La vivienda en el año 2011
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Al cierre de 2011 el precio medio de la vivienda de segunda mano en España sigue su tendencia decreciente como ya ocurriera al concluir los años precedentes. La contracción del precio respecto del año pasado es sin embargo, mayor a la que se recogía en el informe anual publicado el año pasado, aumentando la reducción interanual del -3,8% de diciembre de 2010 a la experimentada este diciembre de
2011 del -6,6%; acercándose en mayor medida a las tasa interanual negativa de dos dígitos de 2009 (-10,0%).
El precio medio de la vivienda de segunda mano en España se sitúa en 2.112 euros por metro cuadrado en diciembre. Con este último dato del año 2011, son ya cinco años en los que, de forma consecutiva, la variación interanual a cierre de año es negativa, alcanzando el Índice fotocasa.es, con base en enero de 2005, el valor mínimo de toda la serie histórica con 880 puntos.

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  1. 1. La vivienda en el año 2011
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  3. 3. LA VIVIENDA EN EL AÑO 2011
  4. 4. 4 IESE - fotocasa.es
  5. 5. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Resumen ejecutivoA cierre del presente año 2011 el precio medio de la vivienda de segunda mano en España sigue su tendencia decreciente como ya ocurrieraal concluir los años precedentes. La contracción del precio respecto del año pasado es sin embargo, mayor a la que se recogía en el informeanual publicado el año pasado, aumentando la reducción interanual del -3,8% de diciembre de 2010 a la experimentada este diciembre de2011 del -6,6%; acercándose en mayor medida a las tasa interanual negativa de dos dígitos de 2009 (-10,0%).El precio medio de la vivienda de segunda mano en España se sitúa en 2.112 euros por metro cuadrado en diciembre. Con este último datodel año 2011, son ya cinco años en los que, de forma consecutiva, la variación interanual a cierre de año es negativa, alcanzando el Índicefotocasa.es, con base en enero de 2005, el valor mínimo de toda la serie histórica con 880 puntos.También en un análisis de precios en términos de variación interanual, cabe destacar el hecho de que mes a mes el precio medio de lavivienda en España sigue deteriorándose. Si se comparan con el precio del mismo mes del año anterior, con este mes de diciembre de 2011son ya 50 meses en los que el precio decreció interanualmente de forma consecutiva.La variación trimestral del precio medio de la vivienda de segunda mano en España también continúa en tendencia de caída al cerrar el año2011. En el periodo comprendido entre septiembre y diciembre de 2011, se ha producido un decrecimiento del -1,9%, siendo sin embargoesta reducción menor a la experimentada en el segundo trimestre del año, cuando el precio se contrajo en términos trimestrales un -2,2%.Con éste último trimestre son ya 18 los trimestres que, de forma consecutiva, experimentan reducción de precios.El análisis de precios medios de la vivienda de segunda mano por comunidades autónomas muestra un escenario también negativo. Mien-tras que el año pasado se cerraba con dos comunidades autónomas con crecimientos interanuales del precio (Asturias y Baleares), desdeque comenzase el año 2011 todas las comunidades han visto decrecer sus precios de forma interanual, en todos los meses del año.También en términos de variación interanual, tan solo la provincia gallega de Ourense ha visto crecer el precio medio de los inmuebles, conuna tasa interanual del 1,0%. Las 49 provincias restantes, el 98% del total, experimentan contracciones del precio medio de la vivienda desegunda mano cuando el año pasado este mismo porcentaje ascendía al 80%. En una última desagregación del territorio nacional por mu-nicipios, de los 376 municipios estudiados, en 360 el precio decreció en los últimos 12 meses (el 95,7%), tan solo uno se mantuvo constante(el 0,3%), creciendo el precio en el resto de los casos (el 4,0% de los municipios).En la Comunidad Autónoma de Madrid y con respecto a diciembre de 2010, los precios han decrecido en un -5,3%, con un precio mediopara la comunidad madrileña de 2.825 euros/m² Como ya sucediera en la conclusión del año pasado, Pozuelo de Alarcón repite como elmunicipio más caro (un 73,2% superior a la media nacional) con 3.657 euros/m². En el otro extremo también se sigue encontrando SanMartín de la Vega con un precio a diciembre de 1.600 euros/m².En Cataluña, el precio medio de la vivienda acelera su caída en términos interanuales respecto de lo acontecido el año pasado en que latasa de reducción ascendía al -0,9%. A cierre de 2011 esa reducción interanual del precio ha ascendido al -9,4% con un precio medio dela vivienda de 2.713 euros/m². Tan solo el municipio catalán de Palafrugell, ve ascender el precio medio de la vivienda de segunda mano adiciembre de 2011 con una tasa de crecimiento del 1,2%. La mayor contracción sin embargo, se produce en Mont-Roig del Camp con unatasa interanual del -18,8%. Sitges continúa ostentando el precio medio más elevado ascendiendo éste a 4.185 euros/m² y siendo el únicomunicipio que supera los 4.000 euros el metro cuadrado.En la Comunitat Valenciana por su parte el precio medio de la vivienda en diciembre de 2011 asciende a 1.675 euros/m², lo que supone unareducción en términos interanuales del -5,4% con respecto al mismo mes del año pasado. Todas las provincias valencianas ven decrecer elprecio de sus viviendas de forma interanual y ninguna supera el precio nacional.Dos municipios pertenecientes al País Vasco lideran la clasificación de los municipios más caros de España: Donostia-San Sebastián y Getxoson los municipios más caros al concluir el año, con 5.218 y 4.338 euros por metro cuadrado. El primer municipio madrileño en la lista delos más caros de España es Pozuelo de Alarcón con un precio de 3.657 euros/m², siendo el primer municipio catalán en dicha lista Sitgescon un precio de 4.185 euros/m²La evolución del precio en los municipios con mayor población (Madrid, Barcelona y Valencia) no muestra cambios respecto al informe quedaba cierre al pasado año 2010. El distrito más caro de la ciudad de Madrid es a diciembre de 2011 Salamanca - Goya - Recoletos, con unprecio de 5.619 euros/m². El de la ciudad de Barcelona es Pedralbes - Sarrià, con 5.691 euros/m². Y el de la ciudad de Valencia vuelve a serPla del Remei, cuyo metro cuadrado tiene un precio medio de 3.797 euros. IESE - fotocasa.es 5
  6. 6. 6 IESE - fotocasa.es
  7. 7. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011ÍndiceA. Precio de la vivienda en España ............................................................................................................................................ 9B. Precio de la vivienda por comunidades autónomas .................................................................................................. 13C. Precio de la vivienda por provincias .................................................................................................................................. 18D. Precio de la vivienda por municipios .................................................................................................................................21E. Precio de la vivienda por distritos en las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia.................................... 34Relación de tablas .......................................................................................................................................................................... 37 IESE - fotocasa.es 7
  8. 8. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 8 IESE - fotocasa.es
