FMC Fall Real Estate SeminarSeptember 27, 2012                               1
Section 37 Update:  What the Cases Say and What the Practice IsFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented b...
What Section 37 Says:• “The council of a local municipality may, in a by‐law passed   under Section 34, authorize increase...
Two Views  Connection between the requested S.37 benefit and the                    development (law)                     ...
The Law          5
Toronto (City) v. Minto BYG Inc.,[2000] O.M.B.D. No. 1102 (OMB)• a.k.a. The Beginnings of the Nexus/Connection Test• Minto...
Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• City’s position:  test of “good planning” as established by the   Official Plan...
Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• Ruling:  appeals were granted• Reasons:   • Whether contributions should be aut...
Toronto (City) Official Plan Residential Building Amendment (Re), [2003] O.M.B.D. No. 926 (OMB)• a.k.a. The Board Plays “L...
Toronto (City) Official Plan Residential Amendment (Re) (cont’d)• Ruling: appeal dismissed• Reasons:   – Re Section 37 pro...
Toronto (City) Official Plan Redesignate Lands Amendment (Re), [2005] O.M.B.D. No. 1 (OMB)• a.k.a. The Nexus/Connection Te...
Sterling Silver Development Corp. v. Toronto (City), [2005] O.M.B.D. No. 1313 (OMB)• The Board evaluates the existing deci...
English Lane Residential Developments Ltd., Re, 2011 CarswellOnt 14127 (OMB)• a.k.a. The Nexus Test is Entrenched• City’s ...
What the Practice Is                       14
What the Practice Is                       15
Evidence Before OMB of City’s Practice• ADMNS Kelvingrove Investment Corp v. City of Toronto• Board cites the City’s Imple...
City’s Practice (continued)• Then City uses the estimated “capital gain” as the basis for   negotiations• Evidence of City...
City’s Practice (continued)• What OMB criticized in the Kelvingrove is precisely how it is   done• City planner’s role:  n...
The Winners under the System• Toronto Sun article• The big winners: ‐ Councillor Adam Vaughan, Ward 20 ‐ $51.5 million ‐ C...
Toronto Sun Article                      20
An Example of City of Toronto Project‐ 45 Charles Street East• December, 2008 ‐ Approval of rezoning by‐law for a 33‐store...
City of Ottawa – New Guidelines andProtocol for Implementation of Section 37• Adopted by Ottawa City Council on March 28, ...
City approves rules for sharing  wealth from rezonings   BY DAVID REEVELY, THE OTTAWA CITIZEN     MARCH 28, 2012© Copyrigh...
Conclusion• As I have noted in many presentations on this topic: “. . . . it must always be remembered that Section 37 is ...
Patrick Devine               Mark Pielpatrick.devine@fmc-law.com   mark.piel@fmc-law.com416.863.4515                 416.8...
How Reasonable is Reasonable: Negotiating Effort Standards in Commercial LeasesFMC Fall Real Estate Seminar, September 27,...
Effort Standards Commonly Found in Commercial Leases:• Best Efforts• Reasonable Efforts• Commercially Reasonable Efforts• ...
Best Efforts• Higher standard than “reasonable efforts” and “commercially   reasonable efforts”• Objective standard not su...
Limitations on Best Efforts• Best efforts standard is not boundless • Conflicting case law on economic considerations   – ...
Reasonable Efforts• Implies something less than best efforts• Highly contextual and fact specific• “Reasonable implies sou...
Commercially Reasonable Efforts• Involves a business judgment• Must make a genuine effort• Party obligated to perform cann...
Best Reasonable Efforts/Reasonable Best EffortsCommercially Reasonable Best Efforts                                       ...
General Tips for Drafting:• Be clear about effort standard as best efforts could be implied• Do not use different standard...
Example: Landlord shall obtain a non‐disturbance agreement in favour  of the Tenant from the existing mortgagee.          ...
Proposed Revisions:  Landlord shall use reasonable efforts to obtain a non‐  disturbance agreement (“NDA”) in favour of th...
Performance of Effort StandardIf you owe the duty:• Keep communication lines open and be honest and forthcoming• Consult w...
Julie Robbinsjulie.robbins@fmc-law.com416.862.3418
Relocation Rights in Leases – Planning for the FutureFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Sheldo...
Standard Lease Provisions• “The Landlord may…relocate or rearrange the buildings, parking facilities   and other parts of ...
• “The Landlord shall have the right, in its sole discretion, from time to time,   to relocate the Premises to other premi...
Landlord Rationale• Desire to upgrade the Project/Flexibility    –   Renovations   –   Better/larger tenants   –   Remerch...
Tenant Concerns• What is “comparable space”    – Retail         • Size         • Frontage         • Tenant mix         • P...
Who Pays What?• Usually the move is at the Landlord cost   – Construction of new space        • Plans        • Base buildi...
CASES        44
• 1. Can Landlord relocate Tenant to a neighboring Project?   – No – unless specifically provided for.   See: Millennium V...
2. What does “in a location, size and finish similar to that of the Demised    Premises” mean? Court → “…a proper interpre...
3.  Negotiate!“The Landlord shall have the right…to change the location of the leased   premises…to another location of co...
Sheldon Disenhousesheldon.disenhouse@fmc-law.com416.863.4376
Legal Fallout from Falling GlassFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by: Karen Groulx                ...
Legal Fallout from Falling Glass                       • a reported 30 tempered glass                          balconies f...
The Cause and the Fix                                                    • at the provincial library in Montreal,         ...
