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Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva

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Crecimiento histórico ...
Demanda de nueva vivienda

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La necesidad de vivienda ha disminu...
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Demanda y oferta de vivienda nueva

Oferta y demanda se acomod...
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Balance acumulado

La evolución acumulada conduce, a principio...
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El drenaje de los excedentes

Teniendo en cuenta las estimacio...
Escenario de salida y cambio de ciclo

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Producción: El inicio d...
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La mejor analogía, nuestra propia historia
1970 a 1975 Fase fi...
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Variación del precio por CC.AA.

Galicia

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Principado de Asturias

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Cantabria

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Variación del precio por CC.AA.
-30,1%

Galicia

-28,9%

Principado de Asturias

-37,8%

Cantabria

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La Rioja

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Los mercados españoles de inmuebles...
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Oficinas

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  1. 1. Tinsa Research Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing MERCADO RESIDENCIAL
  2. 2. Análisis del Balance de Vivienda de Obra Nueva Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing El análisis trata de estimar el balance actual y la evolución a medio plazo del mercado de vivienda, a través de factores sociodemográficos y económicos. En el proceso de cálculo estimamos el número de viviendas necesarias para alojar a los hogares residentes (viviendas principales) y el número de viviendas secundarias (en poder tanto de españoles como de extranjeros) en cada año. La diferencia en el número de viviendas entre dos años consecutivos determina la necesidad de nueva vivienda en ese período. Arrancamos el análisis en 1996, año de salida de la anterior crisis.
  3. 3. Principales factores a tener en cuenta Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Crecimiento histórico del número de hogares: Aumento de la población en edad de formar hogar, de forma endógena (la propia pirámide de población) y exógena (saldo migratorio positivo). Cambios en las formas de convivencia, sobre todo en lo referente a hogares unipersonales y monoparentales. Mejora de la esperanza y calidad de vida. Incremento histórico de la vivienda secundaria, con dos tipos de mercado, interno y externo. Al tercer trimestre las compras de extranjeros no residentes son un 33.8% superiores a las de 2012. Cambios en la estructura de la pirámide de población: disminuyen los hogares jóvenes y se incrementan los de mayor edad.
  4. 4. Demanda de nueva vivienda Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la crisis. El suelo se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades. Se prevé una cantidad similar para 2015. Necesidad de vivienda nueva en España Fuente: Tinsa, elaboración propia
  5. 5. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Demanda y oferta de vivienda nueva Oferta y demanda se acomodan a partir de 2010, rectificando la tendencia hacia un hipotético suelo. Las previsiones prolongan el drenaje de la sobreoferta iniciado tibiamente en 2011. Necesidad de vivienda nueva en España y oferta de vivienda nueva 700.000 600.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Necesidad de nueva vivienda Oferta de vivienda nueva 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 0 1996 Viviendas 500.000
  6. 6. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Balance acumulado La evolución acumulada conduce, a principios de 2014, a un excedente de 400.000 inmuebles. En el horizonte de las previsiones (1 de enero de 2016) la bolsa se habría reducido hasta las 300.000 unidades, siempre que las condiciones económicas, de creación de empleo y de evolución del crédito se cumplan. Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva Exceso (+) o Déficit (-). Previsión 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 -100.000 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 -200.000 Fuente: elaboración propia