  9. 9. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011LA VIVIENDA EN EL AÑO 2011Desde que comenzase el Índice fotocasa.es se han completado ya, contando con el presente mesde diciembre de 2011, siete años recogiendo la información estadística sobre el precio de oferta dela vivienda de segunda mano en España. El número total de observaciones recogidas desde enerode 2005 hasta la fecha asciende ya a 15.647.816 ofertas en el portal fotocasa.es, de las cuales3.779.388 observaciones solo en 2010. Esta cobertura asegura la representatividad de los datos queaquí se ofrecen.Todos los datos y observaciones del Informe provienen de las tablas que se incluyen al final deldocumento, donde se presenta toda la información sistematizada y con mayor detalle.A. Precio de la vivienda en EspañaVariación anualComo ya se ha venido haciendo de forma metodológica en los informes pasados del fotocasa.es, se analizaen un primer apartado el precio de la vivienda a nivel nacional en términos de variación interanual, paraasí poder tener una visión de conjunto sobre lo que ha ocurrido desde el año pasado. En informes pasados,a la tasa de cambio del precio de la vivienda usada de cada mes con respecto al mismo mes del año an-terior, la llamábamos tasa interanual. Sin embargo si el mes de referencia es diciembre, la tasa interanualse llama también tasa anual.La variación anual experimentada del precio medio de la vivienda de segunda mano en España estediciembre de 2011 es de -6,6%. La variación ha acelerado su caída en comparación con la tasa anual re-gistrada el año pasado (-3,8%) acercándose en mayor medida a la registrada a finales de 2009 cuando elprecio medio de la vivienda de segunda mano caía al -10,0% anual.Exceptuando el pasado mes de noviembre, con una tasa interanual del -6,7%, la variación anual expe-rimentada en este mes que cierra el año 2011, supone la mayor contracción del precio de la vivienda desegunda mano desde febrero de 2010.La reducción interanual del precio parece que seguirá marcando mes a mes el precio de los inmueblesde segunda mano en España, pues con diciembre de 2011, ya son 50 los meses en los que de forma con-secutiva el precio se reduce respecto al mismo mes del año anterior. Desde que en noviembre de 2007cambiase la tendencia a signo negativo (con una tasa interanual del -0,7%), no se ha podido observar niun solo mes en el que la variación interanual del precio haya sido de signo positivo o creciente. Son porlo tanto cinco años en los que de forma consecutiva, el informe anual recoge un descenso del precio dela vivienda de segunda mano respecto al año anterior (-1,1% de 2007, del -8,7% de 2008, el -10,0% de2009, el -3,8% de 2010 y el actual de -6,6%).Como ya se expresaba en informes pasados hay que ser conscientes de que los porcentajes de reducciónde precios que se observan en los últimos meses se calculan sobre precios de 2010, y éstos ya habían su-frido una caída (esto lleva a pensar en la reducción de precios acumulada en el ciclo, lo que se verá másadelante). IESE - fotocasa.es 9
  10. 10. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Figura 1. Variación interanual del precio medio de la vivienda en España A cierre de 2011 el precio medio de la vivienda de segunda mano en España se ha contraído un -6,6%, aumentando así del -3,8% experimentado el año pasado Variación trimestral Otro análisis interesante derivado del precio de la vivienda de segunda mano es la variación experi- mentada de forma trimestral. Con este análisis se puede observar como es la tendencia respecto al último informe publicado. La variación trimestral a diciembre de 2011 se mantiene en tasas negativas descendiendo al -1,9%. Con este mes que cierra el año 2011, ya son 18 meses en los que se puede observar variaciones trimestrales decrecientes o negativas. También en términos trimestrales, los valores siguen siendo negativos desde el tercer trimestre de 2007. En el primer trimestre del 2010 se experimentó la menor caída del precio desde que la tendencia pasase a signo negativo (-0,1% de variación trimestral) y, si bien el resto de 2010 los valores se esta- bilizaban en -1,2% y -1,3%; el 2011 ha experimentado variaciones trimestrales muy poco estables, desde el -1,2% del tercer trimestre hasta el -2,2% del segundo. Figura 2. Variación trimestral del precio de la vivienda en España Precio de la vivienda por metro cuadrado Un análisis absoluto y no en términos de variación, permite analizar cuál es la situación actual en mejor medida. Al terminar el año 2011, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España asciende a 2.112 euros por metro cuadrado, lo que supone una reducción del mismo tanto en tér- minos interanuales (-6,6%) como en términos trimestrales (-1,9%) y mensuales (-0,5%). Los 2.112 euros/m² a los que asciende el precio medio nacional es el valor más bajo experimentado desde que el Índice Inmobiliario fotocasa.es comenzase su andadura en enero de 2005. La base de dicho Índice Inmobiliario se establecía precisamente en enero de 2005 con una base 1.000 puntos. Al concluir el año 2011 la serie sigue decayendo alcanzando el valor más bajo de toda la serie histórica, ascendiendo a 880 en diciembre de 2011. 10 IESE - fotocasa.es
  11. 11. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Abril de 2007, con un valor de 2.952 euros por metro cuadrado y 1.230 puntos, respectivamente fue elmes en que tanto el precio medio de la vivienda de segunda mano como el Índice Inmobiliario fotocasa.es,alcanzaron su máximo histórico en la serie. Desde aquel mes la caída acumulada a diciembre de 2011 esdel -28,5%. Desde abril de 2007, momento de inicio de este ciclo negativo del precio de la vivienda, hastaahora, han pasado 56 meses.Figura 3. Índice inmobiliario fotocasa.es, indicador del precio medio de la vivienda en España(enero de 2005 = 1.000) Con un precio de 2.112 euros/m² diciembre de 2011 se convierte en el mes de toda la serie histórica fotocasa.es con el precio más bajo desde enero de 2005Otro parámetro que históricamente ha venido analizando el Índice Inmobiliario fotocasa.es, es el precio expe-rimentado en los inmuebles de segunda mano en España en función de los metros cuadrados de superficie.La tendencia experimentada del precio respecto de la superficie sigue siendo la misma que la recogida en in-formes pasados. De esta forma desde enero de 2005 (primer mes de la estadística) y hasta abril de 2009, las vi-viendas de mayor precio fueron las que menor tamaño tenían. Sin embargo desde mayo de 2009 la tendenciacambió y desde entonces los inmuebles de mayor precio hasta la fecha han sido aquellos con más de 150 m².El análisis de la variación acumulada experimentada desde que se produjese el máximo valor en cada uno delos tamaños, permite valorar la distinta sensibilidad de los inmuebles al ciclo que estamos viviendo. La mayorreducción, como ya ocurriera en informes anteriores, sigue siendo la experimentada en los inmuebles máspequeños que por lo tanto han sido los más sensibles. El precio de las viviendas de hasta 60 m² ha descendidoen un -31,5% desde el valor máximo (marzo de 2007). Por el contrario las viviendas de más de 150 metroscuadrados tan solo se han contraído un -18,5% desde agosto de 2007 (año en el que alcanzaron la cota deprecio). Este hecho, unido a la rápida reducción de los precios medios del resto de tamaños estudiados, haprovocado que desde mayo de 2009, las viviendas de más de 150 m² sean las más caras por metro cuadrado,hecho que se mantiene al cierre de 2011 con 2.480 euros/ m². Por ahora la regla que se cumple en el mercadoespañol se define por “a mayor tamaño mayor precio por metro cuadrado”.Cuadro resumen 1. Variación acumulada por tamaños desde el máximo histórico Fecha Precio Máximo Precio dic. 2011 Variación acumulada desde el máximo Precio Máximo (euros) (euros/m²) Hasta 60 m² mar-07 3.424 2.345 -31,5% ² 60 - 100 m abr-07 2.906 2.036 -29,9% 100-150 m² ago-07 2.802 2.130 -24,0% ² 150 - 300 m ago-07 3.044 2.480 -18,5% IESE - fotocasa.es 11
  12. 12. 12IESE - fotocasa.es enero febrero marzo abril mayo junio Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 2006 julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio 2007 julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio 2008 agosto septiembre Figura 4. Precio de la vivienda según el tamaño octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio 2009 agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio 2010 agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio 2011 agosto septiembre octubre noviembre diciembre
  13. 13. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011B. Precio de la vivienda por comunidades autónomasVariación anualEl análisis del precio de la vivienda de segunda mano por comunidades autónomas no muestra unaevolución menos negativa que a nivel nacional. Si bien al concluir el 2010, al menos Baleares y Asturiaspresentaban crecimientos del precio en términos interanuales; desde que comenzase el 2011 ningunacomunidad autónoma ha visto crecer el precio de sus inmuebles respecto al mismo mes del año anterior.Mes a mes, la tasa de variación interanual recogida ha sido negativa para las 17 comunidades españolas.Se vuelve a producir de esta forma el fenómeno ya experimentado entre abril de 2008 y octubre de 2009,en que se sucedieron 19 meses en los que de forma consecutiva, absolutamente todas las comunidadesautónomas registraron tasas de variación interanuales negativas.Figura 5. Variación anual del precio medio de la vivienda por comunidades autónomas (diciembre 2010 – diciembre 2011) -7,1% -6,9% -3,8% -5,9% -6,5% El precio de la vivienda -7,9% de segunda mano a nivel de comunidades -6,1% -9,4% autónomas se reduce -9,0% en términos de variación interanual para la totalidad de -5,3% comunidades españolas a cierre de 2011 -5,6% -82% -5,3% -5.,4% -6,7% -7,0% -5,0% IESE - fotocasa.es 13
