2. droow
faroov
neprewtnosdats & ruutcetihcra
(foto omslag: De opening van het Nedlloyd Huis aan de Houtlaan in Rotterdam op 8 september 1977, bron: Maritiem Museum Rotterdam | Foto: Tom Kroeze)
3. woord
vooraf
STUDEREN VOOR NU, OF WERKEN EN WONEN VOOR LATER? ZORGEN VOOR BETER
OF BETER DAN DE ZORG? WAAR WOON JE, WAAR STUDEER JE EN WAAR WERK JE?
HOE WOON JE, HOE STUDEER EN HOE WERK JE? EN WAAR WIL JE DAT DOEN? BEN JE
WEL EENS THUIS, OF BEN JE ALTIJD THUIS?
Rotterdam heeft thans een behoorlijk percentage leegstand van kantoren. Sommige kantoren
zullen, gezien de omstandigheden in de markt, voor langere duur (en dan praten we over 10
jaren of meer), waarschijnlijk geen functie krijgen binnen de huidige bestemming van het
pand en omgeving of zullen in de toekomst moeten worden herontwikkeld, wellicht met
andere functies.
Een voorbeeld hiervan is het voormalige Nedlloyd-gebouw aan de Houtlaan 21 in de
Zalmhaven te Rotterdam. Dit pand staat al geruime tijd leeg. Het is centraal gelegen in het
Scheepvaartkwartier nabij de oevers van de Maas. Het ligt daarmee gunstig ten opzichte
van het openbaar vervoersnet. De binnenstad van Rotterdam is dichtbij. Leegstand van
kantoren vraagt naar innovatieve oplossingen. Nieuwe functies liggen ten grondslag aan
deze vernieuwing en herontwikkeling. Leegstand is onwenselijk voor de eigenaar van het
pand, maar komt ook de uitstraling van het stedelijke gebied niet ten goede.
De vervlechting van de functies wonen met studeren en studeren met werken, wonen
met ateliers, wonen met werkplaatsen voor kleinschalige bedrijvigheid en vakmanschap,
fitnessruimte, enzovoorts, kan een oplossing zijn voor deze leegstand. Hiermee wordt
gestreeft naar multifunctionaliteit in de stad, waarbij de kwaliteit van de woonomgeving
wordt versterkt door diversiteit en daarbij wordt de wijkeconomie gestimuleerd.
De voorgestelde functiemenging komt direct ten goede van de huidige bewoner van onze
woonwijken. Gedurende de dag wordt er immers zorg gedragen voor een levendigheid in deze
wijken, waar dat nu nog ontbeert of waar de levendigheid versterkt moet worden.
architectuur & stadsontwerpen
8. Gebouw & omgeving
SITUATIE
dijk
Centrum
Rotterdam
Schiedamse
te
mp n
edi
jk ede have
G lm
st ze Za
We
n Era
laa sm
H out usb
rug
Het Euromast
Park
Locatie aan de voet van de Erasmusbrug | bron: maps.google.nl
n
ve
ha
alm
eZ
pt
m
de
Ge
Locatie in vogelvlucht | bron: dakvanrotterdam.nl
Hoofdentree gebouw aan de Gedempte Zalmhaven Gebouw met openbare ruimte aan de Gedempte Zalmhaven
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 8
9. VOORMALIG NEDLLOYD-GEBOUW AAN DE HOUTLAAN 21 TE ROTTERDAM
Het pand bevindt zich in een gebied dat deel uit maakt van een toekomstige grootschalige
herontwikkeling. Gezien de huidige omstandigheden en onzekerheden in de markt zal er, naar
verwachting, de komende periode nog geen nieuwbouw ontwikkelingen plaatsvinden. Het
bestaande leegstaande pand kan in deze tussentijd wel worden gebruikt door gebruikers te zoeken
in diverse doelgroepen, waarbij bijvoorbeeld het pand getransformeerd kan worden naar tijdelijke
studentenhuisvesting. De vraag van de eigenaar van het pand naar tijdelijke transformatie (maximaal
10 jaren) van het leegstaande pand naar studentenhuisvesting, inclusief aanvullende stedelijke functies,
levert interessante oplossingen op.
Het totale pand is 20.000 m2 verdeeld over vijf bouwlagen en bevat daarnaast 2 half verdiepte
parkeerlagen en een inpandige fietsenstalling. In het midden van het pand bevindt zich de entree en
een twee-verdiepingen hoog atrium. Deze hal splitst het gebouw tevens op in een westvleugel en
een oostvleugel. Afhankelijk van de wet- en regelgeving (zoals het bouwbesluit, gebruiksbesluit en de
leegstandswet) kan het pand worden getransformeerd naar circa 380 studentenwoningen inclusief
aanvullende stedelijke functies.
