Construção Civil Residencial

Slide 1: BBS – Brazilian Business School Construção Civil Contabilidade Prof. Hong Yuh Ching Ana Paula A. Teraoka Christiane Castro Janna Rabba Maria Gabriela G. Pereira Veronica M. Andrade Maio de 2008

Slide 2: 1. Características do Setor O Padrão de classificação dos imóveis pelo mercado é subdividido nas seguintes classes: • Médio-Baixo Padrão: imóveis com valores de lançamento de até R$ 150 mil; • Médio Padrão: lançamentos entre R$ 150 mil e R$ 250 mil; • Médio-Alto Padrão: imóveis de lançamento entre R$ 250 mil e R$ 500 mil; e, • Alto Padrão: imóveis lançados acima de R$ 500 mil. Já as construtoras avaliam seus projetos de lançamento por um índice denominado de VGV, ou seja, Valor Geral de Venda. Por exemplo, se o VGV de um empreendimento for de R$ 10 milhões, o custo da obra será de R$ 5.000,00. Além disso, o investimento em marketing é de 3% a 6% do VGV. 1.1. Análise Setorial A indústria de construção civil brasileira possui diversos ramos e empresas de diversos portes. Por isso, esta análise se restringe a alguns índices de suas respectivas demonstrações financeiras. Dentre estas diversas empresas, especificaremos mais tarde algumas delas. No momento em que o mercado imobiliário mira com mais atenção o segmento das classes C e D, outras companhias ainda mantêm o interesse na área de imóveis de médio-alto e alto padrão, como a incorporadora imobiliária Cyrela e a PDG Realty, apoiadas na expectativa de crescimento de 15% do setor em 2008. Além disso, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a Grande São Paulo tem representado com maior fidelidade o boom imobiliário dos últimos anos. A região recebeu o maior número de lançamentos desde 1990, foram 564 empreendimentos anunciados. Somados, esses imóveis têm potencial para gerar US$ 9,6 bilhões de valor geral de vendas (VGV). A Cyrela é uma das que pretendem explorar esse potencial da capital paulista e contou, com exclusividade ao DCI, que vai lançar em São Paulo cinco empreendimentos residenciais neste mês, com VGV total de R$ 508,5 milhões. Quatro desses são voltados para a fatia mais abonada da população, e a empresa promete mais cinco projetos à alta classe até o meio do ano. A PDG, por sua vez, comprou a Adolpho Lindenberg, uma das mais tradicionais empresas do segmento de luxo. A aquisição foi feita pela subsidiária da PDG, a Lindencorp. A Cyrela utilizou algumas parcerias para anunciar os empreendimentos prometidos para este mês. No caso do Soberano Parque Ipiranga, a companhia firmou parceria com a construtora MAC para erguer as duas torres de 112 unidades no bairro do Ipiranga, na capital paulista. O lançamento será feito depois de amanhã e o VGV é de R$ 90 milhões. No caso do Praça das Águas, que será construído no bairro do Tatuapé, a parceira da Cyrela é a Lúcio Engenharia e o projeto inclui quatro torres residenciais, totalizando 288 unidades e apartamentos de até 242 m². O VGV total está em torno de R$ 150 milhões. “A Cyrela, na região metropolitana da capital paulista, continuará crescendo fortemente. Nossa intenção é incrementar em 15% os negócios na região”, contou o diretor-geral da Cyrela de São Paulo, Ubirajara Spessotto. A companhia também antecipou o lançamento de três outros empreendimentos na capital, ainda em abril. O Place Royale, no bairro de Perdizes, terá VGV de R$ 130 milhões. O Pódio Vila Leopoldina, no bairro de mesmo nome, terá 400 unidades e VGV de R$ 130 milhões. O único projeto previsto para este mês que foge da aposta da Cyrela é o Fiori Hortênsia, na

