Metodologia para estudio de factibilidad de inversion inmobiliarios
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  • 1. Estudio de FactibilidadMetodología para la Evaluación de Proyectos de Inversión Inmobiliarios
  • 2. ObjetivosDeterminar la rentabilidad de un proyecto y el nivel de riesgo eincertidumbre asociados para establecer la conveniencia o node su puesta en marcha.Conocer el punto de vista de los potenciales inversores.Realizar el estudio económico y financiero en distintosescenarios para estudiar la rentabilidad más probable delproyecto, con su probabilidad de ocurrencia, y su nivel deriesgo asociado.Conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y las fuerzasque lo modelan para minimizar riesgos desde el proyecto yhacer más segura la inversión.Aplicar Técnicas de Simulación al Análisis de Riesgos enProyectos para una adecuada toma de decisiones encondiciones de incertidumbre.
  • 3. Proyectos de Inversión InmobiliariosUn proyecto de inversión inmobiliario está compuesto porlos siguientes elementos: Terreno Información de mercado Antecedentes técnicos Antecedentes económicos y financieros Antecedentes legalesConsiderados en un contexto actual y futuro, permitirán establecerla conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimientoque lo motiva.
  • 4. Proyectos de InversiónInmobiliarios La razón por la que se debe evaluar un proyecto de inversión inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo. Una selección implica tomar una decisión y esta metodología de evaluación aporta los elementos de juicio necesarios que facilitan dicha tarea, además de aportar elementos de un lenguaje común con los potenciales inversores. El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es seleccionar la alternativa que maximice la rentabilidad y acote el riesgo y la incertidumbre.
  • 5. Proyectos de Inversión InmobiliariosRealizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir deuna idea, consiste en: Estudiar el contexto Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta, demanda, competencia, sustitutos. Determinar un segmento objetivo. Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de ese segmento objetivo mejor que la competencia (ubicación y mix de producto: tamaño, terminaciones, amenities). Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden sobre el éxito del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte económico, precio de venta, paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.).
  • 6. Proyectos de Inversión InmobiliariosRealizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir deuna idea, consiste en: Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la rentabilidad más probable del proyecto y su nivel de riesgo asociado. Realizar el estudio financiero para ver quién o quienes aportan el dinero necesario para llevar a cabo el emprendimiento. Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el emprendimiento.
  • 7. Proyectos de InversiónInmobiliariosEn función de esto podemos definir cinco etapas por las quedeberá atravesar todo estudio serio de un proyecto inmobiliario: Definición preliminar del proyecto Estudio del contexto Dimensionamiento Físico Dimensionamiento Económico Dimensionamiento Financiero y Estructuración Legal
  • 8. Definición preliminar del proyecto Esta etapa implica la concepción preliminar del proyecto a partir de una idea. Por lo general todo comienza con la visualización de una oportunidad:  Construir un edificio en un buen terreno que vimos en una localización con mucho potencial.  Desarrollar un Barrio Cerrado en un lugar con arboleda añosa y buenas vías de acceso a la ciudad  Etc.
  • 9. Estudio del Contexto Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto. Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario, la oferta y demanda futuras en forma cuali y cuantitativa, la competencia, los posibles productos sustitutos.
  • 10. Estudio del Contexto Los resultados de este estudio son dos: Establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y debilidades que servirán de base para definir, en la etapa siguiente, la estrategia más adecuada para llevar a cabo el emprendimiento (ubicación, diseño físico, estructuración financiera y legal, marketing y comercialización) y Modelizar las variables que permitan cuantificar ingresos y egresos en los probables escenarios a enfrentar.
  • 11. Dimensionamiento Físico En función de lo relevado en la etapa anterior y del diagnóstico realizado se elige la estrategia a seguir para superar las debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas y aprovechar las oportunidades. En esta etapa se procede a: elegir la ubicación óptima, a realizar el diseño más adecuado para el posicionamiento elegido en el segmento seleccionado a los efectos de diferenciarse de la competencia, elegir la tecnología constructiva más adecuada al contexto (en épocas de inflación latente conviene elegir métodos constructivos que aceleren lo máximo posible la ejecución de la obra para disminuir el riesgo).
  • 12. Dimensionamiento EconómicoCon el estudio de factibilidad económico, se estudia: La rentabilidad independientemente de las fuentes de financiación a adoptar y el nivel de riesgo asociado y, por ende, la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto. Indicadores: VAN TIR Periodo de repago Máxima Exposición Acumulada etc.
  • 13. Dimensionamiento Financiero y Estructuración Legal El estudio financiero analiza: la composición más rentable de capital y deuda, si los beneficios a generar permitirán dar cumplimiento a los compromisos contraídos con terceros en tiempo y forma, la rentabilidad del capital para ver la conveniencia de colocar nuestro dinero en el emprendimiento, la conveniencia o no de realizar preventas de acuerdo al contexto. La estructuración legal define la mejor forma de llevar a cabo el emprendimiento (Sociedad Anónima, Consorcio al Costo, Fideicomiso al Costo, etc.).