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  • 1. ¿Se paga impuestos al vender una propiedad?Una gran parte de las personas que venden su propiedadsuponen que el trámite de venta de una propiedad seconcreta con el simple pago de la misma y por ende elcontrato que genera la entrega de la vivienda, peromuchos de ellos olvidan que una de las consideraciones detoda persona como ente que tributa es que se debe pagarun impuesto por las ganancias que uno pueda tener; por lotanto, si uno vende una propiedad, estaría afecta arealizar un impuesto por dicha ganancia. Ese impuesto esconocido como una RENTA DE SEGUNDA CATEGORIA, esdecir pagaras un impuesto por la venta de una propiedad.Pero en nuestro país, el sector inmobiliario estaba tan deprimido, que las ventas en añosanteriores eran muy bajas, así podemos ver que por ejemplo desde el periodo de 1992hasta el año 2000, el crecimiento anual en promedio en el sector construcción fue desolo 3.5% (fuente BCRP), es por ello que hasta Diciembre del 2008 se pagaba unimpuesto del 0.5% por el precio de venta.A partir del 2009, aparecen nuevas reglas de juego para la venta de una propiedad, y esaquí lo que más le debe interesar a usted, preste mucha atención, a saber: 1. Si usted adquirió un inmueble (ojo cualquier tipo de propiedad: casa, cochera, almacén, etc) antes del 01 de Enero del 2004, y piensa hoy venderlo, USTED NO PAGA NINGUN IMPUESTO, así tenga un millón de casas y los vende todos, no paga un solo sol, más clarito que el agua verdad!. 2. Tampoco pagaría impuestos si lo que vendo es EXCLUSIVAMENTE mi casa habitación, es decir distinto a una propiedad comercial, almacén, cochera o similares. Entonces, si vendo mi casa donde yo hoy vivo NO PAGARE IMPUESTOS, SIEMPRE Y CUANDO ESTE TENGA MAS DE 2 AÑOS DE PROPIEDAD, sino cumple esta última condición frito pescadito, habría que pagar un impuesto. 3. Finalmente, no pagaría impuestos si lo que vendo no tiene ganancias, es decir el precio de venta tiene el mismo precio de lo que me costo. Si no tengo ganancias obviamente no tengo que pagar impuestos.Bueno, estimado lector ya sabe usted cuando no debe pagar impuestos, así que siempredebe tener en consideración estas últimas tres situaciones.
  • 2. ¿Y en el caso que tuviera que pagar un impuesto, cuanto es lo que debo pagar?En el caso de que no cumpla los tres anteriores supuestos, le corresponderá pagar el 5%por la ganancia de la venta. ¿La ganancia? ¿Y eso cómo es?La ganancia es igual a: Valor de venta de la propiedad - Costo de adquisición de lavivienda (lo que le costó al inicio).Ahora como la vivienda la compro años anteriores, esta se ajusta por un factor decorrección monetaria, en términos “parroquianos” significa que el valor inicial decompra lo actualizamos de acuerdo a la inflación del periodo, esos datos lo sacamos delos datos de la SUNAT, no se preocupe no es nada difícil.Por tanto, si tuviera que pagar impuestos la tasa seria así:Impuesto = 5% x (Valor venta – valor original x factor corrección)Espero que les haya sido útil esta información.División Residencial Tomasto SAC
  • 3. Cuando se debe pagar por el impuesto de Alcabala?Existe una gran cantidad de consultas respectoa este tema; y si efectivamente, se paga unaalcabala al momento de comprar una vivienda,pero cuando compras una viviendaanteriormente habitada.Empecemos señalando que la Alcabala es un impuesto que grava las transferenciasde propiedades de bienes inmuebles, bien sea que a usted le regalan una propiedado bien lo desea comprar, entonces la alcabala en este contexto se paga si o si, perosiga teniendo presente que está comprando una casa de “segunda”.Siempre será el comprador el obligado a pagar este impuesto. La base imponible paraeste caso es el valor de transferencia de la propiedad, el cual además no podrá sermenor al valor del autoavaluo, correspondiente al ejercicio en que se produce latransferencia (se ajusta con el IPM-índice de precios al por mayor).Se debe indicar que a esa base imponible se le deduce 10 UIT (valor hoy UIT =S/3,650), una vez deducido dicho importe se le aplica la tasa de 3%.¿Tengo un plazo para pagar la Alcabala después de comprar una propiedad?El plazo por el pago de este impuesto se puede realizar hasta el ultimo día hábil delmes siguiente de efectuada la transferencia, de lo contrario le van a contabilizarintereses moratorios.¿Y qué pasa cuando compro una casa nueva?A efectos de promover el desarrollo del sector construcción en el país, se hanormado que la primera venta de inmuebles que realicen las constructoras, no seencontrara afecta al impuesto de la Alcabala, salvo en la parte correspondiente alvalor del terreno, el cual para el caso de los departamentos que hoy se venden esrealmente mínimo el pago.Recuerde que para que pueda ser exonerado en ese pago de impuesto deberápresentar a la SAT (Servicio de Administración Tributaria) el documento que acrediteque el que le está vendiendo es una constructora; o en el caso de personas que norealicen actividad empresarial, acreditar por lo menos 3 ventas efectuadas en el año.
