O documento discute métodos de avaliação de depreciação e servidões de imóveis. Apresenta o método da linha reta e o método de Ross-Heidecke para cálculo de depreciação, além de definir servidões e classificá-las. Também aborda etapas de implantação de dutos e facilidades para lançamento de diretrizes de faixas.

1. Depreciação

2. Definição
 Perda da aptidão de uma benfeitoria para
atender o fim a que se destina.
 física (métodos técnicos)
 funcional (subjetivas)

3. Métodos técnicos para cálculo da
depreciação
 A) Método da linha reta
 Neste método, a depreciação é função da idade do bem com variação
uniforme ao longo da vida útil. Seu cálculo, no caso de imóveis, é dado
pela fórmula:
 Va = Vn – Vd x (I/U)
 Onde:
 Va é o valor atual,
 Vn é o valor de novo (orçado),
 Vd é o valor depreciável (geralmente 80%),
 I é a idade do imóvel (real ou aparente) e
 U é a vida útil.
 A parcela depreciável é de 80% significa dizer que o imóvel terá um valor
mínimo, ao final de sua vida útil, correspondente ao valor de demolição.
Nem sempre isto é válido, e ocorrem casos de ter-se que pagar pela
demolição e então este valor seria negativo.

4. Métodos técnicos para cálculo da
depreciação
 B) Método de Ross-Heidecke
 Cálculo de depreciação através de um fator k, obtido de uma
tabela de dupla entrada (idade do imóvel x estado de
conservação)
 Va = Vn – (k.Vd)
 Estado de conservação:
 a) novo
 b) entre novo e regular
 c) regular
 d) entre regular e reparos simples
 e) reparos simples
 f) entre reparos simples e importantes
 g) reparos importantes
 h) entre reparos importantes e s/ valor

6. Servidões

7. Definição
 Faixas de áreas desapropriadas
destinadas a construção e passagem
de dutos, linhas de transmissão,
adutoras, emissários, entre outros.
 Largura determinada em função da
destinação.
 Proprietários podem fazer uso
limitado da área desapropriada.

8. Classificação
 Quanto à natureza:
 administrativa ou pública, quando o titular
da servidão for o Poder Público;
 predial, quando a restrição for imposta a
um imóvel para uso e utilidade de outro.
 Quanto à finalidade:
 passagem de pedestres e veículos;
 passagem de linhas de transmissão;
 passagem de tubulações.

9. Classificação (cont.)
 Quanto à intervenção física:
 aparente, quando há intervenção física;
 não aparente, quando não há intervenção física.
 Quanto à duração:
 temporária;
 perpétua.
 Posição, em relação ao solo:
 Subterrânea;
 Superficial;
 Aérea.

10. Critérios
 Valor da indenização pela presença de servidão:
a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel
serviente, na mesma data de referência (critério “antes e
depois”), com consideração de circunstâncias especiais,
como alterações de uso, ocupação, acessibilidade e
aproveitamento;
b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos
imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e
depois da instituição da servidão.
 Prejuízos causados às benfeitorias atingidas devem ser
avaliados.
 Perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no
imóvel, como a cessação de atividade econômica, devem
ser consideradas, quando solicitadas.

11. SERVIDÃO DE PASSAGEM DE OLEODUTO
E GASODUTO
 Restrições impostas nas áreas atingidas:
 Fazer construções.
 Fazer queimadas.
 Trafegar com veículos pesados.
 Fazer escavações, usar arado e outros
implementos agrícolas em profundidades do
solo superior a 60 cm.
 Usar explosivos para remoção de rochas.
 Implantar culturas de médio e grande porte.

12. SERVIDÃO DE PASSAGEM DE OLEODUTO
E GASODUTO (cont.)
 Possíveis conseqüências da servidão
de passagem:
 Perda da privacidade no uso da
propriedade.
 Dificuldade de acesso a trechos isolados
pela faixa.
 Dificuldade na recomposição do solo.
 Dificuldade no aproveitamento de
remanescentes.

13. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA
PELA PETROBRAS
 Desenvolvida desde 1950.
 Permitiu a avaliação de
aproximadamente 11 mil quilômetros de
faixa de dutos.
 Possibilita cálculo em massa das
avaliações, considerando
particularidades dos imóveis avaliados.
 parâmetros físicos.
 aproveitamento econômico das culturas
agrícolas.

14. DIFICULDADES DO PROCESSO
 Cadastramento
 Documentação
 Registro Fundiário
 Pesquisa imobiliária
 Porte da área atingida em relação à
propriedade
 Fatores subjetivos, aspectos pessoal e
sentimental do expropriado
 Especulação imobiliária

15. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Abertura de Pista

16. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Perfilamento

17. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Soldagem

18. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Lançamento

19. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Recomposição

20. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Recomposição

21. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Faixa recomposta

22. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Faixa recomposta

23. ETAPAS DA IMPLANTAÇÃO DA FAIXA
 Faixa recomposta

24. FACILIDADES
 Lançamento de diretriz da faixa

25. FACILIDADES
 Identificação das propriedades atingidas

26. FACILIDADES
 Visualização do relevo ao longo da faixa

27. Avaliação de aluguéis

28. Por comparação direta
 Procedimento preferencial, usualmente empregado em ações
renovatórias e revisionais.
 Para a aplicação é exigido conhecimento de dados de mercado
referentes a locações de imóveis semelhantes.
 Especial atenção quando forem comparados aluguéis com
distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato, admitindo-
se os procedimentos:
a) Homogeneizar dados, com o auxílio de modelos que levem em
conta a previsão inflacionária;
b) Utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem
diferenças contratuais ou o estágio do contrato.
 No caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos
aluguéis nominais acréscimos constantes, financeiramente
equivalentes ao pagamento antecipado.

29. Pela remuneração do capital
 Determinado em função do valor do imóvel,
podendo ser empregado em casos de imóveis
isolados e atípicos, quando a comparação
direta é impraticável.
 A utilização exige determinação da taxa de
remuneração e do valor do imóvel.
 A taxa de remuneração deve ser objeto de
pesquisa específica para cada caso, pois varia
para cada tipo de imóvel, localização e ao
longo do tempo, dependendo da conjuntura
econômica.

30. Reformas
 O custo de reformas que beneficiem o
imóvel alugado pode ser amortizado
em forma de desconto do aluguel,
durante prazo compatível.

31. Avaliação de Imóveis Rurais

32. Classificação dos imóveis rurais
 Dimensão
 pequeno – até 4 módulos fiscais;
 médio – de 4 a 15 módulos fiscais;
 grande – acima de 15 módulos
fiscais

33. Módulo fiscal
 Unidade de medida agrária usada
no Brasil
 Expressa em hectares e é variável
 Fixada para cada município, levando em
conta:
 tipo de exploração predominante no município;
 a renda obtida com a exploração
predominante;
 outras explorações existentes e expressivas.
 conceito de propriedade familiar.

34. Classificação dos imóveis rurais
 Dimensão
 pequeno – até 4 módulos fiscais;
 médio – de 4 a 15 módulos fiscais;
 grande – acima de 15 módulos fiscais
 Exploração
 não explorado;
 de lazer e turismo;
 de agricultura;
 de pecuária;
 de silvicultura;
 agroindustrial;
 misto.

35. Classificação dos componentes dos
imóveis rurais
 Terras
 terra bruta
 Terra não trabalhada, com ou sem vegetação
natural.
 terra cultivada
 Terra com cultivo agrícola.
 terra nua
 Terra sem produção vegetal ou vegetação
natural.

36. Classificação dos componentes dos
imóveis rurais
 Benfeitorias
 a) produção vegetal
 culturas
 b) construções
 casa, galpão, cercas e instalações
(rede de energia elétrica, rede de
distribuição de água)
 c) obras e trabalhos de melhoria das
terras.

