Risk Apportionment in the Purchase and Sale Transaction


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In this presentation, FMC’s Leanne Krawchuk discusses risk apportionment in the purchase and sale transaction, including:

- Representations and Warranties

- Indemnity Clauses and Limitations

- Purchase Price Adjustments and Holdbacks/Escrow

- Maximize the Value Proposition

- Due Diligence

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Risk Apportionment in the Purchase and Sale Transaction

  1. 1. FMC Law Presentation to the  CBA’s Alberta Law Conference 2013Risk Apportionment in the Purchase and Sale TransactionPresented by: Leanne C. Krawchuk, Partner 1
  2. 2. Outline – Risk Apportionment1. Representations and Warranties2. Indemnity Clauses and Limitations3. Purchase Price Adjustments and Holdbacks/Escrow4. Maximize the Value Proposition5. Due Diligence 2
  3. 3. Representations and Warranties 3
  4. 4. Representations and Warranties• What is a representation? – it is a statement of fact, past or existing (it does not speak  to the future)• What is a warranty? – it is a promise that a fact is or will be true 4
  5. 5. Representations and Warranties• They become meaningful when tied to the indemnity  provisions in the definitive agreement• The purchaser is seeking assurances from the  vendor(s) that certain facts are true, and will be true,  relating to the purchased assets or purchased entity;  if they prove not to be true, the purchaser is to be  compensated for its losses 5
  6. 6. Who should be giving them and regarding what?• Asset Sale • Share Sale – The vendor is the corporation  – The shareholders are the  (only several liability; not  vendors joint) – Target corporation is not a  – Sometimes the shareholders  party unless providing  of the vendor corporation  collateral covenants (may then be joint and  – Joint and several liability  several liability) among vendor shareholders  – Regarding the purchased  or only several liability assets not the vendor  – Regarding target corporation  corporation and its historical business 6
  7. 7. Who should bear the risk?• It is dependent on: – The purchase price – Adjustments to the purchase price – Bargaining strength of the parties – Transaction factors• The “Closing Date” or “Effective Date” is the date that  delineates the date for risk apportionment and is the  date the vendor’s representations/warranties are to  be true 7
  8. 8. Liabilities• In a share purchase, the purchaser is buying all known  and unknown liabilities• In an asset sale, the purchaser is usually only buying  assets not  liabilities, but could buy certain specified  liabilities (i.e. assume debt related to certain  purchased assets) 8
  9. 9. Negotiating the Risk• As a result, in a share sale, the purchaser is looking  for exhaustive representations on all known liabilities  and is hoping to extract vendor representations on  unknown liabilities as well• The vendor will be motivated to reduce its potential  liability for a breach of a representation/warranty and  will introduce exceptions 9
  10. 10. Exceptions Introduced by the Vendor to Reduce Liability1. Knowledge qualifier2. Materiality3. Other Exceptions to Disclosure> the Schedules 10
  11. 11. Knowledge Qualifier• The vendor will try to limit its representations and  warranties to “the knowledge of the vendor”• Vendor will want this phrase to mean only “actual  knowledge” and of only certain vendors (the majority  shareholders or management shareholders) 11
  12. 12. Knowledge Qualifier• If the purchaser permits this qualification: – The purchaser will want “knowledge” to either: • require the vendor to have made a reasonable inquiry into the  matter; or  • to be the knowledge a reasonable person should have using  reasonable care or diligence – The purchase agreement should contain an interpretation  section regarding this phrase 12
  13. 13. Materiality Exception• The vendor will want to add a level of materiality to  representations/warranties so that “non‐material  breaches” will not result in a breach of the purchase  agreement giving rise to indemnity obligations• Can be defined in relation to having a certain  minimum aggregate dollar value per year or as a % of  the purchase price 13
