Scheldewerf Vlissingen

2,092 views

Published on

Bodem mede bepalend voor inrichting, oproep voor procesinnovatie bij gebiedsontwikkeling

Published in: Technology, Business
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
2,092
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
58
Actions
Shares
0
Downloads
1
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Scheldewerf Vlissingen

  1. 1. Projectdossier Herontwikkeling Scheldeterrein Vlissingen ‘De oplossing zit ’m in de Foto: Rinus Ortelee H E N R I W I L L E M S E N : ‘ W E Z I J N T RO T S OP DI T PRO J E C T, H E T I S L E U K O M A A N T E W E R K E N E N M A A K T DE S TA D M O O I E R .’ De transitie van een haven- of bedrijventerrein naar moderne stadswijk hoeft niet te worden belemmerd door knellende milieuvoorschriften, zo leert de herontwikkeling van het voormalige Scheldeterrein in Vlissingen. Bij het project Dokkershaven is de bodemverontreiniging uitgangspunt geweest voor het stedenbouwkundig ontwerp. ‘We willen hier allemaal een stad ontwikkelen, en daarvoor moeten we de grondsanering zodanig aanpakken, dat de plannen zijn te realiseren.’ ‘D okkershaven is de schakel tussen de oude hek omheen, waar je alleen met toestemming van stad en de haven’, vertelt projectleider defensie naar binnen mocht. Nu ligt er een tijdelijke Henri Willemsen, staand op het dak van de weg, die een tweede toegang tot het centrum vormt.’ voormalige timmerwerkplaats. Het haventerrein van Als Henri Willemsen over de ontwikkeling voor het de Koninklijke Schelde Groep (KSG) ligt grotendeels immense gebied praat, wordt hij vanzelf enthousiast. braak voor ons, met nog wat oude loodsen en enkele ‘In één klap krijgen we qua oppervlak een kwart van monumentale panden. Op de achtergrond de binnen- het centrum erbij. Voor Vlissingen is dat een enorme stad van Vlissingen, de hoogbouw van de boulevard en uitdaging. We willen aansluiten bij het aantrekkelijke de Westerschelde. Goed is te zien hoe de voormalige binnenstadsmilieu en dat versterken. Op de plek waar de marinewerf als een taartpunt de stad insteekt. ‘Een schepen vroeger werden afgebouwd, komt een binnen- verboden stad’, zegt Willemsen. ‘Er stond een groot stadsboulevard waar mensen kunnen flaneren, de nodige oktober 2006 34
  2. 2. procesinnovatie’ cultuurinstellingen zitten en terrasjes zijn. In het master- met de bodemverontreiniging. Projectleider Henri plan wisselen we laagbouw en markante architectuur af Willemsen daarover: ‘De verontreiniging in het gebied met wat hoogbouw, van waaruit je een mooi uitzicht hebt is diffuus, puntvervuiling door bijvoorbeeld oude over de historische binnenstad en de rivier.’ olieopslag in de grond, en vervuilde resten zware metalen en asbest. Het is een groot gebied, dus een Strategisch meter grond erbij of eraf scheelt meteen tienduizen- De gemeente kocht in 2004 de grond van de werf, die den kuubs zand. De mate van verontreiniging is niet zo het gebied aanvankelijk zou ontwikkelen. Over de ernstig dat we alles moeten afvoeren. Voor woningen beweegredenen van de gemeente merkt Willemsen met een tuin hebben we schone grond nodig, die op: ‘Voor Vlissingen als stad is het een enorm strate- halen we van wat grotere diepte uit de bodem op de gisch project. Als je dat aan de markt overlaat, heb plek waar we een haven aanleggen. We verwerken het je als gemeente minder invloed op hoe de stad er in binnen het gebied, dus blijft de grondbalans neutraal, de nabije toekomst uit gaat zien. Met het grondbezit zelfs met het waterprogramma dat we voor het gebied hebben we die zeggenschap wel; daarmee bepalen we hebben.’ het programma en de kwaliteit. Aan de andere kant is de lange termijn van het project een horizon die voor de markt te veel risico’s meebrengt. Met de sanerings- operatie lopen we risico’s, daarom moeten we goed bij de les blijven. In de periode dat de bouwgrond op de markt komt (van 2008 tot ca. 2018), wordt het project Dokkershaven uitgevoerd. Voor de stad zal het uiteindelijk positief uitpakken, daar ben ik zeker van.’ Vorig jaar is de gemeente Vlissingen de Europese aanbestedingsprocedure voor een stedenbouwkundige visie en een masterplan ingegaan. Begin maart 2005 werden drie stedenbouwkundige bureaus uitgenodigd om een visie op te stellen, en deze tijdens stadsdebat- ten te presenteren. Uiteindelijk is stedenbouwkundig bureau VHP gevraagd zijn visie uit te werken tot een masterplan, dat in december 2005 werd gepresenteerd. Willemsen: ‘Het masterplan zorgt voor het kader waarbinnen de deelplannen de komende 15-20 jaar kunnen worden gerealiseerd. We gaan het in deelpro- jecten aanbesteden aan marktpartijen, die het binnen de kaders van het masterplan kunnen ontwikkelen.’ Bodemsanering Op het moment dat de gemeente de grond aankocht, was al duidelijk dat er een omvangrijke bodemsanering nodig zou zijn. Om de grond geschikt te maken voor woningbouw krijgen grote delen van het hele terrein een laag schoon materiaal, de zogenaamde leeflaag. De hoge investering die hiervoor nodig zou zijn, was waarschijnlijk gedeeltelijk terug te verdienen als het terrein ‘slim’ zou worden ingericht, rekening houdend PL A N K A A RT M A S T E R PL A N oktober 2006 35
  3. 3. VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten Projectdossier PL AT T E G ROND D OK K E R S H AV E N D OK PA R K Van scheepswerf naar waterfront Dokkershaven, het voormalige terrein van de Koninklijke Schelde Groep- werf, zal een gebied worden met waterrecreatie, woonplezier, horeca en culturele voorzieningen. Het masterplan is genomineerd voor de EURPA- award 2006. H et plangebied Dokkershaven grenst aan de • aantrekkelijk wonen (uitzicht over binnenstad, binnenstad van Vlissingen, het kanaal van Westerschelde en achterland van Walcheren); Walcheren en is via een sluizencomplex • aantrekkelijke omgeving voor watersport; verbonden met de Westerschelde. Het hart van de • nieuwe stadsentree; locatie wordt gevormd door de oude dok van de werf. • een kosmopolitische sfeer, die aansluit bij het Aan de zuidzijde ligt de binnenstad, dat een 16e-eeuws maritieme, ongepolijste en kleurrijke karakter van karakter heeft, en aan de westelijke kant een ring met Vlissingen. 19e- en 20e-eeuwse bebouwing. Het gebied is ongeveer 31 hectare groot. De kern van het programma voor Dokkershaven vormen ongeveer 1800 woningen. Daarnaast is er ruimte voor Het nieuwe Dokkershaven wordt een waterfrontgebied werken, detailhandel, voorzieningen, leisure en recreatie. met een robuuste en kosmopolitische uitstraling, met Verder is in Dokkershaven en omgeving een grote mogelijkheden voor pleziervaart, wonen aan water, jachthaven (800-1000 ligplaatsen) gepland. een veelheid aan verblijfsvoorzieningen en een groot cultureel aanbod. Sfeer De visie die aan het plan ten grondslag ligt, bevat de Dokkershaven maakt gebruik van de unieke robuuste volgende elementen: ondergrond, die voortkomt uit een aansprekende • versterking van het centrum en de sociaal-economi- geschiedenis van dokken, staal en schepen. Op deze sche basis van Vlissingen; ondergrond wordt een stedelijk gebied neergezet • respect voor de historie van de stad en het industrieel met dezelfde krachtige karakteristiek. Oud en nieuw erfgoed; komen samen. • ruimte voor cultuur en leisure; Doordat het plangebied qua karakter aansluit bij de • balans tussen water en land; omringende woongebieden, draagt het bij aan de • dok en de kaden vormen het nieuwe centrum van het samenhang van de stad Vlissingen. In het plandeel gebied en de stad; Binnenstad worden de straten naar het dok toe oktober 2006 36
