Mix use planning as a generator to sustainable development   rotem shaiker & hadar ben- avraham
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Mix use planning as a generator to sustainable development rotem shaiker & hadar ben- avraham

on

  • 1,159 views

 

Statistics

Views

Total Views
1,159
Views on SlideShare
1,155
Embed Views
4

Actions

Likes
0
Downloads
19
Comments
0

1 Embed 4

http://tagit2.blogspot.com 4

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Mix use planning as a generator to sustainable development   rotem shaiker & hadar ben- avraham Mix use planning as a generator to sustainable development rotem shaiker & hadar ben- avraham Document Transcript

  • ‫הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬ ‫והדר בן אברהם 153500830‬ ‫מגישות : רותם שייקר 289643660‬‫בין אקולוגי לטכנולוגיה – קיימות כמנוע צמיחה 319602 , אדריכלית תגית כלימור, סמסטר א תש"ע 1102-0102‬
  • ‫1. מבוא‬ ‫בעשורים האחרונים , התעוררו קולות רבים בשיח העולמי- סביבתי שנבעו מתוך הבנה קולקטיבית‬ ‫ואינדבדואלית לצורך בפעולה סביבתית דחופה , המעלים את המחשבה על העתיד ובאחריות על הדורות‬ ‫הבאים. האתגרים בשיח הסביבתי יצרו תגובות פרגמאטיות ברמה מקומית , והתחיל ניסיון ליצור בסיס‬‫ל"מילון מושגים" המתאר ומנתח את הסביבה ואת אחריותו של הסובייקט בראייה לעתיד. )7991 ,‪(Helen‬‬ ‫החל משנות השבעים, חלו תמורות בתפיסת העירוניות כחלק מקולות הביקורת על השלכות המודרניזם‬ ‫ששאף לסגרגציה בין שימושים ובניסיון למצוא חלופה למודל הפרוורים והתלות הרווח ת בכלי רכב‬ ‫פרטיים. לשם כך, אומצו מודלים של "עירוב שימושים" המתייחסים לקנה מידה אנושי בשאיפה להגדיר‬ ‫מחדש את מערכות היחסים בין שימושים שונים בעיר במטרה להחיות את העיר מחדש. מתכנני ערים‬‫רואים במודל המערב שימושים כהכרחי ליצירת מערכת עירונית אחת דינמית. ) ,‪Roberts, Loyd- Jones‬‬ ‫7991(.‬ ‫גיין גייקובס כותבת בספרה, "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות", שהמפתח לתכנון עירוני נמצא‬ ‫במודל המשלב שימושים ומספק שכונה חיה, בטוחה ומעניינת לתושבים. ) )1691( 8002 , ‪.(Jacobs‬‬ ‫אם כן, למודלים של עירוב שימושים השפעה נרחבת והשלכות ממשיות על חיי היום יום ועל האדריכלות.‬‫2‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫2. תוכן עניינים‬ ‫עמוד‬ ‫פרק‬ ‫2‬ ‫1.מבוא‬ ‫4‬ ‫3.הקדמה‬ ‫5‬ ‫4.עירוב שימושים- הגדרה‬ ‫5‬ ‫5.רקע תיאורטי- פיתוח בר קיימא ומודל העיר הקומפקטית‬ ‫5‬ ‫1.5 עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא‬ ‫5‬ ‫2.5 שלושה מרכיבים לפיתוח בר קיימא‬ ‫7‬ ‫6.הבדלים במינוח- בין עירוב שימושים לשימושים מעורבים‬ ‫1.6 רגולציות ותקנות‬ ‫2.6 אירגון מרחבי‬ ‫9‬ ‫3.6 תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר‬ ‫01‬ ‫7. התפתחות המודל לאורך ההיסטוריה‬ ‫01‬ ‫1.7 העידן העתיק‬ ‫11‬ ‫2.7 ימי הביניים‬ ‫11‬ ‫3.7 רנסנס טרום המהפכה התעשייתית‬ ‫21‬ ‫4.7 העידן התעשייתי‬ ‫31‬ ‫5.7 "איזור החל מהמהפכה התעשייתי‬ ‫31‬ ‫6.7 התפתחות הפרבר ניסיונות להכניס איכות חיים משנות‬ ‫ה02 ועד לשנות ה 07‬ ‫41‬ ‫7.7 ניו אורבניזם משנות ה 07‬ ‫41‬ ‫8.7 מאיזור לעירוב שימושים‬ ‫41‬ ‫9.7 עירוב השימושים היום –מודל חדש לקיימות‬ ‫51‬ ‫8. מאפיינים של עירוב שימושים‬ ‫51‬ ‫1.8 הגברת הצפיפות‬ ‫51‬ ‫2.8 השארת שטחים פתוחים‬ ‫51‬ ‫3.8 חיזוק מרכזי ערים‬ ‫61‬ ‫4.8 שילוב פונקציות‬ ‫61‬ ‫5.8 התערבות במבנים קיימים בסביבה העירונית‬ ‫71‬ ‫6.8 מערכות תחבורה יעילות בתכנון מוטה תחבורה‬ ‫ציבורית‬ ‫81‬ ‫7.8 עירוב שימושים כמודל דינמי‬ ‫81‬ ‫9. יתרונות של עירוב שימושים‬ ‫81‬ ‫1.9 העלאת איכות חיים ואורח חיים בריא‬ ‫91‬ ‫2.9 התאמה ורגישות לסביבה קיימת‬ ‫91‬ ‫3.9 תפקוד 42 שעות ביממה‬ ‫02‬ ‫4.9 נגישות וחשיפה עירונית‬ ‫02‬ ‫5.9 היבטים תחבורתיים‬ ‫02‬ ‫6.9 הקטנת הזיהום- שיפור תפקודים סביבתיים‬ ‫12‬ ‫7.9 שינויים חברתיים –קהילתיות והפחת בפשיעה‬ ‫22‬ ‫8.9 הגדלת שטחים ציבוריים פתוחים‬ ‫22‬ ‫01. אתגרים‬ ‫22‬ ‫1.01 קונפליקטים בין שימושים‬ ‫32‬ ‫2.01 כלכליות ורווחיות- תשואה לגודל‬ ‫42‬ ‫3.01 חוסר שביעות רצון‬ ‫52‬ ‫11. גישות שונות לעירוב שימושים ברמת העיר‬ ‫52‬ ‫1.11 השפעת הסטרוקטורה העירונית‬ ‫62‬ ‫2.11 עיקרון רשתות מרחביות‬ ‫62‬ ‫3.11 התהוות הרשת המרחבית‬ ‫62‬ ‫1.3.11 מהפכת המידע‬ ‫72‬ ‫2.3.11 לקראת עיר ברת קיימא‬ ‫82‬ ‫21. גישות שונות לעירוב שימושים – מודלים במת הבניין‬ ‫82‬ ‫1.21 עירוב שימושים ברמת הבניין‬ ‫82‬ ‫2.21 בניין כמערכת אוטונומית?‬ ‫82‬ ‫3.21 את מי הבניין משרת?‬ ‫92‬ ‫4.21 בניין כמערכת גמישה מרחבית- עקרון השלבים‬ ‫92‬ ‫31. דיון ומסקנות‬ ‫92‬ ‫תבנית לעירוב שימושים‬ ‫1.31‬ ‫13‬ ‫האם כל בנין צריך לקיים עירוב שימושים‬ ‫2.31‬ ‫23‬ ‫מגה- סטרוקטורות?‬ ‫3.31‬ ‫23‬ ‫אסתטיקה של עירוב שימושים‬ ‫4.31‬ ‫33‬ ‫צפיפות מול איכות חיים?‬ ‫5.31‬ ‫33‬ ‫השלכות עתידיות של המודלים העכשוויים‬ ‫6.31‬ ‫43‬ ‫הרשת הגלובלית כתאים של עירוב שימושים שיחליפו‬ ‫7.31‬ ‫את המרחב העירוני‬ ‫53‬ ‫41. סיכום‬ ‫63‬ ‫51. ביבליוגרפי ה ומקורות‬‫3‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫3. הקדמה‬ ‫משחר ההיסטוריה מודל עירוב שימושים אומץ על ידי מתכנני צורות התיישבות שונות, כאשר נקודת‬ ‫המפנה המשמעותית ביותר הייתה המהפכה התעשייתית במאה ה-91 , שהגדירה מחדש את יחסי‬ ‫השימושים בערים. לאורך השנים מודל עירוב שימושים התקיים תוך מגמת השתנות והתפתחות מתמדת‬ ‫כתגובה ובהתאמה לאקולוגיה התרבותית הרווחת. לאחרונה עולה דיון הבוחן מודלים עכשוויים‬ ‫המתייחסים לעיר כאל מרחב רשתי שפועל בסופר-פוזיציה ומשלב שימושים שונים המתפקדים בו זמנית.‬ ‫מודלים אלו ממחישים את העושר של החיים, מגבירים את חוויות העירוניות ויוצרים גישה נוחה למגוון‬ ‫פעילויות. מודל זה מתוכנן בקנה מידה אנושי ומציג גישה חיובית להתפתחות הקהילה , המשמר את‬ ‫מרכזי הערים ומייעד ם ל"אורגניזם חי ". עירוב שימושים מצריך חשיבה מחודשת לא רק למתכננים אלא‬ ‫לציבור כולו. תפקידו של הציבור לצרוך בפעילויות אלה כבר מלכתחילה ושאיפתם של המתכננים לתכנן‬ ‫את הלא מוכר. )6791 , ‪ .(Edmond Bacon‬במונחים אלו, היתרון של פיתוח לעירוב שימושים, מסתמן‬ ‫כשונה באופן דרמטי מהימים בהם תוכננו בניינים לצד בניינים באופן מובחן, כל אחד עם שימוש שונה‬ ‫ומטרה נפרדת הממחישים עקרון תכנוני מודרניסטי. פרויקטים אלו מציעים הרבה יותר מאשר החייאה‬ ‫מסחרית וכלכלית. באופן הולך וגובר הם מייצגים גילוי-מחדש של האורבאניות באמצעות אינטגרציה‬ ‫עשירה בין שימושים ופעילויות שתומכים אחד בשני בו זמנית, כשכל הפיתוח הזה נכלל תחת פרויקט‬ ‫אחד. )6791 ,‪. (Witherspoon, Abbett, Gladstone‬‬‫בעבודה נסקור את היחס המשתנה לעירוב שימושים לאורך השנים ואת מאפייני המודל, ננסה להבין כיצד‬ ‫מודל זה בא לידי ביטוי בימינו בעקבות תפיסת הרשתות המרחביות.‬ ‫ננסה לבחון אילו נושאים ברי קיימא מקדמים באמצעות מודל עירוב שימושים - הן מבחינת התפיסה‬ ‫שעומדת בבסיס ה רעיון והן מבחינת ההתפתחות העכשווית של המודל שעולה בקנה אחד עם תכנון‬ ‫מודע-סביבה. החשיבות של עירוב שימושים נוגעת לקנה מידה שונ ה ובאה לידי ביטוי ברבדים רבים של‬ ‫התייחסות עירונית. רבדים אלו יוצרים רדיוסים שונים של השפעה שמשליכים על קשרים פנימיים‬ ‫וחיצוניים של העיר.‬ ‫מתודולוגיית העבודה נסמכת על מקורות אקדמיים ופרסומים בכתבי עת עכשוויים הנוגעים לתכנון עירוני‬ ‫בר קיימא וכן על ספרות מקצועיים ותקדימים של פרויקטים בני זממנו.‬‫4‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫האו"ם הקים ועדה בינלאומית לדיון בנושאי‬ ‫4. עירוב שימושים- הגדרה‬ ‫סביבה ופיתוח, וב- 7891 ועדה זו פרסמה את‬ ‫מודל עירוב שימושים הינו תפיסה‬ ‫הדו"ח שלה, "‪ ,"Our common future‬הקרוי‬ ‫תכנונית המנסה לשלב שימושים שונים‬‫גם דו"ח ברונטלנד, ע"ש יושבת ראש הועדה .‬ ‫באותו תא שטח, או בשטחים סמוכים באותו‬ ‫דו"ח זה כלל לראשונה את המושג "פיתוח בר‬ ‫מרחב תכנוני. למודל זה תצורה פיזית‬ ‫קיימא".‬ ‫גמישה, והוא יכול לנוע בטווח רחב החל‬ ‫דו"ח ברונטלנד נשען על ארבעה עקרונות‬ ‫מחלל בודד בבניין, בניין או קומפלקס בקנה‬ ‫1‬ ‫ליצירת פיתוח בר-קיימא של החברה האנושית‬ ‫מידה גדול, שכונה, והתפרסות בין עירונית .‬ ‫בעולם:‬ ‫חיסול העוני בעולם, ובמיוחד בעולם‬ ‫‪‬‬ ‫השלישי, נחוץ לא רק מסיבות אנושיות‬ ‫5. רקע תיאורטי‬ ‫פיתוח בר-קיימא ומודל העיר‬ ‫אלא גם מסיבות סביבתיות .‬ ‫2‬ ‫הקומפקטית‬ ‫על העולם הראשון להקטין את צריכת‬ ‫‪‬‬ ‫המשאבים ופליטת הפסולת שלו .‬ ‫5.1 עירוב שימושים כפיתוח בר קיימא‬ ‫שיתוף פעולה בינלאומי בנושאים‬ ‫‪‬‬ ‫סביבתיים איננו אופציה אלא הכרח .‬ ‫על מנת להסביר כיצד עירוב שימושים‬ ‫שינוי לכיון של פיתוח בר-קיימא יכול‬ ‫‪‬‬ ‫מהווה פיתוח בר-קיימא, נפתח בהסברת המושג‬ ‫לקרות רק באמצעות פעילות קהילתית‬ ‫הנ"ל.‬ ‫המתייחסת ברצינות לתרבויות‬ ‫מקומיות .‬ ‫מושג זה הוא תולדה של תהליכי מודעות‬ ‫לסביבה והגנה על הסביבה שהחלו להיווצר‬ ‫בארצות אירופה וצפון אמריקה בהקשר של‬ ‫התקדמות התיעוש וכתגובה להם. בשנות ה- 07‬ ‫של המאה הקודמת, התחזקה המודעות לגידול‬ ‫בנזקים הסביבתיים ולמשבר הסביבתי העולמי.‬ ‫קבוצת מדענים ידועי שם, בהזמנת גוף מעורב‬ ‫של אנשי עסקים ומדינאים, הזמינה דו"ח‬ ‫סביבתי עולמי על הגבולות לפיתוח‬ ‫2791, ‪ .((Meadows‬הדו"ח עורר סערה בעולם‬ ‫המדעי ובמדיניות בינלאומית, בין השאר משום‬ ‫שהוא יצר קשר ברור בין עצם הפיתוח הטכנולוגי‬ ‫והזהיר‬ ‫והתעשייתי ובין נזקים סביבתיים,‬ ‫לראשונה מפני התמוטטות המערכת האקולוגית‬ ‫העולמית בעקבות פעילות האדם. בשנת 3891,‬ ‫1‬ ‫מתוך: מאמר שני בסדרה לקראת כנס מרחב‬ ‫בנושא צפיפות עירונית, 8002‬ ‫2‬ ‫דוד פרלמוטר, אביתר אראל, יצחק מאיר, יאיר‬ ‫עציון, יודן רופא, המדריך לבנייה ביו אקלימית‬ ‫בישראל, יוני 0102‬‫5‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫פעילויות ותנועות שימור ופיתוח. אולם רק‬ ‫5.2 שלושה מרכיבים לפיתוח בר‬ ‫3‬‫האזור המצומצם יחסית של החפיפה בין שלושת‬ ‫קיימא‬ ‫המעגלים מהווה באמת פיתוח בר-קיימא.‬ ‫קיימות הגדרות רבות לפיתוח בר-‬‫הגדרה שנייה: "פיתוח כלכלי השומר ומקדם את‬ ‫קיימא, אנו נתייחס ל אלו אשר בה ם קיים פירוט‬ ‫הסביבה תוך כדי שמירה וחיזוק השוויון‬ ‫ות אלו‬ ‫של שלושת מרכיבי הפיתוח. הגדר‬ ‫החברתי".‬ ‫כוללות בתוכ ן את ההבנה שפיתוח בר-קיימא‬ ‫איננו נטול התנגשויות בין ערכים שונים. מהותו‬‫הגדרה זו נובעת מביקורת על ההגדרה הקודמת‬ ‫של פיתוח בר-קיימא היא במציאת איזון בין‬ ‫ועל דיאגראמ ת שלושת המעגלים וטוענת‬ ‫הערכים השונים:‬ ‫שהשוויון בין שלושת המעגלים מטעה. הוא יוצר‬ ‫את הרושם שהסביבה, הכלכלה והחברה הם‬ ‫פיתוח בר-קיימא מהווה איזון בין:‬ ‫שלושה הקשרים שונים ובלתי תלויים שיש‬ ‫צורך בפיתוח כלכלי, כדי להתגבר על‬ ‫‪‬‬ ‫למצוא איזון ביניהם. בפועל, כך נטען, הסביבה‬ ‫עוני .‬ ‫מהווה את ההקשר והתנאי לקיום החברה‬ ‫צורך בהגנה סביבתית על אויר, מים,‬ ‫‪‬‬ ‫האנושית שבמסגרתה יכול להתקיים הפיתוח‬ ‫קרקע ומגוון המינים שכולנו תלויים‬‫,‬ ‫הכלכלי הדרוש לקיומה ולשגשוגה. על כן‬ ‫בהם בסופו של דבר.‬ ‫שמירת הסביבה ופיתוחה באופן ששומר על‬ ‫צורך בצדק חברתי וגוון תרבותי כדי‬ ‫‪‬‬ ‫העושר והמגוון של המערכת האקולוגית חייב‬ ‫לאפשר לקהילות מקומיות לפתור את‬ ‫להיות בראש סדר העדיפויות;‬ ‫העימותים הללו באופן שיביא לידי ביטוי‬ ‫שני בסדר החשיבות הוא קידום השוויון והאיזון‬ ‫את ערכיהם המיוחדים.‬‫החברתי, ומגבלות שתי המערכות האלה צריכות‬ ‫הגדרה זו ניתנת להצגה באופן גרפי על ידי‬ ‫לחול על המערכת הכלכלית. ניתן לייצג את‬ ‫שלושת מעגלי הפיתוח כפי שניתן לראות באיור .‬ ‫ההגדרה הזו באמצעות סכמת שלושת‬ ‫האליפסות שמוצגת באיור .‬ ‫שלושת מעגלי פיתוח בר קיימא:‬ ‫שלושת ההקשרים של פיתוח בר קיימא:‬ ‫לכל מעגל יש מטרות משלו, ואזורי החפיפה בין‬ ‫כל שלושת מעגלים מהווים סוגים שונים של‬ ‫3‬ ‫דוד פרלמוטר, אביתר אראל, יצחק מאיר, יאיר עציון, יודן‬ ‫רופא, המדריך לבנייה ביו אקלימית בישראל, יוני 0102‬‫6‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫במקומות רבים , פיתוח של עירוב שימושים הוא‬ ‫כעת עולה השאלה איזה מודל סטרוקטורלי יכול‬‫נסיוני‬ ‫כעת נורמה תכנונית ולא תהליך‬ ‫להשתלב בערים הקיימות ולממש את הרצון‬ ‫)0102,‪.(Foord‬‬ ‫לפיתוח בר קיימא?‬ ‫המודל הסטרוקטורלי שמשתלב עם פיתוח בר‬ ‫הוא מודל העיר‬ ‫-‬ ‫קיימא ומקדם אותו‬ ‫6. הבדלים במינוח בין-‬ ‫הקומפקטית 4 ) ‪ ,(The compact city‬המשלבת‬‫"עירוב שימושים" ו"שימושים‬ ‫את שלושת המרכיבים הנ"ל- סביבתיים,‬ ‫מעורבים"‬ ‫חברתיים וכלכליים . מודל זה מהווה עקרון‬ ‫בתכנון ועיצוב עירוני, שקורא לערים המעודדות‬ ‫1.6 רגולציות ותקנות‬ ‫צפיפות מגורים גבוהה ועירוב שימושי קרקע.‬ ‫המודל נשען על מערכת תחבורה ציבורית יעילה‬‫ההבדל בין "עירוב שימושים" ל"שימושים‬ ‫ויש לו תפרוסת עירונית המעודדת הליכה רגלית‬ ‫מעורבים" מתייחס בעיקר לארגון לקנה מידה‬ ‫ושימוש באופניים, צריכת אנרגיה נמוכה‬‫ומיקו ‪ o‬הפרויקט בעיר. יש מספר מדינות שקבעו‬ ‫והפחתת הזיהום. צפיפות גבוהה מעודדת מגוון‬ ‫חוקים לגבי עירוב שימושים- ברגע שמדובר‬ ‫הזדמנויות לאינטראקציה סוציאלית, כמו כן‬ ‫בפרויקט מעל 003 מ"ר הפרויקט חייב לכלול‬ ‫תחושת ביטחון. )0102 ,‪. (Dempsey‬‬‫עירוב שימושים. אך האם מסחר בקומת הקרקע‬ ‫מבחינה סטרוקטורלית, לעיר הקומפקטית יש‬ ‫של בניין משרדים או מגורים לצד משרדים?