Sleep Inn
Pindamonhangaba - SP

29 de abril de 2013
Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG
Agenda
1.

Introdução

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2.

A Cidade de Pindamonhangaba

4

3.

Mercado hoteleiro da cid...
Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG
Introdução
•

Este estudo de mercado, viabilidade econômica e estatísticas operacionais fo...
A cidade de Pindamonhangaba - SP
A economia
•

Em 1970, Pindamonhangaba viveu sua "explosão" industrial, com a implantação...
Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
ALUBILLETS ALUMÍNIO S/A.
Reciclagem de sucatas em geral; proce...
Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
EXPRESSO MIRASSOL LTDA.
Transporte, armazenagem, manuseio e se...
Economia de Pidamonhangaba
Principais Industrias instaladas
MUNDO ANIMAL LABORATÓRIO VETERINÁRIO LTDA.
Industrialização, c...
Mercado hoteleiro da cidade
Oferta Hoteleira
•

A oferta da Cidade é pequena para sua importância econômica. A demanda fic...
Mercado hoteleiro da cidade
Oferta e demanda Hoteleira
2009

2010

2011

2012

Oferta de Quartos do mercado

58.400

58.40...
Mercado hoteleiro da cidade
Projeção das taxas de ocupação
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A projeção da oferta e demanda considera a abertura do hotel...
Mercado hoteleiro da cidade
Projeção das taxas de ocupação - 2013 a 2016
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Com a abertura do hotel em estudo com 146 unid...
Localização do empreendimento
Hotel em estudo e Shopping Praça Pindamonhangaba
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O empreendimento será localizado em te...
Quadro de áreas proposto
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Concebemos um hotel com 146 apartamentos, sendo 140 unidades tipo standard (18m²) e 6 unidades...
Desempenho do hotel em estudo
Estimativa da taxa de ocupação do hotel
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O hotel em estudo, com 53.290 diárias disponíveis...
Desempenho do hotel em estudo
Projeção da taxa de ocupação
Desempenho do hotel
Crescimento de 4 % a.a. da demanda

71,1%

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Desempenho do hotel em estudo
Cálculo da diária média com café da manhã
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A Diária média dos apartamentos Standards foi e...
Desempenho do hotel em estudo
Dados operacionais
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Número de hóspede: 1,20 por quarto ocupado média dos hoteis urbanos no...
Projeções financeiras
Receitas operacionais
Receitas Operacionais
R$ Inflacionados

Demonstrativo de Resultado

Ano 1

Val...
Projeções financeiras
Receitas operacionais
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Alimentos e Bebidas: Assumimos que a administração do setor de Alimentos e ...
Projeções financeiras
Receitas operacionais
Em R$ mil

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Ano 1

Receita bruta de quartos

R$ 6.687

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R$ 7.99...
Projeções financeiras
Receitas operacionais
Em R$ mil

Receita líquida total

Estatísticas operacionais

Em R$

Diária Méd...
Projeções financeiras
Custos e despesas operacionais
Custos e despesas operacionais
R$ Inflacionados

Demonstrativo de Res...
Projeções financeiras
Custos diretos
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Custos dos insumos vendidos pelo setor de Alimentos e Bebidas: Estimado em 28% de ...
Projeções financeiras
Custos diretos
Custos diretos
Em R$ mil
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Projeções financeiras
Salários e encargos sociais
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Os gastos com salários e encargos representam aproximadamente 50% do ...
Projeções financeiras
Salários e encargos sociais
Cargos
Qtde
Salário
Gerente Geral
1 R$
7.000
Controller
1 R$
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Geren...
Projeções financeiras
Salários e encargos sociais
Salários e encargos sociais
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Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
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Outras despesas operacionais englobam todos os outros gastos necessá...
Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
As despesas fixas aumentam 6% a.a.

Custos...
Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
As despesas fixas aumentam 6% a.a.

Custos...
Projeções financeiras
Outras despesas operacionais
Outras despesas operacionais
Em R$ mil
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Ano 1

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Projeções financeiras
Lucro operacional bruto - GOP
Lucro operacional bruto - GOP
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Demonstrativo de Resul...
Projeções financeiras
Lucro bruto operacional - GOP
Lucro bruto operacional - GOP
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Projeções financeiras
Gastos de capital
Gastos de capital
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4. Gastos de Capital
% da receita líquida
4.1 ...
Projeções financeiras
Gastos de capital
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Taxas de administração hoteleira são taxas cobradas universalmente pelas cadeia...
Projeções financeiras
Gastos de capital
Em R$ mil

Taxa de Administração

R$ 671

R$ 786

Em R$ mil

Total Gastos de Capit...
Projeções financeiras
Resultado final antes de depreciação e IR
Resultado final
R$ Inflacionados

Dados Operacionais

Ano ...
Projeções financeiras
Resultado final antes de depreciação e IR
Resultado final antes de depreciação e IR
Em R$ mil

33,1%...
Análises financeiras
Ponto de Equilíbrio
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Foram consideradas como despesas fixas:
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100% do gasto com salários

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Gast...
Análises financeiras
Estudo de sensibilidade
Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação

Receitas

Despesas

Result...
Análises financeiras
Estudo de sensibilidade
Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação
Resultado no ano por Uh

R$...
Cálculo do valor de venda da unidade
Premissas
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Para definirmos o valor de investimento máximo justificável, descontamos...
Cálculo do valor de venda da unidade
Unidade Standard
•

K -Custo do capital – 12%

•

g - Crescimento no longo prazo - 3%...
Cálculo do valor de venda da unidade
Unidade Suíte
•

K -Custo do capital – 12%

•

g - Crescimento no longo prazo - 3%

•...
Cálculo do valor de venda da unidade
Valor de venda x Taxa de custo do capital
•

Como a taxa de custo de capital varia de...
Cálculo do valor de venda da unidade Standart
Sensibilidade
Valor do VGV x Taxas de custo de capital
Em R$ mil

R$ 63.188
...
Cálculo do valor de venda da unidade Suíte
Sensibilidade
Valor do VGV x Taxas de custo de capital
Em R$ mil

R$ 4.062
R$ 2...
Conclusão
•

Não cabe a um Consultor decidir se o Investidor deve aplicar seus recursos em qualquer negócio, seja
ele hote...
Conclusão
•

Em face das características da hotelaria, querer alcançar nos primeiros anos de operação altas taxas
de retor...
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Relatório investidores

