HAALBAARHEIDSONDERZOEK
Herbestemming Vasim Nijmegen
September 2013
2
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave

3

1.
1.1
1.2
1.3

Inleiding
Achtergrond en vraagstelling
Uitgangspunten en kaders
Opbouw rap...
4
1.

Inleiding

1.1

Achtergrond en vraagstelling

Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad he...
1.3

Opbouw rapport

Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is het profiel van het project
beschreven. Er word...
2.

Profiel

2.1

Doelen en ambities

Gemeente Nijmegen
De gemeente Nijmegen heeft het Vasim gebouw al meer dan 10 jaar in...
Een dergelijke herbestemming zorgt er voor dat het gebouw voor de lange termijn
behouden blijft. Op korte termijn zal de n...
Het Museum gaf echter aan daar nog niet aan toe te zijn. Ook is op hoofdlijnen gesproken
over de juridische en financiële ...
3.

Object en locatie

3.1

Architectuur en historie

Aan de Waaldijk ten westen van Nijmegen bevindt zich een groot indus...
Met grote ventilatoren werd de perslucht getransporteerd door perskanalen die tussen de
betonnen schaaldaken lagen. Met de...
Het gebouw heeft op dit moment geen monumentale status maar is wel
monumentwaardig, een goed voorbeeld van industriële wed...
Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen
schaalconstructies en bouwde onder meer oo...
Afmeting gebouw: circa 40 meter x 110 meter.
Bruto oppervlak Vasim gebouw
Begane grond
Eerste verdieping
Tweede verdieping...
3.4

Bestemmingsplan en vergunningen

Voorschriften
Het bestemmingsplan “Haven- en industriegebied Nijmegen West 1979-xxxx...
c. verhardingen, waaronder ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen
ten diensten van de gegeven bestemming;
d. ...
4.

Mogelijke functies

4.1

Ruimte in de markt

De ruimte in de markt, oftewel de opname van bedrijfsvastgoed door de mar...
Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945
en het Airborne Museum Hartenstein hebb...
Een alternatieve locatie voor de functies waarvoor geen ruimte meer is in het Vasim
gebouw zouden volgens de Cultuurspinne...
5.

Scenario’s

In totaal lijken drie scenario’s het meest voor de hand te liggen. Scenario 1 bestaat uit de
gezamenlijke ...
De volgende functies zullen in de permanente Cultuurspinnerij aanwezig zijn: werkplaatsen,
ateliers, evenementenhal (horec...
6.

Subsidiemogelijkheden

Het merendeel van onderstaande subsidies zijn alleen te verkrijgen als het gebouw de
status van...
Restauratiesubsidie via Provincies
Voor monumenten waarvoor deze Restauratiefondsplus-hypotheek geen haalbare kaart is,
ko...
7.

Exploitatiemodellen

In dit hoofdstuk worden de exploitatiemodellen per scenario uiteengezet, waarbij binnen de
scenar...
Dus de gevels, daken en (binnen-)constructie van het gebouw. Voor de cascorestauratie
van het Vasim gebouw worden zoveel a...
Hieruit volgt een investering van circa € 2,76 miljoen voor alleen het deel van de
Cultuurspinnerij uitgaande van cascores...
Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de
gebruikers al bekend zijn voor realisatie;...
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten
voor het deel (1/3) van de Cultuu...
De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40%
circa € 1,9 miljoen. Hierbij is uit...
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor de gedeeltelijke cascorestauratie (let...
De totale kosten van de cascorestauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief
begeleidings- en adviseurskosten voor ...
8.

Kritische factoren en risico’s

Het uitganspunt is om het Vasim gebouw duurzaam te herbestemmen. Om dit te kunnen
verw...
Concurrentie kan ook ontstaan tussen het Honigcomplex en de aanvullende functies van
Museum en de gehele Cultuurspinnerij....
Terrein
Aandachtspunt is de gezamenlijke afstemming van de herinrichting van het terrein in relatie
tot de nieuwe functies...
9.

Conclusies en aanbevelingen

Tussen het formuleren van de vraagstelling en toekenning van de subsidie voor dit
haalbaa...
Scenario 2 gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw. Het uitgangspunt voor dit s...
9.2

Aanbevelingen

Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek doen wij de volgende aanbevelingen:
o

Het verder uitwerken va...
10. Colofon
Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Nijmegen en Stichting
Cultuurspinnerij de Va...
11. Over BOEi

De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed,
kortweg BOEi, is...
Bijlagen
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage

1:
2:
3:
4:
5:
6:
7:
8:
9:

Foto’s
Brief...
Bijlage 1: Foto’s
Bijlage 1 foto’s
Bijlage 2: Brieven
GEMEENTE
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling

MUmesen
Korte Nieuwstraat 6

651í PP Nijmegen

Telefoon
Stichting Cultu...
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling

Vervolgvel

2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers ...
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling

Vervolgvel

2

10. Op welke wijze kan door de gemeente worden ...
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling

Vervolgvel

3

17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente he...
Aan het College van Burgemeester en Wethouders
Gemeente Nijmegen
p/a Korte Nieuwstraat 6
6511 PP Nijmegen
Ons kenmerk: 130...
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

552
-1

Published on

1.1 Achtergrond en vraagstelling
Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad heeft de
gemeente Nijmegen doen besluiten om in 2002 het Vasim gebouw te verwerven. Op een
gedeelte van deze locatie verrijst de nieuwe stadsbrug. Daarnaast vormt dit gebied de
overgang van zware industrie naar het toekomstig woon-werkgebied van een nieuw
waalfront. Sinds de verwerving is de gemeente Nijmegen op zoek naar een permanente
invulling voor het Vasim gebouw. Doelstelling is om het complex te herbestemmen na
restauratie. Sinds 2002 is het pand tijdelijk verhuurd en vanaf 2010 tot heden in gebruik
gegeven aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, die hier een broedplaats voor de
creatieve sector heeft gecreëerd.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
552
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
9
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

