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山西深度第二期
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山西深度第二期

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  • 1. 哦 第1页
  • 2. 【深度·目录 CONTENT】 【深度·封面】 ………………………………………………………… 倒春 还怕天更寒!2009 年太原楼市再上征途 …………………… 【深度·分析】 ………………………………………………………… 经济适用房 TO BE OR NOT TO BE ………………………………… 银行|开发商|购房者博弈,谁主沉浮? ………………………… 【深度·监测】 ………………………………………………………… 【营销】 项目广告投放排名 …………………………………………… 太原富力城营销追踪分析 …………………………………… 【土地】 0902 太原市土地成交分析 …………………………………… CG-0816 地块简报 …………………………………………… HGZ-0820 地块简报 ………………………………………… 【深度·要闻】 ………………………………………………………… 两会热点—廉租房 ………………………………………………… 太原市场动态 2009 年 2 月 14 日—3 月 12 日 …………………… 【深度·大家】 ………………………………………………………… 郎咸平|今天的地产问题都是腐败惹的祸 ……………………… 【深度·互动】 ………………………………………………………… 报告定制服务 ……………………………………………………… 2009 年度太原市春季房地产展示会……………………………… 招聘信息 …………………………………………………………… 营销服务类 …………………………………………………… 服务信息 …………………………………………………………… 短信服务 ……………………………………………………… 户外广告服务…………………………………………………… 第2页
  • 3. 第3页
  • 4. 倒春 还怕天更寒! 2009 年太原楼市再上征途 回暖?回光? 2 月!太原!春节后的这一个月,是令人兴奋而充满想象的一个月!太原商品房的成交情况有了明显“回暖”迹象。太原富 力城截止到 2 月底共销售出百余套;银海水韵以 6300 元/平米的均价在 2 月售出 10 多套住宅;阳光银座自正月初七至正月十五 过后,销售量进一步放大,截止 2 月 19 日已销售 15 套…… 2 月!全国!以北京、上海、天津等为代表的一线城市,近几个月成交量也有了明显上升,价格也有一定上浮。在北京,万 科旗下的“万科中粮假日风景”“金隅万科城” 、 ,首开集团旗下的“首城国际中心”,远洋地产旗下的“远洋沁山水”等多个项目 开始提价,多数楼盘提价的幅度超过 10%。在天津,3 月 1 日新建商品房日成交 333 套,3 月 7 日超过 460 套…… “回暖了么?”业内在奔走相告的同时,也在“奔走相问”,喜悦的语气中分明含着几分谨慎…… 据房研网调查,2 月份销售较好的项目在市场在售项目中所占比例并不高,大部分项目依靠的是去年 4 个月冷冻期后释放出 来的存量客户需求,新增客户为数不多。而最近阶段的房地产广告推广力度仍然低迷,报纸广告的占版率不足 2%……更多的项目 持续着去年的颓势,无所想、无所为,但压力却让他们不能“无所谓” 。 梦醒时分 在前几年市场环境好时,人们称太原的开发商,在挖坑时就开始了卖房。虽说国家允许房地产商可以进行商品房的预售,但 整个太原市场同期的实际供应量反而偏紧,成为导致价格直线上升的原因之一。据统计,太原的房价在 07、08 年上升了 2 倍! 第4页
  • 5. 市场好时大量的资本进入楼市,大量的商人进入了自己原本陌生但利润极高的房地产行业。开发了大量同质化严重缺乏特色 的住宅项目。在经济收入落后于全国平均水平的情况下,市场供应的主力户型竟然是 120 平米到 140 平米的户型!大量的投机性 产品满足了相当部分的投机需求,正所谓投机的价格对应的是投机的产品,投机的产品必然满足的是投机的客户! 然而,好梦怕是难以完成那“一日游”! 当 08 年下半年经济危机开始真正影响山西房地产市场时,以 120、140 为主力的“投机户型”开始不为市场普遍接受。此时 精明的投机资本和投机客户早已嗅到市场的寒意,开发商开始了主动的“生产自救”。08 年下半年后,以中小户型为主打的项目 大量面市,初期的市场反响很好。例如河西某项目, 11 月某一周的售楼部来电,日均都超过了 20 组;来访也达到了 8 组。这在 当时的市场环境下,说明中小户型只要总价控制合理,需求是很大的。然而遗憾的是,这些项目多因产权问题所困扰,随着严查 土地违法行动的开展迅速死亡。 短暂的回暖;潜在的需求;再次冷清的售楼部,经典的经济学命题,难以解决的大困惑。 谜题何解 正当龙城地产陷入困惑中时,以富力、恒大为代表的地产巨头,悄然占据了市场中相当一部分份额。即便最早进入太原市场 的绿地集团也悄然启动着自己的新项目…… 客观的看富力、恒大带来的并不是什么高端的产品,仅仅是普通高层住宅的升级产品——精装住宅,还有本地开发商图纸上 的实景园林。假使本地企业也做同样的产品,会有他们一样的热销效果吗? 09 年开年伊始,继恒大、富力之后,海尔地产、昌盛中国、泛海地产、星河湾哪个地产商不是成百上千亩的占地,数十万上 百万平米的体量。面对同样的市场气候,如此巨大的开发量与本地开发商几万、十几万的项目相比,可以说利弊互现。 去年大型的房地产上市公司经历了几年来最冷的冬天,因经济环境的变化,房地产行业进入深度调整期,由全国房地产市场 第5页
  • 6. 的萎缩以及销售低迷所引发的资金短缺已成为目前房地产公司面临的最重要的问题。 据《羊城晚报》消息,对已披露年报的 31 家房地产上市公司统计,超过七成的房企经营现金流为负数。在已披露年报上市 公司中,保利地产经营现金流量全年高达-75.90 亿元,位列所有房地产上市公司之首。而房地产龙头的万科 A 年报显示,公司全 年经营现金流量为-3415.18 万元。对于 2009 年房地产企业的现金状况,众多机构普遍认为,今年年初应该是房企资金最为紧张 的阶段。某大型地产上市公司的高管坦言,当下最重要的是抓现金流、大力促销、加快存货周转。 一个个地产大鳄、上市公司都如此,山西本土的大量中小房地产企业其资金状况可想而知。06、07 年囤积的土地和大量空置 商品房,每存在一天都在消耗着早已资金链紧绷的本地开发商。尽管开发体量不大,资金要求不是很高,但时间会耗尽一切。再 无行动,就无希望! 现金为王 从“土地为王”到“现金为王”。一个个地产大鳄着实给本地开发商上了一课。从万科的引跑降价,到太原恒大绿洲成本价 卖房、富力城的打折销售,谁在这一轮危机中尽快消化掉手上的存量房率先跑掉,谁就是胜利者。 反观本地部分开发商,在销售中对于价格的下降过于敏感,打折的幅度偏小,只是在被动的等待市场转暖,年初的短暂“回 暖”反而让这部分开发商“坚定”了自己原有的错误判断,认为谁降价意味着谁已经撑不住了,原因是大家认为我还能撑过去, 我的房子也不错,凭什么降价? 加大折扣力度、加快工程建设、加强广告宣传、加紧销售节奏……倒春,还怕天更寒!危机没有走,我们不能盲目的认为春 天已经到来。 问题一个接着一个,大家需要做好准备啊! 第6页
  • 7. 第7页
  • 8. 经济适用房 业内呼吁“停建”经济适用房的声音愈演愈烈,老百姓却恨不得经济适用房能蜂拥而至。遭遇冰火两重天的经济适用房在 2009 年又迎来了一项利好政策,令地方政府头疼多时的经济适用房资金源问题将有望得到解决。年前全国建设工作会议上已经透露: 6000 亿的闲置公积金将投向经济适用房,由公积金投资建设的经济适用房将重点面向公积金缴存人销售,用于解决作为既买不起 商品房又没有资格租廉租房的“夹心层”的住房问题。 经济适用房成为打破公积金围城的一枚先行棋子,老百姓既希望自己存在公积金账户里的钱能“活”起来,又渴望自己能住 得上价格合理的好房子。这枚饱含百姓期望的棋子,重过千军万马。经济适用房能否冲破住房公积金的围城,更解救经济适用房 自身? 最好的结局是:公积金缴存人都美美的住上了既经济又适用的好房子。这种十全十美的结局出现的概率有多少,不用多说, 大家心里都清楚。 最坏的结局是:住房公积金被挥霍一空,公积金缴存人赔了夫人又折兵;建好的经济适用房,要么出现高租售率,要么成了 中低收入人群望尘莫及的豪宅。这种情况出现的概率却不低。 一 经济适用房的历史 早在 1991 年 6 月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:大力发展经济适用 的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题。 1997、1998 年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,我国在房改过程中为适应新的经济形势,由政府推 出了一种新型房产种类,即经济适用房。经济适用房的定位是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。 于 1998 年推出的经济适用房主要就是为了启动消费市场和解决中低收入家庭的住房困难问题。 第8页
  • 9. 从 1998 年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展,房价相对低廉, 经济适用房逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。从开工面积到项目数量都在成倍增加,经济适用房迎来高速发展时 期。 2004 年,建设部、发改委、国土资源部及央行联合颁布了《经济适用房管理条例》,规范经济适用房的管理与发展。 条例颁布了,但经济适用房的问题却并没有减少,反而越聚越多。 从 2005 年至今,经济适用房迎来了第一个历史困惑期。前期大量建成的经济适用房被扣上了既不经济也不适用的帽子,一 些地方成片的经济适用房小区遭弃购,一些地区排号场面失控。百姓抱怨,经济适用房建的太少了;开发商却强调,经济适用房 把本属于商品房市场的那份蛋糕也抢走了;业内分析人士则极力赞成取消经济适用房,重新规划中国的住房结构,让保障房归政 府,商品房归市场。 针对经济适用房,中央政府一再出台措施规范其发展,但效果微乎其微。一片声讨中,经济适用房将走向何方? 二 经济适用房的优惠政策 经济适用房是指由政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经 济适用房,从一开始就一直与“保障”这一词紧紧相连。尽管经济适用房有着部分商品房的属性,但是经济适用房政策 的出台的确给中低收入家庭带来福音。针对中低收入人群这样一个实力偏弱基数偏大的社会群体,政策性的经济适用房 在方方面面都体现了其“扶弱”性。 1)免交土地出让金。 《经济适用房管理条例》中明确规定:经济适用住房建设用地,要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求,合 理布局,实行行政划拨方式供应,并免交土地出让金。由于土地成本占房地产开发成本的 3~4 成,免交出让金是经济适用房 价格低廉的重要保障。 第9页
  • 10. 2)行政收费减半。 建设和经营中的行政事业性收费,实行减半征收;属于服务性费用的,按低限收取;属于保证金、押金性质的,一律免 交;经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用,由政府承担并同步规划和建设;营业税等税费也依法有所减免。 3)中低收入人群才能申请经济适用房。 《经济适用住房管理办法》第二十条规定,符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:有当地城 镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;无房或现住房面积低于市、县人民政府 规定标准的住房困难家庭;家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准;市、县人民政府规定的其他条件。 4)微利销售。 经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》的 规定确定;其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于 3%利 润的基础上确定。 5)经济适用房的销售价格由政府规定,低于商品房。 经济适用房价格构成包括住房建设的征地和拆迁补偿安置费,审查设计和前期工程费,住宅小区基础设施建设费,建 设工程费以及以上 4 项之和为基础的 1%~3%的管理费。 经济适用住房价格确定后应当向社会公示。 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未 予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。 6)户型限制。 经济适用房的户型限制在 60~80 平方米左右,以满足中低收入人群的基本住房需求为准则,并严格控制各户型比例。 第 10 页
  • 11. 三 经济适用房深陷困境 假如,实际操作中经济适用房的开发与建设能按照上述条例规定,一丝不苟的执行,经济适用房的未来无疑是光明 的。现实已经残酷的说明,这个假设不成立,因为这种理想状态中的执行方案是不存在的。 在市场竞争的反复磨砺中,经济适用房的经济性和适用性正在一点一点地消磨。下面房研网将从经济适用房现有的 一些典型问题出发,抽丝剥茧,探讨经济适用房问题产生的根源。 1)地方政府奉行“卖地财政”的问题。 免交土地出让金的确是保障经济适用房的廉价的一项基础条件。但在中国的大多数城市里,土地收益仍然是地方政 府收入的重头戏。据悉,地方政府收入中 30%~40%来自土地出让。“卖地”成了地方政府的核心“经济增长点”,“土 地财政”成了地方 GDP 增长的“支柱产业”。由于高档商品房建设的土地收益远远大于经济适用房用地,增值能力强的地块 当然不可能行政划拨给利润微薄的经济适用房,取而代之的只能是一些城郊地区,地块周围的配套设施不完善。一旦选 择了经济适用房,就意味着选择了交通不便,居住环境偏远,意味着每天在路上就要耗掉大笔的时间,城市扩张比较慢 的地区,这种情况持续的时间就越久。 另外,中央政府虽然要求各地要规划每年的经济适用房和廉租房的建筑面积,但地方政府往往由于资金力量薄弱而 将规划中的保障房搁置,停建。经济适用房在各个地区的发展屡屡出现断层。占城市人口 80%的中低收入家庭在没有经济 适用房可供选择的情况下,不得不把辛苦积攒了多年的积蓄投到贵得离奇的商品房市场中。 经济适用房供应的断层,直接导致商品房市场的需求过热,房价在 07 年高居不下,楼市一片虚假繁华。开发商一股 脑的全涌向了商品房的投资,经济适用房更加的无人过问。恶性循环过后,原本有能力购买商品房的人也因房价狂飙突 进式的增长,在高耸的楼价前,望而却步。原本就没有能力购买商品房的人群,掏干了积蓄,在被套上房奴的枷锁之后, 开始勒紧裤腰带过日子。相伴而生的是大量中低收入人群的消费能力锐减,近而导致各行业产能过剩,全社会经济水平 下行。 第 11 页
  • 12. 虽然在经济适用房管理条例中规定,完善经济适用房小区的基础设施资金由政府负责,但一些经济实力较差的地方政 府根本无力解决这一问题。实践中也表明,价格低廉的经济适用房也屡屡因地理位置偏远、配套设施不全而遭弃购。 2)经济适用房申购人财产状况不明和分配不公的问题。 依照条例的规定,城市中几乎 80%的居民都有资格申请购买经济适用房。尽管在经济适用房销售环节中存在审核申请 人财务状况和公示购房者名单的要求,但这种公示和审核制度能产生作用的前提必须全社会普遍建立真实而完备的个人 信用体系。 在美国,金融机构可以从借款人的银行帐户、信用卡机构的资料中了解借款人的消费习惯、信用历史,并可以从借款人过去 几年的纳税申报表了解其目前的和预期的收入。在中国,收入状况往往被罩在个人隐私的光环之下,各地审核单位以“不宜 查问隐私”的借口来做“挡箭牌”,经济适用房购房人的收入水平究竟有多少,其实只有购房人自己知道。 收入状况是能否申请购买经济适用房的第一道关卡。把好关,建好的经济适用房才能真正落到住房困难的人群手中。 然而中国现行的收入统计制度并不能真实的反应申请人真实的收入情况。经济适用房在分配过程中严重的不公平、不透 明现象直接把经济适用房的保障性质透支殆尽。申请经济适用房,某种意义上成了一种全民运动。那么保障中低收入人 群的住房需求又是从何谈起? 3)经济适用房大户型屡禁不止的问题。 《经济适用房管理条例》中明确规定,经济适用房住房面积要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在 80 平方米 左右,小套住房面积控制在 60 平方米左右。但条例中同时还规定各地可以根据当地情况来规定经济适用房的户型面积和 各种户型的比例。这种政策的灵活性,对经济适用房的住房面积标准造成了巨大的挑战。以太原市为例,经济适用房的 单套住宅面积可以达到 140 平方米左右,户型比不能超过 10%。这种大户型的经济适用房,已经远远地超出了其追求适用 性的建设标准,反而与强调舒适的商品房相差无几。大户型的经济适用房已成为一种回报稳定的投资产业。随之而来的 是经济适用房小区的高空置率和高出租率。 第 12 页
