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During bachelor in Economics course, within a team of 3 collegues, I created this b.plan about a start up in building sector. The objective of this b.plan is to show all the aspects of in business of …

During bachelor in Economics course, within a team of 3 collegues, I created this b.plan about a start up in building sector. The objective of this b.plan is to show all the aspects of in business of building houses environmentally sustainable, the profit and loss and break even point reached.

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  • 1. INDICEEXECUTIVE SUMMARY 3CAPITOLO 1 -L’Idea imprenditoriale- 51.1 Presentazione dell’azienda 51.2 Mission 51.3 Descrizione gruppo imprenditoriale e della compagine societaria 51.4 Descrizione del prodotto, mercato di riferimento 51.5 Obiettivi e strategie 6CAPITOLO 2 -L’analisi strategica dell’ambiente esterno ed interno- 82.1 Analisi della domanda 8 2.1.1 Analisi dei segmenti di mercato e stima dei potenziali clienti 92.2 Analisi e dimensione del mercato di riferimento 102.3 Analisi delle fonti del vantaggio competitivo e scelta di posizionamento strategico 11 2.3.1 Ciclo di vita del settore 112.4 Analisi dell’ambiente competitivo 132.5 Analisi PEST 14 2.5.1 Politica 14 2.5.2 Economia 16 2.5.3 Società 17 2.5.4 Tecnologia 182.6 Analisi SWOT 19CAPITOLO 3 -L’Innovazione tecnologica- 213.1 Funzionamento di un dispositivo fotovoltaico 213.2 Caratteristiche del tetto fotovoltaico 213.3 Vantaggi della tecnologia fotovoltaica 23CAPITOLO 4 - Il piano di marketing- 244.1 Prezzo 244.2 Prodotto 244.3 Promozione 244.4 Localizzazione 254.5 Il budget di marketing 254.6 Previsione delle vendite 26CAPITOLO 5 - Il piano operativo- 275.1 Descrizione del processo di produzione del prodotto 27 5.1.1 Analisi del trade-off: make or buy 275.2 Analisi del mercato di approvvigionamento 275.3 Piano dei costi di produzione 28CAPITOLO 6 -Il piano organizzativo- 296.1 Analisi qualitativa e quantitativa del personale 29 1
  • 2. 6.2 Descrizione dell’organigramma aziendale e della cultura organizzativa 29 6.2.1 Servizi esterni 306.3 Assetto societario 30CAPITOLO 7 -Il piano degli investimenti- 317.1 Il budget fonti impieghi 317.2 Investimenti 317.3 Piano del produzione 31CAPITOLO 8 -Il piano dei costi di struttura- 32CAPITOLO 9 -Il piano economico – finanziario- 339.1 Analisi del punto di pareggio 339.2 Conto economico previsionale 339.3 Prospetto dei flussi di cassa 34 9.3.1 Piano ammortamento mutuo 359.4 Analisi di alcuni indici di bilancio 35CAPITOLO 10 -Iter amministrativo per l’avvio dell’impresa- 36ALLEGATI 2
  • 3. E XECUTIVE S UMMARYInformazioni sull’idea progettuale.La SocietàEdilsun è una società immobiliare che si propone di operare nel settore dell’edilizia, puntando ad un businessinnovativo, costruendo abitazioni energeticamente autonome. Il progetto imprenditoriale è il fruttodell’esperienza personale dei soci nel settore delle costruzioni e della loro sensibilità alla tutela ambientale.Prodotto/mercatoIl prodotto offerto consiste in una villetta di 120 mq ripartiti su due piani, dotata di impianto fotovoltaico di 3kw, in grado di renderla quasi totalmente autonoma. Il vantaggio indiscusso che offriamo ai nostri potenzialiclienti è il risparmio energetico, e la possibilità di adeguarsi in anticipo alle future normative che imporrannol’installazione dei pannelli fotovoltaici nelle abitazioni.Il nostro progetto consiste nella realizzazione di dieci villette che formeranno un unico complesso residenzialenel pieno rispetto dell’ambiente, ed in grado di essere autosufficiente dal punto di vista energetico. L’areageografica in cui si intende operare è l’area di espansione edilizia del comune di Vittoria (Ragusa).Il target obiettivoI nostri clienti potenziali si configurano come appartenenti a classi socio-professionali e di reddito medio –alte, che puntano alla ricerca di beni e servizi di qualità superiore. L’obiettivo è quello di riuscire a penetrareil mercato facendo conoscere ai nostri acquirenti un nuovo modo di concepire l’abitazione, sintetizzandoabitabilità e risparmio energetico.Il team imprenditorialemanagerialeIl team della Edilsun è costituito da giovani dottori che, cogliendo le esigenze del mercato, hanno sviluppatoun nuovo modo di concepire la casa. Punto di forza del nostro team è dato dalla presenza dell’arch. AndreaDezio, che si occupa della parte relativa alla progettazione delle villette, e dell’ing. Donato Monteforte, che sioccupa della parte tecnica attinente all’installazione del fotovoltaico. Entrambi sono soci della Edilasun. Ildott. Alessandro Tancredi e il dott. Cristian Donzello si occuperanno degli aspetti economicomanageriali,mentre il dott. Emanuele D’Izzia che ricopre il ruolo di responsabile dei contatti con l’esterno.Aspetti operativiorganizzativiDa un punto di vista operativo, la Edilsun realizzerà i propri immobili tramite un’impresa edile esterna, giàoperante nel settore da diversi anni e in grado di vantare grande esperienza nel settore. L’impresa appaltatrice,quindi, si configurerà come principale fornitore della Edilsun. Il ricorso al mercato avverrà anche per la posain opera degli impianti (elettrico, idrico e fotovoltaico). La scelta del buy ha un duplice obiettivo: uno dicarattere economico, in quanto i processi di produzione possono essere gestiti in modo più efficiente dallasocietà edile esterna (in termini di costi e tempi di realizzo); l’altro obiettivo è di carattere organizzativo,l’outsourcing permetterà alla Edilsun di mantenere una struttura interna snella e flessibile e, allo stesso tempo,di usufruire di conoscenze e competenze tecniche direttamente dal mercato.Strategia competitivaConsiderati la stadio evolutivo e la forma organizzativa del mercato immobiliare: settore maturo econcorrenza monopolistica, la Edlisun intende operare adottando una politica di differenziazione del prodottoche ne giustifichi il posizionamento qualità-prezzo (medio-alto) rispetto all’edilizia tradizionale.Strategia operativaLe opere di edificazione degli immobili saranno effettuate ricorrendo al mercato. la scelta di esternalizzare(buy) le attività di realizzazione del prodotto è dettata dallo status di start up della Edilsun e dalla mancanzadi economie di esperienza nel settore delle costruzioni. Tale scelta, seppur comporti costi di coordinamento e
  • 4. di transazione notevoli, consentirà da un lato di razionalizzare i tempi e i costi di realizzazione delle opere,dall’altro di mantenere una struttura aziendale flessibile.Aspetti economico-finanziariL’investimento iniziale consiste nel sostenimento dei costi connessi all’acquisto dell’area edificabile, nonchédegli oneri connessi alla realizzazione delle opere edili (concessioni edilizie e oneri vari). Le fonti dicopertura dell’investimento sono rappresentate dal capitale sociale per un ammontare di 100.000 edall’accensione di un mutuo di 250.000. La copertura dei fabbisogni di cassa nei vari anni avverrà ricorrendoagli incassi delle somme provenienti dalla vendita degli immobili. Sulla base delle scelte operative che siintende porre in essere la struttura di costo della Edilsun è quasi intermante variabile, pertanto il Break evenpoint già a partire dal primo anno di attività. I flussi della gestione caratteristica sono positivi negli anni2009,2010,2011, solo nel 2013 si registra una perdita di esercizio dovuta all’incidenza contabile dellerimanenze di prodotti finiti. 4
  • 5. Capitolo 1 - L’ idea imprenditoriale -1.1 Presentazione aziendaEdilsun s.r.l. è un’impresa che si propone di operare nel settore edile, in particolare nel business delleabitazioni energeticamente autonome. Costruire immobili che coniughino design, benessere abitativo edelevati risparmi energetici, con conseguente abbattimento dell’impatto ambientale in termini di emissioni diCO2 in atmosfera.Edilsun si pone con un atteggiamento pro-attivo rispetto al binomio edilizia-risparmio energetico.Le nostre abitazioni sono costruite con criteri innovativi che permettono la perfetta integrazione di tecnologiee materiali che assicurano una elevata qualità abitativa, unita ad un ridottissimo consumo energetico.I promotori dell’idea imprenditoriale, infatti, da sempre sensibili alle tematiche ambientali legate allosviluppo eco-sostenibile, e alla luce dei nuovi orientamenti legislativi in materia, puntano alla completasoddisfazione del cliente coinvolgendolo fin dalle fasi di progettazione, in modo da realizzare il migliorpunto d’incontro tra esigenze di progetto ed il totale controllo dei costi di realizzazione. In altre parole:qualità abitativa quale componente della qualità di vita.1.2 Mission aziendaleEdilsun pone al vertice della propria scala valori la soddisfazione del Cliente ed il rispetto per lambiente.Offrire abitazioni qualitativamente superiori, ricche di contenuti tecnici e affidabili nella loro operatività,realizzate nel rispetto del mondo che ci circonda. Cura dei dettagli, risparmio energetico e confort abitativoci contraddistinguono dall’edilizia tradizionale.1.3 Descrizione del gruppo imprenditoriale o della compagine societariaL’idea imprenditoriale nasce dalle aspirazioni dei cinque soci, di voler coniugare conoscenze di carattereeconomico-aziendale con esperienze architettoniche ed ingegneristiche.La compagine sociale è costituita dal dottore Emanuele D’Izzia, dal dottore Cristian Donzello e dal dottoreAlessandro Tancredi che cureranno gli aspetti economico-organizzativi, mentre l’architetto Andrea Dezio el’ingegnere Donato Monteforte si occuperanno della progettazione architettonica delle villette, e degli aspettiingegneresti connessi alla posa in opera degli impianti fotovoltaici.1.4 Descrizione del prodotto, mercato di riferimentoIl nostro progetto consiste nella realizzazione di dieci villette che formeranno un unico complessoresidenziale nel pieno rispetto dell’ambiente, ed in grado di essere autosufficiente dal punto di vistaenergetico.La residenza tipo prevista nel progetto è destinata ad un uso prettamente abitativo. Oltre ad un attentaprogettazione dal punto di vista del design edilizio, lautosufficienza energetica è garantita dal un sistema diimpianto fotovoltaico integrato in ciascun edificio.Nello specifico la nostra abitazione tipo prevede la sola gestione dellambiente:  climatizzazione (regolazione della temperatura e dellumidità dellaria);  riscaldamento dellacqua sanitaria;  illuminazione, illuminazione demergenza e alimentazione demergenza;  distribuzione dellenergia elettrica;  irrigazione del giardino.Con un fabbisogno energetico decisamente ridotto, questo tipo di residenza risulta essere un prodottoinnovativo rispetto a quanto offerto dall’edilizia tradizionale residenziale, e destinato ad un cliente rigoroso 5
