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Servidumbre en el Codigo Civil Salvadoreño
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Servidumbre en el Codigo Civil Salvadoreño

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La Servidumbre en el Derecho Civil Salvadoreño, realizado por Br. Vladimir Platero.

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  • 1. INTRODUCCIÓNEl presente trabajo denominado “La Servidumbre en el Derecho Civil Salvadoreño”comprende de manera objetiva, la definición, caracteres, ejercicio, extinción, y clasificaciónde esta dentro de la legislación, partiendo como norma general nuestro Código Civil.La estructura de la investigación se deriva en un marco teórico, en el cual en un primercapítulo se desarrolla de manera concreta el tema en cuestión partiendo restrictivamente dela Legislación; un segundo capítulo en el cual se analizan una serie de leyes comparadas yuna jurisprudencia sobre la problemática; y por último, un tercer capítulo del que sedesarrolla un caso práctico, y una entrevista realizada a un profesional del Derecho paracontrastar su opinión con la problemática.Ahora bien, como breve introducción se puede decir que el origen de la figura jurídica de laServidumbre se encuentra en el derecho romano, en estas se establecieron para permitir elpaso de personas, animales, vehículos o agua, entre fundos rústicos; en esta época se tratabade derechos reales al establecer la relación entre dos fundos, el sirviente y el dominante, enel que la propiedad del sirviente estaba limitada y sujeta a favor a la propiedad deldominante, luego, con el transcurso del tiempo estos tipos de servidumbre se fueronampliando para dar solución a los problemas que se podían dar entre fundos rústicos yampliándolos a los urbanos. En síntesis, Marta Morineau y Román Iglesias mencionan queen el Derecho Romano la Servidumbre concedía el derecho de usar (ius utendi) o disfrutar(ius fruendi) de una cosa, respetando siempre la propiedad que solo se encontraba gravada.En pocas palabras, al crearse una servidumbre el propietario estará transfiriendo el iusutendi y el ius fruendi de la propiedad, más nunca el ius abutendi (derecho de disponer), deesta manera, las servidumbre estarán, según el caso, limitadas, ya que el derecho depropiedad subsiste. Por tanto el derecho real de servidumbre concede facultades precisas yconcretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad1.Ya entrando en la razón de nuestra investigación, y habiendo sido establecido algunasnociones sobre la historia de la servidumbre, se procede a establecer el objetivo general de1MORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, Colección Textos JurídicosUniversitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México, 2000, p.168.
  • 2. la investigación que es identificar restrictivamente la figura de la Servidumbre en nuestroCódigo Civil, y Leyes Comparadas.I. LA SERVIDUMBRE EN NUESTRA LEGISLACIÓNA. LA TRADICIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBREEl Dr. Jorge Barriere define a la tradición del derecho de servidumbre como el “gravamenimpuesto sobre un predio a favor de otro predio”2.Por consiguiente, el predio que sufre el gravamen recibe el nombre de predio sirviente, y elfavorecido recibe el nombre de predio dominante; y en cuanto a su ejercicio el primero sedenomina pasivo, y el segundo activo, Art. 823 C.En cuanto a la constitución del derecho de servidumbre, este se efectúa por escriturapública, en la que el tradente exprese constituirla y el adquirente aceptarla, en todo caso, lasreglas generales para la constitución según los Arts. 690 C y 61 del Reglamento de la Leyde Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas son:1. La constitución del derecho de servidumbre siempre se hace mediante escriturapública.2. La servidumbre para que surta efectos contra terceros, se inscribe en el Registro dePropiedad Raíz e Hipotecas.3. Esta debe hacerse constar al margen de la inscripción de la propiedad del prediodominante, así como en la del predio sirviente, mediante una nota marginal queindica el gravamen en esté y el derecho en aquél.2BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad de Jurisprudencia yCiencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54.Predio Sirviente (Servidumbre Activa)Predio Dominante (Servidumbre Pasiva)SE CONSTITUYE:DERECHO DE SERVIDUMBREEscritura PúblicaRegistro dePropiedad Raíze Hipotecas
  • 3. B. LA SERVIDUMBREEl Dr. Barriere menciona que “es una limitación del dominio sobre un inmueble. Lalimitación resulta de la necesidad que el predio tiene de ser explotado y rendir beneficios,lo que se ha menoscabado y en desventaja por razón de su ubicación con relación a otrosque tienen por tal motivo ventajas naturales”3.→ Se deduce, que la limitación de un predio a favor de otro predio da lugar a laservidumbre, lo cual significa sacrificio de una propiedad inmueble en beneficio yutilidad de otra.→ El Código Civil en el Art. 822 también la llama servidumbre predial, a lo cualBarriere nos dice que recibe este nombre por ser la servidumbre un servicioproporcionado por un predio a favor de otro, importando poco o nada quienes seansus propietarios o poseedores.→ El mismo artículo 822 C también dice que este es un gravamen, y a esto se refiereporque es una carga que pesa sobre un predio a favor de otro; y como consecuenciade este gravamen, el predio dominante ejerce ciertos actos y ejecuta hechos enbeneficio de su predio, y el predio sirviente tiene el deber de abstenerse a ejercer oejecutar ciertos actos o hechos que resultan perjudiciales al titular del prediodominante.→ El supuesto de la relación de servidumbre supone la existencia de dos predios, y quepertenezcan a distintos dueños.Ahora bien, las características del derecho de servidumbre, son las siguientes4:3BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.91.4Ibíd. p.92.