De aanvullende stedelijke functies zullen ten behoeve van de studenten die in het pand wonen, maar
ook een verlengsstuk van de behoefte van functies in de omliggende (woon)wijken. Gedacht kan
worden aan, onder andere, de volgende functies;
ateliers voor studenten (maar ook de kleinschalige stedelijke bedrijvigheid / kunstenaars)
fietsenmaker
winkel voor dagelijkse levenmiddelen / bakker / pizza (afhaal)
fitnessruimten / sportzaal
muziekstudio / podium / toneel
vergaderzaal / presentatieruimte
Belangrijk voor het hele project is dat het gebruik gefaseerd kan worden en dat flexibiliteit in de
planvorming zorgt voor maximale inwisselbaarheid van functies, voor nu, maar ook in de nabije
toekomst, mocht dat nodig blijken te zijn.
Bestaande kantoorunit wordt ruime studentenkamer Buitenruimte te gebruiken als gezamenlijk terras
Binnengebied voor het realiseren van aanvullende functies Fietsenstalling in stallingsgarage onder het kantoorpand
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 9
12. Functiemix in binnenstedelijke woongebieden
STUDENTENHUISVESTING VERSUS STEDELIJKE WONEN
Met de beoogde functiemix van aan de ene kant studentenhuisvesting en aan de andere kant aanvullende
stedelijke functies wordt er ingezet op het stimuleren van de economische vitaliteit van het hele gebied
komt daarmee ten goede aan de vitaliteit van de hele stad. De functiemenging richt zich op de bestaande
woonomgeving, ten behoeve van de huidige, maar ook de nieuwe bewoner en gebruiker van de wijk en
het gebouw.
De mix van de functies (wonen, werken, leren en studeren en andere (wijk)voorzieningen) binnen de
bestaande gebouwstructuur kunnen hiermee de oplossing zijn voor het leegstandprobleem waar het
gebouw en de directe omliggen openbare ruimte al een paar jaar mee te kampen hebben.
Door middel van het combineren van woonprogramma’s met functies die aansluiten op de vraag en
behoefte uit de wijk, wordt er gestreefd naar multifunctionaliteit in dit gebied, waarbij de kwaliteit van
de woonomgeving wordt versterkt door diversiteit. Met de ontwikkelde ruimtelijke strategie wordt er
ingezet op de groei van de wijkeconomie en de sociaal-economische ontwikkeling wordt gefaciliteerd en
gestimuleerd. Studenten maken hier immers deel uit van het stedelijke leven.
Met als doel het leven, wonen, werken, vermaken, studeren, wandelen, genieten, lachen
en oud worden in de eigen woonwijk en woonomgeving gemakkelijk te maken!
INNOVATIE IN EN GEBRUIK VAN DE BESTAANDE GEBOUWVOORRAAD
Binnen de bestaande gebouwstructuur wordt de mix van de functies (bijv. wonen met werken en (wijk)
voorzieningen) op zodanige flexibele manier ingezet, opgetuigd en ingericht dat er relatief eenvoudig
aanpassingen te realiseren zijn voor de jaren dat in het gebouw wordt geleefd (en misschien ook
flexibiliteit voor de verre toekomst). Door een zeker mate van flexibiliteit in indeling van het gebouw,
kunnen functies onderling makkelijk ingewisseld worden. Hiermee kan worden geanticipeerd op
veranderende functie- en gebruikerseisen de komende jaren en daarna. Door deze transformatie en
vervlechting van de functies is het daadwerkelijke gebruik van het gebouw zeer elastisch, waarbij de
levensvatbaarheid in tijd wordt vergroot.
+ + >
wonen aanvullende studeren
stedelijke functies
> =
invulling schakeling
Vervlechting van de functies wonen, werken, leren en studeren en andere (wijk)functies in
de bestaande woonomgeving en in de bestaande gebouwen | bron: Smoes Ontwerpen
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 12
13. Studenten betrekken bij de planvorming
KENNIS, KUNDE EN EXPERTISE
Om het project te doen slagen moet er goed nagedacht worden over de uiteindelijk invulling en
transformatie van het leegstaande pand. Hoe en op wat voor manier kan de nieuwe functie wonen een
plek krijgen in het pand en op wat voor wijze kunnen ondersteunende (stedelijke) functies aanvullend
worden toegevoegd? Hiervoor is input nodig vanuit verschillende disciplines. Studenten van verschillende
opleidingen en achtergronden kunnen worden ingezet om mee te werken aan de visie en strategie,
de financiële onderbouwing, het beheer en gebruik van het pand, de functionele onderbouwing, de
exploitatie, etcetera.
TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS
Als eerste moet er nagedacht worden over de wens van de toekomstige bewoners. Hoe willen de
studenten wonen? Wat is de behoefte van de student die uiteindelijk in het pand gaat wonen? Wil men
zelfstandig wonen? Of juist onzelfstandig wonen, en hoe moet dit er dan gaan uit zien? Als we praten
over onzelfstandige woningen, wat voor aantallen zijn dan wenselijk per collectieve voorzieningen? En
het aantal vierkante meters? Wel of geen eigen wasbak / keukenblok? Buitenruimte? Fietsenstalling?
Collectieve ruimten? Ateliers / werkplaatsen?
Daarnaast moet er goed nagedacht worden over de aanvullende (stedelijke) functies. Deze zullen een
aanvulling zijn op het aanbod wat nu al in de omliggende wijken aanwezig is. Ook de vraag óf en welke
aanvullende functies de studenten zouden willen zien in hun eigen woonomgeving óf in het pand zelf
(fitness / internet / bar / café / winkel / fietsenmaker / etcetera). Maar wellicht ook de vraag aan de
‘buren’ van de toekomstige bewoners van het pand of er behoefte is aan bepaalde faciliteiten in het pand
die in de wijk nu niet aanwezig zijn.
Om het complex goed te kunnen laten functioneren, zal onderzocht moeten worden, middels welke
verschillende modellen het uiteindelijke beheer en gebruik van het gebouw plaats kan vinden.
Studenten van verschillende disciplines kunnen in het voortraject van planvorming van de uiteindelijke
transformatie van het kantoorpand worden ingezet om antwoorden op bovenstaande vragen te krijgen.
Door bijvoorbeeld studenten elkaar te laten interviewen, door een behoefte onderzoek in de wijken uit
te voeren of door studenten rekenmodellen te laten maken voor de uiteindelijke exploitatie, het beheer
en gebruik van het complex. Op deze manier kunnen de studenten vanuit hun opleiding meewerken en
meedenken aan oplossingen in deze concrete stedelijke opgave. Studenten krijgen op deze manier binding
vanuit het onderwijs met de actuele opgave van de stad Rotterdam.
beroep: fietsenmaker beroep: fitness-ruimte
bron: www.mugweb.nl bron: www.fitness-kleding.nl
beroep: studeerkamer beroep: banketbakker
bron: www.openbaarprimaironderwijs.nl bron: www.hotelbedrijf.be
Kleinschalige bedrijvigheid bijv. een atelier of werkruimte van een student en andere functies | bron: Smoes Ontwerpen
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 13
16. Fragment maquette van de kolomstructuur van het bestaande pand > flexibiliteit in inrichting | bron: Smoes Ontwerpen
van naar
Opening Nedlloyd Huis| bron: Maritiem Museum Rotterdam Studentenwoningen Archimedeslaan Utrecht | bron: Smoes Ontwerpen
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 16
17. Tijdelijke transformatie
BEHEER EN GEBRUIK, FINANCIERING EN EXPLOITATIE
Markus Vastgoed Management zoekt in samenwerking met de eigenaar Zalmhaven CV (AMVEST / AM),
de Hogeschool Rotterdam (Rotterdam Business School), de gemeente Rotterdam en Smoes Ontwerpen
naar kansrijke invulling van dit pand. Uitgangspunt hierbij is dat het gebouw de gehele exploitatie kan
dragen waarbij geen of zo min mogelijk publieke middelen behoeven te worden aangewend. Deze
tijdelijke invulling zal op basis van de leegstandswet1 plaats gaan vinden, waarbij er een zekere flexibiliteit
is in het aangaan van de verschillende huurtemijnen. De verhuur van studentenunits voor de periode
van bijvoorbeeld 10 jaren moet het mogelijk maken voor de eigenaar van het pand om de benodigde
investering, om het kantoorpand te transformeren naar studentenhuisvesting, mogelijk te maken. De circa
380 studentenwoningen brengen een maandelijkse kasstroom op gang die de initiële investering, nodig
om het pand te transformeren van kantoorfunctie naar een woonfunctie, mogelijk maakt. Daarnaast
zijn er nog overige ruimten in het gebouw beschikbaar, die een andere invulling kunnen krijgen. Hierbij
valt te denken aan sociëteitsruimten, kleinschalige theateropstellingen, oefenruimtes, ateliers. Maar
ook bijvoorbeeld winkels, werkplaatsen of fitnessruimten. Deze zullen aanvullende huuropbrengengste
opleveren voor het gehele concept.