  • 6. in termini di etica ambientale, che ha una forte propensione alle nuove frontiere dell’edilizia e che miri adottenere un notevole risparmio economico per gli anni successivi.Fra il risparmio economico nella gestione “intelligente” dell’ambiente interno e l’incremento previsto delvalore di mercato dell’immobile, il ritorno del maggiore investimento iniziale è assicurato in meno di quattroanni dall’acquisto.Acquistare un’abitazione di nuova concezione, dunque, non deve essere visto come una mera spesa, bensìcome un investimento che permette di guadagnare in risparmio energetico oltre che in qualità di vita.L’orientamento al cliente ci permette di coinvolgere il committente fin dalle fasi di progettazione, in mododa realizzare il miglior punto d’incontro tra esigenze espresse in termini di design ed monitoraggio dei costidi realizzazione.1.5 Obiettivi e strategieObiettivi  La strategia che si vuole seguire mira a sottrarsi ad un confronto diretto con le maggiori imprese operante nel settore edile, spostando l’asse competitivo al business delle abitazioni energeticamente autonome.  Orientare l’ offerta di mercato alle nuove esigenze di mercato, in termini di risparmio energetico.  Ampliamento del mercato di riferimento.  Ampliamento parco clienti.  Ottimizzazione delle relazioni con l’impresa appaltante.  Curare l’immagine di impresa impegnata all’osservanza delle normative in tema di rispetto dell’ambiente.Strategia socialeGrazie ad obiettivi strategici chiari, una struttura organizzativa flessibile e orientata al cliente ed al rispettoambientale, Edilsun intende avere un atteggiamento proattivo nei confronti delle attuali normativeriguardanti i consumi energetici e l’edilizia eco-sostenibile. L’impresa è fortemente orientata verso il futuro eintende adottare un comportamento socialmente responsabile. I principi della sostenibilità rappresentano ilfulcro della nostra crescita.Strategia competitiva 6
  • 7.  Penetrazione nel mercato: differenziare il prodotto attribuendogli caratteristiche distintive per il cliente al fine di creare una sorta di vantaggio competitivo rispetto ai principali attori del settore immobiliare.  Edilsun focalizza la propria attenzione solo sui bisogni di alcuni segmenti piuttosto che su quelli dell’intero mercato.  Consolidare e difendere i rapporti con l’impresa appaltatrice per una futura integrazione verticale.Strategie produttiveL’eterogeneità dei competitori, la presenza di barriere all’ingresso, ha dunque favorito sia la scelta dellacollaborazione interaziendale (se pur temporanea e finalizzata ai primi anni di vita dell’impresa), che losviluppo di un sistema strutturato di collaborazioni tra la Edilsun ed un insieme di micro-imprese, terzisti divaria natura. In particolare, il processo produttivo che conduce al prodotto finale, può essere scomposto inquattro macro-fasi: 1. Fornitura per l’edilizia: in questa fase rientrano tutte quelle attività che fanno riferimento alla produzione di materie prime, di materiali, attrezzature ed impianti necessari per realizzare o ristrutturare un immobile di qualsiasi natura. 2. Realizzazione dell’opera: in questa fase rientrano tutte quelle attività che permettono la costruzione di ciascuna residenza, i servizi tecnici, i lavori edili di cantiere, l’installazione/manutenzione di impianti e l’ attività di collaudo. 3. Commercializzazione: in questa fase rientrano tutte le attività legate alla diffusione della conoscenza del prodotto edilizio realizzato. 4. Utilizzo: questa fase riguarda la concreta e compiuta fruizione delle residenze da parte degli utenti finali.Strategia economicaQuesta è concretizzata lungo due linee guida.Da un lato utilizzando con continuità le fonti di energia rinnovabili (energia solare nel nostro caso): almomento la maggior parte di queste forme di energia sembrano essere marginali in termini di redditività,tuttavia, è necessario considerare gli investimenti in queste attività come una modalità per svilupparecompetenze per essere già pronti ad assumere un ruolo di leadership nel caso in cui lo scenario competitivodovesse modificarsi.Dall’altro, mirando ad ottenere miglioramenti a livello di immagine e reputazione, con i clienti,le comunitàlocali e le pubbliche amministrazioni.Ai fini della massimizzazione degli utili nel lungo periodo nel settore immobiliare, sarà fondamentale porrein relazione tra loro le necessità economiche, ambientali e sociali di tutti i portatori d’interesse.Strategia organizzativaLa struttura della nostra azienda è snella e flessibile e comprende sostanzialmente il gruppo dirigente (topmanagement) più i due soci di minoranza che forniscono anche la consulenza tecnica.Il ricorso alla collaborazione con imprese esterne è uno dei punti nodali della nostra organizzazione, ciò sitraduce in una ricerca dei fornitori che condividano i nostri valori e principi. 7
  • 8. Capitolo 2 - L’analisi strategica dell’ambiente esterno ed interno - 2.1 Analisi della domandaL’individuazione del target obiettivo è stata effettuata segmentando la domanda sulla base del redditodisponibile e del livello di istruzione.Coerentemente con il posizionamento strategico, il nostro target di riferimento è rappresentato da famigliee/o individui con reddito medio alto e con un buon livello di istruzione. Nello specifico, la Edilsun siposiziona in una fascia di prezzo medio-alta, offrendo un prodotto di elevata qualità e differenziato rispettoalle strutture abitative offerte dall’edilizia tradizionale. Per la stima dei potenziali acquirenti dei nostri immobili si è, preliminarmente, individuato il numero totaledi famiglie presenti nella città di Vittoria e nella vicina Comiso, quindi si sono individuate le varie fasce direddito. Si ritengono potenziali acquirenti tutte quelle famiglie o soggetti che si collocano in una fascia direddito oscillante dai € 50.000 in su. Considerata la natura del bene, il basso tasso di sostituibilità di unaabitazione e la dimensione dell’investimento, riteniamo che i soggetti individuati possano essere potenzialiacquirenti di un immobile Edilsun. Posto che il reddito è la variabile differenziale per eccellenza, ai finidella quantificazione dei potenziali acquirenti, bisogna considerare all’interno del target individuato lapercentuale di soggetti con un livello di istruzione medio alta (diploma o laurea). Si noti tuttavia, conriferimento ai dati reddituali analizzati, che fattori esogeni quali l’evasione fiscale, ne limitano l’attendibilità. In merito all’analisi qui svolta, si noti che non si è calcolato il mercato potenziale come numerodi abitazioni potenzialmente vendibili, ma in termini di clienti potenziali. Si è già detto, infatti, che la Edilsunopera in un business particolare, nuovo nel contesto geografico di riferimento, rispetto al quale non si hannodati o informazioni. Per tale motivo si ritiene opportuno quantificare un target obiettivo che, in linea con ivalori di reddito e il livello di istruzione considerati, potrebbe affrontare l’investimento in una abitazioneEdilsun, eventualmente alienando l’abitazione principale di cui dispone.Distribuzione fasce di reddito comune di Vittoria FASCIA REDDITO da 1000 a 10000 da 10001 a 40000 6,00% da 40001 a 100000 41,00% 53% 8 DISTRIBUZIONE DELLE FASCE DI REDDITO
  • 9. 2.1.1 Analisi dei segmenti di mercato e stima potenziali clientiLa Edilsun, puntando al risparmio energetico delle abitazioni private, si rivolge a tutti quei soggetti sensibilialle problematiche legate alla tutela dell’ambiente e al risparmio energetico.Da un punto di vista psico-grafico, il nostro target obiettivo è rappresentato da soggetti attenti alleproblematiche riguardanti le fonti energetiche e la disponibilità delle stesse.I nostri clienti potenziali si configurano come appartenenti a classi socio-professionali e di reddito medio–alto, che puntano alla ricerca di beni e servizi di qualità superiore. Le abitazioni Edilsun, puntando albinomio qualità ed innovazione, trovano risposta alle esigenze di coloro che concepiscono ambiente,economia e società come tre elementi non separabili, bensì convergenti verso il progresso sociale. I nostripotenziali clienti riconoscono il valore aggiunto delle abitazioni Edilsun, e la garanzia di avere un ritorno dispesa in termini di risparmio energetico conseguibile negli anni successivi all’investimento.Reddito Medio Dichiarato (2005) € 13.324Numero Famiglie (2001) 18.598Numero Abitazioni (2001) 27.265 Famiglie per numero di componenti - CENSIMENTO 2001* - 1 2 3 4 5 6 o più TOTALEVITTORIA 3.278 4.616 3.676 4.607 1.894 527 18.598 Nuclei familiari per tipologia - CENSIMENTO 2001* - Coppie senza Madre Coppie con figli Padre con figli figli con figli TOTALEVITTORIA 3.991 9.906 238 1.127 15.262 Abitazioni per tipologia duso - CENSIMENTO 2001* - Occupate solo Occupate da da non Abitazioni vuote TOTALE residenti residentiVITTORIA 18.475 175 8.615 27.265 COMUNE DI VITTORIANuclei familiarisoggetti con reddito ≥ € 50.000 = 415*Percentuale di soggetti con livello di istruzione medio-alto = 15,7%*Numero di potenziali acquirenti di una residenza Edilsun = 65*Fonte: dati ISTATTenuto conto che l’area di edificazione è limitrofa al comune di Comiso, rispetto allo stesso è stato calcolatoil numero di potenziali acquirenti delle nostre abitazioni. Reiterando il procedimento si ha: COMUNE DI COMISONuclei familiarisoggetti con reddito ≥ € 50.000 = 231*Percentuale di soggetti con livello di istruzione medio-alto = 18,2%*Numero di potenziali acquirenti di una residenza Edilsun = 42*Fonte: dati ISTAT 9
