Your SlideShare is downloading. ×
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Verslag \'Terreinontwikkeling in de zorg\'

559

Published on

Op 31 maart jl. hield AT Osborne een Ronde Tafel over terreinontwikkeling in de zorg.

Op 31 maart jl. hield AT Osborne een Ronde Tafel over terreinontwikkeling in de zorg.

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
559
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1
Actions
Shares
0
Downloads
7
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & MilieuAT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs J.F. Kennedylaan 100 3741 EH Baarn Postbus 168 3740 AD Baarn T 31 (0)35 543 43 43 F 31 (0)35 543 43 44 E info@atosborne.nl Kijk op onze website voor meer informatie: www.atosborne.nl Foto: Terreinontwikkeling zorginstelling ‘Het Raamwerk’ in Katwijk
  • 2. 1 Terreinontwikkeling in de zorg Symposium voor organisaties in de gehandicaptenzorg, cure en care 31 maart 2011 Bevindingen
  • 3. Noodzakelijke kwaliteitsimpuls geeft terreinontwikkeling urgentie Van zorgboulevards tot villa’s: er is veel mogelijk op instellings­ terreinen. Maar voordat de nieuwe gebouwen er staan, zijn er heel wat kwesties op te lossen. Wat te doen met tegen­ strijdige belangen, onwillige gemeenten en veeleisende projectontwikkelaars? En is omgekeerde integratie nog wel te realiseren in de huidige marktomstandigheden? Al deze vragen kwamen aan de orde op de bijeenkomst ‘Terrein­ ontwikkeling in de zorg’, georganiseerd door AT Osborne. Deze bijeenkomst organiseerde AT Osborne op 31 maart 2011 met als dagvoorzitter Johan Vijverberg, na zijn pensionering bij het College bouw zorginstellingen geassocieerd aan AT Osborne als expert in de Care. Terreinen in beweging richting de maatschappij De gehandicaptenzorg kan nog altijd bogen op uitgestrekte terreinen, waar de cliënten kunnen wonen en leven in een rustige omgeving. De afgelopen decennia zijn veel gehandicapten 2
  • 4. vanuit de bossen verhuisd naar woonwijken. Instellingen hebben de vrijgekomen grond ofwel verkocht, of zien hun terrein steeds leger worden. Ze zoeken naar geschikte manieren om de domeinen opnieuw in te richten, op een manier die de daar wonende cliënten ten goede komt. Het motto bij die herinrichting is de laatste jaren omgekeerde integratie geweest: de maatschappij komt naar de gehandicapten toe, in plaats van andersom. Rust en ruimte zijn immers ook aan­ trekkelijk voor mensen zonder beperking. Thema’s bij de terreinontwikkeling Drie logische stappen in de herontwikkeling van terreinen vormen de rode draad van de bijeenkomst. Om te beginnen terreinkwaliteit: aan welke eisen moet het gebied voldoen na oplevering en wie bepaalt dat? Vervolgens het planproces: hoe pak je de ontwikkeling aan en wie betrek je er wel en juist niet bij? En ten slotte de marktbenaderingstrategie: hoe breng je de nieuwe bebouwing – of de kavels – aan de man? 3
  • 5. 4
  • 6. 5 De visie van AT Osborne op terreinontwikkeling in de zorg >> Het zijn moeilijke tijden voor gebieds­ ontwikkeling en dus ook voor gebieds­ ontwikkeling in de zorg. Je krijgt niet veel van de grond. Er is leegstand, ontwikke­ laars eisen dat je zelf veel geld meebrengt en banken stellen steeds hogere eisen. En er zijn nog andere actuele ontwikke­lingen waarmee zorgorganisaties rekening moeten houden. Actuele ontwikkelingen in de zorg Zowel op het vlak van de regelgeving als op het vlak van de bekostiging staan belang­ rijke veranderingen voor de deur. De over­ heid wil de reikwijdte van de AWBZ in belangrijke mate inperken. In de nabije toekomst, waarschijnlijk al per 2013 zullen cliënten met een ZZP1 en een ZZP2 niet meer voor verblijf in instellingen in aanmer­ king komen. Voor hen zal sprake zijn van scheiden van wonen en zorg. Voor wat betreft de zorg zal het bij hen met name gaan om begeleiding bij het wonen. Voor die begeleiding zijn ze aangewezen op het beleid van gemeente in het kader van de WMO. Voor AWBZ-voorzieningen zal de nacalculatie van de huisvestingslasten vanaf 2012 in een beperkt aantal jaren volledig worden afgebouwd en wordt toegewerkt naar integrale ZZP-tarieven, waarin een normatieve huisvestingscomponent (nhc) zal zijn opgenomen. Op dat moment is er  geen enkele mogelijkheid meer om aanvullende­ middelen te verkrijgen voor bijzondere­ boven­normatieve kosten voor bijvoorbeeld een dure infrastructuur, een ontsluiting, asbestverwijdering of interim­ voorzieningen. Alle investeringen zullen met de opbrengsten uit de zorgproductie moeten­ worden terug­verdiend. De cliënt van vandaag met een beperking wordt mondiger. Hij wil meer zeggenschap over de inrichting van het eigen leven. Omdat­ ouders en cliënten kritischer wor­ den, wordt aandacht voor kwaliteit steeds belangrijker. Organisaties kunnen zich dus onderscheiden door goede woonruimte in een goede woonomgeving aan te bieden. De woonruimte moet groter worden met zorg op maat in de nabijheid. Er blijft er overigens een groep cliënten die blijvend behoefte heeft aan beschut wonen in een bescher­ mende omgeving op een terrein. Ondertussen worden mensen met een beperking ook steeds ouder. Cliënten die nu verblijven en verzorgd worden door instellingen op grote terreinen worden de oudere mensen met een beperking van de toekomst. In de huisvesting moet aandacht worden besteed aan de veroudering van de bewoners, die meer dan gemiddeld te maken krijgen met lichamelijke gebreken waardoor de mobiliteit afneemt en de zorgintensiteit toeneemt. Cliënten krijgen te maken met een wegvallend steunsysteem als bijvoor­ beeld de ouders komen te overlijden. Mogelijk komen cliënten die thuis werden verzorgd pas ook op latere leeftijd bij de instelling­terecht, juist vanwege het wegval­ lende steunsysteem. Door de vergrijzende populatie van cliënten in combinatie met de vraag naar zo normaal mogelijk wonen in een beschermende omgeving, ontstaat de vraag naar woningen die duurzaam geschikt zijn voor bijzondere vormen van zorg. Het echt ‘normaal’ bouwen is maar beperkt “Koester de uniciteit van de terreinen en creëer een visie op die kwaliteit!”