  • 4. ¿Y cuando se realiza autoconstrucción se paga Alcabala?Una de las modalidades de construcción de viviendas es la autoconstrucción, es deciruna propiedad es adquirida por un número de personas (ejemplo: nos juntamos ungrupo de personas para comprar un terreno), estas personas se encontraranregistradas en Registros Públicos como los propietarios del terreno. Estos decidenconstruir departamentos en dicho terreno para ese número de personas. Al momentode adjudicar los departamentos, estos estarán inafectos de pagar Alcabala por cuantoson todos los que aportaron antes para comprar un terreno, lo edificaron y ahoracada uno tiene su departamento, allí no hay que pagar Alcabala (articulo 27 inciso Gde la Ley de tributación municipal).Algunos otros actos en el cual no se paga Alcabala: 1. En un anticipo de herencia, y se mencione una propiedad, no se paga alcabala, así lo indica la ley tributaria municipal. 2. Las transferencias de propiedad que se produzcan por causa de muerte o sucesión intestada. 3. Las transferencias de propiedad producidas por la división y partición de una herencia.Espero que les haya sido útil.División Residencial Tomasto SAC
  • 5. ¿Porque está subiendo el precio de la vivienda por M2 en lacapital?Desde hace unos años estamos apreciando un incrementocontinuo en el precio de los terrenos; ello ocurre en cadauno de los sectores de la capital limeña. ¿Qué estápasando? ¿Por qué antes todo era estacionario y se teníaque esperar mucho tiempo para vender una propiedad?¿Por qué ahora es más rápido y ágil a la vez?Normalmente, y esto lo dice la experiencia en cada país, que cuando la economía deuna nación se estabiliza, obtiene el soporte necesario para seguir creciendoproductivamente, y hay sectores que se dinamizan, y en ese contexto el sectorconstrucción se convierte en uno de los ejes de desarrollo, se tienen casos ya vistoscomo España, China, Estados Unidos, etc. Se da a conocer el boom inmobiliario quepuede durar muchos años, y normalmente este trae crecimiento en los otrossectores secundarios a la construcción como la ingeniería, los proyectos de diseño, laarquitectura, los bienes intermedios para la construcción, etc.En nuestro país este boom recién ha empezado hace poco menos de dos años y tienemucho por desarrollarse. Evidentemente, las constructoras e inmobiliarias hanatacado su nivel de inversión en los sectores de mayor desarrollo llamase Miraflores,San Isidro y Surco, generando un aumento vertiginoso en el precio de los terrenospor M2. Llama poderosamente la atención del aumento de precios en el año 2011 enel distrito de Miraflores, en el último año ese incremento de precios ha bordeado enpromedio por encima del 20% anual. Es decir que al comprar una propiedad enalgunas zonas y venderlo al año siguiente se podría obtener rendimientos superioresa una ganancia anual en la bolsa de valores de Lima, y obviamente con un menorriesgo de inversión que esta última. ¿Puede creerlo eso amigo lector? ¿Estamoscorrectos en decir aquello? Pues sí, hay zonas en Lima que han llegado a subir en unaño en casi 30% el valor de la propiedad (ver diario Gestión del 22/03/2012 pag.8),más aun cuando en esos distritos se permiten levantar 4, 5 ò 7 pisos, ello hace quese revalorice mas la zona, y al final es una cadena para una mayor apreciación en laventa de un departamento de otros propietarios.¿Cuanto podrá durar este boom de construcciones?Evidentemente, las zonas en la que los precios por M2 se incrementaron en granproporción, el futuro incremento de precios será más lento por la propia condiciónque los terrenos allí serán cada día mas escasos, a las constructoras se les será difícilencontrar un lugar para poder invertir, y por ende esa demanda inicial se moderara;es así como pensamos que el siguiente y fuerte desarrollo se dará en las otras zonas,
