Intervento alla presentazione NOMISMA Secondo Rapporto 2011 – Roma, martedì 19 luglio

1. Elementi per la valutazione di rischiosità degli investimenti
immobiliari e strategie di diversificazione
Giacomo Morri
NOMISMA Secondo Rapporto 2011 – Roma, martedì 19 luglio
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2. Definizione di Rischio
“possibilità di subire un danno, una perdita, come eventualità
generica o per il fatto di esporsi a un pericolo; per estensione, il
pericolo stesso al quale ci si espone o in cui ci si può imbattere”
Pericolo Opportunità
A. Damodaran
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3. “The Role of Commercial Real Estate in a Multi-Asset Portfolio”
“The traditional arguments for including real estate in a multi-asset portfolio
include:
1. Real estate has a low correlation with stocks and bonds.
2. Real estate has historically had a high risk-adjusted rate of return relative to
stocks and bonds.
3. Real estate has a positive correlation with both anticipated and
unanticipated inflation and therefore provides an inflation hedge.”
[…]
“By including the more recent performance of real estate in a portfolio
optimization model, recent studies show that about 10% to 20% of the portfolio
should be allocated to real estate.”
Jeffrey D. Fisher and C. F. Sirmans
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4. Multi-asset portfolio & Real Estate
Stocks & bonds 1972-2004
Stocks—Standard & Poor’s 500; Bonds 20-year U.S. Government Bond; Treasury Bills 30-day U.S. Treasury Bill; REITs
NAREIT Equity REIT Index.
Fonte: Ibbotson Associates, Inc. (2005)
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5. Diversificazione del rischio
Rischio
σ
Rischio
Specifico
Rischio
Sistematico
Numero Asset
Rischio di 1 Asset  Varianza del rendimento
Rischio di N Asset Covarianza media del rendimento
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6. Diversificazione del rischio immobiliare
Rischio Specifico Rischio Sistematico
• Localizzazione • Macroeconomici
• Settore immobiliare
• Accessibilità
• Geografico
• Fungibilità dell’edificio
• Tipologico
• Qualità dell’edificio
• Conduttore • etc. etc. etc. etc.
• Vincoli legali & contrattuali
• Efficienza energetica
• etc. etc. etc. etc.
+ Rischio finanziario
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7. Rischio Specifico: strumenti di analisi
• Analisi immobiliare
– Individuazione dei fattori critici (...alcuni esempi…)
 Canoni
 Vacancy
 Exit Cap rate atteso
 Condizioni del credito
– Determinazione del livello quantitativo (analisi immobiliare)
– Costruzione di modelli di analisi del rischio
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8. Rischio Specifico: strumenti di analisi
• Modelli di analisi del rischio
– Scenario & sensitivity analysis
– Simulazione Monte Carlo
– Modelli Value @ Risk
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9. Rischio Sistematico
• Elementi generali
– Tassi di interesse
– Aspettative economia
– Risk premium Paese (normativa, PIL, tax volatility, etc.)
– Tassi di cambio
– etc. etc. etc.
• Elementi specifici del settore immobiliare
– Processo di investimento e gestione attiva
– Liquidità
– LTV/spread su finanziamenti all’investimento immobiliare
– Risk premium RE  Risk Appetite
– etc. etc. etc.
Rendimento atteso = Risk free rate + Risk Premium
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11. Spread BTP Italia – Bund Germania (10 anni)
400
350
300
250
Basis Point
200
150
100
50
0
gen-04 gen-05 gen-06 gen-07 gen-08 gen-09 gen-10 gen-11
Fonte: SDA Bocconi su dati Bloomberg
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12. Risk Appetite immobiliare
Fonte: Property & Portfolio Research
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13. Risk Appetite: Rendimenti Uffici Milano
Fonte: BNP Paribas Real Estate Research - Aprile 2011
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14. Strategie di diversificazione
• Tradizionali
– Tipologica
– Geografica
• Altre
– Dimensione
– Multi-tenant vs mono-tenant
– Tenant & tenant sector
– Green vs Tradizionale
– Lease structure & Durata
– Growth vs Income
– etc. etc. etc. etc.
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15. Strumenti di investimento immobiliare
Direct
Property Securitised
Vehicle Unitised
Vehicle Derivative
Long & Short
Instrument
Term Lease Single asset
company
Internally
managed fund
Mono & Multi Property index
Tenant Private Property certificate
Company
Externally
managed fund
Space & Property returns
Business Lease Listed Property swap
Company
Listed fund
Upward & Property index
Inflation reviews futures
REITs
Fund of funds
Guaranteed
property note
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16. Property Derivatives: volumi
Source: IPD / IPF Trade Volume Report
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17. Caratteristiche dei Beni e dei Mercati Immobiliari
1. Immobilità & Localizzazione
2. Elevato valore unitario
3. Illiquidità
4. Eterogeneità
5. Investimenti a lungo termine
6. Assenza mercato centralizzato e ridotta trasparenza
7. Elevati costi di transazione
8. Frequenti squilibri di mercato (ciclicità)
9. Presenza dello Stato (es. regolamentazione, fiscalità, proprietà ecc.)
10.Numero limitato di transazioni (bassa liquidità, scarsità dati ecc.)
Fonte: Investimento Immobiliare, www.hoesli-morri.it
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18. Vantaggi dell’investimento indiretto
• Gestione
• professionale  CRITICITÀ Scelta del Gestore
• specializzata • Compliance
• Diversificazione del rischio • Track record
• intero patrimonio • Struttura interna
• portafoglio immobiliare • Allineamento interessi
• Accesso a mercati • Remunerazione
• specializzati
• internazionali
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19. Stichting Pensioenfonds ABP:
Top 15 largest investments 2010
• Pension fund for employers and employees (2.8 million)
• Dutch government and the educational sector
• Invested capital of € 239 billion (31 March 2011)
Fonte: Stichting Pensioenfonds ABP, 31 Marzo 2011
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20. Giacomo Morri, PhD
SDA Professor & Director Master in Real Estate
Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department
SDA Bocconi School of Management
Milano – Italy
giacomo.morri@sdabocconi.it
www.propertyfinance.it
www.sdabocconi.it/mre
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