Your SlideShare is downloading. ×
0
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Hybride Vastgoed Constructies en bijzonder beheer bij banken

939

Published on

Published in: Economy & Finance, Business
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
939
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
7
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide
  • Het Vastgoed CC
  • Transcript

    • 1. HYBRIDE VASTGOED-CONSTRUCTIES TUSSEN KOOP EN HUUR 2010
    • 2. Waarom deze presentatie? <ul><li>Changing the game: Nieuwe mogelijkheden bieden nieuwe kansen in de vastgoedmarkt. </li></ul><ul><li>Voorkomen afschrijvingen op Vastgoedhypotheken, reductie van risico’s in obligo. </li></ul><ul><li>Voorkomen negatieve prijsspiraal vastgoed door gedwongen verkopen. </li></ul><ul><li>Nieuwe klanten en rendabele investeringen. </li></ul>
    • 3. Hybride Vastgoedconstructies <ul><li>Hybride Vastgoedconstructies tussen koop en huur van vastgoed zijn constructies waarbij gebruikers en beleggers beogen om voor een langere termijn gezamenlijk vastgoed in eigendom te nemen of te verwerven, waarbij beide partijen een duidelijk belang hebben in de exploitatie en de toekomstige waardeontwikkeling. </li></ul><ul><li>Maar wat is de meerwaarde? </li></ul>
    • 4. Waarom Hybride Vastgoedconstructies? <ul><li>Continuïteit van Belegger; </li></ul><ul><li>Eigendom en invloed voor de Gebruiker; </li></ul><ul><li>Zekerheid voor de Bank; </li></ul><ul><li>Nieuwe markt voor makelaars en vastgoed adviseurs. </li></ul><ul><li>Meer waarde, minder risico </li></ul>
    • 5. Voor de Belegger <ul><li>Beter rendement bij lager risico; </li></ul><ul><li>Hogere garantie van huurder dan standaard bankgarantie; </li></ul><ul><li>Opbouw duurzame relatie met gebruikers </li></ul><ul><li>Lagere leegstand; </li></ul><ul><li>Transparantie in relatie met de gebruiker. </li></ul>
    • 6. Voor de Gebruiker <ul><li>Opbouw vermogen in vastgoed; </li></ul><ul><li>Aankoop eigen pand; </li></ul><ul><li>Spreiding van risico; </li></ul><ul><li>Minder kapitaalbeslag dan bij volledig eigendom; </li></ul><ul><li>Meer invloed en zeggenschap over het vastgoed; </li></ul><ul><li>Lagere huisvestingslasten; </li></ul><ul><li>Fiscale mogelijkheden DGA’s. </li></ul>
    • 7. Voor de Hypotheekverstrekker <ul><li>Hogere solvabiliteit (afhankelijk van constructie), meer kasstroom; </li></ul><ul><li>Meer garanties, de kans dat beide partijen failleren is kleiner; </li></ul><ul><li>Minder risico’s doordat er lange termijn commitment wordt aangegaan; </li></ul>
    • 8. Verschillende constructies <ul><li>Fiscaal juridisch: met en zonder rechtspersoonlijkheid; </li></ul><ul><li>Aandelen vs opties; </li></ul><ul><li>Minderheids- en Meerderheidsbelang; </li></ul><ul><li>Eindsituatie: volledige koop?; </li></ul><ul><li>Onvolledige Sale-and-leaseback. </li></ul>
    • 9. Bijzondere situaties <ul><li>Vastgoedfinancieringen bij bedrijfsovernames; </li></ul><ul><li>Belegger en gebruiker verwerven samen leegstaand vastgoed; </li></ul><ul><li>Gebruikers met gezonde kasstroom, maar geen mogelijkheden voor hypothecaire financiering; </li></ul><ul><li>Beleggers die behoefte hebben aan meer dekking en/of kasstroom; </li></ul><ul><li>(dreigende) Insolventie, als alternatief voor veilingen. </li></ul>
    • 10. Bijzonder Beheer <ul><li>Veilingen en ongewenst in de lucht houden van Vastgoed(objecten) moet worden voorkomen! In de volgende situaties moeten de mogelijkheden onderzocht worden: </li></ul><ul><li>Preventieve maatregelen voor vastgoedbeleggingen, met weinig vermogen. </li></ul><ul><li>Deels verhuurde portefeuilles en objecten met weinig of negatief eigen vermogen; </li></ul><ul><li>Leegstaande portefeuilles en objecten; </li></ul><ul><li>Kritische succesfactor intenties en belangen huurders c.q. gebruikers in de markt. </li></ul>
