Finanztest 09 2009,SHB - Kleinanleger 0,00 - Exgesellschafter Millionen?

Viel Vertrauen Vorteile von geschlossenen lmmobilienfonds Nachteilo von geschlossEnen lmmobilienfonds verlangt r Anleger brauchen r S€hr lange sich nicht um Kauf, Beteiligungsdauer Vermietüng und r Anleger haben keinen V€|waltung d€r lmmo- Ein{lussaul Geschäfts- b i l i e nz u k ü m m e m politik des Fonds r B e i s e r i ö s eP l a n u n g . Anleger haften für r gute RenditeaussichtenVerlustedes Fonds Geschlossenelmmobilienfonds.Langfristige für mehrereJahre I Totalverlust, wenn Beteiligungen geschlossenen an Fondssindnur . J ä h r l i c h e A u s s c h ü t d e r F o n d ss e i n e t u n g e nu n d A u s z a h l u n gKredile nicht mehr lukrativ, wenndieAnbieter seriösgeplanthaben. am Ende der LauJzeit bedienen kann ^ nbietergeschlossener Fonds werben gerneingesammelt, nimmt erkeineneuen Uberschüsse erhaltensie meist erst nach timit atrraktivenAusschüttungenund Anleger mehr auf.Erwird geschlossen- vielen Jahren,vorausgesetzt, der Fonds guten Renditen Beteiligungen wert- für an DieBequemiichkeit dieserGeldanlageist wirtschaftet überhauptedolgrcich. beständigen Gewerbeimmobilien. Anleger Vorteilund NachteilzugleichrKauf,Verwal- Die Bilanzvon geschlossenen Immobi- könnensichmeistmit Beträgen 10ooo ab tung und Vermietung übernehmen die lienfonds in derVergangenheit un' fiel sehr EuroanBürohäusem oderEinkaufszentren Fondsmanager. Ihnenmüssen Anlegerver- terschiedlich EineReihevon aus. Fonds,die beteiiigen. trauen.Nur wenn die Managerseriöspla- auf zahlungskräftige Mieterund langftisti- Ziel eines geschlossenen Immobilien- nen,kannsichdieAnlage lohnen. ge Mietverträgegesetzthaben, konnten fondsist es,mit Anlegergeld Krediten und In denerstenIahrenbekommen Anle- die ihre Ausschüttungsversprechen halten,an- die ausgesuchten Immobilien finanzie- zu ger über die jährlichen Ausschüttungen deresindweit davonentfemt. rcn. Hat er die geplanteSummebei Anie- nur das eingesetzteKapitalzurück.Echte Beim Fonds ,,H.lS.Deutschland kön- 1o" nen sich zum Beispiel ooo Aniegerseit 13 2oo5 über prospektgemäße Ausschüttun- genvon 6 bis 6,5Prozent ihrcr Beteiligung freuen.DieFondsimmobilien, darunterdas Einkaufszentrum ,,DasSchloss" Berlin, in ein Behördenzentrumin Frankfurt am MainundeinEinkaufszentruminPotsdam sindgut vermietet. Anderegeschlossene Fonds, nicht so die vorsichtig kalkulielthaben, kämpfenin der Wirtschaftskrisemit sinkenden Mieten und Leerständen. musste So beispielsweise der Münchener Fondsanbieter SHB die Ausschüttungen einen Fondsausset- für zen,derin dasEinkaufszentrum Carrd Göt- tingen sowiein 15Edeka-Märkte investiert hat.Betroffen sind3gooAnleger. Anleger werden Mitunternehmer WerAnteilean geschlossenen Fondszeich- nen wiil. sollteceid haben.daser notfalls auchverlierenkann.Riskant die Anlage ist allemal.Denn Anlegersind als Mitunter- nehmer an Gewinnenund Verluste[ der Anlagegesellschaft beteiligt. 63 Millionen Euro hat der Fonds ,,Carr6Göttingen" in Edeka-Märkte und das Einkaufszentrumin Göttingen investiert. Sinkende Mieten und teilweiser Leerstand im Einkauts- zentrüm machen dem Münchener FondsanbieterSHB nun zu schaffen. 5 6 B a u e nu n d W o h n e n Finanztest 9/2009