‬ ‫טקסטורה פנימית שונה מאוד מזו של "עיר‬ ‫מציג מודל של עירוב שימושים?‬ ‫מודרנית" טיפוסית. כיון שגרעין ההתיישבות‬ ‫בארה"ב ה "מכון לפיתוח עירוני " קבע שעירוב‬ ‫מתייחס לאופן שבו מרכיביו- אנשים, פעילויות,‬ ‫שימושים חייב לכלול שלושה שימושים או יותר‬ ‫שימושי קרקע , בניינים וחללים שזורים יחדיו‬ ‫שיגרמו לרווח בעל משמעות בעלי אינטגרציה‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫פיזית ופונקציונאלית ושיהיו חלק מתוכנית‬ ‫מודלים של עירוב שימושים משתלבים באופן‬ ‫קוהרנטית אחת.‬ ‫טבעי ותומכים במימוש רעיון העיר הקומפקטית,‬ ‫2.6 ארגון מרחבי‬ ‫כיון שהסטרוקטורה הבסיסית של מודלים אלו‬ ‫מקיימת את השזירה בין המרכיבים השונים‬‫בספר ‪,Mixed Use Developments‬‬ ‫ברמות שונות של קנה מידה. ראשית התהוותו‬ ‫נכתב כי רבים מהפרויקטים הנדל"ניים מכילים‬ ‫של המודל כקונספט תכנוני הגיח לצד‬ ‫יותר משימוש אחד, אך חסרים בתוכם את‬ ‫ההתרחקות מהפונקציונליזם של ‪ CIAM‬וחיפוש‬ ‫שלושת המאפיינים שפיתוחם של עירוב‬ ‫אחר דרכים לתמוך ברעיונות של מודל העיר‬ ‫שימושים מכיל.‬ ‫הקומפקטית.‬ ‫פיתוח של "עירוב שימושים" משמעותו פרויקט‬ ‫4‬ ‫נדלנ"י בקנה מידה גדול המאופיין בשילוב של‬ ‫המונח "העיר הקומפקטית" הוטבע לראשונה‬ ‫שלושה או יותר שימושים רווחיים‬ ‫‪(George‬‬ ‫בשנת 3791 על ידי גורג דאנציג‬ ‫ופרודוקטיביים, כמו למשל דירות להשכרה,‬ ‫ותומס ל.סאטי ) ‪.(Thomas.L.Saaty‬‬ ‫)‪Dantzig‬‬ ‫משרדים, מגורים, בית מלון. במרבית‬ ‫שני מתמטיקאים שהחזון האוטופי שלהם נגזר‬ ‫הפרויקטים הנדל"ניים קיים יותר משימוש אחד,‬ ‫מהרצון לחזות בשימוש יותר יעיל במשאבים. המושג‬‫אך המגוון הפונקציונאלי שיש לעירוב שימושים‬ ‫כפי שהשפיע על תכנון ערים, מיוחס לגיין גייקובס‬ ‫חסר. לדוגמא , בניין מסחרי שבקומת הקרקע‬ ‫וספרה- מותן וחיהן של ערים אמריקאיות גדולות‬ ‫ממוקמות חנויות ומעליהן מגורים של בעל‬ ‫)1691(.‬ ‫העסק, בניין דירות יוקרתי עם חנויות ומשרדים‬‫7‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫דיאגרמה של ‪ ,Westmount‬מונריאל המתארת את‬ ‫בקומות הראשונות או שימושים מסחריים‬ ‫השילוב הפיסי והפונקציונאלי של מודל עירוב‬ ‫בקומת הקרקע שנמצאים ברוב בנייני משרדים‬ ‫שימושים5:‬ ‫ומגורים. סטרוקטורות מסוג זה נכנס ות תחת‬ ‫הקטגוריה של "שימושים מעורבים" להבדיל‬ ‫מפיתוח של "עירוב שימושים" שמאפייניו לעיל.‬ ‫הכותבים מסבירים כי שלושה או יותר שימושים‬ ‫רווחיים אלו בדרך כלל מרמזים על קנה מידה‬ ‫גדול, לדוגמא שטח של 000,005 רגל מרובע‬ ‫הכולל חנייה. אחת הסיבות לכך היא שפיתוח‬ ‫של עירוב שימושים מצריך שטח מספיק גדול-‬ ‫באמצעות פיתוח ורטיקאלי או אופקי, על מנת‬ ‫לאפשר תכנון אינטליגנטי שיצור את‬ ‫פיתוח המשתלב באופן קוהרנטי עם תוכנית‬ ‫האינטגרציה בין שימושים שונים. כמו כן, "מסה‬ ‫קיימת מציי ן לעיתים קרובות את הטיפולוגיה‬ ‫לעירוב‬ ‫קריטית מינימאלית" היא הכרחית‬ ‫וקנה המידה של השימושים, צפיפויות מורשות‬ ‫שימושים על מנת ליצור השפעה רחבה על‬ ‫וגורמים נוספים. תוכנית אב המעודדת פיתוח‬ ‫הציבור.‬ ‫של עירוב שימושים מצריכה מגוון גדול מאוד‬ ‫אינטגרציה משמעותית, פיזית ופונקציונאלית של‬ ‫ושיתוף פעולה גבוה מצד הגורמים הכלכליים,‬ ‫רכיבי הפרויקט יתאפיינו בשימוש קרקע‬ ‫המתכננים וניהול הרכוש. תהליך התכנון אם כן,‬ ‫אינטנסיבי הכולל דרכים בלתי מופרעות להולכי‬ ‫הוא הרבה יותר מורכב מאשר פרויקטים‬ ‫רגל. באופן פיזי, אינטגרציה זו יכולה לקבל‬ ‫נדל"ניים אחרים.‬ ‫ביטויים רבים; עירוב ורטיקאלי של רכיבי‬ ‫לא משנה מהי צורתם, הכוונה בתוכנית‬ ‫הפרויקט היוצר מגה סטרוקטורה, בתחום של‬‫"קוהרנטית" לפיתוח של עירוב שימושים , בדרך‬ ‫בלוק עירוני אחד. ארגון מחושב של רכיבי מפתח‬ ‫כלל מגדירה מינימום לסוגים ולקנה המידה של‬ ‫סביב מוקדים, לדוגמא גלריה של חנויות, מלון‬ ‫שימושי הקרקע, צפיפויות, ואזורים שונים באתר‬ ‫עם חצר מרכזית. חיבור הדדי של מרכיבי‬ ‫בהם פיתוחים שונים יכולים להשתלב.‬ ‫הפרויקט באמצעות רשת משוכללת המאפשרת‬ ‫פיתוח כזה מובדל מפיתוחים אחרים שאינם‬ ‫סירקולציה של הולכי רגל , לדוגמא מערכים תת‬ ‫מתוכננים, בהם השימושים לא יוצרים זיקה‬ ‫קרקעיים, שבילים וכיכרות, סדרת גשרים בין‬ ‫יזמים שונים.‬ ‫וניכרת הפעולה של מספר‬ ‫‪ ,"skyways‬שימוש נרחב‬ ‫בניינים או "‬ ‫)6791 ,‪.(Witherspoon & Abbett, Gladstone‬‬ ‫בדרגנועים, מעליות, מסועים ועוד אלמנטים‬ ‫מכאניים על מנת לאפשר תנועת הולכי רגל‬ ‫במישור הורטיקאלי והאופקי.‬ ‫מרכזי קניות גדולים, החובקים מספר פונקציות‬ ‫שאינן מגורים, באופן טיפוסי לא תוכננו באופן‬ ‫קומפקטי ומאורגן כפי שפרויקט של עירוב‬ ‫שימושים מתוכנ ן. התוצאה היא שמרכזים אלו‬ ‫מופרדים ולא יוצרים אינטגרציה, כאשר הנגישות‬‫5‬ ‫,‪Abbett‬‬ ‫,.‪J.P‬‬ ‫,‪Gladstone‬‬ ‫,.‪R.M‬‬ ‫העיקרית למקומות הללו, ולעיתים אף בתוכם,‬‫‪Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use‬‬ ‫היא באמצעות המכונית.‬‫,‪Developments: New Ways of Land Use‬‬‫‪ULI-the Urban Land Institute., Washington‬‬‫8‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫לעומתם, משרדים קטנים וסדנאות עם פתחים‬ ‫3.6 תלות בקנה מידה ומיקומם בעיר‬ ‫)חלונות ודלתות( ברמת הרחוב מעודדים‬ ‫ראולי )‪ (Rowley‬כותבת במאמרה כי עירוב‬ ‫פעילות והשתתפות הולך הרגל , כמו למשל,‬ ‫שימושים מופיע בתצורות שונות . להבדיל מרמת‬‫רחוב המרושת בחנויות מסחר. ) ,‪MacCormac‬‬ ‫העיר בכללותה , כיון שניתן לתפוס את כל הערים‬ ‫3891(6.‬ ‫כמקיימות יחסים של עירוב שימושים בקנה‬‫ראולי מבחינה בין שלוש גישות בסיסיות לתחזוק‬ ‫מידה גדול.‬ ‫או קידום של עירוב שימושים:‬ ‫היא מרחיבה את ארבעת התצורות הנוספות:‬ ‫1. שימור או ייסוד של מערכות עירוב שימושים.‬ ‫2. החייאה הדרגתית ותוספת בינוי לחלקים‬ ‫1. בתוך מחוז או שכונה. 2. ברמת הרחוב או‬‫קיימים של העיר, כולל פיתוח של ‪ infill‬ושימוש‬ ‫חללים ציבוריים נוספים. 3 . ברמת הבניין או‬ ‫3. פיתוח כולל או‬ ‫חוזר, שימור ובינוי חדש.‬ ‫בלוק הרחוב. 4. בין בניינים בודדים.‬ ‫פיתוח חדש של אתרים גדולים.‬ ‫יש לציין כי פיתוח פרטני של עירוב שימושים‬ ‫לטענתה, מגוון של פעילויות בין רחובות וחללים‬ ‫צריך לכלול לפחות שניים מהנ"ל.‬ ‫ציבוריים יוצרים מצב מיוחד, כיון שלא מדובר רק‬ ‫במצב בו הבניינים ממוקמים אחד ליד השני‬ ‫ברחוב אלא ישנה גם חשיבות לתכנון ולרמת‬ ‫הציבוריות של הרחוב עצמו. אחת המעלות‬ ‫הנמדדות במודל לעירוב שימושים היא בהתאם‬ ‫לטווח השפעה של פעילויות אלו הנובעות‬ ‫מהתחום הציבורי של הפרויקט.‬ ‫קיימים ארבעה טיפוסי מיקום בהם ניתן למצוא‬ ‫או לקיים מצבים של עירוב שימושים: 1. מרכזי‬ ‫ערים הכוללים את הלב המסחרי והאזרחי של‬ ‫הערים 2. אזורי פנים בעיר ובאתרים של‬ ‫‪ brown lands‬שבהם קיימת נטישה, אזורים‬ ‫ריקים או בנויים הזקוקים להתחדשות.‬ ‫3. פרברים או אזורים של קצה העיר‬ ‫4 . אזורים ירוקים בהם יש התרה במדיניות‬ ‫התכנון )6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫לטענת מקורמק, ישנם שימושים שיש להם‬ ‫אפקט מועט על החיים הציבוריים ומאידך ישנם‬ ‫כאלו הטומנים פוטנציאל משמעותי לדרבון‬ ‫פעילות עירונית. הנוכחות האנושית ומעורבותה‬ ‫, )דבר‬ ‫בערים תלויה בחלקה במאפיינים אלו‬ ‫ממנו התעלמו מתכנני הערים המודרניות(.‬ ‫אחת הדוגמאות לשימושים קיצוניים היא מגרשי‬ ‫חנייה שאינם מעניקים התייחסות לעובר האורח .‬‫6‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫דוגמא נוספת היא סופר-מרקטים המסתירים את‬‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬ ‫מרכולתם במעטפת הבניין ולהם התייחסות‬‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬ ‫מועטה ברמת הרחוב.‬‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬‫9‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫חנות או סדנא בעלת פתחים לרחוב שהייתה‬ ‫המודל לאורך‬ ‫7. התפתחות‬ ‫ממוקמת בחלק החיצוני של הבית.‬ ‫ההיסטוריה‬ ‫בפרק זה נבחן את ההתפתחות‬ ‫8‬ ‫ההיסטורית של מודל עירוב שימושים בניסיון‬ ‫אגורה ביוון העתיקה, מאה 5 לפנה"ס‬ ‫לעקוב אחר השינויים בערים, האופן בו התפתחו‬ ‫מקנה המידה הקטן, דרך האבולוציה הטבעית‬ ‫שהובילה לחברות המאופיינות בעירוב שימושים‬ ‫בטרום עידן המהפכה התעשייתית ועד להפרדת‬ ‫השימושים באותה תקופה. נבחן את התקופה‬ ‫שלאחר המהפכה בה שינו את המדיניות כביטוי‬ ‫להתפתחות עירונית וחזרו למודל של עירוב‬ ‫שימושים )7991,‪.7(coupland‬‬ ‫7.1 העידן העתיק‬ ‫לאורך ההיסטוריה האנושית, רוב‬ ‫7.2 ימי הביניים‬ ‫ההתיישבויות הראשונות התפתחו כסביבת חיים‬ ‫מעורבת שימושים. התנועה ממקום למקום‬ ‫עם התמוטטות הממשל והתפרקותה‬ ‫התנהלה באמצעות הליכה ולעיתים נעזרו בחיות‬ ‫של האימפריה הרומית, כלכלת אירופה חזרה‬ ‫משא לצורך נשיאת סחורות. אנשים חיו‬ ‫להתבסס על חקלאות. הכפר תפקד כיחידה‬ ‫בצפיפות יחסית בשל העובדה שמרחב היומיו ם‬‫.‬ ‫עצמאית בה כל אזרח כלכל את צרכיו‬ ‫נמדד על פי יכולת ההליכה וקנה המידה של‬ ‫רמת עירוב השימושים היתה כפופה לגבולות‬ ‫האדם. המגורים והמסחר בעידן העתיק בדרך‬ ‫השטח של בעל המחוז.‬ ‫כלל היו ממוקמים באותו הבניין ולעיתים אף‬ ‫באותו החלל-האדם היה מייצר את מרכולתו‬ ‫בביתו ומשם גם מוכר אותה . המבנים לא חולקו‬‫לערים של ימי הביניים היה בתחילה מבנה דומה‬ ‫על פי שימושים שונים והשכונה הכילה מגוון של‬ ‫לכפרים. מבנה זה השתנה כאשר החלה‬ ‫שימושים. בערים המסופוטמיות )לדוגמא‬ ‫להתפתח "תעשייה" שמוקמה במרכז העיר,‬ ‫‪ (Sumer‬המקדש לא תפקד רק כמרכז הדתי‬ ‫שהיה המקום הפוטנציאלי ביותר לעידוד‬ ‫אלא גם כמרכז אדמניסטרטיבי ואכלס לצד‬ ‫המסחר כיון שתפרוסת הדרכים הייתה מעגלית.‬ ‫פעילויות דתיות גם מפגשים פוליטיים ופעילות‬ ‫עם הזמ ,ן חלה התפתחות הדרגתית בכיון של‬ ‫כלכלית. עירוב שימושים גם היה קיים ביוון‬ ‫הפרדת שימושים- כאשר אזור המסחר הופרד‬ ‫העתיקה ובערים הרומאיות- ברומא ניתן למצוא‬ ‫מאזור המגורים. התהוות שוק הסחורות גם‬ ‫את הדוגמא הטובה ביותר לעירוב שימושים:‬‫חיזקה את הפרדת השימושים, כיון שהיה מדובר‬ ‫בית האטריום הרומאי כלל אלטרנטיבה מסחרית‬ ‫בשוק שהכיל סחורות שונות שהובלו מעבר לים‬ ‫לבית המגורים שבו לא היו פתחי חלונות.‬ ‫או מערים שכנות והיו זקוקות לאכסון במחסנים.‬ ‫אלטרנטיבה זו נקראה ה"טברנה" ) ‪-(taberna‬‬ ‫7‬ ‫,"‪Coupland, A., "A History of Mixed Uses‬‬ ‫‪In: A. Coupland, (ed.), (1997), Reclaiming‬‬ ‫8‬‫-‪http://www.greeceathensaegeaninfo.com/h‬‬ ‫‪the City, mixed use development, E & FN‬‬‫‪maps/greek-mainland/map-athenian-agora.htm‬‬ ‫36-13 .‪spon, London-UK, pp‬‬‫01‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫מהרחובות ומוקמו במתקנים מתאימים.‬ ‫7.3 רנסנס-‬ ‫תהליכים אלו משתקפים בתוכניות "הערים‬ ‫טרום המהפכה התעשייתית‬ ‫החדשות" של התקופה- רובן בתכנון סימטרי,‬ ‫במאה ה 61, התפתח מסחר של‬‫)דבר‬ ‫מעגלי או בגריד. הערים היו מבוצרות‬ ‫המעמדות הגבוהים בערים. המסחר השתלב‬‫הדומה מאוד לחגורות הירוקות הקיימות היום (‬ ‫בתוך יחידת המגורים של הסוחר-בעל הבית:‬ ‫ולא היו יכולות להתרחב ) 6791,‪.(Procos‬‬ ‫בקומה התחתונה מוקמה החנות שתפקדה‬ ‫מהמאה ה71 , עם צמיחת הכלכלה ניתן להבחין‬ ‫כחלל מכירה וייצור בעוד שקומת המרתף‬ ‫בהתהוות של התמחויות שונות ותהליכים‬ ‫שימשה כמחסן . מאחורי החנות מוקמו המטבח,‬ ‫תעשייתיים הולכים וגוברים. חלק מתהליך‬ ‫חלל מרכזי להתכנסות המשפחה ומאחוריהן‬ ‫נרחב של‬ ‫הייצור מוקם בתוך העיר ויצר איזור‬ ‫חדרי השינה. בחלק מן הבתים המסחר היה‬ ‫פעילות תעשייתית. צמיחה כלכלית נשזרה בד‬ ‫בקומה התחתונה ויחידת המגורים בקומה‬ ‫בבד עם הצמיחה התעשייתית שעודדה‬ ‫השנייה: הפונקציות בבית נטו להיות מופרדות‬ ‫התפתחות טכנולוגית. תהליכים אלו השפיעו‬ ‫בצורה אנכית מהמלאכה והפעילות שבקומה‬ ‫ישירות על מרכזי הערים שגם הם הלכו וגדלו.‬ ‫התחתונה. האדונים ומשפחותיהם שהו בחללים‬ ‫עם שגשוג הכלכלה , החלו להישמע קולות‬ ‫בקומה התחתונה והשנייה , ואילו המשרתים‬‫הדורשים במרכזי הערים תרבות ופנאי. מקומות‬ ‫ישנו בקומות העליונות.‬‫,‬ ‫רבים הפכו לאטרקטיביים בשעות הפנאי‬ ‫בזמן שרכוש פרטי תפקד כמערכת של שימושים‬ ‫והכלכלה שלהם הייתה מושתת על תרבות זו.‬ ‫מעורבים, התהוותה תופעה בה מלאכות‬ ‫קניות הפכו לחלק פעיל במהלך היום וכל עיר‬ ‫ופעילויות דומות חוברו יחד לאזור אחד הומוגני‬ ‫אימצה לעצמה אזור שהיה מיועד פונקציות‬ ‫ויצרו תבנית אחידה של אותה פעילות. הדבר‬ ‫מסחריות ופעילות המשלבות בילוי ופנאי. שינוי‬ ‫נבע מהצורך לעודד פעילות מסחרית ונוחות‬ ‫בתפיסה זו הוביל לדרישה נוספת של מבני‬ ‫שנבעה מצורך של החלפת סחורה בין הסוחרים.‬ ‫ציבור; תיאטראות, ספריות וכדומה, שפיתח‬ ‫,61 התכנון העירוני‬ ‫לקראת סוף המאה ה‬‫.‬ ‫ובנה מחדש מקומות רבים בעיר‬ ‫התארגן מחדש בעקבות תמורות שחלו במסחר‬ ‫)7991,‪.(Coupland‬‬ ‫שגדל במונחים לאומיים ובינלאומיים , ובעקבות‬ ‫מתחילת המאה ה - 81 מספר האוכלוסייה גדל‬ ‫כך גם הנכסים הפכו ליחידות עצמאיות. הדוגמא‬ ‫והשפיע על ההתפתחות הקיימת. מרכזי הערים‬ ‫הטובה ביותר למעבר מערי ימי הביניים‬ ‫הפכו למרכז כלכלי-מסחרי שמטרתו לשרת את‬ ‫האוטונומיות לסטרוקטורה של חלוקת שימושים‬‫) 7991,‪(Coupland‬‬ ‫כלל האוכלוסייה בעיר.‬ ‫שנוכחת עד היום הן הערים האיטלקיות כגון‬ ‫התוצאה הייתה היעלמות הדרגתית של החנות‬ ‫פירנצה וונצייה שפרחו בתקופת הרנסנס‬ ‫הביתית והסדנא והחל תהליך של יוממות‬ ‫והבארוק-רוקוקו. המשפחות השליטות , בנות‬ ‫למקומות העבודה )6791,‪.