  • 10. Complessivamente i nostri potenziali acquirenti ammonterebbero a 107, senza considerare l’eventualedomanda proveniente da soggetti non residenti nell’area in esame ( altre famiglie del ragusano attrattedall’innovatività delle nostre abitazioni).Proponendosi di edificare 7 villette, e con 107 potenziali acquirenti il progetto della Edilsun è da ritenersisostenibile in termini di collocazione del prodotto sul mercato. 2.2 Analisi e dimensione del mercato di riferimentoI dati che ci sono stati forniti dai principali studi tecnici di architettura di Vittoria non presentano aspettativeconfortevoli. Il mercato immobiliare del paese presenta, infatti, un eccesso di offerta rispetto alla domanda diimmobili, a causa dell’effetto crisi che ha portato un gelo sull’intero mercato immobiliare. Rispetto alloscorso anno le compravendite sarebbero diminuite mediamente di circa il 32% per cento. La frenata si è fattasentire soprattutto nelle contrattazione relative agli appartamenti (meno 50%), piuttosto che nel compartoresidenziale (considerando anche le villette e le singole unità immobiliari), il quale ha registrato un calo del15%. Considerando la minore rigidità della domanda rispetto al reddito, la crisi economica ha colpitomaggiormente le richieste provenienti dalle classi sociali basse, dalle famiglie monoreddito, dai giovani, daiprecari e dagli immigrati.Principali caratteristiche:  i beni non sono omogenei;  la mobilità dei fattori non è perfetta;  vi è molteplicità di soggetti che domandano e che offrono;  caratterizzato da opacità dei sistemi dei costi e dei prezzi.Criteri utilizzati per la segmentazione del mercato immobiliare: 10
  • 11. 2.3 Analisi delle fonti del vantaggio competitivo e scelte di posizionamento strategicoCaratteristiche delle villette Edilsun:  Destinazione d’uso: RESIDENZIALE  Localizzazione: PERIFERICA  Qualità edilizia: IMMOBILI NUOVI  Tipologia: EDIFICI SINGOLI  Disponibilità: LIBERI 2.3.1 Ciclo di vita del settoreDall’elaborazione dei dati inerenti il settore edile, emerge palesemente che lo stesso si trova in una fase dimaturità, con allarmanti segnali di declino.  La crescita rallenta  La domanda non è solo di dotazione ma anche di sostituzione  Si intensifica la concorrenza sui prezzi  Aumentano gli standard di qualitàLe stime dell’indagine straordinaria dell’Ance mettono in luce, per il 2009, una riduzione dei livelliproduttivi del settore delle costruzioni del 6,8%. Le imprese di costruzioni esprimono forti preoccupazioniper tutti i comparti di attività: -9,2% per la nuova edilizia abitativa, -7,3% per le opere pubbliche, -7,0% perle costruzioni non residenziali private e -4,0% per gli interventi di manutenzione delle abitazioni.La crisi si estende a tutto il territorio nazionale ma si manifesta con maggiore intensità nel nord del paese.Nel sud, invece, i livelli produttivi scendono meno rapidamente.Con riferimento all’area territoriale in cui intende operare la Edilsun (provincia di Ragusa), l’apporto degliinvestimenti in costruzioni alla formazione della ricchezza locale (8,4% - 7° valore nazionale), appare piùrilevante rispetto alla media nazionale (5,2%). 11
  • 12. Fig. Investimenti in costruzioni. Elaborazioni Ance su dati ISTATAnalisi delle compravendite nel mercato immobiliareConsiderato che la Edilsun si configura come una società non direttamente operante nella costruzione diimmobili, ma preliminarmente come immobiliare, di seguito si forniscono i dati relativi al mercatoimmobiliare.Le analisi realizzate dai principali centri studi sul settore immobiliare evidenziano, per il settore residenziale,nel corso del 2008 uninterruzione del trend di crescita, sia nel numero degli immobili scambiati che neiprezzi. I primi nove mesi del 2008 confermano il rallentamento del mercato abitativo in Italia già in attonell’anno precedente.I primi segnali cerano stati già nel 2007, quando dagli 845.052 affari conclusi nel 2006 si era scesi a quota806.225, con un calo del 4,6 per cento. I dati, quindi, confermano la gelata sul mercato immobiliare: loscorso anno le compravendite sarebbero diminuite di circa il 17-18 % a livello nazionale. E dopo un 2008 dadimenticare anche per il 2009 gli operatori del settore si attendono un ulteriore assestamento verso il basso,con un significativo -10%. La frenata si è fatta sentire soprattutto nelle province piuttosto che nelle grandicittà, confermando così la fase discendente del comparto residenziale. La discesa delle compravendite, secondo Scenari Immobiliari, si concentra soprattutto nella fascia dimercato medio-bassa come capacità di spesa (investimento medio è di 50 mila euro), nel quale sono presentilavoratori immigrati e giovani coppie. Questi due gruppi sociali negli ultimi anni, grazie a condizioni moltofavorevoli del credito, avevano assorbito circa un terzo del totale delle abitazioni compravendute. Come silegge dai dati dellAgenzia del Territorio, la riduzione delle compravendite si verifica soprattutto nei comuni 12
  • 13. 2.4 Analisi dell’ambiente competitivoA livello di settore l’impresa subisce cinque tipologie di spinte competitive:Clienti:quanto più forte è il potere di negoziazione dei compratori, tanto più debole è la posizione dell’impresa.Il target obiettivo della Edilsun, rappresentato da soggetti con reddito medio-alto, sensibili alle tematicheambientali, attenti al risparmio energeticvo e con un buon livello di istruzione, non esercita un rilevantepotere contrattuale, per i seguenti motivi:  Elevato tasso di differenziazione dei nostri prodotti rispetto ai concorrenti.  Difficoltà dei clienti di integrarsi a monte.Tuttavia i nostri potenziali clienti potrebbero trovare più conveniente installare nelle proprie abitazionisemplici impianti fotovoltaici, piuttosto che effettuare un investimento in un’abitazione energeticamenteautonoma.Fornitori:rivolgendosi a soggetti esterni durante la fase di realizzazione degli immobili (società di costruzioni, societàper l’installazione dei pannelli fotovoltaici…), la Edilsun sconta un notevole potere contrattuale da partedegli stessi. La forza contrattuale di questi soggetti è riconducibile a:  Volume di affari elevato rispetto alla Edilsun.  Notevole esperienza maturata nel settore.  Elevato grado di coinvolgimento nella fase di realizzazione del prodotto.  Discrezionalità nell’accettare le commesse.Concorrenti:con riferimento all’area geografica in cui la Edilsun intende operare, non sono stati individuati concorrentidiretti.Produttori di beni sostitutivi:rientrano in questo ambito quei soggetti che operano nel settore della bioedilizia e dell’ediliziaecosostenibile, che pur adottando tecnologie differenti a quelle della Edilsun, soddisfano gli stessi bisognidel nostro target obiettivo (rispetto per l’ambiente, risparmio energetico).Potenziali nuovi entranti:si annoverano in questa categoria tutti gli operatori dell’edilizia tradizionale che disponendo di know-how,economie di esperienza...potrebbero facilmente entrare nel nostro business.Anche le società di intermediazione immobiliare, come la Edilsun, si configurano come potenziali nuovientranti. I soggetti che da tempo operano in questo settore, infatti, potrebbero utilizzare i rapporti dicollaborazione maturati negli anni con le società di costruzione, per tentare un ingresso nel business dellecostruzioni energeticamente autonome, o sfruttare le disposizioni legislative statali ed europee, a favore delrisparmio e dell’efficienza energetica:  Imprese che operano nella bioedilizia: si tratta di realtà ancora poco numerose, ma di grande interesse. Attualmente i materiali della bioedilizia sono poco conosciuti e richiesti, in quanto richiedono professionalità e competenze tecniche adeguate ed hanno prezzi più alti rispetto ai 13
  • 14. materiali tradizionali. E’ bene, comunque, rilevare che si sta incrementando la fascia di utenti interessati a vivere in ambienti eco-compatibili.  Investitori/proprietari terrieri: questi per accrescere la redditività dell’investimento sui propri terreni edificabili, tendono ad utilizzare le piccole imprese edili come semplici fornitori strumentali d’opera in virtù di un progetto preliminarmente commissionato agli studi tecnici e di progettazione che funge da piano delle attività.  Studi associati di progettazione: la progettazione edilizia è tradizionalmente un’attività esterna alle imprese edili e ciò ha favorito la loro crescita su base associativa e, da soli o in associazione con privati investitori, tendono talvolta a presentarsi essi stessi come main contractor presso le imprese edili di produzione. Il loro punto di forza è la professionalità tecnica, la rete di relazioni e la conoscenza sul territorio delle imprese più propense a fungere da semplici fornitori d’opera.2.5 Analisi PEST 2.5.1 PoliticaL’Unione Europea, lo Stato Italiano e le Regioni favoriscono e incentivano lo sviluppo del settore delleenergie rinnovabili, offrendo un sostegno economico sia alle imprese che ai privati.Quadro nazionale generaleLe prime regole sulluso razionale dellenergia nel settore edilizio risalgono alla legge 10/1991 anche selintroduzione di una specifica disciplina in materia di certificazione energetica degli edifici si è avuta solocon il Dlgs 192/2005. Le previsioni tecniche contenute in questa norma, valgono però fintanto che le autoritàregionali non si dotano di proprie norme regionali.Negli ultimi mesi si è avuto un proliferare di norme regionali in materia di certificazione energetica degliedifici e di utilizzo di energie rinnovabili per il fabbisogno energetico nel settore delledilizia. Alcune realtàlocali, come ad esempio la Provincia di Bolzano, sono già ad uno stadio avanzato di attuazione di norme inmateria, tanto che già da diversi anni (a partire dalla legge provinciale 4/1993) vi è un obbligo di ottenimentodi una determinata classe di certificazione energetica degli edifici sia civili che commerciali al fine diottenere il relativo certificato di abitabilità. Il 4 marzo lEmilia Romagna ha approvato un atto di indirizzo ecoordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degliedifici nuovi e in ristrutturazione. La legge regionale del 2004 prevedeva già lobbligo, per i comuni, divalutare la fattibilità dellapplicazione di impianti di produzione energetica basati su fonti rinnovabili sualloggi di