一、總裁專欄 1.從高齡社會看到的房產新趨勢 2.房市下半年的寶可夢在哪裡？ 二、不動產新聞 1. 全台房地產烏雲迷濛國揚、太子轉戰南台灣為什麼？ 2.陸客不來雙北飯店現拋售潮 3.房市冷房屋稅收714億元創歷史新高 4.建商恐掀倒閉潮 5.房貸餘額新高建築融資減 6.北市蛋黃區哪裡最慘？信義、大安雙殺 三、經濟新聞 1.吸引國際專才七面向鬆綁 一、總裁專欄 1. 從高齡社會看到的房產新趨勢

1. 2016.08.Week4 房市新聞
一、總裁專欄
1. 從高齡社會看到的房產新趨勢
2. 房市下半年的寶可夢在哪裡？
二、不動產新聞
1. 全台房地產烏雲迷濛 國揚、太子 轉戰南台灣 為什麼？
2. 陸客不來 雙北飯店現拋售潮
3. 房市冷 房屋稅收 714 億元創歷史新高
4. 建商恐掀倒閉潮
5. 房貸餘額新高 建築融資減
6. 北市蛋黃區哪裡最慘？信義、大安雙殺
三、經濟新聞
1. 吸引國際專才 七面向鬆綁
一、總裁專欄
1. 從高齡社會看到的房產新趨勢
理財周刊第 834 期
越來越多銀髮族選擇與伴侶同住或獨居，而不與子女同住。而收入較高的銀髮族也希望有更佳的環
境養老，設備友善的銀髮住宅未來將成為新趨勢。
目前台灣最迫切的問題首推少子化及人口高齡化，這已不單純是社會問題，更是經濟上的重大難
題。而物價不斷上漲，實質薪資凍漲，年輕人住屋方面以租代買情形可能會更普遍，且恐難有心力
給予父母足夠的經濟支撐，但是針對財力較雄厚的銀髮族，房地產市場的商機潛力卻是不可限量。
台灣早已步入「高齡化社會」，加上觀念改變，晚婚、晚育、不生，使得少子化問題日益嚴重。根
據國發會「一○三年至一五○年人口推計報告」，台灣出生死亡人口最快在二○一七年進入死亡交
叉點，人口將呈現負成長，二○二五年老年人口將達二○％，正式進入「超高齡社會」。此外，根

2. 據內政部統計資料，台灣二○一五年三十至三十九歲未婚人口男性高達四七％，女性高達三三％，
愈來愈多人選擇晚婚或不婚，推估未來老後無子人數將增加。
針對即將到來的超高齡社會，銀髮族可能選擇在宅老化、一般的福利機構、銀髮住宅。雖然銀髮住
宅型態挑戰國人傳統「孝道」觀念，目前還未被普遍接受，但面對五十歲至六十五歲未來潛在消費
族群，隨著教育水準提高、觀念開放、經濟獨立，越來越多銀髮族選擇與伴侶同住或獨居，而不與
子女同住。而收入較高的銀髮族也希望有更佳的環境養老，享受便利的設施，同時保有尊嚴，因此
設備友善的銀髮住宅未來將成為新趨勢。
另外，台灣的房屋自有率高達七○％，選擇在宅老化的銀髮族也不在少數。若擁有一屋以上房子，
即使不依靠子女，也可當包租公包租婆；但若只有一屋，且退休後未有穩定經濟來源，則可考慮「以
房養老」。已有許多銀行提供商業型「以房養老」進行不動產逆向抵押貸款，申請人抵押房產給銀
行，銀行再定期給付申請人近似年金的生活費。「以房養老」在台灣是新的觀念，因此仍有許多不
足，也需要更多配套措施來改善，除了制度方面，硬體方面可能也須配合業者提供足夠的安全設施，
使人安心在宅老化。
不論選擇何種方式老化，台灣的房地產對於銀髮族而言改善空間仍然很大，未來以銀髮族為市場導
向的產品成長空間也很大，銀髮族不妨多評估自身財務狀況，以便享受有品質及有尊嚴的晚年生活。
2. 房市下半年的寶可夢在哪裡？
2016-08-22 經濟日報【黃鵬䛥】
近來，手機遊戲「POKEMON GO」風靡全球，同樣的也在台灣造成一股「抓寶」瘋，這款遊戲成
