Informe euroval junio 2013
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Informe euroval junio 2013 Informe euroval junio 2013 Document Transcript

  • www.euroval.com ~ 1 ~INFORME 5/2013Los precios en perspectiva, y una mirada al futuroLas estadísticas de preciosAunque hay diversos trabajos sobre los precios de la vivienda en España,que tratan de analizar la evolución de los mercados desde distintas fuentesde información, para el conocimiento sistemático de los precios por metrocuadrado seguimos dependiendo del Ministerio de Fomento, que se basa enlos valores que le proporcionan las sociedades de tasación. Otras fuentescomo las operaciones de compraventa efectivamente intervenidas por losnotarios y consignadas en el registro de la propiedad, son tambiéninteresantes, pero es fácil ver que cada una tiene sus ventajas einconvenientes para conocer el valor de mercado. Concretamente, laestadística del Colegio de Registradores de la Propiedad señala que desde losmáximos de 2007 a la actualidad los precios de la vivienda han caído un30,3%, y que ahora se encuentran igual que hace diez años. Estos datos,año más año menos, y teniendo en cuenta que son de fuentes distintas,miden precios totales o precios por metro cuadrado, no son muy diferentesde los de la Tabla 1 donde vemos una caída del 26,7% entre 2008 y 2013 ypermanecen prácticamente igual entre 2004 a 2013.Tabla.1 – Precio €/m² de vivienda libre2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13%Var.04/1Tr13%Var.08/1Tr13Nacional 1.546 1.761 1.944 2.056 2.071 1.917 1.843 1.740 1.588 1.519 -1,7% -26,7%Andalucía 1.277 1.469 1.634 1.740 1.782 1.654 1.581 1.490 1.334 1.287 0,8% -27,8%Aragón 1.386 1.593 1.824 1.915 1.908 1.731 1.661 1.541 1.384 1.315 -5,1% -31,1%Asturias (Ppdo. de) 1.313 1.461 1.605 1.723 1.770 1.616 1.635 1.589 1.503 1.479 12,6% -16,4%Balears (Illes) 1.747 1.972 2.200 2.367 2.410 2.193 2.093 1.991 1.840 1.788 2,3% -25,8%Canarias 1.411 1.566 1.695 1.796 1.794 1.665 1.567 1.489 1.355 1.248 -11,5% -30,4%Cantabria 1.513 1.687 1.907 2.039 2.024 1.832 1.856 1.783 1.717 1.620 7,1% -20,0%Castilla y León 1.152 1.285 1.417 1.502 1.495 1.397 1.384 1.305 1.218 1.188 3,1% -20,5%Castilla-La Mancha 1.030 1.233 1.360 1.424 1.402 1.247 1.243 1.173 1.064 996 -3,3% -29,0%Cataluña 1.805 2.013 2.257 2.398 2.463 2.303 2.233 2.099 1.878 1.757 -2,7% -28,7%Cd. Valenciana 1.216 1.431 1.570 1.645 1.670 1.542 1.453 1.357 1.213 1.146 -5,7% -31,4%Extremadura 759 865 943 1.011 1.026 1.013 999 984 901 892 17,6% -13,1%Galicia 1.060 1.210 1.394 1.512 1.552 1.452 1.455 1.394 1.264 1.215 14,6% -21,7%Madrid (Cd. de) 2.407 2.706 2.912 3.001 2.914 2.665 2.529 2.317 2.079 1.959 -18,6% -32,8%Murcia (Región de) 1.154 1.326 1.449 1.585 1.582 1.396 1.354 1.247 1.137 1.104 -4,4% -30,2%Navarra (Cd. Foral de) 1.411 1.556 1.664 1.705 1.748 1.636 1.547 1.446 1.379 1.376 -2,5% -21,3%País Vasco 2.261 2.514 2.777 2.933 2.996 2.782 2.660 2.587 2.523 2.555 13,0% -14,7%Rioja (La) 1.256 1.419 1.595 1.601 1.587 1.541 1.495 1.408 1.327 1.361 8,3% -14,2%Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval
  • www.euroval.com ~ 2 ~Diferencias entre comunidades autónomasEs un hecho cierto que la serie que se muestra en la Tabla 1, sobre una baseamplia y consistente en el tiempo, muestra una fuerte subida del precioentre 2004 y 2008, lo que hace que nueve años después, y pese alhundimiento del sector, los precios se mantengan al mismo nivel, ohayan subido en algunas comunidades autónomas. Esto puedeconsiderarse algo negativo cuando hay la expectativa de revalorizacióncontinua de la vivienda, pero en cualquier caso habría que tener en cuenta –como sostiene Robert Shiller, la principal autoridad en este tema-, que estarevalorización debería ir en concordancia con el crecimiento delproducto bruto de la economía, esto es, alrededor de un 3% anual en elcaso de la economía española en circunstancias normales. Esto implicaque las subidas que vemos en los años anteriores a 2008 son excesivascada una de ellas, y completamente desproporcionadas si las vemos comoun fenómeno acumulativo.Entre 2008 y 2013, la vivienda libre cae en España un 26,7%, condiferencias significativas entre comunidades autónomas. En un primergrupo, con caídas entre el 33% y el 26% está Madrid, Valencia, Aragón,Canarias, Murcia, Castilla-La Mancha, Cataluña, Andalucía y Baleares. Enun segundo grupo, alrededor del 20% de caída, están Galicia, Navarra,Castilla y León, y Cantabria. Y en un tercero, con caídas menores seencuentran Asturias (16,4%), País Vasco (14,7%), La Rioja (14,2%), yExtremadura (13,1%).En el primer grupo, las comunidades tienen precios por metro cuadradoinferiores a las de 2004, excepto Andalucía y Baleares, que prácticamenteconservan los mismos niveles de precios de hace nueve años. Lascomunidades del grupo segundo y tercero tienen todas ellas niveles deprecios por metro cuadrado superiores a 2004. Puede encontrarse unarelación entre una subida menos pronunciada de los precios en la fasedel auge y una menor caída en la fase posterior.La dispersión que existe entre comunidades autónomas refuerza la idea deque, aun con este nivel de agregación, los mercados de viviendas sondispares, y aunque aparentemente se mueven juntos al alza y a la baja,presentan diferencias muy significativas. La lectura atenta de estos datosproporciona una información valiosa sobre la evolución dispar de los preciosen las distintas comunidades autónomas, así como el papel que actualmentejuegan en el ajuste de los distintos mercados.