  14. 14. Materiality Exception• “The vendor shareholder represents and warrants  that, as at the Closing Date, the target corporation is  not a party to any material contract except as  disclosed on Schedule A”.• “material” means, in relation to any contract, having  an aggregate minimum value of at least $100,000 on  an annual basis” 14
  15. 15. Other Exceptions to Disclosure• The vendor will attempt to qualify the purchaser’s  broadly worded representations with specific  exceptions to disclosure which are set out in  Schedules; often the result of due diligence• “The vendor shareholder represents and warrants  that except as set forth in Schedule B, the target  corporation has never received notice of non‐ compliance with the Occupational Health and Safety  Act (Alberta).” 15
  16. 16. Survival Periods• Purchase agreement must contain a survival clause so  that the representations/warranties do not merge on  closing• How long should they last?‐typical range is 1 to 3  years; some are indefinite or extend until the expiry  of any assessment period • Acts as a time limit on ability to claim for indemnity  16
  17. 17. Indemnity Clauses and Limitations 17
  18. 18. Indemnity Clauses• An obligation on the first party to indemnify a second  party for a loss incurred by the second party• Serves to protect the purchaser for a breach of  representation/warranty of the vendor that occurs  during the survival period (and vice versa)• Should be drafted to include both direct losses/claims  and to include third party claims 18
  19. 19. Mobil Oil Canada Ltd. v. Beta Well Service Ltd. (1974), 43 DLR (3d) 745 (Alta Sup Ct App Div)• Indemnification By Contractor: “10. Contractor [Beta] shall be liable for and shall indemnify and save harmless  Mobil Oil of and from all manner of actions, causes of action, proceedings,  claims, demands, loss, costs, damages and expenses whatsoever which may be  brought or made against Mobil Oil, or which it may sustain, pay, or incur as a  result of or in connection with the performance, purported performance or  non‐performance of this agreement or other work hereunder by Contractor or  his sub‐contractors and whether the same results from or in connection with  the use by Contractor or his sub‐contractors of any machinery, tools or  equipment belonging to Mobil Oil, or from or in connection with the negligence  or wilful acts or omissions of Mobil Oil, its servants, agents, employees or its  other contractors, while acting under the direction or control of Contractor or  his sub‐contractors, and Contractor shall further indemnify and save harmless  Mobil Oil from all claims, suits, and demands for infringement of any patent or  similar right growing out of or incident to Contractor’s performance of said  work or the use of material or equipment furnished by Contractor.”  19
  20. 20. Mobil Oil Canada Ltd. v. Beta Well Service Ltd. (1974), 43 DLR (3d) 745 (Alta Sup Ct App Div)• Held: The clause only required the Defendant (Beta) to indemnify the  Plaintiff (Mobil Oil) against claims brought by third parties, and did not  apply to direct loss caused by the operations of the Defendant to the  Plaintiff. • Reasons: “[T]he “liability” provision and the “indemnification provisions”  are linked together by the conjunction “and” … The clause may therefore  be interpreted as providing for the acceptance by the contractor (Beta) of  liability for, and an undertaking to indemnify Mobil Oil against, claims of  third parties, rather than direct claims of Mobil Oil against the contractor  for loss or damage it might sustain… It must be borne in mind that this is  Mobils contract. The rule or principle of contra proferentem requires the  words of written documents to be construed more forcibly against the  party using them.”• Decision upheld at the Supreme Court of Canada (Mobil Oil Canada Ltd. v.  Beta Well Service Ltd. (1974), 43 DLR (3d) 745 (SCC)). 20
  21. 21. TransCanada Pipelines Ltd. v. Potter Station Power Limited Partnership (2003), 226 DLR (4th) 262 (ONCA)• “10. Potter Power shall indemnify and save harmless TransCanada  from and against all liability, actions, claims, losses, costs and  damages which may be brought against or suffered by TransCanada and which TransCanada may incur, sustain or pay arising out of or in  connection with: (a) construction, operation and maintenance of the Facility  (including the Duct System);  (b) the negligence or willful misconduct of Potter Power, its  directors, officers, employees, agents, servants, contractors and  subcontractors arising out of or incidental to this Agreement; or  (c) a breach by Potter Power of any of the terms and conditions set  forth in this Agreement, except to the extent that such losses or damages, result from the  negligence or willful misconduct of TransCanada.”  21