  1. 1. Sleep Inn Pindamonhangaba - SP 29 de abril de 2013
  2. 2. Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG Agenda 1. Introdução 3 2. A Cidade de Pindamonhangaba 4 3. Mercado hoteleiro da cidade 5 4. Localização do empreendimento 12 5. Quadro de áreas proposto 13 6. Desempenho do hotel em estudo 14 7. Projeções financeiras 16 8. Análises financeiras 39 9. Cálculo do valor de venda da unidade 42 10. Conclusão 48 2
  3. 3. Sleep Inn- Pindamonhangaba - MG Introdução • Este estudo de mercado, viabilidade econômica e estatísticas operacionais foi elaborado a pedido da Atlantica Hotels para um empreendimento hoteleiro, com a marca Sleep Inn, com 146 unidades, sendo 6 suítes, que será construído na Cidade de Pindamonhangaba - SP, em terreno com frente para Rua Nossa Senhora de Fátima e Avenida Francisco Lessa a 150 metros do Shopping Praça Pinda, em construção • Este empreendimento será objeto de incorporação imobiliária e todas as suas 146 unidades individuais integrarão o futuro Pool de Locação hoteleira • A seguir apresentamos um relatório sumário, contendo descrições e análises do mercado e projeções de Receitas, elaboradas de acordo com o “Sistema Uniforme de Contabilidade para Hotéis” e com base em nossa experiência de mais de 30 anos em Projetos, Consultoria e Asset Management para indústria hoteleira no Brasil e exterior • Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados, isentando a CoHotel Consultoria e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos mesmos 3
  4. 4. A cidade de Pindamonhangaba - SP A economia • Em 1970, Pindamonhangaba viveu sua "explosão" industrial, com a implantação de grandes indústrias, acelerando o crescimento do comércio e da população. • Hoje Pindamonhangaba encontra-se em fase de retomada do progresso, com a instalação de novas indústrias. Evolução do PIB Em R$ milhões 2010 4.048 2.987 2007 2008 2009 4.679 2.929 2006 4.172 Fonte: IBGE - descontada a infação 4 2010
  5. 5. Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas ALUBILLETS ALUMÍNIO S/A. Reciclagem de sucatas em geral; processamento e transformação de metais, em particular alumínio e suas ligas; fundição, refusão e extrusão de alumínios e suas ligas; fabricação e montagem de estruturas e esquadrias metálicas, bem como obras estruturais e blindadas em alumínio e aço. BI-MAC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE EQUIPAMENTOS ELETRONICOS LTDA. Fabricação e Comércio de equipamentos eletromecânicos e eletrônicos BRASQUIP AMBIENTAL S.A. Empresa de tratamento de efluentes líquidos industriais BRUMMA COMERCIAL E INDUSTRIAL DE PRODUTOS QUIMICOS LTDA. Fabricação de resinas termoplásticas CARLY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. Indústria e Comércio de materiais plásticos, processamento e beneficiamento de qualquer matéria- prima plástica, perfis de PVC, laminados plásticos e resinas termoplásticas CENTEMAVE ENGENHARIA LTDA. Desenvolvimento de projetos e fabricação de máquinas e equipamentos especiais para indústria de tubos, metalúrgicas e mecânicas DBTEC INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE MATERIAIS ELÉTRICOS E ELETRÔNICOS LTDA. - ampliação Indústria de equipamentos eletroeletrônicos e de sinalização: painéis de comando, controle e distribuição de energia; sinalizadores aeronáuticos, marítimos/náuticos, rodoviários e ferroviários. 5
  6. 6. Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas EXPRESSO MIRASSOL LTDA. Transporte, armazenagem, manuseio e serviços logísticos FÁBRICA DE TINTAS HORIZONTE Fabricação de produtos de limpeza e polimento GOLDEN MOTOS LTDA. Comércio varejista de motocicletas, peças e serviços e Centro de Treinamento de Pilotos Av. Nossa Senhora do Bom Sucesso Distrito Empresarial Morumbi ITALIAN TEXTURAS E REVESTIMENTOS LTDA. ME JF RUZENE CEREAIS - ampliação Cultivo de arroz, beneficiamento, empacotamento, comércio atacadista, importação e exportação MALENIX S. A. Indústria de bicicletas e peças afins MAX LÍDER INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. Indústria e comércio de manutenção de máquinas (robóticos) MAYSTAR COSMÉTICA BRASIL LTDA. Fabricação, comércio varejista e atacadista de cosméticos 6
  7. 7. Economia de Pidamonhangaba Principais Industrias instaladas MUNDO ANIMAL LABORATÓRIO VETERINÁRIO LTDA. Industrialização, comercialização, importação e exportação de produtos veterinários, englobando ração, cosméticos, higiênicos, parasiticidas, anti-helmínticos, terapêuticos, suplementos alimentares destinados a animais e afins, inclusive, artefatos de papel, couro, plásticos e metais PEVELIT INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PLÁSTICOS LTDA. Fabricação de Masterbatch – concentrado de pigmentos – e prestação de serviços para indústria de plástico REMCSAL RECUPERAÇÃO, MISTURA E COMÉRCIO DE SAIS LTDA. Indústria química de mistura e comércio de sais SEA MART COMÉRCIO E DISTRIBUIÇÃO LTDA. Indústria e Comércio de embarcações em fibra de vidro (estaleiro), comércio atacadista e varejista de produtos náuticos, de mergulho, de pesca e de lazer em geral THERMOJET DO BRASIL LTDA. Tratamento térmico, aquecimento de fornos industriais, venda, importação e exportação, desenvolvimento de métodos e sistemas relacionados a tratamento térmico e combustão industrial 7
  8. 8. Mercado hoteleiro da cidade Oferta Hoteleira • A oferta da Cidade é pequena para sua importância econômica. A demanda fica mais em Taubaté por falta de uma oferta adequada e reconhecida. Apenas o Hotel Colonial, com 82 apartamentos, pode ser considerado conncorrente ao hotel em estudo • O Hotel Colonial esta ampliando e terá mais 40 unidades, além da 82 já ofertadas • Estimamos que uma demanda de no mínimo 30 apartamentos dia não consegue ter acomodação na Cidade Abr/2013 Hotel 1. Colonial Plaza 2. Pousada Champetre 3. Brasil 4. Vitoria Total Geral Quartos disponíveis Participação Dia Ano no mercado 82 8 25 45 160 Fonte: Pesquisa direta 8 29.930 2.920 9.125 16.425 58.400 51% 5% 16% 28% 100%