De eigenaar zal in bovenstaande model het gebouw turn-key moeten opleveren. Wat wil zeggen volledig
verbouwd en verhuurklaar (exclusief meubilering). De (hoofd)gebruiker neemt daarmee alle circa 380
kamers af, tegen een huurprijs, gebaseerd op de huurpuntentelling. Dit zal per kamer tussen de € 3.000,-
en € 4.000,- kale huur per jaar opleveren (hierbij is thans nog geen rekening gehouden met eventuele
wetgeving omtrent de huurprijsvaststelling). Daarnaast worden de maandelijkse opbrengsten verhoogt
door servicekosten bovenop de kale huur en de huuropbrengsten van de aanvullende functies.
Alle gebruikers zullen als lid van een vereniging, coöperatie (of andere entiteit) gezamenlijk de invulling
verzorgen. Voordeel van deze manier van werken is dat de invulling voor een betere exploitatie zal zorgen.
Hierdoor kunnen de lasten en de baten op een eerlijke wijze worden verdeeld tussen eigenaar en de
gebruikers. Daarnaast is het in een coöperatie ook mogelijk om gezamenlijk activiteiten te organiseren
die tot voordelen kunnen leiden. Bijvoorbeeld het collectief inkopen van energie kan een besparing
opleveren, maar ook glasvezel, duurzaamheidsaspecten, etcetera, kunnen zorgen voor lastenverlaging.
Daarnaast zou onderzocht kunnen worden of er andere financiele construties gekoppeld kunnen worden
aan het coöperatieve model, middels bijvoorbeeld een beleggingsconstructie (rentecertificaten2) meer
belanghebbenden bij het project kunnen worden betrokken.
Het voordeel van een coöperatief model is datt de eigenaar van het pand te maken heeft met één
huurder, dit zal zaken als ontruiming van het pand na 10 jaren eenvoudiger maken. Bovendien zal een
entiteit, zoals eerder beschreven, zorg dragen dat alle baten en lasten naar evenredigheid zullen worden
verdeeld. Aan de voorzijde maakt dit dat het aantrekkelijk is voor partijen om in dit project te participeren
en van dit gezamenlijke project een gezamenlijk succes te maken. Aan de achterzijde zullen positieve
baten ten goede komen van alle participanten, zodat naar ratio ieder profiteert van positieve financiële
ontwikkelingen komend uit de exploitatie van het complex.
Markus Vastgoed Management en Smoes Ontwerpen hebben reeds enige ervaring met dit type exploitatie
en zijn voornemens om de exploitatie nader uit te werken indien de intentieverklaring door zowel de
eigenaar als de (hoofd)gebruiker is getekend.
LEEGSTANDSWET1
Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een middel om leegstand te bestrijden. Burgemeester en wethouders kunnen
de eigenaar van bepaalde categorieën woningen en gebouwen vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur
en verhuur van woonruimte. Hierbij zijn een aantal dwingende huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van
toepassing. De Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk
te verhuren. Wel moet de huurovereenkomst5 voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van
minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Voor tijdelijke verhuur op
grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal
twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één
jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar. Een ingediend, maar nog niet behandeld, wetvoorstel zal
moeten zorgen voor verruiming van de leegstandswet naar 10 jaren. [bron; leegstandswet: http://wetten.overheid.nl/BWBR0003403/
geldigheidsdatum_12-05-2009]
RENTECERTIFICATEN2
Het rentecertificaat is een spaarproduct met een vaste rente, waarbij na gelang het financiele model van de coöperatie positiever
resultaat oplevert, dus weer ten goede komt tot de opbrengsten van het rentecertificaat.
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 17
19. colofon
OMSCHRIJVING
Visie en strategie voor de tijdelijke transformatie (en gebruik en beheer) van het leegstaande
kantoorpand aan de Houtlaan 21 te Rotterdam naar studentenhuisvesting met aanvullende
stedelijke functies.
VISIE, COORDINATIE EN BEHEER
Markus Vastgoed Management, Edwin Markus, edwin@markus.nl, 06 - 53 738 703
Smoes Ontwerpen // architectuur & stadsontwerpen, Sander Smoes, architect, 06 - 222 877 69
BETROKKEN PARTIJEN
Zalmhaven CV (AMVEST / AM Woningbouw), contactpersoon Eef Zwanenburg (AM)
Hogeschool Rotterdam, contactpersoon Michel Molier (Rotterdam Business School / RBS
VERSIE
6 november 2012
architectuur & stadsontwerpen
Project_SO1113_Houtlaan_21 | visie & strategie | datum 06/11/2012 gewijzigd_ a_ b_ c_ d_ // 19