  1. 1. HAALBAARHEIDSONDERZOEK Herbestemming Vasim Nijmegen September 2013
  2. 2. 2
  3. 3. Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 1. 1.1 1.2 1.3 Inleiding Achtergrond en vraagstelling Uitgangspunten en kaders Opbouw rapport 5 5 5 6 2. 2.1 2.2 2.3 Profiel Doelen en ambities Relevante ontwikkelingen Procesgang 7 7 8 8 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 Object en locatie Architectuur en historie Object Locatie Bestemmingsplan en vergunningen 10 10 12 14 15 4. 4.1 4.2 Mogelijke functies Ruimte in de markt Mogelijke gebruikers 17 17 17 5. Scenario’s 20 6. Subsidiemogelijkheden 22 7. 7.1 7.2 7.3 Exploitatiemodellen Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw Financieel overzicht scenario’s 24 24 28 31 8. Kritische factoren en risico’s 32 9. 9.1 9.2 Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen 35 35 37 10. Colofon 38 11. Over BOEi 39 Overzicht bijlagen 40 3
  4. 4. 4
  5. 5. 1. Inleiding 1.1 Achtergrond en vraagstelling Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad heeft de gemeente Nijmegen doen besluiten om in 2002 het Vasim gebouw te verwerven. Op een gedeelte van deze locatie verrijst de nieuwe stadsbrug. Daarnaast vormt dit gebied de overgang van zware industrie naar het toekomstig woon-werkgebied van een nieuw waalfront. Sinds de verwerving is de gemeente Nijmegen op zoek naar een permanente invulling voor het Vasim gebouw. Doelstelling is om het complex te herbestemmen na restauratie. Sinds 2002 is het pand tijdelijk verhuurd en vanaf 2010 tot heden in gebruik gegeven aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, die hier een broedplaats voor de creatieve sector heeft gecreëerd. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek heeft de gemeente Nijmegen de volgende, inmiddels vervallen, vraagstelling geformuleerd: “te komen tot scenario’s voor de invulling als een multifunctioneel complex waarin cultuur, kantoren, werkplaatsen, horeca en museale functies een plek vinden”. Concreet betekent dit een onderzoek naar de herbestemming met twee (hoofd-)gebruikers; de stichting Museum WOII en stichting Cultuurspinnerij de Vasim. Tussen het formuleren van de vraagstelling medio oktober 2012 en de toekenning van de subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke vestiging van het Museum in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen en De Stichting Cultuurspinnerij de Vasim aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?” Om hiertoe te komen heeft BOEi gedurende het proces professionele ondersteuning geboden aan de Cultuurspinnerij. De gemeente Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim zijn gezamenlijk opdrachtgevers voor dit onderzoek. BOEi heeft het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek in opdracht gekregen conform de omschreven nieuwe vraagstelling. 1.2 Uitgangspunten en kaders Uitgangspunt is om te komen tot scenario’s voor de permanente huisvesting van de Stichting Cultuurspinnerij De Vasim in het Vasim gebouw gezamenlijk met het Museum. De gemeente heeft daarbij het uitgangspunt genomen dat het Museum als eerste bepaalt waar zij zich in het gebouw wil vestigen en hoeveel oppervlak daarvoor nodig is. Het restant aan ruimte is dan het oppervlak voor de Cultuurspinnerij. Daarnaast wordt ook een alternatief scenario opgesteld voor als het nieuwe Museum uiteindelijk niet tot stand komt of op een andere locatie wordt gehuisvest. Dit alternatieve scenario bestaat dan uit een permanente huisvesting van uitsluitend de huidige Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. In dit onderzoek wordt Stichting Cultuurspinnerij De Vasim afgekort tot de naam: “Cultuurspinnerij”. De naam Stichting Museum WOII / Vrijheidsmuseum WO2 wordt afgekort tot: “Museum”. 5
  6. 6. 1.3 Opbouw rapport Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is het profiel van het project beschreven. Er wordt ingegaan op de doelen en ambities van het onderzoek, relevante ontwikkelingen en de procesgang. Hoofdstuk 3 beschrijft de locatie en het pand. Ook wordt ingegaan op de architectuur, historie en het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 gaat in op de mogelijke toekomstige functies voor het gebouw, ook is een omschrijving van de markt en mogelijke gebruikers opgenomen. In hoofdstuk 5 worden twee scenario’s beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een omschrijving van actuele subsidies. In hoofdstuk 7 zijn per scenario de verschillende exploitatieberekeningen te vinden. Hoofdstuk 8 gaat in op de kritische factoren en risico’s van het project. In hoofdstuk 9 worden de conclusies en aanbevelingen gegeven. Hoofdstuk 10 is de colofon weergegeven en in hoofdstuk 11 wordt een korte omschrijving gegeven van BOEi. 6
  7. 7. 2. Profiel 2.1 Doelen en ambities Gemeente Nijmegen De gemeente Nijmegen heeft het Vasim gebouw al meer dan 10 jaar in eigendom (zie bijlage 1: foto’s). Sinds 2002 verhuurt zij het pand tijdelijk aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim. De gemeente is op zoek naar een permanente functie voor het gebouw en daarmee naar een duurzame herbestemming. In de afgelopen 10 jaar zijn meerdere prijsvragen uitgeschreven met als doel een geschikte permanente functie te vinden. In 2008 wonnen Standvast Wonen en de Cultuurspinnerij nog de publieksprijs voor een gezamenlijk plan. Standvast Wonen heeft zich later teruggetrokken waardoor het plan geen doorgang heeft gevonden. In 2012 ontstond het idee voor de vestiging van het Museum in het Vasim gebouw. Het gemeentebestuur en de -raad stemden in met een onderzoek naar de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en hopen hiermee een duurzame herbestemming tot stand te brengen. Vrijheidsmuseum WO2 Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. De voorkeur is uitgesproken voor Nijmegen omdat deze stad centraal ligt ten opzichte van de drie bestaande musea en midden in het gebied dat een belangrijke rol speelde in de laatste twee oorlogsjaren. Specifiek heeft men de voorkeur uitgesproken voor het Vasim gebouw te Nijmegen. Cultuurspinnerij De Vasim Talentvol, jong of oud, ambachtelijk, beginnend of ervaren: de Cultuurspinnerij is een plek waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met elkaar aangaan. De Cultuurspinnerij is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap die zich in 2002 vestigde in het Vasim gebouw. Vanaf het begin is het doel van de Cultuurspinnerij geweest om er een permanente broedplaats voor de creatieve sector van te maken. Anno 2013 biedt het imposante gebouw onderdak aan ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden. Allen hebben in het Vasim gebouw een inspirerende plek gevonden om te werken. Afgelopen jaar bezochten 24.000 bezoekers de Cultuurspinnerij voor één van de vele activiteiten. De Cultuurspinnerij heeft als missie een centrum te zijn voor creëren, leren en beleven, waar talent ontwikkeld wordt en ruimte is voor experimenten. Het volgende citaat geeft een treffende beschrijving van de Cultuurspinnerij: “De schilders, de bouwers, de dansers, de denkers, de scheppers, de ondernemers, de spelers: ze krijgen de ruimte om trends te zetten. Om cultuur te maken, te beleven en te leren in de culturele waardeketen waar coproductie en ondernemerschap voorop staan. De Cultuurspinnerij heeft op het Vasim terrein daarmee een krachtig economisch fundament gelegd voor kunst en cultuur in Nijmegen”. Doelen en Ambities voor het Vasim Gebouw Voor het duurzaam herbestemmen van het Vasim gebouw is het vinden van een permanente functie van groot belang. 7
  8. 8. Een dergelijke herbestemming zorgt er voor dat het gebouw voor de lange termijn behouden blijft. Op korte termijn zal de noodzakelijke restauratie van het casco en inbouwpakket worden uitgevoerd. 2.2 Relevante ontwikkelingen De Cultuurspinnerij is sinds 2002 de tijdelijke gebruiker van het Vasim gebouw. Het streven van de Cultuurspinnerij is om het tijdelijk gebruik van de afgelopen 11 jaar om te zetten naar een permanent gebruik. Bij voorkeur neemt zij het gehele gebouw en het omliggend terrein in gebruik. Een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw is bespreekbaar maar heeft niet de voorkeur van de Cultuurspinnerij. Het Museum wil een zogenaamd ‘moedermuseum’ realiseren. Hiervoor heeft men het Vasim gebouw op het oog. Hiervoor moet nog wel het Museum als organisatie worden opgericht en de benodigde (subsidie)middelen worden aangevraagd. Tegelijk geniet de stichting die dit initiatief draagt bestuurlijke steun van de gemeente Nijmegen en een belangrijke geldschieter: het V-Fonds. De daadwerkelijke toekenning van een deel van de aangevraagde subsidies is voor enkele partijen zoals de gemeenteraad en de provincie Gelderland nog punt van discussie. De Cultuurspinnerij en het Museum zijn, met de gemeente als intermediair, in gesprek om te bezien of en hoe beide functies op een goede manier gezamenlijk in het Vasim gebouw permanent gehuisvest kunnen worden. BOEi adviseert daarbij de Cultuurspinnerij in dit proces. 2.3 Procesgang Gedurende het haalbaarheidsonderzoek heeft het projectteam meerdere keren overleg gevoerd. Ook vond er in verschillende samenstellingen overleg plaats tussen de betrokken partijen: gemeente Nijmegen, Museum, Cultuurspinnerij en BOEi. De gemeente werd vertegenwoordigd door een projectmanager, het Museum door een externe projectmanager, de Cultuurspinnerij door de voorzitter en BOEi door een projectmanager. De betrokken partijen zijn zo nu en dan bijgestaan door collega’s of adviseurs. Een vertegenwoordiger uit museumbestuur is eenmalig aanwezig geweest bij een projectteamoverleg. De gesprekken die tussen de genoemde partijen hebben plaatsgevonden zijn van constructieve aard geweest en waren erop gericht om de haalbaarheid van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij te bespreken. Tot op heden is er echter een aantal vragen onbeantwoord gebleven, zoals blijkt uit een recente brief van de Cultuurspinnerij aan de gemeente en de reactie van de gemeente daarop, zie bijlage 2 voor deze brieven. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van hetgeen besproken in de projectteamoverleggen. De onderwerpen waar de gemeente en het Museum zich voornamelijk op hebben gericht waren de indeling van het gebouw voor de functies Museum en Cultuurspinnerij. Daarbij is veel gesproken over de consequenties van de indeling en de ligging van de functies in het gebouw. De gemeente en het Museum bleken vooraf al te hebben bepaald hoe de indeling en oriëntatie van de functies in het Vasim gebouw moest worden. De Cultuurspinnerij was hierin niet gekend. Tevens is er enkele malen vanuit de Cultuurspinnerij aangedrongen op inhoudelijk overleg over de samenwerking en synergie tussen Museum en Cultuurspinnerij. Het zou namelijk zeer wenselijk zijn geweest om dit in een vroeg stadium te doen. 8