(Procos‬‬ ‫המעמד הגבוה , הדירו את מגוריהן מבתי העיר,‬ ‫בהם מוקמו מחסני הסחורות והבנקים,‬ ‫7.4 העידן התעשייתי‬ ‫לארמונות שהנכיחו את היותם בעלי שליטה‬ ‫בעידן התעשייתי, התגברה הדיכוטומיה‬ ‫פוליטית וכלכלית בקהילה. הארמונות נבנו מחוץ‬ ‫בין שימושים, וחלה הבחנה גדולה בין מעמדות‬ ‫למרכז ועל כן ראשי המשפחות נהגו ליומם‬ ‫הסיבה להתגברות‬ ‫הצרכנים ליצרנים.‬ ‫למשרדיהם שבעיר. החלה להתבסס חלוקה של‬ ‫הדיכוטומיה הייתה היווצרות מעמד הבורגנות‬ ‫שימושים- למשל ייצור הזכוכית היה ממוקם באי‬ ‫ומעמד הביניים שנהגו לצרוך את מה שייצרו‬ ‫מורנו, בתי קברות בטורסלו והחלו להתהוות‬ ‫המעמדות הנמוכים יותר. ההפרדה באה לידי‬ ‫שכונות מגורים שבכל אחת מהן הייתה כיכר,‬ ‫ביטוי גם באופן פיזי באזורי מגורים ועבודה‬ ‫מזרקה, בית ספר, וכנסייה. חללים ששימשו‬ ‫נפרדים לכל פלח באוכלוסייה ) 6791,‪.(Procos‬‬ ‫להתכנסויות פוליטיות וסוציליות הוסרו‬‫11‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫7.5 "איזור"- ‪ zoning‬החל מהמהפכה‬ ‫התעשייה צרכה מקום נכבד יותר בערים.‬ ‫התעשייתית‬ ‫הצורך במבנים גדולים יותר ומשרדים תומכים‬ ‫הובילו לבניית מבנים ייעודיים לתעשייה. בערים‬ ‫איזור היא מדיניות הנוטה להבדיל‬ ‫גדולות כשאזורים אלו התרחבו באופן משמעותי,‬ ‫מקומות בשימוש מסוים ולאחד אזורים באותו‬ ‫שולבו אזורים אלו בהתחלה בין אזורי המגורים‬ ‫מקום ג יאוגרפי לאות ן מטרות שימוש‬ ‫ואט אט הפכו לאזורי עסקים המשולבים‬ ‫)7991,‪ .(Coupland‬לאחר מלחמת העולם‬ ‫בחנויות , פונקציות פנאי ושאר שירותים נלווים.‬ ‫השנייה, מרבית הארצות אימצו את פרדיגמת‬ ‫התפתחות התחבורה השפיע ה על הרחבת‬ ‫ההפרדה של פונקציות עירוניות )איזור(,‬ ‫גבולותיה של העיר. פיתוח מערכות תחבורה‬‫בעקבות ההשפעה של "אמנת אתונה" )3391 (‬ ‫העבודה‬ ‫אפשר לתושבים לגור רחוק ממקום‬‫‪CIAM‬‬ ‫שנוסחה בקונגרס הבינלאומי של‬ ‫והשירותים היומיומיים ולנוע בעיר בקלות.‬‫) ‪Congrès International d’Architecture‬‬ ‫‪ (Moderne‬בניצוחו של האדריכל לה קורבוזייה.‬‫,‬ ‫בין היתר מדובר בהפרדה של אזורי פנאי‬ ‫יצירת מרכזי הערים שאנו מכירים היום מופיע ה‬ ‫תעסוקה ומגורים כאשר החיבור ביניהם מתבצע‬ ‫לראשונה בתקופה הויקטוריאנית. עם חילופי‬ ‫במערכות תחבורה מהירות )&‪Rodenburg‬‬ ‫וגדילת האוכלוסייה בערים החל שיקום למרכזי‬ ‫)4002,‪.(Nijkamp‬‬ ‫העיר. בסוף המאה ה 81, מרכזי הערים יועדו‬ ‫לעבודה, פנאי, מוסדות ממשלתיים ופונקציות‬ ‫דגש רב הושם על איזור וסגרגציה של שימושי‬ ‫אחרות שאנו מכירים היום )7991,‪.(Coupland‬‬ ‫קרקע. הדבר נובע מרצון המתכננים לתוכניות‬ ‫מעט מאוד מהסכמות האורבאניות ניסו לשבור‬ ‫"נקיות" )מודרניזם( ולא מחשבה של גדילה‬ ‫את התהליכים המתהווים הללו. רבות מן‬ ‫נכונה על צרכי קהילה ) 6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫התוכניות התמקדו במאמצים לשנות את‬ ‫היחסים בין מקום העבודה למגורים )אך עדיין‬ ‫באופן נפרד( או שיפור מקום המגורים. דוגמא‬‫- ניסיונות‬ ‫7.6 התפתחות הפרבר‬ ‫לכך היא עיר הגנים של אבנאזר האוורד‬‫להכניס "איכות חיים". משנות ה 02‬ ‫)‪ (Ebenezer Howard‬שמבטאת פילוסופיה של‬ ‫ועד לשנות ה07‬ ‫חזרה לטבע. זוהי סכמה חוץ-אורבאנית של‬ ‫קהילות עובדים, כאשר מקומות העבודה‬ ‫באירופה אימצו את מודל עיר הגנים‬ ‫ממוקמים באופן קונצנטרי מסביב.‬ ‫כניסיון להתמודד עם הרעיונות האיזור, והציעו‬ ‫)6791,‪ .(Procos‬ה"איזור" נועד לשלוט על‬ ‫דרכים משופרות לתכנון אורבני המתבססות על‬ ‫סדר וארגון בערים ולהרחיק את הפונקציות הלא‬ ‫הפרדת שימושים על מנת להקטין את‬ ‫רצויות.‬ ‫הקונפליקטים בין השימושים. אדריכלים‬ ‫מודרניים, לדוגמא לה קובוזייה, הציעו תפיסה‬ ‫9‬ ‫8981 ‪Ebenezer Howard’s Garden City concept in‬‬ ‫רדיקאלית המתבססת על אותם עקרונות.‬ ‫בהצעתו לתכנון העיר פאריס, ‪,plan voisin‬‬‫‪Ville Voisin, Ville Contemporaine and‬‬ ‫, ‪ Ville Radieuse‬הוא הציע להרוס את מרכז‬ ‫העיר ולהחליף אותו במגדלים ובפארק‬ ‫כשהתעשייה מרוחקת מהם.‬ ‫9 63/‪http://yourdevelopment.org/factsheet/view/id‬‬‫21‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫ו"כליאה" של אוכלוסיות חלשות יותר כמו עניים,‬ ‫01‬ ‫לה קורבוזיה, תכנון מרכז העיר פאריס, שנות ה –02 :‬ ‫זקנים, ילדים, ולפעמים נשים, הרס מרכז העיר‬ ‫ועסקים מקומיים. מלבד הבזבוז הרב שהדבר‬ ‫גורם, הוא גם גורם לזיהום ולטביעת רגל‬ ‫אקולוגית גדולה, וכן הוא מתפקד כמלכודת‬‫עוני שמקטינה את הגישה של האזרחים העניים‬ ‫יותר לחינוך ולתעסוקה . קמו קולות ביקורתיים‬ ‫רבים שביקרו את הפיתוח האנטי- עירוני של‬‫ארה"ב. בתחילת שנות ה 06 כתבה גיין גייקובס‬ ‫את הספר "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות‬ ‫גדולות " שקרא למתכננים לשקול מחדש את‬ ‫הנורמות הפרבריות.‬ ‫11‬ ‫קוריטיבה, ניו אורבניזם, שנות ה- 08 :‬ ‫בארה"ב אימצו את גורדי השחקים. הפחד‬ ‫ממגדלים החוסמים את השמש קראו לרגולציות‬ ‫מפרידות במיוחד בניו יורק. רגולציות אלו נכנסו‬ ‫לתוקף ב 6191 וקראו להגבלות גובה גורדי‬ ‫השחקים ולהפרדות בין שימושים, כשהכוונה‬ ‫היתה להרחיק אנשים מלגור ליד תעשייה וליד‬ ‫מרכזים מסחריים. מדיניות זו ייסדה את הבסיס‬ ‫למודל הפרבר הנפוץ היום בארה"ב. התחבורה‬ ‫הפרטית אפשרה לאנשים לחיות במרחק רב‬ ‫ממקום עבודתם וממרכזי התרבות והמסחר.‬ ‫7.7 "ניו אורבניזם" משנות ה07‬ ‫"עירוניות מתחדשת" היא תנועה לתכנון‬ ‫עירוני, שקמה כתגובה לפרבור ומבוססת על‬ ‫7.8 מ"איזור" לעירוב שימושים‬ ‫עקרונות תכנון עירוני הקוראים לשילוב , על מנת‬ ‫לבסס קהילות המושתתות על קנה מידה אנושי‬ ‫הכישלון של פרדיגמת האיזור, תואר‬ ‫ובר הליכה. שורשי התנועה נעוצים בשנות ה-06‬ ‫בספרה של גייקובס . היא טוענת כי רבעים‬ ‫07 אך ייסודה של התנועה רק בתחילת שנות‬ ‫עירוניים צפופים ומעורבים הם יותר כלכליים‬ ‫ה08. בתקופה זו הבינו שמודל הפרבר גורם‬ ‫ומלאי חיות, יותר יציבים מבחינת סוציאלית,‬ ‫לבעיות סביבתיות חברתיות וכלכליות רבות-‬ ‫יותר תרבותיים ומעניינים מבחינה אסתטית וגם‬ ‫זלילה של שטח רב, עידוד השימוש ברכב פרטי,‬ ‫בטוחים יותר מאשר מסדרונות פרבריים בעלי‬ ‫התייקרות שירותי רשת )כמו ביוב, דואר, שיטור,‬ ‫פונקציה המשכית. פיתוח של עירוב שימושים‬ ‫חשמל(, הקטנת האפשרויות ליצירת מרחב‬ ‫מקודם באופן רשמי כחיוני ליצירה ותחזוקה של‬ ‫ציבורי ואזרחי, פגיעה בחיי הקהילה, הדרה‬ ‫סביבה עירונית חיה וברת קיימא. בהשוואה,‬ ‫פרשנים רבים מאשימים את ה"תכנון‬ ‫המודרניסטי" בהפרדת השימושים- דבר שיצר‬ ‫-‪http://www.volker‬‬ ‫01‬ ‫‪goebel.biz/LaDefenseLeCorbusier.html‬‬‫31‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫8. מאפיינים של עירוב שימושים‬ ‫את העיר המודרנית תוך הנחה כי יספיק שינוי‬ ‫צנוע במדיניות העירונית על מנת למנוע את‬ ‫8.1 הגברת צפיפות‬ ‫הבעיה בעתיד )6991 ,‪ .(Rowley‬לדבריה של‬ ‫ראולי, הקונספט החדש של עירוב שימושים‬ ‫מודלים של עירוב שימושים מעודדים‬ ‫משתמש במודל הוותיק של העיר האירופאית‬ ‫צפיפות מגורים- המהווים אלמנט בסיסי‬ ‫הדחוסה, שבא לידי ביטוי בצפיפות, ריבוי‬ ‫באידיאל של מודל העיר הקומפקטית. עקרון‬ ‫שימושים ומגוון של אוכלוסייה ותרבות.‬ ‫בסיסי זה הוגדר כמכניזם יעיל לקידום של‬ ‫)6991 ,‪ (Rowley‬מודלים של ערים בעידן‬ ‫קיימות עירונית: מעודד חיות ומגוון עירוני,‬ ‫הטרום-תעשייתי הם הרבה יותר חסכוניים‬ ‫שימוש במתקנים עירוניים ולכידות סוציאלית‬ ‫מבחינת שימושי קרקע וחסכון אנרגטי מאשר‬ ‫)0102,‪.(Foord‬‬ ‫הערים המודרניות שפותחו לאחר מכן.‬ ‫הצפיפות היא פועל יוצא של אינטנסיבות‬ ‫הפעילות ברחוב. כאשר אינטנסיביות זו תלויה‬‫במספר המשתמשים ובשילוב השימושים. הדבר‬ ‫7.9 עירוב שימושים היום- מודל חדש‬ ‫לא תלוי רק בתכנון העירוני אלא גם בשילוב של‬ ‫לקיימות‬ ‫כוחות כלכליים )למשל גורם כמו עליית ערך‬ ‫לדבריו של דימטרי פרוקוס‬ ‫הקרקע ככל שמתקרבים למרכז העיר(‬ ‫)6791,‪ ,(procos‬כותב הספר ‪"Mixed Land‬‬ ‫)7991,‪ .( Roberts, Lloyd-Jones‬עם זאת,‬ ‫"‪ ,Use‬ישנה חשיבות הולכת וגוברת לשמירה‬‫חשוב לציין כי נשמעים קולות ביקורתי ים בנוגע‬ ‫על משאבים. במובן זה, סכמות של עירוב‬ ‫להעלאת הצפיפות.‬ ‫שימושים הן בעלות יתרון ויכולות להוות מכשיר‬ ‫לדוגמא ב ‪ , Green paper‬כתב עת אשר דן‬ ‫יעיל לשמירת משאבי הקרקע. רוזנברג‬ ‫בנושאי קיימות, נכתב שרוב האנשים מעדיפים‬ ‫וניגקאמפ )4002,‪ ( Rodenburg, Nijkamp‬גם‬ ‫לגור באזורים לא צפופים ויתרה מכך, התושבים‬ ‫הם מתייחסים לכך וכותבים כי רק לאחרונה‬ ‫בעיר מתנגדים למדיניות המעלה את הצפיפות‬ ‫הרעיון של עירוב שימושי קרקע החל להגיח‬ ‫)7991,‪.(Walker‬‬ ‫מחדש, כתגובה לתפיסת קיימות הולכת וגוברת,‬ ‫ומציגים את ההנחה הרווחת כי עירוב מולטי-‬ ‫8.2 השארת שטחים פתוחים‬ ‫פונקציונ אלי של שימושים צורך פחות קרקע‬ ‫קומיקאי אמריקאי אמר על קרקע 21:‬ ‫ומצריך פחות שימוש בתנועה רכבית וממונעת‬ ‫מאשר דפוסים מונו- פונקציונאליים של שימושי‬ ‫"…‪"They arent making any more of‬‬ ‫קרקע. כמו כן, שימושי קרקע רבים תמיד‬ ‫מתקשרים לצפיפות גבוהה בתכנון ומקדמים את‬ ‫צורך מהותי הוא שימור שטחים פתוחים וקרקע‬ ‫המטרה העיקרית של שימור הקרקע.‬ ‫חקלאית מהחורבן שיוצרת הזחילה העירונית‬‫)גלישה של העיר אל הפרברים( , כמו גם הגברת‬ ‫הצפיפות בתוך הערים. פיתוח של עירוב‬‫שימושים יכול להיות דרך ליצירת קרקע "חדשה"‬ ‫בלי לאבד שטחים פתוחים או סינון של פונקציות‬ ‫קהילתיות .‬‫21‬ ‫,‪Procos, D., (1976), Mixed Land Use‬‬‫,.‪Dowden, Hunchinson & Ross, Inc‬‬‫‪Stroudsburg-Pennsylvania‬‬‫41‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫החלקים הנפרדים. פיתוח של עירוב שימושים‬ ‫הגברת הצפיפות של השימושים השונים‬ ‫מהווה מרכיב מרכזי בהתחדשות מרכזי ערים.‬ ‫וריכוזים במבנה או באזור מסויים יכול להותיר‬ ‫אך עד שנות ה 09 ) 0991(, משקיעים סירבו‬ ‫סביבם שטח פתוח שיתוכנן בהתאמה‬ ‫לקונספט של פיתוח שמערב מספר שימושים‬ ‫ובתשלובת עם הפיתוח של עירוב השימושים.‬ ‫יחד: הם ראו אותו כמסובך לניהול ויקר )פירוט‬ ‫כמו כן, ניתן היום לראות יותר ויותר פרוייקטים‬ ‫על כך בהמשך העבודה(. לאחר מכן חל שינוי‬ ‫המציעים ל"הרים" את השטחים הפתוחים‬ ‫בגישת המשקיעים כאשר החלו נסיונות לחידוש‬ ‫לגובה תוך יצירת נגישות ציבורית גבוהה‬ ‫עירוני, דבר שמשך אכלוס וגרם לכך שעירוב‬ ‫לאזורים אלו.‬ ‫.‬ ‫שימושים הפך להיות פוטנציאל להשקעה‬ ‫‪Plug-In‬‬ ‫,‪Parking‬‬ ‫‪Popular‬‬ ‫,‪Architecture‬‬ ‫5002 ‪.13((Adair& Coupland‬‬ ‫1102 ,‪: Brooklyn‬‬ ‫8.4 שילוב פונקציות‬‫הרעיון בו פעילויות רבות תומכות אח ת‬ ‫בשניה ונכללות תחת אותה "שמיכה‬ ‫קומפקטית", הוא שחקן חדש יחסית בפיתוח‬ ‫האורבאני של שימושי קרקע שהחל לבוא לידי‬ ‫ביטוי. ככזה, הוא מייצג תגובה ייחודית לשילוב‬ ‫של כוחות עכשווים המשפיעים על פיתוח‬ ‫התצורה האורבאנית.‬ ‫כיום ישנם מספר מקורות המשפיעים על פיתוח‬ ‫8.3 חיזוק מרכזי הערים‬ ‫של עירוב שימושים: הקריאה להתחדשות‬‫עירונית, ההשפעה של הערים הקיימות והפיתוח‬ ‫גייקובס מדברת על כך שלעומת ימים‬ ‫של טיפוסים קרובים כמו למשל מרכז הקניות‬ ‫עברו בהם מרכזי הערים התאפיינו בעירוב גבוה‬‫שהתפתח לאחר מלחמת העולם ה- 2. הקונפסט‬ ‫של שימושים, היום מרכזי הערים הפכו להיות‬ ‫של עירוב שימושים אם כן, הוא הפסגה של‬ ‫בעיקר מיועדים לעבודה , ואנשים מעטים נמצאים‬ ‫מגמות אלו. הטווח הפיזי בו ממוקמים‬ ‫בהם לאחר תום יום העבודה. שימת דגש על‬ ‫פרוייקטים של עירוב שימושים נע בין תצורה של‬ ‫עירוב שימושים שיתחיל במרכז העיר נוגעת‬ ‫עירוב ורטיקלי המקיים קשרים הדדיים בין‬ ‫להשפעה ישירה על חלקים אחרים בעיר, כאשר‬ ‫השימושים, מגה סטרוקטורות, או ארגון של‬ ‫לב העיר מתנוון או מתפורר, העיר, כשכונה‬ ‫מבנים אשר מקיימים קשרי הדדיות ביניהם‬ ‫חברתית, מתחילה לסבול- אנשים שצריכים‬ ‫באמצעות פיתוח של דרכים ושטחים להולכי‬ ‫להיפגש, באמצעות פעילויות מרכזיות‬ ‫רגל, כמו כן, באחרון , שילוב של טיפולוגיות‬ ‫שמתדרדרות, אינם נפגשים עוד. רעיונות וכסף,‬ ‫מגורים שונות מבטיח שאנשים ממעמד סוציו‬ ‫שמן הדין היה שייפגשו, ואשר לעיתים קרובות‬ ‫אקונומי שונה יחיו בקרבה אחד לשני ויחלקו‬ ‫נפגשים בדרך מקרה במקום שבו יש חיוניות‬ ‫מרכזית, אינם נפגשים עוד. פערים נפתחים‬ ‫ברשתות החיים הציבוריים בעיר, והעיר אינה‬ ‫31‬ ‫מסוגלת לגשר עליהם. ללא לב חזק וכוללני נוטה‬ ‫‪UNSWORTH, R. "City living’ and sustainable‬‬ ‫העיר להפוך לאוסף של תחומי עניין מבודדים זה‬ ‫,‪development, The experience of a UK regional city‬‬ ‫מזה. היא מגמגמת ביצירת דבר מה גדול יותר‬ ‫-527 .‪Town Planning Review, vol. 78, no. 6, pp‬‬ ‫7002 ,747‬ ‫מבחינה חברתית, תרבותית וכלכלית מסכום כל‬‫51‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫היתרון במספר גבוה של שימושים בטווח‬ ‫41.‬ ‫מרחב אחד שיצור קהילה אחת מגוונת‬ ‫הקרוב. הצפי הוא שהדבר יעודד פיתוח מוטה‬ ‫כל הפרוייקטים הללו חולקים את התכונה‬ ‫תחבורה ציבורית, יפחית את השימוש במכונית‬ ‫המשותפת של קומפקטיות בין מרכיביהם‬ ‫הפרטית ועל כן יפחית את צריכת הדלק הכוללת‬ ‫ואינטנסיביות גבוהה בקרקע. הם מצריכים ניהול‬ ‫והפליטות. תקדים חי ונושם היא בעיר פורטלנד,‬ ‫נכון של משאבים, תכנון מדוקדק, ופיתוח‬ ‫אורגון. ההשקעה הנרחבת בתשתית לתחבורה‬ ‫קוהרנטי, לעיתים לאורך תקופות זמן‬ ‫%34 מהתושבים‬ ‫ציבורית גרמה לכך ש‬ ‫& ‪Gladstone‬‬ ‫‪Abbett‬‬ ‫מתמשכות.)6791‬ ‫ישתמשו בתחבורה ציבורית כמו אוטובוס ורכבת‬ ‫‪.(&Witherspoon‬‬ ‫קלה )2991 ,‪.