Avalik loeng. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll.
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Avalik loeng. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll.

on

  • 252 views

Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna spetsialistid Jana Kask ja Mari Tamm käsitlevad oma ettekandes kinnisvara hindade kiire kasvu põhjuseks olnud nõudlus- ja pakkumistegureid. Lisaks ...

Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna spetsialistid Jana Kask ja Mari Tamm käsitlevad oma ettekandes kinnisvara hindade kiire kasvu põhjuseks olnud nõudlus- ja pakkumistegureid. Lisaks analüüsitakse laenuraha mõju kinnisvaraturule ning räägitakse finantsstabiilsust ohustavatest riskidest, mis eluaseme hindade kiire kasvuga kaasnevad.

Statistics

Views

Total Views
252
Views on SlideShare
140
Embed Views
112

Actions

Likes
0
Downloads
0
Comments
0

2 Embeds 112

http://muuseum.eestipank.ee 111
http://translate.googleusercontent.com 1

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Microsoft PowerPoint

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Avalik loeng. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll. Avalik loeng. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll. Presentation Transcript

  • Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll Jana Kask ja Mari Tamm Finantsstabiilsuse osakond Avalik loeng 07.05.2014
  • Ettekande struktuur • Sissejuhatus: eluasemehindade kasv Eestis ja teistes Euroopa Liidu riikides • Eesti eluaseme hindade kasvu mõjutavad tegurid • Laenuturu roll eluasemetehingute finantseerimisel • Riskid finantsstabiilsusele
  • Eesti eluaseme hinna kasv on viimase kolme aasta jooksul olnud Euroopa suurim AT BE CY DEDK EE ES FI FR UK GR euroala IE IT LT LU LV MT NL PT SE SI SK -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 1aastahinnamuutus 3 aasta hinnamuutus Eluaseme hinna kasv Euroopa Liidu riikides (2013. aasta IV kvartali andmed) Allikas: Euroopa Keskpank
  • Balti riikide pealinnade ja Stockholmi korteriturul on hinnakasv olnud erinev 50 100 150 200 250 300 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korterite hinnakasv pealinnades sept. 2009 = 100 Tallinn Riia Vilnius Stockholm 50 100 150 200 250 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korterite hinnakasv pealinnades jaan. 2005 = 100 Tallinn Riia Vilnius Stockholm Allikad: maa-amet, Oberhaus Real Estate Advisors, Valueguard
  • Eesti eluasemeturg on viimastel aastatel üha elavnenud Aastakasv I kv 2014: mediaanhind üle 20%, tehingute arv 13% • Eluaseme hinnad on 2007. aasta tipuga võrreldes Eestis tervikuna 21% madalamad, Tallinnas 14% madalamad Allikas: maa-amet 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tehingute arv ja mediaanhind Eesti korteriturul tehingute arv (vasak telg) mediaanhind (parem telg)
  • Eluaseme hinnad on kasvanud kiiresti suuremates linnades, sealhulgas Tallinnas suurema elanikkonnaga linnaosades Allikas: maa-amet 80 100 120 140 160 180 200 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korteri mediaanhinna kasv Eesti suuremates linnades 2009 III kv = 100 Tartu Pärnu Narva Kuressaare Tallinn 90 110 130 150 170 190 210 230 250 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korteri mediaanhinna kasv Tallinna linnaosades 2009 III kv = 100 Haabersti Kesklinn Lasnamäe Mustamäe Põhja-Tallinn
  • Välismaalaste tehingute osakaal Eestis tervikuna ei ole oluliselt muutunud Allikas: maa-amet 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Välismaalaste kinnisvaraostutehingute arv ja osakaal kõikides tehingutes tehingute arv osakaal
  • Eluaseme nõudlust mõjutavad mitmed pikaajalised protsessid Demograafilised arengud: leibkondade arvu kasv, sündide arv, väljaränne 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Sündide arv Eestis sündide arv aastas sündide arv + t25 Allikas: statistikaamet -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 Tallinn Harjumaa,vaTallinn Tartumaa,vaTartu Tartu Pärnumaa Raplamaa Hiiumaa Saaremaa Läänemaa Põlvamaa Lääne-Virumaa Valgamaa Võrumaa Jõgevamaa Järvamaa Viljandimaa Ida-Virumaa koguEesti Leibkondade arvu muutus 2000-2011 rahvaloenduste vahelisel ajal
  • Elamufondi struktuuri kohandamise vajadus püsib 0% 5% 10% 15% 20% 25% Eluruumide arvu jaotus ehitusaasta järgi kogu Eesti Tallinn Allikas: statistikaamet
  • Pakkumine on lühiajaliselt mitteelastne Uute eluruumide lisandumine võtab aega Allikas: statistikaamet 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ehitus- ja kasutusloa saanud eluruumide kasulik pind (tuhat m2) ehitusload kasutusload 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2011 2012 2013 2014 Ehitamisega alustatud uute eluruumide pind (tuhat m2) kogu Eesti Tallinn
  • Eluaseme hinnad on alates 2013. aasta teisest poolest kasvanud märkimisväärselt kiiremini kui sissetulekud Allikad: maa-amet, statistikaamet 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja keskmise brutokuupalga suhe Tallinn Eesti -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Eesti korterite keskmise hinna ja palga aastakasv korterite hind brutopalk