  14. 14. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 En comparación con el panorama recogido el año pasado, los decrecimientos del precio en las comunida- des autónomas se han disparado. Mientras que a cierre de 2010 dos comunidades (Baleares con un 2,1% y Asturias con un 0,4%) crecían en términos interanuales y la menor reducción era tan solo del -0,9% en Cataluña, al concluir el 2011 ninguna comunidad autónoma crece respecto al año anterior y la menor reducción asciende al -3,8% experimentado en el País Vasco. En lo que a la serie histórica se refiere, las comunidades autónomas comenzaron a registrar caídas en el precio de la vivienda en el segundo trimestre de 2007, y esas caídas se generalizaron en abril de 2008. Cuadro resumen 2. Comunidades autónomas con mayor crecimiento o menor reducción anual diciembre 2010- diciembre 2011 País Vasco -3,8% Canarias -5,0% Madrid -5,3% Extremadura -5,3% Valencia -5,4% La mayor reducción también crece respecto a la situación recogida hace un año. Mientras que al terminar el año 2010 Extremadura era la comunidad con mayor reducción (-8,7%); el 2011 se despide con Cataluña como comunidad con mayor decrecimiento en términos interanuales, con una tasa del -9,4%. Le sigue Aragón con una contracción del precio respecto a diciembre de 2010 del -9,0%, siendo Castilla-La Mancha la única comunidad que repite en el ranking de diciembre de las que más decrecen, con una tasa anual negativa del -8,2% Cuadro resumen 3. Comunidades autónomas con mayor reducción anual diciembre 2010- diciembre 2011 Cataluña -9,4% Aragón -9,0% Castilla-La Mancha -8,2% La Rioja -7,9% Asturias -7,1% Resulta interesante considerar la variación acumulada del precio de la vivienda por comunidades autó- nomas, contada desde el momento en que dicho precio había alcanzado el máximo hasta el momento actual, diciembre de 2011. La mayor caída total del precio se repite en la comunidad de La Rioja, siendo del -35,3%. Le siguen Murcia y Aragón, con una caída acumulada de -32,6% y -32,1%, respectivamente. Las comunidades autónomas con menor reducción acumulada de precio son País Vasco (-18,2%), Galicia (-19,7%) y Baleares (-20,2%). 14 IESE - fotocasa.es
  15. 15. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Cuadro resumen 4. Variación acumulada desde el máximo histórico Fecha Precio Máximo Actual Variación acumulada Máximo (Euros) (Euros) La Rioja mar-07 2.971 1.922 -35,3% Murcia sep-06 2.297 1.549 -32,6% Aragón may-07 3.105 2.108 -32,1% Navarra feb-07 3.395 2.317 -31,8% Castilla-La Mancha mar-07 2.213 1.517 -31,5% Comunitat Valenciana abr-07 2.430 1.675 -31,1% Cataluña dic-07 3.864 2.713 -29,8% Madrid jun-06 3.970 2.825 -28,8% España abr-07 2.952 2.112 -28,5% Andalucía abr-07 2.509 1.799 -28,3% Asturias jun-07 2.934 2.111 -28,1% Canarias may-07 2.155 1.689 -21,6% Extremadura mar-07 1.882 1.486 -21,1% Castilla y León may-07 2.295 1.822 -20,6% Cantabria sep-07 2.866 2.279 -20,5% Baleares abr-07 2.762 2.204 -20,2% Galicia oct-07 2.382 1.913 -19,7% País Vasco feb-06 4.392 3.595 -18,2% IESE - fotocasa.es 15
  16. 16. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Variación trimestral Analizando la variación del precio de los inmuebles de segunda mano en la desagregación del territorio por co- munidades, el año concluye con las 17 comunidades autónomas con variaciones trimestrales de signo negativo o decreciente. Esta caída generalizada para todas las comunidades ya se produjo en el segundo trimestre del año (junio de 2011), siendo en septiembre de 2011 una variación trimestral negativa en todas ellas excepto en Madrid que crecía trimestralmente un 0,3%. En comparación con la situación al cerrar el año 2010 se puede observar que no ha cambiado la tendencia, pues igual que sucede el presente mes de diciembre de 2011, en diciembre de 2010 todas las comunidades decrecían de forma trimestral. Podría haberse esperado un posible cambio de tendencia ya que al comenzar el presente año, en el primer trimes- tre vimos como tres comunidades autónomas experimentaban crecimientos de precios en términos de variación trimestral (Canarias con un 0,4%, Cantabria con un 2,0% y Extremadura con un 0,8%). Sin embargo, por lo ya descrito anteriormente, se ve que la tendencia no termina de cambiar a signos positivos. Galicia, Navarra y País Vasco, con decrecimientos del -0,6%, -0,8% y -0,9% respectivamente, son las comunidades autónomas que menor contracción del precio de la vivienda de segunda mano experimentan en términos de va- riación trimestral a cierre del 2011, siendo además las únicas cuyas caídas trimestrales no superan el -1,0%. Aragón, Castilla-La Mancha y Asturias son por el contrario las comunidades con mayor contracción del precio respecto a septiembre de 2011, con valores respectivos del -3,3%, -3,0% y -2,9%. Como se puede observar la diferencia entre el valor máximo y el mínimo apenas se ha estrechado de los 2,8 puntos porcentuales del último trimestre del 2010 (diferencia entre el -3,0% de Cantabria y el -0,2% de Murcia), ascendiendo al concluir el año 2011 a los 2,7 puntos porcentuales. Figura 6. Variación del precio de la vivienda en el cuarto trimestre de 2011 (septiembre 2011 – diciembre 2011)Como ya sucediera elaño pasado, al concluirel presente años losprecios de la vivienda -2,9% -2,7% -2,1%han decrecido en -0,6% -0,8%todo el territorio en elcuarto trimestre -2,1% -1,2% -2,6% -3,3% -1,9% -1,9% -3,0% -1,5% -2,1% -1,2% -1,5% -2,2% 16 IESE - fotocasa.es
  17. 17. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Precio de la vivienda por metro cuadradoEn términos absolutos de precios, las comunidades autónomas con el precio medio de la vivienda desegunda mano más elevados siguen siendo las mismas que las recogidas en el último trimestre del añopasado. Sin embargo varía el orden de las mismas, siendo Madrid la segunda más cara y sustituyendo asía Cataluña que ocupaba dicho lugar el año pasado. A diciembre de 2011 los precios más elevados (comopuede observarse en el cuadro resumen número 5) son las comunidades autónomas de País Vasco, Madrid,Cataluña, Navarra y Cantabria.La diferencia con el precio medio nacional no es uniforme para estas comunidades, sino que presentangrandes cambios. De esta forma, mientras el precio medio de la vivienda de segunda mano en el País Vascosupera a la media nacional en un 70,2%, Cantabria (siendo la quinta comunidad más cara en el mismomes de diciembre de 2011) tan solo supera dicha media nacional en un 7,9%. La segunda comunidad quesupera en mayor medida el precio medio nacional de 2.112 euros por metro cuadrado, es Madrid, con unprecio superior a dicha media en un 33,8%.Junto con estas cinco comunidades ya comentadas, tan solo la comunidad balear supera el precio medionacional de 2.112 euros/m², siendo el precio en las 11 comunidades restantes inferior a dicha media na-cional. Esta relación ha variado considerablemente respecto a lo que ocurría a diciembre de 2010, cuandoocho comunidades superaban la media nacional establecida entonces en 2.262 euros por metro cuadrado.En comparación con lo recogido el año pasado, País Vasco sigue siendo la única comunidad cuyo preciomedio de la vivienda de segunda mano supera los 3.000 euros/m².Cuadro Resumen 5. Comunidades autónomas con precios más altos en diciembre de 2011 (euros/m²) La comunidad Diciembre 2011 (euros/m²) autónoma más cara es País Vasco 3.595 el País Vasco con 3.595 Madrid 2.825 euros/m², un 70,2% superior al precio Cataluña 2.713 medio nacional Navarra 2.317 Cantabria 2.279Aquellas comunidades autónomas que recogen el precio medio de la vivienda más bajo si-guen siendo las mismas como ya ocurriera en los informes anuales de 2010 y 2009. Ex-tremadura con 1.486 euros/m², sigue siendo la comunidad autónoma en la que el pre-cio medio de los inmuebles de segunda mano es más reducido. Este valor supone un precioinferior al establecido de media para todo el territorio nacional (de 2.112 euros/m²) en un -29,7%.En este ranking de las comunidades más baratas en lo que a vivienda de segunda mano se refiere, Extre-madura sigue estando acompañada por Castilla-La Mancha, Murcia, Comunitat Valenciana y Canarias.Cuadro resumen 6. Comunidades autónomas con precios más bajos en diciembre de 2011 (euros/m²) Las cinco CC.AA. con precios más bajos se Diciembre 2011 (euros/m²) encuentran entre un Extremadura 1.486 29,7% y un 20,0% por Castilla-La Mancha 1.517 debajo de la media Murcia 1.549 nacional Comunitat Valenciana 1.675 Canarias 1.689 IESE - fotocasa.es 17