  7. 7. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing El drenaje de los excedentes Teniendo en cuenta las estimaciones a tres años realizadas para oferta y demanda, y descontando los inmuebles adquiridos como inversión a largo, la vivienda vacante descendería hasta los 195.000 inmuebles a principios de 2016. De mantenerse desde entonces un suelo de demanda de 100.000 unidades, en consonancia con lo previsto para 2015, dicho excedente desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017. Balance acumulado entre oferta y necesidad de nueva vivienda Balance acumulado entre oferta y necesidad de vivienda nueva Exceso (+) o Déficit (-) Pequeños inversores 500.000 400.000 SAREB 300.000 200.000 100.000 0 -100.000 Vivienda vacante 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 -200.000 Inversión a largo plazo Fuente: elaboración propia
  8. 8. Escenario de salida y cambio de ciclo Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Producción: El inicio de nuevas viviendas debería reactivarse, como muy tarde, durante el segundo semestre de 2015. Hasta ese momento, fin ajuste: 35.000 viv. Iniciadas - 50.000 terminadas Demanda: La necesidad de nueva vivienda se situará, para 2014 y 2015, en 100.000 unidades cada año. Balance: Unas 300.000 viviendas desocupadas a finales de 2015. Se reducen hasta las 195.000 vacantes, es decir, que están en el mercado para vender o alquilar a corto plazo (-50.000 inversión a largo, -54.500 SAREB) Manteniéndose la demanda, el excedente puede desaparecer en 2017.
  9. 9. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing La mejor analogía, nuestra propia historia 1970 a 1975 Fase final de los Planes de Estabilización de 1959. Cambio estructural: - Entrada en organismos internacionales - Crecimiento económico - Migraciones campo – ciudad - Migraciones al extranjero - Inversión exterior - Turismo incipiente - Compras a plazos 1977 Pactos de la Moncloa: 1993 Arranca el camino hacia el Euro: -Contención salarial - Convergencia nominal de indicadores - Política monetaria restrictiva - Descenso de tipos - Devaluación de la peseta - Alargamiento del horizonte temporal de - Contratación temporal la financiación - Flexibilización del despido - Políticas urbanísticas descentralizadoras - Vivienda pública 2008 El estallido de la burbuja financiera: Lehman Brothers 2007 Inicio de la crisis en la economía real 2002 Entrada del Euro 2001 Atentados Torres Gemelas 1986 Entrada de España en la UE 1982 Devaluación de la peseta Continúa el fuerte aumento del paro 1975 Crisis del petróleo en España: - Hiperinflación (47%) - Fuerte déficit comercial - Deuda exterior - Retorno emigrantes - Paro estructural 2010 Primeros pasos hacia la corrección de los excedentes 1997 y 1998 Sentencia sobre competencia en materia de suelo de las administraciones locales y liberalización mercado de suelo Fuente: elaboración propia 1992 y 1993 Recesión tras los fastos: - Consecuencias primera guerra de Irak - 3 devaluaciones sucesivas - Paro (24%) - Déficit superior al 7% - Incremento deuda pública ¿Una burbuja de hogares?
  10. 10. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing IMIE MERCADOS LOCALES
  11. 11. Variación del precio por CC.AA. Galicia -7,6% Principado de Asturias -11,8% Cantabria -11,0% Variaciones Interanuales 4T 2013: La Rioja -7,6% C. Foral de Navarra -3,1% Castilla y León -9,3% Aragón -8,4% Cataluña -11,5% Mayores descensos: Comunidad de Madrid, un 13,1%, seguida de CastillaLa Mancha, un 12,3%, y Asturias, donde se ha reducido un 11,8%. Comunidad de Madrid -13,1% Comunitat Valenciana -8,5% Castilla-La Mancha -12,3% Extremadura -4,6% Andalucía -8,9% Región de Murcia -5,8% Islas Canarias -3,5% Illes Baleares -2,3% **Ceuta *Melilla -4,9% -14,0% Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible Menores descensos: islas Baleares, tan sólo un 2,3%, seguida por Navarra, con un 3,1%, y las Islas Canarias, con un 3,5%.
  12. 12. Variación del precio por CC.AA. -30,1% Galicia -28,9% Principado de Asturias -37,8% Cantabria -43,2% La Rioja -37,2% Castilla y León -46,7% Aragón -49,1% Cataluña -45,4% Mayores descensos: primera en alcanzar el 50%, Castilla-La Mancha 50,2%, seguida de Cataluña, 49,1% y Aragón, 46,7%. Comunidad de Madrid -43,9% Comunitat Valenciana -50,2% Castilla-La Mancha -26,9% Extremadura -40,1% Andalucía -38,7% Región de Murcia -34,7% Islas Canarias -30,4% Illes Baleares **Ceuta -13,2% -50,0% Variaciones desde máximos: C. Foral de Navarra -35,9% -60,0% Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing -40,0% -30,0% -20,0% *Melilla -10,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Extremadura un 26,9%, Asturias 28,9%, Galicia 30,1% y Baleares con el 30,4%.