  • 13. 在香港,供 6~12 人的家庭居住的廉租房公屋面积也仅为 69 平方米,人均居住面积 7.6 平方米。相对于同样是保障中低收 入人群的大户型经济适用房,面积整整缩减了一半。 4)经济适用房多头管理和地方政府权力寻租、监管失职问题。 经济适用房是由政府提供优惠政策,并指导建设的一种保障性住房。对经济适用房项目实施监督管理是政府应尽的 责任和义务。《经济适用房管理条例》规定,各地政府的计划(发展和改革)部门、国土资源部门、规划部门、价格行政 主管部门和金融机构根据职责分工,分别负责经济适用住房有关工作。也就是说,规划部门只规划,国土部只负责划拨 土地,房地局管发证,价格部门最后审定价格,而经济适用房项目在建设期中的一切过程通通交由开发商负责。相当于 开发商拥有了完全的主动权,在地方政府监管不力的情况下,户型面积可以随意掌控,配套设施可建可不建。有的开发 商甚至不执行政府规定的销售价格,擅自抬高销售价格。即使这样,相对于高不可攀的商品房价格,购房者也只能无奈 的选择接受。 开发商在这种多头管理的监管体制下,其开发建筑的项目本身就可能出现单元类型不当、朝向欠佳、容积率高、绿 化率低、停车位少等问题。经济适用房的建筑质量、建筑品质也屡屡出现问题。 两会期间,政府又通报了一批收受开发商巨额贿赂的政府官员。可以推测的是,经济适用房由于监管制度的缺位, 在经济适用房建成的每一个环节都极有可能出现政府“权力寻租”的现象。政府既是经适房政策的主导者,同时又是监 管者,两重身份之下的政府官员,难免有“湿鞋”的时候。一旦“权力寻租”成功,经济适用房就意味着变质,“居者 有其屋”的理想境界恐怕又要延后若干年了。 四 太原市经济适用房现状分析 时代精奇市场研究部通过分析太原市已建成的由政府直接投资建设经济适用房小区,对太原市经济适用房建设现状进 行深入研究。 经适房 开发商 地段位置 周边乘车 周围配套措施 物业管理情况 房价 第 13 页
  • 14. 小区 路线 兴华苑 太原市 太原市兴华 105、10、 公交童心幼儿园、电车公 物业管理混乱,曾因房屋大面积 04 年约 2900 元/ 小区 经济适 北街附近 19、615、 司、晋机医院、太原幼师、 漏水、业主无法使用维修基金等 平方米 用房发 801、805、 太原城市学院 问题产生纠纷,多次更换物业公 05 年约 3400 元/ 展中心 821、821、 司 平方米 827、832、 06 年约 4800 元/ 833、834、 平方米 835、852、 07 年底约 5500 869 元/平方米 长风小 太原市 小店区滨河 21、813、 水、电、暖、管道煤气 自入住以来,先后曾有多家 开盘时最低价格 区 经济适 东路长风桥 13、 39、 十中分校、老军营小学、幼 物 业 公 司 实 施 管 理 , 其 中 , 为 2430 元/平方 用房发 北 400 米 807、825、 儿园、水果批发市场、田森 管 理 时 间 最 长 的 不 过 4 年 , 米 展中心 838、851、 超市、梓豪医院 而 最 短 的 才 10 个 月 856 东华苑 太原市 山西省太原 615、619、 学校、幼儿园、商场、市场、 供水、供电、供暖等部门均出现 小区 经济适 市杏花岭区 863、826 物业楼、客运东站、华北广 过问题;小区的配套工程学校、 用房发 五龙口街 播电视学校、水果蔬菜批发 幼儿园、商场、市场、物业楼等, 展中心 市场、太原市红高粱酒厂 被开发商卖掉;住宅维修基金不 能使用,使得漏水的房顶、跑水 的自来水管道不能更换等;物业 管理资料没有进行详细交换,物 第 14 页
  • 15. 业管理比较混乱 西华苑 太原市 太原市万柏 16、859、 太原成成中学新校址将建 小区紧邻高速车道,高速的车尤 小区 经济适 林区西华苑 857、875、 在丽华苑 其是大车,车速快,扬尘,对周 用房发 路附近 847 围的居民安全及环境都不好;空 展中心 气污染较为严重 汇丰苑 金座建 太原杏花岭 19、615、 中心雕塑、喷泉花园、下车 曾因有线安装问题、停车收费问 2002 年开盘均价 小区 设工程 区北大街 801、852、 库及一层分户车库,太钢十 题发生物业纠纷 2500 元/平方米 集团 49 号 865 中、二十二中,购物超市、 邮局银行、太钢曙光医院、 智能化、楼宇对讲、电视监 控、24 小时巡更。 滨河小 太原市 万柏林滨河 807、6 智能小区、安防报警、中新 销售起价:2800 区 经济适 体育中心对 建路小学、滨河小学、十二 元/平方米 用房发 面 中、幼儿园,华宇购物广场, 展中心 中行、农业银行,太原市第 二人民医院、心血管医院 安广小 太原市 原万柏林果 12、821 市水泥制造厂、晋西机器工 路面破损严重、曾因供暖问题、 开盘时最低价格 区 经济适 树场内,与 业集团 煤气使用问题产生纠纷 990 元/平方米 用房发 晋西机器厂 展中心 相邻 第 15 页
  • 16. 数据显示,自 2004 年至 2007 年,全省已通过实施安康居住工程建设经济适用房 1074.18 万平方米、9758 套。从 1996 年到 2002 年,太原市先后开发了兴华苑、长风小区、东华苑、西华苑、汇丰苑、安广小区、滨河小区几个“经济适用房”小区, 这些经济适用房都是由政府投资建设的安居小区,大多是建在城郊地区,位置较为偏远,但随着近几年城市加速扩张,交通不便 的问题已基本得到缓解。物业纠纷频繁是这些小区的共同特点,其中兴华苑和长风小区更换物业公司最为频繁。经济适用房小区 的诸多问题,让物业公司拒绝接管。因供暖、供水、供电导致的问题时有发生,小区内配套设施不齐全,房屋建筑安全问题也存 在隐患。 (一 )太原市经济适用房小区存在问题 1)小区内公共基础设施出售给个人。 以东华苑小区为例,市政府在建好该小区后,又将其出售给个人,东华苑小区内的小学也随之成为民办小学,高价学费让居 民望而却步。太原市经济适用房中心以东华苑已出售给个人为由,拒绝对东华苑小区负责。永乐苑的配套小学同样被出租给民办 学校,汇丰苑、滨河小区的配套学校一直无法交付使用。 2)经济适用房房屋质量存在严重缺陷。 建于 1992 年的滨河小区的房屋建筑质量存在严重问题。1999 年,513 栋 2 门 3 楼的阳台脱落把 2 楼的阳台砸塌;2005 年 6 月,513 栋的 1 门 3 楼阳台脱落,将 1 楼、2 楼的阳台砸塌;2006 年 9 月,512 栋 3 门 1 到 7 楼阳台全部脱落,将 2 楼一女主人 砸死。 3)经济适用房价格与商品房价格相差无几。 经济适用房售卖价格在政府物价部门核准后不得变动。兴华苑小区的售价却一直不停上涨, 年刚开始出售时约每平米 2900 04 元,05 年涨到每平米 3400 元,06 年又跳到每平米 4800 元,07 年底的时候涨到了每平米 5500 元,与一般的商品房价格相差无几。 4)经济适用房所占地段升值后,政府强令拆迁。 第 16 页
  • 17. 长风小区,全市最大的安居小区,当年被评为优质工程、全国的样板工程,建于 1998 年,即将要面临被拆迁的命运。长风小区 当时建成时,交通不方便,水质也有问题,在经过十年的整理和完善之后,长风小区的配套设施也趋于完善。然而仅仅十年,长风小 区就被戴上了拆迁的帽子,已被划为“旧城改造”的对象。 长风小区位于滨河东路长风桥北 400 米,受太原市政府城市规划“南移西进”策略影响,长风街一带已成为开发商们的新宠。 由于地段急剧升值,也许在某些人眼里,仅仅能够满足“安居”功能的长风小区太浪费这块宝地了。长风小区,据说已经报出了 拆迁补偿价:4300 元/平方米。万事俱备,只等拆了。 5)单位自建经济适用房项目,完全由单位控制。 太原市经济适用房项目除了由政府直接投资建设的安居小区之外,还有由单位自建的职工住宅,大约解决了 1.8 万户中低收 入住房困难家庭的住房问题。单位自建职工住宅的经济适用房项目,完全由单位说了算,对经济适用房管理条例中提出的各种限 制性规定忽略不记,而真正有住房困难需求的老百姓却很可能买不到经济适用房。 (二) 未来太原市经济适用房的发展状况 1)太原市 2009 年经济适用房项目规划 依照《太原市住房建设 2009 年度实施计划》中规定:今年要完成新建经济适用住房开工面积 15 万平方米、2500 套。西华苑 三期建设年内保证 5 万平方米主体竣工,西华苑四期、兴华苑、汇丰苑等 3 个项目将加快建设手续的办理,确保年内开工建设。 金桥街和西峪街经济适用住房项目,年底前完成农用地转用申报。今年 3 月底前,经济适用住房的准入标准将调整到位,申购条 件放宽到“家庭年收入在 3.6 万元以下、无住房或家庭住房建筑面积不足 60 平方米”。 2)新投建的经济适用房能否建给真正需要保障性住房的人群? 在中央大力扶持保障房项目的利好政策下,太原市的经济适用房建设又迎来一个高潮。这个初衷美好的政策,即将进入到这 样一个怪圈:政府拿钱建设却疏于监管,开发商更加唯利是图,15 万平方米的经济适用房项目正在筹备当中,如果依然奉行之前 第 17 页
  • 18. 的经济适用房管理方法,或者改革不深入,那么新投建的经济适用房项目也依然只是花瓶,真正需要实惠的老百姓依然与经济适 用房“绝缘”,而即使能跟经济适用房“结缘”也注定是“孽缘”。 太原市的经济适用房项目只是全国经济适用房建设的一个缩影。更多的问题并没有彻底的暴露出来。在重庆、广州等地,大 量经济适用房因位置不佳、户型不当、交通不便而遭弃购;在北京,购买经济适用房必做的功课——排号,这样的场面让人触目 惊心。经济适用房正在沦为各地政府眼中的尴尬“鸡肋”。 用这个小病不断、大病频犯的“鸡肋”去破闲置住房公积金的围城,被解救的公积金会怎样?会不会又想折回城里,因为以 前的围城虽然是乏味了一点,但毕竟安全;经济适用房进去后,会不会又想撤离?经济适用房已有的病态也许就不可能好转。 五 两会呼声:停建经济适用房 两会期间,政协委员们建议停建或取消经济适用房,而改建廉租房。 (一) 委员建议:经济适用房“变租为售” 1)张力 经济适用房已不合时宜 全国政协委员,富力地产联席董事长张力认为,经济适用房过去存在建豪宅、分配不公等诸多诟病。而在消耗了众多政府资 源兴建之后,又常常被认为并不“经济”而遭弃购,处于尴尬的境地。经济适用房已不合时宜。 以广州为例,现在很多经济适用房都卖不出去。在金沙洲那边的房子,经济适用房几乎和普通商品房差不多的价格,很多都 卖不出去。去年年底,政府首批摇珠派号的 2145 套经济适用房中,只有 975 套房屋被中低收入家庭认购,余下一大半遭弃购。 因“地段偏远、配套不全、户型不合适”等原因,老百姓对政府的投入不领情,既浪费了政府行政资源,又未达到住房保障的目的。 2)黄文仔 少建一些经济适用房 全国政协委员,星河湾董事长黄文仔认为经济适用房和限价房是应该少建一些。因为能买得起经济适用房和限价房的,都不 是穷人。 第 18 页
  • 19. 黄文仔认为应该引导中低收入家庭去市场上买便宜一点的房子。他还建议,政府可以把经济适用房交给开发商来做,廉租房 由政府来做,但可以借手发展商来管理,这样,还可以防止腐败。 3)蔡继明 经济适用房分配不公 政协委员,清华大学人文学院研究所副所长蔡继明认为,在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适 用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会 最弱势群体的住房需求。“如果最终社会最弱势群体没有得到,反而让不该得到的人得到了,大家自然会有意见。” 4)王超斌 经济适用房“变售为租” 全国政协委员,河南中陆物流配送有限公司董事长王超斌认为国家应该提供大量保障性住房,但这种保障性住房不应该给居 住者产权。他建议把经济适用房“变售为租”,租的人没有产权。只有这样,才能符合保障性住房的内涵。 二 经济适用房存在的合理之处:制约高房价 经济适用房在当下的这种高房价的市场环境中,的确是对高房价起到有效钳制的作用。一旦停建,中低收入家庭在当下的市 场化严重不足的房市里,更难实现“居者有其屋”的目标。 对于今年“两会”上一些代表和委员的“停建经济适用房都建廉租房”的建议, 住房和城乡建设部副部长齐骥说,到目前为 止,经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分,实际各地在执行的过程中,也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、 收入比较高的地区,经济适用住房仍在大量的建设。对一些西部地区,收入相对比较低,房价本身也不高,再加上土地价格也不高的 地方,他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉,另一部分通过市场解决掉。 三 经济适用房的存与废 80%的城镇居民有条件申请经济适用房,90%的城镇居民都梦想能拥有一套真正的经济适用房,但这些大多数人群并没有掌握 话语权,他们的呼声才是真正的“民生”。在这次两会上,建议取消经济适用房的多是些开发商代表,他们的言论自然也成了开 发商这一利益群体的典型代表。尴尬如“鸡肋”的经济适用房,存还是废,的确是个问题。 第 19 页
  • 20. 结语 在刚刚结束的十一届全国人大二次会议和全国政协十一届二次会议上,温家宝总理明确提出要选择一些有条件的地区进行试 点,把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。这项决议已是箭在弦上,经济适用房与公积金结合,能否产生化学 反应,既革除经济适用房的弊病,又降低公积金的风险? 房研《深度》下期将进一步分析:住房公积金的“破城之方”。 第 20 页
  • 21. 银行|开发商|购房者博弈 谁主沉浮? GDP 22 年,30 倍! 据中国国家统计局 2009 年 1 月 22 日公布的数据显示,2008 年全国城镇居民人均可支配收入 15,781 元,比上年增长 14.5%, 扣除价格因素,实际增长 8.4%。相对于 07 年全国城镇居民人均可支配收入 12.2%的增幅虽有所下降,但仍保持较高的增长幅度。 自改革开放以来,中国经济总量一直呈现跃进式前进的态势,中国国内生产总值 1986 年突破 1 万亿元,2001 年突破 10 万亿 元,2006 年突破 20 万亿元。国家统计局 2009 年 1 月 22 日发布的初步核算数据显示,2008 年中国国内生产总值为 300670 亿元, 比上年增长 9.0%。遭遇历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机的不利影响,国民经济仍然呈现较快增长的发展态势。 令人费解的是,国民经济较快增长,但近几年人民生活质量的提升速度却显缓慢。社会大众的体会是:买不起房、看不起病、 上不起学。 两会期间,政协委员们纷纷把聚焦的热点投向了房地产。过热的房地产业在这番金融风暴中迅速降温。房价高速膨胀,居民 收入虽然有所增加,但其增长速度却远远抵不上房价的攀升速度。 社会创造的财富哪里去了?居高不下的房价背后究竟是什么? 山西房研网分析员将通过研究银行的金融运作体系和开发商的操作模式,解析居民收入持续增加与住房消费负担沉重的原 因。 第 21 页
  • 22. 银 行:存款、贷款利率倒挂 例如:工行现行存款年利率为 3.6%,贷款 5 年以上年利率为 5.94%。 一名购房者在辛勤工作数年后,在中国工商银行存款 20 万元。银行通过吸收这位购房者的 20 万存款,5 年之后,需付给存 款人利息为:20 万×3.6%×5=36000 元;这 5 年之中,银行又将 20 万贷款给其他购房人,银行可获得贷款利息 20 万×5.94%× 5=59400。5 年之内,银行利用这位购房者的 20 万存款,盈利共 59400-36000=23400 元。 整存 5 年之后,准备买房。存款 20 万用于首付,另外向中国工商银行贷款 20 万元,还款期限为 15 年。利用等额本金的还 款方式计算,购房者应付给银行的利息为:90909 元。 在购房者存款到还完房贷的这段期间,银行通过存贷利率倒挂,从这位购房者身上盈利共:114309 元。 这只是一个模型化的极端例子,但也可能就是数以亿计的存款人当中一个活生生的例子…… 银行的生存方式 银行机构需要生存运转,在市场化环境下,利用存贷款利率差、存取款时间差取得一定的收益以保证自身正常运转,这是合 理的。在储蓄过程中,银行需要支付部分储户的储蓄本金以及额度不大的利息。理论上讲,如果没有新的资金来源,银行将没有 办法支付后期的本金以及利息。同时,银行自身的成本损耗,也会计入支出。 所以,银行为防止风险,需要采用其他方式来获取新的资金来源。 一是提高存款利息。银行面对的客户包括了企业、个人。银行以“高利息”的“理财”概念,吸收更多的储户存款,以使资 金更多流向银行,而不是流向其他投资领域。包括许多基金等理财产品,本质上都是扩大储蓄的目的。但这同时也意味着银行将 付出更多的利息。一旦出现“挤兑”这种极端的金融危机,银行还是会崩溃。 二是,银行把存款用于借贷。银行的本质,就是它的融资功能。通俗说,就是把我们的钱拿去“理财”,借给别人,利用存 贷款差额来获得收益。这也是为什么我们把钱存到银行,银行要付我们利息的原因。当银行把存款借贷出去,而借款人很有可能 就是原来的存款人。于是,存款人的身份从债权人变成了债务人,需要给银行支付利息了。我们叫他“两面人” 。 第 22 页