  • 6. como por ejemplo San Miguel, Pueblo Libre, Lince, Barranco, Chorrillos, La Victoria,Cercado de Lima, etc.Las constructoras estarán buscando también el desarrollo de otro sector que no tuvoun desarrollo en el país: oficinas inteligentes, y es que el mundo de los negocios sedesarrolla de una manera vertiginosa en el país, y por ende se necesita tener lainfraestructura necesaria para estar a la par de la competencia; crecimiento deoficinas administrativas y comerciales para las empresas. Por ello consideramos queel mayor nivel de construcción en los próximos años será en los distritos que auntienen terrenos libres para construir.Después de esta información, uno se podría preguntar. ¿Vale la pena invertir hoy enun terreno o en la compra de un departamento? Si miramos desde el punto de vistadel riesgo, nos damos cuenta que la inversión se daría en un bien inmueble que no sedevalúa fácilmente a no ser que el país termine en recesión total, algo que es muylejano desde el punto de vista económico que hoy vive el país. Por lo tanto, si es unabuena decisión invertir, incluso hoy se ganaría en un año mucho más que cualquierfondo mutuo de inversión. La decisión al final lo tiene cada inversor de acuerdo a sunivel de riesgo.División Residencial Tomasto SAC
  • 7. ¿Qué se debe saber antes de comprar un departamento,terreno o casa de segundo uso?Antes de comprar un inmueble, sea un departamento,terreno, local comercial, o casa, se deben tomar ciertasprecauciones, a fin que la inversión realizada sea unabuena alternativa y no un futuro dolor de cabeza; por ello,usted debería siempre asesorarse de profesionales de nivel,que tengan la capacidad de gestionarle eficientemente:  Después de visitar el inmueble que desea adquirir y vea que esta cumple con los requisitos que usted desea llámese cercanía a un colegio, al centro de labores, a centros comerciales, o el terreno se encuentre cerca a vías principales, el consejo es primero buscar a un arquitecto o ingeniero a fin que vea más allá, como percibir humedad, la calidad de los acabados, las condiciones de la propiedad, etc.  Posteriormente negociara con el vendedor el precio acordado; antes de que usted firme cualquier documento usted debe cerciorarse que dicha propiedad seta exenta de cualquier gravamen; por ende es necesario la asesoría de especialistas en la materia que le indicaran los pasos a seguir. NO FIRME NINGUN ARRAS (podría perder ese adelanto que usted entrega) hasta estar seguro que toda la documentación de la propiedad esta en perfecta condiciones.Acciones a tomar antes de la compra: 1. Solicitar al vendedor el número de partida registral del inmueble, solicitar en Registros Públicos una copia de la partida registral del inmueble, la cual se deberá revisar para conocer si el vendedor es realmente el propietario, si sobre el inmueble pesa algún gravamen como hipoteca o embargo, si la declaratoria de fábrica está debidamente inscrita; si fuese un departamento, conocer si está inscrita la independización, asimismo, deberá comprobarse el M2 del inmueble inscrito en Registros Públicos. 2. El profesional que le asesorara en la materia deberá además coordinar con un ingeniero para que revisen los planos del inmueble, verificar si la construcción realizada se encuentra dentro de los parámetros urbanísticos del distrito. Esto es importante puesto que si usted no toma en cuenta esto, y compra el inmueble, en un futuro si quisierase hacerle alguna modificación al inmueble podrían salir a la luz que el inmueble posiblemente se ha construido sin respetar los parámetros urbanísticos, lo cual le generaría una multa a su nombre como propietario actual y por ende, no podría realizar ninguna modificación al inmueble hasta subsanar los errores u omisiones realizadas por su anterior propietario.