The Cause and the Fix (con’t.)            • shattering could occur due to a combination of               faulty treatment,...
The Cause and the Fix (con’t.)"[The panes] dont fall; they shatter," said library spokesperson   Geneviève Dubuc.  "They  ...
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Tarion WarrantiesOne Year Warranty• Constructed in a workmanlike manner and free from   defects in material; • Constructed...
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The Fallout    Developers will be the target for recovery of claims                                                       ...
General Case law regarding Developer’s Liability• Does a contractor/developer owe a duty of care to   subsequent purchaser...
Legal Liability for Dangerous Defects              • In the seminal case of Winnipeg Condo Corp. No.                 36 v....
Legal Liability for Dangerous Defects• There is liability for dangerous defects• Defective materials or shoddy but not dan...
Implied Warranty• implied warranty in favour for purchaser of new residence   under construction that the residence will b...
Relevance of Building By‐laws and building codes• claim against the developer‐contractor for breach   of implied warranty ...
Relevance of Building By‐laws and building codes• nothing dramatic had happened to the building and the block wall at issu...
Other Targets of Litigation – Directors and Officers• directors and officers may be the target of claims where there   are...
Building Code Act                    • building owners responsible under the Building                       Code Act for k...
Response from City of Toronto• database of condos with glass balconies constructed within the   last five to seven years i...
Managing Latent Defect Exposure (con’t.)• be proactive – communicate steps being taken to address problem• limit warrantie...
Karen Groulxkaren.groulx@fmc-law.com416.863.4697
Small Changes, Big ImpactsHow Seemingly Minor Provisions in Real Estate Agreements Can Have Major Consequences for the Tra...
Small Changes, Big Impacts1.   Standard Forms2.   Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten changes3.   Boilerplate Cla...
Small Changes, Big Impacts5. Some other examples   (a) Purchase Price   (b) Legal Descriptions   (c) Dates and Times   (d)...
1. Standard Forms                    75
Standard Forms (continued)  (a) OREA and TREB Agreements of Purchase and Sale  (b) Using your own Template Agreements   (c...
2.   Pre‐Printed Forms, Schedules and      Handwritten Changes•   McKee v. Montemarano (2009, Ontario C.A.)•   Associated ...
Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten Changes (continued) “Mr. Hodge also argues that Attachment A should not be  c...
3. Boilerplate Noun1. Plating of iron or steel for making the    shells of boilers, covering the hulls of    ships, etc.2....
4.   Small Changes, Big Impacts:  Some      illustrations in the Agreement of      Purchase and Sale context  (a)   Risk b...
(a) Risk Prior to Closing• At common law, if not stated expressly to the contrary in the   contract, risk of damage or los...
(b) Permitted Encumbrances Standard Form ‐ Title must be good and free from  encumbrances save and except for:  (a)  regis...
Permitted Encumbrances (continued) (d)  any easements for drainage, storm or sanitary sewers,       public utility lines, ...
Permitted Encumbrances (continued)Best practices:  As vendor:     •Include a list of specific title encumbrances in       ...
(c) Planning Act ConsentTHE STANDARD FORM CLAUSE:“This Agreement shall be effective to create an interest in the   propert...
Planning Act Consent (continued)WHAT IF….1   …it appears that the consent application is unlikely to     succeed?  (Hogg v...
Planning Act Consent (continued)Some considerations for the Planning Act clause:1. Do you have the ability to stop the pro...
(d) Waiver and Notice Clauses1.   Carefully consider your verbs and delivery methods2.   Lawyer as agents3.   What happens...
5.  Small Changes, Big Impacts:    Some Other Examples  (a)   Purchase Price  (b)   Legal Descriptions  (c)   Electronic R...
Andrew Salem               Allyson Royandrew.salem@fmc-law.com   allyson.roy@fmc-law.com416.863.4728               416.863...
Greater Toronto Area Condominium UpdateFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Jules Mikelberg and ...
1. GTA Condo Update2. Status of Condominium Act Review Process3. Changes to City of Toronto Draft Condo    Approval Proces...
GTA Condo Update• Has the bubble burst? Or is it business as usual?• Toronto – an island of tranquility in a turbulent sea...
GTA Condo Update …continued• 1.3% increase in price, 7.4% (2011)• Median price of $300,000 vs. $500,000 for single   famil...
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Fundamentals Still in Place …continued• Lack of purpose built rental buildings• Different investor from early 1990’s (rent...
Condominium Act Review•Current Act – S.O. 1998 proclaimed in 2001•1,300,000 Ontarians live in 6,700  condominiums containi...
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All of the preceding presentations contain examples of the kinds of issues companies dealing with Real Estate matters. If ...