  9. 9. Mercado hoteleiro da cidade Oferta e demanda Hoteleira 2009 2010 2011 2012 Oferta de Quartos do mercado 58.400 58.400 58.400 58.400 Quartos ocupados mercado 38.544 39.700 40.891 42.118 66% 68% 70% 72% Taxa de ocupação do mercado 72% 70% 68% 58.400 66% 58.400 2010 Oferta de Quartos Fonte: Pesquisa direta 58.400 42.118 40.891 39.700 38.544 2009 58.400 2011 Quartos ocupados 9 2012 Taxa de ocupação 73% 72% 71% 70% 69% 68% 67% 66% 65% 64% 63% 62%
  10. 10. Mercado hoteleiro da cidade Projeção das taxas de ocupação • A projeção da oferta e demanda considera a abertura do hotel em estudo, com 146 quartos, 53,290 diárias ano, apenas em 2016 • Considerada também a ampliação do hotel Colonial, já em meados de 2013, com mais 40 Unidades 14.600 diárias ano • Consideramos que 50% dos quartos da oferta atual não mais competirão como o hotel em estudo e com o hotel Colonial • Consideramos 30 quartos dia de demanda não acomodada total - 10.950 quartos ano em 2013 Crescimento demanda 4% ao ano Hotel em Estudo - 146 Uh Ampliação Colonial 40 uhs Saida 50% quartos Hoteis antigos Nova Oferta de Quartos/Ano Quartos ocupados da oferta Taxa de ocupação do mercado Demanda não acomodada Total demanda: real e potencial Taxa de ocupação real + potencial 2013 7.300 2014 7.300 65.700 43.803 67% 10.950 54.753 83% 73.000 45.555 62% 11.388 56.943 78% Fonte: CoHotel Consultoria 10 2015 -7.118 65.883 47.377 72% 11.844 59.221 90% 2016 53.290 -7.118 112.055 49.272 44% 12.317 61.589 55%
  11. 11. Mercado hoteleiro da cidade Projeção das taxas de ocupação - 2013 a 2016 • Com a abertura do hotel em estudo com 146 unidades, prevista para 2016, a taxa de ocupação do mercado, considerando a demanda não acomodada, será de 55% • Existe a possibilidade da BHG, com outros investidores, desenvolver um Tulip Inn no terreno do futuro Shopping, próximo ao terreno do hotel em estudo. Esta possibilidade não foi considerada no calculo da oferta e demanda deste estudo Projeção do mercado de Pindamonhangaba - SP 90% 83% 78% 55% 112.055 65.700 73.000 54.753 2013 56.943 65.883 2014 Oferta de Quartos 2015 Quartos ocupados Fonte: CoHotel Consultoria 11 61.589 59.221 2016 Taxa de ocupação 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
  12. 12. Localização do empreendimento Hotel em estudo e Shopping Praça Pindamonhangaba • • O empreendimento será localizado em tereno com duas frentes: Av. Nossa Senhora Perpétuo Socorro e Av. Francisco Lessas, a 150 metros do novo Shopping que esta sendo construído. Sugerimos que o hotel fique perpendicular as duas ruas mencionadas e que se implante um pequeno mall de lojas no térreo Fonte: Google Maps 12
  13. 13. Quadro de áreas proposto • Concebemos um hotel com 146 apartamentos, sendo 140 unidades tipo standard (18m²) e 6 unidades tipo suíte(27m²) • As áreas de garagem foram estimadas em 55% do número de quartos, aproximadamente, sem sabermos das necessidades impostas por legislações muinicipais • As demais áreas estão demonstradas no quadro a seguir: Quadro de áreas por tipo de unidade Quadro de áreas Itens Quartos Por Quarto Total (m²) % 140 6 146 146 18 27 6,1 24,43 2.520 162 885 3.567,1 40% 3% 14% 56% Recepção e Maleiro Banheiros lobby Restaurante/Bar Lobby Cozinha/almoxarifado Salas Reunião +Foyer+ Banhos Fitness Center Piscina Escritórios Vestiários/refeitório Total área comum 146 2 146 146 0 146 146 146 146 1 12 1,5 1 0 1 1,2 1,2 7 146 24 219 146 0 146 175 175 1.031,4 2% 0% 3% 2% 0% 2% 3% 3% 16% Total Área Construída 146 31 4.598,46 72% 80 22 1760 28% 146 44 6.358,5 100% Área de quartos Apartamentos Standard Apartamento Suíte Corredores/hall/depósitos Total área de quartos Área comum Garagens Fonte: CoHotel Consultoria Área total do Hotel 13
  14. 14. Desempenho do hotel em estudo Estimativa da taxa de ocupação do hotel • O hotel em estudo, com 53.290 diárias disponíveis ano, representará 47,56% da oferta competitiva prevista para 2016, primeiro ano completo de operação, total de 112.055, quartos disponíveis ano do mercado • Estimamos que no primeiro ano de operação, a participação do hotel na demanda seja igual à sua participação na oferta. (2016 – 47,56% ), desempenho normal para uma propriedade nova no mercado • Em 2017 estimamos que o hotel captará da demanda parcela 10% supeiror a de sua participação na oferta, ou seja 52,31% • A partir de 2018, ano de estabilização, a captação da demanda se fixará em 15% acima da participação na oferta e se estabilizará em, aproximadamente, 71% de ocupação anual Crescimento de 4 % a.a. da demanda 2016 2017 2018 2019 2020 Mercado concorrencial Oferta de quartos (ano) Demanda por quartos (ano) Taxa de ocupação do mercado 112.055 61.589 55% 112.055 64.053 57% 112.055 66.615 59% 112.055 69.280 62% 112.055 72.051 64% Hotel em estudo Quartos disponíveis 53.290 53.290 53.290 53.290 53.290 47,56% 47,56% 47,56% 47,56% 47,56% 29.290 33.508 36.432 37.889 39.405 Participação na demanda 47,56% 52,31% 54,69% 54,69% 54,69% Taxa de ocupação do hotel 55% 63% 68% 71% 74% Participação na oferta Quartos da demanda captada Fonte: CoHotel Consultoria 14
  15. 15. Desempenho do hotel em estudo Projeção da taxa de ocupação Desempenho do hotel Crescimento de 4 % a.a. da demanda 71,1% 68,4% 71,1% 62,9% 55,0% 53.290 53.290 29.290 Ano 1 53.290 33.508 Ano 2 Oferta de quartos 53.290 36.432 Ano 3 Quartos ocupados Fonte: CoHotel Consultoria 15 53.290 37.889 Ano 4 Taxa de ocupação 37.889 Ano 5