  9. 9. Het Museum gaf echter aan daar nog niet aan toe te zijn. Ook is op hoofdlijnen gesproken over de juridische en financiële consequenties, maar onvoldoende om een hierover een duidelijk beeld te kunnen schetsen. Naast het overleg met het projectteam hebben ook enkele gesprekken met de betrokken wethouders H. Kunst en H. Beerten plaatsgevonden. In deze gespreken is het belang van de Cultuurspinnerij voor Nijmegen en de permanente huisvesting in het Vasim gebouw besproken. De Cultuurspinnerij heeft de afgelopen 10 jaar een wezenlijke rol gespeeld voor de creatieve sector en op gebied van kunst en cultuur in Nijmegen. Deze rol wordt heden ten dagen nog steeds vervuld door de Cultuurspinnerij. Mocht het Museum uiteindelijk geen onderdak vinden in het Vasim gebouw dan is de gemeente bereid mee te denken over een permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. De programmering van de multifunctionele ruimte/de evenementenhal is ook uitgebreid met de wethouders besproken. De gemeente wil concurrentie met de overige cultuurpodia in de stad voorkomen. In overleg met de betrokken ambtenaren, de cultuurpodia en de Cultuurspinnerij heeft afstemming plaatsgevonden over de programmering. Dit heeft niet geleid tot klachten over of aanpassingen van de programmering van de Cultuurspinnerij. Ook het onderscheidend vermogen van het Vasim gebouw, door het industriële karakter maakt de locatie uniek en onderscheidend voor Nijmegen en omgeving. Het Vasim gebouw is daarom geen concurrent voor de overige cultuurpodia. 9
  10. 10. 3. Object en locatie 3.1 Architectuur en historie Aan de Waaldijk ten westen van Nijmegen bevindt zich een groot industriegebied, waar zich in het interbellum diverse fabrieken en de elektrische centrale van Nijmegen-Weurt vestigden. Eén van deze bedrijven is de voormalige NV Kunstzijdespinnerij NYMA. Deze spinnerij werd in 1928 opgericht door een groep Twentse textielfabrikanten. De ligging van de fabriek direct aan de rivier zorgde voor goede aan- en afvoermogelijkheden van grondstoffen en eindproducten. Bovendien leverde de rivier het water voor het productieproces van de kunstzijde. De NYMA was jarenlang de grootste werkgever van Nijmegen en telde in 1955 meer dan 2.000 werknemers. In de jaren zestig ging het bergafwaarts met het bedrijf en in 1969 kwam het einde met het faillissement en een massaontslag. Een kleine groep werknemers maakte een doorstart en begon met de fabricage van carboxmethylcellulose (CMC), een toeslagmiddel dat wordt gebruikt bij zeep, verf en voedingsmiddelen. Anno 2013 zijn alle industriële bedrijfsactiviteiten beëindigd. Een van de markante onderdelen van het NYMA-complex is de ronde betonnen fabriekswatertoren, waarop in grote letters de fabrieksnaam 'NYMA’ is aangebracht. Deze architectonisch bijzonder vormgegeven fabriekswatertoren uit 1928 is al jaren buiten gebruik en ook nog steeds aanwezig. Foto: NYMA-complex na 1948 Tegenover het NYMA-complex werd in 1948 aan de Wisselingseweg een compleet nieuwe continuespinnerij gebouwd, de VASIM. Dit bijzondere voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur werd met Marshallhulp gerealiseerd. Het bedrijf kreeg voorrang bij de toewijzing van de schaarse middelen, en werd licentiehouder voor het in de Verenigde Staten ontwikkelde continue spinprocedé. Het gebouw deed dienst als continuespinnerij waar met behulp van machines effectief kunstzijde gesponnen kon worden. Het nieuwe productieproces vereiste dat de fabriekshal voortdurend werd voorzien van frisse lucht. Hiertoe werden de twee betonnen schoorsteenachtige constructies gebouwd die het fabrieksgebouw een markant uiterlijk gaven. 10
  11. 11. Met grote ventilatoren werd de perslucht getransporteerd door perskanalen die tussen de betonnen schaaldaken lagen. Met de betonnen schaaldakconstructie konden overspanningen van 20 meter worden overbrugd. De continuspinnerij werd in 1950 officieel door Prins Bernhard in gebruik gesteld. Later volgde nog een uitbreiding met een fabriekshal waar rayonbandengarens werden geproduceerd. Het fabriekscomplex werd gebouwd naar een ontwerp van het Amsterdamse architectenbureau Zandstra, Giesen en Sijmons, dat bekend stond om zijn functionalistische architectuur. Door de teruglopende vraag naar kunstzijde voor textiel sluit de Nyma in 1969 haar deuren. In 1970 wordt met de productie van carboxymethylcellulose (CMC) in het hoofdgebouw een doorstart gemaakt; aanvankelijk als Noviant, later als CP Kelco. Het gebouw van de continuespinnerij raakte hierbij in onbruik. Foto: links de Vasim en rechts NYMA fabriek uit 1928 met betonnen fabriekswatertoren In 1985 kreeg het gebouw een nieuwe functie toen sinterfabriek De Vasim zich in het pand vestigde. De naam van De Vasim komt van VliegAsSInterMaatschappij. In de fabriek werd vliegas door verhitting omgezet in vliegaskorrels, die in grote hopen in de betonnen compartimenten op het terrein werden opgeslagen. Deze opslag veroorzaakte veel stofoverlast in de omliggende woonwijken. Na jarenlange protesten uit de buurt stopte het bedrijf in 2000. Na enkele jaren leegstand trekt tentenmakerij De Markies in 2002 in het Vasim gebouw. Eigenaar Hans Glaudemans neemt bevriende kunstenaars mee en er komen ateliers, kantoren en werkplaatsen in de lege fabriekshal. Dit vormt het begin van de kunstzinnige Cultuurspinnerij De Vasim. Thans, in 2013, biedt de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw ruimte aan meer dan veertig huurders: individuele kunstenaars, theatergroepen en facilitair ondersteunende bedrijven. De Cultuurspinnerij beschikt over een multifunctionele ruimte bedoeld voor zowel de gebruikers van De Cultuurspinnerij als initiatieven van buitenaf. Door de jaren heen heeft deze ruimte dienst gedaan als theaterzaal, expositiehal, concertpodium, workshopruimte en feestruimte. Het complex is medio 2002 aangekocht door de gemeente Nijmegen. Bij een toekomstige nieuwe functie zal uitgegaan moeten worden van de nog aanwezige bijzondere architectuur en uitstraling van het gebouw. 11
  12. 12. Het gebouw heeft op dit moment geen monumentale status maar is wel monumentwaardig, een goed voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur uit 1948. Het industriële complex is door haar functie in haar eerste jaren van groot belang geweest voor de werkgelegenheid in de regio Nijmegen. Het gebouw is ontworpen als een machine en heeft ook op deze wijze gefunctioneerd. Daarnaast heeft het Vasim gebouw als inspiratie gediend voor de naastgelegen nieuwe stadsbrug de Oversteek (gebouwd in 2013). De gebogen vormen en het metselwerk van deze stadsbrug refereren naar de schaaldaken en het metselwerk van het Vasim gebouw. Tot op heden heeft het Vasim gebouw nog geen rijksmonumentale status toegewezen gekregen maar zou hier mogelijk wel voor in aanmerking kunnen komen. (Bron: Federatie Industrieel Erfgoed Nederland en www.bouwhistorienederland.nl). Architecten Het gebouw is ontworpen door de architecten Zandstra, Giesen & Sijmons. Het werk van deze architecten wordt gekenmerkt door de combinatie van zakelijke architectuur en kunstzinnige elementen, waarvoor Le Corbusier en de klassieke oudheid als voorbeeld dienen. Karakteristiek voor hun bouwwerken zijn gebogen muren en kromme lijnen, die ook te zien zijn in het Vasimgebouw. Zandstra, Giesen en Sijmons behoorden tot de architectenvereniging Groep '32. De opvattingen van deze groep architecten kwamen in de beginjaren erg overeen met die van de in 1927 opgerichte architectenvereniging De 8. In 1934 fuseerden beide groepen maar de periode die daarop volgde verliep niet vlekkeloos. Met name de jonge architecten ondervonden in de jaren dertig de gevolgen van de economische crisis en hadden moeilijkheden met het verwerven van opdrachten, mede door de beperkte markt voor het Nieuwe Bouwen. Ook was de concurrentie met ervaren architecten groot. In de loop der jaren werden de verschillen tussen Groep '32 en De 8 steeds groter. Groep '32 zag in Le Corbusier een groot voorbeeld, in tegenstelling tot De 8, en distantieerde zich hoe langer hoe meer van de strenge Nieuwe Zakelijkheid. De meningen liepen sterk uiteen over de verhouding tussen kunst en architectuur en het toepassen van ornamenten. Zandstra zei hierover: 'Voor de oude generatie functionalisten was architectuur een kwestie van ontwerpen van zuivere constructies voor zuivere functies. Wij vonden dat ook de schoonheid van de vorm belangrijk was en “Form follows function” is waar, maar niet helemaal waar'. De onenigheden leidden uiteindelijk tot een breuk en architecten als Zandstra, Giesen en Sijmons verlieten De 8. Zij gingen zich richten op een minder zuiver functionalistische architectuur, een richting die volgens hen meer voldeed aan de (woon-)wensen van de mens, waarbij zij teruggrepen op traditionele architectonische middelen. Sommigen sloegen (tijdelijk) een barokke weg in. (Bron: www.archined.nl). 3.2 Object Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder worden van het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continuespinprocédé. Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw bestaande uit een voorgebouw (ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines. Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij voor Havenwerken N.V. te Amsterdam. 12
  13. 13. Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weefgoederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman). Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem ZeissDywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door het betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonschalen die in het Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Querschnitt’ heten en daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespinnerij in voorkomt. De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld. De plannen voor een uitbreiding waren toen al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met nog vier tonschalen (schaaldaken). De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden, maar daar is het verder nooit toe gekomen. Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke deel prijkten. Grote elektromotoren dreven de airconditioning aan en de lucht werdi met ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig. De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd geleverd door de architectencombinatie Zandstra, Giesen en Sijmons P. Zandstra (19052003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombinatie. De door hen ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn het meest bekende werk. In de oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in betonconstructies. Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56) en kerken te Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en Zaandam (1958). Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederopbouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaangevende fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAFfabriek te Eindhoven (1948-’55). Zie bijlage 3 voor uitgebreide bouwhistorische verkenning kunstzijdespinnerij NYMA van BBA. Zie bijlage 4 tekeningen bestaande situatie. (Bron: www.bouwhistorienederland.nl). 13
  14. 14. Afmeting gebouw: circa 40 meter x 110 meter. Bruto oppervlak Vasim gebouw Begane grond Eerste verdieping Tweede verdieping Derde verdieping (Installatie zone / kanalen) Vierde verdieping Totaal Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente Sectie Nummer Grootte Eigendom 3.3 4.700 m2 BVO 4.700 m2 BVO 450 m2 BVO 450 m2 BVO 10.300 m2 Bruto vloeroppervlak Neerbosch G 990 3 ha 60 a 70 ca Gemeente Nijmegen Locatie Het Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41, 6541 AH te Nijmegen. De locatie is direct gelegen in aan de nieuwe stadsbrug De Oversteek (wordt momenteel gerealiseerd), en daardoor makkelijk bereikbaar voor bezoekers uit het westen (A15), noorden (A325), zuiden en oosten (A73 en A325). Omdat het Vasim gebouw direct naast De Oversteek lig is het een goede zichtlocatie. 14
