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Business Plan

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Business Plan per la costruzione di un nuovo campus universitario ecosostenibile

Business Plan per la costruzione di un nuovo campus universitario ecosostenibile

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  • 1. Business PlanCampus universitario “Riva Ostiense” Elisa Marino Stefania Ventriglia
  • 2. 1. Il progettoCampus Riva Ostiense è il nuovo progetto del Campus universitariodellUniversità degli Studi Roma 3, che nasce per risponderefondamentalmente a due esigenze: la reale necessità di alloggi per igiovani universitari e la creazione di un punto di riferimento che sia piùdi un semplice dormitorio, ma un luogo che abbracci a 360 gradi lavita dello studente.Il campus sarà come una piccola isola verde, poiché tutte le strutturesaranno realizzate in bio edilizia, l’approvvigionamento di elettricitàsarà alimentato da fonti rinnovabili e si abbraccerà una politica ecosostenibile in tutte le sue sfaccettature.E stata individuata unarea edificabile, sita tra via Ostiense e RivaOstiense, la zona é di proprietà dellItalgas ma tuttora non risultano deiprogetti in fase di realizzazione.
  • 3. La scelta del luogo risulta strategica, sia per la vicinanza alluniversitàdi Roma 3, sia per rispondere alla crescente esigenza di alloggi per glistudenti dellAteneo .1.1 La StrutturaVogliamo offrire ai nostri futuri studenti un ambiente accogliente,moderno, eco sostenibile e sicuro, ideale per favorire allo stesso tempostudio, relazioni tra gli studenti e divertimento.Il Campus si compone di due edifici (24mt larghezza*65 lunghezza)contrapposti e convergenti, ognuno di tre piani su cui sono disposti alpiano terra alcuni servizi (food court, biblioteca…) e al secondo eterzo piano gli appartamenti, per un totale di 192 posti letto.A fare da perno ai due edifici si erge la conference hall panoramica,che ospita una sala conferenze, una leisure room e un bar. Lo spazioesterno sarà attrezzato con impianti sportivi (tennis, calcetto, basket,palestra), una piccola zona relax e con viabilità e parcheggiauto/moto.
  • 4. 1.2 Gli AppartamentiTutti gli appartamenti sono dotati di aria condizionata, due cameresingole e bagno privato, soggiorno, angolo cottura e balconcino.Grazie alle facciate continue in vetro, è garantita unilluminazione agiorno.Gli arredi comprendono:− salottino con divano, tavolo con sedie, allaccio tv, piano cottura,pensili con piatti e stoviglie, pattumiere per raccolta differenziata;− camere con letto singolo, comodino, armadio con cassetti,scrivania con sedia, mensola;− bagno con box doccia, scalda salviette, mobile portaoggetti,sgabello.Il costo mensile sarà di 900 euro ad appartamento, spese incluse.
  • 5. 1.3 I Servizi• Biblioteca e aule studio con postazioni ad uso pc• Lounge bar panoramico• Leisure room panoramica• Conference hall• Minimarket• SPORT area : palestra, campi da calcio/tennis/basket• Lavanderia a gettoni• Internet Wi-Fi in tutta la struttura• Punto copisteria• Info Campus• Tabacchi cartoleria• Parcheggio• Paramedico h24• Servizio di pulizia settimanale (+ volte sovrapprezzo)• Reception• Videosorveglianza• Sportello Bancomat• Servizi bancari convenzionati con banca finanziatrice delprogettoL’accesso al campus sarà regolato da una tessera di riconoscimentoda “timbrare” ad ogni accesso. Inoltre il sistema di videosorveglianza eil moderno impianto d’illuminazione garantiranno un ambiente sicuroanche durante le ore notturne.2. Panoramica e struttura del mercatoIl mercato di riferimento è quello degli alloggi per giovani lavoratorima soprattutto studenti universitari “fuori sede”.