功掌握了玩家的心理，並延伸出更多的商機，觀察手機遊戲是掌握消費者心理所引爆的熱潮。另觀
房地產市場今年上半年交易卻冷颼颼，在全台買賣移轉量僅 108,581 件的情況，不知下半年房市
的寶可夢會在哪裡？
「悶」房市沉寂已久，欲尋找房市的寶可夢蹤跡，首先要從整體經濟的大環境來看，目前 M1B 及
M2 持續著黃金交叉，顯示出市場上的資金充足，繼出口連 17 黑後，7 月出口終於翻紅，從國發
會發布的經濟景氣對策訊號燈連亮三顆黃藍燈，也可看出大環境正逐漸撥雲見日走出陰霾。其中，
影響人民房市信心的一項重大因素即是整體經濟狀態，若是未來下半年經濟持續復甦回溫，可較有
力道支撐房市，較不容易出現崩盤的情況。另外，現在鬆綁的不動產信用管制、位於低檔的房貸利
率，以及內政部次長花敬群再次重申房屋稅對於自住客將採輕稅原則等等，都是較有利於房市發展
的環境。
除了整體政經環境之外，近來建商多大打「讓利」，以激出買氣，行銷手法固然為成功因素之一，
但最重要的仍是充分掌握住了消費者的「心理」，唯有適度降價有誠意的物件才是消費者想要捕捉
的寶可夢。目前房市並不缺自住客，也並非沒有購屋需求，消費者只是在等待理想的寶可夢出現。

3. 下半年的房市，降價的「讓利策略」應會愈演愈烈，這波讓利風潮，已形成房市界的寶可夢風潮，
某建商表示：「現在價格不這樣賣就會賣不出去。」而除了新成屋之外，中古屋甚至是豪宅的成交
行情也都出現房價下滑，近來豪宅價格下修自住客搶進的新聞不斷，顯示出只有降價屋才賣得出
去，其中一著名例子是眾所皆知的名模林志玲日前入手新豪宅，以 1.57 億元 75 折的價格買下 210
坪的豪宅，。由建商讓利開出紅盤與林志玲的例子可知，不管對任何身分的人而言，只要價格合理
且在相對低點，都是自住客進場的好時機。
「降價、降價、降價」是促銷所有商品的不二法門，也是所有行銷最愛的手法，「有感的便宜」才
是抓住消費者心理的成功因素。下半年房市，因新北市某建商破天荒的讓利正式引爆房市的寶可夢
風潮，其成功手法也帶動其他業者，現在建商大多已不再堅持價格，主力集中在降價出售餘屋，而
中古屋市場屋主的心態也開始逐漸軟化，降價意願大增，有意願購屋之自住客，提早準備相信可以
POKEMON GO 抓寶成功，而房市下半年交易量，可望隨著「有感讓利」的增加而優於上半年。
二、不動產新聞
1. 全台房地產烏雲迷濛 國揚、太子 轉戰南台灣 為什麼？
2016-08-22 經濟日報【林政鋒】
全台房地產烏雲迷濛，南部地區因自住客支撐，台南、高雄房市相對晴朗，吸引國揚（2505）、興
富發、遠雄等中北部建商南下牧馬，高雄建商京城年底前推 310 億元建案大軍因應，戰況激烈。
京城建設經理周敬恆說，台南、高雄房價基期低，前一波台灣房價大漲，南部相對緩和，房地產表
現較合理，如今市況轉弱，南部房價更具親和力，台南與高雄成為當前全台灣房市買氣最強的二個
區域。
資深建商表示，南部家長普遍樂意為子女買房，工地現場常見家長在場付頭期款，當前九成五以上
都屬於自住需求，尤其 1 字頭建案更是強銷，達麗建設的「全民萬歲」是半年來高雄銷售率最佳
建案之一，顯見 1 字頭房價威力。
法人指出，與全台灣相比，南部房市買氣頗為凸出，包括國揚、太子、興富發、遠雄、富邦建設等
紛紛南下牧馬，尤其富邦建設首次到高雄文山特區推 1 字頭建案，發動旗下金融與保險體系人海
戰術全力挹注，創造聲勢受到矚目。
國揚在台南的翡翠森林系列，則看中台南人愛住透天別墅的特性，大面積開發大地坪別墅，整體氣