  15. 15. 3.4 Bestemmingsplan en vergunningen Voorschriften Het bestemmingsplan “Haven- en industriegebied Nijmegen West 1979-xxxx” is van kracht. Het betreft een ouder bestemmingsplan. Het omliggende industrieterrein is in een nieuw bestemmingsplan (2012) opgenomen. Als gevolg van onduidelijkheid over de nieuwe definitieve bestemming voor het Vasim gebouw is deze buiten het nieuwe bestemmingsplan gehouden. Zodra er duidelijkheid is over de nieuwe bestemming wil de gemeente een nieuwe bestemmingsplan opstellen voor het Vasim gebouw. De huidige bestemming voor De Vasim is Bedrijfsdoeleinden. Bedrijfsdoeleinden (BV) 1. De gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor 'Bedrijfsdoeleinden' (BV), zijn bestemd voor bedrijven, waaronder bedrijven tot vervaardiging en afzet van sinterproducten, met bijbehorende parkeervoorzieningen en ontsluitingsstructuur. Uitgezonderd zijn: - garagebedrijven; - detailhandelsbedrijven; - bedrijven als genoemd in de bij deze voorschriften gevoegde en daarvan onderdeel uitmakende 'Staat van bedrijfsactiviteiten'; - inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer d.d. 5 januari 1993, Staatblad. 2. Op deze gronden zijn toegelaten: a. gebouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 15
  16. 16. c. verhardingen, waaronder ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen ten diensten van de gegeven bestemming; d. groenvoorzieningen, erven en tuinen; e. andere bijbehorende voorzieningen, zoals bouwwerken voor energie- en nutsvoorzieningen. 3. Voor het oprichten van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a. de bebouwing mag uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden opgericht, met dien verstande: - de bebouwingsgrenzen tot maximaal 1.50 meter mogen worden overschreden met ingangspartijen, laadperrons en luifels alsmede andere ondergeschikte bouwdelen; b. het op de kaart aangegeven bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c. de maximum goot- en nokhoogte van de bebouwing is vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven. Huidige gebruik De volgende functies zijn momenteel onder de noemer van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw gevestigd en passen niet in het bestemmingsplan, hetgeen gedoogd wordt door de gemeente: - Ateliers / Oefenruimte Werkplaatsen Kantoren Horeca (evenementenhal, cateraars) Opslag Huidige vergunningen Ondanks dat het gebruik van het Vasim gebouw door de Cultuurspinnerij gedoogd wordt binnen het bestemmingsplan zijn wel de benodigde vergunningen aanwezig. Zo is een permanente horecavergunning en gebruiksvergunning tot 240 personen vergund. Per evenement dient daarnaast bij de gemeente een evenementvergunning te worden aangevraagd. Bij evenementen groter dan 240 personen is melding hiervan bij brandweer vereist. Het Vasim gebouw is in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek niet getoetst op het bouwbesluit. De gemeente heeft de huidige functies toegestaan en daarmee in de tijdelijke situatie gerechtvaardigd. 16
  17. 17. 4. Mogelijke functies 4.1 Ruimte in de markt De ruimte in de markt, oftewel de opname van bedrijfsvastgoed door de markt, is in algemene zin beperkter dan enkele jaren geleden, als gevolg van de landelijke crisis waarin Nederland zich momenteel bevindt. Dit heeft invloed op de vraag (minder behoefte) en aanbod (meer aanbod) in de markt met een daling van verhuurprijzen als gevolg. Ook Nijmegen en omliggende gemeenten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen hebben te maken met de toenemende leegstand van gebouwen. Als gevolg hiervan dalen ook de huur- en verkoopprijzen van deze gebouwen. Hierna volgen enkele actuele cijfers uit de stadsregio. “De uitgifte van bedrijventerreinen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een dieptepunt bereikt. In 2012 is de uitgifte gehalveerd ten opzichte van 2011(8,1 ha.). Er is in 2012 ca. 3,4 ha. uitgegeven. De daling van de uitgifte geldt voor ieder deelgebied in de stadsregio”. “Het aanbod bedrijfsruimten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is fors toegenomen. In 2011 werd er ca. 424.000 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. In 2012 is het aanbod met ca. 29% toegenomen tot 547.000 vierkante meter”. “De bedrijfsruimteratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en de opname van bedrijfsmatig vastgoed. Alle opnames van het jaar worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod aan het eind van het jaar. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. De bedrijfsruimtemarktratio is in 2012 uitgekomen op 34%”. (Bron: www.devastgoedrapportage.nl). In de directe nabijheid van het Vasim gebouw heeft enige tijd geleden de gemeente het Honigcomplex gekocht ten behoeve van de ontwikkeling van het Waalfront. Voor deze locatie staat hoofdzakelijk woningbouw gepland. Als gevolg van de stagnerende woningmarkt heeft de gemeente ervoor gekozen om de locatie tijdelijk te herbestemmen voor een periode van 5-10 jaar. In totaal gaat het om 33.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO), welke per juni 2013 te huur zijn. De gemeente denkt daarbij aan een mix van commerciële en kleinschalige bedrijvigheid - zoals zakelijke dienstverlening, maakbedrijven, horeca, pop-up stores, winkels- en culturele en niet-commerciële activiteiten te realiseren. Met bijvoorbeeld Urban Sports, Urban Farming, evenementen, tijdelijk wonen en recreëren. Om dit tot stand te brengen is ‘Kwartiermaker tijdelijk gebruik’ Arie-Willem Bijl ingeschakeld door de gemeente. De huurprijzen variëren van € 25 tot € 75 per m2. De functies die een plek hebben in het Vasim gebouw onder de noemer van Cultuurspinnerij zijn daarmee ook voorzien in het Honigcomplex waardoor de kans bestaat dat op termijn onderlinge concurrentie ontstaat. Van invloed hierop is het onderscheidend vermogen van beide gebouwen. Het Vasim gebouw is kleiner dan het Honigcomplex maar heeft een duidelijke hoge architectonische industriële uitstraling. Het Honigcomplex heeft dit nauwelijks, maar is wel drie keer groter dan het Vasim gebouw. 4.2 Mogelijke gebruikers Vrijheidsmuseum WO2 Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein willen gaan samenwerken in een overkoepelend museum “Vrijheidsmuseum WO2”. 17
  18. 18. Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. Het Museum gaat uit van een totaal oppervlakte van circa 6.900 m2 BVO en wordt ingevuld met de volgende functies:  Museum  Horeca (restaurant/café)  Programmeerbare ruimte (evenementen/congressen)  Kantoor (kantoor en vergaderzalen)  Winkel  Depot en opslag  Filmhuis Cultuurspinnerij De Vasim Sinds 2002 biedt het Vasim gebouw onderdak aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim waar ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden onderdeel van uit maken. Allemaal hebben ze in het Vasim gebouw een inspirerende plek gevonden om te werken, zo stellen zij. Daarnaast worden in de multifunctionele evenementenhal verschillende (publieke)activiteiten georganiseerd. In totaal heeft de huidige Cultuurspinnerij een oppervlak van circa 7.500 m2 BVO. In gebruik met de volgende functies:  Atelier  Werkplaats  Kantoor  Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)  Opslag In de periode van 2006 tot en met 2010 was een huurovereenkomst tussen de gemeente en de Cultuurspinnerij voor het Vasim Gebouw gesloten. Aan het einde van deze periode was de huurprijs na jaarlijkse indexatie circa € 80.000 exclusief BTW exclusief servicekosten. Na de beëindiging van de huurovereenkomst in 2010 is een gebruiksovereenkomst afgesloten welke begin 2013 is verlopen. Sinds 2010 betaalt de Cultuurspinnerij geen huur, maar neemt zij de onderhoudskosten voor haar rekening. De huurders van de Cultuurspinnerij betalen nog wel huur. In verband met de studie naar het gezamenlijk huisvesten van de Cultuurspinnerij met het Museum in het Vasim gebouw is voor de Cultuurspinnerij een programma van eisen opgesteld, zie bijlage 5. Onderdeel van het programma van eisen is een oppervlaktestaat, waarbij het uitgangspunt de gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw is. Grondslag voor de Cultuurspinnerij is een minimaal oppervlak van 4.800 m2 BVO bij gezamenlijke huisvesting met het Museum. Een minimum van oppervlakte is benodigd voor de Cultuurspinnerij om hun concept voldoende uit te kunnen blijven dragen. Bij gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, is voor de Cultuurspinnerij een oppervlak beschikbaar van 10.300 m2 – 6.900 m2 = 3.400 m2 BVO indien het programma van het museum als uitgangspunt wordt genomen. Dat is 30% lager dan in het programma van eisen van de Cultuurspinnerij is geformuleerd. Als gevolg van de gezamenlijke huisvesting wordt de Cultuurspinnerij in totaal circa 65% kleiner dan in de huidige situatie en dat heeft consequenties voor met name de functie opslag en in mindere mate voor werkplaatsen en ateliers. 18
  19. 19. Een alternatieve locatie voor de functies waarvoor geen ruimte meer is in het Vasim gebouw zouden volgens de Cultuurspinnerij in de directe omgeving van het Vasim gebouw geherhuisvest moeten worden. De Cultuurspinnerij wordt bij een gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw in afgeslankte vorm ingevuld met de volgende functies:  Atelier  Werkplaats  Kantoor  Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte) In onderstaande tabel 1 is een overzicht te vinden van de oppervlakte per partij. Huidig Vasim gebouw Oppervlak m2 BVO Cultuurspinnerij (huidig) 7.500 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw Cultuurspinnerij de Vasim VrijheidsMuseum WO2 Totaal Tabel 1: Overzicht oppervlakte per partij 3.400 6.900 10.300 19
  20. 20. 5. Scenario’s In totaal lijken drie scenario’s het meest voor de hand te liggen. Scenario 1 bestaat uit de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en is verder uitgewerkt. Scenario 2 is een alternatief op scenario 1 en bestaat uit de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, indien het Museum niet door gaat of kiest voor een andere locatie. Scenario 3 bestaat uit de huisvesting van het Museum zonder de Cultuurspinnerij en is niet nader uitgewerkt omdat het onderzoek zich heeft gericht op de gezamenlijke huisvesting. Als gevolg hiervan heeft geen nader onderzoek plaatsgevonden naar alternatieve functies (3.400 m2 BVO) die aansluiten bij het Museum indien de Cultuurspinnerij geen intrek neemt in een vernieuwde Vasim. Zowel het Museum en de gemeente hebben geen overige partijen benoemd als potentiele partijen die naast het Museum in het Vasim gebouw zouden kunnen trekken Scenario 1 Dit scenario gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het nog op te richten Museum dient als moedermuseum dat het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. Naast de museale functie komt er een Boulevard van de Vrijheid, bestaande uit: expositieruimte, museumwinkel, restaurant/café en programmeerbare ruimte (evenementen/congressen). Tevens wordt het Museum versterkt met een filmhuis, kantoren en vergaderzalen. Door de gezamenlijke huisvesting dient de huidige Cultuurspinnerij circa 65 procent te verkleinen, waarbij hoofdzakelijk opslagfuncties verdwijnen, maar ook het aantal werkplaatsen en ateliers wordt gereduceerd. Wat resteert is een afgeslankte Cultuurspinnerij met werkplaatsen, ateliers, horeca (evenementenhal, catering, oefenruimte) en kantoren. De praktische synergie die gevonden kan worden tussen het Museum en de Cultuurspinnerij is het gezamenlijk gebruik maken van de programmeerbare ruimte in de boulevard van de vrijheid en het gezamenlijk organiseren van (culturele)evenementen. Inhoudelijke synergie is niet uitgewerkt alhoewel daar wel kansen voor liggen. Partijen zijn elkaar nog niet zo ver genaderd dat dit uitgewerkt kan worden. In tabel 2 zijn de oppervlaktes van dit scenario weergegeven. In bijlage 6 is een vlekkenplan opgenomen van dit scenario. Het vlekkenplan zou nog nader onderzocht moeten worden om te komen tot de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het Vasim gebouw. Dit in het kader van gebruik met aandacht voor onder meer de bereikbaarheid, logistiek en geluidsproductie. Cultuurspinnerij Oppervlak m2 3.400 B.V.O. (BVO/1,2=VVO)* Tabel 2: oppervlakte scenario 1 Museum 6.900 Totaal m2 BVO 10.300 Scenario 2 Dit scenario is een alternatief op scenario 1 en gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw indien het Museum hier niet wordt gevestigd. De Cultuurspinnerij blijft daarmee onderdak bieden aan ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven. Door de permanente huisvesting kan de huidige Cultuurspinnerij gehandhaafd blijven en binnen het huidige gebouw verder worden uitgebreid. Dit door onbenutte ruimte verhuurbaar te maken en het efficiënter gebruiken van de bestaande ruimte. 20