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FMC Fall Real Estate Seminar 2012

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This series of presentations were presented at the FMC Fall Real Estate Seminar held on September 27, 2012, presenters include – Patrick Devine, Mark Piel, Julie Robbins, Sheldon Disenhouse, Karen Groulx, Andrew Salem, Allyson Roy, Jules Mikelberg and Michael Toshakovski. Presentation topics include:
Section 37 Update: What the Cases Say and What the Practice Is;
How Reasonable is Reasonable: Negotiating Effort Standards in Commercial Leases;
Relocation Rights in Leases – Planning for the Future;
Legal Fallout from Falling Glass;
Small Changes, Big Impacts and
Greater Toronto Area Condominium Update

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FMC Fall Real Estate Seminar 2012

  1. 1. FMC Fall Real Estate SeminarSeptember 27, 2012 1
  2. 2. Section 37 Update:  What the Cases Say and What the Practice IsFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Patrick Devine and Mark Piel 2
  3. 3. What Section 37 Says:• “The council of a local municipality may, in a by‐law passed  under Section 34, authorize increases in the height and density  of development otherwise permitted by the by‐law that will be  permitted in return for the provision of such facilities, services  or matters as are set out in the by‐law”.  (emphasis added)• No mention of “community benefits” or “public benefits” 3
  4. 4. Two Views Connection between the requested S.37 benefit and the  development (law) Vs. Let’s Make a Deal! (politics/economics) 4
  5. 5. The Law 5
  6. 6. Toronto (City) v. Minto BYG Inc.,[2000] O.M.B.D. No. 1102 (OMB)• a.k.a. The Beginnings of the Nexus/Connection Test• Minto appealed its Official Plan Amendment, Zoning By‐law  Amendment and site plan applications to the OMB• At issue was whether S.37 provisions should form a part of the  amendments and, if so, in what amount 6
  7. 7. Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• City’s position:  test of “good planning” as established by the  Official Plan required Minto to provide S.37 benefits in  exchange for increases in height and density• Minto’s position:  the application of S.37 benefits should not  result in further amenities other than those which have been  proposed or which are valid conditions of approval 7
  8. 8. Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)• Ruling:  appeals were granted• Reasons: • Whether contributions should be authorized must be judged on the beneficial effects of such contributions to the proposal • It lies with the City to demonstrate the connection between the  proposal and the benefits • Absent this demonstration, a developer is obligated to meet only the  requirements of the Official Plan policies regarding S.37 benefits • S.37 benefits must be guided by established policy; a proponent is  entitled to some degree of certainty in ascertaining what public benefits it will be required to provide pursuant to Section 37 8
  9. 9. Toronto (City) Official Plan Residential Building Amendment (Re), [2003] O.M.B.D. No. 926 (OMB)• a.k.a. The Board Plays “Let’s Make a Deal!”• City’s position:  S.37 contributions do not have to be “related or justified by  the project, but need simply to be a benefit to the public offered in  exchange for the permission to develop” increased heights and densities  beyond existing policies and by‐laws• Appellant’s position:  requested contributions unrelated to the  development are not justifiable 9
  10. 10. Toronto (City) Official Plan Residential Amendment (Re) (cont’d)• Ruling: appeal dismissed• Reasons: – Re Section 37 provisions:  “It is the legal extension of an…age‐old  practice of securing some public benefit in return for a permission that creates betterment or increases land value…. What is relevant is that  in return for additional development rights granted to the developer,  the exercise of which may have social costs to the public in the area,  the public receives some tangible benefit or amenity to offset the  cost.” – S.37 benefits provided in return for permitted increases in height or  density are not required to be: • Located on the development site; nor • Related to the particular development 10
  11. 11. Toronto (City) Official Plan Redesignate Lands Amendment (Re), [2005] O.M.B.D. No. 1 (OMB)• a.k.a. The Nexus/Connection Test Returns “There must be a real and demonstrable connection between  the Section 37 benefit being requested and the positive  features of the development proposal, as stated in the Official  Plan policy.” 11
  12. 12. Sterling Silver Development Corp. v. Toronto (City), [2005] O.M.B.D. No. 1313 (OMB)• The Board evaluates the existing decisions (Minto, 1430 Yonge,  Irber)“The Planning Act is not a revenue statute” and “there must be a  nexus between the development and the Section 37 benefits,  demonstrating that the benefits pertain to the development  (whether on site or off), not to unrelated municipal projects  (no matter how meritorious).”• Additional Section 37 benefits may be imposed beyond those  offered by the developer if there is a “real and demonstrable  connection” to the development proposal 12
  13. 13. English Lane Residential Developments Ltd., Re, 2011 CarswellOnt 14127 (OMB)• a.k.a. The Nexus Test is Entrenched• City’s issue:  increases in height and density (from an approved  8 storeys to a proposed 9 storeys) would create traffic  problems in the area• Requested benefit:  contribution to a neighbourhood splash  pad (think of the children!)• The Board found: no reasonable planning relationship  between the proposed development, the alleged impact on  the community (increases in traffic) and a contribution to a  splash pad. 13
  14. 14. What the Practice Is 14
  15. 15. What the Practice Is 15
  16. 16. Evidence Before OMB of City’s Practice• ADMNS Kelvingrove Investment Corp v. City of Toronto• Board cites the City’s Implementation Guidelines for Section  37 re: not being a vehicle to generate general revenue and  that no City‐wide formula exists since that might not survive a  court challenge on the basis that it constitutes an illegal tax• Board particularly concerned with evidence from City planner  that the City’s “internal practice” is to have the City’s  Supervisor of Appraisal Services estimate the capital gain [emphasis added] expected from a rezoning 16