  • www.euroval.com ~ 3 ~Gráfico.2 – Evolución del precio €/m² del vivienda libre por CCAA y España4007001.0001.3001.6001.9002.2002.5002.8003.1002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13NacionalAndalucíaAragónAsturias (Ppdo.de)Balears (Illes)Canarias4007001.0001.3001.6001.9002.2002.5002.8003.1002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13NacionalCantabriaCastilla y LeónCastilla-LaManchaCataluñaCd. ValencianaExtremadura4007001.0001.3001.6001.9002.2002.5002.8003.1002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1Tr13NacionalGaliciaMadrid (Cd. de)Murcia (Región de)Navarra (Cd. Foral)País VascoRioja (La)Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval
  • www.euroval.com ~ 4 ~Efectos sobre la economía financieraLos precios se han movido en estrecha relación con el papel que juegan lasviviendas en los activos de las entidades financieras. Hemos visto mercadosen la costa y ciudades, donde la demanda era elástica al precio, de maneraque rebajas del precio propiciaban las ventas, en otros lugares no ha sidoasí, por falta de una demanda.La pérdida de valor de la garantía hipotecaria ha afectado a las entidadesfinancieras, viéndose obligadas a efectuar fuertes dotaciones pordepreciación. Sin embargo, hasta 2011 no se inician las fuertes rebajasen los precios, una vez que se obliga por parte del Gobierno a bajar lasvaloraciones en balance, y los inversores extranjeros se muestran activosen la compra de inmuebles con fuertes descuentos. Esto se traslada poco apoco a los minoristas, con diferencia entre entidades, pues algunas semuestran más decididas en sus rebajas y ventas, anticipando un mercado ala baja. Desde entonces, el mercado es en general claramente bajista.Algunos inversores que habían comprado en 2008 y 2009 a precios queluego resultaron altos, querían resarcirse obteniendo rebajas importantes ensus nuevas operaciones.La Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de laReestructuración Bancaria (SAREB) introduce un nuevo elemento en laconsideración del precio, pues adquiere activos de las entidadesfinancieras intervenidas con un descuento importante, pero tiene queproporcionar rentabilidad a sus accionistas y bonistas, con lo cual tampocopuede vender a precios excesivamente bajos.La SAREB carece de recursos para financiar la compra de viviendas aposibles compradores, por lo que tiene líneas con entidades financieras. Lacuestión de la financiación de las viviendas es un tema polémico, que tienevarias lecturas. Una es el sesgo de las entidades financieras hacia lafinanciación de la compra de viviendas propias; otra, el bajo tipo de interésque se recibe por un préstamo con tanto riesgo, lo que hace poco rentable elnegocio hipotecario. Esto lleva a que se estén aplicando por algunasentidades descuentos adicionales cuando el cliente compra sin solicitarpréstamo, lo cual es otra variable que influye en la tendencia a la baja en elprecio de la vivienda.