(Girardet‬‬ ‫8.5 התערבות במבנים קיימים‬‫במחקר שנעשה ב- 9891 ע"י ‪Newman and‬‬ ‫בסביבה עירונית‬ ‫‪ Kenworthy‬הם לקחו מספר ערים מרכזיות‬ ‫עירוב שימושים הוא בעל תכונה‬ ‫סביב העולם ובדקו את צריכת הנפט לנפש‬ ‫אדפטיבית לסביבה הבנויה ויש לו את היכולת‬ ‫ומצאו תבנית עקבית לפיה ככל שהצפיפויות היו‬ ‫ליצור קשרים שעד עתה לא היו קיימים במרחב‬ ‫גבוהות יותר, כך הייתה צריכה של פחות דלק‬ ‫העירוני. יותר פרוייקטים של עירוב שימושים‬‫לנפש. המסקנה מהמחקר שלהם, הייתה לפיכך,‬ ‫לוקחים חלק בשיקום ומחזור של סטרוקטורות‬ ‫כי הפתרון להפחתת צריכת הדלק והפליטות‬ ‫ישנות. תוך ההכרה ההולכת וגוברת ביתרונות‬ ‫הוא הקידום של ערים קומפקטיות ותכנון מוטה‬ ‫. מלבד היתרונות‬ ‫של פעולות מסוג זה‬ ‫תחבורה ציבורית. ) 6991,‪.15(Breheny‬‬ ‫החברתיים, לשימוש חוזר במבנים יש יתרונות‬ ‫גרף המתאר את היחס בין צריכת הדלק לצפיפות:‬ ‫כלכליים לעומת בנייה חדשה ) 6791 , ‪& Abbett‬‬ ‫‪.(Gladstone &Witherspoon‬‬ ‫סכמות של עירוב שימושים יכולות להשתלב‬ ‫במערך שימושים קיים באמצעות תוספת בינוי‬ ‫על מבנה או אתר קיים וכך לקיים מערכת יחסים‬ ‫הדדית בין ישן לחדש ובמידת האפשר- ליצור‬ ‫מצב ביניים הדרגתי בו הישן מוסר בהדרגה,‬ ‫ובהתאם ליכולות הכלכליות. למרות‬ ‫שהטכנולוגיה של היום מאפשרת התערבות‬ ‫מסוג זה, ביטוי נוסף ויותר "עדין" הוא "אירוח"‬ ‫של עירוב שימושים במבנה או חלל קיים עם‬ ‫מעט מאוד שינוי פיזי או כלל לא . להתערבות‬ ‫מסוג זה יש יתרון כלכלי לעומת תוספת בינוי‬ ‫חדשה )6791 ,‪.(Procos‬‬ ‫קשר נוסף בין עירוב שימושים למערכות‬ ‫תחבורה ציבורית הוא היכולת ליצור מרכזים‬ ‫8.6 מערכות תחבורה יעילות ותכנון‬ ‫סמי-עירוניים בפרברים מבוססי הרכב הפרטי,‬ ‫מוטה תחבורה ציבורית‬ ‫תוך פיתוח תשתית למערכות תחבורה ציבורית,‬ ‫אחת הסיבות הנפוצות שבעטיין‬‫51‬ ‫מקדמים עירוב שימושים ושימוש קומפקטי‬ ‫‪Vreeker, R., "Sustainable Urban Develoopment: The‬‬‫,‪Case of Mixed and Compact Land Use", In: Vreeker‬‬ ‫בערים היא על מנת להפחית יוממות ועל כן‬‫‪R., Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009), Sustainable‬‬‫,‪Urban Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment‬‬‫‪Routledge, Abingdon-Oxon‬‬ ‫41‬ ‫-‪http://www.mfe.govt.nz/publications/urban/value‬‬ ‫‪( urban-design-summary-jun05/html/page7.html‬‬‫61‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫קיימות דוגמאות מעטות בעולם לתהליכים מסוג‬ ‫שמטרתן לקשור את הפרבר אל העיר. ברחבי‬ ‫זה, אך הם מתחילים להתרחש- בקליפורניה,‬ ‫הפרבר ישנם אזורים בהם לא קיימים שירותי‬ ‫מרכז קניות משנות ה- 06 הוחלף במרכז של‬ ‫תחבורה ציבורית כלל. במקומות אלו קיים‬ ‫עירוב שימושים ותחנה של תחבורה ציבורית‬ ‫הפוטנציאל להקים מערכות של רכבת קלה‬‫)6991, ‪.(Center of livable communities‬‬ ‫)חשמלית( בתקציב סביר. אך פתרון כזה הוא‬ ‫דוגמא אף יותר מרשימה נבנתה באדיסון‬ ‫חלקי בלבד . פתרון שיכול לעודד פיתוח הוא‬ ‫)‪ (Addison‬שבדאלאס בה עיר קצה קלאסית‬ ‫הפיכת התחנות לסמי-מרכזים של עירוב‬ ‫שהייתה מוקפת במגרשי חניה , כבישים מהירים‬ ‫שימושים ובנוסף יכול לעזור במימון עצמי של‬ ‫ודרכים מאספות הפכה למרכז עיר חדש עם‬ ‫התשתיות.‬ ‫שדרת עצים ומדרכות להולכי רגל ואזורי ישיבה‬ ‫מרכזים מסוג זה הוא פיתוח שחסר באזור‬‫ציבוריים ) ‪Livable places update‬‬ ‫71‬ ‫אלו, פיתוח של‬ ‫הפרבר. באמצעות מערכות‬ ‫7991 ,‪.(November‬‬ ‫שירותי תחבורה ציבורית הופך ריאלי וישים.‬ ‫‪ Addison center‬כוללת‬ ‫תוכנית האב של‬ ‫הדבר מבטיח כי הרבה מאוד שירותים מקומיים‬ ‫בניינים שחזיתותיהם פונות לרחוב, גני כיס,‬ ‫יוכלו לקבל הנכחה ולהבטיח קשרי תחבורה‬ ‫חללים ציבוריים פתוחים לאירועים עירוניים‬ ‫ישירים ו יעילים מהמיני-מרכז ים שבפרבר ליעדים‬ ‫ושילוב של בינוי מגוון בין ארבע קומות סביב‬ ‫נוספים בעיר כולה. בציריך לדוגמא מקדמים את‬ ‫חצרות סמי-פרטיות, הפיתוח החדש גם כולל‬ ‫הרחבת הרכבת הקלה ופיתוח של מרכזים‬‫רכבת קלה שהושלמה ב- 5002. ) ,‪Newman‬‬ ‫עירוניים סביב התחנות. באותו זמן, חלה ירידה‬ ‫0002 ,‪.(Kenworthy‬‬ ‫בשימוש במכונית בעוד שהשימוש בתחבורה‬ ‫הציבורית גדל למעל 005 נסיעות לאדם בשנה-‬ ‫8.7 עירוב שימושים כמודל דינמי‬ ‫61‬ ‫המספר הכי גבוה באירופה‬ ‫האיכות של המודל הדינמי באה לידי‬ ‫לדברי הכותבים, ‪,Kenworthy & Newman‬‬‫ביטוי במשמעויות שונות ל משתמשים שונים,‬ ‫רבים מהפרברים שאינם צפופים, לא צריכים‬‫בצורה איכותית: גישה חופשית להולכי רגל )ללא‬ ‫להיבנות מחדש, אלא יכולים לאמץ סטרוקטורה‬ ‫מכוניות( למגוון פעילויות וסביבה פיזית מגוונת.‬ ‫חדשה שאינה תלויה במכונית , במידה ויתממש‬ ‫לאדריכל זוהי ה"אורבאניות". תחושת מקום בה‬ ‫פיתוח של מיני מרכז כמוקד סמוך אליהם.‬ ‫מבנים בודדים מתייחסים לפיתוח הכולל.‬ ‫מרכזים אלו יעודדו פיתוח תשתית לשבילי‬ ‫למהנדס זוהי יצירת סטרוקטורה יעילה‬ ‫אופניים ויעודדו פיתוח של תחבורה ציבורית‬ ‫המשרתת את כל מרכיבי הפרוייקט. ליזם זוהי‬ ‫לשירותים מקומיים )כמו למשל הפעלת קו פנימי‬ ‫הזדמנות לסינרגיה עם כוחות השוק הנובעת‬ ‫של מיני-אוטובוסים(.‬‫מעירוב עשיר של שימושים התומכים אחד בשני‬ ‫ונמתחים לאורך תקופות שונות של אקטיביות.‬ ‫לשינוי התחבורתי יתרונות נוספים כיון שיש לו‬‫הדינמיות הזו נובעת מריכוז ומגוון, תצורה פיזית‬ ‫פוטנציאל להפוך את הרחובות לבטוחים יותר,‬ ‫עיצוב, סירקולציה פנימית וגישה חיצונית.‬ ‫בקנה מידה אנושי ומתאימים להליכה רגלית‬ ‫ונסיעה באופניים. כמו כן, במידה ופיתוח‬ ‫תחבורתי מסוג זה יתקיים בפרברים לצד אזורים‬ ‫של קניונים ומרכזי קניות, השימוש בשטחים‬‫71‬ ‫,‪Vreeker‬‬ ‫,.‪R‬‬ ‫‪"Sustainable‬‬ ‫‪Urban‬‬ ‫המיועדים לחנייה יפחת ויהיה ניתן לאט לאט‬‫‪Develoopment: The Case of Mixed and Compact‬‬‫,‪Land Use", In: Vreeker, R., Deankin, M., Curwell‬‬ ‫להחזיר את השטחים הללו לציבור.‬‫,.‪S‬‬ ‫,).‪(ed‬‬ ‫,)9002(‬ ‫‪Sustainable‬‬ ‫‪Urban‬‬‫,‪Development, Vol.3, The Toolkit for Assessment‬‬‫‪Routledge, Abingdon-Oxon‬‬ ‫נכון לשנת 0002 שנת הוצאת הספר.‬ ‫61‬‫71‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫דירות מגורים במרכזי ערים- בבניינים שעברו‬ ‫9. יתרונות של עירוב שימושים‬ ‫שימוש חוזר ובבלוקים חדשים, הן מרכיב מרכזי‬ ‫בפרק זה ננסה לבחון את מגוון היתרונות‬ ‫בשיפור החיות העירונית ובפיתוח בר קיימא‬ ‫התכנוניים של המודל לעירוב שימושים בעיר,‬ ‫)5002 ,‪. (Nathan and Urwin‬‬ ‫בהם ניתן למנות מתן אפשרות לתכנן עיר‬ ‫האינטגרציה בין שימושים שונים היא אחד‬ ‫קומפקטית ובקנה מידה אנושי תוך יצירת מגוון‬ ‫המרכיבים המאפיינים את המודל והכרחיים על‬ ‫)‪ (Livability‬העירונית.‬ ‫המשפר את החיות‬ ‫מנת ליצור מקומות חיים ועשירים. הצבת‬ ‫שימושים שונים במרחקים קצרים אחד מהשני‬ ‫1.9 העלאת איכות חיים ואורח חיים‬ ‫יוצרת אלטרנטיבות נוחות ונגישות להתניידות‬ ‫בריא‬ ‫כמו הליכה ברגל או רכיבה על אופניים.‬ ‫קווין לינץ מבאר בספרו, ‪"A Theory‬‬ ‫משמעות הדבר היא השפעה חיובית על צריכת‬ ‫"‪ ,of Good City Form‬את ההגדרה של איכות‬ ‫האנרגיה והזיהום המעלה את איכות החיים‬ ‫חיים בעיר המקבלת ביטויים שונים בכל עת.‬ ‫בעיר )0102 ,‪.(Unsworth‬‬ ‫בשנות ה- 08 נעשו מספר ניסיונות להגדיר סט‬ ‫2.9 התאמה ורגישות לסביבה קיימת‬ ‫עקרונות להדרכה והערכה של תכנון עירוני‬ ‫החיים של התושבים‬ ‫שיקדם את איכות‬ ‫פיתוח של עירוב שימושים מביא‬ ‫81‬ ‫)1891 ,‪ . (Lynch‬ניסיונות אלו חולקים הנחות‬ ‫לאהדת הציבור כתוצאה ממספר גורמים:‬ ‫בסיס דומות מאוד הנוגעות לערכים ויזואליים,‬ ‫ההתאמה לקנה המידה והאופי של הסביבה‬ ‫פונקציונאליים וסביבתיים של מקום ושל החוויה‬ ‫הקיימת, תכנון פיזי בעל נוכחות )לא תמיד(‬ ‫העירונית )6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫ושיתוף פעולה בין שירותים שונים. פיתוח של‬ ‫עירוב שימושים יכול לתפקד כגורם מוביל‬ ‫באופן בלתי נמנע, ערכים אלו חופפים‬‫לחיוניות במגוון ערים תחתיות ) ‪(downtown‬‬ ‫ומתערבבים אחד בשני ומשפיעים על הרכבים‬ ‫ובפרברים, באמצעות פעולות של "מילוי חללים"‬ ‫שונים של שימושים בדרכים מגוונות וברמה‬ ‫)‪ ( infill‬וריכוז של פונקציות עירוניות חסרות‬ ‫שונה. כמו כן, מידת התרומה של עירוב‬‫בעיר. לדוגמא בתי מלון, תיאטראות ו מסעדות.‬ ‫השימושים לאיכות החיים משתנה תמידית‬‫)6791 ,‪.(Witherspoon, Abbett, Gladstone‬‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫3.9 תפקוד 42 שעות ביממה‬ ‫אחד מהטרנדים החלוציים של המודל הוא‬ ‫פיתוח המשלב "חיים- עבודה". מגמה זו החלה‬ ‫על פי גיין גייקובס, במקרה והמרחב‬ ‫בשנות ה-08 כאשר מפעלים רבים ובתי מלאכה‬ ‫הציבורי מוקף בשימושים מסוג אחד, הדבר‬ ‫שינוי את ייעודם והפכו לשכונות מגורים‬ ‫ישפיע על השימוש בזמן מסוים ביום. שילוב‬ ‫המשלבות פונקציות ציבוריות 91.‬ ‫מגורים יחד עם פונקציות משלימות ייצור מגוון‬ ‫שימושים ואף יכול להרחיב את הפעילות‬ ‫עדיפות לפיתוח אתרים ושימוש חוזר בבניינים‬ ‫במציאות היומיומית במהלך שעות היום והלילה.‬ ‫תוך דגש על פיתוח מודל המערב שימושים,‬ ‫) )1691( 8002 , ‪.(Jacobs‬‬ ‫בעיקר סביב מוקדי תחבורה ציבורית והעלאת‬ ‫הצפיפות, משפרים את איכות העיר והחיים‬ ‫ראולי בוחנת במאמרה את מימד הזמן של‬ ‫האורבאניים.‬ ‫הפרויקט בהקשר העירוני. לטענתה, למימד‬ ‫הזמן יש חשיבות גדולה בעירוב של פעילויות‬ ‫81‬ ‫‪Lynch, Kevin, A Theory of Good City‬‬ ‫ושימושי קרקע. פיתוח לעירוב שימושים מפורש‬ ‫‪Form, MIT Press, Cambridge MA and‬‬ ‫בדרך כלל כשילוב של שימושים המאכלסים‬ ‫1891 ‪London‬‬ ‫91‬ ‫חלקים נפרדים בבניין או בלוק, כתוצאה אנשים‬ ‫‪http://www.nahb.org/fileUpload_details.aspx?cont‬‬ ‫91273=‪entID‬‬‫81‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫4.9 נגישות וחשיפה עירונית‬ ‫באים והולכים מסיבות שונות ובזמנים שונים. אך‬ ‫לעיתים, בבניין מסוים החללים חולקים‬ ‫עירית סולסי ודרור גרשון, אדריכלים‬ ‫.‬ ‫ומאכלסים מספר רחב יותר של פעילויות‬ ‫אורבאניים, כותבים במאמרם על אחד‬ ‫לדוגמא, פעוטון שפעיל בשעות הבוקר יכול‬ ‫מהיתרונות של מודל עירוב שימושים ששם דגש‬ ‫בשעות אחר הצהריים להפוך למקום מפגש‬ ‫בנגישות ובחשיפתו של הפרויקט אל הקונטקסט‬ ‫שקט לזוגות ובשעות הערב לשמש כחלל‬ ‫העירוני. ישנה חשיבות בהתייחסות התכנון‬ ‫לשיעורי אירובי.‬ ‫לשיתוף החזיתות ובחשיפתן לרחוב ועל ידי כך‬ ‫02‬ ‫מעודדים את השימוש בפונקציות ציבוריות,‬ ‫דיאגראמו ת תפקוד לאורך שעות היום:‬ ‫וגורמים לאוריינטציה ונגישות עירונית.‬ ‫הכותבים מעלים יתרון נוסף של המודל והוא‬ ‫מגוון אפשרויות להגיע ממקום אחד לאחר.‬ ‫הדבר יוצר סביבת שוטטות מעניינת לתנועת‬ ‫הולכי רגל בעיר. בשל העובדה שמודל זה מוטה‬ ‫ומכוון תחבורה, קיימות מספר אפשרויות‬ ‫להתניידות במערך העירוני. ההגעה ברכב,‬ ‫ברגל, באופניים, או בתחבורה ציבורית בקרבת‬ ‫מקום גורמת לאנשים רבים יותר להשתמש‬ ‫בשירותים העירוניים. כאשר מתכננים פרויקט‬ ‫שיתוף חלל מסוג זה מצריך ניהול מתאים‬ ‫גדול ובודאי "מגה-פרוייקט" קיימת נטייה גדולה‬ ‫ומאפשר קיום פעילויות שמפאת עלויות השכרה‬ ‫של צוות התכנון ובעיקר יועצי התנועה והיזמים‬ ‫יקרות לא היו יכולות לה תממש בחלל לבדן. רווח‬ ‫לנסות לחסוך בכמות הרחובות. החיסכון בכמות‬ ‫נוסף שמודל זה מאפשר הוא העשרה של החיים‬ ‫רחובות מוביל לרחובות רחבים יותר עם תנועה‬ ‫החברתיים בתוך הקהילה.‬ ‫כבדה, מהירה, רעשנית, מסוכנת להולכי הרגל‬ ‫וכמובן לא נעימה , מוביל לכך שאנשים לא‬ ‫ראולי מסבירה את ההשלכות הכלכליות‬ ‫מסתובבים ברגל, המסחר מפסיד ותחושת‬ ‫והתכנוניות של פרויקט מסוג זה. המחירים‬ ‫הביטחון יורדת 12.‬ ‫הגבוהים של בנייני מסחר חדשים יוצרים מצב בו‬ ‫רק הארגונים הרווחיים ביותר יכולים להרשות‬ ‫לעצמם לאכלס נכסים אלו. אך מדובר בנוסחה‬ ‫5.9 היבטים תחבורתיים‬ ‫.‬ ‫שנוטה לקבל שינויים ולהתפתח בהדרגה‬ ‫תהליכים של תתי חלוקות והשכרה ומגוון עשיר‬‫,‬ ‫על פי הממצאים במאמרה של ראולי‬ ‫של פעילויות, אוכלוסייה ואורח חיים מקומי‬ ‫אחד הגורמים המשמעותיים בבחירה של אנשים‬ ‫עתידים לקבל ביטוי. השימושים המאכלסים את‬ ‫אם לגור בעיר או בפרבר הוא עלויות נסיעה‬ ‫החלל הם ברי שינוי וכך גם החלל עצמו יכול‬‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫וצורך בהקטנת היוממות‬ ‫לעבור שיפוץ/חידוש על מנת להתאים לתנאים‬ ‫ממצאים אלו ממחישים את הצורך בתכנון מכוון‬ ‫,‪.(Rowley‬‬ ‫)6991‬ ‫החדשים‬ ‫תחבורה ציבורית ובפיתוח תשתיות תחבורה‬ ‫יעילות אשר יקטינו את היוממות. הלן וואקר‬ ‫כותבת במאמרה על הקשר בין שימושי קרקע,‬ ‫סביבה ותחבורה אשר נדון במגמות מדיניות‬ ‫02‬ ‫,‪Abbett‬‬ ‫,.‪J.P‬‬ ‫,‪Gladstone‬‬ ‫,.‪R.M‬‬ ‫‪Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use‬‬ ‫,‪Developments: New Ways of Land Use‬‬‫12‬ ‫- ‪www.iritdror.co.il/articles/20080414.doc‬‬ ‫‪ULI-the Urban Land Institute., Washington‬‬‫91‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫העירוניים המגוונים שומרים על סביבה חיה 42‬ ‫הערים בשנים האחרונות. כאשר מגורים קרובים‬ ‫שעות ביממה22.‬ ‫למקום העבודה, הפנאי מוסדות החינוך‬ ‫ושירותים אחרים יומיומיים יש לכך פוטנציאל‬ ‫לפונקציות מולטי-תפקודיות ומאפשרים לחוות‬ ‫7.9 "שינויים חברתיים"- קהילתיות‬ ‫את העיר ברגל או באופניים מאשר להסתמך על‬ ‫והפחתה בפשיעה‬ ‫הרכב הפרטי. מודל זה ממחיש את החשיבות‬ ‫של הסביבה העירונית בחיי היומיום של‬ ‫אזורים שונים בעיר מאופיינים‬ ‫המשתמשים ומאפשרים לתפוס את המרחב‬ ‫בהתנהגות אנטי- סוציאליסטית, אחוז פשיעה‬ ‫7991 ,‪.