  21. 21. De volgende functies zullen in de permanente Cultuurspinnerij aanwezig zijn: werkplaatsen, ateliers, evenementenhal (horeca) en kantoren. In tabel 3 is de oppervlakte van dit scenario opgenomen. Cultuurspinnerij permanent in de Vasim Oppervlak m2 B.V.O. (BVO/1,2=VVO)* Tabel 3: oppervlakte scenario 2 Totaal m2 BVO 10.300 21
  22. 22. 6. Subsidiemogelijkheden Het merendeel van onderstaande subsidies zijn alleen te verkrijgen als het gebouw de status van Rijksmonument heeft. Ondanks dat het Vasim gebouw deze status (nog) niet heeft, wordt toch een omschrijving gegeven van deze subsidies. De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) is gebaseerd op het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten 2013 (Brim 2013). Het Brim 2013 is een ‘kapstok’-regeling met een paar definities en uitgangspunten en de Sim bevat het grootste deel van de bepalingen over de verstrekking van meerjarige onderhoudssubsidie. Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten (Brim-regeling). Voor de Brim-regeling kan subsidie of een lening aangevraagd worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De subsidie of lening, waarvoor het Nationaal Restauratiefonds het loket is, is bestemd voor onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument of voor werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een beschermd monument te herstellen. De belangstelling en het aantal aanvragen voor BRIM subsidies is de afgelopen jaren groot geweest, waardoor de regeling ruim is overtekend. Op basis hiervan is in 2013 de instandhoudingsregeling aangepast op basis van de evaluatie van de afgelopen zes jaar. Twee groepen krijgen dit jaar voorrang in de behandeling van nieuwe aanvragen:   allereerst de aanvragen van eigenaren van molens, kastelen en andere monumenten die in 2006 instandhoudingssubsidie ontvingen; daarna de niet gehonoreerde Brim-aanvragen uit 2011. Ook werelderfgoed en professionele behoudsorganisaties, zoals BOEi, krijgen voorrang. Voor een Brim aanvraag geldt, net als voorheen, als eerste criterium: ‘Wie het eerst komt, die het eerst maalt’ , ook voor de voorrangsgroepen. Daarbij telt de datum van indienen. Om zoveel mogelijk aanvragen te kunnen honoreren worden de maximale subsidiabele kosten verlaagd. Restauraties en grootschalige plannen vallen af: voor restauraties komen nieuwe subsidiemogelijkheden waarvoor de provincies verdeelloket zijn. Ten aanzien van de Brim-regeling kan tenslotte gesteld worden dat ook laagrentende financiering, te verkrijgen via het Restauratiefonds, tot de mogelijkheden behoort. De onderhoudskosten kunnen dan laagrentend mét aflossing gefinancierd worden, indien er sprake is van een “erkende monumentenbeherende instelling” die het eigendom bezit. BOEi is bijvoorbeeld zo´n instelling. Het is daarom zaak om na te gaan of de Vasim het predicaat rijksmonument kan krijgen. In het kader van de selectie van Wederopbouwmonumenten zijn recent door de minister 100 objecten aangewezen. De Vasim maakt hier geen deel van uit, maar desondanks is een overleg met de minister (RCE) aanbevelingswaardig. Daarbij moet goed onderbouwd worden waarom de Vasim alsnog aangewezen dient te worden. Restauratiefondsplus-hypotheek Jaarlijks gaat 17 miljoen Euro naar Restauratiefonds. Hieruit worden rijksmonumenten verstrekt. Deze monumenten. Deze groep eigenaren aflossing van een laagrentende lening het zogenoemde Revolving Fund van het Nationaal laagrentende leningen voor restauraties voor mogelijkheid is bestemd voor alle ‘rendabele’ heeft voldoende financiële draagkracht om rente en te betalen. 22
  23. 23. Restauratiesubsidie via Provincies Voor monumenten waarvoor deze Restauratiefondsplus-hypotheek geen haalbare kaart is, komt er jaarlijks € 20 miljoen beschikbaar. Het is de bedoeling dit geld te verdelen via de provincies, die hiernaast eigen middelen zullen inzetten. De provincie Gelderland heeft hier een regeling uitgewerkt waarvoor thans de eerste procedures open gesteld c.q. al gesloten zijn. Subsidie Provincie/gemeente De gemeente Nijmegen ontvangt van de provincie Gelderland subsidiegelden in het kader van het Grote Stedenbeleid. Dit betreffen grote projecten in de gemeente Nijmegen. In het kader van deze subsidie heeft de gemeente Nijmegen aangegeven bereid te zijn € 1.8 miljoen te willen investeren in het gebouw de Vasim. Tevens heeft de gemeente circa € 2.5 miljoen gereserveerd voor de inrichting van het omliggende buitenterrein van de stadsbrug inclusief het terrein rondom het Vasim gebouw. 23
  24. 24. 7. Exploitatiemodellen In dit hoofdstuk worden de exploitatiemodellen per scenario uiteengezet, waarbij binnen de scenario’s ook een aantal varianten zijn doorgerekend. Voor de cascorestauratie van het Vasim gebouw is een Schets Ontwerp(SO)-raming opgesteld. De SO-raming voor de inbouw van de Cultuurspinnerij in de gehele Vasim is ook doorgerekend. Beide SOramingen zijn door Metron Bouwadvies opgesteld in samenwerking met BOEi en dienen als basis voor de doorrekening van de scenario’s. In verband met het ondertekenen van een geheimhoudingsverklaring en het ontbreken van exploitatiecijfers, is het niet mogelijk om de cijfers die namens het Museum zijn opgesteld in dit rapport te verwerken. Het Museum komt daarom alleen in Scenario 1A voor samen met de Cultuurspinnerij en is doorgerekend op basis van casco huurprijzen. Scenario’s 1B, 1C en 1D betreffen alleen de doorrekening van de Cultuurspinnerij met als uitgangspunt gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw. Scenario 2A tot en met 2D bestaat uit de Cultuurspinnerij alleen in het gehele Vasim gebouw. 7.1 Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw Scenario 1A Museum en Cultuurspinnerij Casco Uit het exploitatiemodel scenario 1A “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, volgt een investering van circa € 2,72 miljoen voor het gehele Vasim gebouw uitgaande van alleen de cascorestauratie. Om deze investering kostendekkend te maken dient een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Onderverdeeld naar de beoogde functies ontstaat een cascohuur per jaar voor het Museum van circa € 87.000 exclusief BTW bij circa 5.725 m2 VVO (2/3 deel) en voor de Cultuurspinnerij van circa € 43.000 exclusief BTW bij circa 2.825 m2 VVO (1/3 deel). Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten ten behoeve van de inbouw met onder andere de installaties en inbouw van functies. In scenario’s 1B, 1C en 1D wordt hier voor de Cultuurspinnerij verder op ingegaan. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is om deze eenvoudig maar duurzaam uit te voeren, zodat het Vasim gebouw de komende 50 jaar, bij blijvende uitvoering van onderhoud, goed kan doorstaan. Onder casco wordt verstaan de buitenschil van het gebouw inclusief constructie. 24
  25. 25. Dus de gevels, daken en (binnen-)constructie van het gebouw. Voor de cascorestauratie van het Vasim gebouw worden zoveel als mogelijk de aanwezige ramen en kozijnen naar het originele ontwerp teruggebracht, met uitzondering van de dichtgemetselde ramen op de begane grond. De bouwkundige staat van het gebouw is redelijk en op diverse plaatsen slecht. Slecht zijn de glazen bouwstenen in de getoogde ramen, de dakbedekking op de gebogen schaaldaken en de staat van diverse houten kozijnen, zo blijkt uit inspectie door bouwkundigen van BOEi. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor de cascorestauratie: de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie, meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de metselwerkgevels worden gereinigd en de voegen gedeeltelijk hersteld, de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen worden waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden vervangen door stalen kozijnen, ventilatieroosters in de gevel worden vervangen, de toegangstrap buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen, diverse overige buitentrappen worden vervangen of geschilderd, de roldeuren worden vervangen, vluchtopeningen worden aangebracht en betonreparatie aan het schaaldaken interieur wordt uitgevoerd. Bij de doorrekening van de cascorestauratie is geen rekening gehouden met het realiseren van een gevelpui met ramen en deur op de begane grond ten behoeve van de onderverdeling van de achterliggende ruimte. Rekening dient te worden gehouden met een totaalprijs voor het slopen, leveren en aanbrengen van deze gevelpui à € 19.000 per puideel exclusief BTW. De totale kosten van restauratie inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.724.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komen de cascorestauratiekosten uit op circa € 265/m2 exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9. De inrichting van het Vasim terrein is niet opgenomen in de exploitatiemodellen. Het Vasim terrein maakt onderdeel uit van een groter gebied, waarvoor de gemeente een terreinontwerp heeft gemaakt. Voor de realisatie van het terreinontwerp is door de gemeente € 2,5 miljoen gereserveerd. Nadere toelichting opbrengsten De huuropbrengsten worden bepaald door de te verhuren vierkante meters vloeroppervlak, te weten circa 8.500 m2 VVO. Met een gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW en servicekosten komt dit neer op een totale casco huur per jaar van € 130.000 exclusief BTW exclusief servicekosten, bij een bezettingsgraad van 100% verhuurd oppervlak. Uitgangspunt voor de doorrekening is een bezettingsgraad van 90%, hetgeen resulteert in een casco jaarhuur van € 115.000 exclusief BTW exclusief servicekosten. Deze bezettingsgraad is gehanteerd omdat de huurders al bekend zijn, maar als gevolg van mutaties de ruimtes nooit 100% verhuurd zijn. Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, wat bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen ter dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij Het exploitatiemodel scenario 1B “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen zonder subsidie. 25