  18. 18. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 La comunidad autónoma más cara, País vasco, se distancia de la más barata, Extremadura, incrementando la diferencia en el precio en un 138,2%. El máximo diferencial se había producido en noviembre de 2005, cuando el País Vasco era un 239,8% más caro que Extremadura. En diciembre de 2009, el País Vasco era un 121,8% más caro que Extremadura. C. Precio de la vivienda por provincias Variación anual Una tercera desagregación del precio de la vivienda es la que recoge como ha sido la evolución del mismo en las distintas provincias españolas. Mientras que al cerrar el año 2010 y el 2009 solo cuatro provincias veían crecer el precio medio de la vivienda en términos de variación interanual, al concluir el presente año 2011 tan solo una, Ou- rense con un 1,0%, presenta crecimiento del precio respecto al año anterior. De esta forma se generaliza en mayor medida la caída del precio de la vivienda a todo el territorio nacional, en lo que a la desagregación por provincias se refiere. En el extremo opuesto del mapa nacional la provincia con mayor reducción o contracción del precio medio de la vivienda de segunda mano, se ha recogido al terminar el 2011 también en Galicia, siendo esta vez Lugo, con una tasa de variación interanual del -15,3%. El año pasado era Cuenca la provincia a que mayor decrecimiento presen- taba con un -10,9% de contracción anual. Por tanto se generalizan las caídas que además se acentúan, respecto al año pasado. Al cierre de 2009 el número de provincias cuyos precios descendían en términos interanuales a tasas de dos dígitos ascendía a nueve. El año pasado tan solo lo hacían tres en los mismos términos. El presente año cierra con un valor intermedio entre ambos años al ser seis las provincias que ven decrecer el precio medio de la vivienda a tasas negativas de dos dígitos. Figura 7. Signo de la variación en términos anuales del precio de la vivienda por provincias Todas las provincias españolas ven reducir el precio medio de la vivienda de segunda mano, a excepción de la provincia gallega de Ourense 18 IESE - fotocasa.es
  19. 19. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Si bien el año pasado se observaba que cuatro provincias crecían en términos interanuales, este año tansolo una provincia así lo hace. La menor reducción del precio de la vivienda en términos interanuales se haobservado en Teruel, donde aún así, el precio ha decrecido un -1,3%. Así pues la clasificación de aquellasprovincias que han tenido una evolución más positiva queda reflejada en el cuadro resumen número siete.Cuadro resumen 7. Provincias con mayor crecimiento anual de precios Diciembre 2010-diciembre 2011 Ourense 1,0% Teruel -1,3% Vizcaya -2,9% Tenerife -3,4% Palencia -3,6%En el ranking de las provincias españolas con mayor reducción anual del precio de la vivienda se observacomo al terminar el presente año 2011, todas las recogidas presentan un decrecimiento superior al -10,0%,mientras que el año pasado tan solo tres veían caer el precio medio de la vivienda a tasas decrecientes dedos dígitos. A diciembre de 2011 la provincia con mayor decrecimiento es Lugo con una variación anualdel -15,3%. Le siguen Castellón, Zaragoza, Guadalajara y Ávila con reducciones respectivas del -11,8%,-11,0% ,-10,4% y -10,3%. Junto con estas cinco provincias contenidas en el ranking del cuadro resumennúmero ocho, se encuentra Toledo como la única provincia que las acompaña con reducciones de dosdígitos. En el caso de Toledo la reducción anual experimentada es a diciembre de 2011 de un -10,3%, comosucede en el caso de Ávila.Si se comparan los datos expuestos en relación a los recogidos en el mismo informe del año anterior, sepuede observar como se ha acelerado la caída en términos anuales en las provincias españolas. La mayorreducción a diciembre de 2009 se producía en Huesca con un -13,1%. En 2010 la mayor reducción laexperimentaba Cuenca con un descenso del -10,9% y como ya se ha comentado Lugo es la provincia quemás cae este diciembre de 2011 con un decrecimiento interanual del -15,3%.En diciembre de 2011, 49 provincias ven decrecer el precio de la vivienda de segunda mano, mientras queen 2010 fueron 46 provincias, el mismo número que en 2009, y similar al cierre de 2008, cuando las pro-vincias con caída de precios eran 47. A modo de comparación, nótese que en diciembre de 2007 habíansido 24 y que tan solo cinco provincias vieron reducir sus precios en diciembre de 2006.Cuadro resumen 8. Provincias con mayor disminución anual de precios Diciembre 2010-diciembre 2011 Lugo -15,3% Castellón -11,8% Zaragoza -11,0% Guadalajara -10,4% Ávila -10,3% IESE - fotocasa.es 19
  20. 20. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Variación trimestral Analizando ahora la evolución del precio de la vivienda en las provincias españolas en términos trimestra- les (su variación respecto a septiembre del 2011) se puede llegar a las siguientes conclusiones. Mientras que en el último trimestre del año 2010, eran nueve las provincias que veían aumentar el precio de la vivienda en términos trimestrales, al concluir el presente año, tan solo son cinco las que aumentan trimestralmente. El primer trimestre del 2011 se pudo observar como el número de provincias que experi- mentaban crecimientos de precios ascendía a diez provincias, pareciendo indicar que no todo el territorio nacional estaba en una situación negativa en cuanto a la evolución del precio de la vivienda. Sin embargo, ya en el segundo trimestre fueron dos provincias las que crecieron de forma trimestral. Cinco son las provincias con evolución trimestral positiva a diciembre de 2011, se puede concluir que siguen siendo prácticamente generalizada la caída de precios en todo el territorio nacional en cuanto a la desagregación por provincias se refiere. La variación trimestral del precio entre septiembre y diciembre de 2011 oscila entre el 2,5% de crecimiento en Almería y la tasa de variación negativa del -4,4% de Castellón. Figura 8. Signo de la variación en términos trimestrales del precio de la vivienda por provincias45 de las 50 provincias españolas ven decrecer el precio medio de la vivienda de segunda mano en términostrimestrales, al concluir el año 2011 Precio de la vivienda por metro cuadrado Ya en un análisis en términos absolutos, al concluir el presente año, las provincias españolas con el precio medio de la vivienda de segunda mano más elevado, siguen siendo las mismas que ya lo fueran desde 2008. Desde entonces y en cada informe anual realizado por fotocasa.es, las cinco provincias con los precios de la vivienda más elevados mantienen la misma posición. Así pues desde 2008, y durante 2009, 2010 y 2011 la provincia más cara en diciembre ha sido Guipúzcoa seguida de Vizcaya, Barcelona, Ála- va y Madrid. Sin embargo a diferencia del año pasado en que Guipúzcoa presentaba un precio medio de la vivienda de 4.105 euros/m², en el presente informe ninguna provincia española supera los 4.000 euros/m². El mayor precio recogido lo ostenta, como ya se comentaba, Guipúzcoa con 3.903 euros/m² (lo que supone un 84,8% más que la media nacional), seguida de Vizcaya que con 3.601 euros/m² es la única provincia que también supera los 3.000 euros/m². 20 IESE - fotocasa.es