勢頗具吸引力，此案被視為觀察台南府城房市的指標建案。
法人分析，政府打房以來，高雄房價轉向親民，顯示只要建商讓利，首購自住客相當捧場，京城有
310 億元案量蓄勢待發，其價格策略是關鍵，若能引起搶購熱潮，高雄房市將更上層樓。

4. 2. 陸客不來 雙北飯店現拋售潮
2016-08-22 中時電子報【陳宥臻】
陸客減少，以往專接團客的旅館生意慘淡，也興起旅館飯店的銷售高峰潮！今年以來，從雙北市到
宜蘭，已出現多筆待售物件在仲介中瘋傳，其中的明星物件也不乏如宜蘭梅花湖旁土地，持有者是
立德飯店，市場開價 20 億元。
雙北市今年以來出現不少投資旅館業的熱搜物件，根據商仲業者透露，包括內湖區的麗湖國際大飯
店、開價 24 億元；中山區的台北戀館開價 70 億元，以及大安區的藝宿商旅寧夏館開價 12 億元、
中山區的頂尚飯店開價 8.5 億元；新北市則有新店區碧潭飯店開價 3.6 億元等。
同時，也有土地物件，立德飯店在宜蘭梅花湖持有 a、b、c 三塊土地，加總面積約 1.6 萬坪，其
中 b 土地在今年初由第一太平戴維斯代為標售過，底價 5.9 億元，但當時流標。市場人士指出，
目前立德飯店的宜蘭三塊土地是打包一起賣，市場開價 20 億元，有不少投資方接觸，但還未售出。
立德飯店在汐止、石門水庫都有新建飯店尚未開幕，最知名的據點是在溪頭。此外，位於大直的
「台北戀館」，則是市場上的老物件，隨時都有仲介找到投資人就去跟業主談價錢，目前業主是欣
翰建設，已整合好土地和建物。
第一太平戴維斯主管表示，市場上的旅館物件有的開價高，並不是只有建物價值，持有者是把負債、
經營權等因素全部納入，想要整包「盤」給買方，所以開價會較高，當中有不少複雜的因素。目前
接觸的買家以本國資金為主，外資因為持有台灣不動產的稅負提高，因此投資意願沒有前 2 年強。
市場人士形容，潮水退了才知道誰在裸泳，現在出售的物件，很多都是業主在景氣好時，財務擴張
太快，導致必須出售飯店。甚至市場上也有知名專門放貸給旅館業者的金主，最近也相當淒慘，放
貸出去的錢收不回來，只好催促旅館業者趕快賣飯店來還錢。
3. 房市冷 房屋稅收 714 億元創歷史新高
2016-08-22 聯合晚報【游智文】
房市雖冷，根據財政部今年 1 到 7 月賦稅收入初步統計，房屋稅的稅收累計已達 714 億元，創歷
史新高；房仲表示，房屋稅收短短五年就多了 100 億元，顯示近年房屋稅制改革已有明顯成果。
近年房屋稅制度的改革，包括囤房稅、調高路段率、大幅拉高房屋標準單價以及北市豪宅稅等。
根據財政部公布資料，近年來因地方政府相繼檢討及調整稅基與稅率，房屋稅稅收呈穩定增加之
勢，2012 年實徵淨額為 618 億元，今年 1~7 月房屋稅累計金額則達 714 億元。
相較於房屋稅持續增加的趨勢，和房屋交易熱絡度有關的土增稅與契稅，則雙雙呈現低迷表現，今
年前七月土增稅較去年同期減少 133 億元、23%，契稅則也減少 16.2%。

5. 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，根據去年資料分析，有近半的屋主房屋稅在 2000 元~7000
元之間，這類的屋主應該多適用舊的房屋標準單價，因此受到這波房屋稅大幅調整的影響有限，不
過若是購買 2014 年 7 月以後才完工的新房屋，依各地方政府調整的時間不同，可能有機會收到上
萬元的房屋稅單。
2015 年房屋稅查定稅額統計免稅為 196 萬戶，約占二成，稅額 2000 元以下為 164 萬戶，