  16. 16. Desempenho do hotel em estudo Cálculo da diária média com café da manhã • A Diária média dos apartamentos Standards foi estimada em R$ 180,00, considera ocupação de individuais e duplos. Este valor está em linha com a do hotel Colonial em 2013 • A diária média das Suítes foi estimada em 55% superior ao da diária média do apartamento Standard, R$ 279,00, porém com uma ocupação de 19% • As suítes servem para diferenciar a demanda, atender famílias nos finais de semana e núpcias Cálculo da diária média para o primeiro ano de operação Tipo de acomodação Quartos disponíveis - dia Quartos disponíveis - ano Taxa de ocupação Taxa de Ocupação Quartos Ocupados Diária Diária média Bruta REVPAR Standards 140 51.100 57% 28.872 R$ 180,00 R$ 101,70 Fonte: CoHotel Consultoria 16 Suítes 6 2.190 Total 146 53.290 19% 419 Média 55% 29.290 R$ 279,00 R$ 53,33 Média R$ 181,41 R$ 99,71
  17. 17. Desempenho do hotel em estudo Dados operacionais • Número de hóspede: 1,20 por quarto ocupado média dos hoteis urbanos no Brasil, sem grandes áreas de eventos • Crescimento da Diária média de 10% ao ano, similar ao praticado nos últimos anos pela maioria dos hotéis de grandes cadeias Resumo das projeções operacionais R$ Inflacionados Dados Operacionais Apartamentos Dia Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação Total de hóspede por quarto ocupado Diária média bruta Crescimento anual Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 29.290 54,96% 35.148 R$ 181,4 33.508 62,88% 40.209 R$ 199,6 36.432 68,37% 43.719 R$ 219,5 37.889 71,10% 45.467 R$ 241,5 37.889 71,10% 45.467 R$ 265,6 - 10% 10% 10% 10% 146 53.290 1,2x Fonte: CoHotel Hotelaria 17
  18. 18. Projeções financeiras Receitas operacionais Receitas Operacionais R$ Inflacionados Demonstrativo de Resultado Ano 1 Valor por Quarto - % da receita com quartos 1.4 ISS sobre Diárias 2% 1.5 Impostos Pis e Cofins ISS ICMS 3,65% 2% 10% R$ 150,1 R$ 171,7 R$ 188,8 R$ 215,9 R$ 237,5 R$ 261,2 R$ 287,3 6.686.707 7.997.302 9.148.913 10.063.804 63% 33.508 R$ 199,6 68% 36.432 R$ 219,5 71% 37.889 R$ 241,5 71% 37.889 R$ 265,6 802.405 959.676 1.097.870 1.207.657 R$ 21,8 R$ 23,9 R$ 26,3 R$ 29,0 R$ 31,9 129.005 154.290 176.508 194.159 R$ 3,9 10% R$ 4,2 10% R$ 4,7 10% R$ 5,1 10% 106.273 133.734 159.946 182.978 201.276 (411.809) Gastos de Telefonia, Lavanderia e Outras p/ quarto Crescimento R$ 125,5 R$ 3,5 - 1.3 Receita com Telefonia, Lavanderia e Outras 10.886.951 102.515 12,0% 9.897.228 637.639 1.2 Receita de Alimentos & Bebidas 8.651.423 55% 29.290 R$ 181,4 % de ocupação Apartamentos ocupados Diária média bruta 7.233.631 5.313.658 1.1 Receita de Quartos Ano 5 R$ 196,3 REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) Ano 4 R$ 99,7 REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) Ano 3 5.748.277 1. Receita Líquida Ano 2 (518.220) (619.791) (709.041) (779.945) (224.843) (123.202) (63.764) (282.943) (155.037) (80.240) (338.399) (185.424) (95.968) (387.129) (212.125) (109.787) (425.842) (233.338) (120.766) Fonte: CoHotel Consultoria 18
  19. 19. Projeções financeiras Receitas operacionais • Alimentos e Bebidas: Assumimos que a administração do setor de Alimentos e Bebidas (Restaurante, bar, frigobar e room service) do hotel será administrado diretamente e não será terceirizada – – • Estimamos que a receita média de alimentos e bebidas por quarto ocupado seja de 12% do valor da diária média, percentual em linha com o praticado em hotéis dessa categoria em outros mercados, com pequena operação de alimentos e bebidas e sem áreas de eventos Estimamos o crescimento dessas receitas em 10% a.a. mais o crescimento do número de quartos ocupados A receita com telefonia, lavanderia e outros: – Foi estimado em R$ 3,50 por quarto ocupado, reajustada em média 10%a.a • ISS sobre receita de diárias: 2% cobrado adicionalmente • Impostos: – PIS e COFINS 3,65% da Receita bruta – ISS 2% da Receita bruta de Serviços – ICMS: 10% da Receita bruta de Alimentos & Bebidas Fonte: CoHotel Consultoria 19
  20. 20. Projeções financeiras Receitas operacionais Em R$ mil R$ 5.314 Ano 1 Receita bruta de quartos R$ 6.687 Ano 2 R$ 7.997 R$ 9.149 Em R$ mil R$ 10.064 R$ 638 Ano 3 Ano 4 Receita bruta de A&B Ano 5 Ano 1 Fonte: CoHotel Consultoria 20 R$ 802 Ano 2 R$ 960 Ano 3 R$ 1.098 Ano 4 R$ 1.208 Ano 5
  21. 21. Projeções financeiras Receitas operacionais Em R$ mil Receita líquida total Estatísticas operacionais Em R$ Diária Média RevPAR RevPOR R$ 287 R$ 261 R$ 196 R$ 7.234 R$ 8.651 R$ 9.897 R$ 10.887 R$ 181 R$ 216 R$ 237 R$ 266 R$ 241 R$ 200 R$ 220 R$ 150 R$ 5.748 R$ 172 R$ 189 R$ 125 R$ 100 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 1 Fonte: CoHotel Consultoria 21 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
  22. 22. Projeções financeiras Custos e despesas operacionais Custos e despesas operacionais R$ Inflacionados Demonstrativo de Resultado Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 3.564.740 62,0% 4.047.314 56,0% 4.559.966 52,7% 5.032.496 50,8% 5.443.857 50,0% 501.462 8,7% 619.781 8,6% 728.283 8,4% 818.851 8,3% 885.574 8,1% 2.2 Salários e Encargos Sociais % da receita Líquida 1.550.016 27,0% 1.658.517 22,9% 1.774.613 20,5% 1.898.836 19,2% 2.031.755 18,7% 2.3 Outras despesas operacionais % da receita Líquida 1.513.262 26,3% 1.769.016 24,5% 2.057.070 23,8% 2.314.809 23,4% 2.526.529 23,2% 2. Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 2.1 Custos diretos % da receita Líquida Fonte: CoHotel Consultoria 22