  • 4.  Es un derecho real: Porque se tiene sobre una cosa, sin referencia a determinadapersona; esto quiere decir que aun cuando el predio cambie de dueño la servidumbresubsiste a pesar de la voluntad contrario del propietario. Es un derecho inmueble: Porque solo se constituye sobre bienes raíces oinmuebles. Es un derecho accesorio: Porque existe siempre a la par del derecho de propiedado dominio del inmueble para beneficio y utilidad de otro predio. También por estacaracterística se dice que las servidumbres son inseparables al predio a que se activao pasivamente pertenecen, en virtud del Art. 826 C. en consecuencia de esto nopuede enajenarse o cederse la servidumbre sola, no puede hipotecarse niembargarse. Es un derecho perpetuo (en principio): Su perpetuidad es en relación a laexistencia del predio, esta perpetuidad es una característica, pero no es de la esenciade la servidumbre, lo que permite establecer una servidumbre por tiempodeterminado o fijar su extinción por la llegada del día o la condición, los casosprevistos en el Art. 887 C. Es un derecho indivisible: Porque la servidumbre no puede ejercitarse niadquirirse o perderse por las partes. Esta se encuentra en el Art. 1196, inciso ultimoC. También esta característica de la indivisibilidad se puede concretizar y objetivaren forma clara en los siguientes casos:→ Si el predio pertenece en forma proindivisa5para la constitución de laservidumbre, deben concurrir todos los propietarios. Art. 882 C.→ Si sobre el predio en proindivisión pesa una servidumbre, luego de dividirseel predio, la servidumbre subsistirá en la parte que a cada uno le correspondauna vez hecha la división. Art. 827 C.5“Estado o situación de una masa de bienes o de una cosa que no ha sido partida o dividida entre sus varioscopropietarios” CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú, 2006,p.118.
  • 5. → Siguiendo con el caso anterior, en viceversa, si el inmueble dividido esdominante, cada uno de los nuevos dueños gozara de la servidumbre. Art.828 C.1. CLASIFICACIÓN DE LA SERVIDUMBRE, IMPORTANCIA Y FACULTADPARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBREDe manera general, el Dr. Barriere nos dice que estas se clasifican de la siguiente manera6:→ Según la sujeción a que se somete el dueño al predio sirviente, puede ser positiva onegativa.→ Según la señal de su existencia, puede ser aparentes e inaparentes. Art. 825 C.→ Según la razón de su ejercicio, puede ser continua o discontinua. Art. 824 C.→ Según su origen, pueden ser naturales, voluntarias o legales. Arts. 834 y siguientes.a) SEGÚN LA SUJECCIÓN A QUE SE SOMETE EL DUEÑO AL PREDIOSIRVIENTELa servidumbre positiva es “la que permite al dueño del predio dominante realizar ciertosactos en propiedad ajena; y, por extensión discutida, la que impone al dueño del prediosirviente hacer algo en provecho o beneficio del titular de la servidumbre”7.La servidumbre negativa es la que impone al dueño del predio sirviente la prohibición dehacer algo, así por ejemplo, en el caso de las servidumbres de vista, el Art. 879 prohíbetener ventanas o balcones que den vista al predio vecino.Ahora bien, la principal diferencia entre estos radica en que en el caso de la servidumbrepositiva este tiene un deber de tolerar y hacer, a contrario sensu, en la servidumbre negativaeste tiene un deber de abstención.b) SEGÚN LA SEÑAL DE SU EXISTENCIALa servidumbre aparente es la que se manifiesta por señales exteriores que constan, el Art.825 C la define como la que está continuamente a la vista, y cita por ejemplo, como la detránsito, cuando se hace por una senda o por una puerta especialmente destinada a él.6BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.96.7CABANELLAS, Guillermo. Op cit. p. 436.
  • 6. La servidumbre inaparente según el Art. 825 C es la que no se conoce por una señalexterior, y cita por ejemplo, la misma de transito cuando carecen dichas circunstancias uotras parecidas. En este mismo sentido, cabe afirmar que las servidumbres negativastambién participan dentro de la servidumbre inaparentes, por ejemplo, como la de no abrirventanas, no plantar árboles en una distancia determinada, o de no tener sustancias dañinaso húmedas cerca de paredes, entre otros.c) SEGÚN LA RAZÓN DE SU EJERCICIOLa servidumbre continua, según el Art. 824 C es la que se ejerce o se puede ejercercontinuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre, y se cita por ejemplo, como ladel acueducto por un canal artificial que pertenece al predio dominante (en ésta para laexistencia de la servidumbre no es necesario que se vierta o ponga agua a cada instante, nique se esté construyendo o colocando la tubería o cañería cada vez que se necesite el agua;basta que se haya hecho o colocado una sola vez y puesta o tendida que sea, el agua corrapor tiempo indefinido o de forma permanente8).La servidumbre discontinua es la que para su ejercicio es necesario que intervenga unhecho actual del hombre, por ejemplo, en el caso de la servidumbre de transito que solo sematerializa o pone de manifiesto en el instante que el hombre pasa o camina, cada vez quese pasa o camina, se materializa la servidumbre o se da a conocer el derecho.d) IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACIÓNAhora bien, interesa saber porque son tan importantes las clasificaciones hechasanteriormente, y es que, es así como se constituyen las servidumbres, y cuando comienza acorrer el plazo para su extinción por el no uso.→ En el caso de las servidumbres discontinuas de todas clases, y las servidumbrescontinuas inaparentes solo pueden adquirirse por medio de un título, ni aún el goceinmemorial bastara para constituirlas. Art. 884, inc. 1 C.→ Las servidumbres continuas y aparentes, pueden adquirirse por título o porprescripción de diez años, Art. 884, inc. 2 C; y por destinación del padre de familia(cuando es servidumbre voluntaria).8BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.98.