  22. 22. TransCanada Pipelines Ltd. v. Potter Station Power Limited Partnership (2003), 226 DLR (4th) 262 (ONCA)• Held: The wording of the clause was not ambiguous; it was not confined to  third party claims, and clearly included losses suffered directly by the  Plaintiff. • Reasons: “In particular, I adopt the motion judge’s reasoning that the  words “losses, costs and damages which may be… suffered by  TransCanada” introduce an obvious alternative to “all liability, actions,  claims…. which may be brought against…. TransCanada” and that, when  read in context, the alternative is “more appropriately associated with  damage to TransCanada itself”.  • “The key difference between the two provisions [this one and the one in  Mobil Oil] is the compelling alternative introduced by the words “which  may be brought against or suffered by” in the Indemnity. In the Mobil Oil provision, there is no similar clear alternative.” 22
  23. 23. TransCanada Pipelines Ltd. v. Potter Station Power Limited Partnership (2003), 226 DLR (4th) 262 (ONCA)• “Rather, in Mobil Oil, the potential alternative is between the words “which may be  brought or made against” and the words “which it may sustain, pay, or incur”.  However, while the words “which may be brought or made against” appear to be  used synonymously, such that each verb applies individually to only some of the  preceding nouns, it is not obvious whether the words “which it may sustain, pay, or  incur” are to be interpreted synonymously and applied individually to only some of  the preceding nouns or whether they are to be interpreted as introducing an  alternative by applying each verb individually to all of the preceding nouns. Put  another way, in Mobil Oil, the words “which it may sustain, pay, or incur”, when  juxtaposed against “which may be brought or made against” and interpreted in  conjunction with the rest of the clause, do not produce the same compelling  alternative that exists in the Indemnity”. • “In addition, the commercial context of the two cases is vastly different. Mobil Oil involved an indemnity contained in a repair contract between an oil and gas well  servicing company and a well owner. A clause in the repair contract required the  servicing company to perform its work in a good and workmanlike manner. It  therefore established a standard of performance that was inconsistent with  absolute liability on the part of the contractor… In contrast… neither the specific  terms of the … Agreement nor its surrounding context weigh against interpreting  the Indemnity as extended to damages suffered by [the Plaintiff] … directly.” 23
  24. 24. What Alberta Courts are Saying About Mobil Oil ‐Herron v. Hunting Chase Inc., 2003 ABCA 219• Section 9.1(a) provides that the shareholder vendors “shall  indemnify and save harmless the Purchaser […] from and  against all Losses which [it] may suffer, sustain, pay or incur as  a consequence of a breach of a representation and warranty  […] or a breach by a Vendor of any of the covenants made by it  in this Agreement […]” • Section 9.1(b) provides indemnification for losses which  Hunting (the Purchaser) “may suffer, sustain, pay or incur in  connection with any Claim relating to any product produced or  sold, or any service provided, by or on behalf of Chase (the  target company) prior to the Time of Closing.” 24
  25. 25. What Alberta Courts are Saying About Mobil Oil ‐Herron v. Hunting Chase Inc., 2003 ABCA 219• Held: The indemnification provision would apply to non‐third party  losses resulting from breaches of covenants of the shareholder  vendors, including losses resulting from breach of the retained  earnings covenant. • Reasons: “Subsequent Alberta decisions have not treated Mobil Oil…  as authority for limiting the application of indemnification clauses to  third parties… Rather than relying on Mobil Oil, the plain and  ordinary meaning of each contract must be assessed in its own  context with a focus on the intention of the parties…” • “It follows that s. 9.1(a) provides indemnification for losses suffered  by a party whether or not they relate to claims by third parties… This  section [s. 9.1(b)] specifically indemnifies for third party claims, but  in no way limits the broader indemnification in s. 9.1(a).” 25
