Intermediación Urbana - VI Dip. Agente Inmobiliario

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Intermediación Urbana - VI Dip. Agente Inmobiliario

  1. 1. TRABAJO FINAL NEGOCIO 20 de diciembreINMOBILIARIO 2010UNIVERSIDAD RICARDO PALMA VI DIPLOMADOFaculta de Arquitectura y Urbanismo/ Instituto DEde Vivienda, Urbanismo y Desarrollo Sostenible- ESPECIALIZACIONIVUDS DEL AGENTE INMOBILIARIO LIMA- URPCOLDWELL BANKER Alumnos: Luciano García Díaz Roberto Isidro Santiago
  2. 2. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO ` ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………………….2 2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA ………………………………………………………………………………………2 2.1. Razón Social, Misión, Visión, Objetivos……………………………………………………………………….3 2.2. Relación de nuestro producto/servicio con el mercado……………………………………………3 3. ESTUDIO DE MERCADO……………………………………………………………………………………………………..5 3.1. Análisis FODA…………………………………………………………………………………………………………5 3.2. Análisis del Entorno……………………………………………………………………………………………….6 3.2.1. El Macro Entorno…………………………………………………………………………………………..7 A. Prestamos Para Vivienda………………………………………………………………………………..7 B. Ambiente Político Legal: Naturaleza Jurídica del Corretaje……………………………8 C. Formalización del Corretaje Inmobiliario, Ley 29080……………………………………8 D. Ambiente Demográfico…………………………………………………………………………………..8 3.2.2. El Micro Entornó……………………………………………………………………………………………9 A. Rivalidad-Competencia…………………………………………………………………………………..9 B. Proveedores: Mercado Primario, Mercado Secundario, Mercado Comercial, Mercado Industrial…………………………………………………………………………………………9 C. Clientes: Cliente Vendedor, Cliente Comprador, Cliente Constructor…………...10 D. Reflexiones sobre oportunidades y amenazas del entorno……………………………11 4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA…………………………………………………………………………………………..12 5. GESTIÓN Y ADMINISTRACION DE LA EMPRESA INMOBILIARIA ………………………………………..12 5.1. CONSTITUCIÓN DE LA EMPRESA INMOBILIARIA………………………………………………………..12 5.1.1. Proceso de la constitución………………………………………………………………………………..12 5.1.2. Funcionamiento de la empresa………………………………………………………………………..13 5.1.3. Procedimiento de la Constitución…………………………………………………………………….13 5.1.4. Organigrama…………………………………………………………………………………………………….14 5.1.5. Régimen Legal de la MYPE…………………………………………………………………………….…15 5.2. PLAN FINANCIERO Y PRESUPUESTO……………………………………………………………………………15 5.2.1. Gastos fijos y variables………………………………………………………………………………….….15 A. Remuneración a los trabajadores – Comisiones…………………………………………….15 5.2.2. Presupuesto de Inversión Publicitaria: Recursos Tecnológicos y Estrategias Publicitarias………………………………………………………………………………………………………16 5.2.3. Pagos y Préstamos……………………………………………………………………………………………16 5.3. PLAN COMERCIAL: Fases del Negocio Inmobiliario………………………………………………..17 5.3.1. Prospección: Prospección Comercial, Prospección Telefónica, El Telemarketing (Telemercadeo), la Prospección Telefónica, Técnicas de Telemarketing, La Distribución del Prospecto: Búsqueda Clásica y Barrido por Zona…………18, 19, 20 5.3.2. Captación…………………………………………………………………………………………………………20 5.3.3. Transacción y Venta: Fijación de precio de la propiedad, Estrategia de Marketing, Exhibición de la propiedad………………………………………………………………………………..22 5.3.4. Ubicación de Clientes Potenciales……………………………………………………………………22 - Tarjetas, Logotipo………………………………………………………………………………………………………23 - ANEXOS……………………………………………………………………………………………………………………. - Bibliografía………………………………………………………………………………………………………………. Página 1Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  3. 3. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 1. INTRODUCCIÓN Innumerable es la cantidad de personas que buscan tener un inmueble según sus necesidades familiares y laborales, el Nivel Socio Económico los y nos dirige hacia donde quieren instalarse, la oferta y demanda actual permite ver el desarrollo de construcciones para vivienda de estreno o la oferta de inmuebles de “Segundo Uso” que permiten saciar su necesidad. Las alternativas para desarrollar la Empresa Inmobiliaria la tenemos a nuestra disposición siendo consientes de que la transparencia y competitividad tiene que ser armas importantes para desarrollarnos en este sector de forma adecuada. El poder brindarle una asesoría integral a los clientes y acercarlos a sus expectativas reales es una labor de suma seriedad y profesionalismo, las leyes están dirigiéndose a formalizar al sector de Corretaje Inmobiliario de forma optima (Ley 29080) actividad que no es nueva en nuestro país pero que si requería y requiere mayor seguimiento normativo. Este entusiasmo por hacer las cosas de forma responsable es importante resaltar que tiene que ser continuo, porque el tiempo perfeccionara los vacios que puedan aparecer, una participación activa de toda empresa Inmobiliaria, Agente Inmobiliario y personas que intervengan dentro o fuera del negocio es la actitud que se necesita. Con las cifras de crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) en los últimos meses, que continua en alza, el panorama se ha vuelto aún más prometedor para el negocio inmobiliario. Esto no tiene que ser solo con la intención de sacar provecho a los consecuentes ingresos que con lleva una empresa bien llevada, sino que la preocupación de desarrollarnos como personas en función de toda actividad humana que uno experimente, tiene que ser dirigido sin duda alguna para apoyo y crecimiento de nuestra sociedad. La venta de viviendas en Lima Metropolitana continuará aumentando en los próximos meses, favorecida por el alto crecimiento económico y mayor generación de empleo, así como por la continuación de buenas condiciones de financiamiento. En el medio plazo, el sector seguirá evolucionando apoyado en ingresos crecientes, una mayor participación relativa de la población que demanda vivienda (entre 30 y 40 años) y una mayor penetración del financiamiento hipotecario lo cual debe crearse las alianzas necesarias con Entidades Financieras para tener el efecto reciproco de utilidad. Según Los Módulos que analizamos “Gestión de la Empresa Inmobiliaria” y “Administración Inmobiliaria” son conceptos importantes para poder acercarnos lo más posible a una labor Efectiva, Ética y exitosa la sociedad, podremos gestionar los procesos de la empresa inmobiliaria de una forma correcta, optimizando los recursos sean humanos, financieros u organizativo. Ante metas concretas de tiempo y ganancias que generen el crecimiento y la competitividad esperada en el Mercado. 2. FUNDAMENTOS DE LA EMPRESA 2.1 RAZON SOCIAL INTERMEDIACION URBANA – Asesoría Inmobiliaria Página 2Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  4. 4. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO MISIÓN “Realizar una labor Eficiente y Transparente en el mercado, dar apoyo al Mercado Inmobiliario mostrando un trabajo profesional con conocimientos y procedimientos de alto nivel y asesoramiento en la labor de búsqueda, venta, compra y asesoramiento técnico legal de inmuebles.” VISIÓN “Ser una empresa Líder que se distinga en el Mercado Inmobiliario local, desarrollando técnicas que nos permita abarcar con mayor seguridad el mercado inmobiliario en provincia. Esta estabilidad nos dará una base para incursionar en un mediano plazo en el negocio de construcción auto-gestionado que permita ofrecer un servicio más integral para los clientes.” OBJETIVOS “En Intermediación Urbana tenemos por objetivo principal atender con profesionalismo, cordialidad y capacidad a nuestros clientes de manera que exista la mayor cantidad de clientes satisfechos; de igual manera generar un clima de participación activa y justo reconocimiento a nuestro personal para que genere mejoras en la empresa.” Por otro lado nos preocupamos en generar cada vez más el incremento de un personal comprometido y una ampliación en nuestra red de contactos, directos e indirectos tales como entidades financieras, proyectistas y constructores para implementación de su gestión comercial. Nuestro respaldo constará de nuestra eficacia para incrementar captaciones de calidad y venderlas, así mismo orientar a la frecuencia del servicio de búsqueda de propiedades, es importante que nuestra Red de Agentes Inmobiliarios tengan la experiencia suficiente en el rubro inmobiliario así mismo que estén con su acreditación legal para un mejor servicio. 2.2 RELACIÓN DE NUESTRO PRODUCTO/SERVICIO CON EL MERCADO El ambiente de estabilidad y optimismo que se siente en nuestro país, ha generado un círculo virtuoso. Las condiciones macro económicas del país y la estabilidad generada permiten a los bancos arriesgarse más para mejorar sus condiciones crediticias, centrándose ahora en referido a calidad y precio en todos los servicios que ofrecen. Es importante mencionar la demanda por créditos, la cual ha crecido gracias a la aparición de una mayor oferta de viviendas, con una consecuente reducción de los precios de venta. Actualmente la demanda potencial sobre pasa las 300,000 familias, sin embargo la oferta inmobiliaria de vivienda es de solo de 24,508 unidades, distribuidas en 635 proyectos inmobiliarios principalmente dirigidos al NSC B-. Página 3Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  5. 5. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO En relación a la oferta inmobiliaria, durante el 2º trimestre de 2010 se vendieron 3,475 unidades inmobiliarias,+30.7% por encima de las unidades vendidas en el 2º trimestre de 2009. GRAFICO Nº1: FUENTE: Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2T 2010. TINSA PERU SAC GRAFICO Nº2.- Tendencia del Sector, BCR. Al respecto, Walter Piazza de la Jara (Presidente de CAPECO) hace algunas reflexiones sobre el sector, señaló que este año se repetirá nuevamente la tendencia registrada en años anteriores que muestra que la demanda insatisfecha de vivienda o brecha entre la demanda y la oferta continuará creciendo, es decir, que el número de familias que quiere comprar una casa y tiene los medios económicos para hacerlo continuará aumentando, muy por encima de la oferta formal de viviendas. La clase media viene creciendo y esto hace que se demanden más y mejores viviendas. El sector inmobiliario no es el motor de crecimiento del país, sin embargo atrae inversión extranjera, remesas de los emigrantes y desarrollo en el sector turístico, comercial y de infraestructuras, cimentado los pilares para un desarrollo inmobiliario más profesionalizado y comprometido, ya que actualmente “Construir en el Perú es mas negocio comparado con toda la Región” GRAFICO Nº3.- Incremento del poder adquisición de inmuebles Página 4Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  6. 6. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 3. ESTUDIO DE MERCADO 3.1. Análisis FODA En el siguiente análisis se muestra la columna vertebral de nuestra organización para un desarrollo positivo, evaluación importante ya que el Mercado muestra signos de poder ser trabajado. Identificamos las Fortalezas y Oportunidades, con que cuenta nuestra empresa. De igual forma se muestra los puntos por mejorar, Debilidades y Amenazas que nos esperan, por la coyuntura que se vive o están por temas propias de la empresa. CUADRO Nº 1.- CUADRO RESUMEN - ANALISIS FODA FORTALEZAS OPORTUNIDADES Personal con experiencia en gestión Crecimiento del mercado inmobiliario. inmobiliaria. Desempeño de las funciones por los socios Demanda potencial, interés del hogar por emprendedores. adquirir vivienda Red de Contactos con experiencia en el Sector Pocos Agentes Inmobiliarios Registrados Inmobiliario Posibilidad de Alianzas con nuestros clientes. Nicho de mercado inmobiliario Legal Costos mínimos en desarrollo de nuestro Gestión Paralela en servicios de asesoramiento, servicio – producto. Ingeniería, Arquitectura, diseño de Interiores, Gran entusiasmo de los emprendedores. Inversiones extranjeras en nuestro país. Experiencia en el sector Comercial - 9 años Demanda de unidades inmobiliarias. Sistema Privado de Pensiones, Financiero, Crecimiento económico: PBI. Telecomunicaciones) Creatividad de los conformantes de la empresa. Características socio-económicas de los hogares. Oferta total de edificaciones (viviendas, locales Diseño de Página web, creativa y novedosa. comerciales y oficinas) Sector Inmobiliario Improvisado Auge en el sector Construcción Contactos en Bancos de Prestigio - área de Descentralización de Mercados préstamos Hipotecario Acreditación del Agente Inmobiliario Baja inversión en implementación. Posicionamiento como empresa. Precios de viviendas por m2 que aumenta. Boom inmobiliario. Profesionalización del Agente Inmobiliario. Acreditación del Agente Inmobiliario. DEBILIDADES AMENAZAS Limitaciones en el capital inicial. Competencia desleal Pequeña empresa, con pocos recursos económicos. Informalidad del Corretaje Capacitación en mas cursos de Urbanismo y Tasación Corredores Independientes Sector Construcción Desasistido, genera flujo de ventas lento y baja participación en el Mercado Burbuja Inmobiliaria y sus consecuencias. Cambios económicos. Cambios políticos. Desconfianza en el corretaje y el agente inmobiliario Encarecimiento de materiales de construcción. Vacíos en la Ley 29080. Otras inmobiliarias con mayor poder económico. Página 5Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  7. 7. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 3.2 Análisis del entorno 3.2.1 El Macro-Entorno. La Condición del ambiente macro económico está determinada por la prosperidad y bienestar general de la economía. Esto a su vez afecta la capacidad de la empresa para obtener una adecuada tasa de rendimiento. Bajo esta premisa, analizando el crecimiento económico, sobre el PBI podemos decir que desde el año 2001 nuestro país presenta un continuo crecimiento producto del incremento de la producción interna de los diferentes sectores productivos del país, como se muestra en el cuadro N°1: CUADRO N°2: COMPORTAMIENTO DEL PRODUCTO BRUTO INTERNO (Variación Porcentual Anual) SECTORES ECONOMICOS 2008 2009 2010 2011 2012 PRODUCTO BRUTO INTERNO 9.8 1 5 5.8 6 AGROPECUARIO 7.2 2.7 3.8 4 4 PESCA 6.3 -1.9 2.2 3.1 3.2 MINERA E HIDROCARBUROS 7.6 2.5 6 10 7 MANUFACTURA 9.1 -4.5 4.1 5 5.5 PROCESADORA DE RECURSOS PRIMARIOS 8.4 3.4 3.1 3.8 4 INDUSTRIA NO PRIMARIA 9 -6 4.4 5.2 5.8 ELECTRICIDAD Y AGUA 7.8 1.2 4.6 5.8 5.8 CONSTRUCCION 16.5 5 5.1 8.5 10 COMERCIO 12.8 2 4.6 5.3 5.9 SERVICIOS 834 4.8 5.2 5.7 5.9 Fuente INEI, Proyecciones MEF El Producto Bruto Interno (PBI) se incrementará 9.6% en promedio en el periodo 2010 – 2012, según el Marco Macroeconómico Multianual (MMM) para dicho período que publicó el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Tiene que ver con que el Perú tiene los mejores indicadores macro de la región con estabilidad monetaria (la inflación más baja de la región), con 8 años consecutivos de crecimiento del PBI y superávit comercial y sin déficit de balanza de pagos, con un creciente nivel de reservas internacionales netas y una política fiscal que ha permitido tener años de superávit fiscal y el menor déficit actualmente en época de crisis. El crecimiento económico en nuestro país es uno de los más importantes a nivel mundial, es el único país latinoamericano que se encuentra dentro de los cinco crecimientos más importantes del mundo en economía, además cuya velocidad de crecimiento tiene una fuerte tendencia a estabilizarse sólidamente como una de las economías más importantes del mundo actual. Página 6Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  8. 8. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Esto para nuestra empresa es muy importante ya que se orienta con mayor frecuencia a los cambios del contexto mundial, preparándose permanentemente para estos cambios cada vez más exigente A. Préstamos para Vivienda Otro indicador económico importante es el de nivel de tasas de interés, el cual puede determinar el nivel de demanda para los productos de una compañía. Las crecientes alzas de este indicador representan una amenaza para la empresa pero cuando disminuye se constituye en una clara oportunidad. Tener una tasa interés baja para créditos hipotecarios, hace que las personas puedan acceder más fácilmente aun inmueble, esto genera mayor demanda, y oportunidades de negocio para expandir nuestros servicios en los hogares del Perú y así situarse como organizaciones solidas y confiables. La alianza estratégica con los bancos es una estrategia fundamental de nuestro negocio donde podemos encontrar un nicho importante de clientes y de igual forma permitiéndonos asesorar a los que no tengan créditos hipotecarios para derivarlos al banco, contando con un ingreso adicional por este servicio. GRAFICO Nº 4.- PACTICIPACIÓN ACTIVA DE LOS BANCOS EN EL PERU Fuente: Separata sexto Curso Especialización del Agente Inmobiliario, Credito Hipotecario B. Ambiente Político Legal : Naturaleza Jurídica del Corretaje (Hasta el 2005) Las instituciones tienen naturaleza jurídica, en tal sentido cuando se investiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean más exactos. Por ejemplo cuando se estudia la compra venta en algunos supuestos se estudia la naturaleza jurídica de la misma. En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestros propósitos determinar su naturaleza jurídica. El corretaje tiene la naturaleza jurídica la de ser un contrato, y como contrato es un contrato atípico en el derecho peruano por qué no se encuentra regulado por el derecho positivo del estado; por lo cual debemos precisar que al corretaje inmobiliario se le aplican las normas contenidas en el Código Civil. Página 7Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  9. 9. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases como son: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y el corretaje de valores. Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual, pero específicamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derecho comercial. Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados por el Poder Judicial a través de sus órganos jurisdiccionales, como son los juzgados de paz letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados de familia, juzgados de paz letrado, salas superiores y salas supremas. Los Juzgados de paz no letrados también es necesario tenerlos en cuenta porque brindan el servicio de justicia. Sin embargo, con la creación de los juzgados y salas especializados en lo civil con la subespecialidad comercial, estos serían los órganos jurisdiccionales competentes ya que el corretaje inmobiliario es un contrato que forma parte del derecho comercial. El literal e del numeral 1 del artículo primero de la Resolución Administrativa Nº 006- 2004-SP-CS expedida por el Presidente de la Corte Suprema de la República establece que los juzgados de la subespecialidad Comercial conocen de las pretensiones derivadas de los contratos de corretaje. C. Formalización del Corretaje Inmobiliario LEY Nº 29080 El registro del agente inmobiliario, creado por la reciente Ley Nº 29080, ofrece mayor seguridad jurídica a los vendedores, compradores, arrendadores y arrendatarios de inmuebles, a través de agentes inmobiliarios debidamente formalizados. Así, la exigencia de dicha anotación como requisitos para obtener la licencia de agente inmobiliario dará un nuevo impulso a la actividad de intermediación inmobiliaria en el país. En efecto, con la Ley Nº 29080, que durante los tres primeros años de su vigencia será facultativa, se establecen los derechos, obligaciones y responsabilidades del agente inmobiliario para con los propietarios, compradores y arrendatarios de inmuebles. Desde el 11/12/2007 hasta el 11/12/2010, la inscripción en el registro será facultativa. A partir de 2010, el agente inmobiliario deberá estar inscrito para poder ejercer sus actividades. D. Ambiente Demográfico La población en el Perú está sobre los 30 millones de habitantes aproximadamente, con una tasa de crecimiento de 1.5% los nuevos cálculos revelan que el 63% de los peruanos es mayor de 30 años y la edad media de la población es de 23 años. Considerando que el país se ha centralizado en Lima, Página 8Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  10. 10. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Podemos afirmar prácticamente el 72% de los habitantes del país vive en áreas urbanas y el 28% en áreas rurales, siendo este detalle un aspecto fundamentalmente ventajoso para el sector inmobiliario. Un análisis por regiones naturales nos arroja que el 51.2% de la población habita en la costa, lo que significa que el sector inmobiliario tiene una mayor expansión en las ciudades costeras, especialmente Lima. 3.2.2 El Micro-Entorno. Dentro de las fuerzas presentes en el horizonte inmediato de la compañía evaluamos: A. Rivalidad Competencia: La competencia en el sector inmobiliario nos genera mayor competitividad y mejorías, durante mucho tiempo este negocio a estado llevándose sin regulaciones formales y con pocas empresas establecidas, actualmente el crecimiento ya mencionado de nuestra economía y del sector inmobiliario permite que llegue la inversión extranjera y mayor competencia en nuestro mercado, lo cual tiene que sacar a relucir las mejores armas de todas las empresas que quieran sobrevivir para poder seguir teniendo buenos negocios. Actualmente hay unos 7000 mil Corredores Informales algunos trabajando sin mayor preparación, otros de forma desleal ya que no pagan sus impuestos y no regularizan su código de Agente Inmobiliario (ley 29080). La Venta por parte de los mismos propietarios o constructores de los proyectos, así encargándose de formar sus propios equipos de ventas y generar gastos menores con sus empleados. Dentro de la competencia también figuras las inmobiliarias ya establecidas algunas con más de 20 años en el sector, también las nuevas establecidas o por establecer, en algunos casos solo manejándose como empresas inmobiliarias de intermediación y administración. Empresas nacionales y empresas internacionales que tienen toda la disponibilidad de afianzarse en nuestro país. Ingenieros, Abogados, Arquitectos, profesionales varios que realizan a la par labores de corretaje. Corredores Legales - Colegas. B. Proveedores Mercado Primario: Todas aquellas propiedades de primera mano a través de un Proyecto. Mercado Secundario: Inmueble que se vende por segunda vez o más. Mercado Comercial: Tiendas, Oficinas, Consultorios, Locales Comerciales. Mercado Industrial: Para vender o alquilar locales industriales, se requiere profesionalismo dentro del mercado, lento en la venta pero alto en ganancias Página 9Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  11. 11. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO C. Clientes Personas Naturales o Jurídicas del Nivel Socio Económico (NSE) B, C, D, que estén en relación a el Alquiler, la Búsqueda, la Venta, la Compra de algún bien inmueble. Es importante ver los datos en el mercado de viviendas donde existe una diferencia notable entre los NSE A y B+ y los NSE B, C y D donde solo se satisface el 10% de la demanda, que según CAPECO se estima en 325,000 viviendas. Los podemos dividir de la siguiente manera: LIMA METROPOLITANA: DEMANDA EFECTIVA Y OFERTA DE VIVIENDAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO, 2009 (En miles de unidades) GRAFICO Nº 5.- RANGOS DE ADQUISIÓN PARA INMUEBLES EN LIMA PARA EL AÑO 2009, Fuente: Capeco a. El Cliente Vendedor - Persona natural o persona jurídica; propietario del terreno adecuado; punto Inicial para la negociación de compra-venta. - Captación del Inmueble: Casa, Departamento, Terreno, Alquiler, con posibilidades de desarrollarse en el mercado en corto tiempo. Para lo cual tendremos en cuenta: - Parámetros urbanísticos. - Vocación de uso de suelo. - Tipo de suelos. - Documentos en regla. - Ubicación y orientación. - Influencia del entorno inmediato. - Factibilidad. b. El Cliente Comprador Persona natural o persona jurídica; que desea invertir su dinero en un Terreno, para un uso determinado, sea residencial, comercial, industrial o solo como inversión. Página 10Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  12. 12. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Captación del Inversionista: a los que llegaremos a través de relaciones sociales, alianzas estratégicas, revistas especializadas, nuestra página web, referidos; para lo cual será necesario conocer: - Identificación del Inversionista., sea PN o PJ. - Rubro a que se dedica: Residencial, Comercial o Industrial. - Experiencia en el Mercado. - Intermediación entre Inversionista y Constructor, cuando el inversionista no cuente con la experiencia necesaria para introducirse al mercado inmobiliario. c. El Cliente Constructor Quien aportará su experiencia y reputación como garantía de una oferta confiable, tanto para el inversionista, como para el cliente final, que adquirirá la unidad inmobiliaria a vender. Captación del Constructor: - Experiencia reconocida, como mínimo de tres proyectos realizados. - Buena trayectoria crediticia y financiera en instituciones especializadas. - Reputación positiva en relaciones laborales con los trabajadores del sector. - Tipo de sistemas constructivos empleados en sus edificaciones. D. Reflexiones sobre oportunidades y amenazas del entorno. Hoy en día, en el mercado inmobiliario tenemos un panorama y crecimiento positivo. Según la Cámara Peruana de Construcción (CAPECO) sólo en Lima existen unos 308,000 hogares que en el 2009 formaron parte de la demanda insatisfecha. Este hecho, unido a los Indicadores económicos y al mayor acceso crediticio, impulsó el dinamismo del sector Construcción que éste año proyecta un mayor crecimiento (11% considerando obras públicas y privadas). Hubo una retracción de las inversiones en nuevas sedes empresariales por empresas locales y foráneas. A ello se sumó la mayor cautela de las personas por hacerse de inmuebles debido a la crisis financiera internacional. Ambos factores contrajeron la demanda por oficinas y viviendas. Las inmobiliarias, en tanto, fueron más cautas en lanzar nuevos proyectos ante las restricciones de crédito bancario y la dificultad para alcanzar las preventas mínimas a efectos de iniciar las obras. Por eso, creemos, que finalizando el 2010 así como el 2011 será un año muy positivo, con gran oferta de unidades a estrenar, muchos metros en venta y mayor variedad de productos. Como tendencia vemos un aumento de la cantidad de emprendimientos que se están terminando. Pero también a un consumidor cada vez más exigente y acostumbrado a la intermediación para este tipo de transacción, a la vez el consumidor está más informado: estudia el mercado, compara precios y condiciones, y sabe que tiene el Página 11Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  13. 13. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO poder de definir la operación lo cual es muy bueno para las inmobiliarias pero a la vez poniendo más exigente nuestras labores y preparación. Además, a veces encuentra en el mercado unidades que, por su tamaño, resultan demasiado costosas, comparadas con otras de la misma cantidad de ambientes pero que tienen menos metraje. En conjunto, la tendencia es muy alentadora, el termómetro del mercado marca proyección positiva, y para nuestro gremio Inmobiliario es un aliento a seguir mirando hacia delante, creciendo y apostando por el sector. 4. ENFOQUE DE LA PROPUESTA La propuesta de negocio será enfocada dentro de los lineamientos aprendidos en los módulos Siguientes: - Gestión de la Empresa Inmobiliaria: Este Modulo fue elegido por el motivo de que abarca los aspectos relevantes y prácticos que ayudan a poner en marcha a una empresa inmobiliaria, dirigiéndose a la perspectiva de un empresario y donde nos mostraron casos prácticos y la realidad del mercado local. - Administración Inmobiliaria: Este Modulo fue Elegido bajo la premisa del Logro de los resultados, cumpliendo estándares de: Calidad, Tiempo, Costo, Riesgo y Sostenibilidad. Potenciar el desarrollo de hábitos efectivos, administración de tiempo, planeamiento, organización y recursos orientándose a la situación actual. 5. GESTION Y ADMINISTRACION DE LA EMPRESA INMOBILIARIA 5.1 CONSTITUCIÓN DE LA EMPRESA Nuestra empresa será constituida y regida según la LEY GENERAL DE SOCIEDADES Nº 26887, el tipo de empresa será una Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (SRL), que tendrá como Razón Social la siguiente: INTERMEDIACION INMOBIARIA S.R.L. Conformada por dos Socios participativos, Accionistas y Gerentes. Se contará con asesoría externa de un ingeniero, un arquitecto, y un abogado para temas de saneamiento, estructuras, normas urbanas, temas legales y cualquier requerimiento del cliente. 5.1.1 Proceso de la constitución de la empresa La organización se inicio con la convocatoria a Asamblea de Constitución que se efectuó el día 25 de Noviembre del 2010. Los acuerdos de este acto se dejaron constancia en el Acta de Constitución, entre estos tenemos: La razón social El monto de las acciones de cada accionista, La sede de la oficina, Distribución de Gastos Página 12Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  14. 14. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO La elección del representante legal Cargos y Funciones de la empresa, entre otros. Luego se trasladó a una minuta seguido de la escritura pública con la participación del notario. Posteriormente se llevo a Registros Públicos para su inscripción como persona jurídica. 5.1.2. Funcionamiento de La Empresa Los Servicios que brindará la empresa son: Compra Venta Búsqueda Asesoramiento Técnico, Saneamiento físico – legal. Arrendamiento Los socios fundadores hemos decidido constituir una persona jurídica para iniciar la propuesta de negocios, no obstante que la legislación vigente no obliga a las personas a constituirse como tal. La decisión se adoptó en mérito a las siguientes ventajas: La formalización mediante una Constitución por Escritura Pública y su inscripción en el Registro Público, otorga un status mayor y fortalece los valores de transparencia, legalidad y credibilidad. A mediano plazo la empresa puede calificar como sujeto de créditos bancarios. Posibilita realizar alianzas estratégicas, bajo las modalidades de Asociación en Participación, Consorcios y/o Joint Ventures. 5.1.3. Procedimiento de Constitución La Empresa de Sociedad de Responsabilidad Limitada, cuenta con el siguiente procedimiento para su constitución: 1. Elegir la razón social. Para evitar duplicidad se realizará la búsqueda en los Registros Públicos y la reserva del nombre hasta que concluya el proceso de inscripción. 2. Asimismo, la empresa registrará el nombre comercial y el logotipo ante la Oficina de Registro de Nombres Comerciales de INDECPOPI 3. Suscripción de la minuta de constitución, en la que consta el pacto social y el estatuto de la sociedad. 4. Autorización de la minuta por el abogado. 5. También se registrará ante SUNAT, el Ministerio de Trabajo, el Registro Público, y la Municipalidad 6. Presentación de la minuta al notario para que se eleve a escritura pública. Página 13Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  15. 15. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Junto con la minuta debe acreditarse los aportes al capital social. A partir de S/. 100,000 varían los costos registrales. Copia de DNI de los socios, si son casados adjuntar copia del DNI de cónyuges. Nombres y apellidos del gerente general, copia del DNI. Para efectos tributarios una empresa que cuenta con una minuta de constitución ya puede obtener la inscripción en el Registro Único de Contribuyente (RUC) con la sola presentación de ésta ó con la Escritura inscrita en los Registros Públicos. Al momento de inscribirnos en el RUC nos decidiremos por el Régimen General del Impuesto a la Renta. Licencia municipal de funcionamiento, otorgada por la municipalidad competente en el lugar que fija como domicilio fiscal para el desarrollo de sus actividades. 7. Por último tenemos la compra y legalización de libros contables. 5.1.4. Organigrama JUNTA GENERAL DE SOCIOS Secretaria GERENCIA COMERCIAL GERENCIA Luciano García Díaz ADMINISTRATIVA Roberto Isidro Santiago Fuerza de Ventas Red de Agentes Saneamiento Contabilidad Legal Inmobiliarios Técnico Externo Externo Externo Externo Página 14Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  16. 16. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 5.1.5 Régimen legal MYPE Debido a la cantidad de miembros de nuestra empresa y manejando los montos de venta que mostramos más adelante, nos vale para clasificarnos dentro del rubro de MYPE como MICROEMPRESA Acogernos al Régimen de la MYPE nos beneficia en la reducción en el tiempo de constitución de empresa (trámite que concluye dentro de 72 horas), disminución en los costos registrales, en la planilla de remuneraciones de trabajadores mientras vayan aumentando con el tiempo ya que contamos con la perspectiva de aumentar el número de trabajadores en la empresa. 5.2 PLAN FINANCIERO O PRESUPUESTO 5.2.1. Gastos fijos y variables a plazos mensuales Contemplamos un colchón financiero para mantener funcionando la empresa durante los meses más bajos o bien para soportar cualquier imprevisto ya que en el negocio inmobiliario hay meses de mayores ingresos que otros. Los gastos totales están reflejados en el ANEXO 1, que representa el cuadro de Flujo de entradas y salidas proyectadas para el primer año de funcionamiento de la empresa, Costo de Inversión, Costo de Servicio, Costo de Operación. Así mismo en el ANEXO 2 se detalla en balance general proyectados a los 5 primeros años de la empresa. En el Anexó 3 y 4 se Detalla el Estado de ganancia y Perdida Proyectado Anual y Mensual. Remuneración a los trabajadores Es contemplado dentro del presupuesto de gastos iniciales y mensuales. Inicialmente incluimos: una secretaria (asistente), la Red de Agentes, vendedores de casetas (convenios con constructoras) y el ingreso de los socios de la empresa. Así mismo el plan de pagos se dirige a un sueldo fijo para la secretaria, para el Vendedor de Caseta: SUELDO BASE + COMISIONES (según el convenio con la constructora pueden a ver modificaciones), comisión compartida para la red de agentes (negociable). Comisiones: Porcentaje por intermediación 3% al 5% Casas, Departamentos, Terrenos. 