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Itaú corretora   encontro com analistas de buy-side sobre contabilidade do setor - 27 de abril de 2006
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Itaú corretora encontro com analistas de buy-side sobre contabilidade do setor - 27 de abril de 2006

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  • 1. Gafisa Discussão das Principais Práticas Contábeis 1
  • 2. Estruturação de Empreendimentos Porque usamos Sociedades de Propósito Específico (“SPE”) Usualmente estruturamos nossos empreendimentos através de uma SPE, porque: Existência de sócios empreendedores Exigência dos Bancos para concessão de financiamentos de produção Planejamento fiscal Considerando oportunidades e necessidades Gafisa S.A específicas podemos estruturar alguns de nossos empreendimentos com a participação de sociós estratégicos 49% 99.8% 99.8% 99.8% Número atual de SPE´s = 32 SPE 22 SPE 31 SPE 33 ... SPE 44 50% 50% 50% Sunplace Sai Amarela ... Cyrela Gafisa 2
  • 3. Resultado - DRE • Nossas receitas decorrem principalmente da incorporação e venda de imóveis Venda de unidades imobiliárias (residencial, lotes, imóveis comerciais) incluindo correção monetária e juros para as vendas a prazo; Receitas • Prestação de Serviços de Construção para terceiros - gestão de construção, construção para terceiros, gerenciamento técnico e gestão imobiliária Deduções • Impostos - PIS/COFINS e ISS (imposto municipal sobre serviços) • Custos relativos aos terrenos • Construção - projeto, fundação, estrutura e acabamento, assim como os custos relativos a uma ampla variedade de matérias- Custos primas e mão-de-obra própria e terceirizada • Custo financeiro associado a financiamentos de produção - SFH Despesas com •Incluem gastos com montagem dos stands de vendas, decoração do apartamento modelo, comissões sobre vendas, propagandas e Vendas publicidade. 3
  • 4. Resultado - DRE • Remuneração dos empregados e administradores e encargos sociais; • Serviços terceirizados, tais como honorários de advogados, auditores, Despesas Gerais & assessorias e outros; Administrativas • Despesas societárias, tais como publicação de atas, balanços; e • Despesas legais com cartórios, tabelião, junta comercial, dentre outras. • Despesas - encargos sobre empréstimos, financiamentos e debêntures. Resultado • Receitas - rendimentos sobre investimentos financeiros. A receita de juros é Financeiro reconhecida no resultado quando do efetivo rendimento no ativo em acordo com o regime de competência. • Realizamos a apuração destes tributos através do método do lucro real, contudo algumas das SPEs adotam o método do lucro presumido. método do lucro real - tributadas pelo imposto de renda à alíquota de 25,0% e pela contribuição social à alíquota de 9,0%. lucro presumido - apuram as bases de cálculo do IR e CS à razão de Imposto de Renda 8,0% e 12,0%, respectivamente, sobre as receitas brutas, sobre a quais se aplicam as alíquotas regulares de IR e CS. • Adicionalmente, são contabilizadas como impostos diferidos as diferenças a tributar em exercícios futuros, decorrentes de lucros nas atividades imobiliárias tributados pelo regime de caixa e dos lucros registrados pelo regime de competência. 4
  • 5. Entendendo os números da Gafisa Principais Práticas Contábeis Critérios de Consolidação - ativos, passivos e resultados são consolidados proporcionalmente à nossa participação detida em cada empreendimento (SPE) Reconhecimento de Receitas e Custos - A receita, bem como os custos e despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao longo do período de construção do empreendimento à medida da evolução financeira das obras (custos incorridos X Custos totais orçados) – PoC Custos Financeiros - Encargos financeiros relacionados a financiamentos de produção (SFH) são tratados como componente do custo de construção e reconhecidos no resultado do período de acordo com o PoC. Permuta de terrenos - O custo efetivo de construção de unidades permutadas é diluído nas demais unidades não vendidas 5
  • 6. Principais Práticas Contábeis – PoC Período 0 6 Meses 12 Meses 24 Meses 36 Meses 42 Meses 72 Meses Vendas 60% Vendas 70% vendas 80% vendas 80% vendas 100% Lançamento alcançadas alcançadas alcançadas alcançadas vendas Recebimento de clientes 20% das Vendas Recebidas 40% das Vendas Recebidas 100% recebido Lançamento em caixa em caixa Período de Construção Construção 30% 60% 100% Inicio do Construção Construção Construção Reconhecimento Completa Completa Completa Da receita Dado o longo ciclo operacional (construção usualmente é concluída em 3 anos) existe um descasamento entre as vendas (contratadas) e o reconhecimento (contábil) das receitas em função do PoC. 6
  • 7. Key Accounting Practices Reconhecimento de Receitas – Projetos Lançados após 2003 Premissas Vendas VGV 100.000 Atenção deveria ser dada Custo Orçado 70.000 ao Backlog e margem da carteira Margem Bruta 30.000 de vendas – Off Balance - Informação complementar Ano 0 Ano 1 Ano 2 Curva de Construção 0% 50% 100% % Vendas Recebidas 20% 40% 80% Balanço Patrimonial Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ativos Passivos Caixa 20.000 5.000 10.000 Adiantamentos 20.000 - - Contas a Receber - 10.000 20.000 Patrimonio líquido e lucros acumulados - 15.000 30.000 Total 20.000 15.000 30.000 Total 20.000 15.000 30.000 P&L DRE Ano 0 Ano 1 Ano 2 Receitas Reconhecidas - 50.000 50.000 Custo - (35.000) (35.000) Margem bruta - 15.000 15.000 7
  • 8. Key Accounting Practices Revenue Recognition - Projects Launched before December 2003 Assumptions: Sales Total 100.000 Cost 70.000 Gross Margin 30.000 Year 0 Year 1 Year 2 Construction Curve 0% 50% 100% % Sales Received 100% 100% 100% Balance Sheet Year 0 Year 1 Year 2 Year 0 Year 1 Year 2 Assets Liabilities Development Cash 100.000 65.000 30.000 Obligations 70.000 35.000 - Accounts Receivables - - - Unearned income 30.000 15.000 - Shareholders' Equity Retained Earnings - 15.000 30.000 Total 100.000 65.000 30.000 Total 100.000 65.000 30.000 P&L Year 0 Year 1 Year 2 Revenues - 50.000 50.000 Cost - (35.000) (35.000) Gross Profit - 15.000 15.000 8