  • 8. 3. El asesor legal también deberá realizar las consultas a saber si la propiedad tiene alguna deuda o multa municipal por no haber realizados los pagos de impuesto predial, arbitrios, o multas sin pagar, como que también es importante conocer la razón que generó la multa. 4. Solicitar el borrador de la minuta de compra y venta, cerciórese todo lo que dice allí para no tener ningún problema posteriormente. Terminado todas estas indicaciones usted se encontraría en optima condición de entregar un adelanto por la venta de la propiedad (normalmente el arras es del 10%). Recuerde que el código civil peruano señala en el artículo 1481, que “si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante (vendedor). Si se retracta quien recibe las arras (el vendedor), debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho”.División Residencial Tomasto SAC
  • 9. ¿Que me conviene vender mi propiedad-terreno o asociarmecon la constructora para edificar viviendas allí y así obtenervarias departamentos? ¿Cuál es más rentable? Hoy en día muchas personas están dispuestas a vender su propiedad a efectos de obtener ganancias debido a que el precio de los mismos se ha incrementado con el devenir de los años. Dentro de esta venta, de acuerdo a la experiencia que tenemos la mayoría de ellos venden su propiedad por cuanto el tamaño de estas les es demasiado amplio, y pues hoy prefieren simplemente vivir en aéreas mas pequeñas como departamentos y/o tener pisos más modernos. Sea cual fuese sus motivos cabe la pregunta: ¿De qué forma me convendría a mí vender mi propiedad? La pregunta tiene su propia respuesta dependiendo la necesidad del cliente. Suponga que usted necesita hoy invertir en un futuro negocio y considera que con la venta de su propiedad puede obtener un nuevo departamento y con el saldo invertir en su negocio, bajo ese concepto es evidente que la recomendación es que usted venda al contado su propiedad, ergo se entiende que usted piensa invertir una parte de ella en UN PROYECTO YA DETERMINADO PARA EL CUAL YA TIENE EL FUTURO RENDIMIENTO Y EL COSTO DE OPORTUNIDAD DE INVERTIR ALLI, por lo tanto, eso sería su mejor alternativa de inversión. Pero que sucede si usted no tiene un negocio a futuro y sabe bien que con la venta le quedara un remanente de dinero. ¿Qué haría usted con ese saldo de dinero?. Para ese caso tendría dos alternativas: i) O bien el saldo lo guarda en depósitos o fondos mutuos libres de riesgo, o ii) busca negociar con una constructora el uso de su terreno, edificar allí y luego compartir algo de esa futura ganancia. Nuestro cuestionamiento viene por la última alternativa; es decir, ¿si me queda un saldo de dinero que hago? Yo no quiero ganar esas magras rentabilidades de los bancos con 3% a 7% anual, yo buscaría mejores ganancias. ¿Cómo podría hacerlo? Hoy en día existe un sistema de coparticipación de ganancias en el negocio inmobiliario: ASOCIACION EN PARTICIPACION. Por dicho contrato, se entiende que la constructora realiza un contrato con el propietario por el cual le entrega al inicio al propietario un adelanto de efectivo por su participación (algunas constructoras lo hacen otras no). El propietario aporta su terreno para la edificación de viviendas. En el caso dicha propiedad fuese la única alternativa actual de vivienda para los propietarios, se dan los casos en que se puede obtener un alquiler a favor de ellos hasta que termine la construccion del edificio (promedio un año). Posterior a ello, al finalizar la construcción, la constructora le entregara al propietario departamentos construidos allí. Si usted sumase todo lo que ha recibido, es obvio suponer que su ganancia seria por encima de vender al contado sin tener otra mejor alternativa de inversión en un año.