  • 7. No obstante, cabe acaecer ¿Que se entiende por destinación del padre de familia?; a esto elDr. Barriere nos dice que es cuando una servidumbre se constituye, “cuando los prediospertenecen o son de un mismo dueño y este ha establecido un servicio o relación, queconstituiría una servidumbre si los predios fueran de distintos dueños”9... y posteriormentelos predios o inmuebles pasan a ser de distintos dueños sea por venta o partición, el servicioestablecido subsiste con el carácter de servidumbre, siempre que en el acto no se demuestrelo contrario; no obstante, su constitución requiere:→ Que los dos predios pertenezcan a un solo titular y que el servicio haya sidoimpuesto por el Art. 883 C.→ De un servicio continuo y aparente y que este a la vista por signos o señalesexteriores que lo den a conocer, esto permite suponer consentimiento tácito demantener dicho servicio cuando los predios pasan a ser de distintos dueños y estosnada digan en contrario (lo que hace presumir que los nuevos titulares tratan demantener la situación existente entre ambos predios).→ Por lo tanto es indispensable, que el servicio se mantenga cuando las propiedades opredios cambien de dueño y durante el cambio nada digan en contra del servicio yaestablecido, y así se acepten las propiedades.e) FACULTAD PARA GRAVAR UN INMUEBLE CON SERVIDUMBREEn primer lugar el propietario del inmueble puede gravarlo por sí solo, pero si pertenece avarios, todos deben concurrir a la constitución del gravamen. Arts. 881 y 882 C.Ahora bien, para conocer el ejercicio y extensión (alcance) del derecho hay que atender:→ Al contrato o la posesión, si es voluntaria.→ A la ley, si es legal o natural.Bueno, las reglas generales para el ejercicio del derecho de servidumbre cualquiera que seasu origen, tienen reglas aplicables como:→ El que tiene derecho a una servidumbre, tiene también los medios necesarios para suejercicio. Art. 829 C; respecto a esto la disposición legal pone como ejemplo el9BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.100.
  • 8. derecho de proveerse del agua de una fuente situada en predio vecino, para esto esentendido que para proveerse del agua es necesario ir hasta la fuente, o sea, quedebe transitar o caminar hasta ella, consecuentemente, aun cuando no se hayaconvenido expresamente al momento de constituirse la servidumbre, el derecho detransitar o caminar hasta la fuente es necesario e indispensable para el goce delderecho; y se entiende formar parte de esta.→ El que goza de una servidumbre tiene el derecho de hacer las obras indispensablespara su amplio goce. Art. 830 C; por lo tanto, esto obliga al titular del derecho ahacer las obras que considere necesarias e indispensables para el goce, las que serána su costa, pero en el caso de que el dueño del predio sirviente se hubiera obligado aello, bien puede exonerarse de tal obligación abandonando la parte del predio dondedeben hacerse las obras. Se entiende por abandono la cesión que del predio sirvientese hace al dueño del predio dominante.→ Prohibición de alterar la servidumbre (por el predio sirviente). Art.831 C; en este seprevé la inalterabilidad de la servidumbre en dos aspectos: en primero porque eldueño del predio sirviente no puede hacer incomoda la ejecución de la servidumbre;en segundo porque si por razón del tiempo el predio sirviente sufre mayor perjuiciocon la carga impuesta, podrá pedir su variación por su propia cuenta y costa,siempre que tal valoración no perjudique el derecho del dueño del prediodominante, quien deberá aceptarlaEn todo caso, lo previsto en los artículos antes citados se fundamenta en el ejercicio delderecho, resumiendo que dicho derecho debe encuadrarse dentro de los límites de lonecesario e indispensable para la utilidad y beneficios previstos, y sin que lasperturbaciones puedan anular o volver ineficaz el ejercicio del derecho de dominio que elpropietario tiene sobre el predio sirviente.f) SERVIDUMBRES NATURALESEl Art. 832 nos dice que son las que provienen de la natural situación de los lugares (no hayen ellas intervención de la mano del hombre). Ahora bien, dos son las especies deservidumbres naturales y se derivan en:
  • 9. → La de descanso.→ La de incurrimiento de aguas.En el segundo caso, el predio situado en la situación inferior carga con la obligación derecibir las aguas que en forma natural se derraman por la superficie del terreno; y en razóna los desniveles existentes entre ambos predios (sin que la mano del hombre contribuya aello). Art. 834 C; un ejemplo de esta servidumbre son las aguas que corren de una vertientemanantial, nacimiento o fuente y las aguas lluvias.Naturalmente, las aguas cuando corren arrastran consigo desechos que encuentran a supaso, tales como tierra, arena, ripio, entre otros, todo lo cual forma parte del descenso,sucede que a raíz del descenso del agua que corre por un predio, parte de este misma aguapor disposición o situación natural del terreno inferior, es decir, se incurren estas aguas, lasque también debe recibir el predio inferior10.(1) PROHIBICIÓN Y CONVENIOS SOBRE LAS SERVIDUMBRESNATURALESPartiendo de que las aguas deben correr naturalmente, le está prohibido al propietario hacerobra alguna con el objeto de favorecer o fijar el deslizamiento o incurrimiento de las aguas.Art. 834 C; pues cuando los dueños o propietarios de ambos predios concurren paraponerse de acuerdo sobre la forma en que dichas aguas deben correr, la servidumbre deja deser natural, y se convierte en voluntaria.Empero, el Dr. Barriere nos dice que por razón de equidad y beneficio, las aguas queconcurren por cauce natural pueden ser aprovechadas por el dueño del predio sirviente paramover molinos, máquinas y abrevar animales, el uso en estos casos es limitado, puestambién se le imponen ciertas prohibiciones que corresponden a:→ La obligación de dejar lo sobrante del agua devuelta a su cauce. Art. 835 C.→ El uso debe hacerse en forma restrictiva, respetando el derecho que el otro predioinferior pueda haber adquirido, sea mediante prescripción, titulo, merced,convención, entre otros. Art. 836, ord. 1.10BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.104.