  • 7. 6 De visie van AT Osborne op terreinontwikkeling in de zorg mogelijk op een instellingsterrein, gelet op de toekomstige vraag van de cliënt. Kwaliteit en financiën De kwaliteit van het wonen kan cliënten dus doen besluiten voor een bepaalde organi­ satie te kiezen. Veel bestaande huisvesting zal in dit licht nog wel een kwaliteitsslag moeten­ ondergaan. En dat kost geld. Tegelijkertijd moet worden gewaakt voor al te royale­ oppervlaktes:­ de huisvesting moet worden betaald­ uit de normatieve huisvestings­ component (nhc) in de integrale zorgtarieven.­ De meeste instellingen die AT Osborne tegen­ komt hebben te veel en te grote gebouwen. Soms zitten er wel tienduizenden vierkante meters te veel in de portefeuille. Vanaf 2018 wordt de hoogte van ZZP-tarieven bovendien onderwerp van onder­handelingen. Instellin­ gen moeten dan in discussie­met zorgverzeke­ raars, want die zullen de taak van de zorg­ kantoren op termijn overnemen. Natuurlijk zal dan nog wel moeten worden uitgedacht hoe kwaliteit van zorg en kwaliteit van huis­ vesting wordt gemeten­en hoe een en ander in geld kan worden vertaald. De Minister heeft de Kamer beloofd om in juni 2011 namens het kabinet een brief te sturen over de hervormingen in de langer­ durende zorg. Op dit moment is de economische situatie zeer ongunstig. Leningen zijn lastig te verkrijgen:­ de rente loopt op en looptijden worden korter. Behalve het generieke con­ juncturele probleem in de economie, is het voor de zorgsector ook een structureel punt. Immers, nu het bouwregime is vervallen, de nacalculatie ophoudt te bestaan en er diverse wijzigingen in de reikwijdte van de AWBZ ophanden zijn, lopen banken bij het verstrekken van leningen aan zorginstel­ lingen grotere risico’s. Veel instellingen bouwen daarom zoveel mogelijk­ appartementen die niet alleen bruikbaar zijn voor de doelgroep, maar ook voor de markt. Zo hopen ze veranderingen in de vraag opte kunnen vangen. Maar dat kan gevolgen hebben voor de manier waarop de zorg moet worden verleend. Conclusie: volg twee sporen Samenvattend ligt er voor instellingen met grote zorgterreinen een grote opgave. Deze opgave kent een duidelijke kwalita­ tieve kant: om aan de vraag van de toekom­ stige, mondige en steeds ouder wordende cliënt te voldoen. Maar deze opgave kent ook een zeer complexe finan­ciële kant: de huisvesting moet bekostigd worden uit nu nog onzekere zorginkomsten en in deze periode van laagconjuctuur ook nog ‘ns door banken gefinancierd worden. Het is belangrijk dat je als organisatie nadenkt en zelf bepaalt wat de visie is voor de ontwikkeling van het terrein. Wat is je rol en positie in de ontwikkeling en wat is deze als je klaar bent? Ga je voor terreinkwaliteit of speelt geld een bepalende rol? Wat wil je behouden voor je cliënten en wat laat je over aan de ontwikkelaar? AT Osborne vindt het belangrijk dat zorgorganisaties hier eerst goed over nadenken, voordat ze de eerste stappen in het proces zetten. Antwoorden op bovenstaande vragen brengen namelijk voor een deel het proces al in kaart. Kortom: koester de kwaliteit van uw terreinen,­ houd regie en laat het je niet overkomen.­ “Als je het zelf niet bepaalt, bepaalt een ander het”
  • 8. 7 Contactering Kwaliteit Concurrentie Planvorming Contractering Financiën Aanbesteding Duurzaamheid NormGrondexploitatie Cliënttevreden- heidonderzoek Communicatie met cliënt Woonwensen- onderzoek Scheiden Wonen en Zorg Programma van Eisen Project- management Samenwerkings- overeenkomst Risico- management Project- beheersing Ruimtelijke ordening Bestuursovereen- komst(en) Financiering Contactering Kwaliteit Concurrentie Planvorming Businesscase Financiën Aanbesteding Duurzaamheid NormGrondexploitatie Cliënttevreden- heidonderzoek Woonwensen- onderzoek Communicatie met cliënt Scheiden Wonen en Zorg Programma van Eisen Project- management Samenwerkings- overeenkomst Risico- management Project- beheersing Ruimtelijke ordening Bestuursovereen- komst(en) Bouwstenen voor uw strategie Beide schema’s links geven een selectie van onderwerpen weer, waarmee alle orga­ nisaties zich geconfronteerd zien bij het ontwikkelen van zorgterreinen. In elk van de onderwerpen heeft de zorginstelling een positie, want elk van deze aandacht­gebieden heeft sturing nodig. Nagedacht moet worden hoe de instelling die sturing wil invullen voor dit specifieke zorgterrein in de aanloop naar de uitvoering toe, gedurende de ontwikkeling en na de oplevering. Wat doet de organisatie zelf en wat laat men over aan de ontwikkelaar? Zo kan het gebeuren dat dezelfde bouw­ steen bij de ene terreinontwikkeling in het hart van de organisatie worden bewaakt en aange­stuurd en bij een andere terrein­ ontwikkeling juist aan de markt wordt over­ gelaten. Waar de grens ligt, hangt onder andere af van: de mogelijkheden en kwetsbare aspecten van het terrein zelf; de visie van de zorgorganisatie op het proces; de visie van de zorgorganisatie op het uiteindelijk te behalen resultaat in termen van kwaliteit voor de cliënt; de balans tussen acceptabele risico’s en rendement. Als alle bouwstenen bekend zijn is het goed moegleijk regie te houden.