  26. 26. What Alberta Courts are Saying About Mobil Oil ‐Sinclaire v. South Trail Shell (1987), 2002 ABQB 378• 2.14 Indemnity  “You will indemnify us and hold us harmless against any claim  against us (including costs and expenses) resulting from or  connected with your business at the Site, including, without  limitation, any claim for damages relating to environmental  contamination; any persons entering, coming on, or leaving  the Site, or using your services; and loss or damage to  property.”  26
  27. 27. What Alberta Courts are Saying About Mobil Oil ‐Sinclaire v. South Trail Shell (1987), 2002 ABQB 378• Held: “It [Clause 2.14] would require Cannon… to indemnify Products for  liability for negligence of Cannon… on the Site whether Cannon’s  negligence was whole or partial. The Clause would not, however, cover  liability for negligence of Shell or Products on the Site whether whole or  contributory.” • Reasons: “… Mobil Oil remains, in my view, authority for the proposition  that indemnity clauses should be read in the overall context of the  agreement, and also should be read, where the total [is] unclear, in light of  the principle of contra proferentum… • The interpretation by Shell and Products would… seem to impose upon  Cannon the duty to indemnify Shell and Products even if the loss were  found to be exclusively as a result of the negligence of Products… Such an  absolute shifting of responsibility should… require much clearer language  than exists here. • …Clause 2.14 is ambiguous in and of itself… apply the contra proferentum  principle.”  27
  28. 28. Preserve Common Law Right to Sue for Breach•Often, the purchaser still wishes to also preserve  its common law right to sue for breach of contract  in addition to right to indemnity from vendor;  purchase agreement must be clear on this 28
  29. 29. Negotiating a Cap• Vendor Should Negotiate Caps  Percentage of Deals Including Caps for on Indemnity: i.e. a percentage of  Transactions completed the purchase price or a fixed dollar  in 2007, 2008 and 2009* amount CAP SITUATION PERCENTAGE  (2007, 2008,  2009) Cap less than the  35% Purchase Price Cap equal to the  24% Purchase Price Cap not determinable  17% from public information Agreement silent as to  24% Cap with the result that  there is no Cap * Source: American Bar Association’s Business Law Section – 2010 Canadian Private Target Mergers & Acquisitions Deal Points 29
  30. 30. Negotiate an Indemnification Basket• Vendor to Negotiate Indemnification Baskets: the minimum  loss/damage ($$) that must be suffered by a purchaser for a  breach of a vendor’s representations and warranties  – (1) deductible baskets and (2) dollar‐one baskets and  sometimes (3) combination baskets Baskets as Percentage of Transaction Value for Transactions  completed in 2007, 2008, and 2009* BASKET TYPE MEAN  MEDIAN MINIMUM  MAXIMUM Deductible 1.76% 0.5% 0.1% 11.6% (1.77% in 2008) (0.5% in 2008) (0.096% in 2008) (11.4% in 2008) First Dollar 0.75% 0.4% 0.1% 4% (0.57% in 2008) (0.39% in 2008) (0.0005% in 2008) (1.8% in 2008) All Baskets 1.18% 0.45% (0.99% in 2008) (0.48% in 2008) * Source: American Bar Association’s Business Law Section – 2010 Canadian Private Target Mergers & Acquisitions Deal Points 30
  31. 31. • Buttressing the Indemnity Covenant – In an asset sale, the shareholders may be requested to provide  guarantees to back‐stop the vendor (shell) corporation’s (several)  indemnity obligations  – Holdbacks from the purchase price may be used by the purchaser as  “security” for the indemnity obligations of the vendor and used to set‐ off any losses• Joint and Several or only Several Indemnity? – Joint and several representations> generally leads to joint and several  indemnity obligations, with vendors then attempting to limit  indemnity amount to their share of purchase price  Joint and several = advantage purchaser  Several = advantage vendor 31
  32. 32. Purchase Price Adjustments and  Holdbacks/Escrow 32
