Durante el Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios varias de las mentes más grandiosas y sobresalientes en desarrollo inmobiliario y estrategias de mercadotecnia se reunieron. Ignacio Torres, es una de esas grandes mentes que desarrollo el tema de mercadotecnia en desarrollo inmobiliario. Esta fue su presentación durante el evento. Puedes ver más artículos en: cm4s.wordpress.com

1. CREATING
PROJECTS
THAT
CONQUER
MARKETS

2. Reflexiones
de demanda
Comparativas de Mercado
Fecha/
Junio2015
Presenta/
IgnacioTorres4S

3. 3

4. 4
¿Nadie lo ha
desarrollado?
-Problema de Oferta
vs
¿No hay
mercado?
-Problema de Demanda
Hipótesis

5. 5
MERCADO
Respuestaacualquierdefinicióndedemandalacontestael:

6. 75% DE LOS PROCESOs DE GESTACIÓN
YA REVISAMOS LA
COMPETENCIA Y
CREEMOS QUE
DEBEMOS DE
VENDER…………
Problema #1 del Desarrollo Inmobiliario

8. Mercadosno
alineados…..

9. ¿Quénosdicelademanda?¿Quénosdicelademanda?

10. DEMOGRAFÍA

11. Cambios
demográficos:
4%delapoblación
esGay

12. Tasadedivorcio:
Panamá:27%
CostaRica:47%
ElSalvador:23%
México:30%*
*México.Centrosurbanosconmásde1millonesdehabitantes

13. Sub Segments
% Población estimada (estudio
4S)
Dinks 7%
Empty Nesters 13%
Soltero joven 11%
Adulto mayor soltero 5%
Familias con bebes-niños 13%
Familias con adolescentes 19%
Familias hijos adultos 21%
Padres solteros 7%
Others 5%
Total 100%
Parejas sin
hijos 20%
Hogares
unifamiliares
16%
Parejas con
hijos 53%
Padres
solteros
7%
Nuestra realidad 2015, a partir
del segmento medio
*Estudio de 4S sobre composición demográfica por etapa de vida del Distrito Federal, Cancun, Monterrey, Puebla y Querétaro..
Análisis por
etapa de vida
Intercambio
de
porcentajes
en el 2035

14. Ylosmatrimonios…..
22%dedecrecimientoenlos
últimos15años(México).
miles
año

15. En los mercados urbanos mexicanos,
considerando los segmentos C en adelante.
43% de los
hogares son de
1 ó 2 personas.

16. +
Preferencia
Horizontal
+
Preferencia
Vertical
concentración demográfica
0-1M 1-2M +2M
0% - 15% 30% - 40% +40%

17. Funcionalidad
deseada en
65% de las
preferencias
NUEVAS TENDENCIAS DE DEMANDA
0-1M 1-2M +2M
4R/3R
3B
Población total por ciudad
3R/2R
2.5B
2R
2B

18. “El inmueble que me estás
vendiendo es más pequeño de
lo que yo hubiera esperado que
podría pagar con mi dinero.”
-53% de los compradores segmento medio.
-39% de los compradores del segmento medio alto.

22. _ M2_
40 1408060 100 120
SOLTERO UIR
UIR DINKS
UIR START FAM
UIR YOUTH FAM

23. A NEW
DIMENSION
IN URBAN
LUXURY
LIVING

24. 05
SKYCUBE——
HAS IT ALL
OBJECT LIBRARY——
SKY LOUNGE —————-
PUB, GAME &
KARAOKE ROOM——-
NONSTOP GYM
———————
INFINITE POOL & SPA
————-
——————————————
PARTY LIVING ROOMS
& GUEST SUITES
————————

25. PSICOGRÁFICOS

26. 26
Demográficos
VS
Psicográficos

27. 27
Chef
El chef valora la cocina como el
espacio familiar más importante.

28. 28
Tecnófilo
El tecnófilo reune a su
familia en la sala o estancia,
alrededor de tecnología.

29. 29
El sensualista quiere espacios
íntimos de relajación.
Sensualista

31. GRUPO 4S CONCEPTO INICIALBRANDING
12

32. THE TRULY OPEN KITCHEN——

33. THE TRULY OPEN KITCHEN——

34. Tamaño de
Ciudad*
Chef Tecnófilo Sensualista
<1M 35% 40% 25%
1-2M 26% 44% 30%
>2M 23% 28% 49%
*Comportamiento general de los perfiles de clientes...
*A partir del segmento medio. *Población en millones de habitantes
Segmentación
psicográfica

35. Segmentación
incorrecta
Tamaño:140 m2
Extras:+20 amenidades
Mercado:4 millones de hab.

36. ¿Amenidades?

37. Áreas de
Recreación:
Piscina 26%

38. Piscina c/carril
de nado

39. Nostalgia por el
backyard: Área
verde 26%

45. Deporte: 19%

50. Quiero conocer
a mi vecina:
Social 19%

51. Bar, salón de
juegos, salones
multimedia y
eventos

52. Niños: 6%

53. ?

54. A U T É N T I C O
UN LUGAR

55. P R O F U N D O
Ú N I C O

56. O R I G I N A L

58. Amenidades en desuso.
Altos costos de mantenimiento1
2

59. Mantenimiento.
El mercado
está dispuesto
a pagar solo el
35% de la
cuota real

60. SegmentacióndeAmenidades
SIN
TODAS LAS
AMENIDADES
POSIBLES
SEG.

61. CAMBIOS EN
PREFERENCIAS

62. Mixto?
Respuesta de preferencia por cada 100
personas entrevistadas.
63 30 7

63. +10

64. +10

65. +10

66. E L L U G A R Q U E T R A N S F O R M A R Á
L A V I DA E N M É R I DA
CABO
NORTE
EL LUGAR QUE
TRANSFORMARÁ
LA VIDA EN
MÉRIDA

67. ¿Y los acabados?

68. “7 de cada 10 personas
prefieren invertir más
presupuesto en los
acabados y detalles
internos del inmueble
que en el tamaño del
mismo. ” “Sacrificamos
calidad por metros”
— Departamento de Investigación
Grupo 4S

69. Ejercicio
2 recamaras + 2 baños
Propuesta de Valor B
Propuesta de Valor
Superficie: 77 m2
Precio:$200 mil USD
P/m2:$2,597 USD
Propuesta de Valor
Superficie: 85 m2
Precio:$200 mil USD
P/m2:$2,353 USD
1 2
Amenidades, mercado meta y ubicación similar

70. 1
8 m2 X $2,353 USD = $18,824 USD / mejora de
acabados. Ventas mensuales: 20 VS 2.5

71. PROCESO DE
COMPRA

72. Enel94%delos
casolamujer
tomaladecisión
decompra

73. Producto
Nuclear
Producto
Ampliado
Meta
Producto
Ubicación
Precio
Funcionalidad -espacios-
(Dentro del inmueble).
Amenidades
Áreas de servicio
(Afuera del inmueble,
dentro del proyecto)
Intangibles
Diseño arquitectónico
Zona
(Elementos de valoración
cualitativa)
Viviendaeconómica
Mercadosecundario
Viviendapremium
Nuevomodelodedesarrollo
Los3nivelesdelproducto

74. SEGURIDAD - MP1
30%

75. PRESUPUESTO - PN2
21%

76. DISEÑO ARQ. - MT3
15%

77. ZONA / SERVICIOS4
13%

78. 78
Diferenciación?

79. ¿Qué tan vigente
está la receta?
≠

81. 500

82. Contacto
ignacio@grupo4s.com