  • 10. → Tampoco deben contravenir las leyes y ordenanzas que regulen la distribución deaguas, por ejemplo, la Ley de Avenamiento y riego. Art. 836, ord. 2.→ Cuando las aguas fueren necesarias para el uso de una población o habitantes dellugar, pues se podrá proceder a la expropiación cuando el interés común llegue aprivar sobre el interés particular. Art. 836, ord. 3.Sobre las aguas lluvias que corren por camino público no existe prohibición alguna sobre suaprovechamiento y uso. Art. 839 C.g) SERVIDUMBRES LEGALESMenciona el Dr. Barriere que son las impuestas por la ley, contra la voluntad del dueño delpredio sirviente. En síntesis, son limitaciones legales del dominio, en razón de utilidadpública y particular11. Art. 840 C.Esta se divide a su vez en:→ Relativas al Uso Público (que a su vez se desprende el uso de las riberas para lanavegación o flote, y las demás determinadas por los reglamentos y ordenanzas.Art. 840 C).→ Relativas a la Utilidad de los Particulares (que a su vez son la demarcación, elcerramiento, la medianería, el tránsito, la luz, la vista, el pasto y el acueducto. Art.842 C)Respecto al primer caso, las relativas al uso público, se tiene consecuentemente que enestas servidumbres hay una limitación al derecho de dominio en beneficio de lanavegación; y puede ser el resultado de reglamentaciones especiales o mejor dichoadministrativas; ante esto el Art. 841 C impone a los dueños riberanos obligaciones enbeneficio de la navegación, tales como: poner a flota las naves, barcas o balsas, repararlas oser reparados carenen.(1) SERVIDUMBRE LEGALES ESTABLECIDAS A FAVOR DE LOSPARTICULARES(a) SERVIDUMBRE DE DEMARCACIÓN11BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.105.
  • 11. Empezando por la demarcación, dice Barriere que esta “tiene por objeto fijar las líneasdivisorias existentes entre dos predios de distintos dueños y señalar dichas líneas conmojones12y cercos”13Art. 843 C. Por lo tanto, como consecuencia se tiene que lademarcación comprende dos fases:→ Jurídica: la delimitación, tendiente a fijar o reconocer la línea separativa.→ Material: el amojonamiento14, dirigida a señalar esta línea sobre el sueño por mediode signos apropiados, llamados hitos o mojones.Doctrinariamente menciona Barriere que la naturaleza jurídica de la demarcación en unsentido estricto no es una servidumbre, ya que no se encuentra ningún predio dominante alsirviente15.Por eso se concluye, que la demarcación no es sino un derecho o facultad material derivadadel derecho de dominio, la cual comprende delimitar el ejercicio del derecho de dominio,sobre una extensión cierta e individualizada de un terreno mediante cercos y mojonesconocidos. Por lo tanto, esta obligación de concurrir a la demarcación, deriva simplementede las “relaciones de la vecindad”.Con esto tratándose de una facultad de dominio del interesante como dijimosanteriormente, para solicitar esa demarcación debe valerse de una acción16que por referirseexclusivamente los límites de un inmueble o predio resulta ser real (ya que se desatiendepara ello de la persona propietaria, sea quien sea). Esta acción recibe el nombre de acciónde deslinde o de amojamiento, que tiene por objeto precisamente reconocer o avivar dichoslinderos.→ En el antiguo Código de Procedimientos Civiles se encontraba regulado en el Art.565 y decía que esta acción de deslinde se dividía en voluntaria y necesaria, siendo12Poste de piedra u otra señal que se clava en el suelo y señala el límite de un terreno o indica la dirección odistancias de una vía o un camino.13BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.106.14señalamiento, abalizamiento, separación15Ibíd. p.106.16Entenderemos por acción en el Derecho Civil la que posibilita la jurisdicción, pues es la que inicia elproceso judicial, que no puede hacerse de oficio, pues están en juego intereses particulares. La acción civil esun poder del actor sujeto activo que se sustenta en la ley, para efectuar un reclamo frente a un adversariosujeto pasivo cuando el proceso es contradictorio; o que pretende se le otorgue un derecho, en el procesovoluntario. En este caso una acción real que es la nacida la nacida de los llamados derechos reales.
  • 12. voluntaria si el dueño del inmueble pida que se reconozcan o establezcan losrespectivos límites o linderos de su inmueble; y necesaria la que tiene lugar cuandoexiste disputa sobre introducción o usurpación de un vecino.Ahora bien, en el actual Código Procesal Civil y Mercantil no se encuentra expresamentecomo se debe proceder para esta acción de deslinde, pero como lo estipula el Art. 239 de lamisma ley, esta se seguirá por un proceso común o abreviado, pues no se tiene determinadauna tramitación especial.Así por lo tanto, hay que tener en cuenta que las condiciones que deben concurrir parapresentar la pretensión del derecho de demarcación son esencialmente dos:→ Dos propietarios distintos.→ Dos predios contiguos.De lo cual se argumenta que la demarcación procede tanto para los predios rústicos comopara los urbanos; existe y persiste siempre que se encuentre indeterminación de límitesentre ambos predios contiguos.Por consiguiente, en la responsabilidad, el propietario que para apropiarse del inmueble, opara sacar provecho de él, remueva o altere los linderos o mojones, comete el delitotipificado en el art. 219-A pn denominado Remoción o Alteración de linderos y podrá serpenado con prisión de seis meses a dos años; pero eso no es todo, el art. 844 C tambiénarticula una falta para este caso, ordenando que quien lo haga reponga en costas, eindemnice por daños y perjuicios.(b) SERVIDUMBRE DE CERRAMIENTOEn la servidumbre de cerramiento, dice Barriere que “el propietario tiene la facultad decerrar o cercar su predio o inmueble”17; de lo cual se dice que lo que hace el cerramientoes patentizar en forma objetiva el carácter exclusivo del derecho de dominio que se tienesobre un predio. Art. 845 C.Por lo tanto, el cerramiento resulta ser una consecuencia de la demarcación; la demarcacióny el cerramiento ofrecen ciertos puntos de contacto o, mejor dicho van a un mismo fin; perose diferencian en que la demarcación es un acto previo al cerramiento. Una vez que el17BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.109.