  26. 26. Hieruit volgt een investering van circa € 2,76 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 355.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het derde jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% à circa € 1,1 miljoen. Hierbij is uitgegaan van geen subsidiebijdrage voor het Vasim gebouw en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd in het Vasim gebouw is circa € 395.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 140 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A. Onder het inbouwpakket verstaan we alle werkzaamheden die, naast de cascorestauratie, in het gebouw moeten plaats vinden om de beoogde functies volledig in te bouwen. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het inbouwpakket: de ventilatie en verwarmingsinstallaties, de elektrische installatie, sanitaire en catering voorzieningen, het inbouwen van de functies evenementenhal, ateliers, kantoren, werkplaatsen en oefenruimte bandjes, e vluchtvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen (onder andere 3 gevel voor alle getoogde ramen op de eerste verdieping) ten behoeve van geluid producerende functies zoals evenementenhal, ateliers en werkplaatsen en het met 250 mm verhogen (in verband met kwelwater) van de begane grondvloer door een nieuwe geïsoleerde betonvloer te storten. Het opleveringsniveau voor het gehele inbouwpakket is sober en functioneel. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.757.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 810/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Indien bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW waarbij in de huurprijs een compensatie wordt opgenomen ter dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met Subsidie Het exploitatiemodel scenario 1C “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen en ten opzichte van scenario 1B wel subsidie in te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 2,71 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket, hetgeen lager uitpakt dan in scenario 1B; als gevolg van het verkrijgen van subsidie ontstaat een lagere voorfinancieringsrente. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. 26
  27. 27. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,37 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De verwachte huursom voor het deel van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw (1/3e) is bij een verhuurpercentage van 100% circa € 115.000 exclusief BTW per jaar. Als we dit bedrag delen door het aantal vierkante meters verhuurbaar oppervlak (2.820 m2), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 45 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel(1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.711.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 8. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met Subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 1D “Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 7, wordt ten opzichte van Scenario 1B als uitgangspunt genomen een jaarhuur van € 65.000 exclusief BTW, omgerekend een verdubbeling van het huidig huurniveau van de Cultuurspinnerij. Om de investering met het huurniveau (nagenoeg) kostendekkend te maken dient de subsidie te worden verhoogd, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Hieruit volgt een investering van circa € 2,7 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Hiervoor is een totale subsidie benodigd van € 2,2 miljoen. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,2 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, een overige subsidiebijdrage van € 0,4 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd in het Vasim gebouw is circa € 70.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. 27
  28. 28. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.690.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800 m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie is te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. 7.2 Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco Uit het exploitatiemodel scenario 2A (casco) “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, volgt eveneens eenzelfde een investering zoals bij scenario 1A van circa € 2.73 miljoen voor het Vasim gebouw uitgaande van de cascorestauratie en ook onder dezelfde voorwaarden als in scenario 1A. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient, evenals bij Scenario 1A, een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% omdat dit overeenkomt met scenario 1A en daarmee de scenario’s beter te vergelijken zijn. Een ingroei huur zou hier meer voor de hand liggen omdat nog maar maximaal 70% van de (bestaande) huurders aanwezig zijn. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. De Cultuurspinnerij dient naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten, onder andere ten behoeve van de installaties en inbouw van functies. In scenario 2B, 2C en 2D wordt hier verder op in gegaan. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 2B Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket met subsidie Het exploitatiemodel scenario 2B “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, gaat ten opzichte van Scenario 2A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw door naast de volledige cascorestauratie ook het inbouwpakket door te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 6,56 miljoen. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 780.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd waarbij de totale exploitatie na het tweede jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. 28
  29. 29. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% circa € 1,9 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuurd is circa € 1.110.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 130 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 6.554.000,exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 640m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie en het inbouwpakket van het Vasim gebouw zijn te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 2C Cultuurspinnerij Casco gefaseerd + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 2C “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt genomen dat alleen de meest noodzakelijke investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket worden gedaan, die ook grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid worden gedekt. De huur is dan financieel haalbaar voor de Cultuurspinnerij. Het restant van de benodigde investeringen in cascorestauratie en inbouwpakket worden nadien fasegewijs uitgevoerd op het moment dat hiervoor voldoende financiële middelen aanwezig zijn. Uit het exploitatiemodel scenario 2C volgt een investering van circa € 2,9 miljoen. Daarbij dient een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW te worden gegenereerd, zodat de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Daarbij is rekening is gehouden met een ingroeimodel. In de eerste twee jaar is de bezettingsgraad 70% en die loopt vervolgens met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% van het totaal à circa € 0,43 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachte huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuur is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar. Wanneer we dit verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. 29
  30. 30. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor de gedeeltelijke cascorestauratie (let op, niet de volledige cascorestauratie wordt uitgevoerd!): de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie- meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen wordt waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden gedeeltelijk vervangen door stalen kozijnen, de toegangstrap buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen en een deel van de overige buitentrappen worden vervangen of geschilderd. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen. De totale kosten van de gedeeltelijke restauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.881.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 280/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 2D Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 2D “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt is genomen dezelfde jaarhuur als scenario 2C van € 150.000 exclusief BTW en het volledig uitvoeren van de cascorestauratie en gedeeltelijk het inbouwpakket. De realisatie van het inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Hieruit volgt een investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,43 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuurd is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen. 30
  31. 31. De totale kosten van de cascorestauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 3.888.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 380/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. 7.3 Financieel overzicht scenario’s In onderstaand tabel 4 is een financieel overzicht van de scenario’s weergegeven. Scenario 1A gaat uit van gezamenlijke huisvesting Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. In de scenario’s 1B, 1C en 1D wordt alleen de investering van de Cultuurspinnerij weergegeven uitgaande van een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw. De scenario’s onder 2 gaan uit van Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. Scenario investering subsidie m2 BVO € /m2 huur 100% verhuur VVO m2 (bouwk.+ BVO bijkomende kosten) 1A Casco € 2.724.000 € 1.800.000 10.300 € 264 € 130.000 8.550 1B Casco + inbouw € 2.757.000 € 3.400 € 811 € 395.000 2.820 1C Casco + inbouw + subsidie € 2.711.000 € 1.800.000 3.400 € 797 € 125.000 2.820 1D Casco + inbouw + subsidie € 2.701.000 € 2.200.000 3.400 € 794 € 70.000 2.820 2A Casco € 2.726.000 € 1.800.000 10.300 € 265 € 130.000 8.550 2B Casco + inbouw + subsidie € 6.554.000 € 1.800.000 10.300 € 636 € 1.111.000 8.550 2C Casco ged. + ged. Inbouw + subsidie 2.881.000 € 1.800.000 € 10.300 € 280 € 215.000 8.550 2D Casco. + ged. Inbouw + subsidie € 3.888.000 € 2.600.000 10.300 € 377 € 215.000 8.550 BVO = brutto vloeroppervlak, VVO = verhuurbaar vloeroppervlak rest. = restauratie casco, ged. = gedeeltelijk, bouwk. = bouwkosten huur 100% € /m2 VVO € € € € € € € € Tabel 4: financieel overzicht scenario’s. 31 15 140 45 25 15 130 25 25
  32. 32. 8. Kritische factoren en risico’s Het uitganspunt is om het Vasim gebouw duurzaam te herbestemmen. Om dit te kunnen verwezenlijken dient het casco van het gebouw gerestaureerd te worden, de installaties te worden vernieuwd en de nieuwe functies te worden ingebouwd. Belangrijk daarbij is wie de nieuwe huurders worden. Is dit het Museum samen met de Cultuurspinnerij of alleen het Museum of wordt het alleen de Cultuurspinnerij? In alle gevallen is subsidie benodigd om een duurzame herbestemming tot stand te brengen, dat is in lijn met financiële analyses die intern door BOEi gemaakt zijn, maar ook extern vergeleken met andere objecten; zie daarvoor ook www.Herbestemming.nu (onderdeel van de RCE) voor een studie die uitgevoerd is door de RCE, het Nationaal Restauratiefonds en BOEi. Daarnaast dienen voldoende huurinkomsten te worden gegenereerd om de exploitatiekosten te kunnen dekken. De volgende kritische factoren en risico’s benoemen we nader. Asbest Het uitvoeren van een onderzoek naar asbest in het gebouw maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek. Afstemming functies en evenementen; programmering Bij gezamenlijke huisvesting: afstemming van ligging van functies tussen Museum en Cultuurspinnerij en tijdstippen evenementen om (geluid)overlast te voorkomen. Bestemmingsplan De gemeente dient haar medewerking te verlenen aan de wijziging van het bestemmingsplan voor de functies die nu niet binnen de huidige bestemming passen. Risico bestaat op bezwaren van omwonenden en/of belanghebbenden. Bodemonderzoek Het onderzoeken van de gesteldheid van de bodem of bodemonderzoeken maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek. het uitvoeren van BTW belaste verhuur Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen om de extra kosten van de verhuurder te dekken. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Cascorestauratie Het casco dient te worden gerestaureerd omdat het gebouw op een aantal belangrijke punten in slechte staat verkeert, met name de daken, de glazen bouwstenen en diverse kozijnen. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud, waaronder het schilderwerk en schade aan diverse betonwerken. Inherent aan restauraties is dat verborgen gebreken zich gedurende het werk aandienen. Daartoe dient in de begroting rekening gehouden te worden en zal de aanbesteding van het werk dusdanig plaats moeten vinden dat de opdrachtgever de kosten goed kan bewaken. De wijze van directievoering luistert om die reden nauw. Concurrentie Interne concurrentie kan ontstaan tussen de aanvullende commerciële functies van het Museum in relatie tot de activiteiten rondom de evenementenhal van de Cultuurspinnerij. 32