1.5% por departamentos en Proyectos. Arrendamiento: se paga el primer mes para la empresa si es un alquiler de 10 años de 6 a 12 meses del pago para la empresa. Dependiendo de los casos se puede evaluar la negociación. Página 15Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  17. 17. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 5.2.2. Presupuesto de inversión publicitaria. Estrategias determinadas para los inmuebles que promocionaremos según sea el caso: Exclusividad, Autorización, Casa, Proyectos. El proyecto de publicidad lo manejaremos con 2 factores: recursos tecnológicos y estrategias publicitarias. A. Recurso Tecnológico: Página web Propia Correos electrónicos Uso de un software inmobiliario Uso del internet como herramienta de trabajo B. Estrategia Publicitaria: Anuncios en periódicos de mayor demanda, considerando al tipo de público que queremos llegar. Actualización constante en la página web, novedades, promociones. Participación en las ferias inmobiliarias Distribución de tarjetas a los potenciales consumidores Formar parte de una red de agentes inmobiliarios Asociarnos al ASPAI Enviar cartas de presentación a potenciales clientes (Constructoras, Propietarios, Referidos). Referencias personales Mailing 5.2.3 Pagos y préstamos. En el inicio de funciones necesitaremos un apoyo financiero de un banco o cooperativa de ahorro para disponer de capital inicial. Consideramos los pagos donde es aproximadamente a 3 años tomando en cuenta la amortización del préstamo (s/8000) a pagos mínimos (menos de s/200), lo cual el pago podría variar más rápidamente, en un mes de ingresos regulares lo cual según la producción mínimo es más que esperado. Página 16Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  18. 18. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO CUADRO Nº2.- Relación de Gatos para el establecimiento de la Empresa Gastos iniciales Gastos de Oficina Gastos operativos - Elaboración de la minuta - Mantenimiento de equipos - Personal de Ventas - Derechos notariales y - Muebles de Oficina - Personal de administración registrales - Útiles de oficina (papel, lapicero, - Tributos municipales Lápiz, Reglas, borrador, corrector, - Movilidad etc.) - Asesoría de Terceros - Insumos de limpieza (jabón, - Impresión de comprobantes (abogados, tasadores, detergentes, desodorante de de pago. ingenieros, notarios, ambientes, cera) estudio contable) - Comprar Computadoras, - Servicios: (Agua, Luz, Teléfono, - Mantenimiento de Equipos retroproyector Internet, Cable, Mantenimiento) - Alquiler de oficina - Celular, Nextel, RPC - Alimentos - Imprenta : Tarjetas, - Software, Pagina Web - Personal de Limpieza impresiones de hojas con formatos - Compra de material de - Avisos en el Diario - Copias de documentos Capacitación. Semanales - Gastos de Remodelación, - Pagos y prestamos mantenimiento y financieros ambientación de oficina. 5.3 Plan comercial Tenemos que elaborar y renovar constantemente nuestras estrategias a fin de llegar al mercado objetivo para captar y colocar propiedades. Por tanto tomamos la gestión comercial como un proceso complejo relativo a todas las funciones relacionadas con la producción, distribución, venta de bienes y servicios para satisfacer las necesidades del comprador y dar beneficios al vendedor. Página 17Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  19. 19. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Nos centraremos básicamente en las FASES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO GAFICO Nº 6 .- FASES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO 1) PROSPECTAR 2) CAPTAR 3) TRANSACCION-VENDER 5.3.1 Prospección a. Prospección Comercial: La prospección inmobiliaria es el componente esencial del oficio del agente inmobiliario porque de ella depende el mejoramiento de la base de datos, el crecimiento diario y finalmente el conocimiento de la zona de influencia. La prospección es pues el mejor medio de entender y de darse a conocer sobre el inmueble. De suma importancia para nuestra Labor empresarial. b. Prospección Telefónica: El Telemarketing (tele mercadotecnia) Es una forma de marketing directo que requerimos sea efectuada de manera eficiente, en muchos casos viene a ser el contacto inicial que tenemos con posibles compradores y vendedores, herramienta potencial para brindarle nuestros Servicios. Para comenzar la prospección telefónica: - Se actualiza la base de datos a contactar. - Luego se llama a los posibles clientes de la base de datos (Posibles clientes que llaman a la empresa , diarios, referidos personales, Contactos de Entidades Financieras, los apuntes en barridos de zona, datos de constructoras, antiguos clientes, entre otros) - La llamada sirve también para darse al conocer como empresa. Página 18Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  20. 20. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO TECNICAS DE TELEMARKETING Manejar Spech base: Presentación Motivo de la llamada Información Feed Back Sondeo Negociación, Cierre de Ventas-Cita Agendar-Ingreso de datos al sistema Conocimiento del Producto. Tono de voz, fluidez, dinamismo, carisma, minimizar muletillas, tiempos prudentes. Ser agradable siempre Transparencia y Respeto. Sonrisa telefónica, Visualización Al fin de cada llamada hay que anotar en Positiva el sistema datos: seguimiento, fecha de la llamada, inmueble , cliente Escucha Activa Empatía, Tolerancia, Negociación. Hablar articulando para que la Orientación Comercial. persona comprenda perfectamente. Enfatizar dar propiedad a los Llamar en momentos oportunos al hablado cliente Como consecuencia de la Prospección Telefónica se establece y se identifica los resultados diarios, semanales y mensuales de Captación a través de este medio. Se establece llamadas a través de los pedidos de los clientes y zonas de mayor demanda. Se evalúa efectividad por cantidad de llamadas y tiempo. Se monitorea con el fin de copiar puntos fuertes de los Agentes Inmobiliarios y compartirlos en la empresa y se identifica puntos a mejorar para capacitar y minimizar debilidades. Página 19Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  21. 21. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO d. La Distribución de Prospecto Este tipo de prospección permite a la empresa darse a conocer y presentarles sus diferentes servicios a los clientes. 1. Búsqueda Clásica A través de búsquedas de los anuncios de individuos particulares que quieran vender su propiedad. Los periódicos, con el fin de encontrar casas, pisos y terrenos que hay que vender lo cual se verifica por zona de demanda o por búsqueda de clientes específicos. Llamar vía telefónico a los individuos para proponerles los servicios de la inmobiliaria y la oferta inmediata si existe en cuanto a propuestas de compra, venta, alquiler, construcción. 2. Barrido de Zona Contacto directo, es un cara a cara con el individuo. Al fin de la visita, es indispensable dar la tarjeta de visita del Agente Inmobiliario. El objetivo es siempre la búsqueda de informaciones que concierne a la zona, si hay inmuebles potenciales para vender y darse a conocer a potenciales compradores, sean Personas Naturales o Personas Jurídicas. Evaluar Proyectos de Constructores, seguimiento de empresa Constructora, contactar personal a cargo, realización de propuesta de servicios a corto y mediano plazo. Es necesario realizarlo de forma ordenada, es necesario contar con tiempo organizado y mapas de los distritos y zonas. Se realizan como consecuencia de estar en una zona donde haya una cita establecida donde se toma un tiempo determinado para prospectar el entorno. 5.3.2. CAPTACION A través de prospecciones vía telefónica, Barrido de zona, referidos. Establecer proceso claro: 1) Conocer las necesidades del cliente 2) Descubrir la necesidad real de venta de la propiedad. 3) La urgencia que cliente tiene para transacción (tiempo, dinero, formas de pago) 4) Las ventajas e inconvenientes que la propiedad en el caso la tuviera. Dar mejor cobertura al cliente: Honesto en comunicar si es que no puede dar respuesta al encargo encomendado no comprometer a un cliente, solo cuando se puede demostrar cómo se va conseguir el objetivo. Página 20Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  22. 22. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO Dirígirse al propietario como un profesional, demostrar que la empresa tiene el potencial para vender su inmueble. Un Agente Inmobiliario debe saber cómo sociabilizar con todos, y los perfectos aliados para la captación de inmuebles, resultan ser: * Conserjes, encargadas del Hogar, Guachimanes de condominios estos conocen todo respecto al edificio, conocen a todos los que habitan y tienen contacto con los propietarios directos, ser agradecidos por cualquier referencia que le haga, deje su tarjeta para que le llame en caso de que algún propietario quiera vender o alquilar. Para la Captación se debe a ver realizado una buena Prospección, a ver generado una buena evaluación un impacto inicial positivo, lo cual capacitando bien al personal genera sacar el mejor precio al inmueble, llegar a acuerdos satisfactorias a las partes interesadas. 5.3.3 TRANSACCION-VENDER a. Fijación de Precio de la propiedad: Está condicionado por las tendencias del Mercado. Existen factores determinantes para precio de venta de la propiedad: La ubicación El tamaño La antigüedad El estado físico/estructural El mantenimiento, acabados de la propiedad. El precio de propiedades comparables en la misma área b. Estrategia de Marketing Publicar La casa en un listado a través de la Internet. Los medios tradicionales de marketing inmobiliario como los clasificados en los periódicos locales, las guías especializadas en bienes raíces, los anuncios en revistas y los letreros Colocados. Publicar en la Página Web de la empresa y otras de ventas de inmuebles. Red de Información propia, contacto con agentes o con compradores que estaría interesados en cerrar un trato con usted. Mailing Open House: Público en General o dependiendo de la funcionalidad del inmueble Sin necesidad de haber concertado una cita previa para ver el inmueble. Periodo de tiempo limitado y anunciado previamente. Página 21Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  23. 23. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO C. Exhibir la Propiedad: Cree una buena impresión: Que la casa se encuentre en óptimas condiciones, que esté limpia y ordenada Iluminación: Entrada de luz natural a la casa. Ventilación: Abra las ventanas para permitir el flujo de aire fresco. Despeje la casa: Si el Agente o algún miembro de la familia se encuentran dentro de una de los dormitorios, los compradores podrían sentir que están invadiendo su privacidad. Si dejan a niños menores en el momento de la exhibición acordar que estén en compañía de un adulto para que no obstaculicen la venta. Las mascotas: Si el vendedor tiene mascotas dispóngalas en lugares donde no obstaculicen la labor. Estacionamiento: Asegúrese que los compradores tengan un lugar donde Estacionar sus automóviles y que tengan las dimensiones adecuadas. 5.3.4 Ubicación de Clientes Potenciales 1. Referidos personales 2. Mailing: Listados de personal de empresas, Base de datos compradas, Base de datos cartera Personal. *Se cuenta con una base de datos importante, por experiencia comercial (7 años) Base de datos actual: - Entidades Financieras - Telecomunicaciones - Medios de Comunicación - Comercio - Mineras - Ministerio de Transportes, Comunicaciones, justicia. - Medios de Comunicación - Hospitales Particulares y Nacionales - Universidades Particulares y Nacionales. - Centros Educativos Particulares y Estatales - Minería - Estudio de Abogados - Estudio Contable, Mypes, entre otros. 3. Convenios y Contactos con Jefes de Ventas, Supervisores, Ejecutivos de créditos Hipotecarios (Hipotecario, Mi Vivienda, Techo Propio, Mi Casita Hipotecaria, Etc.), (Bancos, Financieras, etc.)Actualmente contamos con contactos en Interbank, Bif, HSBC. Se busca abrir convenios con las entidades prestadoras de préstamos hipotecarios bancos líderes en el sector hipotecario, como prioridad BBVA y Banco de Crédito. Página 22Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  24. 24. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO 4. Dentro de la Red de Agentes Inmobiliarios se toma en cuenta a los que tienen por estimulo el crecimiento positivo de nuestra sociedad y experiencia comprobada en el rubro de Corretaje Inmobiliario. 5. En la Recepción de llamadas realizadas por clientes que solicitan información de propiedades promocionadas por la página web, medios escritos e internet, brindar asesoría integral de las propiedades con que contamos. 6. Orientar a los clientes al servicio de búsqueda exclusiva de propiedades. 7. Hacer servicio de post venta a los clientes con la intención de asesorar y verificar satisfacción del cliente o servicios paralelos de la empresa. 8. Cuando al Cliente Vendedor se cierra la negociación de su propiedad, asesorarlo para la compra de una propiedad si así lo requiere. 9. Encuestas a trabajadores de empresas contactadas. 10. Cartas de presentación a empresas nuevas y a constructoras. 11. Contactos personales en el extranjero que busquen inmuebles en el Perú. Tarjetas de Presentación: Reverso de Tarjeta Logotipo Página 23Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú
  25. 25. INTERMEDIACION INMOBILIARIA S.R.L. FLUJO DE CAJA MENSUAL DE ENERO 2011 A DICIEMBRE 2011 (EXPRESADO EN NUEVO SOLES)ITEM DESCRIPCION 0 ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SETIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE AÑO 1A INGRESOS 22,400.00 22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11 22,500.94 22,950.96 23,524.73 24,183.42 24,908.92 273,060.86 Precio Real CantidadB COSTOS DE INVERSION 12,135.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Inmobiliario Muebles y Enseres (Activo Menores) 5,175.00 Equipo Diversos 2,800.00 Gastos Pre-Operativos 3,160.00 Sistemas Operativos, Pagina Web 1,000.00C COSTOS DE SERVICIO 0.00 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17 29,622.23 Materia Prima 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 Mano de Obra Directa 0.00 Costos Indirectos de Fabricación 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17 29,622.23D COSTOS DE OPERACIÓN 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 17,640.00 Administración 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 8,820.00 Ventas 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 735.00 8,820.00E SUBTOTAL 18,500.00 18,505.99 18,529.96 18,559.96 18,579.99 18,610.07 16,602.06 18,589.99 18,991.19 19,502.72 20,089.95 20,736.75 225,798.63F DEPRECIACION 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 1,217.50G AMORTIZACION 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 1,386.67H TOTAL BRUTO 18,079.19 18,086.72 18,112.24 18,143.80 18,165.41 18,197.07 16,190.66 18,180.20 18,583.02 19,096.19 19,685.08 20,333.54 220,853.12I IMPUESTOS (30%) 5423.76 5426.02 5433.67 5443.14 5449.62 5459.12 4857.20 5454.06 5574.91 5728.86 5905.52 6100.06 66,255.94 FLUJO DE CAJA ECONOMICO -12,135.00 13,076.24 13,079.97 13,096.29 13,116.82 13,130.37 13,150.95 11,744.86 13,135.93 13,416.28 13,773.86 14,184.43 14,636.69 159,542.69 Principal 8,000.00 7,807.27 7,613.01 7,417.19 7,219.82 7,020.87 6,820.33 6,618.19 6,414.45 6,209.08 6,002.07 5,793.41 5,583.08 5,583.08 Amortización 192.73 194.27 195.81 197.38 198.95 200.54 202.14 203.75 205.37 207.01 208.66 210.32 2416.92 Intereses + Gastos 203.79 202.26 200.71 199.15 197.57 195.99 194.39 192.77 191.15 189.51 187.86 186.20 2,341.34J SERVICIO REAL DE LA DEUDA 8,000.00 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 396.52 4,758.26K FLUJO DE CAJA FINANCIERO -4,135.00 12,679.72 12,683.45 12,699.77 12,720.30 12,733.85 12,754.43 11,348.34 12,739.41 13,019.76 13,377.34 13,787.91 14,240.17 154784.43L SALDO INICIAL DE CAJA Y BANCOS 7,000.00 2,865.00 15,544.72 28,228.17 40,927.94 53,648.24 66,382.09 79,136.52 90,484.86 103,224.26 116,244.02 129,621.36 143,409.27 2,865.00LL SALDO FINAL DE CAJA Y BANCOS 2,865.00 15,544.72 28,228.17 40,927.94 53,648.24 66,382.09 79,136.52 90,484.86 103,224.26 116,244.02 129,621.36 143,409.27 157,649.43 157,649.43 ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE INCREMENTO DE VENTAS 0.00% 100.03% 100.12% 100.15% 100.10% 100.15% 90.00% 111.00% 102.00% 102.50% 102.80% 103.00% ANEXO 1
  26. 26. BALANCE GENERAL PROYECTADOITEM DESCRIPCION 1 ACTIVO Circulante Caja y Banco 157,649.43 Mercaderías 0.00 Gastos Diferidos 0.00 A Total Act. Circulante 157,649.43 Fijo Inmobiliario 0.00 Equipos Diversos 2,800.00 Muebles y Enseres 5,175.00 Depreciación -1,217.50 Gastos Pre-operativos 3,160.00 Software 1,000.00 Amortización -1,386.67 B Total Activo Fijo 9,530.83 C TOTAL ACTIVO 167,180.27 PASIVO CIRCULANTE Tributos por pagar 0.00 D Total pasivo Circulante 0.00 Fijo Prestamos Bancario 5,583.08 E Total Pasivo Fijo 5,583.08 F TOTAL PASIVO 5,583.08 PATRIMONIO Capital Social 7,000.00 Resultados del Ejercicio 154,597.18 Resultados Acumulados 0.00 G TOTAL PATRIMONIO 161,597.18 TOTAL PASIVO PATRIMONIO 167,180.27 ANEXO 2
  27. 27. ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS PROYECTADO ANUAL - ANEXO 3 ITEM DESCRIPCION 1 L VENTAS 273,060.86 Costos de servicios 29,622.23 M MARGEN DE CONTRIBUCION 243,438.63 Costos de Operación 17,640.00 Depreciación 1,217.50 Amortización 1,386.67 N BAIT 223,194.46 Intereses 2,341.34 O BAT 220,853.12 Impuestos 66,255.94 P BDT 154,597.18 ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS PROYECTADO MENSUALITEM DESCRIPCION 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 L VENTAS 22,400.00 22,406.72 22,433.61 22,467.26 22,489.73 22,523.46 20,271.11 22,500.94 22,950.96 23,524.73 24,183.42 24,908.92 Costos de Fabricación 2,430.00 2,430.73 2,433.65 2,437.30 2,439.73 2,443.39 2,199.05 2,440.95 2,489.77 2,552.01 2,623.47 2,702.17 M 19,970.00 19,975.99 19,999.96 20,029.96 20,049.99 20,080.07 18,072.06 20,059.99 20,461.19 20,972.72 21,559.95 22,206.75 MARGEN DE CONTRIBUCION Costos de Operación 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 1,470.00 Depreciación 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 101.46 Amortización 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 115.56 N BAIT 18,282.99 18,288.98 18,312.95 18,342.95 18,362.98 18,393.05 16,385.05 18,372.97 18,774.17 19,285.70 19,872.94 20,519.74 Intereses 203.79 202.26 200.71 199.15 197.57 195.99 194.39 192.77 191.15 189.51 187.86 186.20 O BAT 18,079.19 18,086.72 18,112.24 18,143.80 18,165.41 18,197.07 16,190.66 18,180.20 18,583.02 19,096.19 19,685.08 20,333.54 Impuestos 5,423.76 5,426.02 5,433.67 5,443.14 5,449.62 5,459.12 4,857.20 5,454.06 5,574.91 5,728.86 5,905.52 6,100.06 ANEXO 4
  28. 28. TRABAJO FINAL – VI DIPLOMADO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO BIBLIOGRAFIA - BBVA Research Latam - Web : Mercado y Construcción http://www.mercadoyconstruccion.com/2010/03/peru-tiene-el-mercado- inmobiliario-mas-atractivo-de-la-region/ - Scotiabank - Separatas de Especialización del Agente Inmobiliario 6to Diplomado - 2010 - Diario El Comercio / Domingo 27 de Junio - Diario Gestión - Web CAPECO www.capeco.org - Extracto Peru corretaje22 www.aprendacorretaje.com - Web Fuentes de Derecho corretaje Inmobiliario http://enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/02.pdf - Notas Coyuntura Inmobiliaria 2010, TINSA - Niveles Socio Económicos en Lima Metropolitana y Callao, APEIM - Balance Económico 2009 y Perspectivas 2010, Ing. Herles Loayza Página 1Universidad Nacional Ricardo Palma Coldwell Banker Perú

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