(Walker‬‬ ‫בקנה מידה אנושי )‬ ‫גבוה ונמדדת מתיחות גבוהה בקרב המבקרים‬ ‫פיתוח של עירוב שימושים תומכים ומקדמים את‬‫באזורים אלו. פטרסון במאמרה, "פשיעה ופיתוח‬ ‫השימוש בתחבורה ציבורית כיון שהיא מפזרת‬ ‫עירוב שימושים", טוענת שלשימושים השונים‬ ‫את הניידות לאורך היום ולא מעודד שימוש‬ ‫באזור מסוים יש השפעה מזערית ברמת‬ ‫בשיא הפעילות - בבקרים או בשעות הערב.‬‫הפשיעה הכוללת מתוך ההנחה שפשיעה עלולה‬ ‫)6791 ,‪.(Witherspoon, Abbett, Gladstone‬‬ ‫להתרחש בכל מקום. אך לתכנון הסביבה‬‫האורבאנית יש השפעה בפוטנציאל של הפשיעה‬ ‫6.9 הקטנת הזיהום- שיפור תפקודים‬ ‫להתרחש. גורמים אחרים כמו סגנון התכנון‬ ‫סביבתיים‬ ‫ומדיניות סוגי השימושים במקום יכול להוות‬ ‫הבדל דרמטי בהפחתת אחוזי הפשיעה.‬ ‫בימים אלו מקיימים ויכוחים על כך‬ ‫מחקרים בארה"ב גילו שרמת האלימות נמוכה‬ ‫שבעיר בכללותה ובשכונותיה, פיתוח מודל‬ ‫יותר באזורים בהם יש שימושם שונים. מחקרים‬ ‫עירוב שימושים יכול לקדם קיימות תוך הכרה‬ ‫אחרים דיווחו שמקומות אלה בטוחים יותר‬ ‫בפשרות והתאמות לסביבה הקיימת שיש לקחת‬ ‫הודות למספר רב יותר של משקיפים לאורך‬ ‫בחשבון. ישנה חשיבות ראשונה במעלה לנושא‬‫שעות היום והלילה ) ,‪Roberts, Loyd- Jones‬‬ ‫הקיימות כאשר כל הגורמים הרלוונטיים נלקחים‬ ‫7991(.‬ ‫בחשבון. אפשר לראות במבנים בודדים‬ ‫ובבלוקים עירוניים המשלבים שימושים שונים‬‫בספר ‪, Sustainable Urban Development‬‬ ‫שנושא הקיימות מפותח במידה מועטה‬ ‫רון וריקר מתייחס למחקרים רבים שבדקו את‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫מערכת היחסים בין צורה מרחבית וניידות. הם‬‫באופן בו הם‬ ‫חקרו את מערכות היחסים‬ ‫ראולי כותבת שיש לתכנן בפרויקטים חדשים‬ ‫משפיעים על מספר האנשים במרחב. ממצאי‬ ‫ובמבנים קיימים מתוך תפיסת הקיימות‬ ‫המחקר גילו כי נוכחות אנשים המאכלסים‬ ‫והפחתת צריכת האנרגיה. העלאת הצפיפות‬ ‫מרחב מסוים למשך מספר רב יותר של שעות‬ ‫במודל המערב שימושים מפחית את האנרגיה‬ ‫הובילה לתוצאה של העלאה ב"פיקוח הטבעי"‬ ‫הנובעת מצריכה יומיומית. השענות על אמצעי‬ ‫המתייחס להפחתה בפשיעה.‬ ‫תחבורה ציבוריים, אופניים והליכה רגלית‬ ‫מפחיתה את צריכת הדלק. ישנה חשיבות‬ ‫המחקרים דנו בשאלה אם הפחד מפשיעה‬ ‫בשילובם של פונקציות, במיוחד במרכזי ערים‬‫יופחת כאשר מרכזי הערים לא יהיו יותר נטושים‬ ‫צפופים, אשר לא רק שומרים את ערך משאב‬ ‫בשעות הערב וכך אנשים ירגישו פחות‬ ‫הקרקע אלא גם משפרים את היעילות‬ ‫פגיעים/חשופים במצבים אלו. הדוגלים בכוח‬ ‫האנרגטית של המבנה כיון שהמרכיבים‬ ‫ה"פיקוח הטבעי" מניחים כי התערבות אישית‬ ‫22‬‫233/‪http://www.buildings.com/ArticleDetails/tabid‬‬ ‫‪1/ArticleID/9004/Default.aspx‬‬‫02‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫הציבורי והפחתת אחוזי הפשיעה בעיר.‬ ‫של המבקרים, כמו למשל לשאול שאלות,‬ ‫)7991 ,‪.(Walker‬‬ ‫לאתגר, ולכל הפחות לדווח, יפחיתו את אחוזי‬ ‫הפשיעה ) 5991, ‪ .23(Sucher‬אך האם אנשים‬‫01.9 הגדלת שטחים ציבוריים פתוחים‬ ‫היום מוכנים להפסיק לתפקד כצופים פאסיביים‬ ‫כיום, מתנהלים דיונים בהולנד על‬ ‫ולקחת חלק פעיל המעורב במצב?‬‫המונח "שימוש קרקע מולטי- פונקציונאלי". מונח‬ ‫מחקרים אחרים בוחנים את הקשר בין העיר‬ ‫זה יכול להיות מוסבר כתופעה ניסיונית- זמנית‬ ‫ופשיעה במרכזי ערים. הם מראים כי מרכזים‬ ‫ולהיחקר בפרספקטיבה כלכלית-מרחבית. גישה‬ ‫בעלי ריכוז של מוקדי בילוי ועסקים נמצאים‬ ‫נוספת מבארת את המונח כקונספט תכנוני‬ ‫לעיתים קרובות בתדירות גבוהה של פשיעה‬ ‫השואף לשילוב תמציתי ומרוכז של פונקציות‬ ‫וחוסר סדר במרחב האורבאני. ריכוז של עסקים‬ ‫סוציו-אקונומיות באותו אזור, על מנת לשמור על‬ ‫המספקים בידור לילי והיעדר כל סוג של פעילות‬‫מרחב יקר ולגייס את הסינרגיה לטובת הכלכלה.‬ ‫אחרת בעלת מוקד משיכה, מובילה לפחד מפני‬‫במחוזות המאופיינים בצפיפות גבוהה כמו הולנד‬ ‫פשיעה. על פי דעת המתכננים, המפתח למרחב‬ ‫ובאזורים מטרופולינים אחרים בעולם, אנו עדים‬ ‫בטוח יותר הוא כזה שיש לו חסינות כלכלית.‬ ‫לשינוי בגישה הנמצאת במגמת פיתוח של‬ ‫הוא נמצא בשימוש לאורך כל שעות היום -‬ ‫מודלים משולבים ותהליכים של "שימושי קרקע‬ ‫משעות היום עד לערב ולשעות הלילה‬ ‫מולטי- פונקציונאליים" , בגבולות גיאוגרפיים‬ ‫המאוחרות.) 9002 ,‪( Vreeker‬‬ ‫מוגדרים. אלו מהווים קונספט יעיל לשמירת‬ ‫בנוסף, תכנון המשלב מגורים יחד עם פונקציות‬‫המרחב, לא רק באמצעות החלוקה הזמנית של‬ ‫ציבוריות יוצר סיטואציה בה קיימים "משקיפים‬ ‫פונקציות במהלך היום )עירוב זמני( אלא בעיקר‬ ‫טבעיים" על המרחב הציבורי. בדרך זו הביטחון‬ ‫באמצעות החיפוש אחר קומבינציה ורטיקאלית‬ ‫של המקום נוצר כתוצאה מ שליטה א- פורמלית.‬‫של הפונקציות ) ‪construction in multi-layer‬‬ ‫)7991 ,‪ (Roberts, Loyd- Jones‬וגורמים‬ ‫‪.(constellations‬‬ ‫לעוברים להר גיש בטוחים יותר מאשר במודלים‬ ‫) 4002, ‪(Rodenburg, Nijkamp‬‬ ‫המשלבים רק פונקציות ציבוריות.‬ ‫לטענתנו, מודל עירוב שימושים אינו שם לו‬ ‫יש לציין כי בשנים האחרונות , קבוצות שונות‬ ‫למטרה להגדיל את השטחים הפתוחים בעיר‬ ‫מנסות לקדם את נושא הפשיעה בעיר ולהעמידו‬ ‫ולתכנן את הסביבה דרך העקרונות של המרחב‬ ‫על סדר היום של המתכננים. פמיניסטיות‬‫הפתוח, כפי שה "אורבניזם הנופי " שואף לתכנן.‬ ‫מתווכחות על כך שעירוב שימושים מגוון‬ ‫אלא עיקרון הגדלת השטחים הפתוחים מתקיים‬ ‫ואינטגרטיבי יכול לקדם שוויון הזדמנויות ויש לו‬ ‫במודל ע.ש בדרך עקיפה. החיפוש אחר‬ ‫פוטנציאל להפחית את המידה הצפויה או‬ ‫עקרונות המגדילים את הצפיפות בעיר וניסיונות‬ ‫המדודה של הטרדה או פגיעה.‬ ‫המשלבים שימושים שונים בהעמדה‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬‫ורטיקאלית, הם אלה שבסופו של דבר משאירים‬ ‫ומגדילים את השטחים הפתוחים בעיר ובכך‬ ‫בשל סיבות אלה הנידונו לעיל, מודל עירוב‬ ‫עם זאת העמדה‬ ‫מעלים את איכות החיים.‬ ‫שימושים יכול להחיות אזורים שונים בעיר ויש לו‬ ‫ורטיקאלית אינה מבטיחה שימור של שטחים‬ ‫תפקיד חשוב בהגברת תחושת הביטחון במרחב‬ ‫פתוחים בעיר ועל המתכננים לדאוג לניהול נכון‬ ‫ושמירה עליהם.‬ ‫32‬ ‫,.‪RODENBURG, C. A. & NIJKAMP, P‬‬ ‫‪"Multifunctional Land Use in the City: A‬‬ ‫,‪Typological Overview", Built Environment‬‬ ‫4002 ,882-472 .‪Vol. 30, no. 4, pp‬‬‫12‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫נעשית פעילות הכוללת חומרים מסוכנים אינה‬ ‫01. אתגרים‬ ‫מורגשת בהכרח בחיי היום יום ולא בהכרח‬ ‫יחד עם היתרונות התכנוניים הגלומים‬ ‫פוגעת באיכות החיים. אולם באם תתרחש‬ ‫בעירוב השימושים, יש לקחת בחשבון כי אם‬ ‫קטסטרופה או באם יתרחש אירוע חומרים‬ ‫עירוב השימושים לא יעשה בצורה מושכלת הוא‬ ‫מסוכנים עלול להיווצר סיכון לחיי אדם .‬ ‫עשוי לפגוע באיכות החיים בעיר, בכלכליות של‬ ‫שימושים בעלי השפעה סביבתית ופגיעה בערכי‬ ‫מפגעים חזותיים- קירבה של מגורים ושימושים‬ ‫נדל"ן ואף לחשוף את האוכלוסייה לסיכונים.‬ ‫רגישים לבתי אוכל, מרכולים וכו ובעיקר‬ ‫בחלק זה נבחן את האתגרים העומדים בפני‬ ‫לאזורים האחוריים שלהם בהם מתבצעת‬ ‫מתכנני מודל עירוב שימושים.‬ ‫אחסנה או פינוי זבל וכיוצא בזה, עשויה להוביל‬ ‫למפגעים חזותיים .‬ ‫42‬ ‫1.01 קונפליקטים בין שימושים‬ ‫2.01 כלכליות ורווחיות-תשואה לגודל‬ ‫אחד האתגרים העומדים בפני מתכננים‬ ‫ראולי מתייחסת במאמרה על נושא‬ ‫המשלבים שימושים שונים בקרבה אחד לשני‬ ‫הכלכליות של פרויקט המערב שמושים. יזמים‬ ‫הוא ליצור סגרגציה בין שימושים סותרים‬ ‫שואפים לפתח נכסים בעלי ערך מקסימאלי,‬ ‫העלולים להביא למפגע פיסי או חזותי. ננסה‬ ‫במינימום סיכון ובמקסימום נוחות, ושמים דגש‬ ‫לסקור את המפגעים והקונפליקטים האפשריים‬‫)‪ (exchange value‬של‬ ‫על ערך החליפי‬ ‫בתכנון המודל:‬ ‫הפיתוח. משקיעים בסקטור המסחרי מפתחים‬ ‫אסטרטגיות להתמקצעות גבוהה בעקבות‬ ‫הסיכונים בהשקעה של הפיתוח. חברות שונות‬ ‫קירבה של שימושים רגישים‬ ‫איכות אוויר-‬ ‫מתמחות בעסקים, קמעונות, חנויות ומשרדים.‬ ‫לתעשייה, תחנות תדלוק וכבישים או תכנון לא‬ ‫נכון של כל אלה יכול להוביל לחשיפת אוכלוסיה‬ ‫באופן דומה, שוק ההשקעות מחולק לתתי‬ ‫לאיכות אוויר ירודה .‬ ‫שווקים ומשקיעים בוחנים לא רק את‬ ‫הפרופורציה של קרנות ההשקעה ברכוש אלא‬ ‫גם את אחוז הרלוונטיות לסקטורים שונים.‬ ‫ריח- קירבה של מגורים או שימושים רגישים‬ ‫מגמות אלו פועלות בניגוד לפיתוח של עירוב‬ ‫לבתי אוכל ובעיקר לארובות האוורור והמנדפים‬‫שימושים. )6991 ,‪ .(Rowley‬ישנה ביקורת על‬ ‫של בתי האוכל עשויות להוביל למפגעי ריח .‬ ‫אותם מפתחי-רכוש, הנוגעת לנטייתם הברורה‬‫והממוקדת ברווח קצר-מועד. ) 5991 ,‪.(Rogers‬‬ ‫בנוסף, בנת מפרט את חסרונותיהם של נכסים‬ ‫רעש- קירבה של מגורים ושימושים רגישים אל‬ ‫קיימים המערבים שימושים ככל הנוגע‬ ‫מוקדי פעילות מסחרית, אזורי תעשייה, אולמות‬ ‫להשקעה52: ) 1( האתרים ממוקמים בדרך כלל‬ ‫שימחה, פאבים, ואף מקומות מהן מפונה‬ ‫2( שטח‬ ‫באזורים משניים או פחות מכך; )‬ ‫פסולת בשעות בלתי סבירות עשויה להוביל‬ ‫הפרויקט קטן מידי ) 3( הם מאוכלסים בעסקים‬ ‫למפגעי רעש בלתי סבירים .‬ ‫קטנים שלא נוטים להיחשב כהשקעה טובה;‬ ‫חומרים מסוכנים- קירבה של שימושים רגישים‬‫52‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫אל מפעלים או עסקים בהם מאוחסנים או‬‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬ ‫42‬‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬ ‫‪http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/735/406.h‬‬ ‫.‪tml‬‬‫22‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫מגורים ולעסקים; ) 5( כאשר בניינים מאכלסים‬ ‫)4( מספר שימושים המאכלסים חלל אחד‬ ‫דיירים בעלי אמות מידה פיננסיות שונות, הדייר‬ ‫מחייבים הוצאות ניהול גבוהות יותר; ) 5( בניינים‬ ‫במעמד סוציו אקונומי נמוך מוריד את הערך של‬ ‫של עירוב שימושים הם פחות גמישים מאשר‬ ‫אלו בעלי מעמד סוציו אקונומי גבוה.‬ ‫בניינים בעלי שימוש אחד; ) 6( מגורים מוסיפים‬ ‫)6( משקיעים מעדיפים עסקאות "נקיות‬ ‫אילוצים עתידיים כיון שימנעו את יכולת הגדילה‬ ‫ומאורגנות" ואינם מעוניינים להשקיע בפרויקט‬ ‫של הנכס; ) 7( אין עדיין מנגנון מוכח המספק‬ ‫שיכול להיות פחות אטרקטיבי להשקעות‬ ‫מידע לגבי סוג זה של פיתוח. ) 8791,‪.(Bennett‬‬ ‫עתידיות )2991,‪.(Hillman‬‬ ‫בנוסף, עירוב שימושים עשוי להצריך הטלת‬ ‫לסיכום, נכסים של עירוב שימושים נתפסים ע"י‬ ‫מגבלות הן על שימושים יצרניים שונים )כגון‬ ‫המשקיעים כפחות אטרקטיביים לעומת נכסים‬ ‫הגבלה על סוגי חומרים, שעות פעילות וכיוצא‬‫של שימוש בודד שמכניסים רווחים גבוהים יותר.‬ ‫בזה( והן על שימושים אחרים )כגון ברצועות‬‫העובדה ששוק הביקוש של נכסי עירוב שימושים‬ ‫הפרדה רחבות, מרחקי ביטחון וכדומה(.‬ ‫קטן יותר מאשר שימושים בודדים, רק מחזקת‬ ‫למגבלות אלה עשויות להיות השלכות כלכליות‬ ‫את הזלזול בפיתוח של עירוב שימושים ומאטה‬ ‫משמעותיות הן על השימושים עצמם והן על‬ ‫את קצב השפעתו על העיר כולה.‬ ‫ערכי הקרקע סביב 62.‬ ‫3.01 חוסר שביעות רצון‬ ‫פיתוחים חדשים של סכמות עירוב שימושים לא‬ ‫בהכרח ינחלו כישלון בהחזר ההשקעה. למרות‬ ‫נשאלת השאלה האם מודל עירוב‬ ‫שהדבר אפשרי, ובמקרה כזה ראולי ממליצה על‬ ‫שימושים משקף את סגנון החיים היום ואת‬ ‫השקעה פיננסית מצד הממשלה שתהיה‬ ‫שאיפותיהם של האנשים?‬ ‫הכרחית על מנת לגשר על הפער, אך עדיין הן‬ ‫גו פורד דן במאמרו על השלכות החיים בעיר‬ ‫לא מנפיקות את התמורה הכי טובה.‬ ‫קומפקטית. לטענתו , עירוב שימושים נקשר‬ ‫ישנם גורמים הפועלים בניגוד לפיתוח של עירוב‬ ‫לעיתים עם מדיניות של הגברת העירוניות.‬ ‫שימושים: 72 ) 1( בפיתוחים בעלי קנה מידה גדול‬ ‫בסקר לאומי בארה"ב )9002( שנערך בקרב‬ ‫קיימת דאגה הנוגעת להשפעה ולתוספת‬ ‫התושבים הגרים בשכונות שעברו מדיניות של‬ ‫ההשקעה כספית במערכות תנועה נפרדות‬ ‫חיזוק העירוניות , לא נמצאו לעיתים קרובות‬ ‫)מדרגות ומעליות( למגורים ולמסחר; ) 2( תקנות‬ ‫יתרונות, לרבות יחסי שכנות ולכידות סוציאלית.‬ ‫3( חברות‬ ‫אש הופכות להיות נוקשות יותר; )‬ ‫אלא דווקא היו ביטויים של חוסר שביעות רצון‬ ‫גדולות מעוניינות להנכיח עצמם על חזיתות‬ ‫ממצבים של התקהלות יתר, חילוקי דעות‬ ‫הבניינים באמצעות תמונות גדולות וקיים חשש‬ ‫הנוגעות לחניה, תנועה מרובה ורעש שנוצר‬ ‫4( חוזי‬ ‫שהדיירים האחרים יפעלו כנגד כך; )‬ ‫כתוצאה ממסחר ותרבות לילה הממוקמים לצד‬ ‫שכירות נוטים להסתיים בזמנים שונים לדירות‬‫& ‪(Williams, 1999,Roberts‬‬ ‫מגורים.‬ ‫)7002 ,‪Gornostaeva‬‬ ‫62‬ ‫בנוסף, פורד טוען כי לא נשאר מקום בעיר‬ ‫‪http://www.nrg.co.il/online/1/ART1/735/406.h‬‬ ‫צפופה וקומפקטית למשפחות וילדים, בייחוד‬ ‫‪tml‬‬ ‫במרכזי ערים. את טענה זו ממהר להסביר‬‫מגורים למשפחות‬ ‫שהדבר נוצר בשל העדר‬ ‫72‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬‫צעירות ומחסור במבני חינוך . ברבים ממרכזי‬ ‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬ ‫האזורים האורבאניים, מעלים ספקות על האופן‬ ‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬‫בו פרקטיקת עירוב שימושים מבטא ת קיימות‬ ‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬‫32‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫חיזוק" למודל עירוב שימושים כדי להעביר את‬ ‫סוציאלית. ,‪(Silverman, 2005; Unsworth‬‬ ‫האיכויות הפר בריות לעיר. אחד מהם הוא‬ ‫)7002‬‫ה"אורבניזם הנופי" ) ‪(Landscape Urbanism‬‬ ‫חוסר שביעות נוסף שיכול לגרום מודל המערב‬ ‫שהזכרנו קודם לכן, המארגן את המרחב על פי‬ ‫שימושים הוא חווית העירונית המשפיעה באופן‬ ‫איכויות השטחים הפתוחים וממזער את‬ ‫אחר על קבוצות שונות באוכלוסיה בהתאם‬ ‫ההגמוניה של הניו- אורבניזם ומתן אפשרויות‬ ‫לגיל, מגזר, מין ומצב משפחתי ואקונומי‬ ‫לתכנון מבני מגורים עם גינות פרטיות בהעמדה‬ ‫)0891 ,‪" .