! m m o b t l i e n sG e i d a n i a s "l ai Il wlrtschaftet ein Fondsschlecht,können Fonds Privatbank Oppenheim der Sal. und Anleger ihre Fondsanteile nicht einfach ihresVertriebspartners Eschbeteiligt Iosef kündigenoder verkaufen.Sie sind an die haben.Die Fondshabenin fünf Karstadt- zwischenund2o lahrenlaufenden 5 Verträ- Häuserinvestiert und sind auf die Zah- Anlage. Investieren nicht mehr Sie gegebunden. Kündigen trotzdem,erlei sie iungskraft Mietersangewiesen. des als 5 ProzentlhresVermögensin densiemeisthohe Verluste.EinVerkaufauf geschlossene lmmobilienJonds. dem Zweitmarkt scheitert oft, weil der Risikocheckvor dem Fondskauf Dann könnenSie Verlusteverkraften. dort nicht mehr gehandelt wird. Bevorsieeinem Fondsmanager vertrauen, Von Sparplänen monatlichen mit Ein- Fonds Kasse machen könnenAnleger nur,wenn können Anlegerselbsteinen Risikocheck zahlungen ratenwir ab. FürKleinspa- die Fondsinitiatorensolide planen. Sie ornehnen(srehe Tabelle). Prufung Die be rer sind die Fondszu riskant. müssen Immobilien zu gutenPreisen kau- ginnt mit einem Blick ln die Leistungs- gut fen und siedauerhaft vermieten. bilanz, sichjedervomInitiatorschicken die Steuer, LassenSie lhren Fondsvon allesrichtig lassenkann.Hier steht,ob ein Anbieterin einem Steuerbetater prüfen. Einkünf- Habendie Fondsinitiatoren gemacht,können Investorenvon guten derVergan8enheLt erfolgreich Bisheri war. te aus Vermietungund Verpachtung Mieteinnahmenprofitieren.Eine attraktr ge Erfolgesind ein Pluspunkt, aber natür- deutscher lmmobilienwerdenmit ve Endausschüttung es fur Anleger. lich keineGarantie gibt füdie Zukunft. dem persönlichen Steuersatz ver- wennderVerkaufder Immobilienam Ende Fonds,deren Immobilien bei Vertrags- steuert.Der Verkaufder Immobilien der Laufzeit einengutenErlöserbringt. beginnnochnicht feststehen, betgennicht ist nach zehnJahrensteuerfrei. Hohe Mieteinnahmenallein sind aber abschätzbare Rislkenfür Anleger.Längst kein Indizfür eineguteAnlage. FallAr- nicht jederVorstand ein Händchen Der hat bei die Check.WählenSie nur Fonds, candor zergt. uberhöhte wie Mietenzuslän- Auswahl und Umsetzung geplanter Investi- gut im Bisikocheck abschneiden. de kommenund wozu sie führen können: uonen. Der HaldelskonzernArcandorverkaufte Gutist es,wennein Fonds mehrere in Ob- seineKarstadtlmmobilienzu einemüber- iekte und Standorteinvestiert. Dadurch höhtenPreis mieteteslefür eineunüb- verteiltsichdasRisiko. und Die Kosten,die Anbieter für eine Betei- lich hoheMietezurück. Schlecht es,wennein Fonds ist seineOb- sollteninklusiveVerwal- ligung verlangen, Daskonnte der Konzern zunächstwegen jekteüberwiegend aufPumpkauft und nur tungsgebührnicht mehr als 12 Prozent des hohen Verkaufspreises verschmerzen. zu einemkleinen Teilnit Anlegergeld. Ie der Beteiligungssumme betragen.Fordern SchiefginB trorzdem. es Arcandor plei- höherder Anteilvon Krediten, destoris- Anbietermehr,zahlen siemeistbesonders Sing te und zahltkeineMietenmehr. Wirtschaftet Fonds kanter. der schlechtund hohe Provisionenan