2001~7000 元間近 489 萬戶，占比達 48.5％，將近一半。7000 元以上至 3 萬元間約 137 萬戶，
約 6 萬戶稅額逾 10 萬元。
4. 建商恐掀倒閉潮
2016-08-26 經濟日報【陳美玲】
房屋稅、囤房稅雙殺，要在台北市生存的建商越來越辛苦。建商表示，北市府全面調高
2014 年 7 月 1 日完工後的新屋的房屋標準單價達 2.6 倍，案子較小、資金沒那麼雄厚
的建商恐出現財務困難，接下來恐將會出現繳不出房屋稅而倒閉的建商。
建商強調，對政府來說，只是調高房屋標準單價，而對開發商來講，也能夠接受政府調
高房屋標準單價 2.6 倍，甚至提高路段率、非自用適用稅率（囤房稅），但是政府沒考
慮的是，房屋稅的計算公式是「加乘、連動的」，在牽一髮動全身之下，政策又沒 有配
套措施，不僅房屋稅經過「加乘計算」，涉及重複課稅，更直接誤傷自住客以及參與都
市更新的民眾。
建商分析，如果能把加成改為相加計算，或是 1+路段率的 1（原始計算基礎）拿掉，
就能避掉重複課稅問題，「要加徵多少稅可以，但要說清楚並具合理性，不能爆衝式加
稅」，讓房市出現流動性風險，並影響自住民眾的權益。
建商表示，中大型建商財務
較健全，面臨政府暴衝式房
屋稅還可以撐住，但小型建
商因資金有限，房屋稅暴增
讓 他 們 不 僅 以 延 後 拿 使 照
來緩衝，希望以時間爭取空
間，但以現在北市陷入僵局
的買氣來說，這些小建商接
下來恐將出現倒閉的情況。

6. 5. 房貸餘額新高 建築融資減
2016-08-26 經濟日報【吳苡辰】
中央銀行昨（25）日公布 7 月銀行房貸餘額為 6.23 兆元，續創歷史新高，年增率連四
月成長，至 4.74%，為 2014 年 9 月以來、近兩年新高；象徵房市供給面的建築貸款餘
額年增率-1.9%，連八月呈負成長，但減幅已趨緩。
央行統計顯示，全體銀行 7 月房貸餘額 6.23 兆元，較上月大增 311 億元。央行官員表
示，主因在於央行四度降息、鬆綁房市管制措施，且部分區域房價下修，提升民眾購屋
意願；而台北市萬華區 7 月有大量新屋過戶，也是促使 7 月房貸餘額年增率增加原因之
一。
此外，八大公股行庫 7 月承作「青年安心成家方案」餘額 5,191 億元，較 6 月的 5,079
億元，增加約 112 億元，整體比重也由 6 月的 8.19%提升到 8.33%，顯示在部分地區
房價下修，吸引自住買氣回籠，而使自住族群比例逐漸增加。
而顯示建商推案需求的土建融資餘額，繼 4 月開始下滑後，7 月轉為增加，餘額約 1.62
兆元，年增率為-1.9%，雖仍連續八個月負成長，但減幅已較 6 月的-2.77%與 5 月的
-2.05%縮小。
央行官員表示，民眾購屋意願稍加回升，加上建物買賣移轉棟數增加，可能讓建商保守
推案的意願稍微提升，但不能就此表示房市已回溫，仍需持續觀察後續趨勢。
而央行 3 月大幅放寬房市管制措施後，買方看屋意願提高，但是否已反映至交易量，各
界看法則不一。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，雖然以 7 月的建物買賣移轉數據來說，除了高
雄，其餘五都皆較 5 月增加，台北市也連兩個月正成長，不過有可能是受到民眾趕在民
俗月前交屋影響。
陳炳 辰指 出， 觀察 市場 實際 交易
狀況，7 月並未出現明顯好轉，下
半年 房市 持平 可能 性高 ，全 年建