  • 9. Merem is ontstaan uit een combinatie van Revalidatiecentrum De Trappenberg in Huizen en Behandelcentrum Heide­ heuvel in Hilversum, met het daaraan gelieerde Nederlands Astmacentrum Davos. Een belangrijke aanleiding voor de fusie is de gezamenlijke ontwikkeling van een bovenregionaal zorgpark geweest, vertelt bestuursvoorzitter Sjoerd Veg­ ter. Het plan Monnikenberg is begin april 2011 aangeboden aan de gemeente Hilversum. Kansen liggen voorbij de eigen grenzen Vegter was voor de fusie bestuurder van De Trappenberg. Deze organisatie heeft in 2005 het initiatief genomen voor de samenwerking. “Wij waren toe aan reno­ vatie en het was de vraag of we dat stand­ alone zouden kunnen financieren. Deze combinatie maakt het mogelijk om snel nieuw te bouwen. De Trappenberg was dat niet gelukt op basis van alleen de nhc’s en Heideheuvel ook niet.” Het revalidatiecentrum en het behandel­ centrum voor chronische longaandoenin­ gen bezitten op dat moment flinke stuk­ ken grond, op slechts veertien kilometer afstand van elkaar. Grond die voor een luttel bedrag op de balans staat en anno 2005 veel geld waard is. Een verrassende wending dient zich aan tijdens een verkennend gesprek met Tergooiziekenhuizen (TGZ). Deze zieken­ huisorganisatie wil niet alleen graag samenwerken op zorggebied, maar nodigt de twee organisaties uit om samen te gaan bouwen in Hilversum, waar Heideheuvel en TGZ aangrenzende terreinen hebben. Dat is een aantrekkelijke optie, omdat dit ketenzorg mogelijk maakt: mensen die onder behandeling zijn in TGZ kunnen voor verdere behandeling of revalidatie terecht bij Heideheuvel of De Trappen­ berg. Wanneer ook de Mytylschool van De Trappenberg bij deze ontwikkeling aansluit, kunnen zieke kinderen op één terrein zowel behandeling, revalidatie en onderwijs krijgen. Landschappelijke kwaliteitsimpuls doorbreekt bestuurlijke impasse De lokale politiek zit dicht op de bouw­ plannen voor het TGZ: de vraag is of de keuze voor de nieuwbouw moet vallen op Hilversum of op Blaricum, waar het ziekenhuis ook een locatie heeft. Dit leidt tot een verhitte discussie die zich enkele jaren voortsleept. De kwestie wordt nog eens extra complex door de claim van projectontwikkelaar HPG. Deze partij stelt dat de gemeente ooit toezeggingen heeft gedaan dat hij een deel van de locatie mag ontwikkelen. De gemeenteraad heeft ook vragen bij de motieven voor de fusie tussen Heideheuvel en De Trappenberg, maar de provincie stelt zich daarentegen achter de plannen. De provincie ziet er een kans in voor het realiseren van een hoogwaardig openbaar vervoer verbin­ ding. Er zullen immers zowel patiënten als medewerkers toestromen. “Je kunt allerlei plannen hebben over ontwikkeling, maar onderschat niet de rol van de lokale over­ heid”, concludeert Vegter. Kwaliteit op het terrein door samenwerking Merem Behandelcentra te Hilversum Sjoerd Vegter voorzitter Raad van Bestuur, Merem Behandelcentra “Onderschat de rol van de lokale overheid niet” 8
  • 10. logo merem - nog aan te leveren 9
  • 11. De doorbraak komt dankzij een extern stedenbouwkundig bureau dat een ontwerp maakt waarmee iedereen tevreden is: de betrokken zorgorganisaties, Het Goois Natuurreservaat en HPG. Het plan Monnikenberg voorziet in een echt zorgpark met veel ruimte voor natuur in Hilversum. De bebouwing wordt com­ pact: aan de oostkant van het gebied een hoek met luxe woningen, in het westen een cluster met de nieuwbouw van alle zorg­ voorzieningen. Naast Merem en TGZ – met een bestralingsdependance van het Antoni van Leeuwenhoek Ziekenhuis – komen in dat cluster verpleeghuis Heyde­ borg, Dialysecentrum ’t Gooi en een uit­ rijpost van de ambulance en een huis­ artsenpost. De rest van het gebied wordt een open landschap, waaraan alle partijen mee­ betalen via een groenfonds. Pure winst, vindt Vegter: “Voor de zorg betekent die natuur een healing environment.” Omge­ keerde integratie is niet aan de orde in de plannen, ook omdat Merem geen woon­ voorziening is, maar een centrum voor kortdurende behandelingen. De luxe land­ goedwoningen krijgen een eigen toegang. Eerst de inhoudelijke samenwerking, dan samen ontwikkelen Merem financiert de nieuwbouw groten­ deels met de opbrengsten van de land­ goedwoningen en de ontwikkeling van de grond in Huizen. Dat terrein komt vrij bij de verhuizing van De Trappenberg naar Hilversum. De plannen voor woningbouw zijn bewust nog niet uitgewerkt, vanwege de onzekerheid over de woningmarkt. “Wat vastligt, is dat er woningbouw moge­ lijk is volgens het bestemmingsplan, maar we kunnen nog sturen in het soort woningen. De beste manier om met onze­ kerheid om te gaan is een zekere flexibili­ teit”, zegt Guus van Meurs, projectdirec­ teur nieuwbouw van Merem. De aanwezigen zijn benieuwd hoe de strategische samenwerking tussen de zorgorganisaties zeker is gesteld. De inhoud speelt daarbij een belangrijke rol, zegt Van Meurs. “Een logische reden om dingen samen te doen is een steviger verankering dan welke overeenkomst ook. De samenwerking van de Mytylschool en Heideheuvel in een kinderexpertise­centrum geeft beide organisaties bijvoorbeeld een natuurlijke drive om samen te werken.” Hij is niet bang dat er organisaties afhaken. “Er melden zich nu al zorgpartijen die geïnteresseerd zijn om aan te schuiven, dus dat is een stukje zekerheid voor het geval er een partij afvalt.” Financiële afspraken tijdig vastleggen Voor het beheer van de wegen, verlichting enzovoorts is een financiële verdeel­sleutel vastgesteld. De discussie over het eigen­ dom van het zorgpark en de grondexploi­ tatie moet echter nog komen. “Dat is namelijk volgend aan de vraag wat je zorg­ inhoudelijk wilt en wat je met de locatie wilt.” Vegter voegt eraan toe dat de natuurorganisatie en de projectontwikke­ laar wel garanties eisen. “Met hen moet je afspraken maken. En wij moeten de projectontwikkelaar verplichten mee te betalen. Wij zeggen: “Als wij niet bewegen heb jij niets, dus wat heb je ervoor over?” Kwaliteit op het terrein door samenwerking 10 “Een logische reden om dingen samen te doen is een steviger verankering dan welke overeenkomst ook”