  33. 33. Purchase Price Adjustments• Purchase price may be dependent on future earnings of the business  over a period of time after closing. As future earnings will not be known  at the time of closing, a portion of the purchase price is then structured  as an “Earn‐Out”• If vendor not involved in the business after closing, vendor has no control  on whether earn‐outs are met• If vendor has no control in the business after closing, purchaser or target  company may spin out the business or key assets resulting in targets not  being achievable – Normal Earn‐Out vs. Reverse Earn‐Out • Normal earn‐out added to price  = Advantage buyer as earn‐out is  taxable income • Reverse earn‐out taken from price = Advantage vendor as adjustment is  all on account of capital (proceeds) 33
  34. 34. Holdbacks/Escrows• Can the vendor avoid holdbacks or escrow altogether? • Avoid agreeing to too large a portion of the purchase price being  held back to secure the indemnity obligation (or other covenants) of  the vendor or guarantors in the purchase agreement• Ensure any holdback funds are placed in a solicitor’s escrow account  or obtain security from the purchaser to secure the purchaser’s  obligation to pay the future (potential) holdback Percentage of Deals Employing Escrow for Transactions* Deals in Which Escrow  Deals in Which Escrow Not  Used Used 2010 Study 26% 74% 2008 Study 29% 71% * Source: American Bar Association’s Business Law Section – 2010 Canadian Private Target Mergers & Acquisitions Deal Points 34
  35. 35. Maximize the Value Proposition 35
  36. 36. Maximizing The Value PropositionA. Legal Factors That Hurt Value in Vendor Business• Failure to appreciate the value in the Vendor or more importantly  in the management that need to stay involved after the closing• Failure to properly protect intellectual property (i.e. Copyright,  Trademark, Trade Secrets, Industrial Design Issues)• Failure to address important liabilities – Litigation, Environmental liabilities, Tax liabilities and Employee  severance cost liabilities• Failure to appreciate the time involved in completing the  transaction, include due diligence requirements 36
  37. 37. Maximizing The Value PropositionA. Legal Factors That Hurt Value in Vendor Business Cont… • Inappropriate or pre‐mature disclosure – Without Confidentiality Agreement – Disclosing too much information too soon – Lack of control of information disclosure 37
  38. 38. Maximizing The Value PropositionB. Understanding the Unanimous Shareholder Agreement  (USA): – What is the share structure? – Does the USA drag along minority shareholders or do they have  pre‐emptive rights?C. Purchaser will typically want non‐compete from key  employees and/or departing shareholdersD. Key personnel and strength of management team: ensure  they are going to be in place post‐closingE. Ensuring survivability of business transactions/material  contracts/key suppliers/key customers 38
  39. 39. Due Diligence 39
  40. 40. Due DiligenceWhat is Due Diligence and Why Conduct it?• Investigations into target company’s business, legal and financial affairs – Reviewing contracts, financial statements, legal public search  results, environmental phase I’s or II’s, etc.• To help ensure the intended results: – Is the vendor selling the assets it intends to sell and that the  purchaser expects to purchase? – Is the vendor giving appropriate and correct representations and  warranties? Do the Schedules contain accurate disclosure?• Scope, depth and purpose is transaction specific• To determine what consents/notices /rulings are required  and how this  affects Closing– regulatory, other third parties? (i.e. bankers,  shareholders approvals, customers, Competition Act, Investment  Canada Act) 40
  41. 41. Due Diligence• Resource Allocation by Vendor – Which employees will be involved?• “Presale Due Diligence” – Consider overall process in advance  • What documents and arrangements need to be disclosed • How will they be assembled, collected and disclosed – Develop a system to collect, index and retain documents • Where is that major customer agreement kept? • Where are the share certificates that are being purchased located? • Will an electronic datasite be used and who will populate and manage it? – Correct issues/defects with current agreements and  arrangements 41
  42. 42. Questions?Presented by: Leanne C. Krawchuk, PartnerEdmonton 780 423 7198 leanne.krawchuk@fmc‐law.com 
  43. 43. The preceding presentation deals with the kinds of issues companies dealing with risk apportionment could face. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.