    • 11. Reductie bijzondere risico’s <ul><li>Huurder krijgt/koopt een optie en betaalt een optiepremie; </li></ul><ul><li>Optiepremie is tevens rentedragende achtergestelde lening; </li></ul><ul><li>Optiepremie wordt gebruikt om extra af te lossen; </li></ul><ul><li>Uitoefenprijs optie in jaar 10 is de hoogste waarde van de beleggingswaarde, executiewaarde, of pro resto hypotheek in jaar 0; </li></ul><ul><li>Percentage van de aandelen van de optie is afhankelijk van de solvabiliteit en kracht van de belegger en de kwaliteit van het vastgoed. </li></ul>
    • 12. Preventie bij probleemhypotheken <ul><li>Voor beleggers met een lage solvabiliteit, maar zonder problemen kunnen toekomstige risico’s worden verminderd: </li></ul><ul><li>Extra aflossen en versterken solvabiliteit (eigen vermogen + achtergestelde lening); </li></ul><ul><li>Verminderen van de kans op leegstand; </li></ul><ul><li>Gelijk of beter rendement voor belegger; </li></ul><ul><li>Versterken kasstroom. </li></ul>
    • 13. Redding voor verhuurde objecten <ul><li>Huurders nemen een optie op het vastgoed of de aandelen en betalen hiervoor een premie: </li></ul><ul><li>Huurders realiseren een hoog rendement (buy low!); </li></ul><ul><li>De optiepremie zorgt voor een versterking van de kasstroom en een versterking van de solvabiliteit; </li></ul><ul><li>Een total loss voor de belegger wordt voorkomen, een positief rendement mag worden verwacht; </li></ul><ul><li>Er zijn meer garanties voor de bank dat rente en aflossing wordt betaald. </li></ul>
    • 14. Alternatief voor veilen bij leegstand <ul><li>De optieconstructie kan beschouwd worden als een termijnkoop met een 100% financiering; </li></ul><ul><li>Gebruiker wordt eigenaar na 10 jaar huren; </li></ul><ul><li>Eigenaar/gebruiker begint met aflossen en koopt daarna; </li></ul><ul><li>Indien de bank later alsnog veilt is een periode wel een aantrekkelijke opbrengst genoten; </li></ul><ul><li>Door de gekozen financieringsconstructie is leegstaand vastgoed bij bijzonder beheer ineens extra aantrekkelijk; </li></ul><ul><li>Nieuwe markt ontstaat voor onaantrekkelijk en leegstaand vastgoed, waar eigenaar/gebruikers dit kunnen verwerven door financiering met toekomstige kasstroom. </li></ul>
    • 15. Kansen Bijzonder Beheer <ul><li>Ter preventie van insolventie opzetten advies- en bemiddelingsstructuur voor (particuliere) beleggers: Vormgeven en bemiddelen bij Hybride Vastgoedconstructies; </li></ul><ul><li>Oprichten Hybride Vastgoedfonds(en) als alternatief voor veilen van vastgoed, waarin derden kunnen participeren. </li></ul>
    • 16. Bemiddeling- en adviesnetwerk <ul><li>Banken kunnen niet optreden als bemiddelaar voor beleggende klanten en/of hun huurders. Banken hebben ook contacten met netwerken van vastgoed professionals die kunnen adviseren. Deze professionals moeten leren aanvoelen of hybride constructies mogelijk zijn en de toegevoegde waarde voor partijen analyseren en beredeneren. Hybride Vastgoedconstructies zijn een extra instrument om kasstroom of dekkingsproblemen op te lossen of te voorkomen. </li></ul>
    • 17. Oprichting Vastgoedfonds(en) <ul><li>Vastgoed dat op de veiling tegen de bodemprijs wordt ingekocht zou kunnen worden opgenomen in speciale vastgoedfondsen. Deze vastgoedfondsen kunnen rendement maken met het hybride verhuren en verkopen van vastgoed. Banken kunnen aandelen van dergelijke fondsen uitgeven. Dit brengt een eindoplossing in beeld en verhoogt tussentijds de verhandelbaarheid. Vastgoed moet wel eerst worden geclassificeerd op basis van risico/rendement profiel. </li></ul>
    • 18. Let’s make the change <ul><li>drs. HML van der Gun MRE </li></ul><ul><li>0626 044527 </li></ul><ul><li>[email_address] </li></ul><ul><li>www.vandergunvastgoed.nl </li></ul>

    ×