Slide 3: Vila Ema, que tem apartamentos de 65 m², ou seja, de médio padrão, e VGV de R$ 25,5 milhões. Para 2008, a meta da companhia é atingir R$ 7 bilhões. No ano passado, os lançamentos somaram R$ 5,4 bilhões, incluindo as joint ventures. Destes, cerca de R$ 3,65 bilhões, divididos por 39 empreendimentos, foram relativos aos segmentos de médio-alto padrão e de luxo - quase 65% do total. A empresa registrou lucro líquido de R$ 422,1 milhões, 74,2% superior aos R$ 242,3 milhões de 2006. Outra grande do setor que também está apostando nesse segmento é a PDG Realty. Ela anunciou na última sexta-feira que a sua subsidiária Lindencorp, da qual detém 15,9%, comprou o controle acionário da construtora Adolpho Lindenberg, uma das maiores no segmento de luxo. O valor ficou em R$ 7,88 milhões, e dará à Lindencorp 88,28% do capital votante e 48% do capital total da Adolpho Lindenberg. Esse segmento, entretanto, não é o foco da PDG, que ampliou, em 2007, a atuação no mercado voltado às classes mais baixas da população, principalmente após aumentar a participação na Goldfarb e na CHL e a parceria com a Terrano Empreendimentos Imobiliários. Segundo a PDG, a aquisição da Lindenberg dará à Lindencorp um complemento ao portfólio de produtos e fortalecerá seu posicionamento no mercado, em especial nos segmentos de médio-alto, alto e altíssimo padrão. Ano passado, apenas 15,4% dos lançamentos da companhia foram desses segmentos, enquanto 67,1% do VGV lançado destinaram-se ao segmento econômico e 14% ao de médio padrão. Além dessa aquisição, a PDG anunciou no final do mês passado a parceria com a Habiarte Barc Construtores Associados, uma das maiores construtoras e incorporadoras de Ribeirão Preto. A estratégia reforça ainda mais a aposta da PGD nos segmentos de alta classe, especialidade da Habiarte. A parceria foi constituída para o desenvolvimento em conjunto de projetos imobiliários residenciais de média renda e comerciais, já iniciando com 4 projetos contratados cujo VGV (da PDG Realty) alcança R$ 140 milhões. Desse total, aproximadamente R$ 100 milhões serão lançados ainda em 2008. Entretanto, a empresa não revelou qual fatia pretende destinar aos projetos de alto nível, mas anunciou a revisão da meta de lançamentos de R$ 2,1 bilhões em VGV para até R$ 2,6 bilhões. Enquanto o mercado imobiliário aposta no segmento das classes C e D, outras companhias ainda mantêm o interesse no médio-alto e no alto padrão, como a Cyrela e a PDG Realty.

Slide 5: 2. Empresas Analisadas As análises de cada uma das empresas escolhidas referem-se aos demonstrativos financeiros consolidados dos anos de 2006 e 2007, publicados na página da Internet da BOVESPA (ITR). 2. 1. Gafisa Durante seus mais de 50 anos de história, a Gafisa tem se mantido focada principalmente no desenvolvimento e construção no seguimento residencial no Brasil. A empresa é provavelmente a construtora mais diversificada em termos geográficos, embora ainda se mantenha muito presente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. A Gafisa já construiu e vendeu mais de 800 empreendimentos através de sua existência, consolidando-se como a marca mais conhecida dentre as construtoras civis. Em 2006, a Gafisa planejava um VGV de R$ 880 milhões e registrou um VGV de R$ 1 bilhão. Para 2007, a empresa planejava um VGV de R$ 1,65 bilhão. GAFISA Papel GFSA3 Cotação 32,12 Tipo ON Min 52 sem 22,5 Empresa GAFISA Max 52 sem 38,26 Setor Construção e Engenharia Nro. Ações 132.588.000 Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 34.085.900 Valor de mercado 4.258.730.000 Últ balanço processado 31/3/2008 Indicadores fundamentalistas P/L 25,38 P/Cap. Giro 2,34 P/VP 2,71 P/Ativos 1,18 P/EBIT 21,29 P/Ativ Circ Liq 2,95 PSR 3,36 Giro Ativos 0,35 VPA 11,86 Div Br/ Patrim 0,69 LPA 1,27 Liquidez Corr 3,54 Marg. Bruta 32,70% ROIC 7,20% Marg. EBIT 15,80% ROE 10,70% Marg. Líquida 14,10% EBIT / Ativo 5,50% Cres. Rec (5a) 29,30% Div. Yield 0,60% Dados Balanço Patrimonial Ativo 2.950.493.000 Dív. Bruta 1.090.970.000 Disponibilidades 514.447.000 Dív. Líquida 368.582.000 Ativo Circulante 1.961.940.000 Patrim. Líq 1.530.763.000 Dados demonstrativos de resultados Últimos 12 meses Últimos 3 meses Receita Líquida 1.172.174.000 Receita Líquida 319.482.000 EBIT 141.044.000 EBIT 51.777.000 Lucro Líquido 113.603.000 Lucro Líquido 41.646.000