37. Classificação dos componentes dos
imóveis rurais
 Máquinas e equipamentos fixos
ou removíveis
 Veículos
 Recursos naturais
 a) florestais;
 b) hídricos;
 c) minerais.

38. Frutos do imóvel rural
 a) rendas de exploração direta;
 b) aluguel;
 c) arrendamento;
 d) parcerias.

39. Direitos do imóvel rural
 a) servidões;
 b) usufrutos;
 c) concessões;
 d) comodatos;
 e) direitos hereditários;
 f) direitos possessórios;
 g) outros.

40. Atividades básicas
 Aspectos gerais
 finalidade:
 desapropriação,
 aquisição,
 arrendamento,
 doação em pagamento,
 permuta,
 garantia,
 fins contábeis,
 seguro,
 arrematação,
 e outros;

41. Atividades básicas
 Aspectos gerais
 objetivo:
 valor de mercado de compra e venda ou de
arrendamento;
 outros valores como:
 valor em risco,
 valor patrimonial,
 custo de reedição,
 preço de liquidação forçada;
 indicadores de viabilidade e outros;

42. Atividades básicas
 Aspectos gerais
 prazo limite previsto para apresentação
do laudo;
 condições a serem utilizadas, no caso de
laudos de uso restrito.

43. Etapas (detalhadas a seguir)
 conhecimento e requisição de documentação;
 vistoria;
 coleta de dados;
 diagnóstico do mercado;
 escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliação;
 tratamento dos dados de mercado;
 cálculo do valor do imóvel.

44. Conhecimento e requisição de
documentação
 Conforme “Procedimentos Gerais”

45. Vistoria
 Caracterização da região
 a) aspectos físicos:
 relevo e classes de solos predominantes, ocupação e tendências
de modificação a curto e médio prazos, clima, recursos hídricos;
 b) aspectos da infra-estrutura pública:
 canais de irrigação, energia elétrica, telefonia, sistema viário;
 c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de
comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias,
assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de
produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas
agrícolas e rede bancária;
 d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de
mão-de-obra;
 e) possibilidades de desenvolvimento, posturas legais para o
uso e a ocupação do solo, restrições físicas e ambientais
condicionantes do aproveitamento.

46. Vistoria
 Caracterização do imóvel
 Características gerais
 Dimensões e quantidade
 área registrada e área levantada topograficamente, quando
existente;
 limites e confrontações;
 situação;
 destinação;
 recursos naturais;
 sistema viário interno;
 telefonia; rede de energia elétrica interna;
 utilização econômica atual e condicionantes legais.

47. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das terras
 a) aspectos físicos;
 b) identificação;
 c) classificação da capacidade de uso
 d) condicionantes legais.

48. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das construções e
instalações
 a) dimensões;
 b) aspectos construtivos (qualitativos,
quantitativos e tecnológicos);
 c) estado de conservação, idade aparente,
vida útil;
 d) aspectos funcionais;
 e) condicionantes legais.

49. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das produções vegetais
 a) estado vegetativo;
 b) estágio atual de desenvolvimento, estado
fitossanitário (infestação de doenças, pragas
e invasoras), nível tecnológico;
 c) produtividades esperadas, riscos de
comercialização;
 d) adaptação à região, considerando o risco
de ocorrência de intempéries;

50. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das obras e trabalhos de
melhoria das terras
 a) dimensões e quantidades
 b) aspectos qualitativos e tecnológicos;
 c) estado de conservação, idade aparente,
vida útil;
 d) aspectos funcionais;
 e) condicionantes legais.

51. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das máquinas e
equipamentos
 a) fabricante, tipo (marca, modelo, ano
de fabricação, número de série);
 b) características técnicas (exemplo:
potência, capacidade operacional);
 c) estado de conservação e
funcionalidade.

52. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização das atividades
pecuárias
a) espécie, raça, categoria dos
animais;
b) índices zootécnicos e aspectos
sanitários;
c) manejo, alimentação e outros.

53. Vistoria
 Caracterização do imóvel (cont.)
 Caracterização de outras atividades
(agroindústria, turismo rural, hotelaria,
mineração)
 Recomenda-se caracterização complementada
com a apresentação de
 cartografia,
 desenhos,
 fotografias,
 imagens de satélite e outros documentos
 que esclareçam aspectos relevantes, com
citação da respectiva autoria.

54. Pesquisa para estimativa do valor de
mercado
 Planejamento da pesquisa
 Na pesquisa, o que se pretende é compor uma amostra
representativa de dados de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível, semelhantes às do
avaliando,
 Usando-se toda a evidência disponível.
 Inicia-se pela caracterização e delimitação do mercado.
 São eleitas as variáveis relevantes para explicar a formação de
valor e estabelecidas relações entre si e com a variável
dependente.
 Estratégia na coleta e análise dos dados:
 seleção e abordagem de fontes de informação,
 escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa)
 elaboração dos instrumentos para a coleta de dados (fichas,
planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

55. Pesquisa para estimativa do valor de
mercado
 Identificação das variáveis do modelo
 a) variável dependente:
 investigação no mercado em relação à conduta e formas de expressão dos preços
 b) variáveis independentes:
 referem-se às características físicas
 área, classes de capacidade de uso das terras, entre outros
 de situação
 acesso, localização, distância a centro de referência, entre outros e
 econômicas
 oferta ou transação, época, condição do negócio – à vista ou a prazo
 As variáveis devem ser escolhidas com base em
 teorias existentes,
 conhecimentos adquiridos,
 senso comum
 e outros atributos
 Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis
quantitativas.

56. Pesquisa para estimativa do valor de
mercado
 Levantamento de dados
 Objetivo de obter uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel
avaliando está inserido.
 Observar o disposto em Procedimentos Gerais.
 Constitui a base do processo avaliatório.

57. Diagnóstico do mercado
Escolha da metodologia
Tratamento dos dados
 Lembrando:
 Tratamento por fatores
 Tratamento científico
Metodologia aplicável
Especificação da avaliação
Tratamento dos dados

58. Procedimentos específicos
 Terras nuas
 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado,
preferivelmente, o método comparativo direto de dados
de mercado.
 Produções vegetais
 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para
a identificação do valor econômico.
 Culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação
 recomenda-se utilizar, alternativamente, o custo de implantação,
incluídos os custos diretos e indiretos.
 Pastagens: custo de formação, com a aplicação de um fator
de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de
suporte da pastagem.

59. Procedimentos específicos
 Florestas nativas
 Para a identificação do valor da terra em
conjunto com a sua floresta nativa
 Usar, sempre que possível, o método
comparativo direto de dados de mercado.
 Quando existir exploração econômica
autorizada pelo órgão competente, pode ser
utilizado o método da capitalização da renda,
considerando os custos diretos e indiretos.
 Pode ser utilizado o inventário florestal.

60. Procedimentos específicos
 Equipamentos e máquinas agrícolas
 Avaliação pelo método comparativo direto de
dados de mercado
 Pela apuração do custo de reedição, quando não
existir mercado para o bem.
 Citação das fontes de consulta e apresentação
dos cálculos efetuados.
 Recursos hídricos
 Podem ser avaliados pelo método da capitalização da
renda, quando houver explorações econômicas
acopladas, ou como uma variável em modelo de
regressão linear.

61. Apresentação de laudos de avaliação
 Completo:
 a) identificação da pessoa física ou jurídica ou representante legal que tenha solicitado
 b) objetivo
 c) pressupostos
 d) roteiro de acesso ao imóvel
 e) descrição da região
 f) identificação e caracterização do bem
 descrição detalhada das terras
 construções,
 instalações
 e produções vegetais
 g) descrição detalhada das máquinas e equipamentos, obras e trabalhos de melhoria das terras
 g) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha
 h) pesquisa de valores,
 i) memória de cálculo do tratamento utilizado;
 j) diagnóstico de mercado;
 k) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de referência;
 l) especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão;
 m) local e data do laudo;
 n) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.