  • Laenu- ja eluasemeturu seosed • Eluaseme soetamiseks vajab suur osa majapidamistest laenu • Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele • Seega nõudlus eluasemete järgi lühiajaliselt suureneb ning avaldab survet hindadele Teisest küljest: • Kinnisvarahindade tõus omakorda võib laenunõudlust suurendada: – kuivõrd kõrgemate kinnisvarahindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene – kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara omavate majapidamiste laenuvõime
  • Eluaseme hindade eelmine kiire kasvu periood (2005-2008) • suuremate pankade välisomandisse minek • soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond • laenutingimused muutusid soodsamaks – langetati laenuintresside marginaale – pikendati laenude tähtaegasid – leevendati omafinantseeringu nõudeid • laenupakkumist ergutas ka tihe konkurents Laenutsükli pöördudes intressimarginaalid tõusid, keskmine laenutähtaeg lühenes ja omafinantseeringu nõudeid karmistati
  • Tänane olukord: - keskmine eluasemelaenu intressimäär on tänu baasintressile kõigi aegade madalaim - samas: keskmine intressimarginaal ei ole langenud 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 6 kuu EURIBOR intressimarginaal
  • Pikema tähtajaga laenude osakaal eluasemelaenude käibest pole oluliselt suurenenud 20% 30% 40% 50% 60% 70% -50 0 50 100 150 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mlneurot Üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal uutes laenudes ja laenuportfelli kuine muutus eluasemelaenuportfeli kuine muutus (vasak telg) üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal (parem telg)
  • Pangad ei ole omafinantseeringunõudeid leevendanud ja pankade roll eluasemeturul on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil Omafinantseeringunõuet on samas võimalik täita kas osaliselt või täielikult lisatagatiste ja käenduste (sh Sihtasutus KredEx) abiga 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 mlneurot Aasta jooksul väljastatud eluasemelaenude maht ja eraisikute kinnisvaratehingute väärtus eluasemelaenude käive eraisikute kinnisvara ostu-müügitehingute väärtus eluasemelaenude käive/tehingute väärtus (parem telg)
  • Eluaseme hindade tõusu tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene KredExi roll eluasemelaenude omafinantseeringu katmisel on suurenenud 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 20 40 60 80 100 120 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 mlneurot KredExi käendusega eluasemelaenude käive ja selle osatähtsus eluasemelaenude kogukäibest KredExi käendusega laenude käive KredExi käendusega laenude käive/eluasemelaenude käive Allikas: KredEx
  • Kinnisvara hindade tõus on võimaldanud turule naasta majapidamistel, kelle tagatiseks seatud kinnisvara väärtus langes vahepeal allapoole laenujääki 17% 12% 13% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 2012 2013 mahu alusel laenude arvu alusel Eluasemelaenude portfelli jaotus LTV järgi aasta lõpus kuni 50% 50-80% 80-100% üle 100% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kiire kasvu aastail väljastatud eluasemelaenude keskmise LTV areng Hinnang põhineb korterite mediaanhinna dünaamikal 2005 antud laenud 2006 antud laenud 2007 antud laenud 2008 antud laenud
  • Tagatise väärtuse tõus on suurendanud eluaseme vahetamise võimalusi Eluasemeturu elavnemise ja aktiivsema laenuturu taustal on eluasemelaenude kogumahu kasv jäänud tagasihoidlikuks 0 50 100 150 200 250 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 mlneurot mlneurot käive (parem telg) jääk (vasak telg)
  • Sissetulekute ja laenutingimuste koosmõju eluaseme soetamise võimele - eluaseme soetamise võime on täna tunduvalt suurem kui kiire kasvu aastatel - korterite hinnatõusu tõttu on eluaseme soetamise võime viimase aastaga halvenenud 0 300 600 900 1200 1500 1800 0 50 100 150 200 250 300 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures (baasindeks: 2006=100) eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures (vasak telg) Tallinna korteri m2 mediaanhind (viimane kvartal, parem telg)
  • Kinnisvarahindade kiirest kasvust tingitud riskid finantsstabiilsusele Eluaseme hindade kiire kasv võib viia ülehinnatuse tekkele (mullistumisele) • Püsivalt kiire hinnatõus tekitab ootusi hinnatõusu jätkumise osas (“soov hüpata liikuvale rongile”) • Kiire palgakasvu ja madalate intressimäärade keskkonnas on suurem oht riske alahinnata Ettevaatlik laenuturg aitab riski kontrolli all hoida: • Pankade roll eluasemetehingute finantseerimisel on möödanikuga võrreldes väiksem • Laenutingimused (intressimarginaal, tähtaeg) ei ole leevenenud • Kui laenunõudlus peaks suurenema, siis on oluline, et pangad laenutingimusi leevendades seda ei võimendaks – laenuvõtja omafinantseering ja laenuteenindamise võime peavad olema piisavad • Eesti Pangal on võimalus kehtestada vajadusel pankade laenutingimusi reguleerivaid nõudeid (LTV ja LTI)
  • Eesti finantsstabiilsust ohustavad väliskeskkonna riskid on kasvanud Eesti finantsstabiilsust mõjutavad peamised riskid Põhjamaade majanduse ja pankade riskihinnangute halvenemine suurendab emapangagruppide rahastamis- ja likviidsusriski Väliskeskkonna halvenemine kärbib Eesti majanduskasvu väljavaadet ning halvendab pankade laenukvaliteeti Eesti kinnisvara hindade kiire kasv mõjutab majapidamiste ja ettevõtete riskikäitumist ning kuhjab riske finantssüsteemis väike risk suur risk noole suund märgib riski muutust võrreldes eelmise, oktoobri 2013 hinnanguga
  • Aitäh! vaata ka Finantsstabiilsuse Ülevaade 1/2014 www.eestipank.ee