vario genere. Un altro esempio è rappresentato dalla legge regionale 22/2007 della Liguria, laquale prevede che negli edifici di nuova costruzione debba essere prevista linstallazione di impianti solaritermici per la produzione di acqua calda. La legge regionale 39/2005 della Toscana individua gli interventi ei casi in cui vi è lobbligo di allegare ai progetti unattestazione tecnica di rendimento energetico, rinviandoad un regolamento lindividuazione degli atti di trasferimento degli immobili che dovranno essereaccompagnati da certificazione energetica. Il Piemonte ha approvato la legge regionale 13/2007 in materiadi certificazione energetica degli edifici e degli impianti termici; questi ultimi dovranno essere dotati di un"bollino verde" da parte del manutentore per facilitare pratiche ispettive e di controllo. La Regione Pugliasta invece approvando una innovativa legge regionale sullabitare sostenibile che richiama, in chiaveambientale, tutti i requisiti obbligatori per il consumo energetico del settore immobiliare. Infine, a partiredalla legge regionale 16 aprile 2003, n. 4 (Finanziaria per l’anno 2003), la Regione Siciliana ha avviato unaserie di iniziative finalizzate alla riduzione dei consumi di energia negli immobili e nelle strutture in usoall’amministrazione regionale e agli altri enti pubblici. In tal senso sono state individuate con due successivecircolari assessorili in data 3 luglio 2003 e in data 11 aprile 2005, le iniziative da assumere per ilcontenimento dei consumi e il risparmio dell’energia. Inoltre, è stato attribuito all’assessorato regionale allaPresidenza il compito di proporre iniziative per la promozione della programmazione e della riduzione deiconsumi e la vigilanza sui livelli di realizzazione del risparmio energetico. Sotto il profilo della promozionedelle fonti energetiche rinnovabili, si segnalano i criteri adottati per la realizzazione di impianti per lapromozione di energia mediante lo sfruttamento del sole (decreto assessoriale 17 maggio 2006) e quelli 14
  • 15. relativi agli impianti industriali che sfruttano la medesima fonte energetica rinnovabile (decreto assessoriale14 novembre 2005). I decreti stabiliscono le direttive, i criteri, i titoli abilitativi e le modalità procedurali perl’autorizzazione dei progetti relativi a impianti solari fotovoltaici e termici. Si noti che, con circolare n. 371del 23 gennaio 2008, l’assessorato Territorio e ambiente della Regione Siciliana ha escluso la necessità diesperire la Via per gli impianti fotovoltaici di potenza non superiore a 20 kW. Infine, si segnala che laRegione Siciliana ha approvato il piano energetico regionale.Riferimenti normativi • Legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008): articoli 2, commi 143-144-145-146-147-148-149-150-151-152-153-1541:  Riduzione ICI per chi installa impianti da fonte rinnovabile: trova conferma la norma che consente ai Comuni di fissare, a decorrere dal 2009, unaliquota ICI agevolata, inferiore al 4 per mille, per chi decida di installare impianti da fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica e/o termica per uso domestico. L’aliquota agevolata è applicabile alle unità immobiliari oggetto degli interventi e può avere una durata massima di tre anni per gli impianti solari termici e di cinque anni per tutte le altre tipologie di fonti rinnovabili.  Proroga detrazione Irpef 36% ristrutturazioni e Iva agevolata 10%: sono prorogate per gli anni 2008, 2009 e 2010, per una quota pari al 36% delle spese sostenute, nei limiti di 48.000 euro per unità immobiliare, le agevolazioni tributarie in materia di recupero del patrimonio edilizio.  Proroga detrazione Irpef 55% riqualificazione energetica: sono prorogate fino al 31 dicembre 2010 le detrazioni fiscali del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici previste dai commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007). Per tutti gli interventi la detrazione può essere ripartita in un numero di quote annuali di pari importo non inferiore a tre e non superiore a dieci, a scelta irrevocabile del contribuente, operata allatto della prima detrazione.  Eliminazione obbligo di attestato energetico per sostituzione finestre e installazione pannelli solari: per fruire delle detrazioni del 55% previste dal comma 345 della Finanziaria 2007, limitatamente alla sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, e al comma 346, relativo all’installazione di pannelli solari termici, non è richiesta la documentazione di cui all’articolo 1, comma 348, lettera b), della medesima Finanziaria 2007, cioè l’attestato di qualificazione energetica.  Pompe di calore ammesse alla detrazione del 55%: le disposizioni di cui allarticolo 1, comma 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, si applicano, nella misura e alle condizioni previste, anche alle spese relative alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici. • Decreto Ministeriale 19/02/07 (nuovo Conto Energia): pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 23/02/2007 e subentrato ai precedenti DM del 28/07/2005 e del 6/02/2006 (primo Conto Energia) in materia di incentivazione dell’energia fotovoltaica. Per quanto più in particolare riguarda le tariffe, i seguenti valori (€/kWh) indicano gli incentivi spettanti agli impianti fotovoltaici entranti in esercizio a partire dal 1 o gennaio 2009: Tipologia di impianto fotovoltaico Potenza nominale Parzialmente Non integrato Integrato dellimpianto (kW) integrato1 143. La produzione di energia elettrica mediante impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili, entrati inesercizio in data successiva al 31 dicembre 2007, a seguito di nuova costruzione, rifacimento o potenziamento, èincentivata con i meccanismi di cui ai commi da 144 a 154. Con le medesime modalità è incentivata la sola quota diproduzione di energia elettrica imputabile alle fonti energetiche rinnovabili, realizzata in impianti che impiegano anchealtre fonti energetiche non rinnovabili. Le modalità di calcolo di tale quota sono definite, entro novanta giorni dalla datadi entrata in vigore della presente legge, con decreto del Ministro dello sviluppo economico di concerto con il Ministrodellambiente e della tutela del territorio e del mare. 15
  • 16. 1≤P≤3 0,392 0,431 0,480 3 < P ≤ 20 0,372 0,412 0,451 P > 20 0,353 0,392 0,431 Le tariffe maggiori sono riconosciute ai piccoli impianti domestici fino a 3 kW che risultano integrati architettonicamente. Le tariffe più basse sono invece riconosciute ai grandi impianti non integrati architettonicamente. Le tariffe sono erogate per un periodo di venti anni, a decorrere dalla data di entrata in esercizio dell’impianto e rimangono costanti, non subiscono cioè aggiornamenti ISTAT, per l’intero periodo. I valori indicati nella tabella precedente sono stati decurtati del 2% rispetto alle tariffe indicate nel DM del 19/02/07 (un’ulteriore riduzione della stessa percentuale è prevista anche per il 2010). • Art. 1 – D.A. 22/2009: Misura delle agevolazioni concedibili a fronte delle spese per investimenti ammissibili. (La misura indicata per ciascuna tipologia di aiuto è quella massima, ed è riferita all’ipotesi in cui venga richiesta solo quella tipologia):(1) Espresso in termini di % nominale sulle spese per investimenti ammissibili.(2) La componente dell’aiuto sul finanziamento (sia che si tratti di finanziamento agevolato o di contributo in conto interessi) non può comunquesuperare il 50% o il 40% dell’investimento ammissibile, rispettivamente, per le piccole o per le medie imprese. • Direttiva 2006/32/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio: invita la Comunità Europea a “migliorare l’efficienza degli usi finali dell’energia, controllare la domanda di energia e promuovere la produzione di energia rinnovabile” e gli Stati membri ad “adottare obiettivi nazionali indicativi di promozione dell’efficienza negli usi finali dell’energia e garantire la crescita costante e la sostenibilità del mercato dei servizi energetici”. • Pacchetto clima energia dell’Unione Europea: accordo raggiunto a Bruxelles il 12 dicembre 2008 tra i 27 paesi UE che si pongono di raggiungere entro il 2020 l’obiettivo di ridurre del 20% le emissioni di gas serra, migliorare del 20% l’efficienza energetica e impiegare una quota del 20% di energie rinnovabili. 2.5.2 EconomiaIn questa sezione dell’analisi PEST, si fornisce un quadro di riferimento macroeconomico dell’areageografica all’interno della quale si intende operare.Nello sviluppo dell’analisi a livello locale (provincia di Ragusa), si sono presi in considerazioni i seguentiindicatori: risultati economici, tenore di vita.Risultati economiciIl peso del valore prodotto da Ragusa sul totale nazionale è esiguo, appena lo 0,39% per un valore di circa4.713 milioni di euro. La provincia tuttavia presenta un profilo caratteristico nel contesto italiano; ilcontributo offerto dall’agricoltura alla formazione della ricchezza locale è più che considerevole,conseguendo il primato nazionale con una quota del 12,5%. Importante anche l’apporto dell’artigianato, conil 17% del totale, superiore alla media italiana (12,4%) e primo in ambito regionale (18-esimo in quello 16