  23. 23. Projeções financeiras Custos diretos • Custos dos insumos vendidos pelo setor de Alimentos e Bebidas: Estimado em 28% de sua receita bruta • Gastos com café da manhã foram estimados em R$ 7,00 por hóspede • Custo de telefonia, lavanderia e outros foi estimado em 75% da respectiva receita bruta, por se tratarem de serviços terceirizados Custos diretos R$ Inflacionados 2.1 Custos diretos % da receita Líquida Alimentos & Bebidas % da receita bruta de A&B Café da Manhã Valor por hóspede Crescimento - inflação Telefonia, Lavanderia e Outras % da receita bruta de Telefonia, Lavanderia e outros 501.462 8,7% 619.781 8,6% 728.283 8,4% 818.851 8,3% 885.574 8,1% R$ 178.539 R$ 224.673 R$ 268.709 R$ 307.403 R$ 338.144 28% 28% 28% 28% 28% R$ 246.037 R$ 298.354 R$ 343.856 R$ 379.067 R$ 401.811 R$ 7,0 R$ 7,4 R$ 7,9 R$ 8,3 R$ 8,8 - 6% 6% 6% 6% R$ 76.886 R$ 96.754 R$ 115.718 R$ 132.381 R$ 145.619 75% 75% 75% 75% 75% Fonte: CoHotel Consultoria 23
  24. 24. Projeções financeiras Custos diretos Custos diretos Em R$ mil 8,7% 8,6% R$ 620 8,4% R$ 728 8,1% 8,3% R$ 819 R$ 886 R$ 501 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Custos Diretos Ano 4 % Receita Líquida Fonte: CoHotel Consultoria 24 Ano 5
  25. 25. Projeções financeiras Salários e encargos sociais • Os gastos com salários e encargos representam aproximadamente 50% do total de gastos de um hotel, consumindo geralmente cerca de 20% a 35% da receita líquida • Estimamos a necessidade de um quadro de funcionários com 45 colaboradores, conforme será descrito a seguir • O gasto médio com colaborador por mês será de aproximadamente R$2.870,40, no primeiro ano de operação, média normal para o padrão dos hotéis da cidade Salários e encargos sociais R$ Inflacionados 2.2 Salários e Encargos Sociais % da receita Líquida Salários e encargos Sociais Crescimento Número de Colaboradores Média mês/Colaborador 1.550.016 27,0% 1.658.517 22,9% 1.774.613 20,5% 1.898.836 19,2% 2.031.755 18,7% R$ 1.550.016 R$ 1.658.517 R$ 1.774.613 R$ 1.898.836 R$ 2.031.755 - 7% 7% 7% 7% 45 45 45 45 45 R$ 2.870,4 R$ 3.071,3 R$ 3.286,3 R$ 3.516,4 R$ 3.762,5 Fonte: CoHotel Consultoria 25
  26. 26. Projeções financeiras Salários e encargos sociais Cargos Qtde Salário Gerente Geral 1 R$ 7.000 Controller 1 R$ 5.000 Gerente Serviço 1 R$ 2.500 Governanta 1 R$ 2.200 Recepcionistas 6 R$ 1.200 Auditor Noturno 1 R$ 2.000 Reservas 1 R$ 1.250 Arrumadeiras/ Limpeza 11 R$ 950 Eventos 0 R$ 1.500 Seguranças 4 R$ 1.600 Chefe de Cozinha 1 R$ 2.200 Cozinha e Restaurante 10 R$ 1.100 Recursos Humanos 1 R$ 2.200 Auxiliar Administrativo 3 R$ 1.800 Manutenção 2 R$ 1.800 Marketing e Vendas 1 R$ 1.800 Total 45 R$ 2.870 Encargos Sociais Férias Décimo Terceiro Vale Transporte Alimentação Assistência Médica INSS FGTS Outras Total Fonte: CoHotel Consultoria % 10% 8% 5% 10% 11% 20% 10% 10% 84% Total Ano R$ 84.240 R$ 67.392 R$ 42.120 R$ 84.240 R$ 92.664 R$ 168.480 R$ 84.240 R$ 84.240 R$ 707.616 Salário Total R$ 7.000 R$ 5.000 R$ 2.500 R$ 2.200 R$ 7.200 R$ 2.000 R$ 1.250 R$ 10.450 R$ R$ 6.400 R$ 2.200 R$ 11.000 R$ 2.200 R$ 5.400 R$ 3.600 R$ 1.800 R$ 70.200 Encargos R$ 5.880 R$ 4.200 R$ 2.100 R$ 1.848 R$ 6.048 R$ 1.680 R$ 1.050 R$ 8.778 R$ R$ 5.376 R$ 1.848 R$ 9.240 R$ 1.848 R$ 4.536 R$ 3.024 R$ 1.512 R$ 58.968 Total mês R$ 12.880 R$ 9.200 R$ 4.600 R$ 4.048 R$ 13.248 R$ 3.680 R$ 2.300 R$ 19.228 R$ R$ 11.776 R$ 4.048 R$ 20.240 R$ 4.048 R$ 9.936 R$ 6.624 R$ 3.312 R$ 129.168 Total ano R$ 154.560 R$ 110.400 R$ 55.200 R$ 48.576 R$ 158.976 R$ 44.160 R$ 27.600 R$ 230.736 R$ R$ 141.312 R$ 48.576 R$ 242.880 R$ 48.576 R$ 119.232 R$ 79.488 R$ 39.744 R$ 1.550.016 • Número de funcionários e proventos estimados com base em operações similares e nas taxas de ocupação projetadas • Estimado Dissídio de 7% ao ano • Não considerada Taxa de Serviço 10% da Receita 26
  27. 27. Projeções financeiras Salários e encargos sociais Salários e encargos sociais Em R$ mil 27,0% 22,9% 20,5% 19,2% 18,7% R$ 1.899 R$ 1.550 R$ 1.775 R$ 2.032 R$ 1.659 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Salários e encargos sociais Fonte: CoHotel consultoria 27 % Receita Líquida
  28. 28. Projeções financeiras Outras despesas operacionais • Outras despesas operacionais englobam todos os outros gastos necessários à operação do hotel, e serão explicados nos próximos slides • Outras despesas operacionais consomem cerca de 20% a 30% da receita líquida de um hotel dessa categoria. Outras despesas operacionais R$ Inflacionados 2.3 Outras despesas operacionais % da receita Líquida Habitações Alimentos e Bebidas Administrativas Marketing e Vendas Manutenção Utilidades 1.513.262 26,3% 1.769.016 24,5% 2.057.070 23,8% 2.314.809 23,4% 2.526.529 23,2% R$ 564.005 R$ 661.099 R$ 786.133 R$ 896.246 R$ 983.937 R$ 60.160 R$ 63.769 R$ 76.359 R$ 87.380 R$ 96.025 R$ 300.776 R$ 334.753 R$ 368.573 R$ 400.823 R$ 430.374 R$ 149.707 R$ 187.201 R$ 223.027 R$ 254.577 R$ 279.749 R$ 151.200 R$ 160.512 R$ 170.407 R$ 180.922 R$ 192.096 R$ 287.414 R$ 361.682 R$ 432.571 R$ 494.861 R$ 544.348 Fonte: CoHotel Consultoria 28
  29. 29. Projeções financeiras Outras despesas operacionais Outras despesas operacionais As despesas fixas aumentam 6% a.a. Custos e Despesas Operacionais Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 1. Habitações 564.005 661.099 786.133 896.246 983.937 11% 10% 10% 10% 10% 318.819 128.876 43.935 17.574 45.300 1.500 8.000 401.202 136.609 46.571 18.628 48.018 1.590 8.480 479.838 165.658 56.474 22.590 50.899 1.685 8.989 548.935 190.922 65.087 26.035 53.953 1.787 9.528 603.828 210.472 71.752 28.701 57.190 1.894 10.100 60.160 63.769 76.359 87.380 96.025 9% 8% 8% 8% 8% 5.272 12.888 6.000 36.000 5.589 13.661 6.360 38.160 6.777 16.566 6.742 46.274 7.810 19.092 7.146 53.332 8.610 21.047 7.575 58.793 3. Administrativas 300.776 334.753 368.573 400.823 430.374 % da Receita Líquida 5% 5% 4% 4% 4% 68.979 11.497 216.000 1.800 2.500 86.804 14.467 228.960 1.872 2.650 103.817 17.303 242.698 1.947 2.809 