48: De las áreas de uso exclusivo a determinadas unidades inmobiliarias: Las áreas o zonas de uso exclusivo se definen como áreas comunes cuyo acceso sólo es posible a través de determinada unidad inmobiliaria, como resultantes del hecho de la construcción del inmueble que produce tal privilegio y que comporta una tenencia material del espacio geométrico que así ha sido definido. No es un derecho real que tiene el propietario de la unidad inmobiliaria a la que está asignada, sino la expresa delimitación del área común; su uso, goce, disfrute y destino conferido al propietario de tal unidad. Se estiman otorgadas estas áreas sin límite de tiempo preestablecido. La posesión que ejerce el copropietario de una unidad inmobiliaria a la cual le está asignada una zona de uso exclusivo será gratuita y nada deberá pagar al condominio por ella. Quedará a su cargo todo lo referente a su mantenimiento y conservación sin que por ello se le deba compensación económica alguna. Parágrafo primero: Límites del derecho de uso exclusivo: A) Su titular deberá servirse de esta área común según el destino que está establecido en el documento de condominio y proyecto inmobiliario aprobado por la autoridad competente. 24
  25. 25. 25 B) No podrá servirse de esta área común contra el interés de la comunidad de copropietarios; y C) Su titular deberá servirse de esta área sin causar daños o perjudicar el derecho de otros copropietarios en la comunidad. Parágrafo segundo: cuándo puede revocarse el derecho de uso exclusivo: A) Cuando su titular se sirva del área de uso exclusivo en vulneración y traspaso de cualquiera de los límites establecidos en el parágrafo anterior; B) Cuando por decisión de los copropietarios bien expresada por vía de la Asambleas o de la Consulta, siempre y cuando representen al menos, el setenta y cinco por ciento (75%) del total de voto personalístico y favorable de la comunidad inmobiliaria; C) Por disposición de la Ley; D) Cuando por hechos fortuitos o de causa mayor; fenómenos de la naturaleza en general, las áreas de uso exclusivo desaparezcan o sean alteradas de tal forma, que pierdan su carácter en el conjunto inmobiliario. Parágrafo tercero: Del cuido y conservación de las áreas de uso exclusivo: Serán por cuenta del propietario de la unidad inmobiliaria a la cual están atribuidas estas áreas, la totalidad de los gastos de mantenimiento; las reparaciones menores que requieran y las mayores que se deban por la no realización de aquellas. En el caso de las azoteas dadas como áreas de uso exclusivo, los propietarios de las unidades inmobiliarias tendrán la obligación de realizar a sus propias expensas los trabajos en sus pisos que garanticen su impermeabilidad contra el agua, para evitar daños a otros copropietarios. Estos trabajos serán considerados como actos de conservación o reparaciones menores. Parágrafo cuarto: Principio de seguridad física: especialmente en el caso de las áreas de uso exclusivo determinadas por las azoteas de los inmuebles, el propietario de la unidad inmobiliaria afectada deberá siempre permitir el acceso a las mismas en caso de incendio o de cualquier otro hecho fortuito que ocurra en el conjunto inmobiliario; teniéndolas como eventual lugar de refugio. Esto comprende el acceso para el personal técnico que deba realizar las labores de mantenimiento o reparación de los equipos y bienes comunes que se encuentran ubicados en las azoteas y cuyo acceso se logra únicamente por ellas. Capítulo III: Del Documento de Condominio y su Reglamento Sección Primera: Del Documento de Condominio: Artículo 49: Definición: Es la norma fundamental que debe considerarse en la regulación de la vida de una comunidad inmobiliaria bajo el régimen de condominio o copropiedad. A él quedan sometidos todos los copropietarios y sus disposiciones son de obligatorio cumplimiento; no relajables por acuerdos entre particulares y su elaboración puede corresponder exclusivamente al dueño de las unidades inmobiliarias que se enajenarán en propiedad horizontal, o éste puede procurar la intervención de los potenciales copropietarios, si la obra no está concluida y antes de la enajenación de los inmuebles. Artículo 50: Su contenido esencial: Todo documento de condominio deberá hacer mención sobre los siguientes aspectos: A) Tradición legal de la propiedad inmobiliaria donde están construidas las áreas comunes y susceptibles de apropiación individual del condominio; 25