  • 10. Pero: ¿es seguro realizar una asociación en participación? Pues sí, porque usted para el negocio está aportando su propiedad y este sigue perteneciendo a usted hasta el momento de terminado la construcción, y posterior independizacion. Es decir, la propiedad se vende figurativamente en el momento de término del edificio. Por otro lado, también podría gestionar un contrato de venta a futuro, es decir transfiere a la constructora su propiedad desde el inicio, con el objeto de que a futuro le entreguen departamentos después de finalizada la edificación. Por lo tanto, es necesario asesorarse y conocer a inmobiliarias y constructoras que le puedan orientar de la mejor forma.División Residencial Tomasto SAC
  • 11. En qué momento se abona la Alcabala, o pago delimpuesto por comprar una propiedad?Recordar que cuando uno compra una vivienda nueva, “reciénedificada por UNA EMPRESA CONSTRUCTORA”, se está exenta depagar el impuesto de Alcabala, solo allí se cumple ese supuesto, porcuanto si se compra una casa ya habitada o por decir de segundamano, allí si como se dice “caballero nomas” tienes que pagar dichoimpuesto. (Inclusive sea gratis la venta = donación).Entonces, si compras una casa “usada” pagaras el 3% del montoacordado en la venta, ahora el ente impositivo te dice que puedesdescontar a ese monto de compra 10UIT = US$13,730:ALCABALA A PAGAR = 3% X (VALOR COMPRA (US$) – US$13,730)……Eso pagarías.¿Pero en qué momento pago?Se paga antes de ir al Notario con tu contrato de compra-venta,porque el notario te indicara que para firmar el contrato, la alcabaladebe ser pagada, si bien en la SAT dan un plazo de días, eso no secumple en la realidad, por cuanto en notaria para toda transferenciate indican primero PAGAS la Alcabala.¿Entonces si se vende a 1 nuevo sol mi propiedad no pago nada?La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cualno podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueblecorrespondiente al ejercicio en que se produce la transferencia,ajustado por el Índice de Precios al por Mayor.¿Y si me asocio con una constructora para edificar departamentos ylocales comerciales en mi terreno, en qué momento se paga laAlcabala?Partamos de dos premisas:
  • 12. 1. Si la empresa constructora te indica que te comprara el terreno y que luego de terminar la edificación te entregara propiedades, pues la compra que la constructora hace de tu terreno esta afecta al pago de la alcabala, porque habrá una transferencia, y toda transferencia paga ese impuesto, sino el notario no eleva a escritura pública el contrato de compra- venta. El que paga es el constructor. Ahora bien, los departamentos que te entregarían serian libre de alcabalas, de acuerdo a lo indicado al inicio (son departamentos nuevos, libre de pago del impuesto).2. Si se efectúa una asociación en participación, que es un contrato mercantil donde cada inversionista pone un activo para el desarrollo de dicha operación; en ese caso, cada uno sigue siendo dueño de la propiedad que invierte en ese proyecto hasta terminar de construir el edificio. Al término de este, para poder independizar obviamente debe haber una desmembración del terreno; es decir lo que se estaría realizando es una división de la propiedad en partes. El asociado, el que puso el terreno obtendrá departamentos o dinero en efectivo por su aporte, estamos hablando de división de ganancias; por ende de acuerdo al Decreto Supremo Nº 156-2004-EF - Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, en su Artículo Nro. 27., indica q están inafectas del impuesto de alcabala…..inciso f) las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios. Por ende, en este caso no habría pago de Alcabala, al ser división ganancial. Mediante la Directiva N° 001 – 006 – 00000012, aprobada por la Municipalidad de Lima, del 06/06/2008, se preciso los momentos en que nace la obligación del pago de la alcabala, en