  17. 17. City’s Practice (continued)• Then City uses the estimated “capital gain” as the basis for  negotiations• Evidence of City planner that used 20% of the capital gain as  the “starting point”• Board expressly cautioned that nothing in the decision should  be construed as endorsing such an approach, although no  need to decide matter as rezoning application refused 17
  18. 18. City’s Practice (continued)• What OMB criticized in the Kelvingrove is precisely how it is  done• City planner’s role:  not “land use planning” Rather, role is to get from City Real Estate Services the amount of the “uplift” in value from the existing zoning to the  proposed new zoning• Then, the Councillor figures out what to spend the money on 18
  19. 19. The Winners under the System• Toronto Sun article• The big winners: ‐ Councillor Adam Vaughan, Ward 20 ‐ $51.5 million ‐ Councillor John Filion, Ward 23 ‐ $49.4 million ‐ Councillor Kristyn Wong‐Tam, Ward 27 ‐ $48.5 million 19
  20. 20. Toronto Sun Article 20
  21. 21. An Example of City of Toronto Project‐ 45 Charles Street East• December, 2008 ‐ Approval of rezoning by‐law for a 33‐storey  building requiring $1.5 million in Section 37 benefits• July, 2010 ‐ Committee of Adjustment approval of variance for an additional 6 floors with Section 45(9) contribution  of $500,000.00• 2011/2012 ‐ rezoning for an additional 8 floors,  the Councillor’s request:  $5.6 million• Final agreement:  $1.6 million 21
  22. 22. City of Ottawa – New Guidelines andProtocol for Implementation of Section 37• Adopted by Ottawa City Council on March 28, 2012• Excerpts from staff report: ‐ “Section 37 of the Planning Act provides municipalities the authority to  share in the increased value that may result from an increased height  and/or density of a development project” (emphasis added) ‐ Further, under the heading of Background:  “Section 37 of the Planning  Act provides municipalities with the authority to share in the increased  economic uplift that may result from increased height and/or density of a  development project” (emphasis added) 22
  23. 23. City approves rules for sharing  wealth from rezonings BY DAVID REEVELY, THE OTTAWA CITIZEN     MARCH 28, 2012© Copyright (c)  The Ottawa Citizen 23
  24. 24. Conclusion• As I have noted in many presentations on this topic: “. . . . it must always be remembered that Section 37 is a  section of the Planning Act [emphasis added] and not part of  some mythical “Municipal Generation of Revenue Act”• Given the OMB cases and the City of Toronto’s current practice  and the City of Ottawa’s proposed practice, what is needed is  another OMB ruling to reiterate the rules and the true purpose  of Section 37 24
  25. 25. Patrick Devine Mark Pielpatrick.devine@fmc-law.com mark.piel@fmc-law.com416.863.4515 416.863.4744
  26. 26. How Reasonable is Reasonable: Negotiating Effort Standards in Commercial LeasesFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Julie Robbins 26
  27. 27. Effort Standards Commonly Found in Commercial Leases:• Best Efforts• Reasonable Efforts• Commercially Reasonable Efforts• Best Reasonable Efforts/Reasonable Best Efforts• Commercially Reasonable Best Efforts 27
  28. 28. Best Efforts• Higher standard than “reasonable efforts” and “commercially  reasonable efforts”• Objective standard not subjective• Summarized in Atmospheric Diving Systems Inc. v.  International Hard Suits Inc. 13 B.L.R. (2d) 243 (1993)  – “no stone unturned” – do everything known to be usual, necessary and proper for success – not boundless, to be considered in the context of the contract, the  parties and purpose of the contract – not necessary to show party acted in bad faith – “inevitable failure” relevant to causation of damage but not liability – evidence that the party, had it acted diligently, it could have satisfied  best efforts is relevant 28
  29. 29. Limitations on Best Efforts• Best efforts standard is not boundless • Conflicting case law on economic considerations – Best efforts obligation may give rise to reasonable consideration to a  party’s own economic interests – Financial disadvantage does not excuse performance• “I qualify that duty as not requiring the party to sacrifice itself  totally to the economic interests of the party to whom the  duty is owed, although the interests of the other party must  predominate.” (emphasis added) Justice Ewaschuk in Eastwalsh Homes Ltd. v. Anatal Development Ltd. (1990) 72 O.R. (2d) 661 at para 43 29
  30. 30. Reasonable Efforts• Implies something less than best efforts• Highly contextual and fact specific• “Reasonable implies sound judgment, a sensible view, a view  that is not absurd.” 365411 Ontario Ltd. V. Darena Holdings Ltd. (1998) 55 O.T.C. 13 at para. 59• Objective standard not subjective• What can be done should be done, in the context and purpose  of the contract• Does not mean “all efforts” or efforts to the point of “undue  hardship” 30
  31. 31. Commercially Reasonable Efforts• Involves a business judgment• Must make a genuine effort• Party obligated to perform cannot deliberately prevent the  occurrence or take advantage of its own wrongful act• Does not obligate a party to exhaust all possible means of  satisfying the obligation or to take steps which are  commercially irresponsible• Not clear if it is a higher or lower standard than “reasonable  efforts” 31
  32. 32. Best Reasonable Efforts/Reasonable Best EffortsCommercially Reasonable Best Efforts 32
  33. 33. General Tips for Drafting:• Be clear about effort standard as best efforts could be implied• Do not use different standards in the same agreement unless  you intend them to have different meanings• Do not use terms if you do not know what they mean• Specify the requirements of satisfying the obligation 33
  34. 34. Example: Landlord shall obtain a non‐disturbance agreement in favour  of the Tenant from the existing mortgagee. 34