  4. 4. doorgetrokken. In het Blauwe Dorp, het noorde- oude machinefabriek, een grote, hoge ruimte met een lijk deel van het plangebied, wordt de sfeer van de imposant dak, een overdekt plein aan te leggen met 19e- en 20e-eeuwse gordel doorgezet met hofjes en daaromheen cultuur- en sportvoorzieningen. In de rustig wonen aan het water. Het plandeel Kaden (ten timmerfabriek, een rijksmonument, komen horeca- of noorden van het dok en het gebied rond de haven) leisurefuncties. ademt de sfeer van de vroegere scheepsbouw. Bolwerk is de naam van het groene driehoekige eiland dat een Genomineerd rustpunt vormt in het plangebied; een luwte met De gemeente Vlissingen is eigenaar van het gebied mogelijkheden voor aanleggen, luieren, picknicken en en ‘regisseur’ van het Masterplan Dokkershaven. manifestaties. Kaden en Bolwerk zijn minder verbon- De gemeente kocht het terrein in 2004; het plan is den met de bestaande stad, maar hebben een eigen begin dit jaar (maart) vastgesteld. Eind 2007 kan naar karakter, dat refereert aan het maritieme verleden. verwachting een start worden gemaakt met het eerste Kortom: Dokkershaven herbergt een variatie aan deelplan. De totale looptijd is 15 tot 20 jaar. sferen in een samenhangend verband. Kades, water Het masterplan is ontwikkeld in samenwerking met en recreatie zijn de gezichtsbepalende elementen in het bureau VHP (stedenbouwkundigen, architecten en het plangebied. Zeker in het vaarseizoen is er altijd landschapsarchitecten) uit Rotterdam en door middel beweging, altijd leven, altijd mensen, altijd iets te van een interactief planproces met alle betrokkenen. beleven, met nadruk op de maritieme sfeer. Het bijzondere planproces heeft ertoe geleid dat Dokkershaven is genomineerd voor de EURPA-award Industrieel erfgoed 2006 (European Urban en Regional Planning Achieve- Een aantal karakteristieke fabriekspanden wordt ments). behouden. Zo gaat de plaatwerkerij vlakbij het winkelgebied mogelijk functioneren als passage of Ë Meer informatie: overdekte (culinaire) markt. Het plan is om in deze www.vlissingen.nl/dokkershaven In nauwe samenwerking met advies- en ingenieurs- gunstig, omdat het overschot aan grond, dat vaak laat bureau Syncera besloot de gemeente om de bodem- in het plan vrijkomt bij de aanleg van infrastructuur of problematiek vroeg in het planproces mee te nemen, ondergrondse parkeergarages, op deze manier kan namelijk in de periode waarin het masterplan voor het worden geborgen. Het bergen van schone grond in het gebied werd opgesteld. plan scheelt al snel minimaal vijf euro per m3. Voor ‘Juist in de beginfase kun je met een bodemtoets in de verontreinigde grond kan dit oplopen tot 20 à 30 euro hand kijken waar je wat gaat doen; de bodemtoets per m3. In het huidige ontwerp is een gemiddelde bepaalt mede de inrichting van het gebied’, benadrukt peilverhoging van circa 0,3 meter toegepast en wordt Willemsen. ‘Hierdoor kom je niet zo snel voor verrassin- een nieuw eiland aangelegd. Hierin konden we de grond gen te staan, en bespaar je aanzienlijk in tijd en geld.’ kwijt die vrijkomt uit ondergrondse parkeergarages en kunstmatig water. Het grondoverschot bleef mede Gesloten grondbalans hierdoor sterk beperkt.’ Om de bodemverontreiniging vanaf het begin medebe- palend te laten zijn in het gehele proces, zijn uitgangs- punten opgesteld. De stedenbouwkundigen kregen A4- tjes en kaartmateriaal uitgereikt waarop de kostenverlagende inrichtingsaspecten inzichtelijk waren gemaakt. ‘We hebben de bodemverontreiniging op kaartmateriaal gevisualiseerd’, vertelt Ed den Outer, projectmanager bij Syncera. ‘Deze manier van visualiseren past beter bij stedenbouwkundigen dan het reguliere jargon van bodemdeskundigen.’ Hij noemt als voorbeeld de ontwerpeis van een gesloten grondbalans. ‘Bij veel grootschalige projecten zorgt een overschot aan schone en verontreinigde grond voor een stevige kostenpost. Dit is te voorkomen door in een vroeg stadium na te denken over het peil waarop het terrein bouwrijp wordt geleverd. Peilverhoging is vaak VO OR M A L IG E M AC HI N E FA B R I E K WOR DT OV E R DE K T P L E I N oktober 2006 37