  • 13. el punto Nro. 5 inciso g) se indica que se pagara alcabala por una transferencia: “En los aportes para la constitución de personas jurídicas o aportes a su capital o disolución de la sociedad, en la fecha que se otorgue la escritura pública”. Como mencionamos al inicio la asociación en participación no genera una nueva persona jurídica, por ende no hay transferencia de la propiedad, al final lo que se tiene es una división de propiedad en partes. Para independizar una unidad de dominio, SUNARP requiere: i). Formulario de solicitud. ii). Solicitud en documento privado con firma legalizada del titular del predio. Documento ejecutado por Ingeniero y/o Arquitecto. iii). Planos de independizacion, autorizado por Ingeniero Civil o Arquitecto.División Residencial Tomasto SAC
  • 14. ¿Cómo asegurar la compra de una vivienda después de haber dado un adelanto por el valor de la propiedad? Para formalizar la compra de una propiedad normalmente el interesado deja una señal o garantía, usualmente una cantidad de dinero, donde específica que se está realizando un acuerdo contractual por el cual se adjudicara una propiedad y bajo un precio previamente establecido entre las partes. Es allí que surge el acuerdo contractual llamado “arras confirmatorio”. Un arras confirmatorio implica que las partes acuerdan celebrar un contrato definitivo, y por el cual se comprometen a cumplir con lo establecido allí. Por ejemplo, al comprar una propiedad el interesado de la compra entrega un adelanto por dicha adquisición, por ende se entrega un anticipo, para que luego en el plazo determinado se cancele la obligación. Aquí existe una ley que ayuda a clarificar mejor esta cuestión en caso que alguien desista de la operación luego de haber dado un adelanto previo (un arras), y es que el articulo Nro. 1478 del Código Civil Peruano señala: “Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.”.
  • 15. Entonces para ponerlo en un ejemplo práctico: si comprouna propiedad, entrego un anticipo (un arras) y a losdías desisto de la compra, pues “piña” no tendríaderecho a reclamar la devolución del anticipo. Y en elcaso que resultase que el que desiste es el vendedor,pues a este se le aplica el doble, es decir te devolvería eldoble que le diste inicialmente.Pero en el caso que el vendedor desista y yo no quiero que medevuelva dos veces el arras que le entregue. ¿Puedo yo ejecutar micompra?. Pues si!, al firmar un contrato hubo un consentimiento oacuerdo de voluntades, legalmente el comprador tiene todo elderecho de exigir que se ejecute el contrato. El artículo 1361 delCódigo Civil Peruano señala: “los contratos son obligatorios encuanto se halla expresado en ellos. Se presume que la declaraciónexpresada en el contrato responde a la voluntad común de las partesy quien niegue esta coincidencia debe probarla”. Por tanto, si esteno desea venderlo debería demostrar porque rehúsa la venta,evidentemente este seria ya un trámite judicial, pero aquí elcomprador tiene todo el derecho de ser el propietario, porcuanto firmo un contrato de de acuerdo de voluntades.Pero si yo doy un adelanto y deseo comprar la propiedad y no deseoentrar en conflictos legales judiciales. ¿Cómo aseguro la compra?.Aquí en este último caso puedes usar EL BLOQUEO REGISTRAL.El bloqueo registral te permite acudir a registros públicos y poderregistrar dentro de la partida registral del predio de adquisición, quese está próximo a realizar una venta en dicha propiedad y por el cualse encuentra activa un contrato de compra y venta con el dueño delpredio. Con este acto el comprador se asegura por 60 días hábiles(desde el momento de fecha de inscripción del bloqueo) que nadiepodrá comprar dicha propiedad hasta que este pueda ejecutar sucompra. ¿Qué requisitos son exigibles para ello?.
  • 16. Los notarios son los encargados de solicitar el bloqueo de las partidasregistrales en los Registros Públicos. Por ende, se debe acudir alnotario ni bien realices la minuta de compra y venta.Documentos a presentar en registros públicos: • Formulario de solicitud de inscripción (es de gran importancia indicar la partida registral involucrada). • Copia del documento de identidad del presentante. • Solicitud notarial. • Copia simple de la minuta que contiene el acto o contrato cuya prioridad se busca reservar.División Residencial Tomasto SAC