Slide 6: 2.2. Rossi A Rossi Residencial é uma das maiores construtoras residenciais no Brasil. A empresa mantém escritórios regionais em São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Campinas, Belo Horizonte e Salvador e opera ativamente em 37 cidades no país. Seu foco está no segmento residencial de médio / médio-baixo padrão, já responsável por 75% de suas receitas. A Rossi Residencial (Bovespa: RSID3), uma das maiores construtoras e incorporadoras do Brasil, anuncia que atingiu um VGV lançado da ordem de R$ 492,9 milhões ao final do 2T07, dos quais R$ 401,1 milhões correspondem à parcela Rossi dos lançamentos. Foram lançados 13 novos empreendimentos no período, nas cidades de São Paulo, Campinas, São Carlos, Ribeirão Preto, Guarujá, Santos, Valinhos, Vitória e Rio de Janeiro. Assim, encerraram o 1º semestre de 2007 com um VGV total lançado da ordem de R$ 952,6 milhões, cuja parcela Rossi deste total atingiu R$ 811,0 milhões. ROSSI Papel RSID3 Cotação 16,2 Tipo ON N1 Min 52 sem 13,85 Empresa ROSSI RESIDENCIAL Max 52 sem 29,4 Setor Construção e Engenharia Nro. Ações 157.704.000 Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 37.581.300 Valor de mercado 2.554.800.000 Últ balanço processado 31/3/2008 Indicadores fundamentalistas P/L 22,02 P/Cap. Giro 3,31 P/VP 2,36 P/Ativos 1,25 P/EBIT 25,03 P/Ativ Circ Liq 3,71 PSR 3,37 Giro Ativos 0,37 VPA 6,88 Div Br/ Patrim 0,44 LPA 0,74 Liquidez Corr 2,94 Marg. Bruta 32,90% ROIC 5,30% Marg. EBIT 13,50% ROE 10,70% Marg. Líquida 15,30% EBIT / Ativo 5,00% Cres. Rec (5a) 34,20% Div. Yield 1,20% Dados Balanço Patrimonial Ativo 2.223.778.000 Dív. Bruta 480.782.000 Disponibilidades 254.711.000 Dív. Líquida 362.179.000 Ativo Circulante 1.446.442.000 Patrim. Líq 1.171.327.000 Dados demonstrativos de resultados Últimos 12 meses Últimos 3 meses Receita Líquida 732.877.000 Receita Líquida 189.044.000 EBIT 132.945.000 EBIT -2.594.000 Lucro Líquido 131.315.000 Lucro Líquido 20.341.000 2.3. Cyrela A Cyrela Brazil Realty é resultado de uma fusão entre a Cyrela Vancouver e a Brazil Realty. Fundada em 1961, a Cyrela é uma das maiores empresas no desenvolvimento imobiliário, focada principalmente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. A companhia está engajada em desenvolver residências luxuosas e em unidades comerciais, focada nos segmentos de médio-alto e alto padrão.