  • 17. regionale). Molto soddisfacente l’apporto di costruzioni (8,4% - 7° valore nazionale), mentre scarso sembraessere l’apporto dell’industria in particolare quella manifatturiera (9,3%, 94-esimo valore nazionale). Il Pilpro-capite è di circa 15.200 euro (76° posto in graduatoria) valore che risulta inferiore solo al dato medionazionale che è di oltre 20.000 euro.Tenore di vitaI principali indicatori aggregati del benessere economico raggiunto dalle famiglie mostrano una situazionerelativamente favorevole: Ragusa occupa il 79° posto nella relativa classifica delle province per reddito pro-capite: oltre 11 mila euro (inferiore però agli oltre 15 mila dell’Italia). I consumi pro-capite, viceversa,appaiono meno consistenti:10.216 euro (90° posto a livello nazionale), valore inferiore al relativo datoregionale (oltre 10,58 mila euro). Così come in molte altre province del Mezzogiorno, l’incidenza deiconsumi alimentari (21,6% - 12° valore più alto tra le province italiane) è sensibilmente superiore al datonazionale (17%). Prendendo in considerazione altri segnalatori che danno indicazioni sul tenore di vita degliabitanti della provincia di Ragusa, si può notare una situazione più favorevole. Il numero di auto circolantirapportate alla popolazione residente è di 594,5 ogni 1.000 abitanti di poco superiore al dato nazionale; ilconsumo di carburante (0,34 tonnellate annue, 6° valore più alto) è il più elevato del Mezzogiorno. Ilconsumo di energia elettrica pro-capite è pari a 1.145 KWh (39° valore italiano), superiore al valore medioitaliano (1.123 KWh). Ragusa, infine, si caratterizza per essere la prima provincia siciliana per presenza diautomobili di grossa cilindrata (4,8%).[Fonte: Camera di commercio di Ragusa] 2.5.3 SocietàNel tessuto sociale, a livello nazionale, si sta sviluppando una forte tensione tra l’utilizzo delle fontienergetiche e le problematiche ad esse legate: disponibilità, costi, sostenibilità ambientale.Tanto gli attori politici quanto i cittadini si stanno mostrando molto ricettivi e propositivi in tema di utilizzodi risorse energetiche alternative, lo conferma il fatto che lItalia sta rafforzando la propria politica in materiadi risparmio energetico e di razionalizzazione delluso delle risorse energetiche, con particolare attenzionenel settore delledilizia. Tale politica è implementata nel rispetto della strategia comunitaria in materia dipromozione di energia prodotta da fonti rinnovabili e di riduzione dei consumi energetici. Oltre all’ambitolegislativo, in questi ultimi anni si sono rafforzate ed incrementate anche le attività di informazione, chemirano alla sensibilizzazione dei cittadini, al risparmio energetico contestualmente al tema della sostenibilità.Per quanto concerne la situazione italiana, la quarta edizione del rapporto “Comuni rinnovabili” diLegambiente attesta che sono 5.991 i Comuni in Italia che hanno installato almeno un impianto per l’energiapulita, 2.801 in più rispetto alla rilevazione dello scorso anno. La fonte più sfruttata è il solare, con 5.580comuni che l’hanno adottata. Per gli altri tipi di energie rinnovabili i numeri sono ben diversi: eolico 245comuni, idroelettrico 698, biomassa 604, geotermico 73. Il Rapporto stila anche un elenco dei comunicosiddetti “100% rinnovabili”, cioè quei comuni in cui le fonti rinnovabili sono già un’alternativa concreta alfabbisogno di energia. Alla sensibilità verso le problematiche economico – finanziarie si affianca, anche, quella relativa alrisparmio energetico (collegata anche alla sostenibilità ambientale). Gli individui sempre più spessoavvertono che le fonti di energia non sono inesauribili e che un livello simile di sfruttamento, e diinquinamento delle medesime, produrrà effetti catastrofici tra non molti anni, mettendo in serio rischio lasopravvivenza delle generazioni future. Dinanzi ad un simile scenario, la nostra impresa individua il suotarget obiettivo proprio in queste fasce sociali che sono più sensibili al tema del risparmio energetico e dellefonti di energia alternative. Infatti, la Edilsun fa riferimento alla clientela fatta di soggetti con titoli di studiomedio – alti, aventi una cultura ed un livello reddituale piuttosto elevato. 2.5.4 Tecnologia 17
  • 18. La produzione di energia elettrica da fonte fotovoltaica, anche in considerazione dell’intero ciclo di vita deicomponenti, ha un impatto sullambiente ridotto.La tecnologia fotovoltaica offre i seguenti vantaggi:  Può essere utilizzata ovunque, quando ci sia luce solare (non calore), in montagna come nella piccola isola tropicale, nel deserto come nella zone altamente urbanizzate.  Possono essere evitate le perdite di energia dovute al trasporto, perché nella maggior parte dei casi i dispositivi fotovoltaici vengono installati vicino agli apparecchi che ne utilizzano l’energia, così da eliminare le perdite dovute alla linea elettrica.  Non si produce inquinamento di alcun genere (acustico, atmosferico, ecc.) , non vi sono sprechi e perturbazioni degli ecosistemi.  La manutenzione è minima, non essendoci parti meccaniche in movimento.Possibili scenari futuriConsiderando la straordinaria potenzialità di potere fornire elettricità pulita al 100% in svariati settori, leapplicazioni fotovoltaiche sono da considerarsi tra le più importanti sorgenti di energia per il futuro. Questodiscorso è valido sia per i paesi in via di sviluppo, dove le necessità individuali sono piccole ma numerose,sia per i paesi industrializzati, dove le disastrose conseguenze economico-ambientali dovuteall’inquinamento da produzione di energia elettrica imporranno una drastica sostituzione dei combustibilifossili e nucleari.L’unico ostacolo alla grande diffusione della tecnologia fotovoltaica è il costo, relativamente alto seconfrontato con la tecnologia convenzionale; questo costo comunque diminuisce da parecchi anni in misura,mediamente, del 5-10% all’anno.Si comincia a pensare già da oggi all’integrazione delle celle fotovoltaiche nei tradizionali materiali dacostruzione, come tegole, elementi di facciate, schermi e strutture protettive... ma anche allintegrazione delfotovoltaico come materia di studio nellambito della formazione di professionisti come architetti, ingegneri,elettricisti, installatori, costruttori edili...Costi di utilizzoIl costo dei pannelli è diminuito dal 5 al 10% allanno per una decina danni.Il costo del lavoro può variare, a seconda della situazione locale: fabbricati nuovi o già esistenti, posa insovrapposizione o integrazione della copertura, regolamentazioni specifiche per i permessi di costruzione,norme di allacciamento alla rete, partecipazione del proprietario dellimmobile ai lavori…. La maggior partedel costo è dovuta allinvestimento in materiali, al cui interno i pannelli rappresentano la percentuale più alta(70-80%).Il tempo di ritorno dell’investimento è determinato dallammontare dellaiuto ottenuto dalle diverse autoritàpubbliche (Commissione Europea, amministrazioni nazionali, regionali o locali) o da altri interlocutori(società elettriche, banche, fondazioni private, banche solari …) Questo aiuto può essere apportato in varimodi: sovvenzioni dirette, prestiti a tasso agevolato, deduzioni dimposta o bonus fiscali, tariffe dacquistofavorevoli,…; i dispositivi di sostegno possono evolvere nel tempo, quindi il futuro proprietario è bene che siinformi sugli aiuti disponibili nella propria regione.Stime di crescita dell’utilizzo del fotovoltaico  Raggiungimento quota 1.200 MW nel 2011 (livello nazionale).  Nel 2009 andranno “persi” 300 MW a causa della crisi.  Crescita strettamente dipendente dal sistema di incentivazione (europeo, statale, regionale). 18
  • 19. FONTE: Energy & Strategy Group 2.6 Analisi SWOTL’analisi dei punti di forza e debolezza è necessaria per individuare: da un lato le forze per le quali la Edilsunha una posizione di relativo vantaggio e che può rappresentare un fattore di successo nel settore; mentredall’altro le debolezze che le impediscono di costruire vantaggi competitivi o sostenerli a lungo termine.Le principali criticità:I punti di forza della nostra impresa sono:  Prodotto differenziatoLa Edilsun si propone di entrare nel mercato edile con un progetto altamente innovativo che permetteràall’impresa di differenziare l’offerta rispetto ai concorrenti;  Atteggiamento pro-attivo 19
  • 20. La Edilsun ha interiorizzato l’obiettivo ambientale ha tutti i livelli aziendali. La nostra strategia di impresa cipermetterà di offrire un prodotto già compatibile con le future disposizioni normative riguardanti l’utilizzo difonti energetiche rinnovabili.  Professionalità aziendaleLa qualità del prodotto ed il servizio fornito, ai quali aggiungono come corredo la professionalità, lecompetenze e le conoscenze dei singoli soci.I punti di debolezza dell’impresa possono derivare da:  Settore maturoIl settore edile, così come risulta anche dall’analisi del ciclo di vita, si presenta nella fase di maturità, con unelevato numero di attori che vi operano;  Mancanza di contatti solidi con fornitori specializzatiLa Edilsun essendo una nuova impresa è poco conosciuta dai fornitori che operano in questo settore, ciòindica un elevato potere contrattuale degli stessi;  Prezzi poco competitiviI nostri prodotti si presentano con soluzioni tecnologiche all’avanguardia nel settore, questo incide sul prezzodei prodotti stessi, poco competitivi rispetto a quelli dell’edilizia tradizionale, ma comunque coerenti con laqualità offerta.  Risorse finanziarie inizialiLa neo-impresa Edilsun potrebbe riscontrare notevoli difficoltà del reperimento dei finanziamenti iniziali,legate alla natura di neonata.Rappresentano delle opportunità per Edilsun:  Mancanza di regolamentazioneAspetto principale è la mancanza di una regolamentazione (qualificazione) per l’ingresso nel comparto,anche si in realtà questo permetterebbe di fornire un riconoscimento alle imprese che vogliono competerenella regolarità o sfruttare la leva della qualità.  Disposizioni normative e direttive europeeLa nostra impresa vede una grande opportunità finanziaria nella possibilità di usufruire dei fondi europeistanziati a favore delle imprese che promuovono l’utilizzo di energia rinnovabile; oltre agli le incentivazionistatali;  Nuovo piano casaL’ IVA agevolata sugli immobili e la detraibilità di alcuni costi di costruzione e manutenzioni, incentivano ladomanda del mercato immobiliare.Le principali minacce per la nostra impresa sono:  Crisi nei consumiLa Edilsun soffrirà della crisi dei consumi nel settore edile e della stagnazione del mercato legata alla crisiglobale che sta interessando anche il nostro paese;  Barriere all’ingresso Operando in un settore maturo, la Edilsun potrebbe avere notevoli difficoltà nell’avviare la propria attività enell’affermarsi nel mercato.  Attrattività del businessI concorrenti della Eilsun potrebbero individuare nel suo business una grossa occasione per diversificare lapropria offerta.  Crisi degli istituti finanziariLe difficoltà economico-finaziarie di molte banche potrebbero tradursi per la Edilsun in una impedimentonotevole nel reperimento di fonti di approvvigionamento.  Manodopera qualificataDifficoltà a reperire manodopera qualificata. Ciò mette in evidenza come manchino delle strutture formativeper fornire con continuità una professionalità adeguata agli operatori del comparto. 20