  33. 33. Concurrentie kan ook ontstaan tussen het Honigcomplex en de aanvullende functies van Museum en de gehele Cultuurspinnerij. Cultuurspinnerij haalbaar Haalbaarheid voor de Cultuurspinnerij van het scenario gezamenlijke huisvesting met het Museum. Daarbij spelen onder andere de krimp van de huidige Cultuurspinnerij met 65% en de stijging van de huurprijs mee. Eigendomssituatie en vergoeding Hoe de gemeente wenst om te gaan met de eigendomssituatie. Wordt het gebouw verkocht, verhuurd of in erfpacht uitgegeven en welke vergoeding moet hier tegenover staan? Geluidproductie Aandachtspunt is de geluidsproductie van de diverse functies in het Vasim gebouw, of deze naast elkaar kunnen plaatsvinden en welke (bouwkundige)voorzieningen hiervoor getroffen dienen te worden. Inbouwpakket Rekening dient te worden gehouden met een hogere huurprijs dan alleen de casco huurprijs als gevolg van het te realiseren inbouwpakket bestaande uit onder andere installaties en het inbouwen van functies. Museum definitief Onduidelijkheid bestaat nog over of het Museum zich wel of niet definitief gaat vestigen in het Vasim gebouw. Oppervlak De omschreven Bruto vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbaar Vloeroppervlak(VVO) zijn een inschatting op basis van een nader te bepalen indeling. Oppervlak kan als gevolg van de nader te bepalen indeling wijzigen. Onderzoeksbudget Om de herbestemming van het Vasim gebouw tot stand te brengen dient onderzoeksbudget aanwezig te zijn om dit verder te kunnen uitwerken. Dit geldt voor zowel het Museum, de Cultuurspinnerij en de gemeente Nijmegen. Planning Het, bij gezamenlijke huisvesting, afstemmen van gelijktijdig in gebruik nemen van het Vasim gebouw. Ter voorkoming van hinder tijdens de (in)bouw. Samenwerking Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen nog af te tasten op welke wijze zij samen kunnen gaan werken. Hetgeen van invloed is op de haalbaarheid van gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw. Servicekosten Servicekosten zijn verplicht voor de huurders en wordt naast de huur in rekening gebracht. Deze dienen nog nader in beeld te worden gebracht. Uitgangspunt is met BTW belaste servicekosten. 33
  34. 34. Terrein Aandachtspunt is de gezamenlijke afstemming van de herinrichting van het terrein in relatie tot de nieuwe functies in het Vasim gebouw. 34
  35. 35. 9. Conclusies en aanbevelingen Tussen het formuleren van de vraagstelling en toekenning van de subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar het Museum en vestiging daarvan in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen en de Cultuurspinnerij aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?” 9.1 Conclusies Het Vasim gebouw kan succesvol duurzaam worden herbestemd, doordat huurders en gebruikers het gebouw een nieuwe functie geven. Hierdoor is het mogelijk om het gebouw te restaureren met daarvoor ondersteuning vanuit een of meerdere subsidie(s). Vervolgens moet hierdoor op termijn een jaarlijkse huurstroom ontstaat die minimaal gelijk is aan dan de jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief o.a. beheer en financiering) van het gebouw. Het gebouw kan hierdoor voor de lange termijn behouden blijven. Voor de twee scenario’s, met ieder vier varianten, zijn exploitatiemodellen opgesteld. Uit de exploitatiemodellen blijkt dat niet alle varianten financieel haalbaar zijn voor de Cultuurspinnerij, zoals zij zelf heeft aangegeven. We omschrijven vervolgens alleen de varianten binnen de scenario’s die voor de Cultuurspinnerij financieel haalbaar worden geacht. Scenario 1 gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen scenario 1D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen. Deze conclusie is gebaseerd op het uitgangspunt in dit scenario dat de huurprijs voor de Cultuurspinnerij in de nieuwe situatie niet hoger is dan tweemaal de huurprijs in de huidige situatie. Dit resulteert in een (omgerekende) huurprijs per jaar van circa € 65.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten en komt neer op gemiddeld € 25 per m2 VVO met een bezettingsgraad van 90% verhuur bij aanvang. Daarbij is rekening gehouden met een reductie van het huidige oppervlak met 65% tot 3.400 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) en 2.820 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). De totale investering komt daarbij op € 2,7 miljoen. Het benodigde subsidiebedrag is € 2,2 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Deze uitgangspunten zorgen tezamen voor een redelijke exploitatie die na het vijfde jaar positief wordt. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; - het beschikbare oppervlak van 3.400 m2 BVO is minder is dan het minimale programma van de Cultuurspinnerij van 4.800 m2 BVO. De vraag is of hierdoor het concept van de Cultuurspinnerij voldoende intact blijft; - de huurverhoging voor huidige huurders; - de benodigde alternatieve locatie in directie omgeving van het Vasim gebouw voor de resterende achterblijvende functies in de huidige Cultuurspinnerij; - de verdeling en oriëntatie van de partijen in het Vasim gebouw; - het verkrijgen van de benodigde subsidie(s). 35
  36. 36. Scenario 2 gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het uitgangspunt voor dit scenario voor het totale oppervlak van het Vasim gebouw is 10.300 m3 BVO en 8.550 VVO. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen scenario’s 2C en 2D worden haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. Scenario’s 2A en 2B zijn niet haalbaar als gevolg van het uitgangspunt dat de huurprijs voor Cultuurspinnerij na herbestemming niet hoger mag zijn dan tweemaal de huidige huurprijs, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen. Bij scenario 2C is als uitgangspunt genomen alleen de meest noodzakelijke investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket te doen die ook grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid à € 1,8 miljoen worden gedekt met daarbij een financieel haalbare huur voor de Cultuurspinnerij, omdat ze hebben aangeven niet meer te kunnen betalen. De cascorestauratie en de realisatie van het inbouwpakket vinden fasegewijs plaats naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. De totale investering komt daarmee uit op € 2,9 miljoen met daarbij een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; - het fasegewijs realiseren van de cascorestauratie en het inbouwpakket, waarbij de belangrijkste onderdelen in de eerste fase plaatsvinden; - de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor meer uitstraling en comfort wordt geleverd; - het efficiënter verhuren van de ruimtes; - het aantrekken van nieuwe huurders. Ook scenario 2D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. In dit scenario zal de cascorestauratie volledig en het inbouwpakket gedeeltelijk worden gerealiseerd. De realisatie van het resterende inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Bij een maximale huurprijs per jaar van € 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, resulteert dit in een investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op € 25 per m2 VVO exclusief BTW en exclusief servicekosten. Uitgegaan is van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; het fasegewijs realiseren van het inbouwpakket waarbij de belangrijkste onderdelen (installaties) in de eerste fase plaatsvinden, de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor wel meer uitstraling en comfort wordt geleverd, het efficiënter verhuren van de ruimtes en het aantrekken van nieuwe huurders. 36
  37. 37. 9.2 Aanbevelingen Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek doen wij de volgende aanbevelingen: o Het verder uitwerken van één van de haalbare scenario’s tot een uitvoerbaar plan. o In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om nader onderzoek te doen naar de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het Vasim gebouw. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. bereikbaarheid, logistiek, en geluidproductie. o In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om de wijze van onderlinge samenwerking en de mogelijkheden om de synergie te vergroten nader te onderzoeken. o Subsidiemogelijkheden voor de herbestemming van het Vasim gebouw nader te onderzoeken en te bespreken met potentiële subsidievertrekkers. o Het verder gezamenlijk uitwerken van de inrichting van het omliggende Vasim terrein met Gemeente. o Na te gaan of het Vasim gebouw het predicaat rijksmonument kan krijgen, waardoor het gebouw in aanmerking komt voor hieraan gelieerde subsidies. Hierover moet in overleg worden getreden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, waarbij het van belang is om goed te onderbouwen waarom het Vasim gebouw alsnog aangewezen dient te worden. 37
  38. 38. 10. Colofon Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim. Auteurs Arno Boon Liesbeth Jansen Ron Spaan Toon Iding BOEi BOEi BOEi BOEi Met dank aan Ewald van Petersen Wouter Groote Hans Glaudemans Geert Jan v/d Goor Gemeente Nijmegen Projectmanager Vrijheidsmuseum WO2 Voorzitter Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Bronnen www.industrieel-erfgoed.nl (Federatie Industrieel Erfgoed Nederland) www.archined.nl www.bouwhistorienederland.nl www.devastgoedrapportage.nl www.nijmegen.nl www.cultureelerfgoed.nl BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort Bezoekadres: Lieve Vrouw ter Eem Klooster Daam Fockemalaan 22 3818 KG Amersfoort Tel E-mail Bank KvK BTW nr. 033 760 0660 info@BOEi.nl 26.58.66.316 08075587 8071.23.298 38
  39. 39. 11. Over BOEi De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes, scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt. Organisatie BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tegenwoordig telt BOEi 8 fte in vaste dienst. Daarnaast werken wij op freelance basis met verschillende projectmanagers, waaronder bouw- en restauratiedeskundigen. BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Dudok Wonen, NS Stations, Bank Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een onafhankelijk voorzitter. De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij Dagelijkse bedrijfsvoering De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer Nederland te Hoevelaken. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen: Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en Landschap is een 100% dochter van BOEi. BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort 033 760 0660 info@BOEi.nl www.BOEi.nl 39