Slide 7: Para o fim deste ano, a Cyrela aumentou sua expectativa de VGV de R$ 4 bilhões para R$ 4,6 bilhões e a de vendas contratadas de R$ 2,86 bilhões para R$ 3,4 bilhões. Daí para frente, ela espera aumentos para o VGV de 15% entre 2007 e 2008 e de 25% entre o ano que vem e 2009. No caso das vendas contratadas, a meta é crescer 30% entre este ano e o ano que vem e mais 25% entre 2008 e 2009. CYRELA Papel CYRE3 Cotação 25,75 Tipo PN Min 52 sem 17,4 Empresa CYRELA BRAZIL REALTY Max 52 sem 30,5 Setor Construção e Engenharia Nro. Ações 355.647.000 Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 44.039.600 Valor de mercado 9.157.910.000 Últ balanço processado 31/3/2008 Indicadores Fundamentalistas P/L 20,3 P/Cap. Giro 3,81 P/VP 4,25 P/Ativos 1,78 P/EBIT 22,05 P/Ativ Circ Liq 4,86 PSR 4,76 Giro Ativos 0,37 VPA 6,06 Div Br/ Patrim 0,66 LPA 1,27 Liquidez Corr 3,67 Marg. Bruta 41,30% ROIC 9,80% Marg. EBIT 21,60% ROE 20,90% Marg. Líquida 24,80% EBIT / Ativo 8,10% Cres. Rec (5a) 95,90% Div. Yield 0,80% Dados Balanço Patrimonial Ativo 4.723.567.000 Dív. Bruta 1.420.230.000 Disponibilidades 208.815.000 Dív. Líquida 524.749.000 Ativo Circulante 2.336.840.000 Patrim. Líq 2.070.754.000 Dados Demonstrativo de Resultados Últimos 12 meses Últimos 3 meses Receita Líquida 1.707.309.000 Receita Líquida 518.932.000 EBIT 480.210.000 EBIT 116.938.000 Lucro Líquido 422.149.000 Lucro Líquido 85.849.000 2.4. Tecnisa Tecnisa é uma construtora e incorporadora de imóveis localizada na cidade de São Paulo, Brasil. Especializada em imóveis de alto padrão, a Tecnisa constrói edifícios residenciais,condomínios de casas, flats e prédios comerciais. No total, são mais de 1.600.000 metros quadrados construídos. A empresa foi fundada em 1977, e entregou seu primeiro empreendimento em 1981, o edifício Porto Vecchio, na Avenida Arruda Botelho, Alto de Pinheiros. Atualmente, a construtora Tecnisa conta com 72 imóveis finalizados na cidade de São Paulo, um condomínio de casas em Campos do Jordão e outro em Juquehy – litoral norte do estado de São Paulo.

Slide 8: TECNISA Papel TCSA3 Cotação 8,96 Tipo ON NM Min 52 sem 6,9 Empresa TECNISA Max 52 sem 14,89 Construção e Setor Engenharia Nro. Ações 145.435.000 Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 3.079.160 Valor de mercado 1.303.100.000 Últ balanço processado 31/3/2008 Indicadores fundamentalistas P/L 15,12 P/Cap. Giro 2,6 P/VP 1,64 P/Ativos 1,07 P/EBIT 19,98 P/Ativ Circ Liq 2,41 PSR 3,63 Giro Ativos 0,3 VPA 5,45 Div Br/ Patrim 0,17 LPA 0,59 Liquidez Corr 3,87 Marg. Bruta 38,00% ROIC 6,00% Marg. EBIT 18,20% ROE 10,90% Marg. Líquida 24,80% EBIT / Ativo 5,40% Cres. Rec (5a) - Div. Yield 0,60% Dados Balanço Patrimonial Ativo 1.121.938.000 Dív. Bruta 136.667.000 Disponibilidades 71.051.000 Dív. Líquida 25.263.000 Ativo Circulante 646.579.000 Patrim. Líq 1.121.938.000 Dados demonstrativos de resultados Últimos 12 meses Últimos 3 meses Receita Líquida 338.201.000 Receita Líquida 86.756.000 EBIT 63.490.000 EBIT 14.643.000 Lucro Líquido 32.509.000 Lucro Líquido 31.821.000 2.5. Company Nos últimos seis anos, a incorporadora e construtora Company Tecnologia de Construções S/A elevou seu volume de vendas de R$ 30 milhões em 1994 para uma média de R$ 80 milhões a R$100 milhões ao ano. Possui 253 funcionários, entre pessoal do quadro administrativo, comercial e de engenharia. Em sua carteira tem imóveis nos segmentos comercial (escritórios) e residencial (edifícios de alto padrão), flats, obras industriais e hospitalares, loteamentos residenciais e construção para terceiros. Seu portfólio também dá destaque à participação na construção de habitações populares, num total de 1.600 unidades.