  26. 26. 26 B) Identificación del dueño de la obra y su expresión de voluntad de vender las unidades inmobiliarias en ella contenidas, bajo el régimen de propiedad horizontal; C) Identificación y deslinde de los lotes de terrenos donde se construyeron las unidades inmobiliarias, identificando su área perimetral con coordenadas U.T.M.; D) Descripción general de las cosas comunes que sirven al inmueble y de las que sirven a determinadas unidades inmobiliarias; incluyendo las áreas de uso exclusivo a éstas; E) Estimación del valor total del conjunto inmobiliario y de cada una de las unidades inmobiliarias en moneda de curso legal, de forma referencial no vinculante para el precio final de venta, valor que debe ser expresado exclusivamente en moneda de curso legal; F) Descripción y deslinde de cada unidad inmobiliaria a vender y determinación de su alícuota y la de aquellas áreas que le han sido asignadas (puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos) según el documento de condominio. G) Determinación de la alícuota de cada unidad inmobiliaria para calcular su participación en las cargas y gastos comunes del total del conjunto inmobiliario al que pertenece; y también de la alícuota que sirve para determinar su participación en los gastos comunes sobre el edificio o parcialidad inmobiliaria donde está construida, integrante de la totalidad del conjunto o inmobiliario. En caso de existir estas dos alícuotas, el documento de condominio deberá obligatoriamente expresar la metodología y procedimientos aritméticos realizados para calcular cada alícuota. El contenido de la alícuota será el que está expresado en esta Ley. H) Régimen administrativo del inmueble: versará sobre lo dispuesto en este título, enfatizando en cuanto a: el nacimiento de la Junta de Condominio; sus atribuciones; constitución de los fondos de reserva y otros especiales para la conservación y reparación del inmueble. Existirá un Fondo de Reserva definido como: “parte del patrimonio del inmueble que se constituye con el aporte inicial que hace en un solo desembolso todo copropietario, el cual se reembolsa mensualmente y se incrementa también cada mes con la retención que haga el ente administrador de un porcentaje sobre el total de los gastos comunes del inmueble”. H.1) El Fondo de Reserva será de carácter obligatorio en el funcionamiento de cualquier conjunto inmobiliario bajo el régimen de propiedad horizontal. Se constituirá con los aportes iniciales de los copropietarios, cuya suma exceda el cuarenta por ciento (40%) del total de los gastos comunes mensuales del condominio correspondiente al primer mes del funcionamiento de la primera junta de condominio. Para los meses siguientes, se mantendrá con la retención que haga el ente administrador de un mínimo del diez por ciento (10%) sobre el total de tales gastos, pudiendo la comunidad de copropietarios aprobar porcentajes mayores cuando lo estime conveniente. H.2) El Fondo de Reserva podrá incrementarse también por ingresos provenientes de las siguientes fuentes: a) los intereses bancarios generados por la cuenta financiera (corriente, ahorros u otra de naturaleza similar) donde se encuentra depositado el dinero que lo constituyó inicialmente; b) los intereses moratorios por el atraso en el pago de las deudas de condominios que obligan a los comuneros; c) por la recaudación excedente al cien por ciento (100%) de las alícuotas porcentuales señaladas en el documento de condominio; d) por colocaciones financieras de cualquier índole; e) cualquier otro ingreso regular y de poca cuantía; o esporádico y de monto importante (Ej. Vallas publicitarias; alquiler de áreas comunes para instalaciones determinadas, entre otras); y f) o esporádico y de poca cuantía. H.3) El Fondo de Reserva sólo podrá ser utilizado para cubrir gastos comunes ordinarios o extraordinarios causados en el Condominio y deberá ser repuesto en su totalidad, de acuerdo a la 26
  27. 27. 27 programación de su recuperación gradual que podrá hacer la Junta de Condominio. Se considerarán gastos ordinarios los esencialmente recurrentes o fijos que se presentan periÀþ>2

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