  • 13. dueño del predio sabe hasta dónde abarca éste, procederá al cerramiento, operaciónnetamente material.→ Si concurre el cerramiento por ejemplo con cercas de alambre, la posición queocupe fijado a los postes hará presumir a quien pertenece tanto el alambrado comodichos postes o mojones. Y esto es importante, sobre todo en la fijación de loslinderos en predios rústicos, pues por ejemplo, se reconoce por todo propietario quesi el alambre está fijado o tirado, abarcando a los postes, quedando dichos postestirados hacia el interior del terreno; tanto el posteado como el alambre pertenecen alpropietario de este terreno y no al vecino. Sin embargo, también puede ocurrir elcaso en que ambos colindantes convengan, uno poniendo los postes, y otro tirandoel alambre; en este caso se atenderá a la voluntad de las partes.Respecto al dominio de las cercas, las obras serán del propietario que cerca, pero siconcurren ambos propietarios a la construcción, las cercas son o pertenecen en común. Perotambién puede pasar el caso en que el dueño del predio puede obligar al dueño o a losdueños de los predios colindantes a que concurran tanto a la construcción como a lareparación de las cercas divisorias comunes, dejando al Juez de lo Civil de su Municipiopara que decida sobre el modo y forma en que deberán de concurrir. No obstante cuando lacerca divisoria se construye a expensas de los colindantes y por partes iguales, estará sujetaa la servidumbre de medianería.Como conclusión, es necesario mencionar que al igual que la demarcación el cerramientono constituye servidumbre en stricto sensu, pues no hay predio dominante ni sirviente; porconsiguiente ninguno de los dos tienen las características propias de la servidumbre, por lotanto estos sin son imprescriptibles18.(c) SERVIDUMBRE DE PASTO18Pues son una facultad del dominio, y como éste, imprescriptible si no se hace uso de ella; constituye un actode mera facultad que no da ligar a prescripción alguna. No podría, pues, alegarse en contra de un propietarioque por no haber cerrado su predio por tres o más años perdió por prescripción el derecho a hacerlo.
  • 14. La servidumbre de pasto tiene lugar en los predios rústicos siempre que el cerramiento nosea tal que impida la entrada de a los ganados; por lo tanto, este tiene por objeto: el uso yaprovechamiento de dichos predios a favor del ganado.→ El uso y aprovechamiento (se limita a permitir: la cría, abrevadero y pasto) delganado tendrá lugar siempre que el número de cabezas no exceda de cuarenta asesenta cabezas mayor o menor por cada caballería de tierra que posea enpropiedad. Art. 848, inc. 2 C.→ En el caso de que los animales causen daño al predio donde pastan o abrevan,responde por ello el propietario; por el contrario, no responderá si los daños que secausan son en semejante ajenas, mal cercadas o mal cerradas, siempre que no seapor culpa de un hecho del dueño de los animales; y además se cumpla con loindicado en las ordenanzas respectivas. Art. 2077 C.(d) SERVIDUMBRE DE TRANSITOLa servidumbre de transito consiste en el derecho que tiene el dueño de un predio paracomunicarse con el camino público a través de otro u otros predios que se interponen entreel predio incomunicado y el camino público. Art. 849 C.→ Su naturaleza jurídica: Esta sí es una verdadera servidumbre; pues hay un prediodominante, que es el que está desprovisto de salida al camino público; hay un prediosirviente, que es el predio que va a atravesar el dueño del predio dominante; y haytambién un gravamen, dejar pasar al dueño del predio dominante, sus carruajes,entre otros.→ Es discontinua (porque para ejercerla se requiere un hecho actual del hombre),positiva (porque el dueño del predio sirviente debe, dejar hacer al dueño del prediodominante) y puede ser aparente o inaparente.Ahora bien sus condiciones son:→ El predio que trata de imponer la servidumbre debe estar desprovisto de todacomunicación con el camino público. Resulta, por lo tanto, que si el predio
  • 15. dominante tiene salida o comunicación con el camino público, pero ella es larga ycostosa, no tiene su dueño derecho a imponer esta servidumbre,→ La comunicación con el camino público debe ser indispensable para el uso ybeneficio del predio.→ Por razones de equidad, debe indemnizarse previamente al dueño del predio servil(en compensación del servicio que su predio presta y en atención a que su derechode dominio queda limitado).Con todo, puede suscitarse el caso en que la servidumbre de transito puede no llegar a serútil al dueño del predio dominante (por la adquisición de terrenos que le dan un accesocómodo al camino o por otro medio); en este caso el dueño del predio sirviente, puedeexonerarse del gravamen, reembolsando a aquél el valor que pagó al establecerse oconstituirle la servidumbre. Art. 851 C.→ Ahora bien, esta también puede constituirse en forma voluntaria, que de la formamás común es cuando uno de los predios tiene un acceso al camino público; perolargo y dificultoso; por lo tanto no puede imponérsele la servidumbre legal detránsito, porque falta un requisito; pero no hay ningún inconveniente para que seconstituya una servidumbre voluntaria de tránsito, debiendo concurrir para ello elconsentimiento del dueño del predio sirviente.→ También puede constituirse cuando el predio pertenece a muchos, ósea, enproindivisión, y si con posterioridad llega a dividirse, debe concederse a favor delpredio que quede incomunicado, en este caso no habrá indemnización. Art. 852 C.(e) SERVIDUMBRE DE MEDIANERIAComo comentamos anteriormente, le corresponde al propietario fijar los límites de supredio y que lo pueda hacer valiéndose de señales externas de distinta naturaleza, comocercas de madera, árboles o brotones. En tanto:→ Si el cerramiento es exclusivo de un solo propietario se dice que es de carácterprivativo.