  21. 21. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Cuadro resumen 9. Provincias con precios más altos en diciembre de 2011 La provincia más cara Diciembre 2011 (euros/m²) presenta un precio un 84,8% superior Guipúzcoa 3.903 a la media nacional, Vizcaya 3.601 siendo Guipúzcoa con Barcelona 2.909 3.903 euros por metro Álava 2.858 cuadrado Madrid 2.825En el extremo contrario las provincias españolas con el precio medio de la vivienda de segunda mano másbajo, no mantienen el mismo orden que en años anteriores. Ciudad Real si repite como provincia más ba-rata en diciembre, con un precio medio de 1.381 euros/m² siendo a finales de 2010 de 1.452 euros/m². Eneste ranking recogido en el cuadro resumen número 10, repiten Badajoz, Toledo y Cuenca como provinciasmás baratas (si bien no en el mismo orden que el recogido el año pasado). A Ciudad Real, en diciembrede 2011 le siguen como provincias más baratas al cerrar el año Toledo, Ávila, Badajoz y Cuenca. Al igualque ocurriera en 2010, son 39 las provincias que se encuentran por debajo del precio medio nacional de2.112 euros/m².Cuadro resumen 10. Provincias con precios más bajos en diciembre de 2011 Diciembre 2011 (euros/m²) Ciudad Real continúa siendo la provincia más Ciudad Real 1.381 barata del territorio Toledo 1.401 nacional Ávila 1.428 Badajoz 1.452 Cuenca 1.456D. Precio de la vivienda por municipiosEl análisis del precio de la vivienda que trimestre a trimestre presenta el portal inmobiliario fotocasa.es, pretende ser lo más detallado y minucioso posible. Es por esto que tras una descripción nacional, porcomunidades autónomas y por provincias, en este apartado se presenta un detallado observatorio de laevolución del precio en los municipios españoles, primero de forma conjunta y luego según la comunidadautónoma a la que pertenezcan.La validez estadística de los precios recogidos en los municipios ha ido aumentando en el portal inmobilia-rio al ir incorporando cada vez un mayor número de municipios con dicha validez estadística. Sin embargohasta el presente informe no se había incrementado la base estadística en un número tan llamativo demunicipios, lo que incrementa cada vez en mayor medida la representatividad de los datos expuestos.Si a cierre de 2010, 262 municipios así cumplían con el número de observaciones necesarias para tenervalidez estadística, y en el mismo mes de 2009 lo hacían 261, a cierre de 2011 han sido 370 los municipiosestudiados.Variación anualEn los 376 municipios con información estadística suficiente como para analizar la variación anual delprecio de la vivienda, la tendencia no ha sido uniforme si bien si dominante en sentido negativo. De tales376 municipios, 360 han visto decrecer el precio de sus inmuebles de segunda mano a diciembre de 2011y respecto al mismo mes del año pasado. Del resto tan solo uno se ha mantenido constante siendo los 15restantes los que han experimentado precios de la vivienda de segunda mano con variación anual positivao crecimiento. En términos porcentuales el 95,7% de los municipios caen respecto a diciembre de 2010, un IESE - fotocasa.es 21
  22. 22. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 4,0% crecen y el 0,3% restante se mantiene constante. Se puede observar en el cuadro resumen número 11 como se ha reducido el porcentaje de municipios crecientes en pro del porcentaje de municipios con decrecimiento en el precio de sus viviendas de segunda mano. Si bien el año pasado podía indicar una desaceleración en la reducción de los precios de la vivienda en los municipios a nivel interanual, este año vuelve a generalizarse la caída del precio a lo largo del territorio español. A cierre del año 2010 el número de municipios que veían reducir sus precios en viviendas suponía el 86,3% del total de municipios. En diciembre de 2009 el 96,2% de los municipios estudiados veían re- ducir sus precios, y en el mismo mes del 2008 lo hacían el 97,4%. Con el porcentaje del 95,7% no solo no se confirma el cambio de tendencia que se podía vislumbrar el año pasado sino que se hace más patente la caída generalizada del precio en términos interanuales por municipios. Otro análisis interesante que podemos obtener de la consideración del precio en los distintos municipios, es la variación neta. Esta se deriva de restar al porcentaje de municipios con crecimiento de precios (con signo positivo), el porcentaje de municipios con caída de precios. El signo de dicha variación neta nos dice la tendencia predominante (subidas o bajadas de precios) y su magnitud. Ese valor ha sido de -91,8% en diciembre de 2011 (el porcentaje de municipios con caída que excede a aquellos que presentan aumento de precios) mientras que era de 90,0% en diciembre de 2006, punto de inflexión de la tendencia alcista. Cuadro resumen 11. Registro de tasas de variación en términos anuales en los municipios estudiados Variación de precios dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 Aumento 94,7% 38,4% 2,6% 3,8% 13,4% 4,0% Constante 0,7% 1,1% 0,0% 0,0% 0,4% 0,3% Reducción 4,7% 60,6% 97,4% 96,2% 86,3% 95,7% Variación Neta 90,0% -22,2% -94,8% -92,3% -72,9% -91,8% Número Municipios Estudiados 150 284 270 261 262 376 De los 15 municipios que en diciembre de 2011 presentan crecimiento de precios respecto al mismo mes del pasado año, resulta interesante que uno supera el 10,0% de crecimiento, siendo éste El Ejido con un crecimiento del 14,9% (el año pasado el municipio de Avilés alcanzaba los dos dígitos). En el extremo opuesto se encuentra el municipio valenciano de Moncofa (Castellón) con una variación interanual del -34,0%. Figura 9. Los diez municipios con mayor variación anual de precios 22 IESE - fotocasa.es
  23. 23. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Todos los municipios. Precio de la vivienda por metro cuadradoEn términos absolutos de precio, y no ya de variación como lo hasta ahora analizado, la clasificación delprecio de la vivienda en los municipios presenta ciertos cambios respecto a la misma en diciembre de2010. San Sebastián continúa siendo el municipio más caro con 5.218 euros/m² (reduciéndose desde los5.445 euros/m² del año pasado) y siendo el único municipio que supera los 5.000 euros/m². Le siguenGetxo y Sitges, que se intercambian el puesto respecto a la misma clasificación del año pasado. Entre los30 municipios con los precios más altos la distribución por comunidades es: 10 municipios de Cataluña(reduciéndose de los 14 del año pasado), 16 municipios del País Vasco (el doble que en diciembre de 2010)y tan solo cuatro de Madrid (la mitad que en el informe anual de 2010).Figura 10. Los diez municipios con mayor precio en diciembre de 2011 (euros/m²) Guipúzcoa Vizcaya Barcelona Vizcaya Vizcaya Vizcaya Barcelona Madrid Barcelona GuipúzcoaAndalucíaEn la comunidad andaluza el total de observaciones recogidas desde que el Índice Inmobiliario fotocasa.escomenzase su andadura en enero de 2005 asciende ya a un total de 2.076.925, de las cuales solo en 2011se han recogido 558.709 observaciones para 50 municipios estudiados desde que comenzase el año. Seaumenta así la representatividad de los datos recogidos en Andalucía que en diciembre de 2010 estudiabatan solo 42 municipios andaluces.Los municipios andaluces que encabezan la lista de los precios de la vivienda de segunda mano más ele-vados, vuelven a ser los mismos que ya lo hicieran en diciembre de 2010 y de 2009. Cádiz, Sevilla Capital,Marbella y Granada capital repiten como los municipios más caros con unos precios de 2.633 euros/m²,2.332 euros/m², 2.259 euros/m² y 2.133 euros/m², respectivamente.En el extremo opuesto el municipio más barato de los que se dispone de información vuelve a ser LasGabias con 1.276 euros/m², un precio inferior a la media nacional en un -39,6%.Figura 11. Andalucía. Municipios con mayor precio en diciembre de 2011 (euros/m²) Cádiz Sevilla Málaga Granada Cádiz Cádiz Málaga Cádiz Málaga Málaga IESE - fotocasa.es 23
  24. 24. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 De los 50 municipios andaluces estudiados en términos de variación interanual tan solo el municipio almeriense de El Ejido mostró una tendencia creciente en el precio de la vivienda de segunda mano en tér- minos de variación interanual, con una tasa del 14,9%. Los 49 municipios restantes vieron como el precio medio de la vivienda decrecía respecto a diciembre de 2010, con variaciones que oscilan entre la mínima, experimentada en Cenes de la Vega (-0,8%) y la máxima del municipio de Monachil, en Granada (-17,5%). Figura 12. Andalucía. Municipios con crecimiento o menor disminución de precios anual Almería Granada Almería Granada Sevilla Jaén Málaga Granada Sevilla Sevilla De los 49 municipios andaluces con tasa anual negativa, la inmensa mayoría vio decrecer el precio medio de la vivienda de segunda mano a tasas de reducción de un solo dígito (40 de los 49 que decrecen). Los nueve municipios restantes decrecen a tasas de dos dígitos, siendo Monachil el municipio con mayor reducción (-17,5%) y Córdoba capital la reducción más baja de dos dígitos (-10,4%). Figura 13. Andalucía. Municipios con mayor reducción anual de precios Granada Córdoba Málaga Granada Cádiz Cádiz Málaga Cádiz Cádiz Granada 24 IESE - fotocasa.es