  • 6. In Italia sono iscritti alluniversità 1.808.665 studenti, di cui 257.016 nelLazio.Di questi, esclusivamente 173.652 studenti sono anche residenti inquesta stessa regione, ciò significa che ci sono 83.364 “fuori sede” nelLazio, di cui la maggior parte a Roma, nella più grande universitàeuropea “La Sapienza”*.Sono proprio loro, gli “studenti fuori sede”, che saranno i nostriprincipali clienti, giovani che necessitano di un posto dove dormire,ma che sia per loro anche un punto di riferimento. Infatti, nonostantenon dispongano di grandi risorse economiche, saranno disposti apagare ad una economica tariffa alcuni servizi che gli agevolerannola vita in una città sconosciuta, e probabilmente molto più grandedella realtà da cui venivano. Questo senso di disorientamento inizialee paura del nuovo, li porterà a scegliere un campus in cui siano viciniad altri studenti come loro. Avranno a disposizione centri diorientamento dove risolvere i loro problemi e soprattutto un luogodove poter studiare, vivere ma anche lavorare, magari per potercoprire una parte delle spese sostenute. Inoltre, saranno propositivi neiconfronti di un ambiente ecocompatibile e a tutti gli effetti “green”: igiovani sono sempre più vicini alle tematiche ambientali, e spesso sichiedono in che modo potrebbero dare un contributo attivo persalvaguardare lambiente e il loro futuro. Nel nostro campus, potrannofare la loro parte, vivendo in strutture che rispettano lambiente perluso di energie alternative, in cui viene fatta obbligatoriamente laraccolta differenziata e in cui vengono proposte attività dieducazione ambientale.2.1 ConcorrenzaParlando di Campus universitari, è molto difficile fare unanalisi dellaconcorrenza su Roma. In particolare, anziché concorrenza, sipotrebbe parlare di uno scenario, essendo la richiesta talmente altache anche gli attuali “concorrenti” non sono in grado di rispondervi.Troviamo quindi piccole realtà, che mettono a disposizione alloggi perstudenti, ma senza dar loro un reale servizio di Campus, gli enti comeLaziodisu, con appartamenti ai quali si accende tramite bando e perfasce di reddito basse (con conseguenti pessime condizioni di vitanegli appartamenti), ed un unico possibile concorrente reale, cioè ilnuovo “Campus X” di Tor Vergata. La struttura prevede 1500 posti letti(disponibili attualmente solo 950), e si trova nel comprensorio della
  • 7. seconda università romana. È stato inaugurato il 20 ottobre 2010, e perquesto motivo ancora in fase di start up.2.2 SegmentazioneAbbiamo detto che il nostro è un prodotto principalmente rivolto aglistudenti universitari e ai giovani. Andiamo quindi ad analizzare neldettaglio le loro caratteristiche.- Caratteristiche geograficheCome già detto, vogliamo entrare nel mercato romano, creando unprodotto che sia però adatto allintera popolazione studentescaitaliana e straniera (vedi studenti erasmus). Roma risulta infatti essere lacittà con maggior studenti fuori sede, ma anche una città moltogrande: è infatti in una metropoli come Roma che si creadisorientamento per gli studenti, che diventano quindi bisognosi di unpunto di riferimento per vivere e per studiare. Il nostro Campus, puòrisolvere questi problemi presenti oggi nella capitale.- Caratteristiche demograficheRagazzi e ragazze, tra i 18 e i 30, senza alcuna distinzione di sesso edetnia. Spesso non economicamente autosufficienti, con un budgetlimitato da spendere ogni mese e senza possibilità di comprare tuttociò che gli si propone.- Caratteristiche psicologicheCostantemente in movimento, con ritmi frenetici e gusti spessotransitori. Sono portati a ragionare, e per questo sono molto critici escettici. Sono molto attenti alle tecnologie e affascinati dagli ultimiarrivi nel mercato tecnologico, e usano internet considerandolo comela seconda opportunità d’informazione ed istruzione, nonché luogo disocialità. Tra i loro bisogni primari troviamo lapprovvigionamento didispense e libri a basso costo.2.3 TendenzeSintetizzando quindi queste informazioni, possiamo affermare ditrovarci in un mercato assolutamente ancora in espansione, in cui nonè facile entrare ma che può portare grandi profitti. Analizzando leattuali tendenze, è evidente di come sta prendendo piede un’idea dicampus simile a quelli americani: vicino alle facoltà, nei quali glistudenti possano dormire e vivere circondati da tutti i servizi di cui