  • 16. → Sin embargo, si se ha hecho a expensas comunes19se dice que es MEDIANERA.Art. 854 C.En síntesis, para que exista la servidumbre de medianería se requiere que la construcción selleve a cabo o se realice sobre el límite de ambos predios y a expensas de ambospropietarios; aunque también puede serlo en el cada de que uno solo lo haga y el otro hayaadquirido el derecho sobre la construcción por cualquier título.Respecto a la naturaleza jurídica de esta servidumbre, se tienen distintas opiniones segúnBarriere20:→ Una considera a la medianería como verdadera servidumbre, pues la delimitación yconstrucción es a favor de ambos predios e impone obligaciones mutuas.→ Otra considera que no está bien determinado el predio dominante ni el sirviente, notiene carácter de tal y que las obligaciones existentes entre los propietarios, sonconsecuencias de las relaciones de vecindad.→ Para otros es una copropiedad accesoria y forzosa, tal afirmación se hace enatención al Art. 857 y 859 C.Sin embargo, nuestro Código Civil la califica como una servidumbre sin más. Art. 853 C.En conclusión, en relación a los derechos y deberes que tienen los propietarios en las obrasmedianerías son considerados como “condueños”; y se agrega, que en relación a los prediosal cerramiento es “accesorio” considerándose como afecto al uso común de ambos predios.(f) SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTOEsta tiene por objeto la conducción de aguas de las corrientes, ríos, lagos… para el cultivode plantas, sementeras, pastas y otras necesidades comunes previstas por leyes especiales,en favor de otra heredad. Art. 853 C.→ Esta servidumbre consiste en que pueda conducirse las aguas por la heredadsirviente a expensas del interesado…Sus características son:19Se entiende por expensas comunes a los gastos normales u ordinarios originados en la conservación,reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios.20BARRIERE, Jorge Alberto. Op cit. p.115
  • 17. → Negativa (porque existe obligación por parte del predio sirviente de dejar de haceralgo).→ Aparente (porque el ducto, conducto o tubería está a la vista) o Inaparente (cuandoel ducto, conducto o tubería no está a la vista; como cuando está bajo la tierra, enforma subterránea).→ Continúa (porque no requiere una actividad del hombre constantemente).En cuanto quienes pueden ser los predios dominantes, se coligen los siguientes criterios:→ Una heredad (que carezca de agua necesaria para fines agrícolas).→ Un pueblo (que la necesite para uso doméstico).→ Una industria (para mover sus máquinas).Ahora bien, el gravamen en esta servidumbre consiste en soportar el paso del acueducto(tubería, cañería) para la conducción del agua; pero en todo caso se debe indemnizar aldueño del predio sirviente por el uso de dicho predio. Pero bien en el caso en que tenga abeneficio suyo un acueducto en su heredad, este puede oponerse a que se construya otroacueducto ofreciendo en este caso, el paso del agua por el suyo; con tal que no traiga unperjuicio al que hubiera querido abrir el nuevo acueducto… en tal caso debe pagarse aldueño del predio sirviente el valor del suelo ocupado por el antiguo acueducto. Art. 870 C.No obstante cabe aclarar como expresa Barriere, que todas estas reglamentacionescontenidas en el Código Civil respecto al agua, como recurso natural, sea que corra por lasuperficie o en forma subterránea, se encuentra modificada o hasta derogada tácitamentepor las disposiciones especiales que tienen las leyes de Anda, la de Avenamiento y Riego,la de Cel., entre otras.. Así por ejemplo tenemos una disposición contenida en la Ley deAvenamiento y Riego en su Art. 4 que dicta que “el uso del agua para consumo humanoprevalecerá sobre cualesquiera otros. Si para su aprovechamiento es necesario establecerservidumbre de cualquier naturaleza, constituyéndose estas por ministerio de ley, sinperjuicio de la indemnización que a los propietarios o poseedores de los inmueblessirvientes, a derecho les corresponda”.
  • 18. Como conclusión, podemos ver que en la actualidad la servidumbre de acueducto ya no seutiliza mucho entre los particulares, pues esta ha sido declarada como de utilidad pública21tomándola como suyas las instituciones estatales, pudiendo indemnizar en su caso a laspersonas a las que se les imponga este gravamen.(g) SERVIDUMBRE DE LUZ Y VISTAEsta servidumbre tiene por objeto:→ Con la luz, permitir luz y ventilación a las habitaciones y espacios cerrados de unpredio.→ Con la vista, al propietario de un predio hacer obras que vista al predio vecino.Por tanto, como lo dicta el Art. 875 C el dueño de una pared divisoria, que no seamedianera22, puede abrir ventanas para dar luz a su vivienda, sujetándose a reglas talescomo:→ La distancia que debe existir entre el piso de la vivienda y altura de la ventana, quese dicta que será de no menos de dos metros cincuenta centímetros. Art. 875, ord. 2.→ Al ancho y forma de guarnecer o proteger dichas aberturas o ventanas, que se diceque estas deberán estar guarnecidas por rejas de hierro o de una red de alambre, lascuales pueden tener a lo mucho seis centímetros de abertura. Art. 875, ord. 1.Sin embargo, el que goza de esta servidumbre legal de luz no tiene derecho para impedirque en el suelo vecino se levante una pared que le pueda quitar la luz. Art. 877 C.En el caso en que la pared divisoria llega a ser medianera, cesa la servidumbre legal de luz.Art. 878 C.→ En el caso de la servidumbre de vista, tal como lo dicta el Art. 879 C, no se podránmantener ventanas, balcones, miradores, o azoteas que den vista a las habitaciones,patios o corrales de un predio vecino, a menos que haya una distancia de tres varas21Art. 14 de la Ley de Avenamiento y Riego.22Puesto que la pared medianera es propiedad común de los dueños de ambos predios contiguos, paracualquier obra que se quiera hacer en dicha pared con el objeto de tener luz y ventilación debe concurrir elconsentimiento del propietario del predio vecino. Art. 879 C.