118.767 19.794 257.259 2.025 2.978 130.643 21.774 272.695 2.106 3.156 % da Receita de Quartos 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 Comissão de Vendas e Reservas Lavagem de Roupa Suprimentos Hóspedes Suprimentos de Limpeza TV a Cabo (Fixa) Impressos Utensílios e Uniformes(Fixa) 2. Alimentos e Bebidas % da Receita de A&B 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Material Limpeza Lavagem de Roupa Uniformes (Fixa) Cardápios/ Utensilio e Outras Comissão de Cartões Despesas Bancárias CPD/ Contabilidade Impressos Seguros Resp. Civil (Fixa) Fonte: CoHotel Consultoria 29 Premissas 6% da Receita Bruta de Quartos R$ 4,40 por quarto ocupado R$ 1,50 por quarto ocupado 40% dos suprimentos Hóspedes R$ 25 por ponto por mês - 151 pontos R$ 1.500 Verba anual estimada R$ 8.000 Verba anual estimada 30% 10% R$ 6.000 R$ 36.000 dos gastos com suprimento nas habitações dos gastos com lavagem nas habitações Verba anual estimada Verba anual estimada 3% 0,2% R$ 18.000 R$ 1.800 R$ 2.500 de comissão sobre 40% da Receita da receita por mês Verba anual estimada Verba anual estimada
  30. 30. Projeções financeiras Outras despesas operacionais Outras despesas operacionais As despesas fixas aumentam 6% a.a. Custos e Despesas Operacionais Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 4. Marketing e Vendas 132.462 165.500 197.073 224.885 247.088 2% 2% 2% 2% 2% 1.000 5.000 57.483 68.979 1.060 5.300 72.336 86.804 1.124 5.618 86.514 103.817 1.191 5.955 98.972 118.767 1.262 6.312 108.870 130.643 151.200 160.512 170.407 180.922 192.096 3% 2% 2% 2% 2% 3.000 3.000 4.000 1.200 140.000 3.300 3.300 4.240 1.272 148.400 3.630 3.630 4.494 1.348 157.304 3.993 3.993 4.764 1.429 166.742 4.392 4.392 5.050 1.515 176.747 287.414 361.682 432.571 494.861 544.348 5% 5% 5% 5% 5% 172.448 100.595 14.371 217.009 126.589 18.084 259.543 151.400 21.629 296.917 173.201 24.743 326.609 190.522 27.217 1.496.017 1.747.315 2.031.116 2.285.117 2.493.868 % da Receita Líquida 4.1 4.2 4.3 4.4 Folhetos Outras (Fixa) Propaganda Marketing Institucional 5. Manutenção % da Receita Líquida 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Elétricas Hidráulicas Jardins (Fixa) Uniformes(Fixa) Outras(Fixa) 6. Utilidades % da Receita Líquida 6.1 Energia 6.2 Água 6.3 Gás Total Fonte: CoHotel Consultoria 30 Premissas R$ 1.000 Verba anual estimada R$ 5.000 Verba anual estimada 1,0% da receita líquida 1,2% da receita líquida R$ 3.000 R$ 3.000 R$ 4.000 R$ 1.200 R$ 140.000 Verba anual estimada Verba anual estimada Verba anual estimada Verba anual estimada Elevadores, Caldeiras, Ar Condicionado, etc. 60% da Conta de Utilidades 35% da Conta de Utilidades 5% da Conta de Utilidades
  31. 31. Projeções financeiras Outras despesas operacionais Outras despesas operacionais Em R$ mil 26,0% 24,2% R$ 1.496 Ano 1 R$ 1.747 Ano 2 23,5% R$ 2.031 Ano 3 Outras despesas operacionais Fonte: CoHotel consultoria 31 23,1% R$ 2.285 Ano 4 % Receita Líquida 22,9% R$ 2.494 Ano 5
  32. 32. Projeções financeiras Lucro operacional bruto - GOP Lucro operacional bruto - GOP R$ Inflacionados Demonstrativo de Resultado Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 1. Receita Líquida 5.748.277 7.233.631 8.651.423 9.897.228 10.886.951 2. Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 3.547.495 61,7% 4.025.613 55,7% 4.534.012 52,4% 5.002.805 50,5% 5.411.196 49,7% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 2.200.782 38,3% 3.208.018 44,3% 4.117.411 47,6% 4.894.423 49,5% 5.475.754 50,3% Fonte: CoHotel Consultoria 32
  33. 33. Projeções financeiras Lucro bruto operacional - GOP Lucro bruto operacional - GOP Em R$ mil 44,3% 47,6% 49,5% 50,3% 38,3% R$ 4.894 R$ 5.476 R$ 4.117 R$ 3.208 R$ 2.201 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Lucro bruto operacional - GOP Fonte: CoHotel consultoria 33 Ano 4 % Receita líquida Ano 5
  34. 34. Projeções financeiras Gastos de capital Gastos de capital R$ Inflacionados 4. Gastos de Capital % da receita líquida 4.1 Total da Taxa de Administração 560.782 9,8% 392.526 811.307 11,2% 537.811 1.077.217 12,5% 671.284 1.344.690 13,6% 786.359 1.485.809 13,6% 874.184 Taxa de Administração sobre a Receita Líquida % da Receita líquida R$ 172.448 3% R$ 217.009 3% R$ 259.543 3% R$ 296.917 3% R$ 326.609 3% Taxa de performance (Incentivo) % do GOP R$ 220.078 10% R$ 320.802 10% R$ 411.741 10% R$ 489.442 10% R$ 547.575 10% 4.2 Reserva de Reposição de Ativos 114.966 217.009 346.057 494.861 544.348 2% 3% 4% 5% 5% 43.800 46.428 49.214 52.167 55.296 R$ 300 - R$ 318 6% R$ 337 6% R$ 357 6% R$ 379 6% 9.490 10.059 10.663 11.303 11.981 R$ 65 - R$ 69 6% R$ 73 6% R$ 77 6% R$ 82 6% % da receita líquida 4.3 IPTU e Taxa de Lixo(R$300,00/UH) Valor por Uh Crescimento - Inflação 4.4 Seguros da Propriedade Valor por Uh Crescimento - Inflação Fonte: CoHotel Consultoria 34
  35. 35. Projeções financeiras Gastos de capital • Taxas de administração hoteleira são taxas cobradas universalmente pelas cadeias hoteleiras, – – • Taxa básica de administração: varia de 2% a 8% sobre a receita líquida Taxa de performance ou incentivo: varia de 8% a 15% sobre o lucro operacional bruto – GOP Neste estudo, adotamos as seguintes taxas conforme informações da administradora: – – Taxa de Incentivo - 10% do Lucro operacional bruto – • Taxa Básica de administração - 3% da receita líquida Outras despesas cobradas pelas Administradoras, tais como: vendas, reservas e marketing foram registradas no item Outras Despesas Operacionais (slides 29 e 30) Fundo de reserva para reposição de ativos (Conta Bancária específica): – Calculada sobre a Receita Líquida total: 2% a 5%, aumentando um ponto percentual por ano • O valor do IPTU foi estimado em R$ 300,00 por quarto por ano, totalizando R$ 43.800,00 no primeiro ano de operação, sendo corrigido a 6% ao ano • O valor com seguros da propriedade foi estimados em R$ 65,00 por quarto por ano, totalizando R$ 9.490, sendo corrigido a 6% ao ano 35