  • 8. hanno bisogno. Assolutamente di tendenza è anche la voglia diavvicinarsi alla bioedilizia e alla eco sostenibilità, grazie alla fortesensibilità dei giovani rispetto a queste tematiche.Infine, ci possiamo facilmente rendere conto di come, con il passaredegli anni si è affermato il concetto di integrazione culturale, sia per lapresenza di studenti fuori sede, sia per la presenza di studenti erasmusstranieri, con esigenze e necessità simili ai primi: case vicine allapropria facoltà, dotate di ogni comfort e servizio che possa agevolarela vita degli stessi.2.4 TecnologieNegli ultimi anni la domanda di alloggi sul mercato ha registrato lospostamento da una produzione di quantità a una produzione diqualità, con un’attenzione sempre crescente alla bio-eco-compatibilità del prodotto. Il trend è evidente non soltanto nella fasciaalta del mercato, dove l’utente ormai non lesina più investimenti miratial miglioramento della qualità della vita, ma anche nel segmentomedio-basso, dove il problema del contenimento dei costi è avvertitoin maniera più marcata. Indubbiamente l’affermarsi di questo nuovomodo di pensare è diventato realtà grazie alle nuove tecnologieapplicate ai materiali, che hanno reso accessibili soluzioni considerateinavvicinabili soltanto qualche anno fa. Prendiamo il caso del sughero,che per le sue proprietà uniche nell’isolamento acustico e termico sicolloca necessariamente in una fascia di prezzo medio-alta: oggi lagamma dei prodotti è talmente ampia da risultare accessibile a tutti esoddisfare esigenze dalle più semplici alle più complesse.* Dati Istat 2007- 2008.3. Il teamIl management team del progetto consiste attualmente in duemembri.Elisa MarinoElisa Marino si sta diplomando presso lo IED di Roma in organizzazionedi eventi e relazioni pubbliche. In futuro, le piacerebbe lavorare nelmondo degli eventi, in particolare nel ramo della gestione operativa.Le sue caratteristiche peculiari e vincenti sono senza dubbio la
  • 9. perseveranza che ha nel portare avanti i progetti e le idee, la cura deldettaglio e del particolare, e labilità nelluso del computer.Ha voluto investire le sue energie e risorse in “Riva Ostiense Campus”poiché crede fermamente nella necessità di creare qualcosa che siavicino agli studenti. Grazie infatti alle sue conoscenze, ha potutocomprendere il mal contento e i numerosi problemi che gli studenti, inparticolare i fuori sede, devono affrontare quando vengono a studiaree vivere in una città grande e caotica come Roma, la quale non offreancora un punto che sia realmente di riferimento per questi ragazzi.Le sue parole dordine sono concretezza, praticità e trasparenza.Stefania VentrigliaStefania Ventriglia é una studentessa dellIstituto Europeo di Design,dove sta per terminare il suo percorso di studi in Relazioni Pubbliche edOrganizzazione di eventi.Le piacerebbe lavorare appunto nel mondo degli eventi,occupandosi in particolare della parte operativa e logistica.Si ritiene una persona pragmatica, con una grande capacità diproblem solving e di gestione delle relazioni professionali allinterno diun team di lavoro.Nonostante la sua inesperienza nel campo della bioedilizia e dellecostruzioni, ha voluto impegnare le proprie risorse e capacità nellarealizzazione di questo progetto, offrendo una risposta concreta aibisogni degli studenti universitari.La sua USP é certamente