物移轉棟數預估僅有 20 萬棟出
頭。
大型 公股 行庫 主管 表示 ，目 前經
濟景 氣差 ，各 縣市 政府 又調 高房
屋持 有稅 ， 且 建商 新推 案意 願不

7. 高，主要仍在消化舊有餘屋，但 6 月與 7 月的房貸放款占總放款比例，出現微幅增加，
下半年房市應持平或微幅回升。
6. 北市蛋黃區哪裡最慘？信義、大安雙殺
2016-08-24 聯合晚報【游智文】
永慶房產集團業統計，房市冷，買氣持續下探，北市有四個行政區房價較 2014 年下跌
超過一成。蛋黃區信義、大安區已成難兄難弟，跌幅排名分別高居第一、第二名。
永慶房產協理林泰隆表示，房市持續低迷，過去的熱區今年交易量慘淡；買方市場確立，
比價效應將持續發酵，合理實惠的房價才能吸引自住族目光，交易量才有機會擴量。
根據內政部資料，今年台北市 1-7 月買賣移轉棟數為 11,964 棟，只有 2013 年高點的
一半，各行政區中，以內湖量能衰退 65.5%幅度最大，有高達 8 個行政區交易量衰退逾
五成。
林泰隆說，內湖有捷運文湖線經過與內科加持，交通便利加上工作機會多，交易量一直
是北市前三名，不過在整體房市反轉向下，而中古屋市場，也因比價效應而往其他鄰近
區域購屋，交易量衰退最重。
價格方面，據內政
部 所 揭 露 實 價 登
錄資料統計，今年
上 半 年 北 市 各 行
政 區 住 宅 平 均 交
易 單 價 ， 和 2014
年相比，信義區跌
13.1%最 多 ， 大安
區跌 12.9%排名第
二，南港、北投較
2014 年 也 都 有 一
成以上的跌幅。
林泰隆表示，信義、大安位處蛋黃區精華地段，而且是高總價、高單價的豪宅產品聚落，
但在央行限貸，查稅、加稅的狀況下，高總價產品受限最多，交易量縮帶動價跌。南港、
北投則是重畫區新屋量大，比價效應發酵，讓區域房價跌幅明顯。

8. 三、經濟新聞
1. 吸引國際專才 七面向鬆綁
2016-08-22 經濟日報【邱金蘭】
吸引國際專業人才來台，新政府推動攬才計畫，將從七大面向鬆綁法規，包括研議增訂
子女教育經費扣除額，放寬網路金融服務項目，協調大型銀行辦理外籍人士信用卡業務
等，全案最快本周四提行政院會報告。
至於綜所稅課稅方式，例如是否將薪資所得與非薪資所得分開計算稅率，並降低薪資所
得最高稅率等，有關官員表示，這部分將由財政部整體評估，可能列中長期，但不排除
更快，要看財政部研議情況。
為加速產業體質升級，創新驅動新經濟，行政院將創新經濟發展，引人才留台，列為今
年度重要施政重點，並指示國發會彙整各部會意見研提攬才計畫，其中以租稅制度最受
關注。
財政部官員表示，將配合行政院整體留才攬才計畫期程，強化留攬人才租稅及非租稅誘
因，廣泛蒐集意見並通盤審慎評估，如果各界認有採行租稅措施的必要，將參考各國 規
定，在稅收變動幅度最小前提下，研擬具國際競爭力的租稅政策。
據了解，經過多次跨部會研商後，國發會已
完 成 攬 才 計 畫 初 步 方 案 ， 預 計 最 快 本 周 四
（25 日）就可提到行政院會作報告。方案
內容主要從七大面向進行鬆綁，並依立即、
一 年 及 中 長 期 （ 二 至 三 年 ） 三 階 段 時 程 推
動，吸引外籍人才留台、來台。
在 稅 務 方 面 ， 初 步 規 劃 提 供 子 女 教 育 扣 除
額，並由財政部研訂上限，這部分列一年計
畫推動。
金融方面，將協調大型銀行強化對外國人辦
理信用卡業務，強化英文版網路金融服務，
並放寬外匯等網路金融服務項目。