  36. 36. Projeções financeiras Gastos de capital Em R$ mil Taxa de Administração R$ 671 R$ 786 Em R$ mil Total Gastos de Capital R$ 874 R$ 1.345 R$ 538 R$ 1.486 R$ 1.077 R$ 811 R$ 393 R$ 561 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 1 Fonte: CoHotel Consultoria 36 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
  37. 37. Projeções financeiras Resultado final antes de depreciação e IR Resultado final R$ Inflacionados Dados Operacionais Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 29.290 54,96% 35.148 R$ 181,4 33.508 62,88% 40.209 R$ 199,6 36.432 68,37% 43.719 R$ 219,5 37.889 71,10% 45.467 R$ 241,5 37.889 71,10% 45.467 R$ 265,6 - 10% 10% 10% 10% 1. Receita Líquida 5.748.277 7.233.631 8.651.423 9.897.228 10.886.951 2. Custos e Despesas operacionais % da receita líquida 3.547.495 61,7% 4.025.613 55,7% 4.534.012 52,4% 5.002.805 50,5% 5.411.196 49,7% 3. Lucro Operacional Bruto (GOP) % da receita líquida 2.200.782 38,3% 3.208.018 44,3% 4.117.411 47,6% 4.894.423 49,5% 5.475.754 50,3% 560.782 9,8% 811.307 11,2% 1.077.217 12,5% 1.344.690 13,6% 1.485.809 13,6% 1.640.000 28,5% 2.396.711 33,1% 3.040.194 35,1% 3.549.733 35,9% 3.989.946 36,6% R$ 11.007 R$ 16.510 R$ 16.085 R$ 24.128 R$ 20.404 R$ 30.606 R$ 23.824 R$ 35.736 R$ 26.778 R$ 40.167 Apartamentos Dia Apartamentos disponíveis ano Apartamentos ocupados % de ocupação Total de hóspede por quarto ocupado Diária média bruta Crescimento anual 4. Gastos de Capital % da receita líquida 5. Resultado líquido antes do IR % da receita líquida 146 53.290 1,2x 0% 6. Indicadores 6.1 Resultado médio por unidade Standard 6.2 Resultado médio por unidade Suíte Fonte: CoHotel Consultoria 37
  38. 38. Projeções financeiras Resultado final antes de depreciação e IR Resultado final antes de depreciação e IR Em R$ mil 33,1% 35,1% 35,9% 36,6% 28,5% R$ 3.040 R$ 3.550 R$ 3.990 R$ 2.397 R$ 1.640 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Resultado final antes de depreciação e IR Fonte: CoHotel Consultoria 38 Ano 4 % Receita Líquida Ano 5
  39. 39. Análises financeiras Ponto de Equilíbrio • Foram consideradas como despesas fixas: – 100% do gasto com salários – Gastos com IPTU e seguros – Outras despesas operacionais fixas, demonstradas nos slides 29 e 30 – 20% dos gastos de energia Ponto de equilíbrio R$ Inflacionados 7. Ponto de equilíbrio 7.1 Custos totais Custos fixos Custos variáveis 7.2 Ponto de equilíbrio receita líquida REVPor 7.3 Quartos ocupados lucro zero % ocupação lucro zero Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 4.108.277 4.836.920 5.611.229 6.347.495 6.897.005 R$ 2.157.768 R$ 1.950.509 R$ 2.250.188 R$ 2.586.732 R$ 2.413.590 R$ 3.197.639 R$ 2.584.872 R$ 3.762.623 R$ 2.763.703 R$ 4.133.302 3.265.984 3.502.773 3.828.716 4.170.287 4.455.118 R$ 196 R$ 216 R$ 237 R$ 261 R$ 287 16.642 31,2% 16.226 30,4% 16.123 30,3% 15.965 30,0% 15.505 29,1% Fonte: CoHotel Consultoria 39
  40. 40. Análises financeiras Estudo de sensibilidade Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação Receitas Despesas Resultado no 1° ano de operação occ% RN* Receita Fixas Variáveis Total Resultado Por UH Por Mês 40% 21.316 R$ 4.183.335 (R$ 2.157.768) (R$ 1.419.492) (R$ 3.577.260) R$ 606.075 R$ 4.151 R$ 346 50% 26.645 R$ 5.229.168 (R$ 2.157.768) (R$ 1.774.365) (R$ 3.932.133) R$ 1.297.035 R$ 8.884 R$ 740 60% 31.974 R$ 6.275.002 (R$ 2.157.768) (R$ 2.129.238) (R$ 4.287.006) R$ 1.987.996 R$ 13.616 R$ 1.135 70% 37.303 R$ 7.320.835 (R$ 2.157.768) (R$ 2.484.111) (R$ 4.641.879) R$ 2.678.957 R$ 18.349 R$ 1.529 80% 42.632 R$ 8.366.669 (R$ 2.157.768) (R$ 2.838.983) (R$ 4.996.752) R$ 3.369.917 R$ 23.082 R$ 1.923 90% 47.961 R$ 9.412.503 (R$ 2.157.768) (R$ 3.193.856) (R$ 5.351.624) R$ 4.060.878 R$ 27.814 R$ 2.318 100% 53.290 R$ 10.458.336 (R$ 2.157.768) (R$ 3.548.729) (R$ 5.706.497) R$ 4.751.839 R$ 32.547 R$ 2.712 Fonte: CoHotel Consultoria *RN = Quartos ocupados ano, em cada taxa de ocupação. 40
  41. 41. Análises financeiras Estudo de sensibilidade Resultado X Taxa de ocupação – 1° ano de operação Resultado no ano por Uh R$ 32.547 R$ 27.814 R$ 23.082 R$ 18.349 R$ 13.616 R$ 4.151 40% R$ 8.884 50% 60% 70% Fonte: CoHotel consultoria 41 80% 90% 100%
  42. 42. Cálculo do valor de venda da unidade Premissas • Para definirmos o valor de investimento máximo justificável, descontamos os rendimentos líquidos dos 5 primeiros anos de operação do hotel, a uma taxa de custo de capital de 12%. Além desse valor, é somado o valor da perpetuidade, descontado pela mesma taxa de custo de capital, ou seja, também 12% • O valor da perpetuidade é calculado através do modelo de Gordon-Shapiro, demonstrado a seguir: • 𝑃0 = , sendo: – P0 = Valor da perpetuidade no ano 5 – D1 = rentabilidade do ano 6 – K = custo de capital no longo prazo – 12% – G = Crescimento ( expectativa de crescimento dos fluxo futuros em 3% a.a.) 42
  43. 43. Cálculo do valor de venda da unidade Unidade Standard • K -Custo do capital – 12% • g - Crescimento no longo prazo - 3% • 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟  𝑑𝑎  𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 = ( .     , % % ) = . , % = R$  306.461 • Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$241.403 (ambos descontados a taxa de custo de capital no curto prazo, 12%) • Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade standard do hotel em estudo é de R$ 241.403 Valor presente dos rendimentos futuros por Uh R$ Inflacionados Unidades Rentabilidade Perpetuidade 140 Ano 1 R$ 11.007 - Ano 2 R$ 16.085 - Valor Presente dos rendimentos futuros Ano 3 R$ 20.404 - Ano 4 R$ 23.824 - Ano 5 R$ 26.778 R$ 306.461 R$ 241.403 Fonte: CoHotel Consultoria 43