  • 12. Zorgpark plan Monnikenberg in Hilversum 11
  • 13. Wim Hartong directeur Vastgoed Projecten, Sherpa Hoe lang de weg van idee naar uitvoering kan zijn, blijkt uit het verhaal van Sherpa en Amerpoort. De twee Baarnse zorg­ organisaties werken al sinds 2003 samen aan een gecombineerd plan voor de naast elkaar liggende terreinen, maar het be­ oogde ‘Parkwijk de Zandheuvel’ is nog lang geen realiteit. Samen ontwikkelen want samen sta je sterker “We maken voorlopig een pas op de plaats”, vertelt projectleider Wim Hartong, direc­ teur Vastgoed Projecten bij Sherpa. De aanleiding voor de samenwerking is in eerste instantie van buitenaf gekomen. Beide organisaties hebben een volledig pakket aan voorzieningen, van zwembad tot dorpshuis. De overheid is ontevreden over deze inefficiëntie. De twee zorgorganisaties – van oorsprong respectievelijk hervormd en katholiek – zijn namelijk elkaars buren, slechts gescheiden door de provinciale weg tussen Baarn en Hilversum. Door een voor­ zichtige eerste samenwerking, in de nacht­ dienst, een gezamenlijk gezondheidscen­ trum en een rioleringssysteem, leren ze elkaar beter kennen. De twee besluiten tot verdergaande bundeling, die een extra duw krijgt als de provincie Utrecht de gedachte oppert om de twee terreinen – die deel uit maken van de Ecologische Hoofdstructuur – terug te geven aan de natuur. “Samen staan we sterker”, is het motto. Terugdringen maatschappelijk isolement Samenvoeging van beider terreinen leidt allereerst­ tot gezamenlijke voorzieningen in plaats van dubbele. Daarnaast is het doel betere huisvesting en minder maatschappe­ lijk isolement voor de cliënten. Hartong: “Wij spreken liever van het verminderen van het maatschappelijke isolement dan van omgekeerde integratie. Het begrip omge­ keerde integratie leidt tot misverstanden, hebben wij gemerkt. Bij verminderen van isolement kun je ook denken aan dagjes­ mensen die over het terrein fietsen of wandelen. En misschien openen we wel een theetuin.” In de plannen is er ruimte voor woningen voor verschillende groepen: cliënten, mensen van buiten en ook mede­ werkers. Betaalbare woonruimte, een zeld­ zaamheid in Baarn, kan een wapen zijn in de strijd om schaars personeel, verwachten de zorgorganisaties. De weg ligt in de weg De grote hindernis voor de samenvoeging van beide terreinen is de N221. In een veilige omgeving voor cliënten past geen door­ gaande verkeersroute met snelverkeer. De weg verleggen naar de rand van de samen te voegen instellingsterreinen blijkt geen op­ tie vanwege aardgasleidingen, de normen voor verkeerslawaai en dassenburchten op de beoogde nieuwe route. “Voor die leidin­ gen en het verkeerslawaai viel wel een oplossing te vinden, maar niet voor de dassenburchten”, vertelt de projectleider. Het proces van terreinontwikkeling Sherpa te Baarn 12 “Wij spreken liever van het verminderen van het maatschappe- lijke isolement dan van omgekeerde integratie”
  • 14. 13
  • 15. Daardoor komt het plan ruim een jaar tot stilstand. De oplossing lijkt in 2009 nabij­als de provincie zich bereid toont een omleiding te maken langs de rand van het nieuwe terrein. Maar het geld daarvoor ontbreekt uiteindelijk. En tot er financiële dekking is, liggen de plannen opnieuw stil. Dat is natuurlijk een tegen­valler, maar, zo bekent de Sherpa-directeur: “Gezien de crisis komt het niet slecht uit. We kijken nu even de kat uit de boom voor wat betreft de marktomstandigheden. Die weg komt er wel, daar ben ik van overtuigd. We denken dat we over een jaar of drie, vier echt gaan bouwen. Erosie in het draagvlak De traagheid van het planproces is intus­ sen wel ongunstig voor het draagvlak. Alle geledingen van beide organisaties hebben meegedacht over de plannen, maar door de tegenslagen zakt het enthousiasme weg. “Mensen geloven er op een gegeven moment niet meer in”, ziet Hartong. De dassenburchten zijn dan wel de moeilijkst te nemen horde, maar zeker niet de enige. Het grote aantal betrokken partijen is ook een aanzienlijk struikelblok. Niet één, maar twee zorgorganisaties met hun cliënten, verwanten, medewerkers, vrijwilligers en managers, en daarnaast vier gemeenten (Baarn, Laren, Eemnes en Hilversum), twee provincies (Utrecht en Noord-Holland), het ministerie van VWS, het College Sanering Zorginstellingen, cliënten- en natuurorga­ nisaties en langs de zijlijn een groep pro­ testerende ‘kritische ouders’. De gemeente Baarn zet een stuurgroep én een project­ groep op met verschillende adviseurs, en ook de gemeenteraad en het college van BW praten mee. “Dat was erg veel”, constateert de Sherpa-directeur. Daarbij komen nog wisselingen in de besturen van de zorgorganisaties en de gemeente. Gebrek aan kennis bij lagere overheden De zwaar opgetuigde organisatie ten spijt, blijkt er bij de gemeente en de provincie te weinig expertise te zijn over de Ecologische Hoofdstructuur. Nieuwbouwdirecteur Van Meurs van Merem – zelf afkomstig uit de sector van de projectontwikkeling – denkt dat juist voor zulke kwesties een project­ ontwikkelaar van pas kan komen. “Die heeft dagelijks te maken met zaken als bestemmingsplannen en Ecologische Hoofd­ structuur. Hij kan helpen de gemeente vooruit te krijgen en te zeggen: ‘Doe daar nou onderzoek naar.’ Martin Slaager, directeur vastgoed van SEIN, wil weten of de zorgorganisaties hebben overwogen grond te verkopen om de wegomlegging te financieren. Dat is niet het geval, antwoordt Hartong: “Beide organisaties zijn er principieel op tegen om met zorggeld een weg te financieren.” Toch is die mogelijkheid het overwegen waard, vindt Slaager. “De vraag is nu: wie gaat er bewegen? De instellingen hebben principieel bezwaar tegen het gebruik van zorggeld voor een weg, maar ze zijn zelf ook gefinancierd met collectief geld. Als je daardoor nou je plan kunt realiseren...” “Uit principe financieren wij geen provinciale weg met zorggeld” Het proces van terreinontwikkeling 14
  • 16. 15