  • 19. y media; la cual se medirá entre el plano vertical23de la línea más sobresaliente dela ventana… y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios.Conforme a dichas disposiciones resulta que:→ El predio dominante (es el que tiene la ventana, a través de la cual recibe luz y aire).→ El predio sirviente (el predio vecino).Conforme a sus características se dice que:→ Es negativa (porque su facultad está restringida, no puede tener ventanas como suvoluntad quiera). Y positiva (porque el dueño no puede oponerse a que su vecinotenga ventanas y espacios para dar luz y ventilación a sus habitaciones… pero simedia vez exista una distancia determinada la que dijimos anteriormente: tres varasy media.).→ Es aparente (porque se encuentran ostensiblemente materializada por señalesexteriores).→ Es continua (porque su ejercicio no necesita del hecho actual del hombre).Como conclusión, se dice que estas servidumbres son legales porque son establecidas porley, pero sin embargo, pueden ser establecidas, constituidas, y modificadas por voluntad delas partes.(h) AGUAS LLUVIASEsta no constituye servidumbre legal, como lo dicta el Art. 880 C, sin embargo, esobligación por parte del dueño del predio que su techo viertan sus aguas lluvias sobre supredio, o sobre la calle, o camino público o vecinal, y no sobre otro predio, sino convoluntad de su dueño.h) SERVIDUMBRES VOLUNTARIASSe llama servidumbre voluntaria a la constituida por un hecho del hombre, es decir, la queno proviene ni de la natural situación de los lugares, ni ha sido establecido por la ley.23
  • 20. A este respecto la ley consagra el principio, que es básico en toda nuestra legislación, dereconocer a cada propietario el derecho de constituir sobre sus predios y de adquirir sobrepredios ajenos las servidumbres que quiera. Este principio lo sienta el Art. 881 del códigocivil.La libertad de los propietarios a este respecto no tiene más que dos limitaciones: el ordenpúblico y las prohibiciones legales. Según esto, las servidumbres voluntarias serán infinitas,tantas cuantas sean necesarias y se puedan concebir por la imaginación; y podránestablecerse como tales no solo las que la ley no reglamenta, sino también las legales,cuando les falta alguno de los requisitos para imponerlas como legal, y lo que caracteriza alas servidumbres legales es que pueden imponerse aun sin la voluntad del dueño del prediosirviente.→ Entonces puede darse el caso de que ninguna de varias de las servidumbres legalesque estudiamos anteriormente, puedan imponerse por falta de algunos de losrequisitos quo la ley señala; en tal caso podrían constituirse como servidumbresvoluntarias, así el ejemplo que pusimos anteriormente de la servidumbre de transitocomo la de cuando hay una comunicación larga y dificultosa e incómoda que sea,no puede imponerse la servidumbre legal de tránsito, pero esto no obsta para que eneste caso los dueños de los predios vecinos convengan voluntariamente en constituiruna servidumbre voluntaria de transito sobre uno de ellos.Estas se constituyen atendiendo a sus características, como lo dijimos anteriormente, portítulo, por prescripción de diez años, y destinación del padre de familia cuando es continuay aparente; y solamente por título cuando es discontinua o continua inaparente.i) EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRESEl Art. 887 C menciona que estas se pueden extinguir por:→ Resolución del derecho del que las ha constituido.→ Por la llegada del día de condición (si se ha establecido así).→ Por confusión.→ Por renuncia del dueño del predio dominante.
  • 21. → Por su no uso.Ahora bien, solo las servidumbres voluntarias pueden extinguirse por resolución o por lallegada del día de condición, esto quiere decir, cuando el predio sirviente se encuentrasujeto a una condición resolutoria para el caso; esto es así ya que los propietarios puedensegún su voluntad manifestar hasta cuándo debe durar una servidumbre mediante unacondición prescrita o plazo fijo.También se extingue por confusión, desde el momento que tanto el predio dominante comoel sirviente pasan a ser propiedad de un solo titular, ya que es requisito para unaservidumbre que los predios sean de distintos dueñosTambién por renuncia, esto es la negativa manifestada en forma expresa o tácita; respeto aluso, goce y beneficio del derecho de servidumbre; por lo tanto, por ser la servidumbre underecho que beneficia únicamente al predio dominante, la renuncia a dicho derecho no estáprohibida por la ley.→ Decimos que es expresa cuando se manifiesta mediante instrumento público, ya quesolo por instrumento público puede constituirse; agregándose que también debeinscribirse en el Registro de Propiedad, ya que es ahí donde consta dichainscripción.→ Es tacita cuando por los hechos manifestados por el titular del derecho dominante seconcluye que no quiere beneficiarse o continuar con dicho derecho.Cuando es por su no uso, se conduce a la extinción del derecho de servidumbre; ya que eltitular al no utilizar la servidumbre, está demostrando que no le es necesario el beneficioque le reporta el predio sirviente. En este caso deberán concurrir diez años contados de lamanera dictada en el Art. 2247 C.II. LEYES COMPARADAS Y JURISPRUDENCIAA. COMPARACIÓN CON EL CODIGO CIVIL DE ESPAÑAEn el Código Civil Español se define en el Art. 530 a la servidumbre como un gravamenimpuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, en el casode nuestro Código Civil lo dice de la misma manera aunque con algunas matices,
  • 22. articulando que la servidumbre predial o simplemente servidumbre es un gravamenimpuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, en el Art. 822.→ Hay una diferencia en el Código Civil Español ya que en el Art. 537 lasservidumbre continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por laprescripción de veinte años, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño, en elArt. 884 las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse también portítulo, con la única diferencia que es por prescripción de diez años.→ Otra diferencia del Código Civil Español, respecto de nuestro código es que en elArt. 546 en la extinción de la servidumbre, se colige una disposición diferente quees que por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el delsirviente, en cambio en nuestro Código Civil Salvadoreño en el Art. 887 no seintegra esta disposición.B. JURISPRUDENCIAEn este caso se cita una sentencia de apelación de referencia 15-2011-D-C, de la Cámara dela Segunda Sección del Centro24, en la cual fue interpuesta por el licenciado EdisGuandique como representante judicial de la señora Irma Durán contra la sentencia emitidaen primera instancia25por el Juez de lo Civil del mismo distrito en un proceso dedeclaratoria de obstrucción de servidumbre de transito suscitada contra la señora RosaMorales.→ El licenciado Guandique expresa que la sentencia del Juez de lo Civil carece defundamento pues en un primer lugar se presentaron pruebas que a la propiedad de laseñora Irma le corresponde una servidumbre de transito de dos metros de ancho porcuarenta de largo que da hacia la calle principal de San Ramón y también sepresentaron pruebas de que esta había sido obstaculizada por el predio sirviente eneste caso la señora Rosa por una parte de su pared; la cual se tuvo probada por laescritura pública y unas pruebas testimoniales.24Con residencia en el Municipio de Cojutepeque, Departamento de Cuscatlán, a las tres horas con quinceminutos del día once de octubre del año dos mil once.25A las diez horas del día veinte de julio del dos mil once.