  35. 35. Proposed Revisions: Landlord shall use reasonable efforts to obtain a non‐ disturbance agreement (“NDA”) in favour of the Tenant from  the existing mortgagee by requesting such NDA in writing  from the mortgagee within 10 days after execution of this  Offer to Lease and forwarding such NDA to the Tenant  forthwith upon receipt and promptly forwarding to the  mortgagee all of the Tenant’s reasonable comments.  The  Landlord shall not be required to incur any expenses [in  excess of $1,500.00] in satisfying its obligations under this  section. 35
  36. 36. Performance of Effort StandardIf you owe the duty:• Keep communication lines open and be honest and forthcoming• Consult with the other party so that you are not guessing about what they  would be prepared to do or agree to in order to help satisfy the obligation• Document steps taken to complyIf the duty is owed to you:• Communicate concerns with steps being taken• Track timing of steps and communicate concerns if there is not timely  performance of the steps required to comply with the obligation• Do not wait until the last minute to raise a concern 36
  37. 37. Julie Robbinsjulie.robbins@fmc-law.com416.862.3418
  38. 38. Relocation Rights in Leases – Planning for the FutureFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Sheldon Disenhouse 38
  39. 39. Standard Lease Provisions• “The Landlord may…relocate or rearrange the buildings, parking facilities  and other parts of the Project and [with the consent of the Tenant, which  consent will not be unreasonably withheld], relocate or rearrange the  Premises from that shown on Schedule “A”. 39
  40. 40. • “The Landlord shall have the right, in its sole discretion, from time to time,  to relocate the Premises to other premises within the Project having  approximately the same area as the Premises. The Landlord shall be  entitled to designate the location of the new premises and the date by  which the Tenant must relocate to the new premises.” 40
  41. 41. Landlord Rationale• Desire to upgrade the Project/Flexibility  – Renovations – Better/larger tenants – Remerchandising – Expansion room for adjacent/large tenants 41
  42. 42. Tenant Concerns• What is “comparable space” – Retail • Size • Frontage • Tenant mix • Proximity to entrances, exits, major tenants • Availability of services – Office • Height in building (low floors/high floors) • Views • Availability of services• Will there be down‐time?• Timing (not during high season) 42
  43. 43. Who Pays What?• Usually the move is at the Landlord cost – Construction of new space • Plans • Base building • Leasehold improvements – Move existing fixtures/purchase new fixtures – Actual move • Timing – Signage/announcements – Stationery – Indirect costs – Unamortized costs 43
  44. 44. CASES 44
  45. 45. • 1. Can Landlord relocate Tenant to a neighboring Project? – No – unless specifically provided for. See: Millennium Veterinary Hospital Corp. v. SR & R Bay Bridges Ltd. 66    R.P.R. (4th) 174 (2008‐OCA) 45
  46. 46. 2. What does “in a location, size and finish similar to that of the Demised  Premises” mean? Court → “…a proper interpretation … of the words “similar location” would  indicate compatibility with the business – attractive features of the  originally agreed location, which would include criteria of shopper traffic  flow, visibility and exposure.”See: Stonegate Enterprises Ltd. V. West Oaks Mall Ltd. 1 R.P.R. (4th ) 113  (2002‐BCSC) 46
  47. 47. 3.  Negotiate!“The Landlord shall have the right…to change the location of the leased  premises…to another location of comparable size in the shopping mall…”Court → “Although the existing area has both street and mall frontage, the  tenant by executing the lease and including this relocation clause put itself  in the position whereby it was at the mercy of the landlord with regard to  relocation. As was clear from the evidence some tenants negotiated this  clause out of their agreement…”St. John’s Development Corp. v Eyeland Enterprises Inc. 1998 Carswell Nfld 264 (Nfld SC, Trial Division) 47
  48. 48. Sheldon Disenhousesheldon.disenhouse@fmc-law.com416.863.4376
  49. 49. Legal Fallout from Falling GlassFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by: Karen Groulx 49
  50. 50. Legal Fallout from Falling Glass • a reported 30 tempered glass  balconies from more than 10  buildings have shattered in  Toronto since last summer • at the W hotel and residences in  Austin, several glass balcony  panels fell off the 37‐storey  building in two separate incidents  in June of 2011  50
  51. 51. The Cause and the Fix • at the provincial library in Montreal,  decorative glass panels have been  falling off the facade since soon after  the building opened in 2005 • the cause is likely impurities in glass ‐‐ most common type is nickel sulfide  • responsible for about 90 per cent of  impurity‐related fractures • an independent assessment of the  glass problem at the Bibliothèque et  Archives nationales du Québec in  Montreal found that 30 percent of the  panes on the building do not meet  Canadian standards for glass  The Bibliothèque et Archives nationales duQuébec has been shedding its frosted glass panels treatment  almost since it opened in 2005. (Paul Chiasson/Canadian Press) 51
  52. 52. The Cause and the Fix (con’t.) • shattering could occur due to a combination of  faulty treatment, fractures within the glass and too  tight mounting of the glass onto the façade which  does not allow for temperature‐related expansion  and contraction • the building contractor, Pomerleau Inc., contested  the findings of the librarys consultant • the fix was  to replace the 15 broken panes with the  same type of glass • a permanent buffer zone was also installed around  the building made up of shrubs, bushes, plants and  1.8‐metre‐wide aluminum and galvanized‐steel  awnings.  52
  53. 53. The Cause and the Fix (con’t.)"[The panes] dont fall; they shatter," said library spokesperson  Geneviève Dubuc.  "They  break  into  small  pieces  that  arent  really dangerous. The aim is to, if necessary, collect the debris  caused by the shattering. In the event that glass does shatter,  it falls into the bushes, not on people." ( “In Depth: Shattered Glass: What Causes Panes To Fall Off Buildings”, Kazi Stastna, CBC News,  August 4, 2011) 53