  5. 5. Projectdossier VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten PE R RY D OK : F L A N E R E N L A N G S H E T WAT E R Kwaliteitsslag daarmee ook zekergesteld. Bij de herontwikkeling van Niet altijd wordt de optimale saneringsvariant het Scheldeterrein is ervoor gekozen veel extra water gebruikt, weet Ed den Outer. ‘De stedenbouwkundige in het plan op te nemen. Deze kwaliteitsslag verhoogt en de initiatiator van het project kunnen ook kiezen de marktwaarde; de extra kosten voor civieltechnische voor een ontwerp met een hogere kwaliteit, dat een voorzieningen zijn een goede investering.’ duurdere saneringsvariant bevat. Als het plan hierdoor Doordat Syncera vanaf de eerste fase bij het project is betrokken, zijn de besparingen ten aanzien van de bodemsaneringskosten fors. Het stedenbouwkundig bureau heeft de gemeente een ‘In één klap krijgen we qua oppervlak grondexploitatie gegeven met onder andere de raming van de saneringskosten. En om de gemeente inzicht een kwart van het centrum erbij’ te geven in de kosten per deelplan, bouwde Syncera een GIS-model. Den Outer daarover: ‘Bij een project van deze omvang is echter niet exact aan te geven wat wanneer gebouwd gaat worden. Wijzigingen in beter in de markt komt te liggen, is de keuze snel plandelen, andere fasering, andere types woningen of gemaakt. De kostendrager voor de sanering wordt gebouwen, het kan allemaal nodig zijn om het plan in oktober 2006 38
  6. 6. de tijd te optimaliseren. Dit moet dan wel in een vroeg afdelingen er voortdurend bij betrokken. stadium in gang worden gezet, bij voorkeur minder Het gebied maakt mensen enthousiast, kent een vrijblijvend dan nu helaas vaak het geval is. Juist in die bewogen historie, die heel erg verbonden is met beginfase zijn de mogelijkheden om te optimaliseren Vlissingen. We zijn niet begonnen met te roepen wat en de investeringen op termijn terug te verdienen het grootst. Het model is een hulpmiddel om het plan snel opnieuw door te rekenen en de financiële consequen- ties van veranderingen inzichtelijk te maken, uiteraard ‘Het vergt regie tussen de initiatiefnemer gevisualiseerd op kaartmateriaal.’ van een plan en de adviessector om elkaar Procesinnovatie tijdig te vinden’ Hoe krijgen we dit soort onderwerpen verwerkt in een masterplan? Ed den Outer is vrijwel dagelijks bezig met deze vraag. ‘Bij elke herontwikkeling loont het om te bekijken in hoeverre het ontwerp van het om milieuredenen allemaal niet kan, maar kijken met plan afhankelijk kan worden gesteld van kostenin- elkaar waar we oplossingen kunnen vinden.’ tensieve problemen die in het ontwerp van het plan hun oplossing kunnen vinden. Het vergt regie tussen Ë Marcel Bayer de initiatiefnemer van een plan en de adviessector m.m.v. Ed den Outer (Syncera) om elkaar tijdig te vinden. De gemeente Vlissingen eou@syncera.nl heeft deze rol uitstekend ingevuld. Kijkend naar de resultaten is het eigenlijk best bijzonder dat deze stap in het planproces geen verplicht onderdeel is. De kostenpost bodemsanering kan op deze wijze bij de herontwikkeling van bedrijfsterreinen zomaar met 30-40 procent worden gereduceerd. Daar kan geen technologische innovatie tegenop. De oplossing van dit soort vraagstukken zit ’m dus in procesinnovatie; dit geldt ook voor thema’s als archeologie, geluid, en hinderzones.’ Henri Willemsen hoef je dat niet te vertellen. ‘Bij de inrichting van het gebied houden we er rekening mee dat we niet binnen de geluidscontour van de nog functionerende Scheldewerf komen. Ook de zonering rond de wegen is ingepast in het stedenbouwkundig ontwerp. In het ontwerpteam zaten mensen van civiele techniek, milieu en verkeer. We hadden nog het meest last van de strenge externe veiligheidsnormen. De risiconorm van het transport over de Westerschelde lag aanvankelijk over half Vlissingen, inclusief een fors deel van dit gebied. Door bronmaatregelen, nieuwe berekeningen en goede evacuatiemogelijkheden in het gebied ligt die nu op het water en hebben we er geen last meer van.’ Plezier Gevraagd naar de doorslaggevende factor voor de doortastende aanpak van de herontwikkeling op het voormalige Scheldeterrein, noemt Henri Willemsen zonder schroom: ‘de keuze voor een de opstelling van de projectleiders’. Ik doe dit van het begin af aan samen met Hans Mulder. Hij is hoofd ontwikkeling bij de gemeente Vlissingen, ik ben hoofd milieu. We zijn vanaf het begin samen opgetrokken, en hebben onze S A N E R IN G S KO S T E N PE R M 2 oktober 2006 39

×