  • 21. 21
  • 22. Capitolo 3 - Innovazione tecnologica -3.1 Funzionamento di un dispositivo fotovoltaicoLeffetto fotovoltaico, scoperto per la prima volta intorno al 1860, è una caratteristica fisica dei materiali detti"semiconduttori", il più conosciuto dei quali è il silicio, usato anche nella produzionedi componenti elettronici. Quando un raggio luminoso colpisce un sottile strato di tale materiale, i fotoni, leparticelle di energia che compongono il raggio, trasferiscono la loro energia agli elettroni del materiale cheimmediatamente cominciano a muoversi in una direzione particolare creando una corrente elettrica continua;a questa corrente, fatta passare per fili metallici molto sottili, possono essere aggiunte altre correnti fino araggiungere la potenza necessaria alluso specifico desiderato.Fig. Inizio di una cella fotovoltaicaLe celle fotovoltaiche sono usualmente disposte strati sottili e piani collegati fra loro, oppure possono essereottenute creando una pellicola sottile uniforme ottenuta distribuendo il materiale polverizzato direttamente suun supporto grazie alle tecnologie del vuoto. Poiché il materiale di cui è costituita una cella fotovoltaica èmolto delicato, per sopportare le condizioni climatiche più estreme deve essere protetto sulla parte superioreda un vetro, o da altro materiale trasparente e specificamente trattato.Il dispositivo attualmente più utilizzato consiste di un pannello rettangolare, di pochi millimetri di spessore,con una superficie fra 0,1 e 3 m2, del peso di qualche Kg, con prestazioni differenti a seconda della qualitàdel materiale semiconduttore utilizzato e della relativa tecnologia di fabbricazione.3.2 Caratteristiche tecniche del tetto fotovoltaicoUn tetto solare fotovoltaico connesso alla rete (tetto solare) è un impianto fotovoltaico di piccole dimensioni,installato sulla residenza dellutente finale e connesso alla rete di distribuzione dellenergia elettrica. Icomponenti principali sono i campi fotovoltaici, che producono corrente continua, e un inverter, necessarioper trasformare la corrente continua in corrente alternata, che è lenergia utilizzabile dalla rete.Gli impianti solari fotovoltaici collegati alla rete hanno la particolarità di lavorare in regime di interscambiocon la rete elettrica locale. In pratica, nelle ore di luce l’utenza consuma l’energia elettrica prodotta dalproprio impianto, mentre quando la luce non c’è o non è sufficiente, oppure se l’utenza richiede più energiadi quella che l’impianto è in grado di fornire, sarà la rete elettrica che garantirà l’approvvigionamentodell’energia elettrica necessaria, fungendo da batteria di capacità infinita. Se succede che l’impianto solareproduce più energia di quella richiesta dall’utenza, tale energia può essere immessa in rete. In questo caso siparla di "cessione delle eccedenze" All’azienda elettrica locale. Il passaggio tra queste diverse situazioni ècompletamente automatico.Tecnicamente un impianto fotovoltaico può essere installato sul tetto o sulla facciata di qualsiasi edificio conuna sufficiente superficie disponibile (generalmente almeno 10 m2), possibilmente senza ombre in nessunastagione, orientato a sud (+/-45°) e connesso alla rete elettrica. 22
  • 23. Esempio di tetto solare installato nelle villette Edilsun:Considerando che un impianto fotovoltaico connesso alla rete ha una superficie compresa tra 10 e 30 m2, ilfuturo utente deve per prima cosa scegliere l’esatto punto della casa dove installare l’impianto.La situazione ideale è l’orientamento a sud, con un angolo d’inclinazione tra 15° e 45° per i paesidell’Europa meridionale, e tra 25° e 60° per i paesi dell’Europa settentrionale, ma bisogna dare importanzaanche ad altri parametri come lorientamento della costruzione, linclinazione del tetto, le ombre inevitabili, ilrischio di vandalismo, le regole architettoniche delledificio (soprattutto in caso di palazzo storico),laccessibilità fisica. Alla conclusione di queste considerazioni la scelta finale probabilmente non sarà altroche un compromesso. In caso di costruzione di un nuovo edificio, tali prescrizioni possono essere considerategià durante la fase progettuale. Anche altre strutture come pergolati, coperture per parcheggi, costruzioniannesse ad edifici, possono essere ben adattate all’installazione di un impianto fotovoltaico.Le cinque principali soluzioni tecniche per l’installazione dell’impianto nelle nostre residenze: a) la posa su terrazzo; b) la posa sopra il tetto classico; c) la posa integrata nella copertura;A) La posa su terrazzoB) La posa sopra il tetto classico 23
  • 24. C) La posa integrata nella copertura (soluzione adottata dalla Edilsun)3.3 Vantaggi della tecnologia fotovoltaicaLa tecnologia fotovoltaica offre vantaggi particolari fra le varie sorgenti di energia rinnovabile:  Può essere utilizzata ovunque, quando ci sia luce solare (non calore), in montagna come nella piccola isola tropicale, nel deserto come nella zone altamente urbanizzate.  Possono essere evitate le perdite di energia dovute al trasporto, perché nella maggior parte dei casi i dispositivi fotovoltaici possono essere installati vicino agli apparecchi che ne utilizzano l’energia, così da eliminare le perdite dovute alla linea elettrica.  E possibile prevedere la produzione annuale di energia con un piccolo margine di errore, indipendentemente dalla variabilità di richiesta.  Vi è una vasta gamma di applicazioni, da pochi milliwatt per il calcolatore tascabile, alla dozzina di megawatt per le centrali, e la potenza dellimpianto può essere modificata in qualsiasi momento senza problemi.  Non si produce inquinamento di alcun genere (acustico, atmosferico, ecc.) , non vi sono sprechi e perturbazioni degli ecosistemi: il funzionamento dei dispositivi fotovoltaici è assolutamente inoffensivo.  La manutenzione è minima, non essendoci parti meccaniche in movimento. 24
  • 25. Capitolo 4 - Il piano di marketing -Il mercato immobiliare è poco sensibile agli strumenti pubblicitari e/o di comunicazione. La Edilsun utilizzastrumenti di promozione a basso livello di sofisticazione. Il piano di marketing comunque prende inconsiderazione tutte le iniziative che si intendono porre in essere per far conoscere il progetto agliinterlocutori che saranno coinvolti nelle operazioni di vendita.La Edilsun punta ad una competizione sul “brand” d’impresa, grazie al quale il consumatore attribuisce unvalore intrinseco al prodotto: il livello tecnico e qualitativo del prodotto, la valenza creativa del design.La nostra politica di marketing mira a conseguire i seguenti obiettivi:  Promuovere e comunicare i benefici al cliente in modo integrale, mettendo in luce la professionalità e le competenze dell’azienda, aumentandone la propensione alla spesa;  Curare in modo efficace l’immagine dell’azienda e le relazioni con i clienti;  Creare un brand aziendale che trasmetta affidabilità e fiducia;  Associare alla propria azienda una tecnologia e ad un design competitivo ed innovativoStrategia di MarketingLa strategia di marketing mira alla creazione e all’affermazione di un’immagine positiva, giovane e “pulita”della Edilsun. Immagine che rispecchi la qualità delle realizzazioni e che ne giustifichi il maggior prezzo,soprattutto in funzione delle scelte tecnologiche adottate.4.1 PrezzoAi fini della determinazione del prezzo delle singole villette sono stati considerati i seguenti fattori:  Costi di produzione;  Prezzi di mercato;  Trend del settore immobiliare;  Strategie aziendali (posizionamento prodotto).Il prezzo di ogni singola abitazione è stato determinato, in primo luogo, in funzione al costo di realizzazionee quindi facendo riferimento al computo metrico del progetto fornitoci dal nostro architetto. In secondoluogo, si è tenuto conto del regime dei prezzi dei nostri competitors e del livello medio dei prezzi del settore(dati analizzati nell’analisi del mercato).Il prezzo, a parità di mq, si posizionerà al di sopra della media dei prezzi di mercato applicati per leabitazioni di tipo residenziale. Il maggior valore attribuito ai nostri prodotti e tuttavia giustificato da:l’innovazione del prodotto, scelte tecnologiche adottate (fotovoltaico), design architettonico, localizzazionein un quartiere residenziale.4.2 ProdottoLa nostra azienda intende realizzare un complesso residenziale costituito da dieci villette.La principale caratteristica di ciascuna di queste residenze è rappresentata dall’autonomia energetica,garantita da un sistema di pannelli fotovoltaici integrato. L’abitabilità, il design e la sostenibilità ambientaleattribuiscono alle nostre abitazioni un forte valore aggiunto.4.3 PromozioneLa Edilsun ha progettato una campagna mirata di promozione, integrando le avanzate tecniche di e-marketing con quelle tradizionali della carta stampata. Si è pensato a differenti tipologie di comunicazione 25
