Fichero Noticia2 41760

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Informe de Negocios Inmobiliarios

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Fichero Noticia2 41760

  1. 1. Mayo 2009 REFINANCIACIÓN DE DEUDA
  2. 2. ÍNDICE <ul><li>Antecedentes y situación actual </li></ul><ul><li>Refinanciación de deuda </li></ul>
  3. 3. Antecedentes y situación actual Sección I
  4. 4. Antecedentes y situación actual Principales operaciones de refinanciación en empresas inmobiliario-constructoras (mill.€) Durante los últimos 12 meses las operaciones de refinanciación de deuda han proliferado entre el tejido empresarial español y más concretamente entre las compañías inmobiliario-constructoras. Las principales operaciones de refinanciación (por tamaño) estuvieron motivadas fundamentalmente por préstamos de adquisición en operaciones corporativas.
  5. 5. Antecedentes y situación actual <ul><li>Elevados niveles de endeudamiento en las economías familiares. </li></ul><ul><li>Escenario macroeconómico de desaceleración. </li></ul><ul><li>Limitaciones en acceso a la financiación en compra de vivienda . </li></ul><ul><li>Valoración de suelos derivado de la Ley de Suelo. </li></ul><ul><li>Aumento de situaciones concursales de compañías del sector. </li></ul><ul><li>Problemas de liquidez de entidades financieras, derivado de crisis sub-prime. </li></ul>Causa Efecto <ul><li>Caída muy importante en la venta de viviendas. </li></ul><ul><li>Ajuste en precios de venta para dar salida al producto. </li></ul><ul><li>Problemas para la financiación de suelos y nuevas promociones. </li></ul><ul><li>Problemas para renovar líneas de crédito y préstamos. </li></ul><ul><li>Aumento del coste financiero. </li></ul>Impacto en gestión Reducción de ventas. Estrechamiento de márgenes. + Carga financiera por subida de tipos. + Necesidades de financiación de stocks y clientes. Problemas de cash flow en el corto-medio-largo plazo Contracción de la demanda Limitaciones en acceso de fuentes de financiación
  6. 6. Antecedentes y situación actual <ul><li>Las compañías inmobiliario-constructoras del segmento residencial han concentrado gran parte de las refinanciaciones de deuda en los últimos 12 meses. </li></ul><ul><li>Una parte de estas compañías , previsiblemente, tendrán que volver a plantear un proceso de refinanciación por el incumplimiento del plan de negocio (se ha comprobado que la realidad ha sido más dura que las previsiones). </li></ul><ul><li>Es posible que algunas compañías en segundas rondas de refinanciación terminen en situación concursal o en un escenario de liquidación ordenada. </li></ul><ul><li>El siguiente segmento de compañías en afrontar el proceso de refinanciar su deuda son los grupos inmobiliarios diversificados (patrimonio en renta, negocio hotelero, obra civil, energías renovables, etc.). </li></ul><ul><li>Hasta la fecha, la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio no ha tenido los resultados previstos como mecanismo para facilitar la viabilidad de compañías en situación de insolvencia. </li></ul><ul><li>En el desarrollo de los próximos acontecimientos , jugará un papel protagonista la reforma de la Ley Concursal tan demandada por empresarios y entidades financieras. </li></ul>
  7. 7. Refinanciación de deuda Sección II
  8. 8. Refinanciación de deuda Objetivo de la refinanciación de deuda <ul><li>El objetivo de la refinanciación de deuda es el de dotar a la compañía de una estructura de deuda a largo plazo de manera que: </li></ul><ul><ul><li>Se garantice la viabilidad en el corto, medio y largo plazo. </li></ul></ul><ul><ul><li>La estructura esté diseñada en base al plan de negocio y a la generación de caja de los próximos años. </li></ul></ul><ul><ul><li>Todas las entidades del pool bancario estén alineadas bajo un mismo paraguas y bajo unos objetivos comunes (condiciones, garantías, etc.). </li></ul></ul><ul><ul><li>Se eviten decisiones unilaterales por parte de las entidades financieras que dañen la solvencia de la compañía (no renovación de líneas, reducción del riesgo, etc.). </li></ul></ul><ul><ul><li>La compañía dedique sus recursos a la gestión del negocio en lugar de a la renovación constante de líneas con el riesgo que ello conlleva. </li></ul></ul><ul><ul><li>Se consigan los fondos necesarios para mantener el funcionamiento de la compañía . </li></ul></ul><ul><li>Es necesario que exista viabilidad del negocio con independencia de la situación con las entidades financieras . Si no hay viabilidad operativa no tiene sentido la refinanciación. </li></ul><ul><li>La alternativa del concurso voluntario debe valorarse en profundidad . La responsabilidad de los administradores pasa por preservar el patrimonio y garantizar la viabilidad de la compañía. </li></ul>
  9. 9. Refinanciación de deuda 0 + - Falta de innovación Percepción equivocada de posición competitiva Caída de ventas, sobre capacidad productiva PROCESO DE REFINANCIACIÓN Crisis estratégica Crisis estructural Crisis de resultados Crisis de liquidez Situación concursal Mejora de gestión (resultados, cash flow) Tipos de crisis Crecimiento resultados inferior al mercado Pérdida cuota de mercado Deterioro de resultados Problemas de liquidez Situación de iliquidez Es fundamental acometer la refinanciación con caja suficiente para financiar el proceso. Muchas entidades financieras cortan el riesgo de las líneas de circulante al inicio del proceso. Momento de la refinanciación
  10. 10. Refinanciación de deuda Planteamiento de la refinanciación PLANTEAMIENTO DE LA REFINANCIACIÓN Valor La compañía debe tener activos con Valor suficiente para permitir la presentación de un plan de viabilidad realista. Transparencia El proceso de refinanciación debe ser transparente y basado en un análisis profundo y realista del plan de viabilidad propuesto. Momento Debe plantearse con tiempo y caja suficiente para alcanzar la refinanciación con las mayores garantías de éxito y bajo las mejores condiciones posibles. Viabilidad Debe existir un plan de negocio realista y creíble que transmita confianza a los financiadores y permita la viabilidad del proyecto en el corto, medio y largo plazo. 1 2 3 4
  11. 11. Refinanciación de deuda Algunas claves de la refinanciación <ul><li>Análisis exhaustivo sobre la compañía y su plan de negocio . Decidir si hay que presentar concurso voluntario de acreedores ó si hay viabilidad fuera de este ámbito. </li></ul><ul><li>Adaptar operativamente la compañía a la nueva realidad del mercado : ahorros de costes, reestructuración de la plantilla, plan de desinversión de activos, etc.. </li></ul><ul><li>Realizar un ejercicio de transparencia total con las entidades financieras. </li></ul><ul><li>Convencer a la entidades financieras de la viabilidad del negocio y lograr el commitment de las entidades con el business plan de la compañía. </li></ul><ul><li>Diseñar una estructura de refinanciación que alineé los intereses de todo el pool (garantías, condiciones, estructura de la deuda, etc.). </li></ul><ul><li>Para nueva financiación se deberán ajustar los fondos a lo estrictamente necesario para mantener la actividad de la compañía , explicando muy claramente los usos y fuentes de la operación. </li></ul><ul><li>Establecer un paquete de garantías suficientes que soporten la propuesta de refinanciación . </li></ul><ul><li>Cumplimiento del plan de negocio y de los covenants de la financiación. </li></ul>

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