  54. 54. The Fallout• class actions have been commenced  against the architects,  manufacturer/installer of the glass  railings and the developers of two  projects • Each lawsuit is claiming general  damages in the amount of  $15,000,000 and punitive damages in  the amount of $1,000,000 plus a  declaration that the builders were  negligent in the design, installation  and manufacturing of the glass panels  54
  55. 55. Municipal Regulations• Property Standards section of Toronto  Municipal Code requires owner to repair,  maintain and keep the property clean in  accordance with the standards and to  take immediate action to eliminate any  unsafe condition• City of Toronto ordered developer to  remove the balcony glass from the  building • developer and/or the occupant should  report the incident of falling glass or  cladding to the Right of Way Department  at the City of Toronto 55
  56. 56. Glass Window Wall Systems Industry experts claim that window walls: • are thermally inefficient  • of questionable performance in terms of  durability, air and water leakage  • will require extensive retrofit or  replacement within 15 to 20 years • expensive to repair ‐‐ an estimated 20  per cent of condominium owners’ reserve  fund contributions could be  spent on window wall repairs  56
  57. 57. Tarion WarrantiesOne Year Warranty• Constructed in a workmanlike manner and free from  defects in material; • Constructed in accordance with the Ontario Building Code; Two Year Warranty• Water penetration through the basement or foundation  walls; • Defects in work or materials, including windows, doors and  caulking, or defects in work that result in water penetration  into the building envelope; • Defects in work or materials which result in the  detachment, displacement or deterioration of exterior  cladding (such as brickwork, aluminum or vinyl siding);  57
  58. 58. Tarion Warranties• Violations of the Ontario Building Code affecting health and safety (including, but  not limited to, violations relating to fire safety and the structural adequacy of the  home); and • Major structural defectsSeven Year Warranty• A major structural defect is defined in the Ontario New Home Warranties Plan  Act as:• any defect in work or materials that results in the failure of a load‐bearing part of  the home’s structure or materially and adversely affects its load‐bearing function;  or • any defect in work or materials that materially and adversely affects the use of the  building as a home. 58
  59. 59. Maximum Tarion Warranty Coverage • aggregate maximum warranty coverage for new  homes and condominium units is $300,000.  • The maximum coverage for condominium common  elements is $50,000 times the number of units, to a  maximum of $2.5 million 59
  60. 60. The Fallout Developers will be the target for recovery of claims 60
  61. 61. General Case law regarding Developer’s Liability• Does a contractor/developer owe a duty of care to  subsequent purchasers?• A finding of negligence would depend on the  existence of a duty of care, breach of that duty and  resulting damages 61
  62. 62. Legal Liability for Dangerous Defects • In the seminal case of Winnipeg Condo Corp. No.  36 v. Bird Construction Co., Supreme Court of  Canada Justice LaForest stated: “…contractors (as well as subcontractors,  architects and engineers) who take part in the  design and construction of a building will owe a  duty to subsequent purchasers of the building if  it can be shown that it was foreseeable that a  failure to take reasonable care in constructing  the building would create defects that pose a  substantial danger to the health and safety of  the occupants.” [Emphasis added] 62
  63. 63. Legal Liability for Dangerous Defects• There is liability for dangerous defects• Defective materials or shoddy but not dangerous defects do  not give rise to liability to third parties for pure economic loss  (such as the cost of repairs) unaccompanied by personal injury  or property damage:  Condominium Plan No. 9223676 v.  McJane Developments Ltd. 63
  64. 64. Implied Warranty• implied warranty in favour for purchaser of new residence  under construction that the residence will be completed in a  workmanlike manner and will be fit for habitation 64
  65. 65. Relevance of Building By‐laws and building codes• claim against the developer‐contractor for breach  of implied warranty that the building was to be  constructed in a good and workmanlike manner  was dismissed • sale agreements between the developer and the  individual unit owners expressly stipulated that  the agreements excluded any warranties that  were not written in the contract.• building by‐laws and building codes help to define  the standard of care 65
  66. 66. Relevance of Building By‐laws and building codes• nothing dramatic had happened to the building and the block wall at issue  had been standing for 22 to 23 years when the repair work was undertaken  in Carleton Condominium Corp. No. 21 v. Minto Construction Ltd.• significant deviations from building by‐law requirements gave rise to a  claim for breach of warranty and negligence and a finding of liability of $1.5  million to repair the construction of a block wall found to have created a  dangerous condition in Minto Construction• many glass condominiums in Toronto arguably adhere to building by‐laws  and codes 66
  67. 67. Other Targets of Litigation – Directors and Officers• directors and officers may be the target of claims where there  are no assets or warranty coverage• courts will consider piercing the corporate veil in situations  where the corporation is, “being used as a shield for  fraudulent or improper conduct” 67
  68. 68. Building Code Act • building owners responsible under the Building  Code Act for keeping their building safe  • Building Code changes apply only to  developments approved after July 1, 2012  • heat‐strengthened laminated glass where glass  is installed beyond concrete balcony slab • heat‐soaked tempered glass to be used when  glass is on a slab but close to the edge • changes in design required ‐‐no contact  between glass and metal 68