(Jarvis‬לגור מעל החנות" יכול‬ ‫ורטיקאלית.‬ ‫להתאים לאנשים מסוימים, במצבים מסוימים‬ ‫ואילו אחרים יראו את זה כסידור מאוד לא נוח.‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫11. גישות שונות לעירוב‬ ‫שימושים ברמת העיר‬ ‫מודל עירוב שימושים נוצר כתגובה למודל‬ ‫הפרברי וכחלק ממדיניות חיזוק הערים. נשאלת‬‫1.11 השפעת הסטרוקטורה העירונית‬ ‫השאלה האם הצליח מודל זה ליצור העדפה‬ ‫לסטרוקטורה של העיר תפקיד מכריע על‬ ‫והפך למודל נחשק בקרב האוכלוסייה?‬ ‫אופי ואיכות החיים בעיר והיא מורכבת ממספר‬ ‫ראולי דנה על כך במאמרה בהציגה את המודל‬ ‫מאפיינים: גרעין, צפיפות וחדירות. אלו נובעים‬ ‫הפרברי כמודל מעודכן ועכשווי בימינו. אחד‬ ‫מתפרוסת הכבישים, הרחובות והשבילים.‬ ‫המכשולים של מודל ע.ש הוא הפופולאריות של‬ ‫)6991 ,‪ .(Rowley‬לסטרוקטורה השפעה רבה‬ ‫המודל הפר ברי. למרות כל המאמצים של קידום‬ ‫על אופן הפיתוח של מודל עירוב שימושים.‬ ‫מודל העיר הקומפקטית, עדיין יש מספר לא‬ ‫ננסה לבחון בחלק זה את הקשר בין עירוב‬ ‫מבוטל באוכלוסיה שמעדיפים לעבור מהעיר‬ ‫שימושים לסטרוקטורה והשפעותיה של‬ ‫ברגע שיוכלו. גרייסון ויואנג מחזקים טענה זו‬ ‫האחרונה על המודל.‬ ‫וכותבים ש"החיים העירוניים נמצאים תחת‬ ‫פרדוקס. אנשים מתקהלים בעיר כתגובה‬ ‫ערים היסטוריות נבנו בדרך כלל סביב גרעין‬ ‫לאפשרויות המוצעות להם, וכשעושים זאת, הם‬ ‫"סגור", בעל היררכיה מובהקת כאשר המקום‬ ‫נפגשים עם אותם חוויות שהתרחקו מהם‬ ‫בעל החשיבות הגדולה ממוקם במרכז העיר,‬ ‫מלכתחילה".. )4991 ,‪.(Grayson & Young‬‬‫בדרך כלל מוסדות דת, והעיר מתפזרת בהדרגה‬ ‫ביחס לאותו מקום מרכזי. חלק מהכותבים‬ ‫ישנם ביקורות נוספות על כך שהמתכננים‬ ‫מקשרים את המונח "חיות עירונית", המאופיין‬ ‫לאופן שבו‬ ‫מנסים ל"חנך" את האוכלוסייה‬ ‫במודל ע.ש, ללב המסורתי או לעיר מרכזנית.‬ ‫אפשר ליהנות מהחוויה העירונית . וביקורת‬ ‫ישנה דאגה סביב נושא זה כיון שאזורים‬ ‫נוספת היא העובדה שרוב האנשים מעדיפים‬ ‫אורבאניים רבים תלויים במרכזיהם ואם מרכזים‬ ‫לבקר בעיר כאורחים מאשר לגור בה.‬ ‫אלו ידעכו אי פעם אזיי כך גם הטווח האורבאני‬ ‫בעלי משפחות וילדים מעדיפים עדיין לגור‬ ‫המקושר אליהם.‬ ‫באזורים שקטים, בבית עם גינה, ומידה מסוימת‬ ‫לחיות תחת הפרדה בין החיים הציבוריים‬ ‫לפרטיים ולהיות בקשר ישיר עם הטבע.‬ ‫בסופו של יום, לטענתה של ראולי, כל אלה‬ ‫משפיעים על בחירת סביבת המגורים של האדם‬ ‫אם הוא יכול להרשות לעצמו לעבור לעיר‬ ‫מבחינה כלכלית ואם העיר תספק את איכות‬ ‫החיים שהתרגלו אליו בפר בר. לראייתינו, יש‬ ‫מודלים נוספים היום שמצטרפים כ"שחקני‬‫42‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫82‬ ‫יכולים להתהוות מספר גרעינים בו זמנית.‬ ‫סכמה של עיר מרכזנית:‬‫)6791 ,‪. (Witherspoon, Abbett, Gladstone‬‬ ‫יש לציין כי הדבר מצריך הכוונה מדויקת של‬ ‫מדיניות וניהול בשל העובדה שגרעינים אלו‬ ‫יכולים להחליש אחד את השני, לפזר יתר על‬‫,‬ ‫המידה את האוכלוסייה במקומות רבים מידי‬ ‫להקטין את מידת האינטנסיביות הרצויה ולהאיר‬ ‫בפעילויות בשעות שאינן רצויות.‬ ‫2.11 עקרון רשתות מרחביות‬‫עקרון זה מציע שכבות עירוניות מגוונות‬ ‫המנהלות מערכות יחסים בו זמנית ללא‬ ‫כתגובה לעיר מרכזנית תכננו מערכות חדשות‬ ‫היררכיה מובהקת. במערכת הרשתות, ישנה‬ ‫שהוכנסו ל ערים קיימות בדמות של מספר‬ ‫חשיבות רבה בחיבורים ובצמתים בין אותם‬ ‫גרעינים מפוזרים בעיר. אלו יוצרים בניהם‬ ‫שכבות משום שהם מחזיקים את המערכת‬ ‫מערכת קשרים עירונית בעלת מספר שכבות‬ ‫העירונית כולה כשלמה ומחוברת.‬ ‫הממוקמות בו זמנית בחוסר היררכיה. נקיטת‬ ‫מקורמק שהגדיר את תפיסת הרשת המרחבית‬ ‫אסטרטגיה זו מפחיתה את התלות במרכז‬ ‫מתייחס במאמרו לא רק לחילופי סחורות אלא‬ ‫עירוני אחד ומאפשרת לעיר להתרחב ללא‬ ‫התלויה ברשת‬ ‫גם לתקשורת בין אנשים‬ ‫הגבלה. נרחיב על עקרון הרשתות בהמשך.‬ ‫המרחבית, למשל שיחות בבתי קפה, ברחוב‬ ‫ובפעילויות תרבותיות אחרות, שלטענתו‬ ‫ראולי מאפיינת את אופי הגרעין הסטרוקטורלי‬ ‫התנהגות אנושית תלויה באותם פעילויות ואופן‬ ‫וטוענת שכאשר הגרעין חד ובעל שבירות‬‫,‪MacCormac‬‬ ‫ההשתתפות שלנו בהם. )‬ ‫מקוטעות היחסים בינו לבין האזורים מסביבו‬ ‫3891(.‬ ‫יהיו הומוגניים. קווין לינץ מגדיר תצורה זו‬ ‫כטשטוש היוצר מעבר הדרגתי מתון. באופן‬ ‫גישת הרשתות יכולה ליצור הקשרים בקנה‬ ‫פרקטי, תצורות אלו מקיימות יחסי הדדיות‬ ‫מידה שונ ה, החל מהקשרים בינעירוניים ועד‬ ‫ביניהן ויש לכך השפעה רבה על התפקוד של‬ ‫למקומיים. הרשת יכולה להתווסף ולהוות שכבה‬ ‫פיתוח לעירוב שימושים. ) 6991 ,‪(Rowley‬‬ ‫נוספת בעיר קיימת או לחלופין ליצור תשתית‬‫למערכת חדשה ) 6791 ,‪ .(Procos‬לב העניין‬ ‫פיתוח עירוב שימושים מבשר על שינוי‬ ‫אינו טמון בפיתוח מקביל של האזור העירוני‬ ‫משמעותי בפונקציות האורבאניות כאשר‬‫והערוצים המקשרים אותו אלא בתצורות חדשות‬ ‫הפיתוח הופך להיות גרעין חדש המתווסף לעיר‬ ‫שיכולות לבצע איחוי של השניים.‬ ‫ויוצר נקודת מוקד נוספת בסטרוקטורה העירונית‬ ‫אשר סביבו מתהווה "גידול " מטרופוליני. כך‬ ‫רעיון הרשתות יוצר עיר מולטי-גרעינית"‬ ‫במקום גרעין בודד המוכר מהעיר המרכזנית‬ ‫המשלבת אזורים שלמים בעבודה ומגורים.‬ ‫מתכננים עוברים לתכנון שכבות המאפשרות‬ ‫קרבה גדולה יותר למגורים, ביה"ס ופנאי.‬ ‫82‬ ‫)7991 ,‪.(Walker‬‬ ‫,‪CHARTER of the New Urbanism‬‬ ‫,‪CONGRESS FOR THE NEW URBANISM‬‬ ‫0002 ,‪McGRAW-Hill, New York‬‬‫52‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫אחרים הדגישו כי "סביבות מקומיות" יצוצו‬ ‫אחד ממאפייני עקרון הרשתות המרחביות‬ ‫)4991 ,‪ ,(Willoughby‬או שתרבות מקומית‬ ‫חיות‬ ‫המשלב שימושים שונים הוא מאפיין ה‬ ‫תתחזק בעידן בו האינפורמציה הגלובלית‬ ‫העירונית . גייקובס תולה את החיות העירונית‬ ‫הופכת את הגבולות הלאומיים לפחות רלוונטיים‬ ‫בפעילויות המתקיימות בו זמנית ושזורות אחת‬‫) ‪Ohmae, 1990;Naisbett, 1994;Sassen‬‬ ‫בשנייה )1691 ,‪.(Jacobs‬‬ ‫4991( והחשיבות של קשר פנים אל מול פנים‬ ‫גישה אחרת מגדירה חיות עירונית כמאפיין שלא‬ ‫יבטיח כי מרכזים יפעלו כצמתים קריטיים‬ ‫קיים בכל מרכיב ואלמנט בעיר; אלא בא לידי‬‫‪information‬‬ ‫לאינפורמציה מוכוונת הפצה )‬ ‫ביטוי באמצעות מערכות היחסים בין המרכיבים‬ ‫‪.(Winger,1997) (oriented production‬‬ ‫והאלמנטים הללו. תיאוריה של מערכות‬ ‫ניתן להבחין לאחרונה כי ערים רבות הנמצאות‬ ‫מורכבות, למשל, גורסת כי כאשר מערכות אלו‬ ‫במגמה של חידוש עירוני והטכנולוגיה המבוססת‬ ‫נכללות באלמנטים רבים בעלי אינטראקציה‬ ‫אינפורמציה )טכנולוגיית המידע( מתמקדת‬ ‫רחבה, הם מייצרים סביבה המשלבת אלמנטים‬ ‫ביצירת אינטראקציה פנים אל פנים, הסיבות‬ ‫שונים ויוצרים בניהם מערכות יחסים- דבר שלא‬ ‫לכך הן: 1. מקצועות המצריכים אינטראקציה‬ ‫יכול להתקיים כאשר מדובר באלמנט בודד.‬ ‫פנים מול פנים לפרויקטים יצירתיים של עבודות‬ ‫השוק הכלכלי והאקו-סיסטמתי לעיתים קרובות‬ ‫פיתוח. 2. קהילות )בייחוד תרבות הצעירים(‬ ‫נלקחים כדוגמאות למערכות מורכבות.‬‫מסוג זה . 3.‬ ‫תמיד זקוקים לאינטראקציה‬ ‫)7002 ,‪. (Adam& Tiesdell‬‬ ‫הוצאת התעשייה מ מרכז הערים הופכת אותן‬ ‫ליותר אטרקטיביות ומושכות לעבודה אנושית‬‫&‪(Crilly‬‬ ‫4. תקציבי זמן- עבודה לצד מגורים.‬ ‫3.11 התהוות הרשת המרחבית‬ ‫)0002 ,‪Mannis‬‬ ‫1.3.11 מהפכת המידע‬ ‫נראה כי עידן האינפורמציה מעודד עיר מרובת‬ ‫צמתים בה תחבורה ברת קיימא חשובה‬ ‫"השינוי הכלכלי הגדול של העידן שלנו-‬ ‫וקריטית כיון שמעודדת את האפשרות ליצור‬ ‫המתקפה של עידן האינפורמציה, נחשב בזמנו‬ ‫מרכזים המבוססים על פעילות אנושית שהיא‬ ‫כי יביא באופן בלתי נמנע לפירוד הערים, ויהפוך‬ ‫כמובן קריטית לכלכלה האנושית בכללותה.‬ ‫,‪Webber‬‬ ‫ת. )‬ ‫אותן לתלויות במכוני‬ ‫8691,4691,3691(‬ ‫האתגר יהיה להבטיח כי מיני מרכזים אלו יופיעו‬‫ברחבי העיר ולא רק באזורים משגשגים; אגנדה‬ ‫תיאוריות יותר מתוחכמות הכירו בכך‬‫הולכת וגוברת היא התפקיד של הרחבת הרכבת‬ ‫שלטכנולוגית האינפורמציה יש את הכוח לשנות‬ ‫הקלה אל תוך הפרברים מבוססי הרכב הפרטי‬ ‫את פני הערים, בהתבסס על הצורך ההולך‬ ‫במובנים של יצירת מקומות עבודה מקומיים‬ ‫ופוחת בחילופי דברים פנים מול פנים בחלק‬ ‫ומרכזי שירותים.‬ ‫מהפעילויות, אבל תמיד ישנו צורך מתמשך‬ ‫לאינטראקציה אנושית איכותית שהינה קריטית‬‫2.3.11 לקראת עיר ברת קיימא‬ ‫מהיבטים של תהליכים כלכליים ותרבותיים‬ ‫)4991,‪.(Castells, 1989, Castells & Hall‬‬ ‫על מנת לשנות את תפקידם של‬ ‫שימושי קרקע ולהפכם לברי קיימא וללא תלות‬ ‫לאחר מספר שנים בהן טכנולוגית האינפורמציה‬ ‫ברכב הפרטי, יש לנקוט במספר צעדים:‬ ‫7991(:‬ ‫‪ Hall‬טוען )‬ ‫הייתה מעורפלת,‬ ‫1. החייאת העיר הפנימית 2. פיתוח סביב צירי‬ ‫"העולם החדש יהיה תלוי באופן נרחב, כפי‬ ‫רכבת קיימים 3. מניעה עתידית של זחילה‬ ‫שהעולם הישן היה, ביצירתיות אנושית;‬ ‫עירונית 4. הרחבת מערכת התנועה הציבורית‬ ‫ויצירתיות זו תפרח כאשר אנשים יהיו ביחד‬ ‫ובנייה של כפרים עירוניים בפרברים.‬ ‫פנים אל מול פנים".‬‫62‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫21. גישות שונות לעירוב‬ ‫הסכמה שלהלן 92 מדגימה כיצד פרויקטים של‬‫שימושים -מודלים ברמת הבניין‬ ‫עירוב שימושים מספקים מוקד לצמיחה, בייחוד‬ ‫באזורים פרבריים המתפתחים במהירות,‬‫1.21 עירוב שימושים ברמת הבניין‬ ‫ויוצרים רשת מחוברת הפזורה בתוך המערכת‬ ‫כפי שציינו קודם לכן, סכמות של עירוב‬ ‫העירונית ובפרברים. מודל זה של עירוב‬ ‫שימושים יכולות להופיע בדמות בניין בודד או‬ ‫שימושים יכול לשבור את המונוטוניות והדחיסות‬ ‫קומפלקס, אשר מה שהופך אותו לפיתוח של‬ ‫ברים‬ ‫הנוצרים במרכזי הערים ובמרכז הפר‬ ‫עירוב שימושים הוא היכולת ליצור מערכות‬ ‫ולספק מוקד וזהות עירונית רחבה לאזור. ישנם‬ ‫יחסים הדדיות עם הסובב אותו ובין השימושים‬ ‫פרברים רבים שהם "חסרי צורה" ) ‪, (formless‬‬‫עצמם וכמו כן- הגודל. לדברי דימיטרי פרדוקס ,‬ ‫ישנם אזורים רבים שפונקציות ציבוריות בסיסיות‬ ‫כבר לא מספיק שבניין פשוט יהיה נוכח באופן‬ ‫חסרות בהם כגון תיאטראות, בתי מלון וכדומה,‬ ‫פיזי "אין מפריע" בעיר. הציפיה היום היא שהוא‬ ‫וישנם כאלו המרוחקים אחד מן השני. פיתוח של‬ ‫יהיה בעל סטרוקטורה הירארכית-מערכתית‬ ‫ע.ש יכול לחבר את הפונקציות הללו באמצעות‬ ‫שתבוא לידי ביטוי באופן פיזי.‬ ‫מיזוג ויצירת מוקדי משיכה חדשים כיון‬ ‫שמאכלס מקומות עבודה, מסחר ומגורים.‬ ‫כמו כן, הוא מעלה דיון נוסף הנוגע לקיימות‬ ‫וגורס כי אם הדרישות של הסטרוקטורה‬ ‫במובן זה, עירוב שימושים מתחיל להתהוות‬ ‫החדשה של עירוב השימושים צריכה להיות‬ ‫כשחקן מרכזי ביצירת מרכזים לפרבר, וזאת‬ ‫מובחנת, אחד מהגורמים החזקים ינבע ללא‬ ‫באמצעות יצירת מוקדי פיתוח.‬ ‫ספק מהתחשבות בסביבה. דבר זה משרת את‬ ‫הקומפלקס/בניין בשתי דרכים: הראשונה היא‬ ‫שימור אנרגטי- התכנון כמערכת סביבתית‬‫סגורה ועצמאית המבוססת על מחזור משאבים.‬‫השנייה היא התחשבות ויזואלית בסביבה . יש‬ ‫לקחת בחשבון את המובחנות הויזואלית של‬ ‫המבנה והשפעותיו על הסביבה הקרובה‬ ‫והמיידית. כמו כן הוא טוען, כי תנאי להצלחת‬ ‫הקומפלקס הוא קונספט מרכזי של "עירוב‬ ‫קריטי" ) ‪ (critical mix‬של שימושים.‬ ‫עירוב קריטי משמעו כי השימושים, גם אם‬ ‫פרטיים או ציבוריים, אינם פקטור של גודל אלא‬ ‫של עמידות. המשמעות היא כי הנאמנות של‬ ‫מישהו למיקום פונקציונאלי מסוים תלויה‬ ‫בגורמים שהם מעבר לבחירת שימושים טובה‬‫)גישה פרקטית( או מערכת תנועה יעילה להולכי‬ ‫92‬ ‫רגל, אלא מבוססת על יחסי הגומלין של‬ ‫‪Vreeker, R., "Sustainable Urban‬‬ ‫‪Develoopment: The Case of Mixed and‬‬ ‫מרכיביה במיקום מסוים ולהשפעה שיש‬ ‫,.‪Compact Land Use", In: Vreeker, R‬‬ ‫למרכיבים הללו כשהם נפגשים , על מי שבא‬ ‫,)9002( ,).‪Deankin, M., Curwell, S., (ed‬‬ ‫בקרבתם )6791 ,‪.(Procos‬‬ ‫‪Sustainable Urban Development, Vol.3, The‬‬ ‫‪Toolkit‬‬ ‫‪for‬‬ ‫,‪Assessment‬‬ ‫,‪Routledge‬‬ ‫‪Abingdon-Oxon‬‬‫72‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫מרחיבים את חוג מכריהם ברחוב יותר מאחרים.‬ ‫2.21 בניין כמערכת אוטונומית?‬ ‫עירוב שימושים יוצר לעיתים קרובות‬ ‫דיון זה מקבל פן חשוב בבניינים/קומפלקסים‬ ‫מפגש בין פונקציות ציבוריות לפרטיות, וישנה‬ ‫המאופיינים בעירוב שימושים מכיון שאחד‬ ‫חשיבות גדולה בתכנון העירוני לאופן בו מתקיים‬ ‫העקרונות הבסיסיים עליהם מושתת פיתוח של‬ ‫החיבור בין ש תיהן. אך זוהי אינה רק שאלה של‬‫עירוב שימושים הוא השילוב עם רשת יעילה של‬ ‫תכנון ועיצוב אלא נושא המכיל בתוכו נושאים‬ ‫תחבורה ציבורית, כשהמטרה היא להפוך את‬ ‫רחבים יותר )ולעיתים קונפליקטים ( של למי‬‫העיר ל"קומפקטית" מבחינת המשתמש והקלות‬ ‫שייכת הקרק ע ) 7991,‪.Roberts,Lloyd-Jones‬‬ ‫בה הוא מתנייד בעיר ומשתמש בה. אין ספק כי‬ ‫עניין זה מעלה את הדיון סביב הצורך ההכרחי‬‫מידת רדיוס ההשפעה הוא בחלקו פועל יוצא של‬ ‫בניהול השימושים בפרויקטים מסוג זה .