  • 17. De terreinontwikkeling in de markt zetten Abrona te Huis ter Heide Anky Spanjers, ter vervanging van Maurits Jansen (Abrona) senior adviseur Gebiedsontwikkeling AT Osborne Hoe benader je de markt met plannen voor terreinontwikkeling? Daarover gaat de presentatie van Maurits Jansen, mana­ ger omgekeerde integratie van Abrona. Hij is door ziekte afwezig, maar Anky Spanjers van AT Osborne vertelt zijn ver­ haal over de locatie Sterrenberg in Huis ter Heide. Abrona heeft hiervoor plannen ontwikkeld vanaf 2003. In het voorjaar van 2011 vindt de oplevering plaats van de eerste marktwoningen en begint de bouw van zorgwoningen. In totaal komen er vierhonderd huizen voor de markt en ruim tweehonderdvijftig voor cliënten. Terreinontwikkeling in concurrentie- gerichte dialoog Abrona heeft ervoor gekozen om de ver­ koop van grond en de ontwikkeling van het terrein aan te besteden via een concur­ rentiegerichte dialoog. “Dat wordt nu vaak gedaan, maar het was toen innovatief”, zegt Spanjer. De aanbestedende partij voert in deze procedure met een aantal bedrijven een dialoog over de beste oplos­ sing voor haar vraag. “Een fantastisch middel”, vindt Martin Slaager van SEIN. Ook zijn organi­satie heeft ervaring met de concurrentie­gerichte dialoog, ondersteund door AT Osborne. “Wij willen de breedte van de markt gebruiken en kijken wat ontwikkelaars aan extra’s kunnen bieden. Je gaat echt met elkaar in gesprek. Bij andere vormen van aanbesteding schuif je dikke mappen heen en weer en is het maar de vraag of je elkaar echt begrepen hebt. Het enige is dat je moet opletten wat je wel en niet kunt zeggen, maar dat is een kwestie van gewenning.” De zoektocht naar een projectontwikkelaar voor De Sterrenberg verloopt via een Euro­ pese aanbesteding. Dat is wettelijk ver­ plicht, aangezien tot het terrein ook open­ bare ruimte behoort die moet worden aanbesteed door de gemeente. De algemene huiver voor een Europese aanbesteding is volgens Slaager nergens voor nodig. “Het is eigenlijk een simpele vorm van aanbeste­ den, waarmee de hele markt bekend is. En het duurt echt niet langer dan als je het niet Europees doet. Het grote voordeel is dat alle ontwikkelaars het zien als de publicatie plaatsvindt. Je gaat niet rond de tafel met degenen die je toevallig kent, maar je maakt de groep aanbieders groter.” Samenwerkingsrelatie sleutel tot succes Abrona zocht een bedrijf dat de hele herontwikkeling voor zijn rekening neemt, de openbare ruimte inricht en alle wonin­ gen ontwerpt en bouwt. Voor de cliënt­ woningen heeft de zorgorganisatie een programma van eisen opgesteld. Na afron­ ding van de concurrentiegerichte dialogen kiest Abrona voor Volker Wessels. Johan Vijverberg, die vanuit zijn functie bij het Bouwcollege betrokken is geweest bij de herontwikkeling, vertelt dat vooraf met Volker Wessels veel gesproken is over de samenwerking. “Je zult jarenlang met elkaar moeten samenwerken, dus het is belangrijk dat je praat over hoe je met elkaar omgaat. Je wilt niet in een vechtmodel terecht­ komen.” Al is dat nog niet zo eenvoudig, “Je wilt niet in een vechtmodel terechtkomen met de ontwikkelaar” 16
  • 18. vult Slaager aan. “Wij letten daar ook erg op, maar het is heel moeilijk. De vent die je in het gesprek zo aardig vond, is een half jaar later misschien vertrokken.” Het werk overlaten aan de projectontwikke­ laar, met als onderlegger een programma van eisen, is volgens de aanwezigen niet zonder gevaar. “Ik ben benieuwd of je daar achteraf gelukkig mee bent”, zegt Van Meurs. “De zorg is heel veranderlijk. Als je iets wilt aanpassen, moet je daarover weer gaan onderhandelen. Je geeft een enorm stuk zeggenschap weg.” Roeland Brouns van Ipse De Bruggen benadrukt dat het programma van eisen waar de ontwikke­ laar mee moet werken, heel goed moet zijn. “Anders gaan ze in slechte tijden kijken: het staat hier niet, dus we hoeven het ook niet te doen.” Merem-bestuurder Vegter is het met hem eens. “We hadden het eerder over het belang van een inhoudelijke drive voor de samenwerking, maar natuurlijk moet je het aan de achterkant ook ontzet­ tend goed regelen. Want er komt altijd een vervelend moment: je hebt allebei toch iets anders begrepen of de kosten vallen hoger uit. Dan kun je maar beter goede afspraken hebben.” Economische tegenwind Helemaal gladjes is de samenwerking tussen Abrona en Volker Wessels niet verlopen. In de overeenkomst staat dat er een geluids­ scherm voor de A28 aangelegd moet zijn vóór de oplevering van de eerste particulie­ re woningen, maar dat laat op zich wachten door bestemmingsplanperikelen. De bouw van de zorg- en de marktwoningen zou zo­ veel mogelijk gelijk opgaan. Door de 17
  • 19. De terreinontwikkeling in de markt zetten vertraging bij de particuliere huizen worden ook de zorgwoningen later opgele­ verd. Hierdoor zijn weer tijdelijke voorzie­ ningen nodig in de zorggebouwen die nu langer in gebruik moeten blijven. Kwaliteit van wonen vs. kwaliteit van zorg? Essentieel is natuurlijk de vraag hoeveel belangstelling er bij de cliënten is voor de nieuwe woningen. Voor de zittende cliën­ ten hoeft nieuwbouw niet altijd zo nodig, maar nieuwe cliënten kijken wel degelijk naar de kwaliteit van de woonruimte, stelt Hartong. Tjitske Tabak, projectleider vastgoed van Reinaerde valt hem bij: “In het leefwensenonderzoek zeggen cliënten: ‘Als de zorg maar goed is, is een kleine kamer niet belangrijk.’ Maar laat je die kleine kamer zien aan nieuwe cliënten, dan willen die er niet wonen.” Abrona kiest voor woningen die zonodig, na samenvoeging van bijvoorbeeld twee appar­ tementen tot een oppervlakte van tachtig vierkante meter, ook te verkopen zijn aan niet-cliënten. Dat heeft wel gevolgen voor de personele inzet, meent Hartong. “Ik ben bij een paar projecten op bezoek geweest waar grote ruimtes werden gebouwd. De ondersteuners zeggen dat er twee keer zoveel mensen nodig zijn om zorg te verle­ nen in die grote woningen.” Het einde van de omgekeerde integratie Een urgent vraagstuk betreft de aan-, dan wel afwezigheid van de markt voor de koophuizen die de herontwikkeling bij Abrona deels moeten financieren. Het plan voorziet in de bouw van vierhonderd parti­ culiere woningen, maar de ontwikkeling van een deelplan is stilgelegd nu de huizen­ markt stagneert. De ontwikkelaar concen­ treert zich eerst op woningen met een ver­ koopprijs tot 450.000 euro, die nog redelijk lopen. De eerste 39 woningen zijn verkocht en gebouwd, zestien woningen staan te koop en in mei start de verkoop van het volgende deelplan. De vraag is: hoe groot is de behoefte aan woningen op instellings­ terreinen? Eén van de deelnemers wijst op een parallelle casus van het terrein van ggz-organisatie Altrecht in Den Dolder. Van de hier te ontwikkelen particuliere wonin­ gen zijn slechts pas enkele verkocht en wel aan familieleden van patiënten. De vraag moet gesteld of omgekeerde integratie voor de gemiddelde huizenkoper wel aan­ trekkelijk is. Van Meurs: “Je verkoopt nu alleen dingen die perfect in de markt liggen. Is omgekeerde integratie zo’n concept met extra kwaliteit of stamt het uit de tijd dat er schaarste was aan woningen en je alles wel kon verkopen?” De aanwezige vast­ goeddirecteuren denken het laatste, en daar hebben ze volgens Michel van Rooijen (AT Osborne) gelijk in. “Een woning op een instellings­terrein tussen cliënten is geen product dat mensen echt willen. Huizen­ kopers namen omgekeerde integratie voor lief zolang ze geen andere betaalbare woning konden vinden.” Een ontnuchterende conclusie, waar dag­ voorzitter Vijverberg in zijn afsluiting bij stil­ staat. “Is het gedaan met het begrip omge­ keerde integratie? Wanneer marktpartijen in beeld komen, zullen zij naar ver­­wachting niet in die termen denken. Zij denken in de termen: welke kwaliteit kan ik realiseren? En aan de andere kant is het misschien voor de cliënten op de hoofdlocaties ook wel zo dat de kwaliteit en de uitstraling van de wijk bepalend is voor de vraag of ze er willen wonen, en niet zozeer of er sprake is van omgekeerde integratie.” 18 “Nieuwe cliënten willen niet in een kleine woonruimte wonen”
  • 20. 19
  • 21. “Er is voldoende vraag naar het instellingsterrein” Jan Fidder voorzitter Raad van Bestuur, Ipse de Bruggen bestuurslid Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland (VGN) Door de economische crisis en het vast­ lopen van de woningmarkt is het voor veel zorginstellingen nog meer een uitdaging geworden hun vastgoedbeleid vorm te geven. Jan Fidder kan er als bestuurder van Ipse de Bruggen en als bestuurslid van de Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland over meepraten. Hij legt de vinger bij de bepalende rol van de (lokale) overheid en de vertragende procedures rond de ruimte­ lijke ordening. “In het vastgoeddossier wordt de gehandi­ captenzorg met twee ontwikkelingen gecon­ fronteerd”, zegt voorzitter Jan Fidder van de raad van bestuur van Ipse de Bruggen. De ene is de kritische druk die er aan de zorg­ inkoopkant ontstaat. “Zorgkantoren moeten bezuinigen, terwijl we tegelijkertijd merken dat de vraag naar meer woonkwaliteit en betere voorzieningen niet afneemt. Voor onze directe klanten, mensen met een ver­ standelijke beperking, moeten we er dan ook voor zorgen dat ons vastgoed van goede kwaliteit is.” De andere ontwikkeling is dat de gehandicaptenzorg te maken krijgt met het scheiden van wonen en zorg. Op dat onderwerp kun je de gehandicaptenzorg volgens Fidder niet zomaar vergelijken met de ouderenzorg. “Het grote verschil is dat onze doelgroep doorgaans geen huis heeft en het ook niet kan betalen, huur noch koop.” Geen publieke grond Ipse de Bruggen, met meer dan 500 vast­ goedeenheden actief in ruim dertig woon­ plaatsen in Zuid-Holland, beschikt – naast een groot aantal panden in de wijk – over drie instellingsterreinen. Voor sommige gehandicaptenzorgaanbieders vormen de instellingsterreinen een blok aan het been, zeker met het oog op de introductie van de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Zorgorganisaties moeten vanaf 2018 zelf hun vastgoedlasten dragen. Liggen hier voor Ipse de Bruggen ook grote problemen? Fidder zegt dat dit wel meevalt. “Op onze instel­ lingsterreinen staat niet per definitie ouder vastgoed dan in de woonwijken. En er is voldoende vraag naar een plek op het instel­ lingsterrein. In Nieuwveen kopen we zelfs grond bij.” De kern van het probleem met de instellings­ terreinen is dat het geen publieke grond is, legt Fidder uit. Dus alle infrastructuur zoals “Omgekeerde integra- tie is een tijd lang het toverwoord geweest. Maar dat is voorbij.” 20
  • 22. wegen en leidingen moet je als organisatie zelf betalen. “Daar staat vanaf 2018 geen solide financiering meer tegenover, dus moet je die investeringen terugverdienen op het vastgoed.” Dat maakt het voor zorginstel­ lingen aantrekkelijk om hun terreinen vol te bouwen. Bij een groter volume aan bewo­ ners, kunnen de kosten van de infrastructuur over meer mensen verdeeld worden. Het ene instellingsterrein is trouwens het andere niet bij Ipse de Bruggen. Ze verschil­ len sterk in de mate waarin ze geïntegreerd zijn in de woonomgeving. Fidder: “We hebben drie instellingsterreinen met drie verschil­ lende verhalen. Ons terrein in Nootdorp ligt door de nieuwbouw van Ypenburg tegen­ woordig middenin de wijk. Je moet goed je best doen om daar überhaupt nog een separaat terrein in te ontdekken. In Zwam­ merdam hebben we, al ligt het dicht tegen de bebouwing van het dorp aan, een wat meer afgeschermd terrein. Voor het instellings­ terrein in Nieuwveen geldt dat nog sterker.” Boekwaardeprobleem De financiering van het vastgoed is een veel­ besproken thema voor de Vereniging Gehan­ dicaptenzorg Nederland (VGN), waar Fidder bestuurslid van is. Met name de boekwaarde­ problematiek komt steeds ter tafel. “We hebben in de gesprekken de overheid over de normatieve huisvestingscomponent expli­ ciet aangegeven dat hier echt een oplossing voor moet komen. Het speelt natuurlijk bij alle zorgaanbieders, dat ze nog jaren na