  69. 69. Response from City of Toronto• database of condos with glass balconies constructed within the  last five to seven years is being compiled by the City of Toronto  requesting voluntary inspections• source of information to litigants or potential buyers through  Municipal Freedom of Information Act requests? 69
  70. 70. Managing Latent Defect Exposure (con’t.)• be proactive – communicate steps being taken to address problem• limit warranties provided to purchaser in sale documents• seek expert advice regarding most cost‐effective and practical type of  cladding taking into account energy efficiency, Building Code requirements,  maintenance cost, lifespan, and building aesthetics• consult insurance professionals• consider having professionals conduct regular reviews of the cladding on all  existing large buildings to confirm safety and address any hazards 70
  71. 71. Karen Groulxkaren.groulx@fmc-law.com416.863.4697
  72. 72. Small Changes, Big ImpactsHow Seemingly Minor Provisions in Real Estate Agreements Can Have Major Consequences for the TransactionPresented by: Andrew Salem and Allyson Roy 72
  73. 73. Small Changes, Big Impacts1. Standard Forms2. Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten changes3. Boilerplate Clauses4. Small Changes, Big Impacts:  Some illustrations in the  Agreement of Purchase and Sale context (a) Risk before closing (b) Permitted encumbrances (c) Planning Act consent (d) Waiver and Notice clauses 73
  74. 74. Small Changes, Big Impacts5. Some other examples (a) Purchase Price (b) Legal Descriptions (c) Dates and Times (d) Electronic Transfers (e) Closing Documents (f) Letters of Intent 74
  75. 75. 1. Standard Forms 75
  76. 76. Standard Forms (continued) (a) OREA and TREB Agreements of Purchase and Sale (b) Using your own Template Agreements  (c) Contra Preferentem 76
  77. 77. 2.   Pre‐Printed Forms, Schedules and  Handwritten Changes• McKee v. Montemarano (2009, Ontario C.A.)• Associated Shopping Center Properties, Ltd. v. Hodge  (2011, Tennessee C.A.) 77
  78. 78. Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten Changes (continued) “Mr. Hodge also argues that Attachment A should not be  considered part of the Lease. We find this argument without  merit.  The main body of the lease states that “Any  Attachments to this Lease Agreement shall be a part of this  agreement.” Furthermore, the notation to “See Attachment A” appears conspicuously in several different places in the main  body of the Lease, which Mr. Hodge signed.” Associated Shopping Center Properties, Ltd. v. Hodge  78
  79. 79. 3. Boilerplate Noun1. Plating of iron or steel for making the  shells of boilers, covering the hulls of  ships, etc.2. The detailed standard wording of a  contract, warranty, etc.3. Informal phrases or units of text used  repeatedly, as in correspondence  produced by a word processing system.4. Frozen, crusty, hard‐packed snow often  with icy patches. 79
  80. 80. 4.   Small Changes, Big Impacts:  Some  illustrations in the Agreement of  Purchase and Sale context (a) Risk before closing (b) Permitted encumbrances (c) Planning Act consent (d) Notice and Waiver 80
  81. 81. (a) Risk Prior to Closing• At common law, if not stated expressly to the contrary in the  contract, risk of damage or loss is on the purchaser in its  capacity as beneficial owner• Clause 14 of the OREA standard form of purchase agreement  reverses this position and expressly states that risk is on the  vendor until completion• What can be done if your purchase agreement does not  expressly state that risk is on the vendor until completion? – Take out insurance immediately 81
  82. 82. (b) Permitted Encumbrances Standard Form ‐ Title must be good and free from  encumbrances save and except for: (a)  registered restrictions or covenants that run with the  land providing that such are complied with;  (b)  any registered municipal agreements and registered  agreements with publicly regulated utilities providing  such have been complied with, or security has been  posted to ensure compliance and completion, as  evidenced by a letter from the relevant municipality or  regulated utility;  (c)  any minor easements for the supply of domestic utility or  telephone services to the property or adjacent  properties;  82
  83. 83. Permitted Encumbrances (continued) (d)  any easements for drainage, storm or sanitary sewers,  public utility lines, telephone lines, cable television lines or other services which do not materially affect the use of the  property; and (e)  any encumbrances specifically provided for in the  agreement 83
  84. 84. Permitted Encumbrances (continued)Best practices: As vendor: •Include a list of specific title encumbrances in  your agreement As purchaser: •Do not accept title qualifications without  investigating 84
  85. 85. (c) Planning Act ConsentTHE STANDARD FORM CLAUSE:“This Agreement shall be effective to create an interest in the  property only if Seller complies with the subdivision control  provisions of the Planning Act by completion and Seller  covenants to proceed diligently at his expense to obtain any  necessary consent by completion.” 85
  86. 86. Planning Act Consent (continued)WHAT IF….1   …it appears that the consent application is unlikely to  succeed?  (Hogg v. Wilken, 1977)2    …unreasonable/onerous/expensive/time‐consuming  conditions of approval are imposed? (John E. Dodge Holdings  Ltd. v. 805062 Ontario Ltd., 2003)3     …the approval process takes too long?  (Southcott Estates v.  Toronto Catholic School Board, 2010) 86
  87. 87. Planning Act Consent (continued)Some considerations for the Planning Act clause:1. Do you have the ability to stop the process (or will you be  forever “proceeding diligently”)?2. To what extent is the Purchaser required to assist with the  consent application?3. How will difficult conditions and OMB appeals be addressed? 87
  88. 88. (d) Waiver and Notice Clauses1. Carefully consider your verbs and delivery methods2. Lawyer as agents3. What happens if nothing happens?4. The letter of clarification 5. Dates and times6. An illustration: McKee v. Montemarano (2009, Ont. C.A.) 88