  44. 44. Cálculo do valor de venda da unidade Unidade Suíte • K -Custo do capital – 12% • g - Crescimento no longo prazo - 3% • 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟  𝑑𝑎  𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 = ( .     , % , ) % = . , % = R$459.692 • Valor Presente dos rendimentos futuros + perpetuidade no ano 5 = R$362.105 (ambos descontados a taxa de custo de capital no curto prazo, 12%) • Assim, podemos afirmar que o valor do investimento máximo justificável para a unidade suíte do hotel em estudo é de R$362.105 Valor presente dos rendimentos futuros por Uh R$ Inflacionados Unidades Rentabilidade 6 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 R$ 16.510 R$ 24.128 R$ 30.606 R$ 35.736 R$ 40.167 Valor Presente dos rendimentos futuros - Perpetuidade Fonte: CoHotel Consultoria 44 - R$ 459.692 R$ 362.105
  45. 45. Cálculo do valor de venda da unidade Valor de venda x Taxa de custo do capital • Como a taxa de custo de capital varia de um investidor para outro, descontamos os fluxos por diversas taxas. Com isso, evidenciamos as variações no valor do investimento máximo justificável, dependendo do custo de capital de cada tipo de investidor • Por fim, calculamos o VGV (valor geral de vendas), variando conforme as taxas de custo de capital • Consideramos a venda das 146 unidades, todas integrantes do Pool de Locação Hoteleiro e que as mesmas serão entregues, prontas, mobiliadas e equipadas, inclusive as áreas comuns, lobby, restaurante, cozinha, escritórios, etc. • O mobiliário, equipamentos, enxoval, despesas de pré-abertura e capital de giro foram estimados em R$38.000 a R$ 40.000 por Unidade Sensibilidade – Custo de capital Unidade Standard 8% Perpetuidade R$ 551.630 Max investimento justificável R$ 451.345 VGV R$ 63.188.348 Unidade Suíte 8% Perpetuidade R$ 867.612 Max investimento justificável R$ 677.018 VGV R$ 4.062.108 10% 12% 14% 16% R$ 394.021 R$ 316.185 R$ 44.265.890 R$ 306.461 R$ 241.403 R$ 33.796.421 R$ 250.741 R$ 194.045 R$ 27.166.231 R$ 212.165 R$ 161.436 R$ 22.601.079 10% 12% 14% 16% R$ 631.199 R$ 474.277 R$ 2.845.664 R$ 499.859 R$ 362.105 R$ 2.172.627 R$ 416.279 R$ 291.067 R$ 1.746.401 R$ 358.415 R$ 242.154 R$ 1.452.927 Fonte: CoHotel Consultoria 45
  46. 46. Cálculo do valor de venda da unidade Standart Sensibilidade Valor do VGV x Taxas de custo de capital Em R$ mil R$ 63.188 R$ 44.266 R$ 33.796 8% 10% 12% Fonte: CoHotel consultoria 46 R$ 27.166 14% R$ 22.601 16%
  47. 47. Cálculo do valor de venda da unidade Suíte Sensibilidade Valor do VGV x Taxas de custo de capital Em R$ mil R$ 4.062 R$ 2.846 R$ 2.173 8% 10% 12% Fonte: CoHotel consultoria 47 R$ 1.746 14% R$ 1.453 16%
  48. 48. Conclusão • Não cabe a um Consultor decidir se o Investidor deve aplicar seus recursos em qualquer negócio, seja ele hoteleiro ou não. A decisão deriva da sensibilidade, oportunidade e vontade de quem tem o Capital. • Nossos trabalhos são uma opinião isenta, objetiva e técnica, emitida em cenários de estabilidade econômica e política, baseados em desempenhos já testados em todo Brasil, mas que, não raro, não se concretizam em determinadas situações e ou mercados. • Investimentos hoteleiros não são investimentos imobiliários puros e simples, onde o Investidor, depois de concluída a obra em um determinado local e de específico padrão construtivo, trata de conseguir um Inquilino que pague a adaptação ao negócio que será exercido neste imóvel. • A base imobiliária é comum para um investimento hoteleiro, porém este necessita de capitais e recursos adicionais, tais como: Mobiliário, Equipamentos, Decoração, Capital de Giro e, especialmente, uma adequada gestão, compatível com o produto e serviço a ser ofertado. ] • O mercado imobiliário corporativo, de uma forma geral, tem como rentabilidade sobre o Capital investido algo entre 8% a 12% ao ano, isto com um bom inquilino, que no final do contrato, sempre haverá necessidade de reformas e um relativo e normal período de vacância, onde o investidor tem que arcar com custos fixos e eventuais reformas, além de perder a renda. 48
  49. 49. Conclusão • Em face das características da hotelaria, querer alcançar nos primeiros anos de operação altas taxas de retorno, não é ser realista, embora hotéis econômicos, situados em mercados bem segmentados, carentes de bons produtos, com preços justos e com alta demanda, quase sempre, alcançam taxas de retorno acima do mercado financeiro, já nos primeiros anos. • O hotel será uma propriedade moderna, com áreas planejadas e adequadas, administrado por reconhecida empresa hoteleira, com larga e comprovada experiência e terá sempre a manutenção em dia, o que facilitará sua maturação, pela boa aceitação da demanda e mais ainda, sua perpetuidade e lucratividade. • As taxas de ocupação neste estudo foram projetadas a partir de 2016 e as Receitas e Despesas foram estimadas e projetadas com base em abril de 2013 e inflacionadas a 6% ao ano projetado. • Esclarecemos que por se tratarem de estimativas, as previsões, Projeções Financeiras e as conclusões aqui contidas, não poderão ser tomadas como resultados líquidos e certos a serem alcançados, isentando a CoHotel e seus sócios de qualquer responsabilidade quanto à realização dos mesmos. São Paulo, 29 de abril de 2013 CoHotel – Consultoria Hoteleira Ltda. 49
  50. 50. A. 9 de Julho, 3229 – Cj 1101 Cep: 01407-000 – São Paulo -SP Tel: (11) 2539-9422 Jorge Luiz C. Duarte jduarte@cotelbr.com.br Roberto M. R. Duarte roberto@cotelbr.com.br
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