  • www.euroval.com ~ 5 ~Lo que nos dice la evolución del mercado hipotecarioEn la Tabla 2 recogemos el número e importe de hipotecas constituidassobre viviendas, donde lo más llamativo es la fortísima caída desde 2004,que supera el 75%. Hemos desagregado la información en 2012 y 2013,para que se pueda analizar como movimientos que puedan interpretarsecomo estabilidad o ligeras subidas, ocurre a niveles tan bajos que noresultan significativas ni relevantes para realizar una interpretación decambio de tendencia.Puede asegurarse que una recuperación de la demanda, que podría surgirdel abaratamiento de la vivienda, se ve contrarrestada por la recesión de laeconomía, el paro excepcionalmente elevado, y las expectativas quedesaniman a los posibles compradores.Tabla.2 – Número e importe* de hipotecas constituidas sobre viviendas2004 2010 2011 2012 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 feb-13%Var04/12NacionalNº 1.107.664 607.535 408.461 274.715 21.195 19.105 19.115 17.577 25.447 24.197 -75,2%Imp. 122.147 71.041 45.716 28.349 2.171 1.923 2.011 1.783 2.619 2.508 -76,8%AndalucíaNº 197.480 107.032 78.495 52.537 4.153 3.645 3.522 3.032 5.205 4.545 -73,4%Imp. 19.136 10.865 7.598 4.796 364 332 339 261 454 404 -74,9%AragónNº 27.290 17.202 11.564 8.786 587 579 1.005 841 1.139 760 -67,8%Imp. 2.937 1.963 1.298 873 57 54 131 87 123 79 -70,3%Asturias,Ppdo. deNº 21.236 13.769 7.907 4.984 418 605 313 407 454 514 -76,5%Imp. 1.882 1.510 817 484 41 61 28 43 42 49 -74,3%Balears, IllesNº 29.884 17.318 12.554 8.935 739 586 590 639 722 613 -70,1%Imp. 3.650 2.059 1.416 976 73 63 55 105 88 64 -73,3%CanariasNº 51.205 26.236 15.898 11.506 633 897 723 828 897 1.257 -77,5%Imp. 4.916 2.586 1.522 944 48 76 56 64 75 89 -80,8%CantabriaNº 12.399 9.477 5.577 3.520 213 192 200 218 460 254 -71,6%Imp. 1.228 1.157 613 362 27 20 23 27 47 26 -70,5%Castilla y LeónNº 47.414 32.642 22.266 15.077 1.124 950 1.071 927 1.331 1.485 -68,2%Imp. 4.611 3.705 2.266 1.440 110 86 106 81 131 147 -68,8%Castilla-La ManchaNº 38.689 23.353 14.480 10.650 676 652 607 675 854 776 -72,5%Imp. 3.795 2.499 1.428 979 57 55 50 60 71 66 -74,2%CataluñaNº 211.116 94.752 63.547 42.632 3.472 3.097 2.498 2.550 3.751 3.420 -79,8%Imp. 26.586 12.180 7.846 4.601 378 338 281 261 414 396 -82,7%Cd. ValencianaNº 156.790 70.256 43.552 28.628 2.450 2.229 2.058 1.741 2.375 2.411 -81,7%Imp. 14.502 6.890 3.986 2.349 204 182 154 136 200 199 -83,8%ExtremaduraNº 15.215 12.739 8.166 5.095 322 397 424 346 561 334 -66,5%Imp. 1.050 1.152 664 379 25 34 32 24 43 24 -63,9%GaliciaNº 44.453 31.778 21.135 12.318 900 948 823 793 1.132 1.138 -72,3%Imp. 3.942 3.338 2.169 1.150 84 87 76 73 102 101 -70,8%Madrid, Cd. deNº 153.666 85.088 56.755 37.547 3.084 2.344 3.050 2.544 3.740 3.900 -75,6%Imp. 23.036 12.977 8.361 5.362 431 308 414 328 509 551 -76,7%Murcia, Región deNº 42.323 20.652 13.320 8.584 624 478 490 438 673 621 -79,7%Imp. 3.844 1.951 1.183 639 47 38 37 38 54 50 -83,4%Navarra,Cd. Foral deNº 11.648 7.076 5.520 4.105 279 252 238 237 388 399 -64,8%Imp. 1.279 845 666 460 34 25 24 30 43 43 -64,0%País VascoNº 37.208 30.230 23.065 17.033 1.346 1.085 1.292 1.167 1.444 1.522 -54,2%Imp. 4.776 4.421 3.355 2.222 173 152 183 150 183 195 -53,5%Rioja, LaNº 7.320 6.106 3.535 1.895 116 131 162 143 211 207 -74,1%Imp. 772 714 379 185 11 11 19 12 22 20 -76,0%* importe en millones de eurosFuente: INE y Euroval
  • www.euroval.com ~ 6 ~En la Tabla vemos como esta caída de la actividad hipotecaria esgeneral para todas las comunidades autónomas, y aunque hay diferenciasentre algunas donde cae más del 80% como la Comunidad Valenciana o lade Murcia, y otras donde esta caída es mucho más baja como el País Vasco,donde está alrededor del 55%, el fenómeno es compartido por aquellascomunidades donde el volumen de operaciones es más elevado comoAndalucía, Cataluña o Madrid.En el futuro próximo el precio de la vivienda y la recuperación delmercado de hipotecas va a depender de los factores diversos que hemosvenido mencionando: una estabilización de la elasticidad de la demandaal precio, el papel de los inversores, la orientación de las entidadesfinancieras a liquidar activos, y sobre todo la evolución de la economíay del empleo, que es causa y efecto del fenómeno que analizamos.Junio de 2013