  • 23. 总体来说,我们借的是我们自己的钱。不同之处,就是存款利息和贷款利息存在一个差额。这个差额,是超出我们社会存款 总量的增额。 这个增额从哪里来?如上所述,一是扩大储户基数,用新增存款动态弥补存贷款差额。二是通过社会财富的不断增加,使得 个人的收入增长,企业能够盈利,保证能够支付这个增额。这个前提就是:我们的社会财富必须能够保证持续增长,表现在我们 国家的经济指标中,就是 GDP 的持续增长。 因此,存款利率的升降变化,对于银行的意义在于: 存款利率上升,银行将支付比原来更多的利息,会有更大的风险;而资金更愿意流向银行,只要大家不去“挤兑”,银行储 蓄就是比较保险的投资理财方式;存款利率下降,银行支付的利息减少,会减小风险;但对于储户而言,收益将减少,尤其对于 既是储户又是贷款人的“两面人”来说,意味着还银行的钱更多了。 贷款利率的升高,意味着银行将从贷款人手中取得更多的资金,反之则少。 存贷利率差额的大小,意味着国家金融的安全与否,也意味着社会财富增加的速度怎样是合理的。 对于买房子的个人而言,我们只要采用了按揭贷款的方式,就意味着我们直接成为了银行的债务人,就是“房奴”。只能不 断向银行付出那个“增额”,而增额其实就是我们收入的增加。 开发商:借鸡生蛋 中国的房地产开发行业出现于 1981 年,前身是中国房地产开发总公司,实际上是由政府组织房屋开发建设的一个公司性的办 事机构,是政府机构的一个组成部分。房改之后,随着大量国有房地产开发公司私有化和私有公司的不断进入,使房地产开发逐 步变成了一个完全以盈利为目标的商业行业,正是这些以盈利为目标的私人企业承接了原国有房地产开发公司所拥有的政府权 利:土地征用、房屋拆迁、房地产开发信贷和期房预售等政策支持。 当下,除了少数开发商能通过上市融资,大多数开发商的融资渠道较为单一,总体来说仍以银行信贷为主。其中,购房预付 款、银行贷款、自筹资金占到了开发商资金构成的 70%,融资渠道并没有发生很大的变化。 第 23 页
  • 24. 一 房市坚挺时: 在 2006—2008 年上半年,中国房地产行业在各行各业资金的鼎力“支持”下,呈现虚假繁荣。大量资金的注入,直接催生 了房地产行业的巨大泡沫,在一些一线城市如深圳、北京房价已经高到难以置信的地步。但正是这种房市的繁荣景象,让银行的 投资人更加钟情于房地产。开发商被评为银行贷款的优质客户。 银行的资金通过开发商在房地产领域流通之后,能够迅速的产生利润。在巨大利润驱使下,银行对开发商的贷款条件实行大 幅的优惠,包括降低贷款利率,延长还款期限等。有些地区,开发商甚至可以只凭一张土地证就能从银行获得大量贷款。 2003 年,中国人民银行颁布加强房地产信贷管理的条例中规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土 地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地 的评估价值的 70%,贷款期限最长不得超过 2 年。也就是说,假设开发商已经取得的土地证评估价值为 5 亿元,那么开发商可获 得的贷款最高额度为 3.5 亿。 这种优惠政策就意味着开发商甚至可以没有项目的启动资金,在缴纳土地出让金后,用土地证贷款筹集项目资金。 开始建设后,开发商可以通过预售制度回笼一部分资金。同时,建筑公司为其垫资到一定程度。这期间,开发商边建边卖, 依靠销售回款再运作下一步,比如支付银行利息、补交土地出让金、支付部分工程款、支付其他运营开支等……其他收入纳入房 地产商的利润。 在这个过程中,银行和开发商都是赢家。银行通过个人购房信贷业务,迅速加大了贷款额,利用存贷款差额获得高额回报; 而开发商也可以用较低成本就将巨额的利润回收。房价在开发商和银行的双重利润的“支持”下,越涨越高。但房屋又是生活必 需品,想拥有一套自己的房子的老百姓,就得依靠勤奋和节俭来积累资金。月供还完之后,一生中风华正茂的岁月怕也过去了。 二 房市低迷时: 自全球金融危机以来,房地产企业洗牌正在加速。银行对开发商的态度也发生着转变。 2008 年 6 月,银监会接连下发《进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《对房地产委托贷款情况进行调查的通知》, 第 24 页
  • 25. 银行根据相关调研后,重新评估房地产企业的资信及其贷款风险,一些开发商面临企业信用等级被降低、授信额度核减、贷款利 率上浮等不利“待遇”。 各地银行针对开发商的贷款名额开始实行限制。开发商在房市过热期间高价囤积的土地,盲目扩张的项目等问题都需要大笔 的资金解困。目前开发商大都存在资金链紧张的问题,一旦能在银行获得贷款,对于开发商来说,则意味着重生。为了竞得贷款, 开发商会通过一些私下交易获得贷款,由此引发了许多相关案件。 购房者:收入:30 年 40 倍 统计显示,中国农村居民人均纯收入从 1978 年 133.6 元发展到 2007 年 4140.4 元,增长了 31 倍,扣除价格因素年均实际增 长 7.1%;城镇居民人均可支配收入从 343.4 元增长到 13785.8 元,增长了 40 倍,年均实际增长 7.2%。 其中,城镇居民工薪收入大幅增长,占比有所下降。经营净收入和财产性收入成倍增长,成为收入增长新动力。经营净收入 占家庭总收入比重从 1990 年的 1.5%扩大到 2007 年的 6.3%,财产性收入占家庭总收入由 1.0%提高到 2.3%。 太原市城市居民生活水平,以 2007 年为例 1、城乡居民收入继续提高 2007 年,城市居民人均可支配收入 13745 元,比上年增长 17.1% 2003年-2007年城市居民人均可支配收入(单位:元) 13745 15000 11741 10476 9353 8264 10000 5000 0 2003 2004 2005 2006 2007 数据来源:太原市统计信息网 城市居民可支配收入 第 25 页
  • 26. 2、城市居民消费支出呈现多元化趋势 “城镇居民人均消费性支出”是指城镇居民人均用于满足家庭日常生活消费需要的全部支出,包括食品、衣着、家庭设备及 服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育文化服务、居住、杂项商品和服务等八大类。 2007 年太原市城市居民人均消费支出达到 10941 元,比上年增长 19.5%。各项消费支出按所占比重排序依次为: 表-2:2007 年太原市城市居民消费品支出情况 教育文化 家庭设备 交通及通 杂项商品 居住类※ 类别 食品类 娱乐服务 衣着类 医疗保健类 用品及服 信类 与服务类 类 务类 支出(元) 3172 1694 1646 1196 1125 1079 696 333 同比增长(%) 20.2 35.8 16.3 23.7 0.8 23.0 2.4 55.7 所占比例(%) 29.0 15.5 15.0 10.9 10.3 9.9 6.4 3.0 3、消费价格继续上涨 调查结果显示,2007 年居民消费价格总指数(CPI)为 104.1%,消费价格总水平比 2006 年上涨 4.1%,涨幅加快 2.5 个百分 点。从八大类消费品价格看,上涨的有 5 类:食品类上涨 12.6%,居住类上涨 3.3%,家庭设备用品及维修服务类上涨 3.2%,烟酒 及用品类上涨 1.6%,娱乐教育文化用品及服务类上涨 0.2%。下降的是:衣着类下降 3.7%,交通及通讯类下降 0.5%,医疗保健及 个人用品类下降 0.1%。 4、城乡居民储蓄存款余额 1307.24 亿元,比年初增长 10.5% 截止 2007 年末,城乡居民储蓄存款余额 1307.24 亿元,比年初增长 10.5%,其中:城镇居民储蓄 1217.97 亿元,增长 10.0%; 农村居民储蓄 89.27 亿元,增长 17.4%。 (以上数据来源:太原市统计信息网《2007 年太原市国民经济发展综述》) 第 26 页
  • 27. 5、2007 年太原市房价收入之比为 10.8 倍 “房价收入比”,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于考察居民的购房能力。通 过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出,合理的房 价收入比应该为 4 倍至 6 倍。 表-2:2003-2007 年太原市房价收入比 年份 城市居民人均可支配收入 三口之家年收入 商品住宅均价 90 平方米总价 房价收入比 2003 8264 24792 2986 268740 10.8 2004 9353 28059 3200 288000 10.3 2005 10476 31428 3687 331830 10.6 2006 11741 35223 4099 368910 10.5 2007 13745 41235 4953 445770 10.8 * 由于国内对房价收入比的计算方式在政府与学术界有所争议,本文采用了政府有关部门的计算方式及公布文本。 一连串的统计数字、一个个统计学的概念……对于普通购房人意义何在? 大致的脉络就是:总体上收入增长,但只有 11%左右能用于住房消费,以 2007 年家庭年收入官方数字 41235 为基数,一年当 中用于购房等相关支出的总数约为 4200 元,每月平均 350 元。如果月供是 1000 元左右,那么就需要花掉总收入的 30%用于房屋 类消费支出。按照目前太原市房价倒推,如果首付 30%,贷款 15 年,那么总房款应该在 30 万左右。 目前,太原市性价比相对较高的房屋总价都在 60 万-70 万之间,还是上述的贷款方式,月供将达到 2500 元左右,几乎是统 计额的 7 倍。那么用于房地产类的消费比例将会占到总收入的 77%左右。 又一个数字,结合购房人的自身体会,太原房价高低,自有评论了。在这一过程中,购房人要保证不失业、少生病、别出什 么大事儿……因为房子,在还清贷款之前,应当算是银行的。 第 27 页
  • 28. 国家经济的持续增长,几乎成为了银行房屋个人信贷业务能够顺利完成循环的致命武器。人们的财富增长,还有什么其他渠 道么?看看今年 3 月公布的各个商业银行总裁的年薪。那存贷款利率的差额,造就了多少正大光明的高薪人物和暴利企业。 房市一片繁荣时,高耸的房价把普通购房者的积蓄掏干之后,还得再搭上购房者连续 20 年的艰辛奋斗。房市陷入困境后, 购房者即使捂紧钱袋不购房,但其资产也极有可能从另一个根本看不到的渠道流失。如果开发商没有办法还贷,银行将出现大批 坏账。消化坏账,或许会采取通货膨胀的方式,也就是:国家加印钞票。购房者手中的资产也将随着物价上涨而进一步贬值。无 论房市的好坏,最终承担后果的永远都是勤劳节俭一生的老百姓。 第 28 页
  • 29. 第 29 页
  • 30. 项目广告投放排名 2009 年 2 月太原市各项目于太晚/山晚投放广告金额/投放频次排名 7 70 6 60 5 50 4 40 3 30 2 20 1 10 0 0 恒 滨 水 太 太 华 A 域 河 大 原 原 城 + · 金 富 水 城 5 岸 岸 恒 力 米 大 城 4 绿 洲 投放频次 投放金额(万元) 数据来源:时代精奇市场研究 表1报纸广告投放金额/投放频次排名 第 30 页
  • 31. 投放金额(万元) 70 60 50 40 30 20 10 0 城 岸 岸 4 城 城 洲 5米 力 水 金 河 华 绿 富 大 域 滨 A+ 大 原 恒 水 恒 太 · 原 太 数据来源:时代精奇市场研究 表2报纸广告投放金额排名 7 6 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 1 1 0 城 岸 岸 城 4 城 洲 5米 力 水 金 河 华 绿 富 大 域 滨 A+ 大 原 恒 水 恒 太 · 原 太 数据来源:时代精奇市场研究 表3报纸广告投放频次排名 第 31 页
  • 32. 2009 年 2 月在太原晚报和山西晚报投放硬广的楼盘共有 9 个,共投放广告 26 则。其中本地楼盘有 7 个,外地有 2 个。 从表 1 看,09 年 2 月太原市本地广告主中投放金额排在第一位的是恒大水岸,投放频次 2 次,本月在山晚投放的是 1 则 4 版 的铜版纸通版广告,为 2 版一个通版,在太晚投放的是 1 则 2 版的通版广告,投放金额共约 59 万元; (本次恒大水岸在山晚投放 的报纸广告材质为铜版纸,加印刷等费用,恒大水岸在山晚的投放金额约 50 万元) 投放金额排第二的是太原·恒大绿洲,在山西晚报的头版投放一则 0.75 版的广告,投放金额约为 12.6 万元; 投放金额排第三的是太原富力城,共投放 2 则广告,在山西晚报头版投放了一则整版,一则半版的广告,投放金额约为 8.4 万元; 投放金额排第四的是滨河城,共投放 6 则广告,在山晚和太晚分别投放 3 则 1/4 版广告,投放金额约 7.59 万元; 投放金额排第五的是 A+5 米 4,共投放 4 则广告,在山晚和太晚各投放 2 则半版广告,投放金额约为 6.58 万元; 投放金额排第六的是华城,共投放了 3 则广告,本次在山晚投放 2 则半版广告,在太晚投放的是一则 1/4 版广告,投放金额 约为 5.06 万元; 投放金额最少的是水域金岸,本次在太晚投放广告 1 则半版黑白广告,投放金额约为 1.65 万元。 (本次山西晚报/太原晚报广 告执行价均按刊例价的五折执行计算) 第 32 页
  • 33. 太原富力城营销追踪分析 一、 项目简介 第 33 页
  • 34. 项目名称 项目状态 物业属性 项目位置 预售证号 所属区域 售楼热线 (2008)并商房 基本情况 杏花岭区晋安东街 3 预售字第 0027 太原富力城 在售 住宅 号(北河湾二十四中 号,(2008)并商 杏花岭区 3272777、3432777 向北 300 米) 房预售字第 0033 号 投资商 开发商 规划设计 营销代理 景观设计 建筑设计 承建公司 广告推广 太原富力城 广州六禾建筑 广州天力 相关单位 时代精奇 富力地产集 广州市住宅建筑设计 房地产开发 设计咨询有限 自销 建筑工程 WVA+e group 团 院有限公司 广告 有限公司 公司 有限公司 占地面积 总建筑面积 建筑结构 建筑形式 容积率 规划布局 建筑层数 车位比 211 万平米, 计划分 7 期开发,一 106 万平米 首期 58 万平 框剪 板楼 期规划 30 万平米, 高层 2 21 1:0.8 米 栋高层板式住宅 总体规划 车位数 总栋数 户型面积 户型格局 格局形态 绿化率 总户数 地上 486 个, 二室二厅三室二厅 一期 21 栋 87-180 平米 平 3549 户 41% 地下 3489 个 四室二厅 开工时间 竣工时间 开盘时间 内部认购时间 项目周期 08 年 7 月 27 日一期开盘 2008 年 6 月 2008-5-15 2009-11-1 开盘价格 起价 4800 元 均价 成交均价:5369 元/平米,销售报价:4600-6000 元/平米 第 34 页
  • 35. 广州富力地产股份有限公司成立于 1994 年,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体, 拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综 合实力最强的房地产企业之一。公司于 2005 年 7 月 14 日在香港联交所主板上市,为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产 企业,并荣登市值最高公司之一。实力造就金牌品质,荣誉闪耀品牌辉煌,公司在 2005 年至 2007 年连续 3 年蝉联国家统计局评选 及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2007 年 9 月 10 日,荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地 产行业第一名。 太原富力城,位于杏花岭区晋安东街 3 号(建设北路与胜利东街打通处交汇处),由太原富力城房地产开发有限公司开发,属 高层高尚住宅物业。项目总占地面积:1584 亩,总建筑面积 211 万平方米,分七期开发。 年开发第一期, 08 一期规划总建筑面积:58 万平方米, 年 7 月已开工供应 30 万平方米, 08 2008 年 7 月 26 日开盘,目前在售(成交均价:5369 元/平方米,销售报价:4600-6000 元/平方米)。 第 35 页
  • 36. 二、营销推广分析 1、太原富力城 2008 年 5 月-12 月报纸广告投放解析 1)投放分析 太原富力城2008年5月—12月于报纸投放广告频次/版面/金额图 7 35 6 6 30.7 6 30 24.2 23.3 5 25 4 4 4 2.3 24 4 4 4 4 4 20 18.9 3 15 2 2 2 2 2 2 10.7 1 0 . 7 10 2 10.7 1 5 0 0 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 投放总次数 投放总版面(以23*32.5cm为1版) 5折执行价(万元) 数据来源:时代精奇市场研究 时代精奇市场研究部统计,从其广告投放情况来看,太原富力城 08 年 5 月起在报纸媒体上投放广告,至 12 月共推出 28 次 广告,广告总投放金额约 151 万元(按报纸刊例价五折执行计算)。08 年该项目推广周期为 8 个月,其中,从 08 年 5 月到 6 月, 共投放了 6 则,在 7 月整月共投放 6 则,占总投放量的 21%,为 08 年投放波峰,从 8 月开始到 12 月投放广告量比较稳定,保持 在每月 2—4 则广告。 该项目于 08 年 7 月 26 日开盘,开盘期多为宣传品牌形象及工程进度,是房地产商传播楼盘信息,以及扩大品牌知名度的关 键阶段,购房者最直接的信心来自发展商品牌、楼盘的工程进度以及证件等问题,为扩大影响力故 7 月广告量较大。在随后的 9 第 36 页