‬ ‫קנה מידה, כפי שציינו בפרק הדן בהגדרה של‬ ‫כמו כן, ניהול משא ומתן בין הסקטור הציבורי‬ ‫שימושים מעורבים לעומת עירוב שימושים,‬ ‫לפרטי ופשרות לכאן ולכאן הנובעות מהיתרונות‬ ‫פרוייקטים של עירוב שימושים בדרך כלל הם‬ ‫הברורים שכל סקטור מרוויח. גיין גייקובס‬‫בעלי קנה מידה גדול של 000,005 רגל מרובע‬ ‫מרחיבה את הנושא בתחום הפרטי-ציבורי‬ ‫וכוללים שלושה שימושים עיקריים לפחות. אם‬ ‫ומזכירה שקיימת דאגה בנוגע לרמת השליטה‬ ‫כן, עד כה ניתן להצביע על שני גורמים‬ ‫של הבעלים במרחב הפרטי-ציבורי ודבר זה‬ ‫המשפיעים על טווח ההשפעה של בניין‬ ‫מזמין מבקרים לא רצויים למקום.‬‫המאופיין בעירוב שימושים, הראשון הוא הקרבה‬ ‫)7991,‪(Roberts,Lloyd-Jones‬‬ ‫למערכות תחבורה ציבורית והשני הוא קנה‬ ‫המידה ומגוון השימושים .‬ ‫3.21 את מי הבניין משרת?‬ ‫גורם נוסף הוא עירוב הזמנים בו דנו כבר בפרק‬ ‫בהמשך לסוגיות שהעלנו קודם לכן,‬‫3.9 . מדבריה של גיין גייקובס: " שום שכונה או‬ ‫עולה השאלה איזה סוג של יחסי גומלין מייצר‬ ‫רובע, אינם יכוללים לזלזל בצורך לפזר בהם‬ ‫הבניין/קומפלקס עם הסובב אותו? יש לזכור כי‬ ‫אנשים בכל שעות היום, אם אינם רוצים לפגוע‬ ‫הקומפלקסים הללו מתוכננים בדרך כלל‬ ‫בכוחם לחולל רבגוניות", על כן ישנה חשיבות‬ ‫בסביבה בעלת קונטקסט קיים, כשהמטרה היא‬ ‫לשימושים שיוצרים מגוון ומושכים אנשים שונים‬ ‫ליצור סביבה עשירה ומגוונת. עולות שאלות‬ ‫עם מטרות שונות בזמנים שונים . משיכה מסוג‬ ‫הנוגעות לאוכלוסייה שאותה הבניין משרת-‬ ‫זה גם משפיעה על יחסי הגומלין של‬ ‫האם הוא ישרת בסופו של דבר את האוכלוסייה‬ ‫הבניין/קומפלקס עם השכונה או העיר.‬ ‫הקרובה אליו ביותר או שרדיוס השפעתו יכול‬ ‫להיות גדול יותר ?‬ ‫לסיכום , לא ניתן לחזות בבירור מהי מידת‬ ‫ההצלחה של בניין/קומפלקס ביחס לעיר‬ ‫גייקובס טוענת כי נקודת המוצא היא‬ ‫בכללותה, אך ההנחה היא שאם שלושת‬ ‫תפיסתית: "עלינו לנטוש כל אידיאל המתייחס‬ ‫הגורמים הנ"ל ייתקיימו: קשר יעיל של תחבורה‬ ‫לשכונות בעיר כאל יחידות סגורות או מופנמות ".‬ ‫ציבורית, קנה מידה גדול ומגוון שימושים‬ ‫המתכנן רגינלג אייזקס ) ‪ (Isaacs‬מצביע על כך‬ ‫הפועלים בזמנים שונים של היום, אזיי‬ ‫שתושבי העיר הם ניידים ותהה לגבי‬ ‫הבניין/קומפלקס יהוה מוקד משיכה לאוכלוסייה‬ ‫המשמעויות הפיזיות של הגבולות.‬ ‫שאינה בהכרח ממוקמת בטווח ההשפעה‬ ‫המידי.‬ ‫הגבולות והיקפם נתפסים באופן שונה בעיני‬ ‫בעיני אנשים שונים באותו מקום: חלק מהאנשים‬ ‫מתרחקים, או מסתובבים בחוץ זמן רב יותר, או‬‫82‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫אך האם בכל זאת ניתן לנסח תבנית מאפיינת‬ ‫4.21 בניין כמערכת גמישה‬ ‫לעירובים שימושים?‬ ‫מרחבית - עקרון השלבים‬ ‫גייקובס הציעה בשני פרקיה הראשונים בספרה‬ ‫תבנית להצלחת מודל עירוב שימושים. היא‬ ‫אחד היתרונות הכלכליים של מבנה‬‫טענה שרבעים מסורתיים מציעים צורה אחת של‬ ‫המאופיין בעירוב שימושים הוא היכולת שלו‬ ‫תפקוד שנטבעת מהתכנון המודרניסטי ובה‬ ‫לממש את "עקרון השלבים" . אידיאל זה הוא‬ ‫נדחק המודל המשלב שימושים. על פי‬ ‫עקרון תכנוני בפיתוח של מבני עירוב שימושים‬ ‫תפיסתה, האיזון בין עבודה, שירותים ומגורים‬ ‫כך שכל שכבה )קומה, מפלס( במבנה תוכל‬ ‫מאפשר שכונה חיה, בטוחה ובעלת ערכים‬ ‫להיות אוטונומית ולתפקד בזכות עצמה: כיישות‬ ‫קהילתיים.‬ ‫פיזית, כאימאג מסחרי, באופן פיננסי, ואם‬ ‫מתאפשר- כמרכז כלכלי התומך את עצמו.‬ ‫כפי שהזכרנו קודם לכן, ישנם דיונים בנושא‬ ‫החיות במציאות הציבורית ועל השפעתו של‬ ‫ההוספה בשלבים מבטאת גישה זו, וסיסמ תה‬ ‫הארגון המרחבי של המודל ביחס להתפתחות‬ ‫היא: "‪ ."Think small, but often‬יתרון של‬‫האזור ) פרק 2.11(. במונחים של חיות עירונית,‬ ‫גישה זו הוא כלכלי- מצד המפתחים שיכולים‬ ‫בסיס התכנון צריך לשלב את זרימת הפעילות‬ ‫להפחית את העלויות ההתחלתיות ולהאיץ את‬ ‫של הולכי הרגל ביחס לקיבולת של המרחב כדי‬ ‫זרימת הכספים בשלבים קריטיים ומוקדמים של‬ ‫להבטיח אינטנסיביות של פעילויות שונות. יש‬ ‫,‪(Witherspoon, Abbett‬‬ ‫הפיתוח. &‬‫לשים לב להזרמת העוברים ושבים ביחס לשעות‬ ‫6791 ,‪(Gladstone‬‬ ‫ביום ובנקודות מפגש רצויות ושאינן רצויות.‬ ‫)‪.( Loyd- Jones, 1997 & Roberts‬‬ ‫31. דיון ומסקנות‬ ‫1.31 תבנית לעירוב שימושים‬ ‫גייקובס מתייחסת לאפשרות של העוברים‬ ‫ושבים לבחור את דרך התנועה שלהם בעיר.‬ ‫המרחב הוא תגובה לכוחות הכלכליים,‬ ‫רוברטס ולויד גונס מחזקים את דבריה‬ ‫דמוגרפיים, סוציאליים ופוליטיים שפועלים עליו.‬ ‫ומרחיבים שתכנון עירוני צריך לאפשר‬ ‫האינטראקציה של כוחות אלו היא שקובעת את‬ ‫דמוקרטיה של אפשרויות בתנועת הולכי הרגל.‬ ‫הארגון המרחבי של אזור מסוים. על מנת לבחון‬ ‫אך לטענתם, מקסום בחירת האפשרויות דרך‬ ‫את התכנון העירוני מפרספקטיבה אמפירית, יש‬‫מקומות חדירים לא בהכרח תהיה מסונכרנת עם‬ ‫לקחת בחשבון את הארגון המרחבי הקיים.‬ ‫החיות העירונית כפי שגייקובס מניחה. מבחר‬ ‫)4002, ‪(Rodenburg, Nijkamp‬‬ ‫גדול מידי של אפשרויות עלול להפחית‬ ‫במבקרים ולהקטין את האינטנסיביות הנדרשת‬ ‫פרויקט של עירוב שימושים נוצר תחת נסיבות‬ ‫במקומות מסוימים.‬ ‫שונות, בהתאם לאתגרים פנימיים והזדמנויות‬ ‫כמו מיקום, אתר, שווקים מקומיים ומממנים. אלו‬ ‫נציג מספר דוגמאות לאופן בו מדינות שונות‬ ‫הן חלק מהסיבות מדוע כל כך קשה להגדיר‬ ‫אימצו את המודל ע.ש. המדיניות למודל עירוב‬ ‫עירוב שימושים. בעוד שפיתוחים של עירוב‬ ‫שימושים מגדירה אזורים על פי שימושים‬ ‫שימושים בדרך כלל חולקים מכנה משותף,‬‫מסוימים. גישה זו מאומצת ע"י הערים באנגליה.‬ ‫הטווח בו פרויקטים נכנסים תחת המשפחה הזו‬ ‫גישה אחרת ורדיקלית לתכנון עירוני מציעה‬ ‫הוא רחב מאוד במובנים של תפרוסת פיזית,‬ ‫שיכול להיות ארגון מסוג אחר שמגדיר ומארגן‬ ‫קרקע, תוכנית פיתוח ועלויות. עובדה זו מקשה‬ ‫שימושים מסוימים על פי חלל בהתייחסות‬ ‫להכניס את הפרויקט לתוך תבנית אחת‬ ‫לקונפליקטים שעלולים להיות בין מגורים‬ ‫מאחדת. ,‪(Witherspoon, Abbett Gladstone‬‬ ‫לפונקציות ציבוריות. גישה זו מעלה סוגיות של‬ ‫)6791‬ ‫חוסר וודאות כלפי הבעלים העתידיים ויעדו של‬‫92‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫שימושים נכשל בתפיסה של קונטקסט רחב יותר‬ ‫המקום ונמנעת מלקבוע את האיכויות העולות‬‫במובנים פוסט-מלחמתיים ) 6991 ,‪,( Breheny‬‬ ‫מכך. גישה גמישה יותר המאומצת ע"י הערים‬ ‫הוא דווקא כן מתמזג עם אנליזות כלכליות של‬ ‫האמריקאיות היא רשימה של שימושים‬ ‫המאה ה- 02 המאוחרות של כלכלה עירונית‬ ‫אפשריים לאזור מסוים. גישה חדשה יחסית‬‫חדשה );8002 ,‪ (Scott, 2000 Hutton‬והיצירה‬ ‫המוצעת בערים אוסטרליות , מתבססת על‬ ‫של "אידיאל אורבאני" המאופיין באמצעות‬ ‫הגדרת גבולות של התפתחות האתר. היא נעה‬‫,‪Allen‬‬ ‫תרבות צריכה בעלת זיקה תרבותית.‬ ‫בטווח בין בריאות הסביבה לבין שימושים‬‫‪2007 Featherstone, 2007; Hoskins and‬‬ ‫מרובים באזור.‬ ‫03‬ ‫)4002 ,‪.(Tallon‬‬ ‫גייקובס ניסתה לנסח תבנית פיסית למודל. היא‬ ‫תמריץ חשוב לקידום הרעיון של עירוב שימושים‬ ‫דנה בקשר בין הצורה לארגונה, המשקפת‬ ‫הוא היצירה-מחדש של העיר הפנימית כתגובה‬ ‫יצירה מחדש של הצורה הפיסית ו מחיה מחדש‬‫למציאות כלכלית חדשה של שירותים , תעשייה‬ ‫את החיים הכלכליים והחברתיים. אך הגדרות‬ ‫ואוכלוסייה אורבאנית חדשה. טונסטורן טוענת,‬ ‫וטי פולוגיות של עירוב שימושים הינן מבולבלות ,‬ ‫כי הפרויקט העכשווי מנסה לשחזר את החיות‬ ‫והמחקר ותוצאתו על צורות עכשוויות‬ ‫העירונית האבודה באמצעות החייאה מחדש‬ ‫בפרקטיקת עירוב השימושים הינ ו מוגבל.‬ ‫ורנסנס. היא מזהירה מפני ראיה נאיבית של‬ ‫לפי ראולי, המרכיבים וההשפעות שיוצרים את‬ ‫חיות ויצירת מקום שיכול להיות כזה שיציע‬ ‫האיכות של עירוב השימושים נקראים במונחים‬‫לדוגמא הרחבה של הרחוב, ריצוף חדש ותוספת‬ ‫של אופי הגרעין, צפיפות וחדירות, כמו גם קנה‬ ‫של עצים גדולים ברחוב. אלה אינן יביאו בוודאי‬ ‫מידה )בלוק, רחוב ושכונה(, מיקום )מרכזי,‬ ‫לחיות עירונית גדולה יותר. היא מדגישה שללא‬ ‫פנימי או קצה(, מגורים ומסחר. תהליכים‬ ‫בסיס של החייאה כלכלית, החיות העירונית‬ ‫שלפיהם העירוב מתרחש )שימור, בנייה חדשה‬ ‫המתהווה תהיה שטחית, לא אותנטית וברת‬ ‫או התחדשות כללית( וביטויים של שיתוף חללים‬ ‫חלוף )7002 ,‪. (Adam& Tiesdell‬‬ ‫באופן זמני.‬ ‫בחינה של 21 סכמות חדשות של שכונות‬ ‫‪ Nijkamp & Rodenburg‬מנסים לייצג א‬ ‫המאופיינות בעירוב שימושים מצא ה כי השילוב‬ ‫איכותו של המודל בדרך אחרת; מורכבות החלל,‬ ‫הנדל"ן הוא בין מגורים‬ ‫הנפוץ ביותר בשוק‬ ‫פעילות, קנה מידה וזמן באמצעות העדפה של‬ ‫ומשרדים. קיים חוסר רצון מצד רשויות התכנון‬ ‫שני תהליכים: גידול בהטרוגניות מרחבית‬ ‫לאשר פרויקטים המכילים תעשייה ופנאי כיון‬ ‫כתהליך המותנה בזמן ו"כלכלה סינרגטית"‬ ‫שנתפס כמזהם כאשר מתקיים לצד מגורים.‬ ‫13‬ ‫הנובעת כתוצאה ממערכת יחסים בין שימושי‬ ‫)3002 ,‪( Odpm‬‬ ‫קרקע קיימים.‬‫בלי להתחשב בקנה מידה מרחבי, בסכמות אלו,‬ ‫אף אחת מגישות אלו לא תיארה הגדרה ברורה‬ ‫"החיות הרצויה" באה לידי ביטוי רק כאשר‬ ‫או טיפולוגיה. על כן, הרעיון של עירוב‬‫03‬ ‫השימושים מקבל את התמריץ הגדול ביותר שלו‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫מכתיבתה של גייקובס ; )2991 ,‪.(Aldous‬‬‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬ ‫הצהרתה של גייקובס כי בלוקים קצרים, מגוון‬‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬ ‫של טיפוסי מבנים ומגוון מורפולוגי ברחוב יוצר ים‬ ‫ומכינים את הקרקע למגוון כלכלי וסוציאלי יציב‬‫13‬ ‫‪FOORD, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How‬‬ ‫ובטוח. הצהרה זו הופצה באופן נרחב ע"י דור‬‫’‪to Live and Work in a ‘Compact City‬‬‫,63 .‪Neighbourhood", Built Environment, Vol‬‬ ‫חדש של מדיניות אורבאנית. למרות שתיאורה‬‫0102 ,26-54 .‪no. 1, pp‬‬ ‫המקורי של גייקובס לרחובות של עירוב‬‫03‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫ניתן להבחין כי הרחובות שוממים במהלך היום.‬ ‫השימושים נראים ופעילים בקומת הקרקע של‬ ‫)3891,‪(MacCormac‬‬ ‫הבניין וכשהרחוב משתלב בה. מרבית הסכמות‬ ‫מתקשות לחולל את האינטגרציה הרצויה כאשר‬ ‫בנוסף, גם אם האזור מאוכלס בפונקציות‬ ‫ישנה סינרגיה מעטה עם הסובב האורבאני,‬ ‫תרבותיות כמו פאבים תאטרון וכדומה, אלו‬ ‫שהוא מרכיב מרכזי בהצלחה של הסכמה או‬ ‫מאוכלסים רק בשעות הערב. לטענת מקורמק,‬ ‫השכונה. כאשר הרקמה האורבאנית הקיימת‬ ‫בשל העובדה שערך הקרקע במרכזי הערים‬ ‫מספקת סטרוקטורה מבוססת בה ניתן‬ ‫עולה לא תתכן אפשרות לאכלס רק בשעות‬ ‫להזין/לפתח סכמה חדשה של עירוב שימושים,‬ ‫מסויימות את המרחב העירוני ויש להכניס‬ ‫קיים סיכוי גדול לערך מוסף לחוויה האורבאנית.‬ ‫מגורים שיאכלסו במשך שעות רחבות יותר‬ ‫במשך היום את הקרקע היקרה.‬ ‫הנחה זו אוששה באמצעות מחקר שהתבצע‬ ‫)7991,‪(Roberts,Lloyd-Jones‬‬ ‫ברחובות בעלי עירוב שימושים בתיאום גבוה של‬ ‫פעילויות ומסחר שנמצא כמרכיב קריטי בעידוד‬ ‫מטענות אלו עולה הצורך המהותי לשלב עירוב‬ ‫רמות נאותות של חיות עירונית )בניגוד לצורות‬ ‫שימושים במרחב העירוני, לא רק בשל הרצון‬ ‫אחרות בהן קיימות רמות של עומס יתר( במשך‬ ‫והצורך ליצירת מגוון תרבותי וחיות עירונית אלא‬ ‫היום והלילה . )7002 ,‪(Jones & Coupland‬‬ ‫גם מסיבות כלכליות החשובות לא פחות.‬ ‫3.31 "מגה- סטרוקטורות"?‬ ‫2.31 האם כל בניין צריך‬ ‫חלק מהפרויקטים העכשוויים של עירוב‬ ‫לקיים עירוב שימושים?‬ ‫שימושים הם קומפלקסים גדולים שלעיתים‬ ‫מתפרשים על רבעים שלמים. נשאלת השאלה‬ ‫על אף הנטייה ההולכת וגוברת‬ ‫האם מודל זה בקנה מידה גדול יוצר פרויקטים‬ ‫לשימוש במודלים של עירוב שימושים בעיר, ניתן‬ ‫המשתלבים בסביבה ויוצרים מוקד עירוני או‬ ‫להבחין כי עדיין נבנים בניינים חדשים‬ ‫שמא בשל גודלם מתקשים להתחבר לסביבה‬ ‫המאכלסים פונקציה אחת בלבד ונועדו לשרת‬ ‫הקיימת?‬ ‫פלח מסויים באוכלוסייה. מהן ההשלכות של‬ ‫בנייה חדשה שאינה מערבת שימושים שונים?‬‫אמנם כיום ישנה מגמה מבורכת הדוחפת לתכנון‬ ‫אילו שיקולים נוספים יוצרים תעדוף לפרוייקטים‬ ‫של הסביבה הבנויה בקנה מידה קטן יותר‬ ‫של עירוב שימושים?‬ ‫מבעבר. עדיין אפשר לראות פרויקטים יזמיים‬ ‫שמקדמים אזורי פיתוח של עירוב שימושים‬ ‫רוברטס וללויד מנסים לבחון את השאלות הללו‬ ‫שנוחלים כישלון כיון שלעיתים יוצרים תא מבודד‬ ‫ונותנים כדוגמא את המשרדים , להם קשר קטן‬ ‫במערכת העירונית ואינם מתקשרים עם‬ ‫למיקום בו הם נמצאים כיון שפונים לאוכלוסיה‬ ‫סביבתם. פרויקטים מסוג זה ניתן לראות בעיקר‬ ‫מקומית, בינעירונית וגלובלית. כמו גם שירותים‬ ‫במדיניות ארה"ב ובריטניה בהן תוכננו מספר לא‬ ‫פיננסיים הנסמכים מעט מאוד על פגישות‬ ‫קטן של מגה-סטרוקטורות) 6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫ישירות עם הלקוח לצורך ביצוע החלטות כשטיב‬ ‫הקשרים לרוב הוא וירטואלי- בעיקר קשרים‬ ‫מגה-התפתחות של עירוב שימושים יוצרת‬ ‫רחוקים, בינעירוניים ובינלאומיים.‬ ‫אזורים מבויתים שאינם מצליחים ליצור קשר עם‬ ‫)7991,‪(Roberts,Lloyd-Jones‬‬ ‫סביבתם בקנה מידה גדול. אך חשוב לציין‬ ‫שעירוב שימושים שמתוכנן נכון ושם לו למטרה‬ ‫ריצארד מקורמק טוען כי הדבר משפיע ישירות‬ ‫להתחבר למערכת העירונית ברמת תנועה,‬ ‫על הרחוב. ואכן, באזורים בהם יש ריכוז גבוה‬‫הרחוב וכדומה יכול דווקא לקדם תופעות כגון :‬ ‫של מבני הייטק הפועלים בשעות הבוקר ואחה"צ‬‫ישית‬ ‫"חיים בין בניינים", תקשורת בין –א‬‫13‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫בשנים האחרונות ישנה מגמה לתכנן סביבות‬ ‫ולהוות מוקד משמעותי המחבר את האזורים‬ ‫חיות ופעילות דרך עקרונות אורבאניים ברי‬ ‫השונים בעיר ) 7891,‪. 