  • 26. allo scopo di far leva sui tre fattori che più influenzano il processo decisionale d’acquisto del consumatoreovvero conoscenza, consapevolezza, attitudine. • Postmarketing: - brochure cartacee informative vengono fatte pervenire direttamente nelle mani di potenziali clienti allegandole alla spedizione della rivista “Abitare Magazine”, periodico trimestrale della provincia di Ragusa dedicato al mondo della casa; • Webmarketing: ci consentirà di essere visibili su internet tramite: - Sito web dinamico che prevede: una galleria fotografica delle unità abitative Edilsun e la possibilità, per il visitatore, di tuffarsi in una realtà virtuale per vedere, come dal vivo, gli interni delle nostre case; la possibilità di scaricare la brochure aziendale. • Papermarketing: - pubblicazione di pagine pubblicitarie nell’edizione provinciale della provincia di Ragusa del quotidiano La Sicilia. - Ci si affida al gruppo IPAS per la realizzazione e affissione di cartelli pubblicitari collocati lungo le reti viarie del paese di Vittoria. - Partecipazione a eventi fieristici locali (fiera EMAIA)4.4 LocalizzazioneLa Edilsun, inizialmente, costruirà le dieci villette in una zona periferica della città di Vittoria (RG), che oggiconta circa 60000 abitanti, caratterizzata da un settore primario molto dinamico che costituisce il volanodell’economia cittadina e con il settore dei servizi in continua espansione, specie per quanto riguarda ilturismo nella località marittima di Scoglitti.Vittoria rappresenta il luogo ideale per la realizzazione delle nostre residenze, location favorita da un buonclima e raramente caratterizzata da cattive condizioni meteorologiche, fattori che garantiscono un completo epieno sfruttamento dei pannelli fotovoltaici.La zona periferica prescelta è quella che si trova nelle adiacenze del complesso residenziale delle villette“Giulia”, una zona molto gradita da coloro che già la abitano e ambita da molti imprenditori edili, in quantotranquilla e ben collegata con i quartieri centrali e con i principali servizi cittadini. Il terreno in cui siinnalzeranno le costruzioni è di “zona C” in espansione, in via di lottizzazione e quindi edificabile.Zona molto tranquilla, priva del traffico del centro urbano e del tipico inquinamento da smog delle zonecentrali. Altro elemento di vantaggio è la vicinanza alla località marittima di Scoglitti, che dista circa 10 Km.elemento che interessa molto ai residenti vittoriesi ed i potenziali acquirenti delle residenze.Il punto in cui sorgeranno le villette offrirà anche un ampio parcheggio e la presenza di alberi e verdepubblico, elementi esogeni che incrementano il valore aggiunto della location, incrementato dalla presenza digrossi supermercati nelle vicinanze, della Fiera Emaia Campionaria, che ospita annualmente diversi eventi, edel mercato rionale del sabato mattina.4.5 Il budget di marketing 1° anno 2° anno 3° anno 4° anno 5° anno Iniziative costo costo costo costo costo promozionalipubblicitarie IVA esclusa IVA esclusa IVA esclusa IVA esclusa IVA esclusaPostmarketing € 300,00 € - € - € - € -Affissioni € 500,00 € - € - € - € -Stampa locale € 250,00 € 250,00 € 250,00 € 250,00 € 250,00Sito internet € 400,00 € 35,00 € 35,00 € 35,00 € 35,00Partecipazione a fiere € - € 1.500,00 € - € - € - € €TOTALE 1.450,00 € 1.785,00 € 285,00 € 285,00 € 285,00 4.090,00 26
  • 27. 4.6 Previsione delle venditePIANO DI VENDITE UNITA UNITA UNITA UNITA UNITA RICAVI DI VENDITA ott-09 nov-09 dic-09 1TOT. 2009 € 250.000,00 gen-10 feb-10 1 unità viene ceduta in permuta llimpresa mar-10 costruttrice apr-10 mag-10 1 giu-10 lug-10 ago-10 set-10 ott-10 nov-10 1 dic-10TOT. 2010 € 500.000,00 gen-11 feb-11 mar-11 1 apr-11 1 mag-11 giu-11 lug-11 ago-11 set-11 ott-11 nov-11 dic-11TOT. 2011 € 500.000,00ANNO 2012 2 € 500.000,00ANNO 2013 2 € 500.000,00TOTALE € 2.250.000,00 27
  • 28. Capitolo 5 - Il piano operativo - 5.1 Descrizione del processo di produzione del prodottoA supporto della scelta del piano di produzione, abbiamo condotto un’attenta analisi delle alternative valide,ponendo l’accento sia sulle criticità che sugli obiettivi strategici prefissati. La Edilsun, in quanto impresanascente non ha né le risorse, né l’esperienza necessaria per la realizzazione in toto dei lavori, dal primoscavo alla consegna dell’opera, perciò li delegherà all’esterno.Esecuzione dei lavori: la realizzazione delle residenze si sviluppa attraverso diverse fasi, ognuna delle qualipresenta procedure differenti. Sommariamente queste fasi si suddividono in:  Studio e successiva stesura del progetto di massima;  Richiesta di concessioni ed autorizzazioni;  Esecuzione dellopera;  Contabilità e amministrazione dellopera;  Collaudi finali;  Collocazione sul mercato.La costruzione delle 10 villette avverrà in due blocchi da 5 unità. Precisamente, ci si propone di edificare leprime 5 villette in un arco temporale che va dal 1102009 al 31072010; le restanti dal 1102010 al31072011. In tal modo, tenendo conto del piano delle vendite previsto, si ottimizzeranno i flussi finanziariconnessi all’attività di realizzazione degli immobili. 5.1.1 Analisi del trade-off: make or buyLa scelta tra svolgere allinterno l’attività di produzione o farla effettuare da terzi è stata presa in funzione deiseguenti criteri:  Struttura del settore immobiliare;  Costi di produzione;  Tempi di realizzazione;  Compatibilità con gli obiettivi economico-finanziari e organizzativi dellazienda.La Edilsun realizzerà i propri immobili tramite un’impresa edile esterna, già operante nel settore da diversianni, e che quindi possa vantare grande esperienza nel settore. L’impresa appaltatrice, quindi, si configureràcome principale fornitore della Edilsun. Il ricorso al mercato avverrà anche per la posa in opera degliimpianti (elettrico, idrico e fotovoltaico). La scelta del buy ha un duplice obiettivo: uno di carattereeconomico, in quanto i processi di produzione possono essere gestiti in modo più efficiente dalla societàedile esterna (in termini di costi e tempi di realizzo); l’altro obiettivo è di carattere organizzativo,l’outsourcing permetterà alla Edilsun di mantenere una struttura interna snella e flessibile e, allo stessotempo, di usufruire di conoscenze e competenze tecniche direttamente dal mercato.La difficoltà operativa principale sta nel fatto che la collaborazione, per produrre risultati efficienti, richiedecapacità di coordinamento tra la nostra impresa e le varie imprese appaltatrici.5.2 Analisi del mercato di approvvigionamento.Abbiamo tenuto conto, anche, di valutazioni di lungo periodo: se esistono i presupposti affinché la sceltaeffettuata possa generare benefici in maniera sostenibile nel tempo, o tenere in considerazione la 28
  • 29. reversibilità della decisione. Infatti, il ricorso al mercato comporterà il peso notevole dei fornitori nellacatena del valore della nostra impresa.Se da un lato, l’outsourcing può consentire di ridurre i costi legati ad una o più fasi del processo produttivo,come effetto delle economie di esperienza di cui le imprese specializzate godono, dall’altro, l’integrazioneverticale con un impresa edile, rischierebbe di compromettere la flessibilità organizzativa e quindicomportare costi di gestione molto elevati.Alcune considerazioni a favore di tale alternative le abbiamo riscontrate nel fatto che l’integrazione verticaleriduce i costi legati al rischio di fughe di informazioni e know-how riservate (ad esempio quelle relative aiprogetti e ai prodotti della Edilsun), e i costi di ricerca sulle competenze e sull’affidabilità dell’impresa a cuiesternalizzare una o più fasi dell’attività di produzione. Infine, l’integrazione verticale risulta essere unavalida alternativa nell’ambito dei costi legali connessi alla stipula e alla gestione dei contratti con impreseesterne.5.3 Piano dei costi di produzione.COSTI DI PRODUZIONEimpianto elettrico € 7.000,00impianto idrico e riscaldamento € 9.500,00impianto di climatizzazione centralizzato € 7.500,00impianto fotovoltaico € 20.000,00impianto allarme € 2.500,00pavimentazione € 4.800,00infissi € 14.000,00porte interne € 3.000,00bagno 1 € 4.500,00bagno2 € 2.000,00marmo scala e soglie € 4.000,00ringhiera interna € 1.500,00infissi esterni € 5.000,00sistemazione verde € 3.500,00Totale € 88.800,00Computo metrico € 64.757,31TOTALE costo costruzione (unitario) € 153.557,31 29
  • 30. Capitolo 6 - Il piano organizzativo - 6.1 Analisi qualitativa e quantitativa del personaleLa Edilsun intende avere una struttura organizzativa molto flessibile costituita dai 5 soci promotori. Ilpresidente, che avrà funzioni di coordinamento interno; l’amministratore delegato, al quale verrannoassegnati i compiti di rappresentanza legale della società; il responsabile dell’organizzazione, che avrà ilcompito di coordinare le fasi di gestione e coordinamento dei rapporti con le imprese terze. Gli altri due sociricopreranno il ruolo di esperti tecnici: il nostro architetto sarà responsabile del progetto delle residenze e deilavori di costruzione, mentre l’ingegnere si occuperà degli aspetti tecnici connessi all’installazione degliimpianti fotovoltaici. 6.2 Descrizione dell’organigramma aziendale e della cultura organizzativaIl modello organizzativo della Edilsun presenta le seguenti peculiarità:  Management: proprietà e gestione confluiscono nelle figure dei soci.  Modello decisionale: si basa sull’esperienza e sulle competenze dei componenti della compagine sociale.  Organizzazione interna: ruoli e incarichi sono stabili in funzione delle capacità personali dei singoli soci.  Relazioni con l’esterno: strette relazioni con le imprese appaltatrici (impresa edile, impianti elettrico, idrico e fotovoltaico) e le imprese terze. 30
  • 31. 6.2.1 Servizi esterniNell’ organigramma sociale sono state inserite l’ impresa alla quale verranno affidati i lavori di costruzione,e le imprese terze che concorreranno all’apporto dei servizi esterni necessari al completamento degliimmobili (fornitori di infissi, pavimenti, realizzazione del verde esterno ecc.. ).Considerato che il settore delle costruzioni è un settore caratterizzato da pluralità degli attori interessati eunicità del progetto, è conveniente per la nostra impresa porre in essere meccanismi di coordinamento tra lapropria organizzazione e quella dei soggetti esterni con i quali si troverà ad interagire.La Edilsun, infatti, configurandosi come società immobiliare intende ricorrere al mercato per le operazioni diedificazione degli immobili e la posa in opera degli impianti (elettrico, idrico, fotovoltaico). Si tratta, dunque, di implementare un sistema del valore tra la struttura organizzativa della Edilsun, e gli agenti esterni che intervengono a vario titolo nel processo di realizzazione delle nostre unità abitative. 6.3 Assetto societarioForma giuridica: Società a Responsabilità LimitataOggetto socialeLa società avrà per oggetto: la costruzione, lacquisto, la vendita, la permuta e la locazione, in ogni suaforma, di immobili ed accessori agli stessi; la gestione di immobili e aziende; lattività edilizia in genere, perconto terzi, nonché ristrutturazioni di immobili. La Società potrà assumere partecipazioni ed interessenze insocietà con oggetto affine o analogo o complementare al proprio.La società potrà inoltre compiere ogni attività, mobiliare (con espressa esclusione dellintermediazionemobiliare professionale), immobiliare, finanziaria utile o necessaria al fine di raggiungere il proprio oggetto.Potrà contrarre e partecipare ad appalti con amministrazioni e enti pubblici o privati, in tutte le formepreviste; partecipare a eventuali joint ventures e/o società miste aventi sede in paesi dellunione europea oextraeuropei, con scopi analoghi e non al proprio.CapitaleIl capitale sociale è fissato in € 100.000 (centomila/00) ed è divisoin n. 200 quote da € 5.00,00 (cinquecento/00) euro nominali cadauna. Il capitale sociale viene ripartito tra isoci nella seguente misura: - Dezio Andrea n.25 quote pari a € 12.500 - D’izzia Emanuele n. 50 quote pari a € 25.000 - Donzello Cristian n. 50 quote pari a € 25.000 - Monteforte Donato n. 25 quote pari a € 12.500 - Tancredi Alessandro n. 50 quote pari a € 25.000Organo amministrativoLa società verrà amministrata da un Consiglio di Amministrazione composto dai cinque soci. La carica dipresidente del Consiglio di Amministrazione sarà ricoperta dal dott. Alessandro Tancredi. L’amministrazioneesecutiva spetterà all’amministratore delegato dott. Cristian Donzello.AssembleeLAssemblea è ordinaria o straordinaria a sensi di legge. Lassemblea ordinaria viene convocata dallorganoamministrativo a sensi dellarticolo 2484 cod. civ. Lassemblea è presieduta dal dott. Emanuele D’Izzia.Firma e rappresentanza sociale 31