  • 37. 月、10 月、11 月该楼盘投放的广告量依然没有减少,主要推出项目的工程进度和促销活动。到 12 月广告量的投放有小幅下降。 而之前的 5、6 月为该楼盘前期积客期。 2)卖点分析 太原富力城2008年5月—9月营销推广分析 4 3 2 1 0 大 大 样 开 样 样 热 发 发 2 组 规 规 板 板 销 板 展 展 盘 间 间 模 模 团 园 区 商 卖 卖 域 开 开 品 林 卖 卖 点 点 销 牌 放 放 开 点 点 售 放 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 数据来源:时代精奇市场研究 时代精奇市场研究部根据太原富力城营销推广期 5 月—9 月卖点图分析得出: 2008 年 5 月和 6 月,开发商通过描述楼盘及发展商形象来增强购房者对项目的可信度,以楼盘硬件的大规模卖点、区位价值 卖点以及销售与工程进度卖点,强化项目在消费者心中的影响。7 月、8 月和 9 月,地产商主要以样板间开放,展示楼盘工程进 度为主力卖点,首先推出项目的工程进度,通过在公众面前打造企业完美成熟的形象而获得公众信任和认可,其次则以推广项目 的开盘卖点赢得购房者的关注,最后则以热销与 2 组团销售卖点,以销售进度让购房者更进一步了解了项目的现状。 第 37 页
  • 38. 太原富力城2008年10月—12月营销推广卖点分析 1.5 1 0.5 0 样 热 精 精 规 节 优 发 优 发 板 销 划 日 惠 装 装 展 惠 展 园 促 促 商 促 修 修 卖 卖 卖 销 林 品 销 销 卖 卖 点 点 点 开 牌 点 点 放 2008年10月 2008年11月 2008年12月 数据来源:时代精奇市场研究 时代精奇市场研究部根据太原富力城营销推广期 10 月—12 月卖点图分析得出: 08 年 10 月,太原富力城投放的广告主要以销售与工程进度为卖点,使购房者直接了解了项目工程现状。同时由于购房者也 比较关注项目特点和销售方面的情况,所以结合精装修卖点和优惠促销卖点,满足了购房者的需求。11 月在推出项目精装修、规 划卖点信息的同时又进一步描述了开发商品牌形象,以软文的形式讲述了企业获得的荣誉以及项目的基本信息,让购房者在关注 项目现状的同时,对品牌形象也有了更深一步的了解。在 12 月投放的广告以发展和节日促销为卖点,描述了项目所属的胜利街 东延主干道通行的信息,同时根据购房者的心理,在年底举行节日促销活动。 第 38 页
  • 39. 富力城2008年营销推广汇总分析 6 5 4 3 2 1 0 样 样 大 开 精 热 节 规 优 发 发 发 2 板 板 组 规 销 日 划 惠 展 装 展 展 盘 间 园 促 区 团 模 促 商 修 卖 卖 卖 卖 开 林 销 域 销 品 卖 卖 点 点 点 点 卖 放 开 牌 点 点 点 放 数据来源:时代精奇市场研究 时代精奇市场研究部根据太原富力城综合卖点图分析得出,太原富力城 08 年广告营销宣传以销售与工程进度为主推卖点, 主要是以样板间开放和样板园林开放为卖点,结合大规模卖点以及开盘卖点、热销卖点、精装修卖点和促销活动卖点,再以开发 商品牌形象为铺垫,让购房者更进一步的了解到开发商的企业品牌形象及项目的工程现状和销售信息及产品的定位,也准确的掌 握了开盘时间和销售进度。次卖点则是推出规划卖点和 2 组团卖点,更进一步增强了购房者对楼盘项目的认知、认可、信任和依 赖程度。区位价值和创意促销则是开发商选择的辅助卖点,开发商通过宣传其楼盘的发展区域,通过发展区域规划的引导,加深 购房者对项目地段的认可度,为项目的销售奠定基础。 3)广告语分析 日期 主广告语 副广告语 文案及促销信息 频次 第 39 页
  • 40. 5月 光耀中国人居未来 太原 热贺富力地产荣膺“中国驰名商 2005-2007 年度全国房地产综合实 1 你好 布局中部六省落子 标”称号! 14 年|11 大城市|70 力第一名 2001-2005 中国房地产 三晋大地 余项目 千万人的幸福 品牌企业 广东省百强民营企业前 五强,房地产业第一名 广州市百 强民营企业第一名… 今天,“中 国驰名商标”荣誉,是对富力地产 14 年地产深耕成果的肯定;明天, 富力地产将继续秉承“富而思进、 力创新高”的精神,为 13 亿中国 人,创造更美好的居住未来。 富力地产 携手太原东部 太原你好 东部 未来龙城发展大 太行路北进 胜利街东延 开启东 1 腾飞 趋势 部城市发展新版图 向东,太行路 北进、北中环南下、胜利街东延、 府东街东延、南内环东延、学府街 东延……一条条路网迅速向东;北 眺,龙潭湖生态高档住区、希尔顿 国际大酒店沿胜利街步步东进,一 条黄金发展线逐渐清晰;东山植物 园以及卧虎山生态园渐成气候,两 大绿肺成为东部点晴之笔;南望, 朝阳商圈、双塔文化园、东山绿地 第 40 页
  • 41. 高档别墅区渐次排开……未来的 东部大版图即将展现 商业网 络布局 CBD 中枢耀现 昔日老城辉 煌今朝重现 北城,成熟的生活配 套:华北广院、山大工程学院、省 实验中学、太钢一中、五一小 学、……学制完备、人才辈出;山 医大二院、中心医院……多所医院 汇集更有省政府、市政府、省政协 等首脑机关坐镇;无数记录城市成 长的街巷与古迹旧址以及遍布其 间的商业网络……北城,更有资格 成为城市品格的标志性符号。 5 分钟火车站 10 分钟柳巷商圈 便 利生活近在咫尺 现在,十余路城 市公交畅行于东部交通干线,到达 太原火车站仅 5 分钟车程、进入市 中心柳巷大商业区 10 分钟车程、 西行 15 分钟即可来到湿地公园一 万米汾河公园起点……未来,更加 完善的路网格局,更加高效能的道 第 41 页
  • 42. 路通行能力,让城市交通的拥堵一 去不返!一个曾经辉煌的区域,即 将迎来它第二次的重生! 天地造化 大城诞生 200 万平米东南亚风情社区 太原你好 百亿投资造新城 完备 2 配套城中城 热带园林又一城 精 装华宅耀龙城 本月富力城首次在报媒投放广告,主要目的是宣传开发商的品牌形象,首先用“中国驰名商标”的称号率 简析 先打出开发商品牌,同时逐一介绍了企业的各种荣誉。其次描述了项目的位置在太原的东部地区,着重说 明了项目在胜利街东延段。在月底投放 2 次广告,推出了东南亚风情社区,并且说出了项目为精装华宅。 大城华章 张弛高阔人生 200 万平米东南亚 6 月 28 日样板间开放欢迎品鉴 百 1 风情社区 亿投资造新城 热带园林又一城 6月 精装华宅耀龙城 完备配套城中城 明日尊贵样板间盛情开放 200 万平米东南亚风情社区耀现龙 百亿投资造新城 热带园林又一城 1 城 精装华宅耀龙城 完备配套城中城 本月投放 2 次广告,主要以推出 200 万平米东南亚风情社区为主卖点,同时宣传富力城项目样板间开放的 简析 信息,意在让购房者在了解项目的同时,及时知道项目的基本信息和工程进度。 彩蛋 样板间盛情开放 恭 200 万平米东南亚风情社区 耀现 百亿投资造新城 热带园林又一城 2 7月 迎品鉴 龙城 精装华宅耀龙城 完备配套城中城 彩蛋 样板间盛情开放 7 月 12 日“清凉一夏,浪漫之旅” 百亿投资造新城 热带园林又一城 2 主题系列活动 200 万平米东南亚 精装华宅耀龙城 完备配套城中城 风情社区耀现龙城 第 42 页
  • 43. 7.26 开盘 诚意金最后召集 请备现金两万 富力城引发全城聚焦!向莅临盛典 2 截止时间:2008 年 07 月 25 日 18: 的尊贵来宾致谢!200 万平米首席 00 凡已交诚意金客户 开盘当 东南亚风情社区盛大开盘!精装生 天认购成功即可获 97 折优惠 活,耀显龙城 百亿投资造新城 热带园林又一城 精装华宅耀龙 城 完备配套城中城 本月共投放广告 6 则,分别在上旬、中旬和下旬各投放 2 则,上旬的广告主要内容是推出项目样板间开放, 并继续介绍东南亚风情社区,明确了富力城物业类型为精装华宅,以百亿投资造新城说明富力项目的规模 简析 之大。中旬投放的广告主要宣传项目样板间开放,同时也宣传了项目开展的系列活动,扩大了对购房者的 影响力。在月底推出了项目开盘信息,开盘主要是以促销为主,本次开盘促销活动中以诚意金最后召集以 及已交诚意金客户获 97 折的优惠促销来吸引购房者购买。 热烈庆贺富力城 A1A2 号楼 A3 号楼精装仅余 30 席 A5 号楼超 现正热销 欲购从速 即日起现场 1 售罄 低总价 36 万元起 购买毛坯房 有精美礼品赠送 数 量有限 先到先得 2 组团即将开幕 A6、A7、A15 号楼即日起接受咨询 A6 号楼直面样板园林,87 ㎡快乐 1 两居,144 ㎡大气三居,东南亚暖 8月 风提早享受;A7 号楼背倚中央水 景,180 ㎡尊贵四房,奢美落地飘 窗客厅,全景观花园露台,更显全 明 尊 贵 ; A15 号 楼 邻 水 而 居 , 130-145 ㎡超值三室享受,别致入 第 43 页
  • 44. 户花园,巴厘曼舞生活尽待拥享。 本月富力城投放的广告主要宣传的是项目的销售进度,以楼盘售罄信息和精装修为卖点,在购房者已经对 项目和项目的工程进度有所了解后,再把销售进度信息传递给购房者,并且以 36 万元的超低总价和送礼 简析 等促销活动赢得购房者的信赖。随后,推出了 2 组团即将开幕的信息,并介绍了即将推出的 3 栋楼的基本 信息,让购房者能够第一时间知道项目的动态。 2 组团实楼板房样板园林 9 月 28 日斑斓绽放 恭迎莅临 即日起至 9 月 30 日诚意认购富力 4 城 2 组团享受以下优惠折扣 两盘 同贺倾城献礼 庆贺富力·现代广 场 奠基仪式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠 9月 96 折 惊喜狂欢价: 折×96 折× 95 99 折 五证齐全品牌保证 1、品牌 实力 2、选址有道 3、完善配套 4、 交通便利 5、天然氧吧 6、精装成 品 在本月底富力城投放了 4 次内容相同的广告,主要推出 2 组团实楼板房样板园林开放,同时富力城另一个 简析 楼盘“富力现代广场”奠基仪式举行 95 折优惠折扣以及 1 组团封顶推出优惠价 95 折×96 折×99 折。 1、 以 2 组团的优惠折扣信息不仅描述了项目的促销活动的积极,同时也描述了项目在工程进度上的完善。 热烈恭贺富力城 2 组团精 即日起至 10 月 18 日前诚意认购富 1 10 月 装实楼板房样板园林盛大 力城 2 组团享受以下优惠折扣 两 开幕 盘同贺倾城献礼 庆贺富力·现代 第 44 页
  • 45. 广场 奠基仪式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠 96 折 惊喜狂欢价:95×96 折 富力城 2 组团 精装成品见 至 10 月 19 日认购富力城 2 组团享 1 证人居典范 受以下优惠折扣 两盘同贺 倾城 献礼 庆贺富力·现代广场 奠基仪 式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠 96 折 惊喜狂 欢价:95×96 折 富力城 2 组团 持续旺销 精装 龙城罕有 荣耀尊献 至 10 月 26 日认购富力城 2 组团享 1 受以下优惠折扣 两盘同贺 倾城 献礼 庆贺富力·现代广场 奠基仪 式隆重举行特惠 95 折 庆贺富力城 1 组团顺利封顶特惠 96 折 惊喜狂 欢价:95×96 折 富力城精装房引爆龙城楼 14 年·11 座大城市·70 余项目千 1 市 万人的幸福 富力城引爆楼市 1 组 团 2 组团火热销售胜利街打通带给 杏花岭区什么? 全功能生活配套 带给业主什么?富力精装房到底 带给我们什么? 第 45 页
  • 46. 简析 本月富力城项目投放 4 则广告,主要以推出 2 组团精装房开放为主。富力城项目以精装修为主推项目,本 月分 3 期介绍了富力城 2 组团的信息,首先以 2 组团精装实楼样板房样板园林开幕为主,介绍项目的工程 进度,其次介绍 2 组团精装成品以及描述了 2 组团的销售进度为持续旺销,并强调说明精装是龙城罕有, 同时推出 2 组团认购期间的优惠折扣以及介绍富力城又一项目富力·现代广场奠基特惠和 1 组团封顶特惠 的信息。在月底依然以介绍精装修为主,用疑问的语气更强调了项目的各种优点和优势。 富力城引领东部城区宜居 14 年·11 座大城市·70 余项目千 1 时代 万人的幸福 富力城引爆楼市 1 组 团 2 组团火热销售胜利街开通瞬间 11 月 激活东部城区 东山区 森林浴 动 物园 植物园 绿氧洗礼 紧贴主城 中心 高尚配套凝聚力 富力城巨礼 特惠房隆重 贺富力地产 2005-2008 连续四年 无 1 推出 12 万 总价优惠最高 蝉联中国房地产企业综合实力第 幅度 一 国际统计局权威发布 刘军畅谈:富力地产连续 品牌闪耀中国 优势区域环境 全 1 四年蝉联“全国房地产业 能生活配套 精装成品华宅 风情 综合实力第一名” 水景园林 引爆龙城楼市 富力城全精装景观华宅 38 贺富力地产连续四年蝉联中国房 1 万起 地产企业综合实力第一(国际统计 局权威发布) 简析 首先介绍了富力城项目的区位,东部城区说明了项目的区位价值,上风上水为宜居区域。14 年·11 座大 第 46 页
  • 47. 城市·70 余项目千万人幸福说明了富力城项目的开发范围之广,影响力之深。其次项目推出特惠房,价格 为优惠最高幅度,并描述了富力地产的企业荣誉,让购房者提高了购买信心。用软文的形式描述富力城总 经理刘军讲述富力企业荣誉及介绍项目的概况。在本月底主要推出富力城全精装的景观华宅及价格,并介 绍了企业连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一的荣誉。 富力城热烈庆祝胜利街东 贺富力地产加续四年蝉联中国房 富力感恩太原 一路有你 08 感恩 1 12 月 延主干道通行 地产企业综合实力第一 3 重豪礼 迎两节富力城 重磅特惠 赠送 1000 元/㎡豪华精装修 92 ㎡ 本周六 彩蛋现场圣诞礼物大派送 1 进行到底!抄底价 4600 元 甜蜜 2 房 143 ㎡温馨 3 房 177 ㎡ 惊喜送不停 08 感恩 3 重豪礼 富 /㎡起 尊贵 4 房 力城全精装景观华宅 38 万起 特惠 房源有限 分秒递减 彩蛋现场惊 喜大抽奖即开即兑 奖金直抵房款 凡优惠期间老客户介绍新客户成 交 双方均可获赠 2 年物业费(含 税) 优惠活动有效日期: 2008 至 年 12 月 30 日 本月富力城投放广告的内容首先以庆祝胜利街东延主干道通行为主,让购房者第一时间了解到影响项目的 重要因素——交通状况,以企业荣获的中国房地产企业综合实力第一加以陪衬,同时又以抒情的语言感恩 简析 太原并结合送礼的方式,更增加了购房者对项目的认知、认可和信赖程度。其次用特惠促销活动,送精装 修,介绍户型,并详细介绍送礼活动的内容来吸引购房者。 太原富力城在山西晚报和太原晚报广告投放周期为 8 个月,太原富力城是太原市 08 年新盘,在首度投放 综述 广告主要以介绍开发商品牌形象和企业所获荣誉为主,让购房者首先了解项目的基本情况,然后介绍项目 第 47 页
  • 48. 的所属区域,并在第一周期提出项目的主推项目为精装修项目,让购房者首先眼前一亮,根据购房者的心 理进一步介绍项目的销售与工程进度,同时始终以精装修为主推卖点,加以用特惠折扣活动打动购房者。 后期主要以介绍项目所在区域的胜利街东延主干道的通行和企业荣誉来加深购房者对项目的了解。并 4 次 介绍了企业为连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一,为项目的销售奠定了良好的基础。 ※ 蓝色表格意为软性文章 4)报纸媒体选择倾向 2008年度太原富力城于报媒投放图 100 77.2 74.2 80 60 40 14 14 14 14 20 0 投放总次数 投放总版面 执行价(万元) 山西晚报 14 14 74.2 太原晚报 14 14 77.2 数据来源:时代精奇 从媒体选择来看,山西晚报与太原晚报均属于都市类晨晚报,故在这两大报纸媒体投放地产广告会达到良好的宣传效果。据 时代精奇市场研究部统计,太原富力城项目选择山西晚报和太原晚报为宣传渠道的机会均为 14 次,山晚执行金额约为 74.2 万元, 太晚执行金额约为 77.2 万元。这与报纸的发行量、创办内容特色、报纸针对人群、传阅率有一定的关系。太原富力城在山西晚 报和太原晚报投放的均为整版广告,均以 28 期彩色投放。 第 48 页
  • 49. 5)部分广告画面展示 折页展示 第 49 页
  • 50. 报纸广告展示 第 50 页
  • 51. 第 51 页
  • 52. 第 52 页
  • 53. 第 53 页
  • 54. 第 54 页
  • 55. 第 55 页
  • 56. 项目海报展示 第 56 页
  • 57. 楼书图片展示 第 57 页
  • 58. 第 58 页
  • 59. 户外广告展示 第 59 页
  • 60. 工地围挡展示 第 60 页