  89. 89. 5.  Small Changes, Big Impacts: Some Other Examples (a) Purchase Price (b) Legal Descriptions (c) Electronic Registrations (d) Closing Documents (e) Letters of Intent 89
  90. 90. Andrew Salem Allyson Royandrew.salem@fmc-law.com allyson.roy@fmc-law.com416.863.4728 416.863.4386
  91. 91. Greater Toronto Area Condominium UpdateFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012Presented by:  Jules Mikelberg and Michael Toshakovski 91
  92. 92. 1. GTA Condo Update2. Status of Condominium Act Review Process3. Changes to City of Toronto Draft Condo  Approval Process4. Tarion Update 92
  93. 93. GTA Condo Update• Has the bubble burst? Or is it business as usual?• Toronto – an island of tranquility in a turbulent sea• 4,800 Unit sales in April – June 2012• 13,000 new condo sales 2012 to date• Prediction of 2,000 to 7,000 over last quarter – 15,000  to 20,000 units• Similar to 2010, sustainable market• Cannot sustain all time high of 28,000 in 2011• 185,000 GTA units in approval process (99,000 in City) 93
  94. 94. GTA Condo Update …continued• 1.3% increase in price, 7.4% (2011)• Median price of $300,000 vs. $500,000 for single  family houses• 340 active projects of 87,000 units of which 18,000  unsold• 20 to 30% end users• 450 to 900 sq. ft. units 94
  95. 95. GTA Condo Update …continued• Media hype of the summer vs. recent bank forecasts• RBC Report – Canadian housing market in good shape• TD Report – tighter mortgage rules effective July 2012  may reduce prices by average of 3% in second half of  2012 and early 2013 and possible decrease of 10%  over next 3 years 95
  96. 96. Recent headline – Average New Condo Prices Falling Drastically•Average prices down 6.4% from 2009 – 2011•Price per square foot up from $300’s to $550•Size of units down from 920 sq. ft. to 795 sq. ft.•However, “Summer of Incentives” 96
  97. 97. Fundamentals Still in Place• Historic low interest rates (1% BOC since Sept. 2010)• 100,000 new immigrants into Toronto annually• GTA forecasted to increase population from 6.3M to  8M by 2031• Places to grow/greenbelt – vertical intensification• New “suburban downtowns” – Vaughan (Jane & 7),  Markham, Mississauga, Richmond Hill 97
  98. 98. Fundamentals Still in Place …continued• Lack of purpose built rental buildings• Different investor from early 1990’s (renting vs. flipping)• Condos now 65% of new housing market, differential between  single family housing and Condo’s are growing• 40,000 to 45,000 new home sales reasonably consistent – more  condo’s• Smaller condos more affordable• Smaller buildings – easier to finance• Lack of construction financing (self‐regulating the market) 98
  99. 99. Condominium Act Review•Current Act – S.O. 1998 proclaimed in 2001•1,300,000 Ontarians live in 6,700  condominiums containing more than 500,000  units•June 2012 – Ministry of Consumer Services  announced review through public consultation  with stakeholders 99
  100. 100. Issues•Consumer protection for buyers•Condominium finances and reserve fund  management•Condominium board governance•Expertise/accreditation of condominium  managers•Dispute resolution (condo boards/owners)  100
  101. 101. Stage 1• Lottery of 10,000 condo residents to respond by October 5 to sit on panel • Provide advice on improvements to Act by early 2013Stage 2• Experts to review and expand on Stage 1 findings and recommend  amendments• Report expected for public comment by end of summer 2013Stage 3• Residents panel to review expert’s recommendations and create action plan• Stakeholders to review action plan by Fall 2013• Action plan to be reviewed by Ministry 101
  102. 102. Service Delivery Improvements to Condo Approvals (City of Toronto)• Site Plan and Condo process no longer linked• Site Plan condition in draft plan approval deleted• Developers must still satisfy site plan, section 37 and  other conditions but earlier in process i.e. occupancies• City staff will no longer inspect Solid Waste Facilities• City will accept certification of Sold Waste Facilities  (similar to site servicing, storm water management) 102
  103. 103. 2012 Tarion Update1. Changes to Tarion Addendum for  Condominium Projects2. Performance Based Pricing and Reduced  Enrolment Fees3. Changes to the “Major Structural Defect” Definition 103
  104. 104. Changes to Tarion Addendum for Condominium Projects1. Addition of Schedule “B” • All adjustments to purchase price that are to be paid by the purchaser must be disclosed in Schedule “B” • Part 1: “Stipulated Amounts/Adjustments” • Part 2: “All Other Adjustments – to be determined in accordance with the  purchase agreement”2. Easier to change Critical Dates by mutual consentThe new Addendum is mandatory for all condominium projects where one arm’s length Agreement of Purchase and Sale is signed on or after October 1, 2012 104
  105. 105. Performance Based Pricing (“PBP”) and Reduced Enrolment Fees• Current Regime: Tarion enrolment fees are calculated based  on the sale price of home• Proposed PBP Regime: Builders are rated on a 100 point scale  and will have their enrolment fees reduced or increased based  on their rating.  Tarion projects that PBP will be fully  implemented by Q3 of 2015.• In the meantime, enrolment fees have been decreased by  $150.00 per home for homes enrolled on or after July 1, 2012 105
  106. 106. Changes to the “Major Structural Defect”(“MSD”) Definition1. Vendor/Builder accountability for MSD is extended  throughout the full seven year warranty period 2. Expended definition of MSD• Application to Houses: where Agreement of Purchase and  Sale has been signed on or after July 1, 2012• Application to Condos: where first arm’s length Agreement  of Purchase and Sale was signed on or after July 1, 2012 106
  107. 107. Jules Mikelberg Michael Toshakovskijules.mikelberg@fmc-law.com michael.toshakovski@fmc-law.com416.863.4380 416.863.4364
  108. 108. All of the preceding presentations contain examples of the kinds of issues companies dealing with Real Estate matters. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.
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