  • 23. → De la cual el juez en ningún momento desestimo esos hechos, y tampoco afirmo loshechos de la contraparte, presentando de manera arbitraria un fallo en el que sedesestimaba su pretensión.→ Contra esto la Cámara menciono en su Considerando IV independientemente de ladecisión que haya tomado el Juez de Primera Instancia que aunque en la escriturapública de la señora Irma Duran esta marginada con la servidumbre de tránsito, enla de la contraparte, no se encontraba marginada, por lo tanto no hay servidumbrelegalmente establecida; de lo cual dice la Cámara que la acción de la señora IrmaDuran no es la idónea pues no se puede restablecer algo que no se ha constituido;sin embargo le reconoce el derecho de servidumbre de tránsito a la señora IrmaDuran por la situación de incomunicación que se encuentra su hogar.→ Por lo tanto la Cámara fallo: que se revocaba la sentencia del Juez de PrimeraInstancia; y que se dejaba libre de obstáculos el derecho de la señora Irma Duranpara promover un juicio para que se declara la existencia de una servidumbre detránsito a su favor.III. ENTREVISTA AL PROFESIONAL DEL DERECHO Y CASO PRACTICOA. ENTREVISTA SOBRE SERVIDUMBREJUEZ: Lic. Julio César Chicas MárquezTRIBUNAL: Juzgado de Familia de San SalvadorDIRECCIÓN DEL TRIBUNAL: 6ª Av. Nte. Res. Las Arboledas No. 26, SoyapangoFECHA: Lunes 20 de Mayo de 2013i. ¿Qué entiende por servidumbre? Es el gravamen impuesto sobre un predio afavor de otro predio.ii. ¿Cuáles son las clasificaciones de la servidumbre? La clasificación que está ennuestro ordenamiento jurídico, es la servidumbre legal, servidumbre natural yservidumbre voluntaria.iii. ¿Cómo se da el derecho de servidumbre? Por medio de una escritura pública, queel titular del predio sirviente lo traspase a otro titular.
  • 24. iv. ¿Cómo se extinguen las servidumbres? Bueno las maneras en las cuales sepueden extinguir la servidumbre de las cuales yo conozco, es por medio de renunciadel dueño del predio dominante y por el no uso, por confusión, y por la resolución.v. ¿Para usted, son importantes las servidumbres? Si son importantes porque asínosotros conocemos los límites que podemos tener sobre un predio ya seadominante o un predio sirviente, además podemos diferenciar los tipos deservidumbre que existen.B. CASO PRACTICOEs un caso de servidumbre por demarcación…María tiene un terreno en Chalchuapa en el Cantón el Duraznillo, su propiedad estademarcada con unos cercos, Juan es su vecino, el asunto es que cada vez se hace másfrecuente que Juan pase en medio de su terreno y que quite algunos de los cercos parapoder accesar a la calle principal del cantón a pesar de que su propiedad tiene acceso adicha calle pero solo lo hace por comodidad, pues le resulta “más chiche” pasar por elterreno de María, María cansada de esta situación le reclamo a Juan que porque hacia eso, alo cual Juan le respondió gritándole que él puede hacer lo que se le da la gana, y queademás esa parte del terreno por donde el pasa es de él; a lo cual María un día para despejarsus dudas recurrió a un amigo que es abogado de nombre Julio para platicarle la situación ypara que le diera asesoría, a lo cual Julio le recomendó a María que le llevara su título depropiedad para ver si es verdad que esa parte del terreno en el cual están ubicados dichoslinderos son de ella, a lo cual otro día Julio observo plenamente su título y midió el terrenoy observo que plenamente eran de María; por lo tanto Julio fue al Juzgado de lo Civil delMunicipio como representante judicial de María con copia del título de propiedad por lademanda de deslinde necesario… a lo cual el juez al ver los fundamentos de hecho y dederecho condeno a Juan a restablecer los linderos que limitaban a la propiedad y a laindemnización por daños y perjuicios de conformidad al Art. 844 y 922 del Código Civil.
  • 25. CONCLUSIÓNA manera de conclusión se coligen los siguientes corolarios sobre la problemática:→ Es indisoluble que como la servidumbre es una figura de tradición, se constituyamediante escritura pública, y para que tenga efectos contra terceros se inscriba en elRegistro de Propiedad.→ Este es un gravamen que se coloca sobre un inmueble o predio, para que otro puedagozar de un ámbito más amplio de libertad, y así poder obrar completamente de suderecho de propiedad.→ Es esencial que ambos predios tanto el pasivo como el activo sean de distintosdueños, pues si no fuera así, no tendría sentido la servidumbre; esta también esta esuna causa de extinción cuando el propietario compra ambos predios se disuelve unaservidumbre.→ La clasificación según su inaparencia o apariencia, y su discontinuad o continuidades importante, pues es así como como se puede constituir la servidumbre, pues enunos solo se acepta título; y en otros se puede optar a adquirirlas por prescripción opor destinación del padre de familia.→ Algo muy importante de decir, que la servidumbre de cerramiento, de demarcacióny de medianería no constituyen estrictamente servidumbre, pues no se encuentra unacondición de inferioridad respecto de un predio.→ En cuanto a la servidumbre que se adquiere por prescripción en la que una personadiferente al propietario, obtiene el uso continuo, abierto y hostil de una propiedadajena, durante el tiempo que señala la ley; se colige que esta tiene que ser abierta,notoria, hostil, y continua.→ La servidumbre únicamente se puede extinguir por resolución del derecho del quelas ha constituido, por la llegada del día de condición, por confusión, por renunciadel dueño del predio dominante y por su no uso.
  • 26. BIBLIOGRAFIAMORINEAU, Marta y GONZALEZ, Román. Derecho Romano. 4° Edición, ColecciónTextos Jurídicos Universitarios, Universidad Nacional Autónoma de México, México,2000, p.168BARRIERE, Jorge Alberto. Guía para el Estudio de Derecho Civil II: Bienes. Facultad deJurisprudencia y Ciencias Sociales, San Salvador, El Salvador, p.54.CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Editorial Heliasta, Perú,2006, p.118.
  • 27. ANEXOS