62. Apresentação de laudos de avaliação
 Simplificado:
 a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho;
 b) objetivo;
 c) roteiro de acesso;
 d) identificação e caracterização do bem;
 e) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da
escolha;
 f) especificação da avaliação;
 g) data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data
de referência;
 h) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação;
 i) local e data do laudo.

63. Avaliação de equipamentos

64. Avaliação de equipamentos
 Deve ser feita pelo
 método comparativo direto de dados de
mercado ou
 pela apuração do custo de reedição
 Quando não existir mercado para o bem.
 A depreciação deve levar em conta
 o eventual obsoletismo (técnico ou
econômico),
 manutenção,
 condições de funcionamento e
 vida útil aparente.

65. Avaliação de equipamentos
 Consiste em:
 fixar o preço do equipamento novo, por
meio de pesquisa de mercado;
 determina-se primeiro a vida útil provável
do bem, com base em tabelas
publicadas;
 a seguir calcula-se a razão de
depreciação anual e
 por último a taxa de depreciação pela
idade do equipamento.

66.  VN = valor de nova (verificar potência, marca, etc.)
 TD = taxa de depreciação
 N = nº de anos do equipamento

67.  Ex. 1: Avaliar um trator de pneus marca “Y”, com 80
hp, vida útil 10 anos (depreciação de 10% a.a.)
 VN = R$ 20.000,00
 D = 10% a.a.
 V = 20000 x (1-0,10)10
 V = R$ 6.973,57

68.  Ex. 2: Avaliar uma colheitadeira marca “Z”, completa,
valor de nova R$ 120.000,00, com idade aparente
de 8 anos e D = 7,69% a.a.
 V = 120000 x (1-0,0769)8
 V = R$ 63.266,13

69. Avaliações em ações judiciais

70. Introdução
 Sempre que um juiz não for
suficientemente apto para realizar a
verificação dos fatos
 pela ausência de conhecimentos técnicos,
 ou pela impossibilidade de colher dados
necessários
 O trabalho será realizado por pessoas
entendidas, através da perícia.

71. Introdução
 A análise da matéria exige conhecimentos
técnicos ou científicos (da formação
acadêmica e profissional)
 Servem de justificativa
 A perícia é uma prova admitida no
processo
 destinada a levar ao Juiz fatos que carecem de
conhecimentos técnicos

72. Aspectos Legais
 A prova pericial consiste em
 exame, vistoria ou avaliação.
 O juiz indeferirá a perícia quando:
 I - a prova do fato não depender do
conhecimento especial de técnico;
 II - for desnecessária em vista de outras
provas produzidas;
 III - a verificação for impraticável.

73. Motivos de impedimento do perito
 Atuar em processo onde estiver
postulando, como advogado da parte, seu
cônjuge ou qualquer parente seu,
consanguíneo ou afim, até 3° grau;
 Quando membro do órgão de direção ou
de administração de pessoa jurídica que
seja parte da causa;
 Quando amigo íntimo ou inimigo capital de
alguma das partes;

74. Motivos de impedimento do perito
 Quando alguma das partes for sua credora ou devedora,
de seu cônjuge ou de parente de ambos, até 3° grau;
 Quando herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de
alguma das partes;
 Quando receber dádivas antes ou depois de iniciado o
processo;
 Ao se tratar de perícia relativa a matéria sobre a qual se
considere inabilitado para apreciar;
 Sobre fatos cuja divulgação importe violação de segredo
profissional;
 A circunstância de estar anteriormente compromissado
em outras perícias, que não lhe permitam cumprir os
prazos fixados.