  25. 25. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011AragónDesde que terminase el año pasado se ha incorporado al análisis del precio de la vivienda de segundamano en Aragón en municipio de Jaca (Huesca), siendo además éste el municipio con mayor precio medioen la comunidad aragonesa con un precio de 2.447 euros/m². Junto con Jaca, Zaragoza capital, Cuarte deHuerva y Utebo superan el precio medio nacional de 2.112 euros/m² con precios respectivos a diciembrede 2011 de 2.336 euros/m², 2.121 euros/m² y 2.116 euros/m². El municipio de Huesca es el único de losanalizados que no supera el precio medio nacional quedándose en los 1.860 euros/m².Todos los municipios aragoneses vieron decrecer el precio medio de la vivienda de segunda mano entérminos interanuales desde la variación del -5,6% de Utebo al -11,1% de Zaragoza capital. En términostrimestrales solo crece Cuarte de Huerva con una variación respecto a septiembre de 2011 del 4,9%.El total de observaciones realizadas en la comunidad aragonesa ascendió a lo largo de todo el año a86.097 ofertas de vivienda en el portal inmobiliario fotocasa.es.AsturiasDesde el comienzo de la serie histórica recogida en fotocasa.es el número total de observaciones reco-gidas en Asturias asciende a 336.703, de las cuales 85.470 se han observado a lo largo de este 2011. Larepresentatividad de los datos respecto a la comunidad asturiana también ha aumentado al incorporarsea la base histórica desde diciembre de 2010 Langreo y Llanes como municipios asturianos estudiados porfotocasa.es.A cierre del 2011 la situación en Asturias no es tan positiva como fuera al cerrar el año 2010. En diciembrede 2010, dos municipios asturianos (Gijón y Avilés) tuvieron una variación interanual del precio positiva,siendo en el caso de Avilés del 10,0% de crecimiento. Sin embargo ahora que concluye el 2011 se puedeobservar como ningún municipio asturiano ha visto crecer el precio medio de la vivienda de segundamano en términos interanuales, oscilando las caídas respecto a diciembre de 2010 entre el -1,5% de Siero(que sin embargo es el único municipio con crecimiento de precios en términos trimestrales, 2,6%) hastael -11,3% de Avilés.Llanes, Gijón y Oviedo son, de los municipios de Asturias en los que el precio de la vivienda de segundamano es superior al precio medio nacional, con precios de 2.410 euros/m², 2.383 euros/m² y 2.201 euros/m², respectivamente.Illes BalearsA diciembre de 2011, al igual que sucedió el año pasado y en 2009, el municipio balear con el precio dela vivienda por metro cuadrado más elevado es el de Calvià con 2.914 euros/m², lo que supone un pre-cio superior a la media nacional en un 38,0%. Junto con Calviá otros tres municipios registran preciossuperiores a la media nacional: Eivissa, Llucmajor y Palma de Mallorca, si bien tan solo Eivissa acompañaa Calviá como municipio que supera el precio medio nacional en un porcentaje de dos dígitos (37,6%) yel único municipio de toda la comunidad Balear que no decrece en términos interanuales (se mantieneconstante con una tasa anual del 0,0%). Manacor es por el contrario el municipio balear con el preciomedio de la vivienda más bajo, 1.444 euros por metro cuadrado, lo que supone un -31,6% menor que elprecio medio nacional.El municipio balear que mayor contracción ha experimentado respecto al año pasado ha sido Ciutadellade Menorca con una tasa negativa del -22,4%. Por el contrario Eivissa se mantiene constante en términosinteranuales y Calviá tan solo decrece un -1,0%.Para la comunidad autónoma de Baleares, de los cuales se han recogido un total de 82.904 observacionesa lo largo del 2011. IESE - fotocasa.es 25
  26. 26. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Figura 14. Illes Balears. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Canarias Una constante en la valoración del precio de la vivienda en la comunidad canaria es el hecho de que el precio medio de la vivienda de segunda mano en dicha comunidad es inferior a la media nacional. Este año sigue siendo así. El nivel de precios de la vivienda de los municipios canarios es inferior a la media nacional en todos los casos (al igual que sucedía años anteriores). Las Palmas de Gran Canaria es de nuevo el municipio que más se acerca a la media nacional con un precio medio de 1.984 euros/m², siendo de nuevo Santa Lucía de Tirajana el municipio que más se aleja con el precio más bajo, fijado en diciembre de 2011 en los 1.244 euros/m². En términos de variación interanual tan solo Arona (Tenerife), vio crecer el precio medio de la vivienda de segunda mano con una tasa que asciende al 2,8%. Arrecife es por el contrario el municipio canario con mayor contracción del precio, con una reducción interanual del -12,2%. Las Palmas de Gran Canaria se mantiene en un decrecimiento entre ambos valores con una reducción del -2,9%. Figura 15. Canarias. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Las Palmas Tenerife Tenerife Las Palmas Tenerife Tenerife Tenerife Las Palmas Tenerife Las Palmas 26 IESE - fotocasa.es
  27. 27. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011CantabriaEl total de observaciones realizadas durante el 2011 en la Comunidad de Cantabria asciende a 80.283, delas cuales 5.800 corresponden al mes de diciembre que cierra el presente informe.Al igual que ya ocurriera en diciembre de 2010 el municipio con el precio de la vivienda más caro enCantabria es, al concluir el año 2011, Castro-Urdiales, con un precio medio de 2.900 euros/m² lo quesupone un 37,3% más que el precio de la media nacional. Junto con Castro-Urdiales son cuatro más losmunicipios que superan los 2.112 euros/m² de la media nacional: Santander, Noja, Laredo y Suances (quesustituye a Santoña respecto al año pasado).Respecto al nivel de precios recogido el año pasado, cabe decir que todos los municipios cántabros anali-zados han visto decrecer el precio medio de la vivienda en términos anuales, desde la mínima contracciónde Torrelavega (-0,4%) hasta la máxima experimentada en Laredo (-16,5%), que repite como municipiocon mayor contracción (ya lo fue en 2010 y 2009).Figura 16. Cantabria. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²)Castilla y LeónCastilla y León es otra de las comunidades que ha visto crecer la representatividad de los datos analizadosdesde que comenzase el presente año. Así pues si el año pasado se observaban ofertas de vivienda de segun-da mano en ocho municipios, al concluir el 2011 esta muestra aumenta hasta los catorce municipios, con untotal de 158.743 observaciones a lo largo del 2011.De los municipios analizados, y a diferencia del año pasado en que solo lo hacían dos, ahora son tres mu-nicipios los que superan el precio medio nacional de 2.112 euros por metro cuadrado. Estos son Salamanca,Burgos (que ya lo hacían el año pasado) y Segovia con un precio de 2.484 euros/m², 2.380 euros/m² y 2.224euros/m², respectivamente. Los municipios que sin embargo, se alejan en mayor medida de dicha medianacional son los municipios de Ponferrada y Laguna del Duero con precios medios de la vivienda de segundamano de 1.404 euros/m² y 1.630 euros/m², respectivamente.En términos de variación interanual, tan solo dos municipios crecieron en nivel de precios; el Espinar y Arroyode la Encomienda, con variaciones anuales positivas del 6,1% y 2,9% respectivamente. Las disminucionesanuales de precio van desde el -2,7% de Burgos al -10,5% de Ávila. IESE - fotocasa.es 27
  28. 28. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Figura 17. Castilla y León. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Salamanca Burgos Segovia Valladolid Soria León Palencia Valladolid Salamanca Zamora Castilla-La Mancha Al igual que en el caso de Castilla y León, el número de municipios estudiados en Castilla-La Mancha ha aumentado considerablemente desde el último informe anual de 2010 pasando de analizarse 10 munici- pios hasta los 18 que se han observado en el presente informe y desde que comenzase el año. Sin embargo en la comunidad castellano manchega, ningún municipio termina el año 2011 superando el precio medio nacional establecido en los 2.112 euros por metro cuadrado. El municipio que se acerca en mayor medida a dicha cifra y por lo tanto registra el mayor precio medio de la vivienda de segunda mano en diciembre de 2011 es Guadalajara con 2.079 euros/m². Tampoco en 2010 ni en 2009 hubo municipio alguno que superase la media nacional de entonces. Igualmente como en dichos años (a mes de diciembre) todas las variaciones interanuales del precio en la totalidad de municipios analizados, son de signo negativo. En este diciembre de 2011, las caídas oscilan entre el -1,5% de Alcazar de San Juan (Ciudad Real) hasta el -18,5% de Seseña (Toledo). Fuensalida, Ocaña y Albacete acompañan a Seseña como los únicos munici- pios de la comunidad con reducciones anuales del precio en porcentajes de dos dígitos (-14,5%, -11,6% y -10,1%, respectivamente). Desde que comenzase la serie histórica de fotocasa.es, la comunidad autónoma de Castilla-La Mancha ha recogido ya un total de 407.230 observaciones, de las cuales 113.689 corresponden al presente año 2011. Figura 18. Castilla-La Mancha. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Guadalajara Toledo Albacete Guadalajara Ciudad Real Cuenca Toledo Toledo Toledo Toledo 28 IESE - fotocasa.es