32(Gehl‬‬ ‫קיימא – קריאות, נגישות, הכנסת אור ואוויר‬ ‫4.31 אסתטיקה של עירוב שימושים‬ ‫ועקרונות חברתיים - קהילתיים שאינם עולים‬ ‫בקשר ישיר עם הפן האסתטי.‬ ‫בעידן פוסט- מודרני בו ערך היופי מקודש‬ ‫ואנשים נמשכים לאידיאל האסתטיקה נשאלת‬ ‫השאלה מה החשיבות של האסתטיקה במודל‬ ‫5.31 צפיפות מול איכות חיים?‬ ‫עירוב שימושים?‬ ‫בשנים האחרונות עולה דרישה הולכת‬ ‫גייקובס מתייחסת בספרה לנושא האסתטי של‬ ‫וגוברת לאיכות חיים במרחב הפיזי, אך צפיפות‬ ‫מבנה מעורב בשימושים ומותחת ביקורת‬ ‫גבוהה לא נתפסת כמדד לאיכות חיים אלא‬ ‫ש"המבנה לא יכול להיות עבודת אומנות". היא‬ ‫דווקא ההפך- הפרברים עדיין משגשגים ויש‬ ‫טוענת שהפן האסתטי סובייקטיבי ומציג רק‬ ‫אנשים שבאופן מודע מעדיפים את חיי הכפר על‬ ‫עמדה מסוימת של אדם. לטענתה, יש לבחון את‬ ‫חיי העיר הצפופים. מודלים חדשים של עירוב‬ ‫איכויות הפרויקט דרך קריטריונים איכותיים של‬ ‫שימושים מציעים פתרון לשילוב של צפיפות‬ ‫חיות, שימוש הולכי הרגל, הנאה ונגישות‬ ‫ואיכות חיים בדמות פרוייקטים המשלבים‬ ‫)1691 ,‪.(Jacobs‬‬ ‫תצורות פיזיות קומפקטיות, מרפסות וגינות‬ ‫לטענת רוברטס ולויד גונס, "ייתכן שפרויקט‬ ‫פרטיות וסמי פרטיות. הביטוי הצורני של‬ ‫מצליח אינו חייב להיות יפה". אחת הדוגמאות‬ ‫פתרונות אלו הוא מגוון ויצירתי ובא לידי ביטוי‬ ‫שהם מעלים במאמר לפרויקט מסוג זה הוא‬ ‫למשל בשילוב של גינה-על-גג, שמירה על נוחות‬ ‫‪Covent‬‬ ‫פרויקט שמתעסק בחללי ביניים,‬ ‫אקלימית ויצירת אזורי מפגש מגוונים בקרב‬ ‫‪ Garden‬בלונדון, שמציג גישה א-אסטתית‬ ‫המגורים. מאפיין הצפיפות הגבוהה נובע‬ ‫ואינה אלגנטית, לטענתם של הכותבים, ובכל‬‫)כפי שצוין בפרק‬ ‫מתפיסה כוללת של קיימות‬ ‫זאת הפרויקט מספק סביבה חיה ופעילה ויוצרת‬‫1.8( - שמירה על קרקע יקרה , הקטנת צריכת‬ ‫מגוון סיטואציות אפשריות. ) ‪Loyd- & Roberts‬‬ ‫מגוון‬ ‫-‬ ‫האנרגיה, תפיסות חברתיות‬ ‫7991 ,‪.(Jones‬‬ ‫ואינטנסיביות עירונית בריאה ותפיסות כלכליות-‬ ‫המביאות לעליית ערך הקרקע.‬ ‫33‬ ‫‪Covent Garden, London‬‬ ‫רבים מהמחקרים על עירוב שימושים עם מגורים‬ ‫)במרכז העיר(, מתמקדים בעיקר בהיבטים של‬‫איכות חיים שמסתמנים רק כצורה יחידנית של‬‫‪culture-led‬‬ ‫גנטריפיקציה תלוית תרבות. )‬‫‪(Allen, 2007; Howley, ) ( gentrification‬‬‫;9002.‬ ‫8002‪Smith‬‬ ‫לדבריו של פורד , חשוב לתת את הדעת על כך‬ ‫שרבות מהסכמות והאזורים של עירוב שימושים‬ ‫23‬ ‫מתאימות עצמן לטווח רחב של גילאים ורמות‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫הכנסה שונות ואלו כלולים בנישות שממעטים‬ ‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬ ‫עדיין לחקור. בשביל רבים מהתושבים הללו,‬ ‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬ ‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬ ‫איכות החיים טמונה בשימושים והשירותים‬ ‫היום-יומיים: קניות מקומיות, שירותים ומתקנים,‬ ‫33‬ ‫‪http://goingtolondon.wikispaces.com/Covent‬‬ ‫‪+garden,+Leicester+Square+and+Picadilly‬‬‫23‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫סיפוק מהסביבה האורבאנית המיידית - השכונה‬ ‫שטחים פתוחים, פנאי מקומי, בידור, פאבים‬ ‫המוצלחת היא זו שאף אחד לא רוצה לעזוב,‬ ‫קפה וקולנוע )3002 ,‪.34 (ODPM‬‬ ‫אפילו לא למספר שעות. )להבדיל מהשכונה‬ ‫לדבריהם של ללויד ורוברטס , צפיפות היא אינה‬ ‫הפרברית, אשר הבידוד שלה הוא שונה ואין בו‬ ‫מדד מספק עבור הערכת איכות התכנון העירוני‬ ‫תחושת שייכות או קהילה, אלא בידוד סוציאלי(.‬ ‫ואינו רגיש מספיק על מנת לתמוך באזור חי‬ ‫פרוקוס מעלה דיון חברתי נוסף וטוען כי‬ ‫המעורב בשימושים. לדבריהם , רק השילוב עם‬‫ההאדרה של פעילות ומגוון שכונתיים המיוחסים‬ ‫קווי התכנון הכלליים לתכנון עירוני יוכל להפיק‬ ‫לפרויקטים מצליחים של עירוב שימושים היא‬ ‫שליטה במרחב באופן כזה שישפיע ישירות על‬‫מסוכנת. הקומפלקס יכול להביא למצב של "עיר‬ ‫איכותו. קווי התכנון יכולים להתקשר לסוגיות‬ ‫בתוך עיר" וליצור רקמה סוציאלית חדשה, כזו‬ ‫כגון מערכת היחסים עם קוי גבול המבנה, גובה,‬ ‫שאינה מבוססת יותר על ההתמזגות ומפגשים‬ ‫שימושים בקומת הרחוב, חלוקה של שמושים‬ ‫של אנשים באמצעות המדיום של עירוב‬ ‫ראשיים ומשניים ובסיס התפתחות אשר יכולים‬‫שימושים. לטענתו הקומפלקס יכול לעודד יוזמות‬ ‫-‪Roberts,Lloyd‬‬ ‫להעניק גמישות. )‬ ‫ספציפיות המכוונות לקבוצה של לקוחות ידועים‬ ‫7991,‪Jones‬‬ ‫מראש. ובאמצעות כך הוא מכין את הקרקע‬‫ליצירה של סביבה סוציאלית מכוונת. אין ספק כי‬ ‫זהו פתרון הטעון בסכנות של בידוד. הלכידות‬ ‫6.31 השלכות עתידיות של המודלים‬ ‫הקהילתית משרתת מטרות קפיטליסטיות,‬ ‫העכשוויים‬ ‫שיכולות לדבריו להיות מוצדקת רק אם יתמכו‬ ‫במטרות גדולות יותר כמו למשל יצירה של‬ ‫ככל שמינון השימושים של הבניין גדול יותר כך‬ ‫מבחר אפשרויות כלכליות הפתוחות לקהילות‬ ‫יש פחות יציאה של המשתמש החוצה לעיר.‬ ‫אחרות. )6791 ,‪.(Procos‬‬ ‫האם ההשלכות העתידיות של המודלים‬ ‫העכשווי ים הם צמצום המרחב?‬ ‫7.31 "הרשת הגלובלית"-‬ ‫לפי דימיטרי פרוקוס , התשובה המידית לשאל ה‬ ‫כ"תאים" של עירוב שימושים‬ ‫זו היא שהשילוב של שימושי קרקע אורבאניים‬ ‫שיחליפו את המרחב העירוני‬ ‫ופונקציות שונות לא תמיד עולים בקנה אחד‬ ‫ותורמים לקונטקסט סוציאלי ולאינטראקציה‬‫מחקרים הראו כי באוכלוסיות מלומדות הנאלצות‬ ‫חברתית. יותר מכך- לדבריו, קומפלקסים של‬ ‫להתמודד עם עלויות נסיעה גבוהות יש פחות‬ ‫עירוב שימושים יכולים דווקא לתרום לבידוד‬ ‫רצון ליומם. חלק ידרש ו יותר גמישות במקום‬ ‫חברתי של הסובייקט באמצעות ריכוז של‬‫העבודה, למשל רצון לעבוד מהבית. כמו כן, ישנו‬ ‫פונקציות יום-יומיות במרחב הפיזי, ודבר זה יכול‬ ‫צורך גובר והולך לשילוב הורות במקום העבודה.‬ ‫להשפיע על הרצון של ו לחוות את יתר הסביבה.‬ ‫)6991 ,‪.(Rowley‬‬ ‫לדבריו, הפולקלור התכנוני נוטה לבחון את‬‫מגמות אלה של חוסר התנידות במרחב העירוני‬ ‫הבידוד האורבאני הזה עם מידה מסוימת של‬ ‫אינן עומד ות בקנה אחד יחד עם מודל לעירוב‬ ‫ספק תחת ההנחה שהדבר לא נובע מחוסר עניין‬ ‫שימושים. ייתכן ואפשר לראות זאת כעירוב‬ ‫בעולם שבחוץ אלא במשיכה מכוונת ודווקא‬ ‫שימושים בקנה מידה קטן יותר בסדר גודל של‬ ‫"בית" המשלב מגורים ועבודה. אם כך הדבר,‬ ‫על המתכננים להערך בהתאם לרשת החדשה‬ ‫‪FOORD, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How‬‬ ‫43‬ ‫המתווספת בשנים האחרונות.‬ ‫’‪to Live and Work in a ‘Compact City‬‬ ‫,63 .‪Neighbourhood", Built Environment, Vol‬‬ ‫0102 ,26-54 .‪no. 1, pp‬‬‫33‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫בנוסף, ארגונים גדולים מכל הסוגים עברו‬ ‫שינויים ארגוניים משמעותיים בעשורים‬ ‫האחרונים. ההצלחה של ארגונים אלו תלויה‬ ‫באופן שבו הם מנהלים את המשאבים שלהם-‬ ‫ובנוסף להם,‬ ‫אנשים, טכנולוגיה ואינפורמציה‬ ‫קרקעות, בניינים וסביבות עבודה הולכים‬ ‫ומתהווים כמשאב חדש )3991,.‪.(Joroff et al‬‬ ‫ישנם סוגים שונים של אירגון המרחב בשדה‬ ‫העסקי שאין מטרתה של העבודה לדון בהם. אך‬ ‫בכל זאת ראוי לשאול את השאלה באיזה אופן‬ ‫ישפיע הארגון העסקי על המרחב העירוני ?‬ ‫מחקר מסוים שופך אור על הרצון לחופש‬ ‫תנועתי וחזרה לסביבה טבעית יותר. ) ‪Duffy, et‬‬ ‫3991 ,‪ .(al‬פרשנים אף משתמשים במונח‬ ‫"המשרד הוירטואלי" שלו אין קשר עם המרחב‬ ‫הסובב ) 3991 ,.‪ .35(Joroff et al‬אופנות מסוג‬ ‫זה אינ ן מתכתב ות עם השאיפה לקיים "עיר‬ ‫קומפקטית", במקום זאת ה ן מצביע ות על מגמה‬ ‫הפוכה- הפחתה בצורך בחללי משרדים במרכזי‬ ‫-על המאגדת את‬ ‫הערים וחוסר בתוכנית‬ ‫שאיפתם על התחום העסקי בעיר.‬ ‫53‬ ‫:‪ROWLEY, A. "Mixed-Use Development‬‬ ‫‪ambiguous concept, simplistic analysis and‬‬ ‫‪wishful thinking?", Planning practice and‬‬ ‫6991 ,79-58 ,1 .‪research, vol. 11, no‬‬‫43‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫41. לסיכום‬ ‫בעבודה זו ניסינו לבחון את מאפייניו של‬ ‫מודל עירוב השימושים והשפעתו על הסביבה‬ ‫העירונית, כפי שהתפתח לאורך ההיסטוריה ובא‬ ‫לידי ביטוי היום. אין ספק כי עוצמתו של המודל‬ ‫רק הולכת וגוברת בימינו, לאור התהליכים‬ ‫החברתיים כחלופה למודל הפרברי ולמדיניות‬ ‫חיזוק הערים. במהלך העבודה ניסינו לסקור‬ ‫גישות ביקורתיות וכן את האתגרים שעומדים‬ ‫באופן תדיר לעיני המתכננים. מודל עירוב‬ ‫שימושים הוא אתגר תכנוני כיון שממוקם בשדה‬ ‫בו פועלים כוחות פוליטיים, כלכליים וחברתיים‬ ‫שלהם לעיתים מניעים מנוגדים; יתרונו של‬ ‫המודל הוא האופן שבו מצליח בסופו של דבר‬ ‫לקשור כוחות אלו באופן קוהרנטי וספציפי לכדי‬ ‫פרויקט אחד. יותר ויותר פרויקטים עכשוויים של‬ ‫אדריכלות משלבים בתוכם עירוב שימושים,‬ ‫כשאלו נעים בטווח רחב מאוד של קנה מידה,‬ ‫מידה רחבה של פרטיות וציבוריות, מיקומם‬ ‫היחסי בעיר, וכן אינטנסיביות משתנה. בשל כל‬ ‫אלו, קשה להגדיר תבנית מאחדת לעירוב‬ ‫שימושים ויש לבחון כל מקרה לגופו. על‬ ‫המתכננים מוטלת האחריות לאחד את כל‬ ‫הגורמים הללו באופן מורכב ולדאוג שהסביבה‬ ‫הפיזית תהיה מגוונת, אינטנסיבית במידה‬ ‫הרצויה, צפופה, מקיימת ותורמת לאיכות החיים‬ ‫של תושביה.‬‫53‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • Burton, E., Jenks, M. (ed.), (2000), :‫51. ביבליוגרפיה מקורות‬Achieving Sustainable Urban Form, E & FNspon, London-UK, pp. 202- 389 ‫מאמרים‬Pettersson, G., "Crime and Mixed UseDevelopment" In: A. Coupland, (ed.), (1997), Adams, D. & Tiesdell, S., "The vital city",Reclaiming the City, mixed use Town Planning Review, vol. 78, no. 6,development, E & FN spon, London-UK, pp. pp. 725-747, 2007149-179Procos, D., (1976), Mixed Land Use, Dempsey, N., "Revisiting the CompactDowden, Hunchinson & Ross, Inc., City?", Built Environment, vol. 36, no. 1,Stroudsburg-Pennsylvania 2010Roberts, M. ,& Lloyd-Jones ,T., "Mixed Use Foord, j. " Mixed-Use Trade-Offs: How toUrban Design" In: A. Coupland, (ed.), Live and Work in a ‘Compact City’(1997), Reclaiming the City, mixed use Neighbourhood", Built Environment, Vol. 36,development, E & FN spon, London-UK, pp. no. 1, pp. 45-62, 2010149-179 Unsworth, R. "City living’ and sustainableVreeker, R., "Sustainable Urban development, The experience of a UKDeveloopment: The Case of Mixed and regional city, Town Planning Review, vol.Compact Land Use", In: Vreeker, R., 78, no. 6, pp. 725-747, 2007Deankin, M., Curwell, S., (ed.), (2009),Sustainable Urban Development, Vol.3, The Rodenburg, C. A. & NIJKAMP, P.,Toolkit for Assessment, Routledge, "Multifunctional Land Use in the City: A Typological Overview", Built Environment,Abingdon-Oxon Vol. 30, no. 4, pp. 274-288, 2004Walker, H., "Mixed Use Development as anAgent of Sustainability", In: A. Coupland, Rowley, A. "Mixed-Use Development:(ed.), (1997), Reclaiming the City, mixed use ambiguous concept, simplistic analysis anddevelopment, E & FN spon, London-UK, pp. wishful thinking?", Planning practice and63-87 research, vol. 11, no. 1, 85-97, 1996‫גייקובס, ג., )1691(,) 8002(, מותן וחייהן של ערים‬ ‫אמריקאיות גדולות, )תרגום: מ.טליתמן(, בבל, תל‬ .‫אביב‬ ‫מקורות ספרותיים‬ ‫אתרי אינטרנט‬ Abbett, J.P., Gladstone, R.M., Witherspoon, R.E., (1976), Mixed-Use Developments:http://www.designforhealth.net/pdfs/From New Ways of Land Use, ULI-the Urban Land Institute., Washington_MDCWEB/DPmixed_use.pdf Charter of the New Urbanism, Congress forhttp://www.nahb.org/reference_list.aspx?s The New Urbanism, Mcgraw -Hill, New York,ectionID=628 2000http://www.nahb.org/fileUpload_details.as Coupland, A., "A History of Mixed Uses", In:px?contentID=37219 A. Coupland, (ed.), (1997), Reclaiming the City, mixed use development, E & FN spon,http://www.mfe.govt.nz/publications/urba London-UK, pp. 31-63n/value-urban-design-summary- Crilly, M. & Mannis, A., "Sustainable Urbanjun05/html/figure1.html Management Systems", In: Williams, K.,36 ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫73‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • The Corcoran College of Art and Design, SW, 201038 ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • http://dcmetrocentric.com/2010/12/12/bing-thoms-plans-for-randall-school/ Plug-In Parking / PopularArchitecture.Brooklyn, 2010http://architures.com/p lug-in-parking-by- popular-architecture/ 2003-2008 ‫, בייגן, סין‬Linked Hybrid ,‫סטיבן הול‬ http://www.dezeen.com/2008/03/06/construction-of-linked-hybrid-by-steven-holl/39 ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫גזומטר, גאן נובל, קואופ הימלבאו, מנפרד וודום וווליאם הולצבואר, 5991‬ ‫‪http://www.treehugger.com/files/2008/03/recycling-buildings-austria.php‬‬‫04‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬
  • ‫‪ ,Jubilee Wharf‬ביל דנסטר ‪2006 ,ZEDfactory‬‬ ‫‪http://www.jubileewharf.co.uk/home‬‬ ‫דיאגרמה של ‪ ,Westmount‬מונריאל המתארת את השילוב הפיסי והפונקציונאלי של מודל עירוב שימושים‬ ‫סכמה של עיר מרכזנית‬ ‫אלמנטים קונספטואלים במודל עירוב שימושים- מרכיבים‬ ‫מבניים.‬‫14‬ ‫עירוב שימושים כמנוע לפיתוח בר קיימא‬