afloop van de economische levensduur vastgoed in de boeken hebben staan. Dat heeft alles te maken met het overheidsbeleid in het verleden.” Toen het Nederland economisch voor de wind ging, waren er veel plannen voor de bouw van reguliere woningen op instellings­ terreinen. Omgekeerde integratie is een tijd lang het toverwoord geweest. Maar dat is voorbij. De kredietcrisis en de vastgelopen woningmarkt hebben organisaties voor gehandicaptenzorg niet onberoerd gelaten. Fidder: “Die omgekeerde integratie heeft vooral succes gehad – en dan met name in financieel opzicht – dankzij de krappe woningmarkt. Dan werden er aan de rand van het terrein villa’s gebouwd voor de ver­ koop. Maar neem een plaats als Zwammer­ dam. Zijn de voorzieningen van deze plaats interessant genoeg voor een potentiële koper van zo’n villa? Wie wil hier wonen én kan het betalen?” Fidder prijst zich gelukkig dat Ipse de Brug­ gen bij het aanbreken van de crisis op dit punt niet zover in de planvorming zat dat er al allerlei verplichtingen waren aangegaan. “Nu nog blijven we extra voorzichtig van­ wege de moeizame woningmarktontwik­ kelingen. Het is moeilijker geworden om financiering te krijgen en om vastgoed­ ontwikkelaars te interesseren. Aan de andere kant hebben we geen bouwprojecten voor cliënten hoeven stilleggen. Voor hen bouwen we gewoon door.” “Elk terrein is anders, dus elke terreinontwikkeling verloopt ook anders” 21
  • 23. “Er is voldoende vraag naar het instellingsterrein” “Deconcentratie was overheidsbeleid” De bestuurder van Ipse de Bruggen heeft overigens nooit zo geloofd in die omgekeer­ de integratie, althans niet als een dogma. “Er is inderdaad een tijd geweest dat het allemaal inclusie moest zijn, dat iedereen van de terreinen af moest. Deconcentratie was zelfs overheidsbeleid. Maar wat ik zie, is dat er alleen maar vraag naar is om op een instel­ lingsterrein te wonen. Als je nog mobiel bent, is het terrein een ideale omgeving. Het is veilig, mooi gesitueerd en overzichtelijk. En met name voor mensen met gedrags­ stoornissen of hele ernstige handicaps is het in veel gevallen de beste omgeving.” De instelling had in Nootdorp een locatie in de wijk, waar deze cliënten ook konden wonen. “Echt een goede woonplek, nog in de gouden tijd gebouwd. Maar dan zeiden de ouders: “Die plek, dat wordt helemaal niks. Want ons kind schreeuwt altijd en dan krijgt het straks de bierflesjes naar zich toege­ gooid.” Ik ontmoette bestuurders die voor inclusie op de barricaden gingen, maar zelf in een villa buitenaf woonden. Dan vroeg ik ze: Wil je dan dat ernstig gehandicapte cliënten, waarvan sommigen aan een stuk door schreeuwen, naast jou komen wonen? Nou nee, dat was dan ook weer niet de bedoeling.” Fusiepartner De Bruggen heeft zelfs ver­ plichte deconcentratieplannen gehad, ver­ telt Fidder. “Let wel, er waren nauwelijks ouders te vinden die daar voorstander van waren. Bij mijn aantreden heb ik die plannen meteen teruggetrokken. De deconcentratie­ regel is naar mijn weten nooit officieel afgeschaft in de gehandicaptenzorg, maar je ziet het in geen enkel overheidsdocument meer terugkomen. Terecht ook, die instel­ lingsterreinen zijn schitterend. Voor mensen met lichte handicaps is het een ander verhaal. Maar die wonen allang niet meer op een terrein.” Trage procedures Naast de kredietcrisis en de vastgelopen woningmarkt spelen ook de trage ruimte­ lijke-ordeningsprocedures zorginstellingen parten. “Het duurt jaren voordat je daar beweging in krijgt en er is veel belemmeren­ de regelgeving”, merkt Fidder op. De VGN voert regelmatig overleg over dit dossier met het ministerie. “We hebben in de sector de problematiek van de oranje en rode gebouwen gehad. Die verouderde huisves­ ting moest met spoed vernieuwd worden. Zorg­instellingen kregen opgelegd dat ze dat binnen vijf jaar moesten oplossen. Terecht dat de sector aan de zorgkant aangesproken werd op de kwaliteit van het vastgoed. Maar aan de kant van de ruimtelijke ordening bleven ze aanlopen tegen die trage procedu­ res. Ten aanzien daarvan heeft de VGN aan­ gegeven dat die termijnen echt ingekort moeten worden.” Ipse de Bruggen heeft er zelf ook met belem­ merende regelgeving te maken gehad. “In Zwammerdam ligt naast het instellingster­ rein een nertsenfokkerij. Dat betekent dat we door de stankcirkel op een deel van ons terrein niks kunnen bouwen. En als we op 22 “We zitten met z’n allen gevangen in het systeem van ruimte- lijke ordening”
  • 24. eigen terrein alleen nog maar een schuurtje neer willen zetten, waar niemand van buiten het terrein iets van ziet, dan hebben we al te maken met het bestemmingsplan van de gemeente. Dat plan loopt van Alphen aan de Rijn tot aan Bodegraven, een enorm gebied. Als je ziet hoe daar een regen aan ziens­ wijzen op komt, dan mag het een wonder heten wanneer een bestemmingsplan einde­ lijk af is.” Vleermuizen “We zitten met z’n allen gevangen in het systeem van ruimtelijke ordening”, zegt Fidder. ‘We hebben daar zelf voorbeelden te over van. Zo hebben we maanden vertra­ ging gehad vanwege alleen het vermoeden van het bestaan van vleermuizen in een te slopen pand. Er is overigens nooit een vleer­ muis gevonden. Ook hebben we te maken gehad met conflicterende termijnen van besluitvorming, zoals toen we moesten wachten met een kapvergunning tot de bouwvergunning definitief was. Het gevolg was opnieuw: een vertraging van maanden.” Het is dagelijkse praktijk voor veel zorg­ instellingen: Ze hebben kant en klare plannen liggen, gebaseerd op de vraag van mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben. Maar vervolgens moeten ze nog maanden tot jaren wachten op gemeentelijke besluitvor­ ming. Fidder: “En het rare is, uiteindelijk lukt het allemaal. De plannen gaan meestal toch wel door. Het is een kwestie van tijd en lange adem. Je vraagt je af waar het eigenlijk allemaal over gaat, maar dit is wel hoe het werkt. Ruimtelijke ordening is een drama in Nederland. Het is overgereguleerd en sterk gedemocratiseerd.” Verlekkerd kijken