  13. 13. Variación del precio por provincias -8,3% -3,1% -9,2% -11,9% -2,3% -11,2% -4,0% 1,9% -7,0% -14,5% -17,9% -7,2% -3,3% -0,4% -15,1% -4,9% -14,0% -9,7% -6,2% -8,9% -11,1% -2,7% -7,6% -13,1% -7,8% -5,8% -3,1% -12,0% -11,8% -14,4% -5,2% -9,3% -11,1% -2,8% -11,0% -3,3% -11,5% -9,9% -3,2% -13,8% -10,0% -8,5% -11,0% -8,7% -4,9% -20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% Albacete Alicante Almería **Ávila Badajoz Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) *Cuenca Girona Granada Guadalajara Huelva Huesca Jaén León Lleida La Rioja **Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra *Orense Asturias *Palencia Las Palmas Pontevedra Salamanca Santa Cruz de Tenerife Cantabria Segovia Sevilla **Soria Tarragona *Teruel Toledo Valencia Valladolid *Zamora Zaragoza **Ceuta *Melilla 5,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Variaciones Interanuales 4T 2013: Mayores descensos: Ciudad Real 17,9%, seguida de Girona con un 15,1%, y Castellón, con una bajada del 14,5%. Incrementos: Cáceres, en la que se produce una leve subida del +1,9%, Menores descensos: Cuenca, 0,4%, Baleares 2,3%, Lleida 2,7% y Santa Cruz de Tenerife con un 2,8%.
  14. 14. Variación del precio por provincias Albacete Alicante Almería **Ávila Badajoz Baleares Barcelona Burgos Cáceres Cádiz Castellón Ciudad Real Córdoba Coruña (A) *Cuenca Girona Granada Guadalajara Huelva Huesca Jaén León Lleida La Rioja **Lugo Madrid Málaga Murcia Navarra *Orense Asturias *Palencia Las Palmas Pontevedra Salamanca Santa Cruz de Tenerife Cantabria Segovia Sevilla **Soria Tarragona *Teruel Toledo Valencia Valladolid *Zamora Zaragoza **Ceuta *Melilla -38,6% -40,2% -46,5% -32,8% -30,4% -50,6% -32,2% -20,9% -38,8% -45,1% -40,3% -37,2% -30,1% -41,1% -49,1% -33,2% -52,0% -43,8% -41,5% -30,2% -28,8% -37,1% -43,2% -45,4% -47,1% -38,7% -37,2% -20,3% -28,9% -33,5% -38,6% -29,7% -31,0% -31,1% -37,8% -34,0% -38,8% -48,7% -25,4% -53,0% -46,0% -37,8% -22,4% -49,1% -13,2% -60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0% Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional. ** No disponible Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Variaciones desde máximos: Mayores descensos: en primer lugar Toledo con un 53%, seguido por Guadalajara 52% y Barcelona 50,6%. Menores descensos: Melilla con un 13.2%, Orense el 20,3%, Cáceres un 20,9%, Zamora el 22,4% y Teruel con el 25,4%.
  15. 15. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio en la Comunidad de Madrid Variacion interanual 4T 2013 Variación desde m áxim os Fecha valor m áxim o Variacion interanual 4T 2013 Variación desde m áxim os Fecha valor m áxim o Alcalá de Henares -6,6% -50,6% 2T 2007 Meco -15,4% -54,1% 2T 2007 Alcobendas * -20,3% -44,7% 3T 2007 Mejorada del Campo * -11,0% -45,3% 2T 2007 Alcorcón -8,8% -48,9% 2T 2007 Móstoles -10,9% -50,2% 2T 2007 Algete * 0,1% -43,0% 2T 2007 Paracuellos de Jarama * -0,6% -37,1% 4T 2007 Alpedrete * -9,6% -40,7% 1T 2007 Parla -9,5% -58,6% 1T 2007 Aranjuez * -7,1% -46,6% 1T 2007 Pinto * -5,9% -43,4% 2T 2007 Arganda del Rey * -9,2% -45,6% 2T 2007 Pozuelo de Alarcón * -14,9% -38,3% 4T 2007 Arroyomolinos * -1,5% -45,2% 3T 2007 Rivas-Vaciamadrid * -9,6% -38,5% 1T 2007 Boadilla del Monte * -9,4% -40,8% 3T 2007 Rozas de Madrid (Las) -13,0% -41,5% 2T 2007 Ciempozuelos * -14,7% -49,6% 2T 2007 San Agustín del Guadalix * -14,4% -46,5% 3T 2007 Collado Villalba * -10,0% -50,6% 4T 2007 San Fernando de Henares * -5,0% -42,4% 2T 2007 Colmenar Viejo * -1,9% -42,1% 2T 2007 San Martín de la Vega * -10,4% -50,4% 2T 2007 Coslada -18,5% -54,4% 2T 2007 San Sebastián de los Reyes -13,1% -44,8% 2T 2008 Escorial (El) * -8,0% -39,5% 1T 2007 Torrejón de Ardoz -7,3% -55,0% 3T 2007 Fuenlabrada -21,5% -51,5% 2T 2007 Torrelodones * -18,7% -45,6% 3T 2006 Galapagar * -12,2% -41,7% 2T 2007 Tres Cantos * -9,9% -39,5% 2T 2007 Getafe * -14,8% -52,4% 3T 2007 Valdemorillo * -3,4% -42,7% 4T 2007 Guadarrama * -10,0% -43,7% 4T 2006 Valdemoro -7,9% -47,8% 2T 2007 Humanes de Madrid * -27,0% -53,6% 3T 2007 Velilla de San Antonio * -0,5% -47,2% 4T 2007 Leganés -10,8% -53,0% 2T 2007 Villalbilla * -8,4% -36,4% 2T 2007 Majadahonda * -14,6% -41,4% 3T 2007 Villanueva de la Cañada * -4,0% -42,9% 1T 2008 Madrid -14,2% -48,3% 3T 2007 Villaviciosa de Odón * -7,8% -40,3% 1T 2007 Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa. * Dato provisional.