Vermittler. Das ist DenMietauslall bekorrmen Anleger kannerseine nun Kreditenicht mehrbedieneq jedochnur nötig,wenn eln Angebotnicht zu spüren,die sich an den geschlossenen gehter ieichtpleite. überzeugt und schwer vermittelnist. I zu Angaben HöhederAusschüttung zur oderRendite Immobilienfonds Prognosen. Risiken sindbeigeschlossenen reine Die eines können Fonds anhand Interessenten einschätzen. meisten der Prüfpunkte die findensie im Fondsprospekt. Angaben Mitdor€s Riaiko Leistungsbilanz Die Leistungsbilanz weist aus, dass der L a u t L e i s t u n g s b i l a n zn d n i c h ta l l e F o n d s si Es gibt keine Leistungsbilanz, weil der An' Anbieter in der Vergangenheitbereits des Anbieters in der Vergangenheiteriolg bieter neu auf dem Markt ist, oder die mehrere geschlosseneFonds erfolgreich Fonds des Anbieters sind in der Vergan zu Ende geführt hat. g e n h e i ts c h l e c h t e l 6 u t e n . g Laufzeit der Fonds W e n i g e ra l s f ü n f J a h r e . B i sz u z e h nJ a h r e . z e h nJ a h r e . Anzahl d€r Fondsobjekte Uber drei. Zwei bis drei. Eins. Nebenkosten inkl. Agioi' U n t e r ' 1 0P f o z e n t . 8is 12 Prozent. 12 Prczent. lnvestition in untlel K e i n eu n b e k a n n t e n 8is zu 40 Prozentder lnvestitionensind Mehr als 40 Prozentder Objekte sind bei Objelce {Blindpool} Investitionsobjekte. bei Vertragsäbschluss unbekannt. Vertragsabschlussunbekännt. Garantien'?r LängjährigeBankgarantien, eines bisher staatlich€Ga- Platzierungsgarantie Garantienvon neu am Markt auftretenden odervon rantien oder Garantienzahlungskräftig€r erfolgreichenFondsinitiators Fondsinitiatorenoder von Firmen ohne zahlungskräftigenFkmen aus dem große Zahlungskraft. Beteiligungsumfeld. Fr€mdkapitalquotel Bis30 Prozent. Über 30 bis 60 Proz6nt. 60 Prozent. Rechtsform Es gibt keine Rechtsformmit geringem Komm€nditgesellschäft (KG).Anleger haf- Gesellschaft bürgerlichenRechts{GbR). Risiko. tet für Verlustemit seiner Einlage. Anleger haftet unbegrenztfür Verluste, N a c h s c h u s s p f l i cih t F a l le a n e P i e i t e . m r Verkauf vor Ende cler Fondsanbieter verpflicht€t sich, Anteile Anteile des Fonds werden auf €inem Kein vorhanden Velkaui Zweitmarkt oder Laufzeit (Zweitmark) vor Ablauf der Vertragslaufzeii gegen Ab_ Zweitmarkt mlt Über 70 Prozentdes auf demZweitmarkt weit unterWert nur s c h l a gz u r ü c k z u n e h m e n . möglich. 1) Das sind die Kosten, die gleich zu Anrang von der Einlase absezogsn werden, zum nur etwas rerL wenn der Garant im Emstfalläuch zahlen kann Bank€n oder staani- Beispielfür V€rtrieb, Management und VeMäl1ung Die Prczontangabenbeziehen che Ga.aniegeber bieten mehr Sioherheitäls Initiatoren oder Fimen aus dem Um- sich aui die Beteilisunsssumme. Viele Fonds haben Nebenkostenvo. weit über 12 feld der Beteilis!ns. 3)Anteilvon Krediten an dsr Investitionssumm€.Je mehrObjekte nichl von Anleger 2) Platzierungs-,Fe.tigsreliungs-,Zins-. Höchslkosien_und Mietausfal garantion sind seld, sondem auf Pump gekaultw€den, deslo höhsr ist das Bisiko 9/2009Finanztest B a u e nu n d W o h n e n 5 7

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