lassertività.4. Processi operativi4.1 DifferenzeUno dei nostri vantaggi più importanti e significativi è senza dubbio lacreazione di una costruzione bio edile, che garantisca una qualitàsuperiore del vivere in un ambiente sano. Oltre a permettere una vitapiù salutare per se stessi e per gli altri, le costruzioni di questo tipogarantiscono una gamma di facilitazioni per i costruttori e per gliacquirenti finali, che vanno dallo sconto sugli oneri di urbanizzazione,allaumento della volumetria concessa, fino allo sconto Ici. Inoltre,nonostante una piccola maggiorazione (13-15%) sul costo direalizzazione, le costruzioni bio-edili fanno sì che ci sia un notevole
  • 10. risparmio sui costi di mantenimento (in particolare sulle bollette) chepermettono di ammortizzare la spesa iniziale in circa 5-10 anni.Tra gli altri vantaggi, la risposta a unesigenza di mercato dove iconcorrenti sono davvero pochi, nonostante sia un settore in continuacrescita. Il nostro prodotto finale garantisce una risposta effettiva allereali esigenze degli studenti fuori sede, conseguendo approvazione einteresse a saperne di più, e generando un passaparola positivo afavore del nostro Campus.Infine, un altro punto di forza è quello di aver creato non solo una seriedi appartamenti per gli studenti, ma un vero e proprio punto diincontro per i giovani, nel quale oltre a svolgere le loro classicheattività studentesche, potranno utilizzare gli spazi comuni ancheattività di svago e lavorative. Teniamo a sottolineare in particolarequestultimo punto, quello delle opportunità lavorative indirizzate ainostri studenti: le postazioni per il personale del bar, degli impiantisportivi e delle altre numerose attività allinterno del Campus sarannostrettamente riservate ai ragazzi che alloggeranno nello stesso, con deiturni brevi lavorativi a rotazione, per un piccolo sostentamento alla vitastudentesca.4.2 EsperienzaEssendo la nostra unazienda in fase di start- up, “Riva Ostiense”rappresenta il nostro primo progetto, tuttavia impiegheremo tutte lenostre competenze, abilità e conoscenze del mercato al fianco diesperti della progettazione che si occuperanno della parte tecnica.4.3 ApprovvigionamentiDopo aver indetto una gara dappalto, valuteremo le varie proposteper scegliere quella più vantaggiosa, in linea con il nostro progetto ebudget di spesa.4.4 I RischiDopo un’attenta analisi abbiamo valutato quali potrebbero essere irischi legati al nostro progetto:· rischi finanziari: eventuale difficoltà di reperire fonti finanziarienecessarie per lo sviluppo della nostra idea.· rischi tecnici: ritardi nei tempi di costruzione, mancato rilascio dellelicenze edilizie necessarie, problemi con i fornitori.
  • 11. · rischi tecnologici: problemi di installazione degli impianti tecnologici.4.5 Autorizzazioni e licenzeI moduli di autorizzazioni legate al nostro progetto, scaricabili dal sitodel Comune di Roma, sono:− certificato di destinazione urbanistica;− variazione della destinazione duso;− permesso per costruire;− denuncia inizio attività;− certificato di agibilità;5. ConclusioniCrediamo fermamente che da questa idea possa nascere qualcosadi reale, che rappresenti una risposta concreta alla crescentedomanda di alloggi da parte degli studenti e che, inoltre, generi unariqualificazione degli spazi urbani in chiave “green”.Infatti, la nostra scelta di costruire in Bioedilizia rappresenta una presadi coscienza nei confronti dell’ambiente e cavalca un “trend” moltoforte in questo momento.Non andremo a intaccare il business di altre strutture similifondamentalmente per tre ragioni: la prima perché gli altri campussono collocati in zone diverse della città e poi perché sono legati adaltre università, infine perché solamente il nuovo Campus X di TorVergata potrebbe rappresentare un competitor per la nostra struttura.

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