  • 61. 2、营销活动追踪分析 1)2008 年 5 月, “富力”被国家工商总局正式认定为“中国驰名商标”。中国驰名商标是中国唯一在全球范围内得到国际法 律保护的商标标志,也我国品牌商标领域的最高荣誉,国内房地产企业超过 10 万家,目前获得“中国驰名商标”的只有 6 家。 2)2008 年 6 月 28 日,富力城“彩蛋”接待中心和精装样板房盛装开放,预示着富力地产开启太原品质生活新纪元,吹响龙 城全精装成品建筑新号角。项目于 7 月 26 日盛大开盘。 3)太原富力城销售中心(彩蛋)开放直至富力城项目完全开发结束的数年时间当中。现场每周六日都会有免费活动。7 月份 一个月的时间当中,看房来宾享受了音乐、美食、美甲、鲜花礼物等各色活动。 4)2008 年 9 月 22 日,综合实力蝉联全国第一的富力地产,继“太原富力城”之后,龙城又一力作“太原富力现代广场”项 目举行隆重奠基仪式。 5)2008 年 11 月 8 日,由国家统计局中国行业企业信息发布中心主办的“2008 中国房地产与建筑企业 500 强”信息发布会 在北京人民大会堂举行。富力地产“梅开四度” ,第四次夺冠,成为四连胜的“蝉联王” ,继续领衔房地产行业全国综合实力第一 名。 6)贺富力地产连续四年蝉联中国房地产企业综合实力第一,富力城全精装景观豪宅 38 万起。11 月 11 日,富力城特推出两 套特价户型。 7)2008 年 12 月 1 日上午,胜利街东延主干道的通行活动在省城胜利街与建设北路交叉口路东举行。活动上富力地产领导发 表讲话并为富力城业主代表赠送了礼品。 8)2008 年 12 月 18 日上午 11 时,“富力城与太原市杏花岭区联合办学合作签约仪式”在山西国贸大饭店隆重举行。 第 61 页
  • 62. 0902 太原市土地成交分析 一、2009 年 2 月份成交土地简介(招拍挂出让、划拨土地转让) 1、成交土地: 编号 所属区域 位置 竞得人 详细公告 西矿街 206 号,西矿街以 太原家益贸易有 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3410 HGZ-0819 万柏林区 南、国营四三九三厂以北 限公司 结果公示http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3854 胜利街与五一路交叉口东 太原市市政建设 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3502 CG-0819 杏花岭区 南角,北沙河以北、太原星 开发处 结果公示http://www.tylr.gov.cn/show-9546.aspx 火机械厂以西 龙城大街南侧、滨河东路以 太原星河湾房地 出让公告http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=3719 CG-0901 小店区 东、平阳路以西 产开发有限公司 结果公示http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=4234 第 62 页
  • 63. 2、挂牌土地: 编号 所属区域 位置 详细公告 东山过境高速公路东侧防护绿带以东、黑驮沟南侧 http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=4 CG-0902 小店区 绿带以南、天然气管线以西 158 HGZ-0901 小店区 长风东街与东山高速相交处、高速收费站南 http://www.sxfcyj.com/sys/Article/ShowInfo.asp?InfoID=4275 3、2009 年 2 月份成交土地排行榜: 名次 编号 出让面积排名 竞得人 编号 建筑密度排名 竞得人 编号 容积率排名 竞得人 679893.2 平米 星河湾 1 CG-0901 CG-0819 57% 市建开发处 CG-0819 6.83 市建开发处 1019.84 亩 7178.54 平米 2 HGZ-0819 家益贸易 HGZ-0819 35% 家益贸易 HGZ-0819 3.6 家益贸易 10.77 亩 第 63 页
  • 64. 3 1582.3 平米 CG-0819 市建开发处 CG-0901 --- 星河湾 CG-0901 --- 星河湾 2.37 亩 名次 编号 建筑面积排名 竞得人 编号 成交价排名 竞得人 编号 楼面地价排名 竞得人 1 HGZ-0819 25842.74 平米 家益贸易 CG-0901 132600 万元 星河湾 HGZ-0819 339.58 元 家益贸易 2 CG-0819 10807.109 平米 市建开发处 HGZ-0819 877.5765 万元 家益贸易 CG-0819 335.89 元 市建开发处 3 CG-0901 --- 星河湾 CG-0819 363 万元 市建开发处 CG-0901 --- 星河湾 (1)2009 年 2 月份成交土地按出让面积排行 地块编号 2009年2月份成交土地按出让面积排行 2月份成交土地 CG-0819 1582.3 HGZ-0819 7178.54 CG-0901 679893.2 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 550000 600000 650000 700000 成交面积(平方米) 图-1 从图-1 分析:该月份成交土地按出让面积看,宗地 CG-0901 与其他两块地相比面积相差巨大。宗地 CG-0901 位于城南规划新 区,龙城大街南侧、滨河东路以东、平阳路以西。由星河湾地产竞得,这是该公司今年在第 4 个城市运作的第 6 个地产项目。宗 地 CG-0819 位于胜利街与五一路交叉口东南角,北沙河以北、太原星火机械厂以西。由太原市市政建设开发处竞得。 第 64 页
  • 65. (2)2009 年 2 月份成交土地按建筑密度排行 2009年2月份成交土地按建筑密度排行 建筑密度 2月份成交土地 57% 60% 35% 40% 20% 0% CG-0819 HGZ-0819 地块编号 图-2 从图-2 分析:该月份成交土地按建筑密度看,CG-0819 号地块要大于 HGZ-0819 号地块 20 多个百分点。宗地 CG-0819 位于胜 利街与五一路交叉口东南角、北沙河以北、太原星火机械厂以西,总占地 1582.3 平方米。宗地 HGZ-0819 位于西矿街 206 号,西 矿街以南、国营四三九三厂以北,总占地 7178.54 平方米。 (3)2009 年 2 月份成交土地按容积率排行 容积率 2009年2月份成交土地按容积率排行 2月份成交土地 6.83 8 6 3.6 4 2 0 CG-0819 HGZ-0819 地块编号 图-3 第 65 页
  • 66. 从图-3 分析:该月份成交土地按容积率看,宗地 CG-0819 较高为 6.83,该地块的占地面积为 1582.3 平方米,建筑面积为 10807.109 平方米。宗地 HGZ-0819 为 3.6, 该地块的占地面积为 7178.54 平方米,建筑面积为 25842.74 平方米。 (4)2009 年 2 月份成交土地按建筑面积排行 2 00 9年2 月份成交土地按建筑面积排行 建筑面积(平方米) 2月份成交土地 30000 25842.74 20000 10807.109 10000 0 HGZ-0819 CG-0819 地块编号 图-4 从图-4 分析:该月份成交土地按建筑面积看,宗地 HGZ-0819 的建筑面积是宗地 CG-0819 的两倍之多。 (5)2009 年 2 月份成交土地按成交价排行 2009年2月份成交土地按成交价排行 地块编号 2月份成交土地 CG-0819 363 HGZ-0819 877.5765 CG-0901 132600 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 成交价(万元) 图-5 从图-5 分析:该月份成交土地按成交价看,宗地 CG-0901 最高,达 13 亿之多,与另两块地几百万的成交价相比相差巨大。 第 66 页
  • 67. (6)2009 年 2 月份成交土地按楼面地价排行 2009年2月份成交土地按楼面地价排行 楼面地价 2月份成交土地 350 339.58 335.89 340 330 320 310 300 HGZ-0819 CG-0819 地块编号 图-6 从图-6 分析:该月份成交土地按楼面地价看,宗地 HGZ-0819 与 CG-0819 基本相同。 二、2009 年 2 月份划拨、协议出让土地情况 2 月份没有划拨、协议出让土地成交,以下是 1 月份成交情况: 供地 面积 成交价格 位置 用途 土地使用权人 容积率 批准时间 形式 (平米) (万元) 经济适用 划拨 大东关街以南、太原市辰晟刷业厂以北 35972 ---- 太原铁路局 ---- 1 月 21 日 房 新建路 44 号、窊流路以东、上庄街 28 号、朝 协议 阳街 106 号、建设南路 269 号、并东南三巷 31 出让 号、新建南路 115 号、精营东边街 39 号、劲 108722 商服设施 12188.8195 太原市第一建筑工程 3.5 1 月 07 日 松路 16 号、古城东街 3 号、窊流路以西、胜 公司 第 67 页
  • 68. 利西街北侧、十里铺街 100 号 普通商品 太原晨光房地产开发 双塔北路以东、南沙河以北、永祚西街北侧 36544 5254.0853 3.25 住房 有限公司 1 月 21 日 普通商品 山西光信实业有限公 南中环街以北、军民路以西 91704 1108.2603 4 住房 司 山西千里实业集团有限公司以南、以西、双塔 普通商品 太原中和房地产开发 9300 502.2222 3.5 南路以东 住房 有限公司 普通商品 山西融田房地产开发 迎春街以南、北沙河剪子湾段 11878 338.737 4.86 住房 有限责任公司 1 月 07 日 工业、采 胜利西街 11 号甲,尖草坪区柴村镇三给村以 11195 矿、仓储 226.6947 太原市美图印刷厂 0.3 南、以西、以东 用地 长治路 356 号,居然之家以北、太原市第四十 普通商品 太原市新聚园房地产 11291 222.7851 7.42 八中学以东 住房 开发有限公司 合计 ---- 316606 --- 19841.6041 --- --- --- 三、总结 1、2009 年 2 月份太原市土地市场交易情况 (1) 2 月份太原市土地供应量情况 编号 CG-0901 CG-0902 HGZ-0901 合计 总面积(平方米) 679893.2 309686.7 38468 1028047.9 住宅分摊(平方米) 598745 --- 37660.17 636405.17 第 68 页
  • 69. 商业分摊(平方米) 51441.4 --- 807.83 52249.23 2 月份太原市土地总供应量为 1028047.9 平方米,其中住宅分摊 636405.17 平方米,商业分摊 52249.23 平方米。宗地 CG-0901 包括 29706.8 平方米的小学托幼用地,“---”代表没有详细数值(下同)。 (2) 2 月份太原市土地成交量情况 编号 CG-0901 HGZ-0819 CG-0819 合计 总面积(平方米) 679893.2 7178.54 1582.3 688654.04 住宅分摊(平方米) 598745 6101.76 1582.3 606429.06 商业分摊(平方米) 51441.4 1076.78 0 52518.18 2 月份太原市土地总成交面积为 688654.04 平方米,其中住宅分摊 606429.06 平方米,商业分摊 52518.18 平方米。宗地 CG-0819 没有商业分摊。 (3) 2 月份太原市新增土地存量情况 编号 CG-0902 HGZ-0901 合计 总面积(平方米) 309686.7 38468 348154.7 住宅分摊(平方米) --- 37660.17 37660.17 商业分摊(平方米) --- 807.83 807.83 2 月份太原市新增土地存量为 348154.7 平方米,宗地 CG-0902 没有提供详细分摊数值。 (4) 2 月份太原市土地成交价情况 编号 CG-0901 HGZ-0819 CG-0819 合计 成交价(万元) 132600 877.5765 363 133840.58 第 69 页
  • 70. 2、环比分析 月份 供应量(平方米) 成交面积(平方米) 成交总价(万元) 新增存量(平方米) 1月 430808.06 577490.71 72969.152 8760.84 2月 1028047.9 688654.04 133840.58 348154.7 增长 139% 19% 83% 3874% 2 月份由于星河湾竞得 CG-0901 号地块,使得当月土地供应量环比增长 139%,成交面积增长 19%,成交总价增长 83%;由于 位于东山过境高速公路东侧防护绿带以东、黑驮沟南侧绿带以南、天然气管线以西,占地 309686.7 平方米,编号为 CG-0902 的 地块挂牌出让,使得当月土地存量激增 3874%。 3、2009 年 2 月份太原市土地市场建筑面积情况 编号 CG-0901 HGZ-0819 CG-0819 合计 总建筑面积(平方米) --- 25842.74 10807.109 36649.849 住宅建筑面积(平方米) --- 21966.33 10807.109 32773.439 商业建筑面积(平方米) --- 3876.41 0 3876.41 宗地 CG-0901 没有详细数值,其他两块地建筑总面积为 36649.849 平方米,其中住宅分摊 32773.439 平方米,商业分摊 3876.41 平方米。 第 70 页
  • 71. ※星河湾简介 星河湾地产控股有限公司是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业,星河湾以房地产开发为 核心业务,同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块,旗下有 30 余家子公司。房地产开发是星河湾地产品质生活建设链条中最核心的一环。自创建以来,星河湾地产秉承拼搏、 务实的精神和强烈的社会责任感,恪守品质信念,珍惜资源,潜心执着于星河湾品质生活的营造,成为市场和 业界认可并尊重的开发商,奠定了品质地产领航者的地位。 该公司今年计划在 4 个城市运作 6 个项目,目前已经公开的城市是北京、上海及广州,上述 3 个城市共有 5 个项目在运作。 4 个城市及第 6 个项目就是太原项目。 有地产分析人士认为, 第 星河湾第 6 个项目落户太原, 主要是看中山西省强大的购买力。目前在北京星河湾中就有来自山西的购买客户群,而且该客户群占了非常大 的比例。 第 71 页
  • 72. CG-0816 地块简报 一、地块简介 1、地块位置 第 72 页
  • 73. 2、成交信息 现状 地块编号 出让时间 成交公示时间 受让人 法人代表 位置 基 2008-12-17 山西万景源房地产 新晋祠路以东、西寨村以 少量未建成的大 CG-0816 2009-1-4 张银元 本 至 2008-12-31 开发有限责任公司 南、规划的奥体中心西侧。 棚、树木。 资 用途 出让年限 分摊面积(平方米) 出让面积(平方米/亩) 建筑面积(平方米) 容积率 料 商业 40 4093.08 40930.78 61.396 122792.34 3.0 住宅 50 36837.7 楼面地价(元/ 价 起始价(万元) 保证金(万元) 成交价(万元) 每亩地价(万元/亩) 平方米) 格 7276 5821 7576 123.40 616.98 二、区位简析 1、宗地现状 宗地位于太原市晋源区,城乡结合部,距离市中心较远。但随着市政中心南移,规划中有滨河西路等城市主干道通过周围, 通过火炬桥与龙城大街相连。宗地内现有少量未建成的大棚、树木。 第 73 页
  • 74. 2、城市基础设施 生态、景观资源丰富:地块西侧是华北最大的人工湖----晋阳湖,东侧靠近汾河。沿新晋祠路南下便是中国古典园林游览胜 地--晋祠公园和始建于 1957 年,被国家旅游局授予五星、山西省唯一的国宾馆-----晋祠国宾馆。 商业、医疗与教育配套设施:地块靠近晋源区新晋祠路,周围公共基础设施正在规划建设当中。 对外交通:沿新晋祠路南下连接环城高速、北上有公交车直达火车站、将来通过龙城大街与机场相连。路过此地的公交车有: 804、856、848 路。 三、市场分析 1、开发商简述 山西万景源房地产开发有限责任公司是山西煤炭运销集团旗下企业,法人代表为山西煤炭运销集团副总经理张银元。该房地 产开发公司正在开发建设的项目有太原市经济适用房项目西华苑三期。 第 74 页