  29. 29. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011CataluñaMientras que a cierre de 2010 se presentaban datos correspondientes a 73 municipios catalanes, el presenteinforme presenta observaciones relativas a una muestra de 81 municipios de la comunidad. El 2011 ha recogidoun total de 675.567 en Cataluña, siendo ya 3.462.925 el total de observaciones analizado desde enero de 2005(la comunidad con mayor observaciones analizadas en el territorio nacional, seguida de Madrid y Andalucía).De los 81 municipios analizados, 65 presentan a diciembre de 2011 un precio superior a la media nacional (un80,2%), siendo de nuevo en Sitges donde se superaba dicha media en mayor medida (al igual que sucedía endiciembre de 2010 y de 2009) con 4.458 euros/m², un 98,1% superior a los 2.112 euros/m², de la media nacional.En la figura número 19 se puede observar como de los diez municipios con mayor precio medio, nueve perte-necen a la provincia de Barcelona.Figura 19. Cataluña. Municipios con mayor precio en diciembre de 2011 (euros/m²) Barcelona Barcelona Barcelona Barcelona Barcelona Barcelona Girona Barcelona Barcelona BarcelonaEn términos de variación interanual sin embargo si podemos apreciar un cambio considerable respectodel informe que cerraba el año pasado. Mientras que entonces se observaban crecimientos del preciomedio de la vivienda de segunda mano en nueve municipios catalanes, a diciembre de 2011, tan solo elmunicipio de Palafrugell crece respecto al año pasado, con una tasa del 1,2% (siendo curiosamente lamayor reducción recogida en diciembre de 2010 cuando decrecía al -21,7%). Los 80 municipios catalanesrestantes vieron decrecer el precio de la vivienda en términos anuales desde la menor caída, experimen-tada en Torredembarra con un -0,4%, hasta la máxima, recogida en Mont-Roig del Camp con un -18,8%de reducción.Figura 20. Cataluña. Municipios con mayor crecimiento o menor disminución anual de precios Girona Tarragona Tarragona Girona Barcelona Girona Tarragona Tarragona Girona Tarragona Barcelona Girona Barcelona IESE - fotocasa.es 29
  30. 30. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Extremadura En Extremadura que históricamente solo había analizado el municipio de Cáceres, también ha aumentado el análisis por municipios desde que comenzase el año. Badajoz, Plasencia y Mérida se incorporaron al es- tudio del portal fotocasa.es con datos precios desde diciembre de 2010 y, por lo tanto, con datos suficien- tes para su análisis en términos interanuales desde el presente mes. A lo largo del 2011 se han recogido para la comunidad extremeña un total de 29.839 observaciones. Ningún municipio extremeño supera a diciembre de 2011 el precio medio nacional siendo Cáceres el que más se acerca a dicho valor con un precio medio de la vivienda de segunda mano 1.766 euros/m². Mérida es por el contrario el municipio que se aleja en mayor medida del precio medio nacional con un precio de 1.251 euros/m². En términos de variación interanual, ninguno de los municipios extremeños ha crecido respecto al final de 2010 siendo en Badajoz donde se ha registrado la mayor caída (-8,3%) interanual. Curiosamente es Badajoz el único municipio de la comunidad que respecto a septiembre de 2011, es decir en términos trimestrales, varía con una tasa positiva (1,3%). Galicia La comunidad gallega cuenta con 159.473 observaciones en este año, que corresponden a 21 municipios, los cuales aportan mayor representatividad que la aportada en informes anteriores en los que el estudio se centraba en 8 municipios exclusivamente. De los precios registrados en Galicia al concluir el año 2011, seis municipios superan los 2.112 euros/m² de la media nacional, siendo en Baiona donde el precio supera dicha media en mayor medida, concretamente un 36,0% con un precio medio de 2.873 euros/m². Al igual que sucediera en diciembre de 2010, Ferrol sigue siendo aquel municipio gallego cuyas viviendas cuestan menos. El precio en éste asciende a 1.270 euros/m² lo que supone un 39,9% menos que el precio medio nacional. Cambre, Ares y Ourense son los únicos tres municipios que en términos de variación interanual experimentan crecimiento de precios con tasas de variación interanual positivas de 5,7%, 1,9% y 0,5%, respectivamente. Figura 21. Galicia. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Pontevedra A Coruña Pontevedra A Coruña Pontevedra A Coruña A Coruña A Coruña 30 IESE - fotocasa.es
  31. 31. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011La RiojaNi el municipio de Logroño ni el de Lardero (los dos estudiados por el portal fotocasa.es para la comunidadriojana) superan el precio medio nacional a diciembre de 2011. Logroño, con un precio medio de la vivien-da de segunda mano de 2.080 euros/m², ha decrecido respecto al mismo mes del año pasado en un -8,5%,mientras que Lardero con un precio de 1.964 euros/m² decrece al -16,1%. El precio de ambos municipiosen diciembre de 2011 suponen los precios más bajos recogidos en la comunidad desde que comenzase laserie histórica de fotocasa.es.MadridA diciembre de 2011 son 40 los municipios estudiados en la Comunidad de Madrid. De los cuales 23 hantenido un precio medio superior a la media nacional siendo Pozuelo de Alarcón, una vez más el municipiocon el precio más elevado en la comunidad madrileña con un precio medio de la vivienda de 3.657 euros/m², el que supera dicha media en mayor medida (un 73,2%). San Martín de la Vega ha recogido este mesde diciembre de 2011 un precio inferior a la media nacional en un -24,2%, con un precio medio de 1.600euros/m², siendo también como ya ocurriera el año pasado, el municipio con el precio más bajo de lacomunidad de Madrid.Han sido 655.993 las ofertas observadas durante todo el año (la segunda comunidad con más observacio-nes tan solo por detrás de Barcelona), alcanzando ya las 3.244.702 de observaciones desde enero de 2005.Figura 22. Madrid. Municipios con mayor precio en diciembre de 2011 (euros/m²)En términos de variación interanual tan solo el municipio madrileño de San Sebastián de los Reyes hacrecido respecto al precio recogido en diciembre del año pasado, con una tasa de crecimiento del 0,1%.El resto de municipios analizados ha visto decrecer el precio medio de sus viviendas de segunda manosiendo el diferencial de reducciones oscilante entre el -0,2% de El Molar y el -13,3% de San Martín de laVega. A diferencia del año pasado en que ningún municipio experimentaba una reducción a tasas de dosdígitos, en diciembre de 2011 son 13 los municipios que así se contraen.Figura 23. Madrid. Municipios con crecimiento a menor disminución de precio anual IESE - fotocasa.es 31
  32. 32. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Murcia En la comunidad murciana el análisis por municipios realizado en el portal inmobiliario fotocasa.es, ha aumentado de los seis municipios estudiados hasta el año pasado a los once que se observan desde que comenzase el presente año. Para ello, Murcia ha contado con un total de 109.981 en 2011. Al igual que sucediera tanto en el informe anual de 2010 como en el de 2009, ningún municipio de Murcia supera el precio medio nacional. El municipio de Murcia con un precio medio de la vivienda de segunda mano de 1.711 euros/m², es el precio que más se acerca a los 2.112 euros/m² de la media nacional, siendo aún así un -19,0% inferior a dicho valor. Desde el -0,7% de Lorca hasta el -15,7% de San Javier, todos los municipios murcianos ven descender el precio medio de la vivienda en términos interanuales. Figura 24. Comunidad de Murcia. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Navarra A lo largo de 2011, en Navarra se han recogido 29.139 ofertas de vivienda en 2011, ascendiendo el monto total de observaciones de toda la serie histórica de fotocasa.es para Navarra a 89.093 observaciones. Tanto Pamplona como Tudela han visto decrecer el precio medio de sus inmuebles de segunda mano respecto al año anterior con decrecimientos del -6,7% y -5,2%, respectivamente. Aún así, Pamplona sigue superando el precio medio nacional al terminar el año 2011 con un precio medio de sus viviendas de segunda mano de 2.746 euros/m². País Vasco El País Vasco es sin duda otra de las comunidades en que mayor número de municipios se ha añadido a la serie histórica del portal fotocasa.es, pasando de los nueve municipios analizados el año pasado a un total de 22 en el presente informe, con datos tanto de precios absolutos como de variación interanual. El total de observaciones estudiadas en el País Vasco a lo largo del 2011 ha ascendido a 238.078, de las cuales 18.004 ofertas de vivienda corresponden solo al último mes Donostia-San Sebastián y Ge- txo son los municipios vascos con mayor precio medio de la vivienda de segunda mano y por lo tanto los que superan en mayor medida el precio medio nacional. Con un precio de 5.218 euros/m² y 4.338 euros/m², respectivamente superan los 2.112 euros/m², en un 147,1% en el caso de Donostia-San Sebas- tián y 105,4% Getxo. 32 IESE - fotocasa.es