  • 32. La rappresentanza legale e la firma sociale sono attribuiti all’Amministratore Delegato, dott. CristianDonzello, il quale rappresenta la Società in giudizio con la facoltà di promuovere azioni ed istanzegiudiziarie ed amministrative per ogni grado di giurisdizione. 32
  • 33. Capitolo 7 - Il piano degli investimenti - 7.1 Il budget fonti-impieghiBudget fonti-impieghi IMPIEGHI FONTITerreno € 300.000,00 Mutuo € 250.000,00Altre spese € 38.285,58 Cap. proprio € 88.285,58TOTALE € 338.285,58 TOTALE € 338.285,58 7.2 InvestimentiInvestimentiSpese di struttura € 38.258,58Terreno € 300.000,00TOTALE € 338.258,58 7.2 Piano della produzione PIANO DI PRODUZIONE ott-09 INIZIO LAVORI 1° BLOCCO nov-09 dic-09 gen-10 feb-10mar-10 apr-10mag-10 giu-10 lug-10 FINE LAVORI 1° BLOCCO 5 unità ago-10 set-10 ott-10 INIZIO LAVORI 2° BLOCCO nov-10 dic-10 gen-11 feb-11mar-11 apr-11mag-11 giu-11 lug-11 FINE LAVORI 2° BLOCCO 5 unità ago-11 set-11 ott-11 nov-11 dic-11TOTALE 10 unità Capitolo 8 - Il piano dei costi di struttura - 33
  • 34. Tipologie di costo anno 2009 anno 2010 anno 2011 anno 2012 anno 2013 TOTALEenergia elettrica € 545,45 € 572,72 € 601,36 € 631,43 € 663,00 € 3.013,96utenze telefoniche € 630,00 € 661,50 € 694,58 € 729,30 € 765,77 € 3.481,15spese marketing € 530,00 € 530,00 € 530,00 € 530,00 € 530,00 € 2.650,00 canoni di locazione perimmobili € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 24.000,00materiali € 88.800,00 € 177.600,00 € 177.600,00 € 177.600,00 € 177.600,00 € 799.200,00costi di costruzione € 153.557,31 € 307.114,62 € 307.114,62 € 307.114,62 € 307.114,62 € 1.382.015,79terreno € 38.889,00 € 77.778,00 € 77.778,00 € 77.778,00 € 77.778,00 € 350.001,00prestazione di servizi € 64.757,31 € 129.514,62 € 129.514,62 € 194.271,93 € 129.514,62 € 647.573,10spese generali € 21.620,13 € 21.620,13 € - € - € - € 43.240,26oneri finanziari € - € 15.078,41 € 12.823,20 € 10.424,84 € 7.874,24 € 46.200,69assicurazioni € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € 10.000,00 € €TOTALE 376.129,20 € 737.270,00 713.456,37 € 775.880,12 € 708.640,25 € 3.311.375,94 34
  • 35. Capitolo 9 - Il piano economico finanziario - 9.1 Analisi del punto di pareggio Costi fissi Costi variabili mark € 2.650,00 costruzione € 1.470.815,79 quota utenze € 587,73 utenze € 5.289,55 assicurazioni € 10.000,00 concessioni € 43.240,00 spese costituzione € 3.360,00 locazione immobile € 24.000,00 terreno € 150.000,00 interessi € 46.200,69 TOTALE € 236.798,42 TOTALE € 1.519.345,34 CALCOLO DEL B.E.P. Ricavi € 2.025.000,00 Costi variabili € 1.519.345,34 MDC € 505.654,66 B.E.P. 0,468300678 € 105.367,65 9.2 Conto economico previsionaleCONTO ECONOMICO PREVISIONALE 2009 2010 2011 2012 2013 Ricavi di vendita € 250.000,00 € 500.000,00 € 500.000,00 € 500.000,00 € 500.000,00 variazione delle rimanenze € 95.468,77 € 654.768,33 € 1.964.305,10 -€ 654.768,37 € - Altri ricavi e proventi € - € - € - € - € - A) VALORE DELLA PRODUZIONE € 345.468,77 € 1.154.768,33 € 2.464.305,10 -€ 154.768,37 € 500.000,00 Acquisti di materie prime sussidiarie, di € 66.600,00 € 226.440,00 € 372.960,00 € 222.000,00 € -consumo e merci prestazione di terzi € 93.514,62 € 140.271,93 € 161.893,00 € 161.893,00 € - concessioni edilizie € 4.324,00 € 8.648,00 € 8.648,00 € 8.648,00 € 8.648,00 Oneri diversi di gestione € 2.800,00 € - € - € - € - B) COSTI DELLA PRODUZIONE € 167.238,62 € 375.359,93 € 543.501,00 € 392.541,00 € 8.648,00 (A-B) RISULTATO DELLA GESTIONE € 178.230,15 € 779.408,40 € 142.355,38 -€ 547.309,37 € 491.352,00 CARATTERISTICA +Proventi finanziari € - € - € - € - € - -Interessi e altri oneri finanziari € - € 15.078,41 € 12.823,20 € 10.424,84 € 7.874,24 C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI € - € - € - € - € - +/- D) PROVENTI E ONERI STRAORDINARI, € - € - € - € - € - RIVALUTAZIONI/SVALUTAZIONI reddito imponibile € 178.230,15 € 764.329,99 € 129.532,18 -€ 557.734,21 € 483.477,76 ires € 58.815,95 € 252.228,90 € 42.745,62 € - irap € 6.950,98 € 29.808,87 € 5.051,76 € - G) UTILE/PERDITA D’ESERCIZIO € 112.463,22 € 594.755,45 € 676.490,25 9.3 Prospetto dei flussi di cassa 35
  • 36. ANNO 2009 2010 2011 2012 2013Saldo periodo precedente € 8.246,71 € 134.644,85 € 217.881,57 € 286.886,29Proventi da vendita prodotti/servizi € 100.000,00 € 500.000,00 € 650.000,00 € 500.000,00 € 500.000,00Incasso di prestiti € 250.000,00Finanziamenti dei soci (aumenti capitale € 60.000,00sociale, finanziamenti infruttiferi, ecc.)A - Flusso di cassa in entrata € 410.000,00 € 500.000,00 € 650.000,00 € 500.000,00 € 500.000,00 € € 50.606,58 € 50.606,58 € 50.606,58Rimborsi di prestiti (rate di mutuo, ecc.) -B - Flusso di cassa dell’attività € € - € 50.606,58 € 50.606,58 € 50.606,58extracaratteristica -spese di edificazione € 93.514,62 € 140.271,93 € 161.893,00 € 161.893,00materiali € 66.600,00 € 226.440,00 € 372.960,00 € 222.000,00Canone di locazione € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00 € 4.800,00concessioni edilizie € 21.620,13 € 21.620,13Costi promozionali € 1.450,00 € 1.785,00 € 285,00 € 285,00 € 285,00Oneri assicurativi € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00 € 2.000,00terreno € 250.000,00 € 50.000,00Spese generali € 2.800,00C - Flusso di cassa dell’attività € 439.984,75 € 396.917,06 € 541.938,00 € 390.978,00 € 7.085,00caratteristicaIva su vendite € 10.000,00 € 41.000,00 € 65.000,00 € 50.000,00 € 50.000,00Iva su acquisti € 48.231,46 € 64.315,19 € 90.781,30 € 60.589,30 € -D - Flusso IVA € 38.231,46 € 23.315,19 € 25.781,30 € 10.589,30 -€ 50.000,00FLUSSI DI CASSA TOTALI (A-B-C-D) € 8.246,71 € 134.644,85 € 217.881,57 € 286.886,29 € 679.194,71Il pagamento delle opere di edificazione avverrà nel seguente modo:  Anno 2009: 40% dell’importo riferito al primo lotto di 5 villette  Anno 2010: pagamento del restante 60%. Si noti che dalle spese di edificazione risultanti dal computo metrico è stato detratto il valore dell’immobile ceduto alla ditta di costruzione, per un ammontare di 90.000. più precisamente: spese di edificazione (€ 323.786,55)-cessione immobile (€ 90.000) = € 233.786,55.  Anno 2011: 50% costi di edificazione secondo lotto di 5 villette  Anno 2012: restante 50%Il pagamento dei costi di rifinitura degli immobili (pavimenti, infissi, impianti,ecc..) seguirà il seguente iter:  Anno 2009: 15% dei materiali  Anno 2010: 60% del residuo, ovvero del restante 85%  Anno 2011:restante 40% del residuo più il 50% relativo al secondo lotto di 5 villette  Anno 2012: pagamento del restante 50% del secondo lotto. 9.3.1 Piano ammortamento mutuoImporto: € 250.000,00 36
  • 37. Rate: 12Periodicità: SemestraleTasso: 6,25%Mov Scadenza Importo Rata Quota Capitale Quota Interessi Debito Residuo 1 01/01/2010 € 25.303,29 € 17.490,79 € 7.812,50 € 232.509,21 2 01/07/2010 € 25.303,29 € 18.037,38 € 7.265,91 € 214.471,83 3 01/01/2011 € 25.303,29 € 18.601,05 € 6.702,24 € 195.870,78 4 01/07/2011 € 25.303,29 € 19.182,33 € 6.120,96 € 176.688,44 5 01/01/2012 € 25.303,29 € 19.781,78 € 5.521,51 € 156.906,66 6 01/07/2012 € 25.303,29 € 20.399,96 € 4.903,33 € 136.506,70 7 01/01/2013 € 25.303,29 € 21.037,46 € 4.265,83 € 115.469,24 8 01/07/2013 € 25.303,29 € 21.694,88 € 3.608,41 € 93.774,36 9 01/01/2014 € 25.303,29 € 22.372,84 € 2.930,45 € 71.401,52 10 01/07/2014 € 25.303,29 € 23.072,00 € 2.231,30 € 48.329,52 11 01/01/2015 € 25.303,29 € 23.793,00 € 1.510,30 € 24.536,53 12 01/07/2015 € 25.303,29 € 24.536,53 € 766,77 € - Totali: € 303.639,52 € 250.000,00 € 53.639,52 9.4 Analisi di alcuni indici di bilancioIndici economiciROE 1,78ROI 0,52ROS 0,71Rotazione capitale investito 0,72Rotazione capitale fisso 0,00Rotazione capitale circolante 0,72Rotazione crediti clienti 1,67Rotazione magazzino -1,00Indici finanziariMargine di liquidità immediata 32.761,38Quoziente di liquidità immediata 1,49Margine di tesoreria 182.761,38Quoziende di tesoreria 3,72Margine didisponibilità/Cap.circ.netto 278.230,15Quoziente di disponibilità 5,14 37
  • 38. Capitolo 10 - Iter amministrativo per l’avvio dell’impresa - Versamento dei conferimenti in denaro da parte dei soci (€100.000) Atto pubblico di costituzione della S.R.L. redatto da un notaio a) Redazione dello statuto della società Registrazione dell’atto costitutivo presso il registro delle imprese (sede di Ragusa) a) Compilazione del MODELLO 69 Comunicazione unica per la nascita d’impresa da presentare all’ufficio del registro delle imprese di Ragusa a) Con relativi attribuzione partita iva Comunicazione della costituzione della società al concessionario per la riscossione (Montepaschi SERIT) Redazione e tenuta dei libri contabili (amministratori) a) Redazione del libro degli inventari con indicazione delle attività e passività relative all’ impresa 38
  • 39. ALLEGATI:- CV soci.- Progetto villetta.- Render del progetto.- Computo metrico.- Lotto terreno. 39
  • 40. ALLEGATI:- CV soci.- Progetto villetta.- Render del progetto.- Computo metrico.- Lotto terreno. 39

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