  • 75. 1)山西煤炭运销集团有限公司是由省政府批准,省国资委和 11 个市国资委以持有的原煤运系统的净资产作为出资额,共同 组建的大型现代煤炭物流集团。集团注册资本 101.56 亿元人民币,总资产 350 亿元,集团经营范围:煤炭、焦炭运输销售,投 资煤炭企业开发,煤焦科技开发、技术转让,煤炭化工、煤炭发电等。 2)西华苑三期于 2008 年 12 月 29 开工奠基。该项目是自 2002 年后首个由市政府投资建设、面向全社会公开发售的经济适 用房小区。西华苑三期项目东临清光路、南至南内环街、西起西矿路、北至西华苑街。规划总用地 18.49 公顷,设计住宅总建筑 面积 30.53 万平方米。小区建成后,9.44 万平方米用作经济适用住房,4.68 万平方米用作廉租住房,其余用于龙潭公园直管公 房住户的异地安置和其他住房保障用途。太原市房地局表示,西华苑三期经济适用住房预计 2011 年建成交付使用,至少可以提 供 1000 多套经济适用住房。届时将按照《太原市经济适用住房申请、审核、公示办法》等有关规定,面向全社会公开发售。 2、项目建设定位预测 1)★以单位住宅楼平均户型 90 ㎡、1 梯 3 户,每栋 4 个单元为标准推测,那么单位住宅楼基座的面积为 90 ㎡×3×4=1080 ㎡; ★利用宗地规划中给出的住宅楼的分摊面积(36837.7 ㎡)×一般建筑密度(35%)得到住宅楼的基座面积为 12893.20 ㎡; ★根据单位住宅楼基座面积和宗地内规划住宅楼基座面积的关系可以预测:可以建设 12 栋 4 个单元的住宅楼; ★住宅建筑面积=项目总建筑面积×(住宅面积在总用地面积中的比值)=122792.34×(36837.7÷40930.78)=110513.11 ㎡; ★利用住宅建筑面积 110513.11 ㎡÷单位住宅楼基座面积 1080 ㎡得出住宅共约建 102 层;平均 90 ㎡的户型可以建 110513.11 ㎡÷90 ㎡=1228 套。将其平均分到 12 栋楼上,则每栋约 102 套房子,每栋住宅楼将建 9 层; ★按国家相关政策规定计算,宗地项目 90 ㎡以下的户型面积为住宅建筑面积的 70%,即 110513.11 ㎡×0.7=77359.17 ㎡,所 以宗地项目 90 ㎡户型的房子大约有 77359.17 ㎡÷90 ㎡=859 套;以此类推,宗地项目总建筑面积的 30%用来建设 120 ㎡的户型时, 还可以建造大约 110513.11 ㎡×0.3÷120 ㎡=276 套;如果总建筑面积的 30%用来建设 150 ㎡的户型时,还可以建造大约 110513.11 ㎡×0.3÷150 ㎡=221 套。 2)★商业建筑面积=项目总建筑面积×(商业面积在总用地面积中的比值)= 122792.34×(4093.08÷40930.78)=12279.23 ㎡; ★商业建筑层数=总建筑面积 12279.23 ㎡÷商业基座面积(分摊面积)4093.08 ㎡约为 3 层; ★利用商业基座面积÷单位住宅楼基座面积得出大约有 4 栋楼有底商; 第 75 页
  • 76. 3)★综上所述:宗地项目形态应该为:临街 4 栋为 3 层底商加 9 层住宅的商住楼,另有 8 栋各 9 层的纯住宅楼。 3、项目开发环境 优势:生态、景观资源丰富 1)地块西侧的晋阳湖,占地 5.26 平方公里。1956 年,由中苏双方联合设计并开工建设,是我国建国以来开挖最大的内陆人 工湖。晋阳湖的原设计,就是太原第一热电厂的循环水晾水池,也相当于内地的一座人工水库。晋阳湖水体的大量蒸发和渗漏, 保证了空气中的含湿量,净化了太原市的空气; 2)宗地沿新晋祠路南下是中国古典园林游览胜地--晋祠公园和始建于 1957 年,被国家旅游局授予五星、山西省唯一的国宾 馆--晋祠国宾馆。另外北侧西寨村为阎潜邱故居,东侧靠近汾河。 劣势:环境恶化 1)现在的晋阳湖,由于西干渠补水段重度污染、湖周边违法排污和湖内恶性养殖的原因,已成为太原市水污染的重灾区。 “鱼 肥水美稻花香”已成为人们追忆的昔日美景; 2)宗地偏离市中心,附近现阶段只有新晋祠路一条道路,交通压力日渐增大,城市基础设施欠缺,亟待完善。 前景:城建开发新区 1)晋阳湖风景区:2008 年 2 月,省市有关部门初步确定了晋阳湖生态修复工程的实施步骤,确定了治理方式和模式,力争 在两到三年的时间,把晋阳湖建设成为集生态、观光、休闲、垂钓于一体的乐园,进一步提升太原的城市品位,将晋阳湖打造成 太原市一张靓丽的城市“名片”; 2)长风文化商务区:北起长风西街,南到南中环街,东临滨河西路,西至新晋祠路,太原市实施“南移西进、北展东扩” 的空间发展战略,其规划建设对完善宗地周边城市功能,提升城市形象,拉动南部新区的开发具有积极、深远的意义; 3)奥体中心片区:北起冶峪沟,南至风峪沟,西起新晋祠路,东至滨河西路。紧临汾河,规划一条 60 米景观大道与新晋祠 路相联,南北两侧各规划一条 50 米主干道。该片区注重功能区的建设,规划的 4 个功能区为:北部为住宅区、机场大道到奥体 中心为城中村安置区、中西部规划为配套服务区、南部为城市改造开发区。 第 76 页
  • 77. 综述:宗地项目属于太原城市建设“南移”区域内的配套建设项目。依托片区发展的利好政策,城建及环境的改善,未来将以文 体休闲、湖景为重要卖点。 4、项目价格预测 结合目前太原市房产产品的建筑安装成本以及公共建筑部分等费用,高层为 1800 元/平米。 参照当前市场竞争环境,该项目住宅均价约为 3500-4000 元/平米,商业均价约为 8000-9000 元/平米。 第 77 页
  • 78. HGZ-0820 地块简报 一、地块简介 1、地块位置 第 78 页
  • 79. 2、成交信息 成交公 现状 地块编号 挂牌时间 转让方 受让人 位置 示日期 2009-1-06 太原化学 部分为空 太原化学工业集团房地产开发有限公 太化污水处理厂以东、智 基 HGZ-0820 至 2009-1-21 工业集团 地,中间有 司、山西澳林源和房地产开发有限公司 海水泥搅拌站用地以南 本 2009-1-20 有限公司 一污水坑 资 用地性质 转让年限 分摊面积(平方米) 用地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 容积率 建筑密度 绿地率 料 商业 40 5601.15 (公共建筑) 56011.5(84.02 亩) 196040.25 3.5 22% 35% 住宅 50 50410.35 (含托幼) 起始价(万元) 保证金(万元) 成交价(万元) 每亩地价(万元/亩) 楼面地价(元/平方米) 价 格 8057.25 3500 8057.25 95.90 411.00 二、区位简析 1、宗地现状 宗地位于旧晋祠路与西峪东街交叉口,上冶村东南方向--太化污水处理厂以东、智海水泥搅拌站用地以南。以北靠近长风新 区,规划中的千峰南路延伸将会通过此地。 第 79 页
  • 80. 2、城市基础设施 宗地位于典型的城乡结合部,河西农产品批发市场、新万水物贸城、污水处理厂等城市服务设施分布在其周围。受市政“南 移西进”、城建扩张的影响,城市基础设施正在逐渐建设与完善当中。附近较繁华的街区是西峪东街,餐饮、娱乐等商业设施齐 全: 学校:太化幼儿园、太化小学、太化一中、十六中、太原科技大学南校区,市技工学校等数家学校。 医院:化工医院、中化二建集团医院等。 银行:邮政储蓄银行、工行晋源支行、建行和平路支行、沙沟信用社南屯分社、太原市商业银行,中国网通义井营业厅等。 购物、娱乐、餐饮:金虎便利、唐久便利、龙城恋日酒店、海上情缘、江都大酒店,鑫海源理疗等。 对外交通:宗地附近街道有旧晋祠路、西峪东街等,距长风西大街 5 分钟车程,不远的将来这里的交通将会更加便捷。路过 此地的公交车有:463 路 , 也 可 乘 5、832、839、606、618、848、308、619、858 路在十六中下车再转乘 463 路。 第 80 页
  • 81. 三、市场分析 1、区域住宅市场分析 宗地附近的房地产项目有:丽都美墅、都市 E 线、半山绿地、义井商贸城,华城等。 价格 占地面积 总建筑面积 楼盘名称 物业类型 建筑类别 户型(平方米) 开发商 (元/平米) (平方米) (平方米) 第 81 页
  • 82. 起价 均价 丽都美墅(售完) ---- 3500 住宅 多层 ------- ----- ----- 山西瀚林房地产开发有限公司 义井商贸城(售完) 3198 3800 商住 高层 ------- 53333 38000 山西木子房地产开发有限公司 华城(在售) 2500 3500 商住 高层 ------- 31333 130000 山西海舰房地产开发有限公司 都市 E 线(在售) 3000 3300 住宅 小高层 ------- 15400 50303 北堰居民委员会 半山绿地(在售) 1580 1750 住宅 多层 49-108 34000 50000 山西银城房地产开发公司 2、开发商简述 太原化学工业集团房地产开发有限公司 山西澳林源和房地产开发有限公司 太原化学工业集团房地产开发有限公司是太原化学工业集团旗下企业。太原化学工业集团有限公司是全国重要的煤化工基 地,是山西省最大的综合性化工企业,省属特大型企业之一。 3、项目建设定位预测 1)★以单位住宅楼平均户型 90 ㎡、1 梯 3 户,每栋 4 个单元为标准推测,那么单位住宅楼基座的面积为 90 ㎡×3×4=1080 ㎡; ★利用宗地规划中给出的住宅楼的分摊面积(50410.35 ㎡)×建筑密度(22%)得到住宅楼的基座面积为 11090.28 ㎡; ★根据单位住宅楼基座面积和宗地内规划住宅楼基座面积的关系可以预测:可以建 10 栋 4 个单元的住宅楼; ★住宅建筑面积=项目总建筑面积×(住宅面积在总用地面积中的比值)=196040.25×(50410.35÷56011.5)=176436.23 ㎡; ★利用住宅建筑面积 176436.23 ㎡÷单位住宅楼基座面积 1080 ㎡得出住宅共约建 163 层;平均 90 ㎡的户型可以建 176436.23 ㎡÷90 ㎡=1960 套。将其平均分到 10 栋楼上,则每栋约 196 套房子,每栋住宅楼将建 16 层; ★按国家相关政策规定计算,宗地项目 90 ㎡以下的户型面积为住宅建筑面积的 70%,即 176436.23 ㎡×0.7=123505.36 ㎡, 所以宗地项目 90 ㎡户型的房子大约有 123505.36 ㎡÷90 ㎡=1372 套;以此类推,宗地项目总建筑面积的 30%用来建设 120 ㎡的户 型时,还可以建造大约 176436.23 ㎡×0.3÷120 ㎡=441 套;如果总建筑面积的 30%用来建设 150 ㎡的户型时,还可以建造大约 176436.23 ㎡×0.3÷150 ㎡=352 套。 第 82 页
  • 83. 2)★商业建筑面积=项目总建筑面积×(商业面积在总用地面积中的比值)= 196040.25×(5601.15÷56011.5)=19604.03 ㎡; ★商业建筑层数=总建筑面积 19604.03 ㎡÷商业基座面积(分摊面积)5601.15 ㎡约为 4 层; ★利用商业基座面积÷单位住宅楼基座面积得出大约有 5 栋楼有底商; 3)★综上所述:宗地项目形态应该为:5 栋 4 层底商加 16 层住宅的商住两用楼和 5 栋 16 层的纯住宅楼。 4、项目开发环境 优势:宗地位于太化生活圈内,周围生活机能健全。太原化学工业集团有限公司是全国重要的煤化工基地,是山西省最大的 综合性化工企业,省属特大型企业之一。 劣势:宗地最大的劣势也在于靠近太化,从长风街与旧晋祠路交叉口沿旧晋祠路往南,交通与环境越来越恶劣;另外,宗地 位于典型的城乡结合部位,周围环境卫生、城中村及外来人口、脏乱差等问题会影响居住的舒适性。 前景:随着太原市政建设南移西进的发展战略,长风文化商务区、奥体中心片区、晋阳湖风景区的建设;太化退城进郊、异 地搬迁或转产等措施的实施,周围的环境和交通将会大大改善。 综述:宗地项目将借助优良的区位优势,相比周围城中村项目没有预售许可等先天条件,能够产生一定的区域吸引力。 5、项目价格预测 参照当前市场竞争环境,该楼盘住宅均价约为 3000-3500 元/平米,商业均价约为 9000-10000 元/平米。 第 83 页
  • 84. 第 84 页
  • 85. 两会热点—廉租房 2009 年 3 月 5 日上午 9 时,第十一届全国代表大会第二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理温家宝在做关于政府工作的报 告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述。 温总理在《政府工作报告》中明确地提出,要采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动 房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,争取用三年时间,解决 750 万户城市低收入住房困难 家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题,扩大农村危房改造试点范围。 在国务院的总体要求下,住房和城乡建设部将采取哪些具体的措施来保证保障性住房的建设? 第一是资金保证。 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件中已经明确了廉租住房制度建设的资金渠道。2009 年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到 330 亿元,除此之外,今年中央代地方增发的国债资金也作为地方的配套资金,补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。 第二是土地供应保证。国土资源部去年已经专门下发了文件,对用于保障性安居工程,包括廉租住房建设的土地,要实行及 时的供给、及时的划拨。 第三,提出要采取多种渠道增加廉租住房的房源。如,地方在建设经济适用住房和普通商品房的时候,要配建一定比例的廉 租住房,使得我们这些低收入住房困难家庭,在解决住房困难的同时,也能够融入到社区当中去,为他们的就业和生活提供便利。 第四,在资金到位,土地供应到位,采取多渠道筹集房源的同时,还要进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任,还 是坚持省级负总责,市县抓落实。另外,在廉租住房建设过程中,住房城乡建设部要求这种保障性安居工程的建设,在选址的时 候尽可能选在公共交通比较方便的地段、比较成熟的生活区域。 第五,保障性安居工程廉租住房,更要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。 住房和城乡建设部将全面贯彻党中央、国务院的一系列决策布署,紧紧围绕保增长、保民生、保稳定的总体要求,一手抓保 第 85 页
  • 86. 障性住房建设,着力增加廉租住房和经济适用住房的供应,着力推进棚户区改造和农村危房改造;一手抓制度建设,着力完善住 房保障体系,着力健全体制机制,加快解决低收入家庭的住房困难问题。 中央财政今年将投入 330 亿元用于各地廉租房建设,这个数字也是 2008 年、2007 年的几倍,甚至上十倍的增长。从数字中 可以看出,党中央、国务院对于廉租房的重视,多位政协委员对政府工作报告中廉租房制度高度推崇,在经济界的小组讨论会上 诸多委员纷纷各述己见。 委员提案: 一 两政协委员建议停建经济适用房多建廉租房 全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示,首先要保证这个社会里收入最低的、最贫困阶层的住房需求。 他们不但买不起房,甚至租不起房,就要给他们提供廉租房,让他们在住房上花更少的钱。 “经济适用房和两限房的初衷是好的。”但蔡继明认为,在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适用 房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会最 弱势群体的住房需求。“如果最终社会最弱势群体没有得到,反而让不该得到的人得到了,大家自然会有意见。”因此,蔡继明表 示,希望停建经适房,多建廉租房,让更多人享受到廉租房的政策优惠。但廉租房,不可以买卖。蔡继明说,什么时候你走出了 贫困,你就要搬出这个房子。 全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示,国家应该提供大量保障性住房,但这种保障性住房不应该给居住者产权, 更不应该建成一两百平方米的大户型。他建议,把经济适用房“变售为租”,租的人没有产权。只有这样,才能符合保障性住房的 内涵。 二 人大代表呼吁把毕业生纳入廉租房保障对象 全国人大代表、广东华泰科技集团公司董事长吴自祥建议:呼吁把大学毕业生纳入廉租住房的保障对象;在接受廉租房申请 时,向外地生源大学生放宽限制。 吴自祥认为,大学毕业生的住房问题虽然近年来有所改善,但始终没有得到国家政策的保障和援助。他建议拿出部分廉租房 第 86 页
  • 87. 对大学生的开放,对照目前廉租住房的申请条件,符合条件的可以提出申请,不符合条件的采取政策扶持的方式解决。同时,根 据收入水平实施“逆向递减”的补贴办法,收入高者少补、收入低者多补。 居住和户籍密切相关,为此吴自祥提出:应向大学毕业生放宽户籍限制。“进城务工人员、外地生源的大学生等,只要能提 供在该城市有稳定工作并三年以上居住以及住房困难证明,均应给予申请廉租住房的资格,保证社会保障制度的公平性。” 建议做法: 1.政府牵头,在商品住房或经济适用住房小区配套建设一批针对大学生公寓式住宅作为青年廉租公寓,类似大学生宿舍。公 寓产权属于政府,由政府相关部门负责出租和管理。也可以由国土房管部门收购现有存量房或旧房、腾空的公有住房,改造成一 批经济廉租房,廉价租赁给大学生毕业生。根据房源实际情况和毕业生的需要,可以将廉租房改为 4 人间、2 人间、单人间等。 2.鼓励社会力量建设和经营毕业生廉租房,鼓励居民将富余住房向符合廉租住房保障条件的大学毕业生出租使用。其房屋租 赁收入不得超过同期政府定价的实物配租廉租住房租金标准的部分,可以享受地方性行政事业性收费和地方性税收的优惠政策。 3.制定优惠政策鼓励企业自筹资金,建设用于本企业青年职工居住的单身宿舍或青年公寓,作为对廉租房建设的有限补充。 解决quot;生者有其居quot; 建议政府提供零租房 全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼表示: “政府应调整解决住房的指导思想,目前要首先解决“生者有其居”的目 标,建议政府提供“零租房”” 。 所谓“零租房”就是政府针对那些特别困难的群体,不收一分钱房租,让那些困难群体能享受到无租金住房待遇。现在各地要 以建设“廉租房”为主,经济适用房就不要再建了,要将交通、就医、上学、商业等最为便利的中心地段拿出来建“廉租房”; 现在的廉租房保障制度、力度还不够大。 于炼委员还说,要正确看待房地产投资,允许以投资为目的的购房行为,要给予鼓励,所以要放开“第二套住房”政策。目前 我国的房地产价格受两方面的制约,一个是成本问题,一个是供求关系。成本问题主要是说土地、建材、人工的价格,目前我国 人工价格合理,建材价格受市场波动的影响已形成比较规律的走势,而土地现在并没有形成价格规律,所以建议进行土地改革, 取消现行土地出让金政策,改为征收土地使用税。 第 87 页