Fidder komt nog even terug op de instel­ lingsterreinen. Hij verwacht dat het instel­ lingsterrein alleen maar aan aantrekkings­ kracht zal winnen. “De extramurale dag­ besteding wordt de verantwoordelijkheid van de gemeente, in het kader van de Wet Maatschappelijke ondersteuning. Straks ben je als cliënt afhankelijk van de afdeling welzijn van de gemeente of je nog extra­ murale dagbesteding krijgt. Dan zal menig­ een verlekkerd zitten te kijken naar wat het instellingsterrein – intramuraal – allemaal te bieden heeft. Of je het leuk vindt of niet, er is nu eenmaal een economische onderkant van de samenleving. En daar horen veel van onze cliënten bij. De regie over de zorg en onder­ steuning wordt naar de gemeenten gescho­ ven en daar moeten ze het maar zien op te lossen. Dat wordt een gigantisch probleem hoor. Want gemeenten moeten sterk bezui­ nigen. De budgetten voor sociale werkvoor­ ziening worden fors verlaagd en ook de Wajong en de bijstand gaan omlaag. Tegelij­ kertijd ziet een gemeente de bedragen die ze – ongealloceerd – toegeschoven krijgen voor de zorg en ondersteuning die voorheen on­ der de AWBZ vielen.” De gehandicaptenzorgaanbieders bereiden zich alvast voor op de nieuwe rol van de gemeente. “De vraag is hoe gemeenten dit gaan aanpakken en of je als zorgaanbieder in beeld komt of niet”, zegt Fidder. “We hebben in het recente verleden dezelfde verschui­ ving gezien bij de thuiszorg. Wat we daarvan kunnen leren is dat een gemeente niet denkt in termen van zorg. Die zien deze burgers op zich afkomen en hebben het vooral over sociaal beleid. De hamvraag is welke rol je daar als zorgaanbieder in kunt spelen. Zo ontstaat er op lokaal niveau een hele nieuwe dynamiek. Deze samenloop van maatregelen gaat een enorme impact krijgen.” “Ruimtelijke ordening is een kwestie van lange adem: de plannen gaan meestal toch door” 23
  • 25. Conclusies en tips voor terreinontwikkeling in de zorg Foto: Nieuwbouw ‘lang verblijf’ bij Stichting Epilepsie Instellingen Nederland 24
  • 26. Met goede woonruimte kunnen zorgorganisaties zich onderscheiden. Al te royale oppervlaktes vormen echter een risico nu zorgorganisaties de huisvesting binnenkort zelf moeten terugverdienen. Te grote ruimtes kan (zorg) logistieke consequenties hebben en dus meer kosten. Houd rekening met het scheiden van wonen en zorg voor cliënten met een laag zorgzwaartepakket (zzp1 of zzp2), wellicht al vanaf 2013. Dit kan een forse terug­ gang in productie veroorzaken. Begin bij samenwerking met een gedeelde inhoudelijke visie: wat is het doel van de herontwikkeling? Een gezamenlijk doel geeft een logische reden om dingen samen te doen. Dat is een steviger verankering dan welke overeenkomst ook. Buit het eigen terrein uit door ook te bouwen voor medewerkers. Betaalbare woonruimte in het groen is een wapen in de strijd om schaars personeel, zeker in gewilde regio’s. Probeer de projectstructuur simpel te houden. Als er te veel mensen meepraten bij de zorgorganisatie en de gemeente wordt het proces onoverzichtelijk. Tegengestelde belangen kunnen een planproces volle­ dig doen stagneren. Een extern advies- of stedenbouw­ kundig bureau kan helpen de zaak aan de gang te houden of weer vlot te trekken. Schakel externe expertise in bij bijzondere vraagstuk­ ken, zoals ligging in de Ecologische Hoofdstructuur. Ook de lokale overheid weet daar niet altijd genoeg vanaf. In dit soort kwesties kan mogelijk ook een projectontwikkelaar goede diensten bewijzen. Overweeg de aanbesteding te houden via een concur­ rentiegerichte dialoog. Dat maakt inzichtelijk wat de verschillende bedrijven aan extra’s kunnen bieden. Bovendien is in een gesprek vaak duidelijker wat beide gesprekspartners bedoelen. Een Europese aanbesteding is niet ingewikkelder of langer dan een Nederlandse. Het voordeel is dat alle ontwikkelaars het zien als de publicatie plaatsvindt, dus u put uit een groter aanbod van projectontwikke­ laars. Houd het plan flexibel en timmer niet alles van tevoren dicht. Als de vraag naar luxe huizen inzakt, is er dan altijd nog de mogelijkheid om goedkopere woningen te bouwen. Appartementen zonder aanpassingen, prima bruikbaar voor cliënten met een lichte zzp, zijn bij een dalende vraag ook te verkopen aan ‘gewone’ woningzoekenden. Maar pas op: de eigen doelgroep is aan het vergrijzen en heeft dus straks meer zorg nodig. Dan kan het marktconforme appartement zonder aanpassingen een hinderpaal worden. Denk goed na over wat u overlaat aan een project­ ontwikkelaar. Een vooraf vastgesteld programma van eisen vermindert de flexibiliteit en kan leiden tot ergernissen (of erger) als de projectontwikkelaar de ‘mazen’ in het programma opzoekt. Wees terughoudend met het gebruik van het begrip omgekeerde integratie: voor marktpartijen is dat geen aanbeveling. Huizenkopers hebben omgekeerde integratie op de koop toe genomen zolang ze geen andere betaalbare woning konden vinden, maar zoeken feitelijk gewoon een goede woning in een mooie wijk. Terreinkwaliteit na oplevering Planproces Marktbenadering 25
  • 27. Terreinontwikkeling in de zorg Wat is uw zorgambitie en hoe past uw huisvestingsstrategie hierbij? De wijze van financiering verandert, evenals de  zorg­visie waarin de cliënt vol­ waardig lid is van de maatschappij. AT Osborne helpt u dit vraagstuk te be­ antwoorden, zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent. AT Osborne AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. U kunt onze consultants en managers inschakelen voor het vaststellen van uw  zorgambitie, huisvestingsadvies, de begeleiding­ van uw terreinontwikkeling of marktconsultatie, maar ook voor de volledige begeleiding van uw investe­ ringsproject. 150 specialisten leveren alle denkbare diensten, van project- en  procesmanagers­ tot experts op het gebied van techniek, financiën of juridi­ sche vraagstukken. Zij zijn snel en op uw maat inzetbaar. Meer weten? Kijk op www.atosborne.nl Wat kan AT Osborne voor u betekenen? 26
  • 28. Foto: hoofdkantoor AT Osborne, Baarn 27

×