Slide 9: COMPANY Papel CPNY3 Cotação 12,05 Tipo ON Min 52 sem 11,4 Empresa COMPANY S/A Max 52 sem 23 Construção e Setor Engenharia Nro. Ações 72.006.100 Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 2.022.080 Valor de mercado 867.673.000 Últ balanço processado 31/3/2008 Indicadores fundamentalistas P/L 17,3 P/Cap. Giro 2,28 P/VP 2,51 P/Ativos 1,22 P/EBIT 12,12 P/Ativ Circ Liq 2,8 PSR 2,23 Giro Ativos 0,55 VPA 4,8 Div Br/ Patrim 0,64 LPA 0,7 Liquidez Corr 3,52 Marg. Bruta 30,40% ROIC 12,20% Marg. EBIT 18,40% ROE 14,50% Marg. Líquida 12,90% EBIT / Ativo 10,10% Cres. Rec (5a) 57,20% Div. Yield 1,50% Dados Balanço Patrimonial Ativo 739.991.000 Dív. Bruta 220.956.000 Disponibilidades 115.073.000 Dív. Líquida 103.171.000 Ativo Circulante 532.894.000 Patrim. Líq 333.511.000 Dados demonstrativos de resultados Últimos 12 meses Últimos 3 meses Receita Líquida 408.134.000 Receita Líquida 70.982.000 EBIT 68.053.000 EBIT 15.324.000 Lucro Líquido 55.253.000 Lucro Líquido 11.799.000 3. Conclusão O mercado imobiliário brasileiro vem passando por uma excelente fase. Depois de passar por momentos ruins nos últimos anos, ganhou fôlego com o aumento dos investimentos e a oferta de créditos com juros mais baixos, fatores que impulsionaram o desenvolvimento do setor. Este crescimento tem atraído investidores estrangeiros ao Brasil, e com isso demonstrando que seguirá crescendo. Temos várias razões para que esse crescimento perdure por muito tempo, como o déficit habitacional de 7,9 milhões de moradias e também a necessidade da construção permanente de 1,4 milhão de moradias por ano. Através de melhores condições de financiamento, verificamos recordes de crescimento, que devem passar de 2% para 12% do PIB em 2014. Diversas construtoras estão abrindo o seu capital, iniciando a oferta de ações na bolsa de valores. Iniciativa que provocou aumento no mercado e conseqüentemente os investimentos. Hoje os investidores estrangeiros têm igual condição e direito a propriedade como os brasileiros.

Slide 10: Com a grande demanda de jovens que entrarão no mercado de trabalho, ocorrerá um impacto positivo no mercado imobiliário. Verificamos uma euforia no mercado imobiliário brasileiro, melhorando com isso a nossa economia. As grandes cidades estão em total transformação devido ao Boom imobiliário, depois de décadas de paralisação. Não existe um indicador para medir este crescimento, mas o que sabemos é que os lançamentos residenciais dispararam este ano. Os lançamentos de edifícios dobraram em um ano. As operações de crédito cresceram 71% em comparação a 2006, somando 4 bilhões no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Outro dado importante é a valorização da mão de obra especializada, onde engenheiros, arquitetos e especialistas em marketing estão sendo contratados com ótimos salários. O mais importante neste momento é saber que este crescimento trouxe excelentes perspectivas para os investidores nos próximos anos. Segundo pesquisas o fluxo anual de crédito imobiliário passará dos atuais 16 bilhões para 40 bilhões em 2010. As empresas de créditos estão criando departamentos e também treinando seus funcionários somente para atender o setor imobiliário. O novo Boom imobiliário é muito mais sustentável do que vivemos nas décadas de 70 e meados de 80. Incorporadoras como Cyrela Brazil Realty que atuavam somente nas regiões de São Paulo e Rio de Janeiro, expandiram-se para mais de sete estados. Um sinal do forte crescimento do setor imobiliário e da própria economia nacional. Em suma, recomendamos o investimento da Cyrela.

Slide 11: Bibliografia Página na Internet do Portal Revista Exame – Editora Abril Valor Econômico – Análise Setorial – Editora Globo Página na Internet Fundamentus: http://www.fundamentus.com.br

Slide 12: Anexos