  • 88. 多建廉租房,少建经济适用房 全国政协委员王永正在随后的发言中也表达了自己的观点:“我是做服装的,做为旁观者来看房地产市场,我觉的国家应该 调整廉租房规划,多建廉租房,少建经济适用房。” 积极考虑发展“适租房” 全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示,应该在廉租房的基础上,积极考虑发展“适租房”,解决年轻白领这一“夹心层” 的住房问题。 贾康说,房地产市场要健康发展,应根据不同的诉求,按照和谐导向的原则,尽可能满足不同层面的社会需求。当前政府特 别要关心的事情,首先是要给基本住房保障托底,这个政策应该托在廉租房上。而在廉租房的基础上,应积极考虑发展“适租房”, “适租房”是解决年轻白领所谓“夹心层”的住房问题,他们在工作生涯开始的初期并不一定要拿到产权房,政府应该给予政策的引 导,让他们租用经济租用房这种比较体面、比较整洁,能够满足这个阶段需要的房源,等到他将来再发展以后再考虑是不是买产 权房。 住房保障是政府最重要职 全国政协委员周岚在长白山酒店接受记者专访时提到最多的词就是“规划”。 她表示政府的首要职能就是落实保障性住房,保 障性住房规划也是在一定的土地投放规划、保障性人群规划基础上制定的。 民主党派:热议楼市 提议租房可转户口 提议包括:全面修订《城市房地产管理法》、未售商品房以租代售、以收购房源代替新建廉租房等。 九三学社主要围绕加快培育租房市场提出几点建议:对城市流动人口,只要其在城市租房达到一定时间,户口就可以转入该 城市;在开发环节实行以租代购,以缓解开发贷款还息压力。 地产界观点: “农民工解决住房主要靠自己,不能全靠政府” 全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任表示“农民工解决住房要靠自己,不能全靠政府”。首先城市政府要 第 88 页
  • 89. 有一定的规章制度规定,凡是大量使用农民务工的单位,建立集体宿舍。要建立农民工宿舍由公司和单位制造,变成公司的成本, 变成吸引农民工的条件。这样解决农民工住房问题的成本才不会推向社会。如果是零星的雇佣,政府可以建造农民工公寓。我也 觉得可以考虑鼓励市场给农民工优惠租房,但是不能完全由当地政府包揽,首先第一责任是农民自身,城市政府要考虑尽量的帮 助农民工。 廉租房一定不能盖在郊区 全国政协委员、万科集团董事长王石提出了此观念。王石在做央视社会与法频道《大家看法》现场讨论廉租房建设时,王石做了 表态,“我们非常愿意积极地介入,这是我们的态度。”同时,王石对实施提出自己的建议:“这里面还有一个政策问题,第一个 就是资金从哪儿来的问题。地方政府财政是有限的,如果他盖经济适用房,他盖了可以卖。但是建设廉租房可能需要 20 年、30 年才能回笼资金。”所以王石在《大家看法》录制两会特别节目时,为建设廉租房资金来源问题作出呼吁:国家应考虑相关金融 政策的出台,完善廉租房制度。另外,王石认为,廉租房一定不能建在郊区,虽然建在郊区房价会便宜,但会出现交通等方面的 问题。他还说到“在日本很好的摸索,就是富人和低收入人群都住在一个区里,有低收入住宅,也有高收入住宅。住在一块,很 容易达到社会的和谐” 。 针对“月光族”推出经济租赁房 全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经济专家委员会委员、山东大学房地产经济研究所所长郭松海分析,由于目前金 融危机的影响仍在继续,因此未来的房价带有很强的不确定性。此前,北京、上海市长相继表态,认为北京、上海的房价确实过 高,上海的经济适用房已陆续推出,北京也推出限价房、廉租房等政策。因此现在看来,在北京、上海等大城市,房价在一段时 间内仍有继续下降的趋势。 廉租房、经济适用房,主要针对城市低收入家庭,可对那些刚刚毕业、收入相对较低的“月光族”来说,他们无法享受这些优 惠。郭松海因此建议,支持开发企业将普通商品住房改售为租,对其租金收入免征营业税、房产税。鼓励政府采购小户型商品住 房作为经济租赁住房,租给属于“月光族”、“漂流族”的大中专毕业生,帮助他们解决住房困难。 廉租房评论: 第 89 页
  • 90. 全国人大代表、安徽省工商联副主席何帮喜: 当前落实廉租住房保障存在的主要问题是: 廉租房房源严重不足。近几年由政府财政投资建设的廉租住房项目少之又少,城市小户型房地产建设明显萎缩、供给短缺, 城市政府难于收购到大量的小户型房源,政府廉租住房建设计划滞后。 廉租住房保障资金不足。资料显示,2007 年前 11 个月,各地投入廉租住房资金仅 88.7 亿元,一些财政困难地区在廉租住房 方面根本没有投入。 保障机制基础不扎实。虽然国务院建设主管部门已经设立了住房保障和公积金监督管理机构,但在地方,绝大多数城市住房 保障机构不健全、人员未落实。同时,廉租住房相关数据不清。 廉租住房管理存在漏洞。目前对廉租住房申请人员的审核工作虽然经过街道办事处、住房保障主管部门、民政部门等层层把 关,但由于对虚报证明材料的申请人处罚较轻,出现了一些骗保现象。 另外,一些地方政府片面追求 GDP 的政绩观没有根本转变。建设廉租住房需要投入大量的财政资金,而且会抑制商品房的 价格上涨,这是一些依靠“出让土地”补贴财政的地方政府不认真落实廉租住房政策的原因。 何帮喜建议,1、政府部门应进一步强化责任意识和公共服务意识,将廉租住房作为“民心工程”来抓;2、认真开展全国城镇 房屋普查,摸清住房家底,掌握廉租住房和小户型房屋相关数据,以此制订廉租住房发展规划、确定保障水平和方式;3、中央 和地方要加大对廉租住房的财政投入;4、加强对政府落实廉租住房保障工作的监督;5、不断扩大廉租住房保障范围,随着经济 的发展和财政收入的增加,在条件允许时,不断降低廉租住房申请标准,扩大保障范围,如把那些目前不符合廉租房政策标准, 而又无力购买经济适用房的社会“夹心层”人群,纳入保障范围。 大规模的廉租房建设可以缓解低收入人群住宅的租金上涨,但是我们必须看到大规模建设廉租房的同时也会对我国的房产地 产生一定的影响。为了廉租房的供应量,住房和城乡建设部采取“地方在建设经济适用住房和普通商品房的时候,要配建一定比 例的廉租住房”,这样做会不会造成商品房房价的大下降呢?政府在大规模的建设廉租房时应该在户型、面积、实行细则等方面 做出明确的规定及监督,以使能够真正起到解决低入人群的住房问题。 第 90 页
  • 91. 太原市场动态 2009 年 2 月 14 日—3 月 12 日 A 项目价格动态: 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 融田晶阁 --- 4300 --- 半山绿地 1580 1750 1950 都市 e 线 2880 3200 3700 2 月 16 日 一方雅居 2560 --- 3200 锦泰家园 2500 2900 --- 煜卫泽园 6500 7300 --- 说明:2 月 16 日,表中项目“半山绿地”起价、均价、最高价都低于其他项目;“煜卫泽园”则高于其他项目。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 湖景 1 号 --- 7570 --- 府东公园 6 栋 4100 --- --- 宝石捷 4200 6000 7000 2 月 17 日 鸿昇龙潭公馆 6000 6700 7300 太原万达广场 6500 7500 --- 金胜园 6100 6800 7800 郦苑国际花园 5300 5600 6300 说明:2 月 17 日,表中项目,起价“府东公园 6 栋”最低, “太原万达广场”最高;均价“郦苑国际花园”最低, “湖景 1 号”最 第 91 页
  • 92. 高;最高价“郦苑国际花园”最低,“金胜园”最高。 报告时间 销售报价(元/平米) 项目名称 起价 均价 最高价 清华苑 --- 4300 --- 杏花苑 1398 1550 1880 东秀苑 1558 1700 --- 阳光小区 1400 1700 --- 天怡家园 1408 --- --- 2 月 18 日 涧河花园 1288 1700 --- 盘龙苑 1488 1600 --- 凤凰居二期 4600 5200 5900 敦化太阳城二期 --- 2000 --- 杏林苑 2000 --- --- 香榭丽景 1418 1780 --- 说明:2 月 18 日,表中项目,起价“涧河花园”最低,“凤凰居二期”最高;均价“杏花苑”最低,“凤凰居二期”最高。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 2 月 19 日 新街坊 4000 --- --- 东昌盛新区 3000 3400 3800 欣中富力城 2869 3800 --- 澳林蓝山 2988 3800 4600 A+5 米 4 2600 2700 --- 清华苑 3800 --- 4700 第 92 页
  • 93. 龙腾盛世 3300 3750 --- 优山美地 3800 4300 5400 昌源胜景 2850 3400 --- 天福邸 4000 4500 5200 享堂新城七期 2450 2500 --- 长盛苑 2268 --- 2900 春怡园 6 号 2330 2900 --- 金基泰和苑 2700 3200 3700 五龙湾阳光海岸二期 3150 4300 4750 特别特花园 3800 4300 5000 金林桂园 3520 4300 --- 观澜金座 2500 --- 3700 蓝色金阁 2300 --- 3000 瑞锦东庭 2800 --- 4200 观庭 3668 --- 4400 尚东豪景 2500 2800 3300 五龙花园二期 4100 4300 4800 说明:2 月 19 日,表中项目,起价“长盛苑”最低, “五龙花园二期”最高;均价“享堂新城七期”最低, “天福邸”最高;最高 价“长盛苑”最低,“优山美地”最高。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 2 月 20 日 银海水韵 --- 6000 --- 水域金岸 --- 7800 --- 第 93 页
  • 94. 北方三角洲 4200 --- 5300 龙观天下二期 --- 8000 --- 绿地半山国际花园 6200 --- 9000 新兴国际文教城 3300 3500 4500 长岛国际 7000 --- --- 丽都御墅 4000 --- --- 花香丽舍 4800 --- 6000 说明:2 月 20 日,表中项目,起价“新兴国际文教城”最低, “长岛国际”最高;均价“新兴国际文教城”最低, “龙观天下二期” 最高;最高价“新兴国际文教城”最低,“绿地半山国际花园”最高。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 华城 2500 3500 4000 2 月 23 日 西岸 --- 4614 --- 铂宫 5150 6200 7100 瑞生丽园 5100 5800 6700 太航华府 5460 6200 --- 北美新天地御苑 8000 9000 15000 2 月 24 日 新领地 5800 6000 8000 泰华城市广场 7300 8500 8800 红源国际青年城 4000 --- 5300 说明:2 月 23、24 日,表中项目,最低价为“华城”,最高价为“北美新天地”。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 第 94 页
  • 95. 2 月 25 日 千禧世纪广场 7300 8600 9900 亲凤苑三期 5120 5700 6800 千禧学府苑 8500 11000 14000 晋建•文缘 4600 5300 5990 富力城 --- 4800 --- 君领 3300 4200 4450 中实新天地 3750 4100 4600 2 月 26 日 馨海银座 5800 6700 --- 浦东雅典 3958 4258 4608 城南都市嘉园 3500 3800 4160 说明:2 月 25、26 日,表中项目,起价“君领”最低;均价、最高价“城南都市嘉园”最低;“千禧学府苑”在起价、均价、最 高价上都高于其他项目。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 80 后金色年华 3200 3600 4000 2 月 27 日 新干线 2850 3800 4000 瑞锦东庭 2800 3500 4200 3月2日 经典家园二期 4700 5300 5800 碧云蓝堡 3380 3480 3580 厚德祥远见 4000 4200 --- 3月6日 盛华领寓 2980 3700 3800 3月9日 馨海银座 5800 6700 --- 澳林蓝山 3745 4100 4280 第 95 页
  • 96. 文华园竹韵 5000 5500 6300 金色丽城 3798 3900 4200 3 月 10 日 国际丽都城 4500 5000 7000 7080 国际青年城 4230 4800 5900 3 月 12 日 欣中爱丁堡 3880 4400 4800 说明:2 月 27-3 月 12 日,表中项目,起价“瑞锦东庭”最低,“馨海银座”最高;均价“碧云蓝堡”最低,“馨海银座”最高; 最高价“碧云蓝堡”最低,“国际丽都城”最高。 销售报价(元/平米) 报告时间 项目名称 起价 均价 最高价 2 月 26 日 5800 6700 --- 馨海银座 3月9日 5800 6700 --- 2 月 19 日 2988 3800 4600 澳林蓝山 3月9日 3745 4100 4280 说明:本期市场动态中, “馨海银座”在 2 月 26 日和 3 月 9 日中的报价相同。 “澳林蓝山” 3 月 9 日与 2 月 19 日的报价相比,价 格区间缩小,但起价与均价都作了上调,最高价作了下调。 B 项目营销动态(2 月 14 日—3 月 12 日): 1、房市动向 (1)2 月 11 日报告:“亲人节”水域金岸豪华别墅精品户型鉴赏周 本次鉴赏会于 2 月 13 日-2 月 19 日,在太原市千峰北路南段北国公寓 8 层(水域金岸展示中心)举行。 (2)2 月 19 日报告:太原大盘并入房价水涨船高楼盘品质不断成熟 随着万达、星河湾、绿地、合生等知名品牌地产的进入,目前在一些热点区域,房价已经到了 6000 元每平方米。 (3)2 月 20 日报告:冷市热销 太原某代理商每天卖房十余套 第 96 页
  • 97. 位于小店区北营普国电子城往北 100 米的金色丽城冷市热销,从这周六开始基本天天有 10 余套房子售出。 (4)2 月 25 日报告:星河湾竞得太原龙城大街附近一地块 星河湾在广州、北京、上海三个城市进行地产项目开发后,将第 4 个城市及第 6 个项目落户太原,主要是看中山西省强大的 购买力。 (5)3 月 8 日报告:太原“恒大水岸”开盘即热销 领衔龙城楼市热卖 继恒大绿洲二期元旦开盘仅两个多月,恒大地产集团太原有限公司在 3 月 8 日又迎来了新的恒大水岸隆重开盘。 2、开工项目 (1)2 月 16 日报告:青年国际公馆正式开工 15 日,由山西永利房地产开发有限公司开发的三晋首席青年主题社区--青年国际公馆,在工地现场举行了隆重的开工奠基仪 式。 (2)2 月 27 日报告:太原湖滨将现“东方明珠” 26 日上午,太原·东方明珠湖滨广场项目奠基开工。工程总投资约 30 亿元,是一个集会议、演艺、酒店、办公为一体的大 型建筑。 3、政策法规 (1)2 月 23 日报告:省城太原新建工程绿地率不达标不能交付使用 太原市园林局近日公布:将对太原市区范围内所有新建、改建、扩建的工程实行绿化设计专向审查,竣工时实行绿化专项验 收。凡绿地率不达标的,不得办理竣工验收手续,也不能交付使用。 (2)2 月 23 日报告:山西出台房产利好政策本地开发商可大有作为 省政府将出台《关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》,本地开发商可以在丰富开发产品、提升房 屋档次、细分购买人群,做大企业品牌方面有所作为。 4、论坛会议 (1)2 月 17 日报告:2009 太原春季房地产展示交易会 第 97 页
  • 98. 由山西日报报业集团主流媒体——三晋都市报主办的“2009 太原春季房地产展示交易会”将于 4 月 10 日-12 日在太原•中国 煤炭博物馆举行。 (2)3 月 3 日报告:“经济危机与投资时机”论坛 3 月 7 日在并举行 由山西省房地产业协会、山西省企业家联合会、山西省中小企业服务中心联合主办的“经济危机与投资时机”暨区域价值升 华主题论坛将在太原新东方会展中心(8 层)召开。 (3)3 月 4 日报告:2009 年太原市春季房地产展示会 4 月 26 日开幕 太原日报社、太原市国际贸易促进委员会、山西新晋商联盟会于 4 月 26 日—30 日在漪汾街滨河体育中心举办“2009 年度太 原市房地产展示会暨购房俱乐部成立仪式”。 5、其他 2 月 27 日报告:晋商银行于 2 月 28 日正式挂牌成立 融汇天下,共铸伟业,山西金融改革晋商银行将于 2 月 28 日正式挂牌成立。 第 98 页