  33. 33. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Figura 25. País Vasco. Precio de la vivienda por municipios en diciembre de 2011 (euros/m²) Guipúzcoa Vizcaya Vizcaya Vizcaya Vizcaya Guipúzcoa Vizcaya Vizcaya GuipúzcoaComunitat ValencianaEn último lugar en esta desagregación del territorio nacional por municipios analizamos ahora la Co-munitat Valenciana. Durante el 2011 se han analizado para Valencia un total de 589.315 observaciones,que respaldan los datos expuestos para los 67 municipios analizados. El año pasado tan solo eran 43 losmunicipios que cumplían con los requisitos para poder ser analizados.Con este respaldo estadístico se puede decir de la comunidad valenciana que los municipios alicantinosdel El Campello y Benidorm superan el precio medio nacional, con precios medios de la vivienda de 2.155y 2.152 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por su parte Almoradí y Ontinyent son los municipiosvalencianos más baratos al concluir el presente año con precios respectivos de 987 y 884 euros por metrocuadrado.Figura 26. Comunitat Valenciana. Municipios con mayor precio en diciembre de 2011 (euros/m²) Alicante Alicante Valencia Valencia Alicante Castellón Alicante Alicante Valencia Alicante IESE - fotocasa.es 33
  34. 34. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 En términos de variación interanual, este año se puede observar como 6 municipios experimentan crecimientos, siendo el resto de los municipios de signo negativo o decreciente. La tasa interanual oscila entre los valores de 7,0% de Alcoy hasta la reducción del -34,0% de Moncofa. Figura 27. Comunitat Valenciana. Municipios con mayor crecimiento anual de precio Alicante Alicante Valencia Alicante Valencia Alicante Valencia Valencia Valencia Alicante 34 IESE - fotocasa.es
  35. 35. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011E. Precio de la vivienda por distritos en las ciudades de Madrid,Barcelona y ValenciaUna última desagregación territorial permite analizar el precio medio de la vivienda por distritos. En estecaso solo se analizará este valor para aquellas ciudades de mayor población; Madrid, Barcelona y Valencia. EnMadrid se han analizado 50 distritos, en Barcelona 35 y en Valencia 25 (un distrito más que el año pasado).Madrid capitalEn Madrid capital en diciembre de 2010 han sido 50 los distritos con información suficiente para tener validezestadística. Todos los municipios a excepción de Villaverde-San Cristóbal de los Ángeles, Entrevías, Vallecaspuente y Vallecas-Portazgo han superado el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finalesde año en 2.112 euros/m². Salamanca- Goya- Recoletos sigue siendo el distrito más caro con un precio mediode la vivienda de segunda mano de 5.619 euros/m², lo que supone un precio superior a la media nacional enun 166,0%. En lo referente a la variación interanual del precio se puede observar al concluir el año que ningúndistrito madrileño ha crecido en dichos términos, siendo en Vallecas-Portazgo con un -14,9% donde mayorreducción se ha observado.Cuadro resumen 12. Madrid capital. Los diez distritos con precios más altos en diciembre de 2011 Distrito euros/m² Salamanca- Goya- Recoletos 5.619 Salamanca- Lista 5.285 Chamartín 4.964 Chamberí 4.863 Hispanoamérica- Pío XII 4.782 Alonso Martínez- Chueca 4.559 Cibeles 4.464 Retiro 4.389 Aravaca 4.347 Ríos Rosas- Vallehermoso 4.296Figura 28. Madrid capital. Distritos con mayor precio en diciembre de 2011 IESE - fotocasa.es 35
  36. 36. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Barcelona capital La clasificación de los distritos más caros en la ciudad de Barcelona es la misma a finales de este año que la existente en el mismo periodo del año pasado y del anterior. De hecho respecto a diciembre de 2010 los cinco primeros puestos en la clasificación de los distritos barceloneses más caros, son exactamente los mismos que a finales de 2010. Pedralbes-Sarriá sigue siendo el distrito más caro con un precio medio de la vivienda de segunda mano de 5.691 euros/m², lo que supone un precio superior a la media nacional en un 169,5%. Todos los distritos de la ciudad condal tienen un precio superior a la media nacional a excepción de Trinitat Nova i Vella - Torre Baró – Vallbona que con un precio de 2.085 euros/m² está muy cerca de dicha media nacional. Cuadro resumen 13. Barcelona capital. Los diez distritos con precios más altos en diciembre de 2011 Distrito euros/m² Pedralbes - Sarrià 5.691 Sarrià - Tres Torres - Vallvidrera 5.630 Eixample Dreta 5.010 St. Gervasi - Galvany 5.006 St. Gervasi - Bonanova 4.526 Diagonal Mar- Besòs - Maresme 4.455 St. Gervasi - Galvany - Putxet 4.275 Poblenou - Vila Olímpica 4.179 Eixample Esquerra - Les Corts 4.075 Eixample Esquerra 4.070 Figura 29. Barcelona capital. Distritos con mayor precio en diciembre de 2011 36 IESE - fotocasa.es
  37. 37. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011Valencia capitalAl concluir el año 2011 se han recogidos datos suficientes para tener validez estadística en 25 distritosvalencianos. De éstos, nueve superan el precio medio nacional. Encabeza la lista, como ya lo hiciera el añopasado y en 2009, Pla del Remei con un precio de 3.797 euros/m², siendo también de forma repetida eldistrito de La Luz el más barato con un precio de 1.444 euros/m².Cuadro resumen 14. Valencia capital. Los diez distritos con precio más alto en diciembre de 2011 Distrito euros/m² Pla del Remei 3.797 El Centro 3.086 Mestalla 2.744 Ruzafa 2.721 El Pilar 2.698 El Carmen 2.604 Pinedo - El Palmar - El Saler - 2.529 El Perellonet La Cruz del Grao 2.447 Campanar 2.271 Fuente San Luis 2.100Figura 30. Valencia capital. Distritos con mayor precio en diciembre de 2011 IESE - fotocasa.es 37
  38. 38. Índice Inmobiliario fotocasa.es - La vivienda en el año 2011 Relación de tablas 0. Número de observaciones estudiadas 1.1. Precio de la vivienda. Total nacional. Índice Inmobiliario fotocasa.es. Euros por metro cuadrado, índice base 1.000 en enero de 2005 y tasas de variación interanual 1.1.1. Precio de la vivienda. Total nacional. Desglose por tamaños. Euros por metro cuadrado, según la superficie de la vivienda y tasas de variación 1.1.2. Precio de la vivienda. Total nacional. Variación por trimestres naturales 1.2. Precio de la vivienda por comunidades autónomas. Euros por metro cuadrado 1.2.1. Precio de la vivienda por comunidades autónomas. Variación por trimestres naturales 1.2.2. Precio de la vivienda por comunidades autónomas. Variación interanual 1.3. Precio de la vivienda por provincias. Euros por metro cuadrado y tasas de variación 1.4. Precio de la vivienda por municipios. Euros por metro cuadrado y tasas de variación 1.4.1. Precio de la vivienda por municipios. Relación de los 30 municipios más caros 1.4.2. Precio de la vivienda por municipios. Relación de los 30 municipios más baratos 1.4.3. Precio de la vivienda por municipios. Relación de los 30 municipios con mayor variación anual o menor disminución de precios 1.4.4. Precio de la vivienda por municipios. Relación de los 30 municipios con mayor reducción anual 1.5. Precio de la vivienda en Madrid capital en diciembre de 2011. Euros por metro cuadrado 1.6. Precio de la vivienda en Barcelona capital en diciembre de 2011. Euros por metro cuadrado 1.7. Precio de la vivienda en Valencia capital en diciembre de 2011. Euros por metro cuadrado 38 IESE - fotocasa.es

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