  40. 40. Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage 1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8: 9: Foto’s Brief vragen Cultuurspinnerij en brief antwoord gemeente Bouwhistorische verkenning Tekeningen bestaande situatie Programma van eisen Cultuurspinnerij Vlekkenplan Investerings- en opstalexploitatie scenario 1 Investerings- en opstalexploitatie scenario 2 SO-raming cascorestauratie & SO-raming inbouw Cultuurspinnerij 40
  41. 41. Bijlage 1: Foto’s
  42. 42. Bijlage 1 foto’s
  43. 43. Bijlage 2: Brieven
  44. 44. GEMEENTE Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling MUmesen Korte Nieuwstraat 6 651í PP Nijmegen Telefoon Stichting Cultuurspinnerij de Vasim De heer H. Glaudemans Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen 14024 Telefax E-mail (024) 329 96 10 Postbus 6500 gemeente@nijmegen.nl 91 05 HG Nijmegen Datum Ons kenmerk Contactpersoon 15 juli 201 3 oB10/'13.009431 Ewald van Petersen Onderwerp Datum uw brief Doorkiesnummer Beantwoording vragen d.d. 19 juni2013 19 juni 2013 (024) 32e2602 Geachte heer Glaudemans, Op 19 juni ontvingen wij uw brief waarin u een groot aantal vragen sielt over de gezamenlijke huisvesting van het Vrijheidsmuseum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. ln de voornoemde brief verwijst u naar uw brief van 28 maart jongsileden waarin u ook een aantal vragen stelde; u wenste een antwoord op die vragen voordat u een oordeel kon geven over de haalbaarheid van gezamenlijke huisvesting. In de overleggen met de projectleider van het Vrijheidsmuseum en ambtenaren in de periode na 28 maart zijn in onze ogen de punten uit uw brief van 28 maartuitgebreid aan bod gekomen. Een aantalpunten is naarde vervolgfasen doorgeschoven, een deel is beantwoord en over één punt, de Oost-West oriëntatie, bleven partijen van mening verschillen. ln een van de laatste ambtelijke overleggen zijn partijen gezamenlijk met elkaar tot deze conclusie gekomen. In de daarop volgende overleggen is vooral verder gesproken over de financiële effecten van een mogelijke gezamenlijke huisvesting. In uw brief van 19 juni komt u ons inziens terug op een aantal zaken die reeds in het voorafgaande traject meerdere malen besproken zijn. Wij zullen hieronder puntsgewijs ingaan op uw vragen. 1. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier urspi nne rij wordt geve stigd (zie aangepaste me mo d.d. 24-0 5-20 1 3)? Cu ltu De oriêntatie is een terugkerende vraag; het Vrijheidsmuseum met haar boulevard van de vrijheid heeft een sterke behoefte aan grote lichte ruimten, de bogen aan de westzijde voldoen hier zeer goed aan. De oriëntatie naar de ontsluitingszijde met zicht op het grote open "plein" past daar zeer goed bij. De meer lokale functie van de Cultuurspinnerij past ons inziens goed aan de stedelijke zijde (oost) van het Vasim gebouw. De gevolgen van deze gebouwverdeling zijn allen technisch oplosbaar, over deze oplossingen dienen partijen in de vervolg fasen met elkaar in overleg te treden wwv.nijmegen.nl beantwooridng brief 03 jJli 20 1 3.doca
  45. 45. Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats? Over deze vraag hebben partijen overleg gevoerd; de conclusie was dat we in de vervolgfase, wanneer de ontwerpen voor de buitenruimte concreter worden, deze vraag kunnen beantwoorden. 3. Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te org a n ise re n? Zievraag2. 4. Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en haar bezoekers? Zievraag2. 5. Op welke wijze denken jullie de afsluítbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren? van De afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van het gebouw is een verantwoordelijkheid van de gebruiker, in dit geval de Cultuurspinnerij. Ten aanzien van de buitenruimte kunnen we in vervolgfase bry meer concretere ontwerpen voor de buitenruimte deze vraag beantwoorden. Wel is aangeven dat het terrein een open en semi openbaar karakter zal krijgen. 6. Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities? Het Vrijheidsmuseum heeft aangeboden om in de vervolgfases met de Cultuurspinnerij concretere afspraken te maken over het gezamenlijke gebruik van de ruimten in en om de Vasim" 7. Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat níet hebben? De Gemeente Nijmegen heeft de cultuurspinnerij verzocht afstemming te zoeken met het cultuurnetwerk Nijmegen over de programmering in en de profilering van de evenementenhal. 8. ls men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOll af te sluiten, gezien de voorgenomen programmering? Nee. 9. Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat Íussen de te realiseren functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij? De Gemeente Nijmegen kan en zal dat niet voorkomen. wvw.nijmegen.nl beantwooridng brief 03 juli 20'13.docx
  46. 46. Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 2 10. Op welke wijze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten? Zie vraag 9. 11 . Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor neve ne me nte n word e n oe bru i kt? b u ite Zievraag2. 12. Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld door bronsgieterij de Olifant? Ons college is in overleg met Bronsgieterij de Olifant over huisvesting in of bij de Vasim. Ook de ruimte onder de brug in de zogeheten "Olifantenpoot" is hierbij onderwerp van gesprek. 13. Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realíseren, terwijldeze nu al aanwezig zijn? Bij de opdeling van het gebouw is, mede op verzoek van de Cultuurspinnerij, het deel van de Cultuurspinnerij"zo casco mogelijk" gehouden. Hierbijzijn we uitgegaan van de aanleg van nieuwe installaties door de Cultuurspinnerij en het Vrijheidsmuseum. In de vervolgfasen zullen partijen over oplossingen met elkaar in overleg treden, mogelijk kunnen delen van de bestaande installatie door de Cultuurspinnerij worden hergebruikt.. 14. Waarom moet Cultuurspinnerijde casco restauratie betalen? In de overleggen over de uitgangspunten bij de terbeschikkingstelling van het bestaande gebouw is door ons voorgesteld het gebouw in de huidige staat zowel voor het Vrijheidsmuseum als voor de Cultuurspinnerij tegen een symbolische "1 euro" ter beschikking te stellen. Dit met de verplichting het gebouw door de Stichting Museum WO2 te restaureren. In de overleggen is daarom een deel van de begrote cascorestauratie, verdeeld op basis van de M2 BVO, als investeringslast aan de Cultuurspinnerij voorgehouden. Deze investeringslast zal dienen als basis voor de koopsom of een daarvan afgeleide huursom voor de Cultuurspinnerij 15. Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de cascorestauratie? Over de wijze van aanwenden van de 1,8 miljoen euro stads- en regiomiddelen is nog geen besluit genomen. 16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij een gezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs van gemiddeld circa €40 per m2 vvo? Zie vraag 14. www.nijmegen.nl beantwoo'idrg br:ef 03 jJ i 20 1 3.docx
  47. 47. Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 3 17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren? In de overleggen is aangegeven dat het faciliteren van de Gemeente Nijmegen zich vooral toespitst op het meedenken en waar nodig faciliteren in publieke zin (b.v. door het wijzigen van een bestemmingsplan). Ambtelijk zijn ook gronden in het Mercuriuspark, onder marktconforme condities, aangeboden. Aanvullend hebben wij aangegeven graag met u mee te denken over de vestiging van het logistieke centrum in het voormalige CP Kelco complex. 18. Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definítief zich gaat vestigen in het Vasim gebouw? Op basis van de huidige inzichten verwachten wij eind 2013 een go/no go besluit te kunnen nemen. 19. Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in het Vasim gebouw? Dit met het oog op programmering en ÍussenÍ4dse investeringen van de huidige gebruikers. Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij medio 2014 aanvang in de bouwwerkzaamheden. 20. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open is voor publiek? Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij de opening medio 2015. Wijveronderstellen u met deze beantwoording afdoende te hebben ge'informeerd. Wij gaan er vanuit dat u met deze informatie tot een positief oordeel zult komen dat er voldoende aanknopingspunten zijn om tot een gezamenlijke huisvesting met het Vrijheidsm WO2 te komen. iu, Stedelijke Ontwikkeling wtiwv. nijm egen.nl Wethouder Cultuur beantwooridng brief 03 juli 201 3.docx
  48. 48. Aan het College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Nijmegen p/a Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Ons kenmerk: 130619 Betreft: voortgang gezamenlijke huisvesting Cultuurspinnerij De Vasim en Museum WO2 Nijmegen, 19 juni 2013 Geacht College, In onze brief van 28 maart jongstleden (kenmerk 130328) spraken wij onze bezorgdheid uit over de vorderingen in het proces rondom de gezamenlijke huisvesting van de Cultuurspinnerij en het Museum WO2 in het gebouw van De Vasim. Daarin concludeerden wij dat op basis van de op dat moment beschikbare documenten het voor het bestuur van Cultuurspinnerij De Vasim niet mogelijk was een oordeel te kunnen geven over de haalbaarheid van de gezamenlijke huisvesting. Inmiddels zijn we bijna drie maanden en een aantal gesprekken verder waarin een aantal van de punten uit de brief van 28 maart verhelderd. Helaas moeten wij ook constateren dat er voor de Cultuurspinnerij nog steeds een aantal zaken onvoldoende uitgewerkt zijn (zie hiervoor ook bijgevoegde memo van bOEI – herziene versie dd. 24 mei 2013), om te kunnen beoordelen of gezamenlijke huisvesting haalbaar is. Deze punten zijn samen te vatten in de volgende concrete vragen waarop wij graag antwoord willen hebben: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier Cultuurspinnerij wordt gevestigd (zie aangepaste memo d.d. 24-05-2013)? Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats? Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren? Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en haar bezoekers? Op welke wijze denken jullie de afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren? Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities? Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat niet hebben? Is men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOII af te sluiten, gezien de voorgenomen programmering? Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat tussen de te realiseren functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij? Op welke wij ze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten? Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor buitenevenementen worden gebruikt? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld door bronsgieterij de Olifant? Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realiseren, terwijl deze nu al aanwezig zijn? Waarom moet Cultuurspinnerij de casco restauratie betalen? Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de cascorestauratie? Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:info@devasim.nl URL:www.devasim.nl Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633

×