  • 99. 第 99 页
  • 100. 郎咸平 今天的地产问题都是腐败惹的祸 从楼市泡沫的本质谈腐败 请全国老百姓思考一下,你们认为房价上涨的主因是什么?我相信各位的答案应该是各种都有,包括地产商的暴利,或者是 政府卖地的问题,或者是利率的问题,或者是游资的问题,这些问题坦白讲都是些表面现象。我想告诉老百姓的还是我的一贯的 观点,房价泡沫性的本质问题是普遍性的腐败问题。今天我就想从行业的供给跟需求这两个方面来谈谈各级政府官员的腐败和 地产价格的关系。 第一点我们谈谈供给面。大家知道吗,房地产商开发的过程,实际上绝对依赖两个核心资源的获得以及长流程管理。这两 个核心资源一是土地开发权另一个是大额贷款。长流程管理是指从立项,规划,开工许可,等等到验收,销售许可,至少 100 多个门槛。而这些沟槛全都在政府官员的控制之下。在当下中国官场的腐败已呈普遍性的情况下,众多贪腐官员的获利皆溶在房 地产开发的全过程里面。而这些层层的个人获利最终会表现在房价上。老话讲,人心无厌足,贪腐官员获利欲望的上升是远远超 过其他任何经济增长指数的。所以说,仅就供给面上看,中国楼市价格不断上涨的秘密就藏在这些沟沟槛槛里面。许多经济学家 讲,中国的房地产行业是完全市场化的行业,其实,就行业的供给面上看,它恰恰是个市场化严重不足的行业!而没有公平公正 的,充分竞争的市场化供给,只能是质疵价高的供给。各位老百姓再想一想,我们国家的这些地方政府对土地出让是什么态度? 我们经济学里面常常跟我们讲供需的问题,为了要平抑房价、物价所以要多卖地。可现实中地方政府地卖的越多,房价越高,这 怎么回事?这跟各地干部政绩考核关系很大,我们过去对于地方干部的考核,几乎以 GDP 成长为唯一标准。各位思考一下,一 个地方干部上任之后,他什么都不要做,他只要去卖地,卖一块地,GDP 就上升这一块,卖两块地就上升两块。他越卖地,表 面上看供给增多,可价格却越高。这其实跟他政绩考核有关系。因为考核是以 GDP 为标准,他卖地表面上讲是增加财政盈余, 第 100 页
  • 101. 背面是政绩工程,这种“以钱为纲”的政绩考核标准,老百姓的死活和他没有关系。加上刚才谈到的房地产开发流程中贪腐势力恶 性介入。都牵扯到公权力的问题,这两大块加上 100 多公章,每一个公章都代表各地政府的权力,有权力介入就易有腐败。以前 吃个饭就盖个章,现在不行了。盖个章几十万、上百万,盖上百个章到底要多少钱?这种充斥腐败的权力运用,表面上地方政府 打着开发地产带动经济,背地就是易于以权力私用来剥削。最后贪污腐败的钱总要转嫁到老百姓的头上。这些问题其实中央是看 到了,比如为了增加行业供给的透明度,公平性,中央严令地方政府推出土地要竞价拍卖,这当然是个进步。但我们这里历来是 上有政策下有对策。在没有反腐力量的全面监督下,我们发现有些地方政府搞竞标的时候,对民营企业劝退,对国营企业不要你 出价,最后土地还是流入无良奸商的手里。所以说正是腐败造成行业供给面上不能真正的市场化,成本,价格当然的会居高不下。 第二点我们谈谈行业的需求面。为什么大家拼命攒钱买房子,因为基本住房是老百姓的生活必需品。必需品的价格就一定要 在你的正常收入可支撑的范围内。可为什么这么高的房价谁还会去买呢?这点是非常复杂的。绝对不是我们一般谈论的楼市有泡 沫这么简单。各位不妨换个角度想,你当下有没有投资机会?我想请问全国老百姓,当你有一笔钱以后,你除了做房产跟炒股票 之外,你敢投资到哪一个行业?我有太多的学生,民营企业家,做一个阶段实业之后不敢再扩大投资了。你们发现在体制内普遍 的腐败和民间普遍的堕落的当下中国,我们普通百姓的投资环境是很差的。因为体制内腐败、体制外堕落,谁有钱也不敢投资啊。 我有太多的企业家学生跟我讲这些年打拼好歹赚了几亿,我问他你准备怎么办?标准答案是:办绿卡出国。为什么?他不放心。 他怕再投资下去,钱收不回来怎么办?甚至我们很多优秀的民营企业家、他们现在的投资是相当的短视,他短视的原因不是他们 不想投资,而是很多地方投资条件太差啦,逼得你不敢做长期投资。你们千万不要说这个现象只适用于我们民营企业,当你这个 社会因为充斥腐败而欠缺投资机会的时候,就必然产生虚拟投资即投机的现象,什么叫虚拟投资?也就是钱不晓得怎么用,不敢 投资,没有投资机会嘛。因此投入股市,造成股市的泡沫。股市泡沫产生,资金再打回房地产,造成楼市泡沫,这就造成为什么 房价这么高,还有人敢买的缘故。这些资金的来源很奇怪,有上市公司的钱,有贪官挪用的公款,还有国外的热钱,当然了,社 会上各类游资也是有的。不法的钱、合法的钱都有,这形成大量的资金移转投机,我们小老百姓的几万的小资金怎么跟他竞争? 这样巨额投机资金的产生结果是支撑楼市需求面的高房价。因此供给的涨价冲动跟需求涨价冲动就挂上勾了,小老百姓就被淘汰 了。房子对小老百姓是生活必需品,对别人是投机标的物。你这点资金怎么跟投机热钱竞争?不可能的。在国内混的好的人两三 第 101 页
  • 102. 套房子都有了,小老百姓就是买不起房了。因为你为生活必需品的购买上限无法与投机获利的购买上限竞争。 所以讲到这里,我相信全国同胞都很清楚,我的观点非常具体,那就是楼市供给这一面是因为地方政府权力垄断和腐败造 成供给的市场化严重不足以至房子成本不断上升,需求这一面也是由地方政府的腐败造成真正投资机会的减少和投机的横行, 致使楼市的需求这一面过份的所谓市场化。两个分别严重扭曲的“市场化”叠加在一起,大陆小老百姓自然买不起房。 反腐促和谐的时代意义 今天,我希望通过这个媒体向全国呼吁要解决地产的泡沫问题,就要坚决反腐。为什么这样呼吁呢?那就是反腐本身具有重 大的时代意义。当然我也欣慰的看到反腐是胡温中央政府和全国老百姓达成的一个共识。胡温中央关于全面构建和谐社会,提出 公平是我们国家的首要价值观念其实就是冲着日益严重的腐败来的。 这个反腐和和谐社会有什么样的关系?我可以这么说,现在社会上的不和谐因素都是不公平,不公正造成的,而不公平,不 公正又是贪官滥用公权力谋利造成的。刚才讲到的世界五百强所热盼的也是这个和谐的社会。什么叫和谐的社会?就是一个干净、 公正、公平的社会,就这么简单。改革的成果一定要给谁?改革成果一定要给老百姓,而不是给利益团体。我们这 28 年来的改 革开放,当然是成功的(在某些层面讲),但有很多人为了打击我说郎教授你反改革,我是读资本主义经济学的教授,我怎么可 能反改革呢?我是反对改革过程中的腐败。很多人冒改革之名大肆腐败敛财,这我是反对的,难道我反错了吗?我们发现在当下 社会上逐渐形成腐败铁三角(腐败的地方政府勾结腐败企业家勾结腐败学者形成腐败铁三角),他们操纵着媒体不让说话,尽管 中央政府说要反腐败,可媒体根本不配合。这种腐败导致的恶果,如果全国老百姓不知道,我们要付惨痛代价的。现在不反腐房 价就下不来,那些利益团体本身就是胡锦涛、温家宝所一再抨击的特殊利益集团,我取名“腐败铁三角”,它已经在中国形成庞大 的势力。操控着媒体,误导社会大众,滋养这种腐败群体的来源是多方面的,但主要来自两个,国企改革和房地产开发。从 2004 年开始,各位同胞如果理解我的言论的话,我们已经斩了它的一条臂,现在我们还要再斩它一条臂----贪腐势力的第二个大本营 房地产开发。国企改革、房地产改革是中央政府执政的重中之重,是中央政府一定要小心面对的,因为这关乎全国老百姓未来的 福祉,改革本身的目的是以民为本,以全国老百姓的受益为改革成功的唯一标准。而不是图利少数利益集团。在这种改革的氛围 之下,你才能够有更辉煌的明天。 第 102 页
  • 103. 全国老百姓肯定想问我一个问题,像胡温新政近来提出的和谐社会、反腐,有什么样的新时代使命呢?是不是和邓小平以经 济建设为核心的理念起了冲突呢?我在这里以我个人的理解发表一下我个人的观点。我今天想把这个说完全了,以后就不要再吵 吵闹闹的了。十一届三中全会邓小平提出以经济建设为纲,这个理念的转变是非常重要的转变,这个转变让中国从愚昧落后逐渐 成长壮大,取得了巨大的成效。而邓小平以经济建设为中心的目标是长远的,那个阶段的社会环境与现在有很大的不同,当时体 制内是廉洁的,民风是纯朴的,只是思想僵化,工商技能不足,生产要素短缺。所以邓小平推动经济发展的主要手段是开放搞活。 从阶段性目标看,他是非常成功的。而现在的中国社会的方方面面发生了翻天覆地的变化,在新形势,新环境,新问题之下,推 动经济发展的手段当然要顺应,改变。这就好比我们要发射卫星到太空指定的轨道上去,总目标有了,不会变。但火箭要有三节。 每个阶段要不同的火箭来推动。第一节火箭把卫星托上天空,功成身退,光荣地脱掉了,现在要点燃第二道火箭。所以我来解读 胡温中央政府提出的透过反腐来建设和谐社会,仅从推动经济发展的角度看都是意义非常重大的。这恰恰是全面推动经济发展 的新手段。大家应该懂得,经济的发展,特别是大发展,绝对是要依赖适宜的社会环境的。公平公正的经商环境,公平公正的 司法环境,清正廉洁的政府,健康守法的民众,是社会经济发展的充分且必要的条件。无此适宜的社会环境支撑,发展经济只 是妄想。胡温继承邓小平以经济发展为中心的继往开来,是点燃第二节火箭。是在更高层次上的对经济发展的推动。是突破当下 中国经济发展瓶颈的“围魏救赵”式的大手笔。所以这也是我在去年接受路透社专访时,提到胡温比所谓主流派经济学家懂经济的 道理。因为你想解决经济问题,就不能只在经济圈里作道场。只有跳出经济圈来努力,才可能反过来解决经济问题。把第二节火 箭点燃,透过彻底的反腐,才能建立一个干净、公平、公正、改革利益归于全体老百姓的社会。中国经济才能获得超出十倍的 增长空间。如果民营企业、世界五百强、老百姓热盼,呼唤的公平、公正的社会真的来到,你不觉得这就是一个新的时代产生 了吗?在这种环境下,每个人通过自己努力,我付出一百块钱得到一千块,你所赚得钱不会受到贪官污吏的洗劫,这种情况下 你才会努力工作。但是反腐不要成为某一个领导人的专利,反腐是时代使命,必须制度化,维此才能让这个社会形成干净、公 平、公正的社会,改革利益归于全体老百姓的社会,这就是以民为主。以我个人看来,对胡温目前提出的反腐和建设和谐社会, 我觉得我们社会、媒体还是理解不够。你别以为那只是一个口号,大家哪里知道,如果你做不到这一步,如果你不能够通过反腐 来净化社会,你的代价就是为贪官污吏、通货膨胀买单,你愿意接受这一切吗?这一切才是我对于胡温今天政策的个人解读。我 第 103 页
  • 104. 一直讲十六届六中全会的要全面构建和谐社会,你会发现这是利国利民的大手术、大工程,这不是一个形象工程,这是一个让我 们中华民族走入到一个新的时代,一个重大的使命。甚至有人还会怀疑和谐社会是不是就是共产党的口号?反腐是不是以后就不 反了?各位要知道,今天已经不是一个要不要反的问题了,而是必须彻底。如果你要以民为本,如果你要以老百姓的利益为前 提,你就必须把这个路给走稳,而且要坚持地走下去。各位想想看,我所提出这样一个世界、这样一个美景是不是各位所憧憬 的呢?如果是的话,我认为反腐就已经不光是中央政府本身的职责而也应该是你我要奋勇参加的事业啦。中国目前的问题不能只 简单的归于体制问题其实还有执行的问题。面对我前面谈的情况,很多的老百姓都会说这是体制问题所造成的,我必须在这里 告诉全国百姓,这不光是体制的问题。我想请问大家,你们认为美国体制好不好?如果引进美国体制是不是就解决问题了呢? 我再以菲律宾为例,菲律宾完全传承了美国的政治体制,结果却是国家腐败不堪。原来任何好的体制如果由坏人执行的话,其 结果都是坏的。因此中央政府推出这么多好的政策,可是由坏的贪官执行,其结果就是害了好人,便宜了坏人。各位还记得以 前的口头禅吧,说政策一放就乱,一收就死。现在改了,更要命啦,是任何好的政策都是结果害了好人,便宜了坏人, 其原因还是 腐败造成的。 放任腐败蔓延的下一个结果是金融体系的崩溃 我们绝对不能等到房地产崩盘再来谈腐败。请看亚洲金融危机冲击之后,韩国中产阶级几乎消失一空,香港房地产几乎整个 负资产,中产阶级消失是一个可怕的信号,怎么消失的?地产崩盘。韩国,香港老百姓也跟我们不同,他们遵守契约,硬扛着继 续还贷款,当时发生亚洲金融危机的时候,我们海外很多的报道是很担心,因为房地产价格的大幅下跌,造成负资产现象会使这 些人不还银行贷款,而这可能会使香港的金融体系随之崩盘。房地产的崩盘所产生的危机远远小于金融体系的崩盘,韩国,香港 没有发生金融崩溃的原因,是因为韩国,香港老百姓普遍地硬扛贷款扛过去的。我想请问如果中国房地产崩盘的话,中国老百姓 会不会死扛继续还贷款呢?如果不会的话就是金融体系的崩盘。金融体系崩盘有人说让政府去扛,其实金融体系里的钱也是老百 姓的钱,所以下面的问题非常严重,我想都不敢想,别想了。所以我跟各位讲,腐败不仅会导致房地产泡沫,最后更会导致金融 体系的崩盘,社会民不聊生。所以你说我们要不要反腐败? 第 104 页
  • 105. 第 105 页
  • 106. 报告定制服务 山西房研网|可提供如下楼盘项目《2008 年度个案营销推广分析报告》,以及《2009 年楼盘个案营销动态监测报告》。 如定制请联系:0351-7551077 客服 QQ:821392498 住宅类: 太原•恒大绿洲 嘉怡•国际丽都城 五龙湾•阳光海岸二期 阳光银座 景泰花苑 太原万达广场 太原奥林匹克花园 新领地 华城 鸿升•龙潭公馆 太原富力城 中银欧尚 东岸•龙园 清华苑 君泰风尚国际 新兴•国际文教城 东大盛世华庭 百融居 玲珑琚 景观•新贵豪庭 富基•翡翠郡 湖景 1 号 和平晶座 十二院城 厚德祥•远见 鼎晨•浦东雅典 亲贤一品 滨东花园 佳境观邸 滨河 27 栋 中正悦湾 瑞驰•蓝水假日 晨光上东 龙城 煜卫泽园 府东•公园 6 栋 中银•美地公馆 丽水苑 浦东•理想城 晋建•文缘 汾河外滩 宝石捷 怡和•鼎太风华 易城 宝佳丽景 A+5 米 4 金地世嘉 金圣甲地 亲街坊 千禧•锦绣苑 西岸 滨河城 瑞生丽园 亲凤苑三期 五龙花园 澳林•蓝山 美林湾 特别特花园 商务酒店类:CASA 卡萨国际商务酒店 别墅类:花香丽舍、龙观天下、优山美地、飞云大院 写字楼:国际能源中心、闻汇大厦、飞云•第一国际 商业:千禧世纪广场、澳林百合中心 公寓:豪生酒店国际公寓、钻石公寓、大唐•皇冠国际 第 106 页
  • 107. 2009 年 4 月 26 日—4 月 30 日在漪汾街滨河体育中心举办的 2009 年度太原市房地产展示会暨购房俱乐部成立仪式以责任地 在 以 产·诚信于民为主题,以振兴太原经济,传承晋商精髓,增强社会责任感,以不变的诚信应对万变的市场,推动龙城楼市发展为 活动目的。 此次展会由 太原日报社、太原市国际贸易促进委员会、山西新晋商联盟会主办,由山西省房地产业协会、《太原楼市》杂志社协办。 太原晚报、太原日报、太原电视台、太原人民广播、太原交通广播山西门户网、太原搜房、住在龙城网将全力支持。 展会具有: 1、资源优势 购房俱乐部成立拥有市场强劲需求一手资料:(2008 年的“温暖楼市千人看房团”的成功举办,现积累购房 人群五千余人,同时借此房展前期的海量宣传引爆龙城之际,成立购房俱乐部。) 2、主办优势 太原日报社:龙城最具公信力、导向力的权威媒体机构(太原市权威性党报---《太原日报》 、山西主流媒体 --《太原晚报》) 3、新晋商联合会:传承晋商之精髓,创办山西史前特色房 电话:0351/5602828 0351/5602898 第 107 页
  • 108. 招聘信息 营销服务商类: 山西中实房地产开发有限公司 企业名称:山西中实房地产开发有限公司 招聘岗位:房地产销售代表 招聘要求: 男士身高 1.73 米以上,女士身高 1.63 米以上,年龄 22—26 岁之间,形象好气质佳,亲和力强,良好的沟通协调、表达能 力;责任心强、具有团队合作精神,并有志在房地产行业长期发展者。 招聘人数:5 名 岗位要求:专科以上学历,有相关从业经验者优先 月薪待遇:底薪壹千+提成千贰 工作地点:小店康宁街中实新天地售楼部 联系电话:0351-2223788 第 108 页
  • 109. 服务信息 短信服务类: 太原时代天元科技发展有限公司 位于太原市高新区科技街 15 号留学生创业园 A 座,是太原市高新技术开发区扶持的集科研、 贸易为一体的科技发展型企业。公司主要从事增值电信业务软件产品的开发和销售。产品及服务的 客户遍及政府、电信、金融、保险、教育、医疗、商业、贸易、制造、服务等 10 余个行业。在业 界有非常看好的发展前景。 公司成立的三年以来已取得了长足发展,在全国各地拥有 50 多家合作伙伴,100 多家代理商,万余家直接企业客户,4000 万直接用户的手机号码,及近亿条的精准营销数据库。 时代天元关系通:专门应用于大中型企业办公管理、供应商管理、销售管理、客户服务管理、管理层实时掌握运营状况等, 通过使用本平台,可以实现无线移动式、低成本、高效、大规模的企业管理应用,为企业提高工作效率、降低办公费用。 短信群发:房地产行业用于楼盘销售推广、物业管理、内部管理等的专用短信平台,使用本平台可以在很短时间内将短信发 送到大量目标手机,并且可以接收回复的短信,实现双向沟通,从而达到快速、高效、低成本的信息传递的目的,能有效地节省 大量沟通费用和提高工作效率。 联系人:张涛 电话:13834525604 QQ:349965175 第 109 页
  • 110. 户外广告服务类: 远大未来户外广告 第 110 页
  • 111. 第 111 页