  16. 16. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Variación del precio en Madrid capital Descenso inferior al 30% desde máximos Descenso inferior al 40% desde máximos Descenso del 60% o superior desde máximos Hortaleza Peña Grande Castilla Fuentelarreina Valdemarín Aravaca Nueva España Ciudad Universitaria Hispanoamérica San Pascual Quintana Concepción Gaztambide San Blas - Canillejas Salamanca Centro Ciudad Lineal Retiro Numancia Puerta Las Vista Bonita Aguilas Alegre Cuatro Abrantes Vientos Buenavista Latina Carabanchel Portazgo Puente de Vallecas Entrevías Usera San Cristobal San Andrés Butarque Villaverde Fuente: IMIE Mercados Locales. Tinsa.
  17. 17. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing MERCADO DE INVERSIÓN
  18. 18. Consideraciones generales Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Los mercados españoles de inmuebles de usos terciarios comienzan a despertar el interés de inversores internacionales. La actividad se mantiene en niveles reducidos, por el momento, y registra una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de mayor calidad. La producción de oferta primaria se halla paralizada en la práctica desde años atrás (2.008), y los volúmenes anteriores a la crisis resultan impensables; por lo que, llegado el momento, el incremento de la demanda podría ocasionar movimientos violentos en los precios. La secuencia del cambio de ciclo en los mercados españoles de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de 2.014 y 2.015.
  19. 19. Consideraciones generales Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing La mejora de la actividad económica en 2.015 y 2.016 debería estimular la demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se asociaría al incremento del consumo; éste, al de la demanda de espacios comerciales y de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel de precios tras años de retrocesos, comenzando por las áreas e inmuebles de mayor calidad intrínseca. A medio plazo, la promoción de inmuebles terciarios de obra nueva se reanudará, bajo pedido “llave en mano” o en régimen abierto, para abastecer las solicitudes de una demanda que habría absorbido buena parte de la oferta de calidad. En mercados polarizados, según se ha descrito, el recorrido de los activos menos favorecidos resulta más incierto en cuanto a horizonte temporal e intensidad de la recuperación, ya que resultan relegados por inversores domésticos e internacionales frente a opciones de primera línea en tanto se mantengan las incertidumbres en los sectores terciarios.
  20. 20. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Oficinas Las rentas actuales de oficinas empiezan a resultar atractivas; el ajuste continúa, si bien con intensidad cada vez menor, y se intuye que la estabilización de precios se producirá en cuestión de trimestres; deberíamos asistir además a un incremento del número de transacciones Diferencia renta facial y efectiva en Oficinas Madrid CBD La desocupación se incrementa ligeramente en Madrid, situándose en el entorno del 13-14%. Aumenta la polarización: zona prime versus resto. Continúa la aplicación de incentivos a las rentas, aumentando la distancia entre renta facial y efectiva. Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD
  21. 21. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Retail Las rentas de los mejores tramos sobre las ubicaciones comerciales de primera línea han registrado las primeras señales de crecimiento. ¿Cuál será la tendencia para la tasa de esfuerzo? Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD La caída en la cifra de ventas se mantendrá, en 2014 aunque con tendencia a la estabilización lo que necesitará ajustes en las rentas para relajar la tasa de esfuerzo de los comerciantes. Existen nuevos requerimientos por parte de los retailers en las características de los locales comerciales que buscan. Existe cierta carencia de este nuevo tipo de local, más amplio, en algunas localizaciones, como Madrid.
  22. 22. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing Industrial - Logística Las rentas en el sector industrial empiezan a ser atractivas para los inversores. Diferencia entre renta facial y efectiva Activos logísticos prime en Madrid La situación del mercado industrial logístico sigue siendo difícil, con alta disponibilidad de naves a pesar de que el parque logístico se mantiene prácticamente invariable. La demanda de naves sigue motivada por la racionalización del espacio y por la reducción de costes aprovechando la disponibilidad de rentas más bajas. Fuente: IV Barómetro Tinsa - IPD Los incentivos vigentes. se mantienen
  23. 23. Raúl García García Director Desarrollo Negocio y Marketing
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